Expropriere. Decizia nr. 108/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 108/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 12-12-2013 în dosarul nr. 12404/118/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 108/C
Ședința publică din 12 decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE - D. P.
JUDECĂTOR - G. L.
GREFIER - M. D.
- cu participarea reprezentantului Ministerului Public
PROCUROR - A. V.
Pe rol pronunțarea apelului civil declarat de apelanta pârâtă C. NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. PRIN DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI C., cu sediul în C., ..n., împotriva sentinței civile nr. 1453 din 18 martie 2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, având ca obiect expropriere, în contradictoriu cu intimații reclamanți M. D., domiciliat în C., . nr. 108A, ., .>M. S., domiciliată în C., . nr. 2, ., .>M. S., domiciliată în oraș M., .. 15, județul C., toți cu domiciliul procesual ales în C., ., ., . Avocat R. D. și intimații pârâți ORAȘUL M. PRIN PRIMAR și C. L. AL ORAȘULUI M., cu sediul în M., județul C..
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 04 decembrie 2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
Completul de judecată, pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 11 decembrie 2013 și având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la 12 decembrie 2013, dată la care a pronunțat următoarea hotărâre.
CURTEA
Asupra apelului civil de față;
Prin cererea înregistrată sub nr._ la Tribunalul C. reclamanții M. D., M. S. și M. S. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor, prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, anularea parțială a Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 26/12.07.2010 și obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în cuantum mai mare, precum și plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii au susținut reclamanții că sunt proprietarii parcelei A 2332/6/2, cu număr cadastral_/2 cu suprafața de 5982 mp, teren ce a fost expropriat de pârâtă.
Prin hotărârea nr.26/12.07.2010 reclamanții au fost expropriați cu privire la suprafața de teren de 5982 mp situat în loc. M., jud. C., ./2, cu număr cadastral_/2, categoria de folosință arabil extravilan, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de_ lei.
S-a precizat că stabilirea unei juste despăgubiri, care să reflecte adevărata valoare a imobilului expropriat, este o condiție esențială în procedura Legii nr. 33/1994.
S-a arătat că imobilul expropriat se află în raza teritorială a orașului M., este situat în aproprierea unor importante căi de acces, dispune de toate utilitățile pe care le impune regimul său agricol.
Totodată, s-a arătat că terenuri din imediata apropriere au fost vândute pe piața liberă cu sume care sunt chiar mai mari decât suma solicitată.
Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea cererii ca nefondată deoarece raportul de evaluare a fost întocmit în conformitate cu standardele internaționale de evaluare, experții autorizați utilizând două tehnici de evaluare, respectiv metoda comparației relative și metoda capitalizării rentei funciare; în metoda comparației relative a fost analizat prețul de vânzare al unor imobile în aceeași localitate și care prezintă aceleași caracteristici cu ale imobilului expropriat, preț care s-a încadrat în piața terenurilor cu destinație agricolă situate în mediul rural.
Prețul de ofertă pe piață din localitatea M. pentru proprietăți similare este cuprins între 0,3 euro și 1 euro /mp, reflectat fidel iar prețul oferit prin raportul de evaluare este mai mult decât corect.
S-a arătat că au fost acordate compensații numai pentru îngreunarea accesului la . ca urmare a secționării terenului reclamanților.
Nu au fost acordate despăgubiri pentru pierderi din recolta neadunată deoarece din declarația autentificată sub nr. 145/03.02.2010 proprietarii au primit de la expropriator indemnizații pentru dobândirea și posesia dreptului de a exercita folosința asupra terenului în vederea executării obiectivului Autostrada A2 Cernavodă –C. și nici despăgubiri pentru pierderea subvenției deoarece loturile rămase neexpropriate au o suprafață mai mare de 0,3 ha ( lotul 1 din suprafața de 52.167 mp și lotul 3 în suprafață de 7851 mp).
Ca efect al folosirii metodei capitalizării rentei funciare a rezultat un cuantum al despăgubirii mai mic decât cel obținut prin metoda comparațiilor directe, motiv pentru care a fost reținut cuantumul despăgubirii rezultat în urma metodei celei din urmă.
Prin sentința civilă nr. 1453 din 18 martie 2013, completată prin sentința din 28 octombrie 2013, Tribunalul C. a admis acțiunea reclamanților și a anulat în parte hotărârea nr.26/12.07.2010 emisă de pârâtă, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor.
A obligat pârâta către reclamanți la plata sumei de 55.892 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat-. în suprafață de 6000 m.p. situat în raza orașului M. și la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți, în sumă de 3000 lei-onorariu de expert și 1500 lei – onorariu avocat.
În considerentele sentinței astfel pronunțate instanța de fond a reținut că sunt incidente prevederile art. 9 al. 1 si 3 din Legea nr.198/2004 și a stabilit că acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. S-a arătat că potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 ,,despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, așa încât la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.
