Expropriere. Decizia nr. 67/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 67/2015 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 22-06-2015 în dosarul nr. 67/2015
dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ nr. 67/C
Ședința publică din 22.06.2015
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE - G. L.
JUDECĂTOR - I. B.
Grefier - A. B.
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public,
Procuror – V. P.
Pe rol soluționarea apelului civil formulat de apelantul pârât S. R. prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., cu sediul în București, sector 1, .. 38, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri C., cu sediul în C., . număr, împotriva sentinței civile nr. 102, pronunțată de Tribunalul C. la data de 22 ianuarie 2015, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă F. M., cu domiciliul în Medgidia, ., ., ., având ca obiect expropriere.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru intimata reclamantă, avocat C. G. A., fără împuternicire avocațială, lipsind apelantul pârât.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, învederând că procedura de citare este legal îndeplinită, conform art.87 și urm. C. pr. civ.; apelul este declarat și motivat în termen legal; motivele de apel au fost comunicate intimatei reclamante; intimata reclamantă nu a depus la dosar întâmpinare.
După referatul grefierului de ședință:
Doamna avocat C. G. A. face precizarea că a reprezentat-o pe reclamanta F. M. la instanța de fond, conform împuternicirii aflate la fila 9 dosar Tribunal C.. La acest moment nu se află în posesia împuternicirii avocațiale pentru etapa procesuală a apelului, dar se angajează să o depună la dosar.
Instanța acordă cuvântul intimatei reclamante, prin apărător, asupra probei cu înscrisuri solicitată de apelanta pârâtă prin cererea de apel, înscrisuri care au fost anexate apelului, respectiv: decizia de expropriere nr. 604 din 19 mai 2011 și Anexa – Lista imobilelor, precum și extrasul de cont din 24 martie 2011.
Intimata reclamantă, prin apărător, face precizarea că nu i-au fost comunicate înscrisurile respective, dar nu se opune față de proba cu înscrisuri solicitată.
Reprezentantul Ministerului Public nu se opune față de proba solicitată.
Instanța, deliberând, în temeiul disp. art. 167 C. pr. civ., admite proba cu înscrisuri solicitată de apelantul pârât prin cererea de apel.
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 C. pr. civ., constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Intimata reclamantă, prin apărător, având cuvântul, pune concluzii de respingere a apelului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii instanței de fond; nu solicită cheltueili de judecată.
Reprezentantul Ministerului Public, având cuvântul, pune concluzii de admitere a apelului, modificarea în tot a sentinței civile apelate și respingerea cererii de chemare în judecată, cu consecința menținerii cuantumului despăgubirilor stabilite prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor ; având în vedere și obiecțiunile care au fost ridicate la expertiza efectuată.
CURTEA
P. cererea adresată instanței la 13.11.2012, reclamanta F. M. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. a formulat contestație prin care a solicitat anularea în parte a hotărârii în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor datorate contestatoarei pentru terenul expropriat în suprafață totală de 2.823 mp., situat în municipiul Medgidia, județul C., ./17/6/2, având nr. cadastral_.
În motivare s-a arătat că prin hotărârea nr. 32/29.05.2012, reclamantei i-a fost expropriată suprafața de 2823 mp. situată în orașul Medgidia, județul Constanta, iar suma acordată pentru terenul expropriat a fost în cuantum de 1.383 lei, reprezentând aproximativ 0,48 lei /mp.
Se mai învederează că prin dispozițiile Legii nr. 255/2010 a fost stipulată posibilitatea titularului dreptului real de a se adresa instanței de judecată, dacă nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, iar acțiunea formulată se soluționează în conformitate cu dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii, iar în conformitate cu art. 33 alin.3 din Constituția României și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate realiza numai după o prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar ar exista o încălcare a dreptului de proprietate a expropriatului.
S-au mai relevat dispozițiile art. 25 și 25 din lege, potrivit cărora, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același tip în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare.
Mai învederează reclamanta faptul că prin raportare la textele legale invocate și la cuantumul despăgubirilor acordate de expropriator, este evident că acestea sunt derizorii având în vedere faptul că la calcularea despăgubirilor trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare, iar în aceste condiții, sunt evidente prejudiciile pe care le suportă reclamanții prin măsura exproprierii care este nelegală, deoarece legea prevede obligativitatea unei juste despăgubiri, diferența dintre suma oferită ca despăgubire pentru fiecare metru pătrat și valoarea reală a imobilului fiind foarte mare, așa încât se justifică obligarea pârâtului la plata diferenței de valoare.
