Servitute de trecere existentă în actul de dezmembrare. Neconsemnarea acesteia în actul de vânzare cumpărare. Efecte.
| Comentarii |
|
Pentru a putea fi considerată un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant, servitutea de trecere trebuie să fie constituită chiar prin convenţia de vânzare cumpărare, stabilirea acestei servituţi numai in actul juridic al dezmembrării terenului aflat in proprietatea vânzătorului neputând conduce la admiterea acţiunii confesorii de apărare a dreptului de servitute.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova la data de 01.03.2012, reclamantul C. L. C. a chemat în judecată pe pârâta S.C. M. C. SRL solicitând obligarea acesteia de a-i permite exercitarea şi valorificarea servituţii sale de trecere pe terenul în suprafaţă de 173 mp proprietatea pârâtei, dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ../2009, teren situat în satul P., tarlaua 68 parcela 86/1, comuna P., judeţul Dolj, cu număr cadastral 998/1/3, înscris în cartea funciară a comuna P. sub A6 (corpul 1/3 A) - alee de acces din actul de dezmembrare nr. 173/2007. Solicită, de asemenea, obligarea pârâtei să demoleze gardul pe latura comună cu proprietatea reclamantului şi pe latura pe care se învecinează cu strada, care îi împiedică accesul pe terenul - fond aservit - către terenul său.
în motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că a cumpărat suprafaţa de 1396 mp (real măsurată 1284 mp) situată în extravilanul satului P., tarlaua 68 parcela 86/1, comuna P., judeţul Dolj, dezmembrat sub numele de Corp 1/2 A şi învecinat cu Corpul 1/4 A la nord, cu Corpul 2 A la est, cu alee de acces numită Corpul 1/3 A, proprietatea pârâtei la sud şi cu B. D. la vest.
Reclamantul a mai arătat că terenul dobândit de el prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ... din 07.02.2007 face parte dintr-o suprafaţă de 13800 mp ce a aparţinut autorului N. D., conform titlului de proprietate nr. 442 din 05.02.1996. Acesta a donat prin contractul de donaţie autentificat sub nr. 442 din 05.02.1996 suprafaţa de 1450 mp lui U. M., care în prezent aparţine pârâtei.
Reclamantul a precizat că N. D. a dezmembrat suprafaţa rămasă de 11634 mp, în două corpuri: Corpul IA de 8134 mp (real măsurat) şi Corpul 2A, de 3500 mp, înstrăinat ulterior.
Prin această dezmembrare, a creat şi o alee de acces la stradă pentru corpul IA, între Corpul donat şi Corpul 2A..
După decesul autorului, moştenitoarele sale, N. A. şi N. M. L., au dezmembrat Corpul IA de 8134 mp (8848 în acte) în alte patra imobile: corpul 1/1 A, 1/2A, 1/3A şi 1/4A. Reclamantul precizează că el a dobândit corpul 1/2A, conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 173 din 07.02.2007.
încă de la cumpărarea acestui teren era prevăzută calea de acces, întrucât este loc înfundat, servitutea de trecere fiind stabilită chiar de vânzătoare odată cu dezmembrarea, Corpul 1/3 A devenind fond aservit, iar corpul 1/2 A, fond dominant.
Reclamantul a mai arătat că pârâta, deşi a cunoscut destinaţia terenului său, de alee de acces, a îngrădit-o interzicându-i accesul reclamantei la terenul său.
Reclamanta a solicitat ca, în cazul în care se constată că nu a dobândit odată cu imobilul cumpărat şi dreptul de servitute, să i se constituie servitute de trecere pe terenul în litigiu.
Cererea a fost motivată în drept pe dispoziţiile art. 617, 618 şi 619 din vechiul Cod
civil.
Pârâta a formulat întâmpinare, în care a invocat excepţia netimbrării cererii de chemare în judecată, iar pe fond, a solicitat respingerea acţiunii cu motivarea că în actul de vânzare-cumpărare al reclamantului nu se menţionează nimic cu privire la dreptul de servitute sau vreun drept de folosinţă. A mai arătat că terenul de 173 mp era îngrădit deja, la data cumpărării de către reclamant a terenului său, pe această alee fiind plantaţi copaci de mai mulţi ani şi existau şi utilităţile, respectiv energie electrică. Pârâtul a mai arătat că a cumpărat terenul în anul 2002 de la N. D. prin înscris sub semnătură privată, iar după decesul său, a finalizat vânzarea cu moştenitoarele sale, N. A. şi N. M. L., în anul 2009.
