Legea nr. 10/2001. Nulitatea actelor de înstrăinare a bunurilor restituite în baza legii nr. 10/2001.
| Comentarii |
|
Nulitatea actelor de înstrăinarea a imobilelor restituite în baza legii 10/2001, şi pentru care s-a prevăzut obligaţia menţinerii afecţiunii acestor bunuri pentru o perioada de 5 ani, intervenită pentru nerespectarea dreptului de preemţiune prevăzut de art. 17 din legea nr. 10/2001 se aplică doar actelor de vânzare-cumpărare încheiate cu nerespectarea acestui drept nu şi promisiunilor de vânzare. Notificarea deţinătorului bunului în vederea exercitării dreptului de preemţiune poate fi făcută atât de către promitentul-vânzător cât şi de promitentul-cumpărător, concluzie decurgând de altfel şi din prevederile art. 1732 alin. 1 din Noul Cod Civil, potrivit cărora notificarea poate fi făcută şi de un terţ.
Prin sentinţa civilă nr. 6078/03.04.2012 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu în dosarul nr. 18980/318/2011 a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Tg Jiu.
A fost respinsă acţiunea formulată de reclamantul B.I.G., domiciliat în Tg. Jiu, ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsită de calitate procesuală pasivă.
A fost respinsă excepţia insuficientei timbrări a cererii de chemare în judecată, excepţia autorităţii de lucru judecat în raport de sentinţa civilă nr. 169/12.01.2007 a Judecătoriei Tg Jiu şi excepţia prematurităţii invocată de pârâta D.N.
A fost respinsă acţiunea formulată de reclamantul B.I.G., domiciliat în Tg- Jiu, strada Aleea Sfântul Nicolae, bloc 4, scara 1, apartament 15, judeţul Goij, în contradictoriu cu pârâta D. N.
Prin decizia nr. 443 din 17.10.2012 pronunţată de Tribunalul Goij în dosarul nr. 18980/318/2011 a fost admis apelul declarat de apelantul reclamant B.I.G. împotriva sentinţei civile nr.6078/03.04.2012 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu în dosarul nr. 18980/318/2011.
A fost schimbată sentinţa în sensul că a fost admisă acţiunea.
S-a constatat intervenită vânzarea cumpărarea imobilului compus din construcţii şi teren aferent în suprafaţă de 895 m.p. situat în Tg.Jiu, str.., judeţul Goij între reclamant în calitate de cumpărător şi pârâtă în calitate de vânzătoare cu preţul de 500.000 lei sub condiţia suspensivă a notificării preemptorului şi a neexercitării dreptului de preempţiune de către acesta, hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare cumpărare sub condiţia suspensivă.
Au fost menţinute dispoziţiile sentinţei cu privire la excepţiile invocate la instanţa de
fond.
A fost obhgată intimata pârâtă la 14.997 lei cheltuieb de judecată la fond şi în apel către apelantul reclamant.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că reclamantul B.G. a investit instanţa cu o acţiune având ca obiect constatarea vânzării cumpărării încheiată între el în calitate de cumpărător şi pârâta D.N. în calitate de vânzător pentru imobilul compus din construcţii şi teren aferent în suprafaţă de 895 mp situat în Tg-Jiu, hotărârea urmând să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Conform art. 1669 cod civil când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract dacă toate celelalte condiţii de vahditate sunt îndephnite.
Sub aspectul celorlalte condiţii de vahditate cu referire la vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune îşi fac aplicabilitatea disp.asrt.1730-1740 Cod civil.
Conform art. 123 alin. ldin legea de aplicare a Noului cod civil de la data intrării în vigoare a acestuia prevederile referitoare la dreptul de preempţiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispoziţiile art.1730 - 1740 din Noul cod civil, astfel că în speţă dispoziţiile referitoare la preempţiune din Legea 10/2001 trebuiau completare cu dispoziţiile art.1730-1740 din Noul cod civil care spre deosebire de reglementarea anterioară potrivit căreia încheierea unui contract cu nerespectarea dreptului de preempţiune era sancţionată cu nulitatea, nu mai prevăd o astfel de sancţiune, ceea ce vine în sprijinul siguranţei active a circuitului juridic civil în condiţiile în care instituirea dreptului de preempţiune reprezintă o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi mai ales de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber de bunul său.
