Expropriere. Decizia nr. 101/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 101/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 02-12-2013 în dosarul nr. 1694/118/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 101/C
Ședința publică din 2 decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE Vanghelița T.
Judecător M. G.
Grefier C. M.
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public
Procuror A. V.
Pe rol, apelul civil formulat de apelanta reclamantă S.C. T. T. S.R.L., cu sediul în C., Portul C., Rădăcina Mol 3, Incintele 1 și 3, județul C., împotriva sentinței civile nr. 3073/22.07.2013, pronunțată de Tribunalul C., secția I civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S. R. reprezentat prin COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE de sub autoritatea DEPARTAMENTULUI PENTRU PROIECTE DE INFRASTRUCTURĂ ȘI INVESTIȚII STRĂINE, cu sediul în București, .. 38, sect. 1, prin mandatar S.C. CARTOTOP S.A., cu sediul în C., .. 107, jud. D., și prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în București, ., sect. 5, având ca obiect expropriere.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă dl avocat M. I. T. pentru apelanta reclamantă S.C. T. T. S.R.L., conform împuternicirii avocațiale nr. 105/04.11.2013, lipsind intimații pârâți.
Procedura este legal îndeplinită, potrivit dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
Grefierul prezintă referatul cauzei, arătând că apelanta reclamantă a depus la dosar concluzii scrise la data de 18.11.2013. mai arată că, în timpul ședinței de judecată s-au primit concluzii scrise și din partea Statului R. reprezentat prin C.N.A.D.R. - S.A. de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin mandatar S.C. Cartotop S.A.
După referatul grefierului de ședință:
Întrebat fiind, reprezentantul apelantei reclamante apreciază cauza în stare de judecată și, prealabil acordării cuvântului în dezbaterea apelului solicită, să se dispună rectificarea citativului cu privire la S. R., în sensul că acesta este reprezentat prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine, cerere pe care instanța o încuviințează.
Nemaifiind alte chestiuni prealabile, instanța constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Având cuvântul, apărătorul apelantei reclamante pune concluzii de admitere a apelului pentru motivele expuse pe larg în scris, arătând că s-au depus la dosar contracte de vânzare-cumpărare a unor terenuri din aceeași unitate administrativ-teritorială și de aceeași valoare cu terenul expropriat. S-a arătat prin contractele depuse că, un alt cumpărător, în aceeași zonă, a cumpărat teren la același preț. Prin urmare, s-a făcut dovada unui prejudiciu, întrucât s-suma de 10 euro/mp stabilită ca și cuantum pentru despăgubiri este derizorie, fiind la jumătate din valoarea reală a terenului.
Prin raportul de expertiză efectuat la instanța de fond, expertul a stabilit o sumă mai mare decât cea oferită de către S. R.. Această sumă era corectă raportat la faptul că există hotărâri ale instanțelor care stabilesc pentru aceeași categorie de teren și aceeași unitate administrativ-teritorială despăgubiri mult mai mari decât cea care a fost acordată reclamanților de către instanța de fond. La dosar s-au depus hotărârile judecătorești, nu a putut face dovada că au rămas irevocabile pentru că nu le-a mai regăsit pe portalul Înaltei Curți de Casație și Justiție, ceea ce din punctul său de vedere arată că părțile nu și-au exercitat căile de atac.
Concluzionând, solicită admiterea apelului, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentantul Ministerului Public, având cuvântul, pune concluzii de respingere a apelului ca nefondat, apreciind că hotărârea instanței de fond este legală și temeinică.
În conformitate cu dispozițiile art. 150 Cod procedură civilă instanța declară dezbaterile închise și rămâne în pronunțare asupra apelului.
CURTEA
Asupra prezentului apel, constată:
Prin sentința civilă nr. 3073/22.07.2013 a Tribunalului C. a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Agenția Naționale de cadastru și Publicitate Imobiliară, fiind respinsă ca atare cererea față de această entitate.
A fost totodată respinsă cererea reclamanta S.C. T. T. S.R.L. C., formulată în contradictoriu cu pârâtul S. R., PRIN COMPANIA DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A., vizând anularea hotărârii nr. 86/19.05.2009 a Comisiei de aplicarea Legii nr. 198/2004 C. și stabilirea altor despăgubiri pentru suprafața expropriată.