Prin sentinţa civilă nr. 7769/15.05.2013 pronunţată de Judecătoria Craiova în dosar nr. 4904/215/2012, a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul C. L. C., împotriva pârâtei S.C. M. C. SRL, privind servitute de trecere şi obligaţie de a face.
A fost obligată pârâta să permită reclamantului accesul pe terenul proprietatea pârâtei, în suprafaţă de 188 mp din acte, 173 mp real măsurat, situat în extravilanul satului P., comuna P, judeţul Dolj, în tarlaua 68, parcela 86/1, corpul 1/3, identificat prin punctele de contur 7-8-9-13-14-7 în raportul de expertiză judiciară topografică şi anexă, din septembrie 2012, astfel cum a fost corectat şi completat de expert B. D.
A fost obligată pe pârâtă să mute de pe terenul proprietatea pârâtei, menţionat mai sus: gardul de sârmă pe porţiunea de 4, 27 m, edificat pe latura de nord - vest a terenului menţionat mai sus, între punctele de contur 9-13, conform anexei la raportul de expertiză precizat; doi pomi plantaţi pe latura de nord - vest a terenului menţionat mai sus; patra pomi plantaţi pe latura de nord - est a terenului menţionat mai sus; stâlpul de iluminare situat pe latura de nord-vest a terenului.
Din înscrisurile depuse a rezultat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .. din 07.02.2007 (fila 19 din dosar), reclamantul a achiziţionat o suprafaţă de 1396 mp, din acte, real măsurată 1284 mp, situată în extravilanul satului P., tarlaua 68 parcela 86/1, comuna P., judeţul Dolj şi menţionată în actul de dezmembrare sub denumirea de Corp 1/2 A (fila 20).
Terenul cumpărat de reclamant provine din dezmembrarea efectuată de vânzătoarele N. A. şi N. M.-L. prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 173 din 07.02.2007 (fila 20) asupra terenului moştenit de acestea de la autorul N. D., înscris în titlul de proprietate nr. 798/1366 din 23.01.1996, în suprafaţă de 8134 mp, conform măsurătorilor (8848 mp conform titlului de proprietate).
Prin actul de dezmembrare, au fost create patra corpuri de proprietate: 1/1 A, 1/2 A, 1/3A - alee de acces, în suprafaţă de 188 mp conform actelor de proprietate, 173 mp real măsurat şi corpul 1/4 A.
Autorul N. D. a donat prin contractul de donaţie autentificat sub nr. 442 din 05.02.1996 (fila 43), rectificat prin încheierea nr. 1855 din 28.03.2006, suprafaţa de 1452 mp lui U. M.
în prezent, terenul donat este în posesia pârâtei, care nu a prezentat act de proprietate pentru acesta.
Pârâta a achiziţionat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 789 din 31.07.2009 (filele 29-30) de la N.A. şi N, M.-L., Corpul 1/3A - alee de acces, în suprafaţă de 188 mp conform actelor de proprietate, 173 mp real măsurat, identificat în raportul de expertiză şi anexă.
Pârâta a susţinut că a încheiat act sub semnătură privată în anul 2002 pentru acest teren, fără a face dovada. A precizat că a plantat pomi pe aleea de acces înainte de cumpărarea terenului din Corpul 1/2 A de către reclamant.
Nu poate fi primită susţinerea pârâtei potrivit căreia reclamantul a cumpărat pe riscul său un teren înfundat, deoarece prin actul de dezmembrare se stabilise anterior cumpărării o alee de acces către drumul public pentru terenul aflat în loc înfundat, iar vânzătoarele i-au respectat reclamantului dreptul de servitute astfel creat. Pârâta, în schimb, după cumpărarea acestei alei, cunoscând că este alee de acces, fiind creată prin actul de dezmembrare.
Prin urmare, servitutea de trecere a fost stabilită chiar de vânzătoare odată cu dezmembrarea, Corpul 1/3 A (stăpânit de pârâtă) devenind fond aservit, iar corpul 1/2 A, al reclamantului, fond dominant. întrucât în actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 789 din 31.07.2009 nu s-a prevăzut nimic cu privire la servitutea constituită reclamantului, potrivit art.627 cod civil există prezumţia că părţile au înţeles să menţină acea servitute, starea de fapt transformându-se în stare de drept.