Dreptul de preempţiune este supus dispoziţiilor art.1730-1740 Cod civil întrucât este vorba despre un antecontract încheiat anterior intrării în vigoare a Noului cod civil ale cărui efecte viitoare s-au produs după intrarea în vigoare a Codului civil fiind vorba despre un drept de preempţiune legal şi nu convenţional.
Art.1731 Cod civil reglementează vânzarea către un terţ a bunurilor supuse preempţiuni stabilind că vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor ceea ce denotă faptul că existenţa unui drept de preempţiune legal sau convenţional nu împiedică vânzarea bunului către un terţ, altul decât preemptorul, dar acesta va dobândi dreptul sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către titularul acestuia pentru că în conformitate cu art.1733 Cod civil prin exercitarea preempţiune contractul de vânzare cu terţul se desfiinţează retroactiv, urmând ca vânzătorul să răspundă pentru evicţiune faţă de terţul de bună credinţă care nu avea cunoştinţă despre existenţa condiţiei suspensive.
Toate dispoziţiile legale anterioare menţionate conduc la concluzia că dreptul de preempţiune reglementat de dispoziţiile Noului cod civil sunt de natură să sprijine siguranţa activă a circuitului juridic civil fără să mai prevadă încheierea unui contract fără respectarea dreptului de preempţiune ca fiind lovit de nulitate şi dând astfel posibilitatea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare pentru un bun în privinţa căruia există un drept de preempţiune legal sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, fără ca bunul respectiv să mai poată fi supus unei indisponibilizări până la exercitarea acestui drept.
Ori în speţă în condiţiile în care între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare prin care părţile au convenit şi s-au obligat să vândă respectiv să cumpere imobilul în litigii, iar pârâta, parte în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare refuză nejustificat să încheie contractul promis este evident că reclamantul, de asemenea parte în promisiunea bilaterală este îndreptăţit să ceară pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, bineînţeles sub condiţia suspensivă prevăzută de art.1731 Cod civil a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor şi a notificării acestuia în condiţiile art.1732 Cod civil
Cu referire la acest ultim text legal el vine încă o dată să întărească ideea admisibilităţii acţiunii în constatarea vânzării cumpărării către un terţ a imobilului pentru care există dreptul de preempţiune prevăzând expres că vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ, notificarea putând fi făcută şi de acesta din urmă.
Faţă de această situaţie tribunalul a apreciat că instanţa de fond a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor legale în materia exercitării dreptului de preempţiune neavând în vedere dispoziţiile art.1730-1740 Cod civil, astfel încât în baza art.296 Cod procedură civilă a admis apelul şi a schimbat sentinţa în sensul admiterii acţiunii şi constatării ca intervenită a vânzării cumpărării imobilului compus din construcţii şi teren aferent în suprafaţă de 895 mp situat în TG-JIU, str.-ll Iunie 1848 nr.87, judeţul Goij, între reclamant în calitate de cumpărător şi pârâtă în calitate de vânzătoare cu preţul de 500.000 lei sub condiţia suspensivă a notificării preemptorului şi a neexercitării dreptului de preempţiune de către acesta, urmând ca hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare sub condiţie suspensivă.
Au fost menţinute dispoziţiile sentinţei cu privire la excepţiile invocate la instanţa de fond care au fost corect analizate.
împotriva acestei sentinţe au declarat recurs recurentul reclamant B.G. şi recurenta pârâtă D.N., ambele recursuri fiind admise, prin decizia nr. 7294 din 03.07.2013 pronunţată de Curtea de Apel Craiova fiind casată decizia nr. 443 din 17.10.2012 a Tribunalului Gorj şi trimisă cauza spre rejudecare la Tribunalul Gorj.