Prima instanță a reținut - pe baza probelor administrate - că prin hotărârea sus-menționată au fost stabilite despăgubirile cuvenite reclamantei pentru exproprierea terenului situat în ., ., în suprafață de 12.998 mp, expropriere efectuată în scopul executării lucrării de utilitate publică Autostrada București – C. ,,Varianta de ocolire a municipiului C.’’; s-a conferit astfel reclamantei suma de 542.796,48 lei, corespunzând valorii de 129.980 euro stabilită prin procesul-verbal nr. 86/30.04.2009, respectiv, 10 euro/mp.
S-a arătat că terenul expropriat face parte din terenul în suprafață totală de 30.100 mp reprezentând . care reclamanta a dobândit-o la 3.10.2008 prin contract de vânzare-cumpărare, la prețul de 602.000 euro, adică 20 euro/mp, la care s-a adăugat TVA.
În ceea ce privește cererea de expropriere totală a suprafeței de 30.100 mp, instanța a constatat că aceasta este neîntemeiată, întrucât inițiativa exproprierii aparține întotdeauna expropriatorului, care și stabilește suprafețele necesare acestei măsuri. Pe de altă parte, nu s-a dovedit că porțiunea de teren rezultată în urma constituirii parcelei expropriate, de 17.102 mp, nu ar putea fi utilizată conform destinației sale agricole (terenul de 30.100 mp fiind dezmembrat în loturile 1 și 2, dintre care doar lotul 2 a fost expropriat). Raportul de expertiză efectuat în cauză a confirmat că . drum de-a lungul a două laturi – de nord și de est, zona de protecție a autostrăzii fiind inclusă în porțiunea expropriată, astfel încât nu există nici un motiv pentru care reclamanta să nu poată edifica construcții pe terenul rămas neexpropriat, cu respectarea legislației aplicabile.
S-a respins, așadar, susținerea societății reclamante potrivit cu care terenul rămas și-ar fi pierdut din valoare și din afectarea sa prin exproprierea parțială.
asemenea lucrări, după cum și în prezent are aceeași destinație.
În același context, judecătorul fondului a arătat că nu pot fi luate în considerare aspirațiile proprietarului de a evalua imobilul expropriat în funcție de posibilele viitoare șanse ca acesta să parcurgă procedura de introducere în intravilan, pentru a deveni construibil în următorii 10 ani; că societatea nu a prezentat informații concrete cu privire la proiectele pe care le-a evocat, precum și caracterul lor realizabil.
În privința modalității de stabilire a despăgubirilor, tribunalul a pornit de la premisa că la determinarea valorii de circulație a bunului expropriat trebuie să se țină cont de destinația și caracteristicile la data exproprierii, fiind irelevante împrejurările ulterioare exproprierii (creșterea prețurilor pe piața imobiliară ca urmare a dezvoltării zonei).
Astfel, fiind axiomatic că piața imobiliară evoluează, stabilirea valorii de circulație a unui bun nu se poate face decât la un moment dat, iar acel moment nu poate fi în cazul exproprierii decât chiar momentul exproprierii, neexistând nici un temei să se aleagă un moment viitor sau un moment trecut. Luând astfel în considerare momentul exproprierii, evaluarea nu se poate face decât luând în considerare caracteristicile bunului în acel moment, fiind fără relevanță caracteristicile trecute, precum și cele viitoare.
De aceea, a arătat judecătorul fondului, evoluția pieței imobiliare ulterior exproprierii operează în folosul, respectiv în defavoarea proprietarului de la momentul respectiv, în cazul de față, prețurile scăzând, reclamanta fiind avantajată de faptul că exproprierea s-a făcut în anul 2009, întrucât dacă ar fi fost făcută în prezent, despăgubirea ar fi fost stabilită în funcție de prețurile actuale, mult mai mici, astfel cum rezultă din expertiză.
Instanța a înlăturat concluziile reieșite din raportul de expertiză efectuat în cauză și care au cantonat prețul imobilului expropriat la 17,50 euro/mp, întrucât
experții au selectat 3 valori comparabile, dintre care au ales comparabila B, pe baza unui contract de vânzare-cumpărare (fila 321) referitor la un teren în suprafață de 15.000 mp la prețul de 20 euro/mp.
În contractul indicat, calitatea de cumpărător revine S.C. Blue Beach S.R.L. de la care a cumpărat S.C. T. T. S.R.L. și terenul în cauză, astfel încât, fără a fi înlăturat din start, trebuie privit cu o anume rezervă, întrucât un nivel ridicat al prețurilor pe piața imobiliară nu poate fi probat numai pe baza tranzacțiilor în care sunt implicați aceiași doi parteneri, în lipsa coroborării cu alte probe.