P. întâmpinare, pârâtaCompania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.
În motivare s-a arătat că valoarea terenului este afectată în mod substanțial de cerere și oferta, însă ceea ce determină valoarea pe o anumita piață este utilizarea economică a amplasamentului, în speță construcția Autostrăzii Medgidia C., iar pentru determinarea acestei valori au fost utilizate mai multe metode de evaluare, respectiv metoda bonitării pentru terenul arabil extravilan, metoda comparației directe și au fost parcurse mai multe etape, respectiv documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului, inspecția amplasamentului, discuții purtate cu reprezentanții primăriei, analizarea tuturor informațiilor culese, interpretarea din punct de vedere al evaluării, aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii activului, așa încât urmează a se constata ca procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, cu luarea în considerare a prețului cu care erau vândute în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a orașului Medgidia la data întocmirii raportului de expertiză, în acest sens fiind anexate și oferte de preț pentru imobile terenuri cu situație juridică și categorie de folosința similare.
P. sentința civilă nr. 102/22.01.2015, Tribunalul C. a admis acțiunea, a anulat în parte hotărârea nr. 32/29.05.2012 a C., a constatat că reclamanta este persoană îndreptățită la acordarea de despăgubiri totale de 37.570 lei, compusă din suma de 37.100 lei, reprezentând valoarea de circulație a imobilului și 470 lei, cu titlu de despăgubiri și a obligat pârâta la plata sumei mai sus menționate, cu titlu de despăgubiri și a cheltuielilor de judecată de 1.500 lei, reprezentând onorariul de expertiză.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a observat că, prin hotărârea nr. 32/29.05.2012, Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, reclamanta F. M. a fost considerată ca persoană aparent îndreptățită la acordarea despăgubirilor, stabilite în temeiul raportului de evaluare, în cuantum de 1.383 lei, pentru exproprierea imobilului situat în Medgidia, județul Constanta, ./2, în suprafață totală de 2823 mp., având categoria de folosința arabil extravilan, ce face parte din Coridorul de Expropriere și înregistrat cu nr. cadastral_, înscris în cartea funciară sub nr._, având următoarele vecinătăți: la nord –drum de exploatare DE 1028/15, la sud- drum de exploatare DE 1013, la est- ./5, iar la vest- ..
Tribunalul a arătat că dreptul comun în materia exproprierii este dat de dispozițiile art. 863 din Cod civil, art. 44 din Constituție și Legea nr. 184/ 2008 dar și Legea nr. 33/ 1994 potrivit cărora nu poate fi contestată în justiție măsura exproprierii în sine, ci numai cuantumul despăgubirilor calculate prin hotărâre, de către comisia pentru aplicarea respectivului act normativ, în termen de 30 de zile de la data comunicării acesteia, transferul imobilelor din proprietatea privată în cea publică, operând de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condițiile legii.
Prima instanță a mai observat că potrivit dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, la calcularea cuantumului despăgubirilor trebuind să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Apoi, a arătat tribunalul, prejudiciul creat reclamantei prin măsura exproprierii nu a fost integral acoperit prin despăgubirile calculate prin hotărârea ce a fost contestată de către expropriat, prin inițierea prezentului demers judiciar, prin raportul de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauză cu opinie majoritară de către experții M. V. și M. C. - metodologia agreată de Standardele Internaționale de Evaluare, respectiv metoda comparației directe, prin utilizarea de informații despre vânzări sau valori de vânzare comparabile, ce pot fi stabilite pentru determinarea valorică a imobilului - s-a reținând-se că valoarea de piață a suprafeței de 2823 mp., teren extravilan situat în ./62, era de 37.100 lei, iar valoarea despăgubirilor datorate este de 470 lei.
Tribunalul a precizat că, pentru realizarea lucrării de evaluare prin determinarea valorii de circulație a suprafeței în litigiu a fost utilizată metodologia agreată de Standardele Internaționale de Evaluare, respectiv metoda comparației directe, prin utilizarea de informații despre vânzări sau valori de vânzare comparabile, ce pot fi stabilite pentru determinarea valorică a imobilului; în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor calculate, s-a arătat că aceasta a fost estimată prin stabilirea recoltei agricole pentru cei patru ani (2011-2014), la valoarea de 28,41 euro, însumând 468,81 lei (470 de lei).
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul, prin care a criticat hotărârea primei instanțe pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând modificarea acesteia și respingerea acțiunii.