S-a reţinut că instanţa de apel nu a cercetat fondul cauzei, nu a analizat toate motivele de apel invocate de reclamant şi nu a verificat conţinutul antecontractului raportat la decizia de restituire, nu a sesizat că terenurile restituite pârâtei aveau regimuri juridice diferite, suprafaţa de 705 mp şi construcţia erau indisponibilizate legal prin instituirea afectaţiunii de grădiniţă conform art. 16 din Legea nr. 10/2001 şi pentru înstrăinarea acesteia era nevoie de respectarea procedurii reglementată de art. 1730-1740 Cod civil privind dreptul de preemţiune, că terenul de 190 mp este liber şi nu este supus acestui drept.
Instanţa de recurs a motivat că acţiunea promovată de reclamant nu îndeplineşte cerinţele unei notificări, astfel că nu poate fi primită critica reclamantului că preemptorul a fost decăzut din beneficiul dreptului său, reglementat de dispoziţiile art. 1730 - 1740 Noul Cod civil
S-a găsit întemeiată de către instanţa de recurs critica ambelor părţi litigante privind incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, reţinându-se că hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, respectiv a dispoziţiilor de drept material reglementate de art. 1669 Cod civil şi 1732 -1740 Cod civil şi art. 17 alin. 3 din Legea 10/2001.
S-a reţinut că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 1732 alin.l şi 2 Noul Cod civil, notificarea formulată de pârâtă pe parcursul derulării cauzei şi depusă la data de 01.04.2012 nu respectă cerinţele legale prevăzute de art. 1732 alin.l şi 2 Cod civil, scopul notificării fiind de a informa titularul dreptului de preemţiune despre condiţiile în care este proiectată vânzarea bunului, acestea fiind condiţiile în care beneficiarul preemţiunii poate să se declare dobânditor cu prioritate. Deci, notificarea trebuie să cuprindă toate elementele esenţiale care să-i ofere beneficiarului posibilitatea de a lua o hotărâre în sensul exercitării sau nu a dreptului de preemţiune.
Preţul propus este în mod normal acela oferit de către terţ pentru că un preţ mai mare decât cel oferit de acesta l-ar pune pe preemptor în condiţii dezavantajoase.
Aceasta nu exclude însă şi notificarea adresată de către terţ preemptorului, însoţită de copia antecontractului, după care urmează termenul de răspuns la notificare reglementat de art. 1730 alin.3 şi 1732 alin.4 Noul Cod civil, apoi opţiunea preemptorului în sensul acceptării vânzării care nu poate fi făcută decât expres şi scris, în timp ce respingerea acesteia poate fi şi tacită.
S-a mai reţinut că în speţă este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct.6 Cod procedură civilă ce poate fi invocat când instanţa a dat mai mult decât s-a cerut oi ceea ce nu s-a cerut.
Cu prilejul rejudecării apelului după casare, s-a depus de către apelantul reclamant notificarea din 26.07.2013 înregistrată la Biroul Executorului Judecătoresc Gagiu Nicolae sub nr. 6N/2013 din 26.07.2013, înaintată de executorul judecătoresc Municipiului Tg-Jiu, aşa cum rezultă din adresa nr. 30907 din 07.08.2013 a Municipiului Tg-Jiu, transmisă spre ştiinţă BEJ Gagiu Nicolae către B.G. S-a mai depus de către acesta extrasul de carte funciară pentru informare, nefiind solicitate alte probe de către niciuna dintre părţi.
Prin decizia civilă nr.520/11.11.2013, Tribunalul Gorj a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul reclamant B.G. împotriva sentinţei civile nr.6078 din data de 03.04.2012 pronunţată de Judecătoria Tg. Jiu în dosarul nr. 18980/318/2011.
Reanalizând actele şi lucrările dosarului în limitele cererii de apel şi în raport de îndrumările deciziei de casare, s-a constatat că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Ca stare de fapt s-a reţinut de către tribunal că prin antecontractul de vânzare-cumpărare ce a primit dată certă la data de 20.02.2006, conform încheierii de dată certă nr. 866, emisă de Notarul Public Nicolae Popescu Bejat, pârâta D.N. reprezentată prin procurator D.L.A., împuternicit cu procura specială 179 din 16.02.2006, în calitate de promitentă vânzătoare şi reclamantul B.G., în calitate de promitent cumpărător, au convenit ca promitentă vânzătoare să vândă promitentului cumpărător imobilul compus din terenul de llOOmp şi construcţiile existente pe acesta, respectiv o casă de locuit din cărămidă cu 4 camere şi sală, acoperită cu tablă, o casă din cărămidă cu 2 camere şi pivniţă, acoperite cu ţiglă şi orice alte construcţii situate pe acest teren, imobil situat în intravilanul Municipiului Tg-Jiu, str. 11 iunie 1948, nr. 87, fostă stradă Sf. Nicolae nr. 87 şi 89, ce face obiectul restituirii în natură către promitentă vânzătoare D.N. în calitate de unică moştenitoare legală, ca fiică a defuncţilor săi părinţi, S.N. şi S. D.