Pe de altă parte, raportul de expertiză s-a bazat pe datele dintr-o . anunțuri imobiliare, în afara celor 3 selectate, dintre care nu se pot lua în seamă cele situate în zona km. 5 – Sere pentru că nu sunt pe teritoriul administrativ al localității C. și nici terenurile declarate ca fiind construibile, întrucât terenul în cauză era agricol la data exproprierii. Dintre terenurile neselectate, au fost observate constant prețuri oferite de 2,5-5 euro/ mp, 8 euro/mp și 10 euro/mp, ceea ce vine în consonanță cu mențiunea din raportul de expertiză în sensul că „din analiza acestor anunțuri reiese că prețurile ofertate în zonă sunt cuprinse între 1-10 euro/mp, în funcție de apropierea de localitate, caracterul terenului, utilități, suprafață, deschidere”.
Instanța de fond a analizat ulterior fiecare din comparabilele luate în considerare prin expertiză și a conchis în sensul că au fost aplicate corecții nefundamentate, unele dintre ele ajungând să majoreze însuși prețul stabilit de părți prin contractul de comparație.
S-a stabilit că nu comparabila B urma a fi luată ca bază în calcul, ci comparabila A, cu prețul calculat de experți de 6,50 euro/mp, majorat la 10 euro/mp pentru considerente de echitate, în considerarea faptului că despăgubiri în acest cuantum au fost acordate tuturor proprietarilor expropriați vecini.
Această evidență reieșită din probe, corelată cu însăși observația experților potrivit cu care informațiile globale despre stadiul pieței imobiliare la acel moment au relevat că în zonă terenurile se vând la prețuri între 1 și 10 euro/mp, au condus la opinia corectei stabiliri prin hotărârea contestată a unor despăgubiri de 10 euro/mp.
Critica reclamantei privind omisiunea aplicării art. 4 alin. 1 (corect 9) din Legea nr. 198/2004, potrivit căruia „raportul de evaluare se întocmește având în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 771 alin. 5 din Codul Fiscal, cu modificările și completările ulterioare” a fost înlăturată de către prima instanță pe două considerente. În primul rând, raportul de evaluare a fost întocmit în procedura de expropriere la 17.07.2008, anterior introducerii în Legea nr. 198/2004 a textului menționat, ceea ce a avut loc prin O.U.G. nr. 228/30.12.2008, acest act normativ, ca și toate celelalte, neretroactivând potrivit art. 15 alin. 2 din Constituție. În al doilea rând, deși a invocat lucrarea menționată a Camerei Notarilor Publici, reclamanta nu a depus-o la dosar și nu a dovedit că aceasta ar prevederea o valoare mai mare a terenului în cauză, deși sarcina probei îi revenea potrivit art. 1169 C. civ. vechi.
A fost înlăturată și critica vizând numărul incorect al membrilor comisiei de verificare a dreptului de proprietate și care a emis hotărârea de stabilire a despăgubirilor, din probele administrate nerezultând vreun mod în care legea să nu fi fost respectată.
Fiind deja reținut că nu a fost cauzat reclamantei nici un prejudiciu ca urmare a exproprierii, în privința terenului rămas neexpropriat, s-a reținut și că nu se cuvine suma de 408.803,52 lei calculată ca răspuns la obiectivul nr. 10 al expertizei, această sumă reprezentând diferența de valoare de piață reală la data exproprierii și valoarea de piață a despăgubirii.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel, în termen legal, reclamanta S.C. T. T. S.R.L. C., prin reprezentant legal Georgios Vatistas, care a susținut că în mod neîntemeiat și nelegal i-a fost respinsă contestația.
Apelanta reclamantă a susținut că sumele acordate cu titlu de despăgubiri sunt derizorii față de prețul de circulație a unui asemenea teren, care este mai mare, el fiind de altfel achiziționat la 03.10.2008 de la S.C. Blue Beach S.R.L. cu 20 euro +TVA /mp. Prin urmare, daunele suferite ca urmare a exproprierii puteau fi foarte ușor cuantificate de către experți prin raportare la cest preț de cumpărare, contractul fiind încheiat cu 5 luni înainte de luarea măsurii de expropriere.