Deşi pârâta afirmă că reclamantul a cumpărat terenul după ce ea a îngrădit aleea de acces, ea are obligaţia de a respecta destinaţia dată terenului de către fostul proprietar. în acest caz, pârâta este cea care a cumpărat pe riscul său, cunoscând toponomia locului, iar nu reclamantul, care a fost asigurat de vânzătoare la momentul vânzării, că va avea acces la drumul public, altfel neavând interesul să cumpere un loc înfundat.
în speţă sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil de la 1864, potrivit art.6 alin. 2 din noul Cod civil, care prevede că, , Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.”
De asemenea, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011, , , Dispoziţiile art. 602 - 625 din Codul civil nu se aplică situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia”.
Separarea fondului operată de fostul proprietar, prin înstrăinarea ulterioară a fondului, fără a se stipula în actul de înstrăinare ulterioară menţiuni referitoare la servitutea iniţială, nu duce la pierderea acesteia, ci dimpotrivă, potrivit art. 627 din Codul civil, ca efect al înstrăinării, aceasta s-a transformat într-o servitute de drept şi titularului acestui drept nu i se pot aduce îngrădiri.
Dreptul de servitute este o sarcină care se constituie cu privire la un imobil pentru înlesnirea sau lărgirea utilizării unui alt imobil, ce aparţine altui proprietar.
Acesta se constituie ca drept real asupra imobilului altuia impusă de nevoile imobilului vecin. în speţă, imobilele părţilor sunt învecinate. Imobilul proprietatea reclamantului este un loc înfundat în sensul art. 616 Cod civil, adică este învecinat cu proprietatea pârâtei şi nu are ieşire la calea publică decât pe proprietatea acesteia.
Faptul că nu poate folosi calea de acces, se datorează faptei pârâtei care este contrară obligaţiei negative reglementată de art. 634 alin.l Cod civil şi anume , , proprietarul fondului supus servituţii nu poate face nimic spre a-i scădea întrebuinţarea sau a i-o îngreuna. Astfel nu poate schimba starea locurilor, nici strămuta exercitarea servituţii dintr-un loc într-altul, decât acela unde servitutea a fost din început stabilită.” Servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân.
Potrivit art. 635 din Codul civil, acela ce are un drept de servitute, nu-1 poate întrebuinţa decât după cuprinderea titlului său, fără a putea face nici în fondul supus servituţii, nici în fondul pentru care servitutea este înfiinţată, vreo schimbare împovărătoare celui dintâi fond.
In speţă, servitutea de trecere a fost stabilită definitiv prin convenţie, aceasta nu poate fi modificată ulterior decât prin acordul părţilor.
Reclamantul beneficiază astfel de un drept recunoscut de lege.
Pârâta a construit un gard din plasă de sârmă, pe laturile de nord-est şi nord-vest, îngrădind accesul reclamantului către drumul public, aspect recunoscut de pârâtă. De asemenea, potrivit probelor administrate în cauză, pe laturile căii de acces au fost plantai copaci şi stâlpi de iluminat. Dintre acestea, expertul a identificat ca împiedicând accesul reclamantului la drum: doi pomi plantaţi pe latura de nord - vest a terenului menţionat mai sus; patru pomi plantaţi pe latura de nord - est a terenului menţionat mai sus; stâlpul de iluminare situat pe latura de nord-vest a terenului.
Pentru a permite accesul reclamantului la calea publică, se impune mutarea acestor pomi pe terenul pârâtei.
în acelaşi scop, este necesară şi mutarea gardului de sârmă pe porţiunea de 4, 27 m, edificat pe latura de nord - vest a terenului pârâtei, între punctele de contur 9-13, conform anexei la raportul de expertiză precizat, de la fila 141.
Pentru motivele de fapt şi de drept expuse mai sus, instanţa a admis acţiunea şi a obligat pârâta să permită reclamantului accesul pe terenul proprietatea pârâtei, în suprafaţă de 188 mp din acte, 173 mp real măsurat, situat în extravilanul satului P., comuna P., judeţul Dolj, în tarlaua 68, parcela 86/1, corpul 1/3, identificat prin punctele de contur 7-8-9-13-14-7 în raportul de expertiză judiciară topografică şi anexă, din septembrie 2012, astfel cum a fost corectat şi completat.