În motivarea căii de atac, s-a arătat că despăgubirea (valoarea reală a imobilului și prejudicial cauzat proprietarului) a fost stabilită de către cei doi experți prin Raportul de expertiză întocmit în cauza, nu în raport de tranzacții clare de pe piața locală (Medgidia), deși la nivelul Primăriei Municipiului Medgidia au fost înregistrate tranzacții cu privire la terenuri agricole situate în extravilan în anul 2011, fapt atestat de adresa Primăriei Municipiului Medgidia nr._ din 30.07.2013, pusă la dispoziție și celorlalți experți de expertul nostru parte, ci în raport de oferte de vânzare preluate de pe piața imobiliară din zonă și de pe internet din perioada aprilie 2009 – martie 2012, cele cinci comparabile avute în vedere reprezentând oferte de vânzare pentru terenuri situate în alte unități administrative – teritoriale decât cea în care este situate imobilul supus exproprierii (Medgidia), respective din Basarabi (actual Murfatlar), Valu lui T. și Ciocârlia, imobile care nu sunt identificate din punct de vedere cadastral, prezintă caracteristici net superioare imobilului expropriat în ceea ce privește suprafața, deschiderea la căile de acces, destinația acestora, etc. și care nu puteau fi avute în vedere de experți la efectuarea expertizei.
În critica sentinței apelate s-a mai susținut că experții au ales drept substituent comparabila A, respective un teren în suprafață de 423 m.p., care se specifică că este situat în „extravilan” fără a se preciza și localitatea, care nu este identificat cadastral și care a fost menționat într-o hotărâre de stabilire a despăgubirilor din 12.08.2010, comparabilă ce nu poate fi avută în vedere e către experți deoarece este anterioară emiterii deciziei din 19.05.2011 și vizează un imobil expropriat, rezultând astfel o valoare exorbitantă a terenului expropriat de 37.100 lei; practic, experții nu au avut în vedere tranzacții clare de pe piața locală (Medgidia), ci oferte cu terenuri din alte unități administrativ – teritoriale, respectiv Murfatlar, Valu lui T., deși la nivelul Primăriei Municipiului Medgidia au fost înregistrate tranzacții cu privire la terenuri agricole situate în extravilan în anul 2011, fapt atestat de adresa Primăriei Municipiului Medgidia nr._ din 30.07.2013, pusă la dispoziție și celorlalți experți de expertul nostrum parte, precum și de instituția noastră ca anexă la Notele de ședință nr._ din 26.09.2014, depuse pentru termenul de judecată din 02.10.2014.
Apelantul a învederat că jurisprudența constantă a Î.C.C.J. în materie a relevat că nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.
Într-un alt motiv de critică a sentinței apelate s-a mai arătat că, deși exproprierea s-a realizat în temeiul Legii nr. 255/2010, fapt ce reiese atât din cuprinsul Deciziei de expropriere nr. 604 din 19 mai 2011, cât și din Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 32 din 29 mai 2012, aceeași lege fiind invocată și de către reclamanta în acțiunea formulată, instanța de fond reține, în mod greșit, faptul că în cauză sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 198/2004, lege ce a fost abrogată prin Legea nr.255/2010.
În aceste condiții, apelantul a precizat că prin decizia Curții Constituționale nr. 12/15.01.2015, publicată în M. Of. nr.152 din 03.03.2015, Curtea a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art.9 teza a doua din Legea nr. 198/2004, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr.184/2008, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art.26 alin.2 din legea nr. 33/1994; din motivarea Deciziei (pct.24, 25 și 26) rezultă faptul că: „despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este „dreapta” (nu are caracter just) deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu cu valoare constituțională, reținută de Curte prin deciziile nr. 984 din 22.11.2012 și nr. 395 din 01.10.2013.
Apelantul a mai precizat că despăgubirea (valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului) trebuie să fie stabilită de comisia de experți la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv la data de 19.05.2011, numai în acest fel instanța având posibilitatea de a verifica dacă suma oferită de expropriator cu titlu de despăgubire este sau nu corectă; se menționează că la dosarul cauzei a depus adresa Primăriei Municipiului Medgidia nr._ din 30.07.2013 în care sunt evidențiate tranzacțiile cu terenuri arabile situate în extravilanul unității administrativ teritoriale Medgidia transcrise și înregistrate fiscal din perioada 2010 – 2012.
Analizând sentința apelată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de pârât, curtea constată că apelul este întemeiat și urmează a fi admis cu consecința schimbării hotărârii atacate, în sensul respingerii acțiunii ca nefondată.