Au fost reiterate aspectele legate de scăderea valorii lotului rămas din suprafața supusă exproprierii, pe care datorită apropierii autostrăzii nu se va mai putea construi ori construcțiile ridicate vor suferi o slăbire a structurii lor de rezistență, față de distanța mică până la autostradă (solicitându-se să se aibă în vedere considerentele expertizei de la pct. 7, care arată că potrivit legislației, în zona de protecție nu se poate construi și nici institui culturi).
Apelanta a arătat totodată că prețul oferit de către expropriator nu poate fi luat în considerare, întrucât a fost stabilit printr-un raport de evaluare la întocmirea căruia nu au fost respectare dispozițiile legale; astfel, potrivit art. 4 alin. 1 din Legea nr. 198/2004, raportul de evaluare trebuie întocmit în baza expertizei actualizate de Camera Notarilor Publici conform art. 771 alin. 5 din Codul fiscal, ceea ce în speță nu s-a realizat. S-a arătat că O.U.G. nr. 228/2008 a introdus în Legea nr. 198/2004 obligativitatea efectuării acestui raport de expertiză prin raportare la expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, iar acest act normativ era în vigoare la data emiterii H.G. nr. 213/2009 privind declanșarea procedurilor de expropriere. Pe de altă parte, evaluatorul a avut în vedere doar anunțuri în legătură cu suprafețe de teren mici, de cca. 500 – 1000 mp, fără a fi avute în vedere criterii determinante pentru justa stabilire a valorii de circulație: suprafața, poziționarea, deschiderea la drum, utilitățile din zonă etc.
Criticile din apel s-au referit și la refuzul primei instanțe de a lua în calcul exproprierea întregii zone de protecție a drumului, față de dispozițiile art. 14 din O.G. nr. 43/1997 și care exclud ca în acest perimetru, calculat ca fiind de 50 m măsurați de la axul drumului de o parte și de alta a acestuia, să se execute construcții, împrejmuiri sau plantații care să producă înzăpezirea, să împiedice vizibilitatea sau să pună în pericol siguranța circulației.
Apelanta a arătat că suprafața rămasă în proprietatea sa, de 17.102 mp, este afectată de zona de protecție, motiv pentru care solicită o despăgubire de 20 euro/mp reprezentând prețul de achiziție al terenului, iar în subsidiar, acordarea prețului stabilit prin expertiza judiciară, de 17,53 euro/mp.
Cu privire la elementele de evaluare, societatea apelantă a susținut că nu s-a avut în vedere că terenul este mai apropiat de mun. C. decât de . are un potențial de dezvoltare logistic, aceasta fiind de altfel și rațiunea pentru care societatea l-a și achiziționat, că exproprierea s-a produs la cca. 4 luni de la cumpărare, fapt ce nu a mai permis desfășurarea activității preconizate. A fost invocat și faptul că față de metodele de evaluare utilizate de experți instanța nu poate formula concluzii contrare lucrării științifice, experții fiind cei abilitați să aprecieze valoarea de circulație a imobilului și elementele de calcul; că în speță, deși nu are cunoștințe de specialitate, judecătorul fondului a înlăturat expertiza, dând o interpretare proprie elementelor avute în vedere prin expertiză (stabilind, cu titlu de exemplu, că nu pot fi avute în vedere comparabilele privitoare la loturile de teren din C., pentru că imobilul se afla în extravilanul municipiului).
O critică s-a referit totodată la faptul că nu au fost avute în vedere contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar și care nu sunt toate încheiate între aceleași persoane, înscrisurile evidențiind însă faptul că în acea zonă vânzările erau realizate în jurul valorii de 20 euro/mp.
S-a solicitat, în consecință, să se constate că prin determinarea de către expropriator a unei despăgubiri de 542.796,48 lei societatea a fost prejudiciată, experții stabilind o valoare reală de 951.600 lei, adică la 17,53 euro/mp pentru suprafața de 12.998 mp expropriată.
Analizând criticile punctuale formulate, în raport de dispozițiile art. 295 alin. 1 cod proc. civilă vor fi avute în vedere următoarele considerente:
- Cu privire la posibilitatea expropriatorului de a prelua, în vederea
afectării acestei măsuri, și a altor suprafețe decât cele strict determinate prin documentația tehnică a lucrării de utilitate publică, în raport de dispozițiile Legii nr. 198/2004.