A arătat instanța că raportul de expertiză efectuat în cauză - opiniile experților B. E. și M. C. - determină, prin raportarea la standardele de evaluare internațională, valoarea de piață a metrului pătrat din . reclamanți ca fiind de 55.892 lei, valoare de circulație stabilită prin reconcilierea valorilor de piață - metoda comparației relative și nu prin capitalizarea rentei funciare întrucât standardele internaționale de evaluare nu prevăd analiza valorii de piață prin producția agricolă la hectar. Prin metoda capitalizării rentei funciare a rezultat suma de 58.942 lei .
A arătat că opinia expertului V. I. se bazează pe metoda comparației directe, pe principiul substituției, utilizând informații derivate din piață iar metodologia de evaluare constă în determinarea prețului de ofertă de vânzare a terenurilor din zona în care se află imobilul de evaluat și se corectează valoarea obținută pentru caracteristicile diferite și pentru prețul de ofertă. Expertul V. a folosit prețurile de ofertă pentru terenurile extravilane în funcție de locație, destinație, folosință, acces, utilități, în domeniul de 0,44 euro /mp – 2 euro/mp iar pentru toată suprafața expropriată a determinat suma de_ lei la o valoare estimată de 1,07 euro/mp.
Instanța a dat eficiență punctului de vedere majoritar al celor doi experți întrucât valoarea unui bun se realizează ca valoare de piață a bunului imobil, valoarea trebuie să fie în concordanță cu valoarea reală de piață față de dreptul inalienabil al dreptului de proprietate, raportat la scopul exproprierii și a arătat că opinia majoritară a stabilit valoarea de circulație a unui metru pătrat de teren raportându-se la anunțurile de la mica publicitate, evaluarea fiind efectuată prin metoda comparației relative-comparabila 4 – prin raportare la zona M. jud. C., zona adiacentă Ciocârlia.
În ceea ce privește prejudiciul încercat de către reclamanți prin daunele produse ca urmare a exproprierii, instanța a apreciat că declarațiile autentificate sub nr. 145/03.02.2010 demonstrează că reclamanții au primit de la Asociația Astaldi indemnizații pentru folosirea terenului în suprafață totală de 6636 mp în vederea executării obiectivului Autostrada A 2 Cernavodă – C. .
În ceea ce privește daunele privind pierderea recoltei s-a stabilit că la data exproprierii terenul era liber de culturi, iar în referire la prejudiciul cauzat prin secționarea parcelei s-a constatat că cea mai bună utilizarea este aceea pentru culturi agricole grâu, orz, rapiță.
Pentru toate considerentele expuse, acțiunea formulată de reclamanți a fost considerată ca fiind fondată.
În ceea ce privește cererea reclamanților de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, instanța a admis cererea.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri C. care a susținut că în mod greșit instanța de fond a avut în vedere la pronunțarea soluției numai raportul de expertiză întocmit de experții B. E. și M. C., raport întocmit cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 și cu aplicarea greșită a standardului de evaluare GN1 – Evaluarea proprietăților imobiliare – art. 5.10, despăgubirea stabilită prin acest raport având în vedere, în mod eronat, o încadrare a terenului expropriat în ”piața terenurilor cu posibilități de investiții pentru amplasarea centralelor eoliene”, comparabile care nu sunt din aceeași unitate administrativ teritorială cu imobilul expropriat sau care au o destinație și un amplasament diferit față de imobilul expropriat.
Consideră că prin soluția pronunțată instanța a încălcat dispozițiile Deciziei civile nr. 5881/08.07.2011 a ÎCCJ care arată că la stabilirea cuantumului despăgubirii trebuie să se țină seama de criteriul ”prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele”, iar această sintagmă ”are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contractele de vânzare cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet. Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare cumpărare cu privire la terenuri din zonă, experții pot apela la alte elemente decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirii aferente exproprierii”. Deși pârâta a solicitat ca sursa de informare a experților să fie constituită, pe cât posibil, de tranzacții notariale, instanța nu le-a luat în considerare și nu a arătat în cuprinsul motivării de ce nu a ținut cont de ele.
A arătat că expertiza a fost criticată și pentru că, în cadrul metodei de evaluare prin capitalizarea rentei funciare, cei doi experți nu au arătat în ce constau cheltuielile cu pregătirea, amenajarea terenului și recoltarea și cum s-a ajuns la valorile de 35% și 5,13%. Critica expertizei a vizat și determinarea valorii imobilului expropriat prin metoda rentei funciare, printr-o greșită raportare la producția de rapidă, nefiind probată efectuarea unei astfel de culturi, situație în care raportarea trebuia să se facă la cultura de grâu, care este ”moneda de schimb” în agricultură.