Referitor la suma ce se cuvine celui expropriat drept despăgubire pentru preluarea bunului său din cauze de utilitate publică, curtea arată că ceasta se poate alcătui din două componente: „valoarea reală a imobilului” și „prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane în drept”.
Această concluzie reiese în mod indubitabil din prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 (aplicabil în speță conform art. 22 al. 3 din Legea nr. 255/2010, Legea nr. 138/2004 fiind – așa cum susține și apelantul – inaplicabilă în cauză dată fiind abrogarea acestei de la 23.12.2010, odată ci . Legii nr. 255/2010) potrivit cu care despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Aceste două noțiuni sunt apoi explicitate, arătându-se că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor tine seama de: 1.) prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza, precum și 2.) daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia, urmând că experții să defalce despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.
Or, vorbindu-se în cuprinsul aceluiași alineat alin. 2 al art. 26 din Legea nr. 33/1994 despre prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele și, respectiv, despre daunele produse proprietarului, este evident că acest din urmă prejudiciu este cu totul diferit de dauna suferită de persoană prin lipsirea de proprietate al cărei echivalent nu poate fi decât „prețul cu care se vând imobilele”.
Rezultă de aici că „prejudiciul cauzat proprietarului” este altceva decât echivalentul valoric al bunului precum „pierderi pentru recolta neadunată”, „pierderi din subvenții”, „compensații referitoare la secționarea terenului” sau „compensații referitoare la prejudicii triangulare”, dar fără a se limita la acestea, putându-se încadra în această categorie orice pierdere cauzată în mod direct de expropriere (exemplu: cheltuieli angajate în vederea unei viitoare modificări a regimului juridic al bunului; avansul care nu mai poate fi recuperat pentru lucrările de terasament sau de natură agricolă; întocmirea unei documentații pentru lotizare sau trecere în intravilan, etc.).
În ceea ce privește componenta despăgubirii - „valoarea reală”- a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data exproprierii, astfel cum rezultă din Decizia nr.12/15.01.2015 a Curții Constituționale, publicată în Monitorul Oficial nr.152/03.03.2015.
După cum rezultă din această hotărâre, în concepția reglementarii-cadru în materia exproprierii - Legea nr.33/1994 -, despăgubirile acordate sunt stabilite în raport cu valoarea imobilului de la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, pentru a asigura o reparație completă și integrală pentru cel expropriat.
Curtea Constituțională a mai observat - cu referire la Legea nr.198/2004, dar raționamente sale se aplică și cu privire la Legea nr. 255/2010, soluția legislativă fiind identică, par.26 din decizia nr.12/2015 - că legea specială cuprinde o dispoziție derogatorie față de cea generală - Legea nr.33/1994 - în materia momentului realizării transferului de proprietate, respectiv momentul transferului dreptului.
Curtea Constituțională a statuat că stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă și indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este cel determinant în raportul juridic ce se naște între expropriat și expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu; s-a mai învederat că determinarea cuantumului despăgubirilor „la data întocmirii raportului de expertiză”, generează o situație juridică ce se abate de la o asemenea finalitate, în sensul că expertiza judiciară dispusă nu reflectă valoarea bunului de la momentul contemporan realizării transferului dreptului, ci o valoare de la un moment ulterior care nu este cert.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în Standardele Internaționale de Evaluare (S.I.E.), că fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri.
Suma estimată se referă la un preț plătibil pentru o proprietate într-o tranzacție independentă (nepărtinitoare), care s-ar putea obține în mod rezonabil de către un vânzător (care nu cere un preț considerat nerealist pe piață) și este cel mai avantajos pentru cumpărător (care achiziționează în concordanță cu realitățile pieței, iar nu în raport de o piață imaginară sau ipotetică ce nu poate fi demonstrată sau anticipată); în fine, se presupune că atât cumpărătorul cât și vânzătorul sunt informați, într-o manieră rezonabilă, în legătură cu natura și caracteristicile proprietății, cu utilizările acestuia, precum și a stadiului în care se află piața; fiecare parte trebuie să acționeze în propriul interes și în mod prudent, depunând de cunoștințele necesare obținerii celui mai bun preț.
P. urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul mai 2012 (teren agricol extravilan dar despre care nu s-a dovedit că era cultivat cu grâu) și, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă rezultând din tranzacții efective la momentul expertizării în faza administrativă.