Este real faptul că dispozițiile Legii nr. 33/1994 fac trimitere la dreptul celui expropriat de a cere instanței să verifice dacă este posibilă preluarea integrală a imobilului supus exproprierii, având în vedere diminuarea considerabilă a valorii acestuia sau imposibilitatea utilizării lui potrivit destinației date de proprietar. Însă, așa cum a arătat și Î.C.C.J. – Secția I civilă prin decizia civilă nr. 1677/26.03.2013 în dosarul civil nr._, trimiterea făcută prin art. 2 alin. 5 din Legea nr. 198/2004 la prevederile Legii 33/1994 este limitată doar la regulile privind modalitatea de soluționare a acțiunii exercitate în temeiul Legii 198/2004, privind stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Cum atribuțiile acordate potrivit celor două acte normative în ce privește măsura exproprierii sunt diferite (în cazul Legii 33/1994 fiind stabilite în sarcina
instanțelor judecătorești atât determinarea întinderii suprafeței expropriate, cât și a cuantumului despăgubirii, în timp ce în cazul Legii 198/2004 aceleași atribute avându-le guvernul sau autoritatea publică implicată în procedura exproprierii), instanțele judecătorești nu mai pot dispune asupra chestiunilor de oportunitate a unei exproprieri totale în loc de una parțială, sub imperiul noului act normativ.
Pe de altă parte, trimiterea făcută la prevederile care reglementează zona de protecție a căilor rutiere (art. 17 din O.G. nr. 43/1997 republicată) este nefondată, pentru că alin. 2 dispune că suprafețele de teren care o compun rămân în gospodărirea persoanelor juridice sau fizice care le au în administrare sau în proprietate, cu obligația ca acestea, prin activitatea lor, să nu aducă prejudicii drumului sau derulării în siguranță a traficului. Norma indică și în ce constă limitarea elementului usus al dreptului de proprietate pentru aceste terenuri, însă restrângerea exercițiului acestui drpt nu conferă titularului său posibilitatea de a pretinde exproprierea terenurilor care constituie conform legii zona de protecție, ci eventual despăgubiri atunci când situația de fapt o impune, pentru limitările legale induse.
În același context apelanta a pretins că nu mai poate construi și, în general, nu mai poate folosi pentru scopul pentru care a fost achiziționat întregul teren, suprafața rămasă, de 17.102 mp, în sensul că aceasta și-a pierdut din valoare și nu mai poate susține o dezvoltare imobiliară preconizată.
Or, așa cum a arătat și Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza B. c. României, 2005, cauza I. c. României, 2007). În cauza Lallement c. Franței, 2002, prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.
Prin urmare, așa cum corect a relevat și instanța de fond, câtă vreme nu s-a dovedit existența unor premise certe de modificare a regimului juridic al terenului expropriat din agricol extravilan în intravilan construibil la momentul exproprierii, precum și a unor proiecte de dezvoltare deja derulate în legătură cu acest imobil de către titularul dreptului de proprietate, rămân la nivelul unor simple speculații aceste perspective, care la rândul lor fac derizorie cererea de despăgubire în raport de o posibilă viitoare valorificare urbanistică a zonei.
Pentru aceste considerente, constatând că la momentul preluării terenului de către expropriator aceasta avea utilizarea de agricol extravilan și că suprafața rămasă permite utilizarea ei în continuare (cu limitările legale) pentru acest scop, cererea de expropriere totală este vădit nefondată.
- În privința ignorării dispozițiilor art. 4 alin. 1 și 9 din Legea nr.198/2004,
astfel cum a fost modificată prin O.U.G. nr. 228/2008.
Astfel cum a arătat și judecătorul fondului, despăgubirile cuvenite proprietarului expropriat, stabilite conform hotărârii contestate, nr.
86/19.05.2009 a Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004, au fost determinate prin raportul de evaluare efectuat în luna iulie 2008, de către un expert evaluator. Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 228/2008 evocată de către apelantă a intrat însă în vigoare la 8.01.2009, nefiind în vigoare la data efectuării evaluării preliminare și neavând totodată dispoziții care să implice retroactivarea pentru situațiile născute anterior, dar regăsite în derulare la momentul adoptării ordonanței de urgență.