Preţul vânzării-cumpărării s-a menţionat în antecontract convenit de părţi este în sumă de 500.000 lei RON (cinci sute mii lei) din care s-a plătit de promitentul cumpărător şi s-a primit de promitentă vânzătoare prin procuratorul său suma de 400.000 lei RON la data încheierii antecontractului, diferenţa de 100.000 lei RON s-a convenit a fi plătită la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare pentru imobil.
S-a mai menţionat în antecontract că restituirea în natură, numai parţială a imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv construcţiile şi terenul aferent acestora, aşa cum este delimitat în prezent prin garduri, în suprafaţă de circa 700 mp, nu atrage rezoluţiunea antecontractului şi nici reducerea proporţională a preţului vânzării-cumpărării stabilit de părţi, dar, în acest caz, promitentul cumpărător se subrogă în toate drepturile cuvenite promitentei vânzătoare în baza Legii 10/2001 cu modificările ulterioare sau în baza oricăror dispoziţii legale, pentru partea din imobilul neretrocedat în natură. S-a mai convenit în acelaşi act că promitentul cumpărător B.G. se subrogă în toate drepturile promitentei vânzătoare D.N., cât priveşte imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, din momentul încheierii acestuia. Părţile s-au obligat să încheie contractul autentic de vânzare-cumpărare şi să facă toate demersurile cerute de lege în acest sens, imediat după dobândirea dreptului şi titlului de proprietate pentru imobilul ce face obiectul antecontractului de către promitentă vânzătoare D.N. care s-a obligat să facă toate demersurile legale necesare pentru retrocedarea imobilului şi intabularea dreptului său de proprietate pentru acesta. S-a prevăzut că promitentul cumpărător B.G., poate plăti în mod valabil promitentei cumpărătoare D.N. diferenţa de preţ în sumă de 1000.000.000 lei şi la o dată anterioară celei convenite de părţi.
La instanţa de fond s-a depus de către reclamant şi se află la fila 68 din dosar chitanţa nr. 3112783/1 din data de 29.03.2012, emisă de CEC Bank -Sucursala Tg-Jiu, în care s-a menţionat ca deponent B.G. , privind suma de 100.000 lei reprezentând primirea sumei spre consemnare numerar, menţionându-se la titular în chitanţă ca fiind tot B.G. , iar sub aspectul preţului convenit în antecontract s-a reţinut de către instanţa de recurs că reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate în sensul că a achitat preţul vânzării, 400.000 lei la data de 20.02.2006, odată cu încheierea antecontractului şi 100.000 lei la data de 29.03.2012 cu chitanţa nr. 3112783/1 din data de 29.03.2012, emisă de CEC Bank -Sucursala Tg-Jiu, aflată la fila 68 în dosarul instanţei de fond.
Observând conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil, s-a constatat că este o veritabilă cesiune de drepturi litigioase cu titlu oneros, la data încheierii antecontractului dreptul promitentei vânzătoare fiind un drept litigios, de vreme ce s-a stabilit preţul imobilelor şi s-a menţionat că promitentul cumpărător B.G. se subrogă în toate drepturile promitentei vânzătoare D.N. cât priveşte imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din momentul încheierii acestuia şi s-a menţionat că restituirea în natură numai parţială a imobilului nu atrage rezoluţiunea antecontractului şi nici reducerea proporţională a preţului vânzării-cumpărării stabilit de părţi, dar în acest caz promitentul cumpărător se subrogă în toate drepturile cuvenite promitentei vânzătoare, în baza Legii nr. 10/2001 sau în baza oricăror dispoziţii legale, pentru partea din imobil neretrocedată în natură.