De asemenea, a obligat pârâta să mute de pe terenul proprietatea pârâtei gardul de sârmă pe porţiunea de 4, 27 m, edificat pe latura de nord - vest a terenului menţionat mai sus, între punctele de contur 9-13, conform anexei la raportul de expertiză precizat, cei doi pomi plantaţi pe latura de nord - vest a terenului menţionat mai sus; patra pomi plantaţi pe latura de nord - est a terenului menţionat mai sus, precum şi stâlpul de iluminare situat pe latura de nord-vest a terenului.
Pentru a asigura calea liberă către dramul public, de pe terenul reclamantului, este necesară interzicerea parcării altor autoturisme prin instalarea unui indicator de parcare interzisă. Nu se justifică separarea aleii de acces de restul terenului folosit de pârâtă, întrucât este totuşi proprietatea acesteia şi ar fi lipsită de două dintre prerogativele dreptului de proprietate (folosinţa şi posesia), întrucât servitutea de trecere nu reprezintă decât o limitare adusă dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
în temeiul art.274 Cod procedură civilă, a obligat pe pârâtă să plătească reclamantului cheltuielile de judecată suportate şi dovedite, în cuantum de 3041 lei, reprezentând taxa judiciară de timbre, onorariu de expert şi onorariu de avocat, conform chitanţelor depuse la dosar.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta S.C. M. C. SRL, criticând-o ca fiind netemeinică şi nelegală.
Pârâta a arătat că intimatul-reclamant C. L. C. a dobândit în proprietate două terenuri în suprafaţă de 1396 mp (din măsurători 1284 mp) şi de 1088 mp (din măsurători 1000 mp) conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 174/07.02.2007 de la vânzătoarele N.A. şi N. M. L.
S-a mai arată că în cuprinsul acestui contract de vânzare-cumpărare nu se precizează nimic despre nicio servitute de trecere în favoarea cumpărătorului, mai mult el declarând că achiziţionează terenul pe riscul său, cunoscând situaţia de fapt a terenului.
Pârâta a precizat că nici în contractul nr. .../2009 nu se instituie nici un drept de servitute de trecere în favoarea vreunei alte persoane.
In ceea ce priveşte dosarul nr. 11338/215/2009, dosar anexat la prezenta cauză, are ca obiect stabilirea în favoarea reclamantului C. L. C. a unui drept de servitute de trecere pe terenul în suprafaţă de 173 mp.
Pârâta a menţionat că terenul în litigiu de 173 mp a fost inclus în documentaţia cadastrală a apelantei şi întabulat încă din anul 2004 în care este evidenţiat şi gardul despărţitor de restul proprietăţii, dar s-a menţionat în mod greşit numărul parcelei 81/1 în loc de 86/1.
A mai arătat că în prezenta cauză nu poate fi vorba de exercitarea şi valorificarea unei servituţi de trecere, în condiţiile în care o asemenea servitute nu a fost stabilită prin nicio convenţie încheiată prin înscris autentic între proprietarii terenurilor în cauză, terenul de 173 mp fiind în posesia pârâtei cel puţin din anul 2002 când s-a încheiat actul sub semnătură privată din 17.06.2002, ocazie cu care a fost îngrădit, s-au plantat mai mulţi pomi, s-a turnat alee betonat, fosa septică, cablu de curent şi stâlp de iluminat.
Pârâta a precizat că afirmaţiile intimatului-reclamant în sensul că a folosit această cale de acces sunt nereale, această suprafaţă fiind împrejmuită cu mai mulţi ani înainte ca acesta să cumpere terenurile menţionate.
Prin decizia nr.91 din 19 februarie 2014 pronunţată de Tribunalul Dolj în dosarul nr.4904/215/2012, s-a admis apelul formulat de pârâta SC M. C SRL, împotriva sentinţei civile nr. 7769/15.05.2013 pronunţată de Judecătoria Craiova în dosar nr. 4904/215/2012, în contradictoriu cu reclamantul C. L. C.
S-a schimbat sentinţa civilă nr. 7769/2013 a Judecătoriei Craiova.
S-a respins capătul de cerere având ca obiect acţiune confesorie (respectare drept de servitute constituit prin convenţie), ca neîntemeiat.