Vor fi înlăturate criticile apelantei potrivit cu care Hotărârea de Guvern nr. 213 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică ,,Varianta de ocolire a municipiului C.’’ a fost adoptată la data de 04.03.2009 și, prin urmare, O.U.G. nr. 228/2008 era pe deplin aplicabilă. Așa cum prevedea art. 4 alin. 1 din Legea nr. 198/2004, anterior publicării hotărârii de guvern privind indicatorii tehnico-economici, amplasamentul lucrării și declanșarea procedurii de expropriere se realiza o documentație tehnico-economică (prevăzută la art. 3 din lege) care includea și suma globală a despăgubirilor estimată de către expropriator pe baza unui raport de evaluare și termenul în care aceasta se virează într-un cont deschis pe numele expropriatorului’’. Prin urmare, evaluarea stabilită la art. 4 alin. 1 era premergătoare adoptării H.G., ea fiind necesară pentru inserarea atât a datelor tehnice legate de poziționarea lucrării, a loturilor afectate și a titularilor dreptului de proprietate supuși acestei proceduri, dar și a datelor economice, vizând evaluarea despăgubirilor pentru terenuri, pe unități administrativ-teritoriale, precum și modalitățile și termenele de plată a acestor sume.
În speță, evaluarea a avut loc – așa cum s-a arătat – mai înainte de adoptarea H.G. nr. 213/2009 și chiar mai înainte de adoptarea O.U.G. nr. 228/2008 (care a fost de altfel respinsă prin Legea nr. 9/2013).
Prin urmare, cerința instituită prin acest act normativ, care a modificat Legea nr. 198/2004 prin introducerea textului art. 4 alin. 9, ce dispunea că raportul de evaluare se întocmește având în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 771 alin. 5 din Codul Fiscal, cu modificările și completările ulterioare, nu era aplicabilă acestei evaluări, comisia nefiind obligată să refacă evaluarea în acest context.
- Cât privește analizarea în primă instanță a probatoriilor administrate, în
vederea statuării asupra justei despăgubiri.
Apelanta a criticat înlăturarea de către judecătorul fondului a concluziilor
și argumentelor aduse de către experți prin raportul de expertiză judiciară, apreciind că ,,o lucrare științifică nu poate fi reevaluată de către judecătorul care nu are cunoștințele necesare’’ și că elementele de comparație și de calcul aduse de către specialiști nu pot fi înlăturate prin raportarea instanței la altele, apreciate ca fiind mai relevante și mai apropiate de realitate.
Aceste critici vor fi înlăturate, câtă vreme în sistemul procesual românesc probele nu au, din perspectiva art. 167 alin. 1 cod proc. civilă, o ierarhie în abordare, expertiza judiciară de evaluare nefiind din acest punct de vedere o ,,regină a probelor’. Este real că lucrările tehnico-științifice, cum sunt
expertizele efectuate de către laboratoarele medico-legale, au propria lor valoare probatorie ce nu poate fi înlăturată prin înscrisuri sau declarații testimoniale, ci cu o probă egală în grad sau superioară.
Evaluarea tehnică judiciară efectuată în cauzele vizând exproprieri nu este însă ,,o lucrare științifică’’, așa cum o definește apelanta, ci un summum de opinii avizate exprimate de către experții evaluatori, pe baza metodologiei specifice impuse de standarde internaționale, dar care pot fi înlăturate sau, dimpotrivă, admise în ansamblul probator în raport de pertinența și concludența abordărilor sale. În fapt, judecătorul este obligat să verifice dacă aceste concluzii ale experților sunt concordante cu situația de fapt (anume, dacă evaluarea are în vedere corect poziționarea terenului, amplasarea lui într-o anumită unitate administrativ-teritorială, destinația avută la momentul exproprierii etc.), neputând prelua fără rezerve argumentele acestora.
Or, în speță, instanța de fond a apreciat ca irelevantă abordarea făcută de către experții desemnați, din moment ce a constatat că a fost pornită evaluarea pornind de la comparabila B (fila 345 fond vol. III - teren la ofertă cu 20 euro/mp, cu localizare în raza teritorială a . rutier A4, în suprafață de 15.000 mp, cu utilități la peste 500 m, extravilan agricol), înlăturându-se comparabila A (care avea caracteristici similare, dar prețul mai mic, de 8 euro/mp, fiind situat în extravilanul mun. C., în zona nodului rutier A4) prin aplicarea subiectivă a unui indice de corecție ca urmare a localizării de -25%.
Instanța de fond a mai constatat că această comparabilă B a fost aleasă în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 345/19.02.2008 la BNP B. D.-D. și încheiat între o terță persoană fizică, în calitate de vânzător și vânzătorul terenului în litigiu, S.C. Blue Beach S.R.L. C. (acolo în calitate de cumpărător), pentru o . parcele din lotul A358/64 (filele 359-362 vol. III fond).