Că drepturile promitentei vânzătoare erau drepturi litigioase rezultă nu numai din conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare dar şi din faptul că dispoziţia Primarului Municipiului Tg-Jiu a fost anulată prin decizia 1584 din 16.11.2011 pronunţată de Curtea de Apel, dată la care s-a constatat dreptul reclamantei la măsuri reparatorii în temeiul Legii nr. 10/2001 pentru imobilul compus din teren în suprafaţă de 1100 mp şi construcţii-actual destinaţie de grădiniţă situat în Tg-Jiu, str. 11 iunie 1848, nr. 87 cu vecinătăţile la N-Popescu Florin + domeniul public Municipiul Tg-Jiu, la E-domeniul public Municipiul Tg-Jiu, la S- m. Aijoca+ domeniul public Municipiul Tg-Jiu, la V-str. 11 iunie şi s-a restituit reclamantei în natură imobilul situat în Tg-Jiu, str. 11 iunie 1848, nr. 87 compus din teren în suprafaţă de 705 mp şi construcţie cu destinaţie de grădiniţă, identificate conform rapoartelor de expertiză şi schiţelor întocmite de expert Marian Militam şi Ionaşcu Romeo Nicolae, respectiv: terenul reprezentat de conturul 1-2-3-4-12-11-10-8-9-1 cu dimensiunile vecinătăţilor din schiţa anexă 1 la raportul întocmit de expert M. Militam şi cele 4 corpuri de clădire, în suprafaţă construită de 54,50 mp, 167 mp, 33,35 mp şi respectiv 32,50 mp individualizate în schiţa anexă 1 la raportul întocmit de expert R.Ionaşcu. S-a restituit reclamantei în natură prin aceeaşi decizie a instanţei de recurs suprafaţa de 190 mp reprezentat de conturul 6-7-8-10-6 cu dimensiunile vecinătăţilor din schiţa anexă 1 la raportul de expertiză întocmit de expert M. Militam şi s-a constatat dreptul reclamantei la măsuri reparatorii în echivalent, conform legii speciale, pentm diferenţa de teren de 205 mp, fiind obligată la menţinerea afectaţiunii imobilului cu destinaţia de grădiniţă pe o perioadă de 5 ani în condiţiile art. 16 din Ixgea 10/2001.
S-a reţinut de către tribunal că potrivit art. 123 din Legea 71/2011, coroborat cu art. 124 din aceeaşi lege, prevederile referitoare la dreptul de preemţiune cuprinse în legile speciale sunt completate cu dispoziţiile art. 1730-1740 din Noul Cod Civil. Dispoziţiile Noului Cod Civil completează (şi nu înlătură dispoziţiile din legile speciale) reglementările legale anterioare, precum şi pe cele convenţionale privitoare numai la contractele de vânzare-cumpărare încheiate după intrarea în vigoare nu şi pe cele privitoare la cesiunea de drepturi litigioase.
Dreptul de preemţiune al cumpărătomlui reglementat prin alte acte normative prezintă unele particularităţi, aşa cum este şi cazul celui reglementat prin Ixjgca 10/2001 prin art. 17 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 10/2001, texte de lege care arată că locatarii imobilelor restituite persoanelor îndreptăţite avânt printre altele destinaţiile de unităţi şi instituţii de învăţământ de stat, unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public, imobile ocupate de administraţiile financiare, trezorerii etc. au dreptul de preemţiune la cumpărarea acestora, iar acest drept se poate exercita sub sancţiunea decăderii în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenţia de vânzare prin executorul judecătoresc, punctul 4 al art. 17 din aceeaşi lege specială precizând că „contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemţiune sunt lovite de nulitate”.