Din această perspectivă, trebuie observat că, deși au avut la dispoziție în dosar înscrisuri din care rezultă încheierea unor tranzacții cu privire la imobile comparabile, experții care au alcătuit opinia majoritară au utilizat patru comparabile (B-E) ce sunt doar oferte de vânzare, iar nu înstrăinări realizate; în plus, niciuna dintre aceste oferte nu sunt din aceeași unitate administrativ – teritorială (extravilanul localității Medgidia), ci din alte localități (Murfatlar, Ciocârlia, Valu lui T.), iar comparabila A este dintr-o perioadă cu mult anterioară prezentei exproprieri (august 2010), astfel încât nu se poate considera că este contemporană preluării terenului reclamantei (mai 2012).
De aceea, concluziile specialiștilor care au alcătuit opinia majoritară nu puteau fi reținute de prima instanță care nu avea nici un argument în a ratifica poziția acestora de a nu utiliza informații din contractele de vânzare-cumpărare „deoarece determinările făcute pe parcursul timpului…prețurile înscrise în contract sunt cele din tabloul notarilor publici și nu reflectă întotdeauna realitatea”.
Trebuie observat că expertul V. I. a fructificat datele cuprinse în adresa nr._/30.07.2013 a Primăriei Municipiului Medgidia (filele 227 – 228, dosar tribunal), culegând informații din care reiese că prețul vânzărilor a fost între 0,4 – 0,7 lei; aceasta, deși tabloul cu tranzacțiile efectuate cu terenuri situate în extravilan cuprindea prețuri între 0,17 lei/m.p. și 50 lei/m.p. (este adevărat pentru suprafețe foarte mici – 500 m.p. spre ex.:, pentru care este exclusă utilizarea agricolă).
În acest context trebuie subliniat, în faza administrativă cursul de schimb utilizat a fost de 4,2564 lei/euro rezultând un preț de 0,49 lei/m.p.
Argumentul folosit de expertul V. I. pentru a considera că valoarea terenului expropriat este de 0,63 lei/m.p. nu este unul valid. Astfel, specialiștii ar trebui să stabilească valoarea imobilului în caracteristicile sale dinaintea exproprierii, respectiv prin analiza întregii suprafețe (circa 1,5 ha) iar nu doar a suprafeței expropriate de 2.823 m.p., aceasta pentru că luarea în calcul a întregului sau a părții expropriate va face „comparabile” suprafețe mai mari (ex. cea de 12.400 m.p. analizată de expert la „comparabila 1”) sau mai mici (cele de 5000 m.p. sau 1000 m.p. analizate la „comparabila 5” și „comparabila 6”)
De aceea, reținerea „comparabilei 5” ca având corecția cea mai mică (deși o corecție identică avea și „comparabila 6” de 0,03 lei) este eronată, pentru că aceasta ar reflecta o valoare a unui teren cu alte caracteristici decât cel expropriat - având în vedere că reclamanta era proprietara unei suprafețe de 15.000 m.p.
Aceasta ar însemna că ar fi trebuit să se aplice corecțiile la „comp.5” și „comp.6” - și acestea să fie unele „pozitive” (de creștere a valorii) - iar nu la „comp.1” și „comp.4”.
Rămânând între aceste două comparabile instanța nu poate decât să valideze decât situația de la „comp.1”, ca fiind o tranzacție în raport de care să fie stabilit prețul imobilului expropriat, dar cu eliminarea corecțiilor de la rubrica „localizare” (inutilă pentru că criteriile legale cereau tranzacții din aceeași unitate administrativ teritorială) și suprafață (pentru argumentul anterior expus), în aceste condiții, valoarea estimativă a trenului ar fi trebuit să fie 0,45 lei/mp., inferioară celei rezultate din faza administrativă de 0,49 lei/m.p., considerente pentru care acțiunea reclamantei se impune a fi respinsă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul civil formulat de apelantul pârât S. R. prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., cu sediul în București, sector 1, .. 38, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri C., cu sediul în C., . număr, împotriva sentinței civile nr. 102, pronunțată de Tribunalul C. la data de 22 ianuarie 2015, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă F. M., cu domiciliul în Medgidia, ., ., ..
Schimbă în tot hotărârea atacată, în sensul că respinge acțiunea ca nefondată.
Definitivă.
Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 22.06.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
G. L. I. B.
Grefier,
A. B.
Red.hot.jud.fond C.C.
red.ciornă dec.apel G.L./10.07.2015
Gr.AB/5 ex./15.07.2015
Emis 2 .>
azi, .2015
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 147/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA | Reparare prejudicii erori judiciare. Decizia nr. 153/2015.... → |
|---|