Or, în condițiile în care în cuprinsul titlului societății apelante (contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2373/03.10.2008) este consemnat faptul că terenul achiziționat, de 30.100 mp, a fost dobândit inițial de către S.C. Blue Beach S.R.L. de la aceeași persoană fizică, în baza contractului 343/19.02.2008 autentificat la BNP B. D.-D., în mod corect prima instanță a apreciat că nu poate fi luat în calcul - ca și comparabilă - un contract încheiat între aceleași părți.
Apelanta a susținut că nu există identitate de părți între contractul încheiat pentru terenul în litigiu și cel avut în vedere prin expertiză ca și comparabilă. Judecătorul fondului nu a susținut un asemenea punct de vedere, ci a relevat caracterul subiectiv al evaluării unui imobil supus procedurii exproprierii, pornind de la un alt teren achiziționat între același vânzător și cumpărător interesat, ultimul înstrăinând la cca. 7 luni terenul în litigiu reclamantei.
Acest caracter subiectiv al evaluării a fost așadar raportat, pe de o parte, la împrejurarea că a fost aleasă o comparabilă care avea o conexiune lipsită de imparțialitate cu terenul pentru care trebuia să se calculeze valoarea de circulație (ambele imobile provenind de la același titular inițial al dreptului de proprietate),
comparabila prezentând o particularitate din punctul de vedere al prețului (20 euro/mp) față de cele care se apropiau mai mult de prețul real al contractelor din zonă, cuprins între 1 și 10 euro/mp (astfel cum au relevat înșiși experții la fila 7 a raportului de expertiză). Al doilea element care a creat premisa înlăturării evaluării făcute prin expertiză a fost acela deja prezentat, al ajustării semnificative a prețului de circulație al comparabilelor prin aplicarea fără justificare, la imobile similare ca suprafață, poziționare și caracteristici, a unor indici negativi diferențiați, ceea ce a permis propunerea unei despăgubiri calculate la 17, 5 euro/mp.
Instanța de apel reține totodată că părerea d-nei expert ing. B. D., care a formulat un punct de vedere contrar opiniei majoritare date de experții Suna Timur și B. D., în sensul că evaluarea terenului în litigiu (agricol extravilan la data exproprierii) nu putea porni de la indicatorul ,,cea mai bună utilizare’’ (CMBU) ca fiind comercială, respectiv, pentru parcare de TIR-uri sau pentru construcția unor depozite pentru tranzitul mărfurilor în Portul liber Agigea.
În egală măsură, instanța de fond s-a raportat și la jurisprudența Curții de Apel C. pentru loturi apropiate, evaluate cu 10 euro/mp și pentru care s-au pronunțat soluții în dosarele civile nr._ și_ (hotărârile pronunțate în aceste cauze rămânând irevocabile conform deciziilor nr. 5980/4.10.2012 și respectiv, nr. 6175/10.10.2012, prin respingerea recursurilor de către Î.C.C.J.).
În fine, judecătorul fondului a arătat că nu se poate stabili corect valoarea de circulație a terenului expropriat apelându-se la metoda extracției; potrivit Standardelor internaționale de evaluare, metoda extracției constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit SIE, cu indicatorul ,,costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor’’ și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidentă, așa cum corect a stabilit și prima instanță (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).
Toate aceste elemente de analiză aplicate de către instanța de fond evaluării făcute prin raportul de expertiză relevă o justă interpretare dată lucrării, din perspectiva forței sale probante, motiv pentru care criticile apelantei, în sensul că evaluarea la 17,5 euro/mp urma a fi însușită fără rezerve, vor fi înlăturate ca neîntemeiate.
Împrejurarea că imobilul fusese cumpărat în luna octombrie 2008 (așadar, cu 7 luni înainte de emiterea hotărârii contestate), cu 20 euro/mp, după ce el fusese deja vizat de aplicarea Legii nr. 198/2004 (aspect relevat de întocmirea documentației cadastrale de către S.C Cartotop S.A. C. pe numele titularului inițial al dreptului de proprietate, persoană fizică – fila 34 vol. II fond)
nu impunea instanței preluarea aceluiași preț ca și despăgubire, cum pretinde apelanta, ci evaluarea justei despăgubiri în raport de vânzările efectuate în aceeași rază teritorială, pentru imobile similare.