Adăugând acestor argumente şi obligaţia ce rezultă din dispozitivul deciziei 1584 din 16.11.2011 a Curţii de Apel Crai ova, de menţinere a afectaţiunii imobilului cu destinaţia de grădiniţă pe o perioadă de 5 ani, în condiţiile art. 16(1) din Ixgea 10/2001 coroborat cu dispoziţiile art. 16(3) din Legea 10/2001, care arată că proprietarii vor intra în posesia bunurilor imobile restituite în termen de cel mult 5 ani de la dobândirea dreptului de proprietate, s-a reţinut de către tribunal că refuzul intimatei pârâte de a încheia contractul promis în formă autentică în privinţa imobilelor ocupate de grădiniţă nu este nejustificat şi ca atare, sub acest aspect, nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1669 Cod civil, invocat de către reclamant prin acţiunea înregistrată la instanţa de fond, refuzul pârâtei nefiind nejustificat.
Prin răspunsul la notificarea apelantului reclamant, aflat la fila 27 în dosarul instanţei de apel, Municipiul Tg-Jiu a invocat că dispoziţiile Noului Cod civil privitoare la dreptul de preemţiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel şi a susţinut că potrivit art. 17 din Legea nr. 10/2001 dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului se exercită în termen de 90 de zile de la data notificării privind intenţia de vânzare prin executor judecătoresc, actele încheiate cu nerespectarea acestui drept fiind lovite de nulitatea absolută, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant în calitate de promitent cumpărător fiind lovit de nulitate absolută conform art. 17 din Legea 10/2001.
Din formularea acestui răspuns nu se poate reţine că Municipiul Tg-Jiu nu şi-a exercitat dreptul de preemţiune şi nici că ar opera sancţiunea decăderii acestuia din acest drept ce se poate exercita în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenţia de vânzare, aşa cum prevede textul din legea specială (art. 17(2) Legea nr. 10/2001), o astfel de intenţie de vânzare având-o doar promitentul vânzător care este proprietarul, nu şi promitentul cumpărător, acesta din urmă având doar intenţia de a cumpăra.
S-a constatat însă în privinţa imobilului în suprafaţă de 190 mp, ce nu este folosit de către grădiniţă că pentru acesta nu este necesar exercitarea dreptului de preemţiune, dar cu privire la acest imobil s-a reţinut de către tribunal că nu s-a stabilit un preţ distinct în antecontractul de vânzare-cumpărare, în acest act fiind indicat un singur preţ, respectiv cel de 500.000 lei RON, prevăzut pentru întreaga proprietate, situată în str. 11 Iunie 1948, nr. 87, fiind stabilit un preţ global. Nici nu i s-a cerut de către reclamant pârâtei să perfecteze actul de vânzare în formă autentică doar cu privire la acest din urmă teren, nefiind dovezi că pârâta ar fi refuzat să perfecteze un astfel de act în formă autentică doar pentru această suprafaţă de teren. Pentru aceste considerente, s-a reţinut de către tribunal că nici cu privire la această suprafaţă de teren nu se poate reţine refuzul nejustificat al pârâtei la încheierea actului în formă autentică în sensul dispoziţiilor art. 1669 Cod civil. Nu s-au formulat în niciunul din ciclurile procesuale de către apelantul reclamant probatorii în sensul determinării preţului doar pentru această suprafaţă de teren, iar instanţa, potrivit art. 295 Cod procedură civilă verifică în limitele cererii de apel stabibrea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă, potrivit art. 129(6) Cod procedură civilă în toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii astfel că instanţa, cu respectarea principiului disponibilităţii părţilor, are în vedere cadrul procesual stabilit la instanţa de fond şi cererea de chemare în judecată nemodificată de reclamant pe parcursul judecăţii.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul BG.
Analizând recursul formulat, se constată că este fondat pentru următoarele
considerente;
Este fondată critica recurentului întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă, potrivit cărora modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere, când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia.
Astfel, problema de drept a caracterizării actului încheiat între reclamant şi pârâtă, a fost dezlegată prin decizia instanţei de casare nr.7294/2013, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, care a reţinut că între părţi a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Din această perspectivă a fost analizată acţiunea reclamantului de către instanţa de recurs astfel că în raport de dispoziţiile art. 315 alin. Cod procedură civilă instanţa de apel nu putea să reţină o altă dezlegare a acestei probleme.
în aceste condiţii considerentele acesteia în sensul că între părţi s-ar fi încheiat o cesiune de drepturi htigioase cu titlu oneros încalcă dispoziţiile mai sus menţionate, decizia fiind din acest punct de vedere nelegală.