Susține că instanța trebuia să țină seama de raportul de evaluare întocmit de expropriator pentru că s-au abordat metode de evaluare acceptate de cea mai bună practică în domeniu și conform legislației naționale și procedeelor internaționale recunoscute și acceptate de ANEVAR, raportul de evaluare ce a stat la baza hotărârii de expropriere în cauză având în vedere oferta de pe piața terenurilor din localitatea M., unde prețul de ofertă pentru proprietăți similare este cuprins între 0,3 și 1 euro/mp și care reflecta fidel piața imobiliară la acel moment.
În apel părțile nu au solicitat să se administreze alte probe.
Examinând hotărârea apelată sub aspectul criticilor formulate de apelantul pârât CNADNR în ceea ce privește valoarea terenului în suprafață de 5982 mp situat în extravilanul localității M., jud. C., reprezentând ./2, expropriată în vederea realizării lucrării de utilitate publică Autostrada București-C., tronsonul 6, Cernavodă C.”, evaluând susținerile în ce privește modalitatea de interpretare și aplicare de către instanța de fond a disp. art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța reține că apelul pârâtului este întemeiat.
Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Prin urmare, legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanelor expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau unor terți, prin măsura exproprierii.
În ceea ce privește prima componentă a despăgubirii – „valoarea reală” a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de evaluare, sens în care este și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție (decizia civilă nr. 5881/2011).
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată la data evaluării, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia – în speță teren amplasat în extravilanul localității M., de destinația lui la momentul exproprierii – teren agricol utilizat exclusiv pentru producția agricolă, clasa a II-a și a III-a de calitate; de inexistența unui plan de dezvoltare sau de schimbare a destinației acestui teren la momentul exproprierii și nu în ultimul rând, de criteriul cerere-ofertă pe piața imobiliară la momentul evaluării, acest ultim criteriu reflectând și efectele crizei economice ce a afectat piața imobiliară din România.
În speță se reține că prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții majoritari, conform căreia la stabilirea valorii reale a terenului s-a acordat eficiență metodei comparațiilor de piață directe cu proprietățile comparabile, similare, având cea mai bună utilizare – teren arabil.
Criticile ce vizează înlăturarea acestei expertize de evaluare sunt fondate întrucât, în cadrul metodei comparației relative, experții majoritari care au efectuat expertiza la fond avut în vedere drept comparabile fie terenuri cu caracteristici diferite privind amplasamentul, fie numai oferte de vânzare de la mica publicitate, fără nicio justificare rezonabilă în raport de elemente de similitudine între terenurile evaluate. În cadrul acestei expertize, experții judiciari în opinie majoritară au avut în vedere numai ofertele menționate la rubrica „mica publicitate” din ziarele locale și de pe internet, reținând ofertele de vânzare pentru terenuri agricole de pe raza altor localități decât aceea în care se află terenul expropriat, respectiv de pe raza localității Valu lui T., comisia înlăturând nejustificat eventuale date privind valorile terenurilor din cadrul contractelor de vânzare cumpărare încheiate în perioada evaluării pe motiv că aceste valori sunt mult mai mici decât ofertele existente pe piața liberă imobiliară ceea ce, în opinia experților, denotă faptul că valorile din contractele notariale nu sunt credibile, fiind cunoscute experților acțiunile părților contractante de eludare a taxelor notariale.
În consecință, se impune înlăturarea expertizei de evaluare realizate la instanța de fond, întrucât în cadrul metodei comparației directe nu s-au avut în vedere tranzacții cu privire la terenuri similare de pe raza orașului M., această evaluare fiind contrară dispozițiilor art. 26 din Legea nr.33/1994, dar și practicii I.C.C.J. evocată de apelantul pârât în criticile sale.
Având în vedere aceste considerente, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă instanța va admite apelul și, schimbând în tot sentința apelată, va respinge acțiunea ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelanta pârâtă C. NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. PRIN DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI C., cu sediul în C., ..n., împotriva sentinței civile nr. 1453 din 18 martie 2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți M. D., domiciliat în C., . nr. 108A, ., .>M. S., domiciliată în C., . nr. 2, ., .>M. S., domiciliată în oraș M., .. 15, județul C., toți cu domiciliul procesual ales în C., ., ., . Avocat R. D. și intimații pârâți ORAȘUL M. PRIN PRIMAR și C. L. AL ORAȘULUI M., cu sediul în M., județul C..
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că respinge acțiunea ca nefondată.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 12 decembrie 2013.
PREȘEDINTEJUDECĂTOR
D. P. G. L.
GREFIER
M. D.
Red.hot.jud.fond S.Teșa
Tehnored.dec.jud.apel D.P./05.05.2014/13 exp.
| ← Reparare prejudicii erori judiciare. Decizia nr. 487/2013.... | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 4649/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