În egală măsură vor fi înlăturate ca nepertinente criticile referitoare la schimbarea nelegală, de către judecătorul fondului, a caracteristicilor legate de poziționarea acestui teren și care ar fi permis instanței să înlăture evaluarea făcută de către experți. Astfel, instanța de fond nu a distorsionat datele tehnice avute în vedere de către evaluator și de către experții judiciari în legătură cu poziționarea terenului expropriat, ci a arătat că nu pot fi luate în considerare comparabile care se află pe raza teritorială administrativă a altei localități (mun. C.), când în realitate el aparține extravilanului comunei C..
Faptul că terenurile se află în extravilan, la limita celor două localități și că prin poziționarea sa suprafața expropriată s-ar putea să fie ,,mai aproape’’ de limita municipiului C. (în sensul că și experții au arătat că se află la cca. 5 km de . nici o relevanță; apropierea de una ori de alta dintre localitățile învecinate nu este decât un criteriu subiectiv de evaluare, care nu poate să îl înlăture pe cel obiectiv, al apartenenței teritoriale, stabilite prin delimitările topo-cadastrale.
Pe acest argument – al apartenenței imobilului de extravilanul comunei C., care a și atras de altfel competența comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004 de la C. – a înlăturat instanța de fond abordarea comparabilelor regăsite în zona Sere - Km. 5, care se află în raza mun. C..
- Cu privire la respingerea cererii de efectuare a unui nou raport de
expertiză în cadrul apelului.
În apel, reclamanta a solicitat completarea probatoriului conform art. 295 alin. 2 cod proc. civilă, în sensul efectuării unui nou raport de expertiză tehnică imobiliară care să răspundă dispozițiilor art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994. În vederea administrării acestei probe noi s-au solicitat părții înscrisuri (contracte de vânzare-cumpărare) care să cuprindă datele necesare reevaluării, pentru terenuri similare celui în litigiu și tranzacționate în aceeași perioadă avută în vedere în acest caz.
La termenul din 2.12.2013, societatea apelantă a depus la dosar: un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la 8.11.2007 pentru un teren de un ha din extravilanul localității Agigea, o promisiune unilaterală de vânzare datată 11.09.2008 pentru un teren extravilan Agigea 4,50 ha, precum și un contract de vânzare-cumpărare datat 31.05.2005 pentru mai multe loturi de teren arabil, din raza teritorială a aceleiași localități (Agigea).
În aceste condiții, cum exigențele textului art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care trimite Legea nr. 198/2004 pretind raportarea experților la terenuri similare, din aceeași unitate administrativ-teritorială, ce au făcut obiectul tranzacționării în aceeași perioadă cu cele supuse exproprierii și care au aceleași caracteristici tehnice de amplasament și utilitate, prin încheierea din 18.11.2013 a fost respinsă cererea apelantei de suplimentare a probelor. O nouă expertiză în apel nu putea fi dispusă cu luarea, drept comparabile, a unor imobile care nu se află în extravilanul . cel al localității Agigea, care nu au
reprezentat tranzacții certe, ci doar promisiuni de vânzare-cumpărare ori a căror dată de negociere a fost mult anterioară celei de expropriere.
În raport de toate aceste considerente, constatând că soluția pronunțată în primă instanță este legală și temeinică, pe temeiul dat de art. 296 cod proc. civilă se va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul civil formulat de apelanta reclamantă S.C. T. T. S.R.L., cu sediul în C., Portul C., Rădăcina Mol 3, Incintele 1 și 3, județul C., împotriva sentinței civile nr. 3073/22.07.2013, pronunțată de Tribunalul C., secția I civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S. R. reprezentat prin COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE de sub autoritatea DEPARTAMENTULUI PENTRU PROIECTE DE INFRASTRUCTURĂ ȘI INVESTIȚII STRĂINE, cu sediul în București, .. 38, sect. 1, prin mandatar S.C. CARTOTOP S.A., cu sediul în C., .. 107, jud. D., și prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în București, ., sect. 5, ca nefondat.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 2 decembrie 2013.
Președinte, Vanghelița T. | Judecător, M. G. | |
Grefier, C. M. |
Jud.fond M.S. S.
Tehnored.dec.jud. M.G. 11.02.2014
6 ex.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 423/2013. Curtea de Apel... | Servitute. Decizia nr. 397/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