De aici şi nelegalitatea concluziei că prevederile privitoare la dreptul de preemţiune cu prinse în legile speciale şi completate cu dispoziţiile art. 1730-1740 din noul Cod Civil, nu s-ar aplica în cazul litigiului dintre reclamant şi pârâtă.
Deşi instanţa de apel reţine aşa cum s-a arătat că actul încheiat între părţi este o cesiune de creanţă şi deci nu îi sunt aplicabile prevederile privind dreptul de preemţiune cuprinse în legi speciale, mai departe analizează condiţiile exercitării şi existenţei acestui drept prin prisma dispoziţiilor din legea nr. 10/2001, referitoare la vânzarea-cumpărarea bunurilor retrocedate în baza acestei legii, făcând astfel incidente dispoziţiile art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă.
Chiar dacă decizia nu ar cuprinde sub acest aspect motive contradictorii, soluţia reţinută de către instanţa de apel este una dată cu aplicarea greşită a legii.
Instanţa reţine că potrivit dispoziţiilor privind vânzarea-cumpărarea imobilelor ce fac obiectul legii nr. 10/2001, şi care au o anumită destinaţie prevăzută în art. 17 al acestei legii nu pot fi înstrăinate printr-un act de vânzare cumpărare decât după exercitarea dreptului de preemţiune al deţinătorului, contractul încheiat cu încălcarea acestor prevederi fiind lovit de nulitate.
Coroborând aceste prevederi cu faptul că prin decizia de retrocedare a bunurilor ce fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant şi pârât, s-a prevăzut obligaţia pârâtei de a păstra afecţiunea imobilului respectiv, aceea de grădiniţă, încă 5 ani de la data restituirii, instanţa de apel concluzionează că refuzul pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare este unul justificat.
Este adevărat că legea nr. 10/2001 prevede dreptul de preemţiune al deţinătorului bunurilor ce fac obiectul retrocedării în baza legii nr. 10/2001 şi care au o anumită destinaţie, arătând şi că actele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea acestui drept sunt lovite de nulitate.
în speţă este însă vorba despre un antecontract de vânzare-cumpărare din care decurgea obligaţia promitentei-vânzătoare de a încheia actul de vânzare-cumpărare, antecontract ce nu este lovit de nulitate, aşa cum concluzionează în mod nelegal instanţa de apel, care nici nu fusese investită cu dezlegarea unei asemenea probleme.
Instanţa face o greşită aplicare a legii şi atunci când analizează condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească notificarea ce trebuie adresată titularului dreptului de preemţiune, reţinând că aceasta poate fi făcută doar de către promitentul-vânzător nu şi de către promitentul-cumpărător.
Această concluzie este în contradicţie atât cu cele reţinute de către instanţa de casare, şi care conform art. 315 Cod procedură civilă erau obligatorii pentru instanţa de rejudecare, instanţă care a reţinut că notificarea poate fi făcută şi de către promitentul-cumpărător, concluzie decurgând de altfel şi din prevederile art. 1732 alin. 1 din Noul Cod Civil, potrivit cărora notificarea poate fi făcută şi de un terţ.
Motivul pentru care instanţa de casare a trimis cauza spre rejudecare a fost acela că nu se respectase procedura notificării preemtorului prevăzută de legea nr. 10/2001 completate cu prevederile art. 1730-1734 din Noul Cod Civil, în sensul că notificarea depusă la data de 01 04 2012 nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de art. 1732 Noul Cod Civil.
Instanţa reţine că pe parcursul rejudecării cauzei de către instanţa de apel, reclamantul l-a notificat pe preemtor, respectiv Municipiu Tg-Jiu reprezentată de către primar, prenotificarea din 26 07 2013, comunicată prin executorul judecătoresc, comunicându-i acestuia şi antecontractul de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 17 din legea nr. 10/2001, locatarii imobilelor având destinaţiile arătate în anexa nr. 2 lit. a) şi lit. b) pct. 1, care face parte integrantă din prezenta lege, au drept de preemţiune la cumpărarea acestora.
(2) Acest drept se poate exercita, sub sancţiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenţia de vânzare.