S-a trimis cauza spre judecata pe fond a capătului de cerere subsidiar privind constituirea unui drept de servitute legală.
A fost obligat intimatul reclamant la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1110, 9 lei (taxa de timbru şi onorariul de avocat) în favoarea apelantei.
S-a constatat ca este greşită reţinerea instanţei de fond în sensul existenţei unei servituţi convenţionale în favoarea reclamantului pe terenul în litigiu de 173 mp., - 188 mp din acte - situat în extravilanul satului P., comuna P, judeţul Dolj, în tarlaua 68, parcela 86/1, corpul 1/3, proprietatea pârâtei, prin constituirea acesteia la data cumpărării de către reclamant a celor doua suprafeţe de teren din T 68, P 86/1 corpul 1/1A si corpul 1/2A, de la vânzătoarele N. A şi N. M. L, atât timp cât în actele de proprietate depuse de reclamant şi pârâta la dosar nu a fost prevăzută în mod expres constituirea unei servituţi în favoarea reclamantului pe terenul invocat, iar în plus nu se poate reţine în cauza nici constituirea unei servituţi prin fapta proprietarului.
Sub acest aspect, tribunalul a constatat că servitutea de trecere - care este o servitute necontinua si neaparentă, când nu există un drum vizibil pentru exercitarea ei, sau aparentă când există o poteca de trecere vizibilă, - se poate constitui prin titlu (convenţie în forma prevăzută pentru actul juridic pe temeiul căruia servitutea de constituie) potrivit art. 624 Cod civil, în privinţa primei categorii amintite, sau prin destinaţia proprietarului, în privinţa celei dea doua categorii, în condiţiile art. 625 Cod civil.
In speţă este cert ca prin actele de înstrăinare depuse de părţi la dosar nu s-a creat o servitute de trecere în favoarea reclamantului pe terenul de 173 mp. invocat de acesta, în condiţiile în care nici în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 174 din 07.02.2007 (fila 19 din dosar), prin care reclamantul a achiziţionat o suprafaţă de 1396 mp, din acte, real măsurată 1284 mp, situată în extravilanul satului P., tarlaua 68 parcela 86/1, comuna P, judeţul Dolj şi menţionată în actul de dezmembrare sub denumirea de Corp 1/2 A, şi nici în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 789 din 31.07.2009 (filele 29-30), prin care pârâta a achiziţionat de la N. A. şi N. M.-L, Corpul 1/3A - alee de acces, în suprafaţă de 188 mp conform actelor de proprietate, 173 mp real măsurat, nu se face referire la constituirea sau transmiterea unei servituţi de trecere în favoarea reclamantului şi în sarcina proprietăţii pârâtei sau autorilor săi în drepturi.
Este adevărat ca in aplicarea 625 Cod civil (care prevede ca nu se pot constitui prin destinaţia proprietarului decât servituţile continue si aparente), practica judecătorească a stabilit în mod constant ca se pot constitui prin destinaţia proprietarului şi servituţile necontinue şi aparente, cum este cazul servituţii de trecere pe o poteca vizibila, atunci când un proprietar dezmembrează fondul sau şi înstrăinează partea din el spre care, anterior, era practicată o trecere, recunoscându-se existenţa unei servituţi de trecere în favoarea locului înfundat, cu motivarea ca, daca prin încheierea actului de înstrăinare părţile nu au prevăzut nimic privitor la servitutea de trecere, aceasta semnifica împrejurare că ele au înţeles să nu modifice starea anterioară creată de proprietar şi că prin urmare, există prezumţia că înţelegerea de înstrăinare se referă şi la menţinerea servituţii de trecere, dar în speţă nu se poate reţine constituirea unei servituţi de trecere în favoarea reclamantului, prin modalitatea expusa anterior, întrucât din actele dosarului nr. 11338/215/2009 al Judecătoriei Craiova, ataşat la dosarul de fond, şi declaraţia martorului B. I., audiat în faza apelului, rezultă fără dubiu ca terenul în litigiu în suprafaţă de 173 mp nu a fost folosit de vânzătoarele N. ca o alee vizibila de trecere in anul 2007 când au încheiat cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 174 din 07.02.2007 sau în perioada anterioară încheierii contractului cu reclamantului, terenul fiind folosit de pârâta M. C. SRL încă din anul 2002 ca parte integranta din curtea pârâtei şi îngrădit de către pârâta din 2002 ca parte integrantă din terenul sau, nefiind folosit de vânzătoare sau autorul acestora N. D. ca o poteca vizibila de trecere.