(3) Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii.
(4) Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemţiune sunt lovite de nulitate.
După cum se poate observa, textul din legea specială derogă de la prevederile Noului Cod Civil doar în ceea ce priveşte termenul în care preemtorul poate să-şi exercite dreptul de preemţiune, care în acest caz este de 90 de zile de la data notificării, celelalte dispoziţii din cod găsindu-şi pe deplin aplicarea, aşa cum de altfel stabilise şi instanţa de casare.
Analizând notificarea respectivă prin raportare la aceste prevederi, se constată că aceasta îndeplineşte condiţiile prevăzute în aceste reglementării iar termenul de exercitare a dreptului de preemţiune a început să curgă de la data de 29 07 2013.
Preemtorul a trimis reclamantului un răspuns în care arată că acesta nu poate formula notificarea prevăzută de legea nr. 10/2001, ci doar vânzătoarea, şi că în aceste condiţii termenul de 90 de zile ar curge de la o eventuală notificare făcută de către aceasta.
în raport de acest răspuns, instanţa de apel a concluzionat că nu se poate reţine că preemtorul nu şi-a exercitat dreptul de preemţiune, şi deci că nu ar opera decăderea, intenţia de vânzare şi notificarea neputând fi făcută decât de către vânzătoare, conform alin 2 din legea nr. 10/2001.
Concluzia instanţei de apel este evident nelegală, textul respectiv neprevăzând aşa cum s-a arătat că notificarea intenţiei de vânzare poate fi făcută doar de către vânzător, iar textul art. 1732 alin. 1 Cod civil care completează dispoziţiile din legea nr. 10/2001, prevăzând expres că notificarea poate fi făcută şi de către terţ, respectiv cumpărător.
Se constată astfel că procedura exercitării dreptului de preemţiune a fost respectată, şi raportat la data notificării făcută de către reclamant, se constată că preemtorul nu şi-a exercitat dreptul de preemţiune în termenul prevăzut de lege fiind astfel decăzut din acest drept.
Raportat la toate cele reţinute, instanţa constată că refuzul promitentei-vânzătoare de a-şi îndeplini obligaţia ce decurge din antecontractul de vânzare-cumpărare este nejustificat.
Apărările pârâte în sensul că reclamantul ar fi încălcat prevederile antecontractului prin aceea că ar fi achitat restul sumei din preţ mai înainte de dat încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare neputând fi primite, termenul respectiv fiind un termen ce -i profită acestuia şi care îi permitea o plată înainte de împlinirea acestui termen.
Nici faptul că Oficiul De cadastru i-a refuzat înscrierea în cartea funciară a imobilului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, nu justifică refuzul pârâtei de a încheia actul de vânzare-cumpărare, cum nici faptul că prin decizia de retrocedare ar fi fost impusă obligaţia de a păstra afecţiunea imobilului timp de 5 ani.
Obligaţia respectivă nu echivalează cu indisponibilizarea imobilului respectiv, ci instituie doar o sarcină asupra imobilului, aceea de a-i păstra afecţiunea avută la data retrocedării, eventualul cumpărător al unui asemenea imobil preluându-1 grevat de această sarcină.
Potrivit art. 1669 alin.l Cod civil când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Cum în speţă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite, acţiunea reclamantului este una întemeiată, decizia instanţei de apel fiind una nelegală, criticile formulate în acest sens de către recurent fiind astfel fondate.
Recurentul a mai criticat decizia şi sub aspectul soluţionării excepţiilor invocate în faţa instanţei de fond.
Curtea reţine că prin decizia nr.7294/2013 pronunţată de instanţa de recurs în primul ciclu procesual au fost respinse criticile reclamantului cu privire la aceste aspecte, astfel că instanţa nu mai pate analiza din nou aceste critici operând autoritatea de lucru judecat cu privire la aceste aspecte. (Decizia civilă nr. 390/25.02.2014 - Secţia I civilă, rezumat judecător Marin Panduru)
| ← Construcţie pe terenul altei persoane. Buna credinţă. Noţiune. | Restituiri. Bun imobil confiscat în baza unei condamnări cu... → |
|---|