Sub acest aspect, tribunalul a constatat ca este greşită, fiind lipsită de suport probator, aprecierea instanţei de fond în sensul că prin actul de dezmembrare din 2007 se stabilise anterior cumpărării de către reclamant o alee de acces către drumul public pentru terenul aflat în loc înfundat, iar vânzătoarele i-au respectat reclamantului dreptul de servitute astfel creat, atât timp cât în dosarul de fond nu s-au administrat probe în acest sens, ci dimpotrivă din întâmpinarea depusă de vânzătoarele N. în dosarul nr. 11338/215/2009 ( fila 36-41) şi chitanţa sub semnătură privată depusa la fila 53 - aflate la dispoziţia instanţei de fond ca urmare a ataşării dosarului nr. 11338/215/2009 rezulta ca vânzătoarele nu au practicat vreodată o alee de trecere pe terenul în suprafaţă de 173 mp., întrucât acesta se afla în posesia pârâtei M. încă din 2002 în baza convenţiei de vânzare - cumpărare sub forma unui înscris sub semnătură privată încheiat între pârâta şi autorul vânzătoarele - N. D. şi ca la data încheierii contractului cu reclamantul nu s-a pus problema constituirii unei servituţi de trecere, întrucât acesta avea asigurat accesul la drumul public pe un teren aparţinând unei rude a acestuia, vânzătoarele neavând posesia acestui teren de 173 mp. întrucât era folosit si îngrădit de pârâta încă din 2002, aspecte de fapt confirmate de martorul B. I. audiat în apel la propunerea apelantei pârâte si necombătute de reclamant prin alte mijloace de proba, reclamantul fiind decăzut din proba testimonială solicitată în faza apelului, în temeiul art. 186 Cod procedură civilă.
Pentru aceste considerente, constatând ca în speţă nu s-a constituit o servitute de trecere în favoarea reclamantului asupra terenului în suprafaţă de 173 mp proprietatea pârâtei în anul 2007, la data cumpărării de câtre acesta a terenurilor din T 68, P 86/1 corpul 1/1A si corpul 1/2A, în temeiul art. 624 sau 625 Cod civil, tribunalul a constatat ca nu sunt incidente dispoziţiile art. 627 si 635 Cod civil, întrucât exerciţiul dreptului de trecere nu se poate concepe în afara unui drept de servitute dobândit în modalităţile prevăzute de lege, si ca este neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect acţiune confesorie (respectare drept de servitute constituit prin convenţie).
împotriva deciziei a formulat recurs reclamantul C.L.C., criticând-o pentru nelegalitate, invocând art.304 pct.9 Cod procedură civilă, deoarece în mod greşit nu s-a reţinut că servitutea constituie un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant situaţie în care urmează soarta juridică a acestuia, pentru ale cărui uz şi utilitate s-a constituit, transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului dominant fiind însoţită de transmiterea dreptului de servitute, chiar dacă nu s-a făcut o menţiune în acest sens în actul de înstrăinare; premisele servituţii pe terenul în litigiu s-au creat prin destinaţia dată de proprietar celor două fonduri, ca urmare a realizării actului de dezmembrare; servitutea de trecere, în litigiu, este o servitute aparentă deoarece este configurată în actul de dezmembrare, iar prin dehmitarea proprietăţilor vecine s-au creat semne exterioare cu privire la existenţa lor astfel încât dobândeşte caracter aparent conform art.622 alin.3 Cod civil; chitanţa de mână din anul 2002 nu este opozabilă recurentului, iar pe de altă parte aleea în litigiu creată în 2006 este o suprafaţă de teren distinctă faţă de terenul ce a făcut obiectul chitanţei de mână; au fost încălcate dispoziţiile art.1191 Cod civil atât timp cât a fost admisă proba testimonială împotriva şi peste cuprinsul înscrisurilor autentice pentru a se face dovada îngrădirii cu gard a terenului în litigiu din anul 2002.
Criticile formulate nu sunt fondate având în vedere următoarele considerente:
Toate motivele de recurs vizează de fapt transmiterea servituţii de trecere asupra unei alei de acces din actul de dezmembrare nr. 173/2007 odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.174 din 7.02.2007 la BNP L. D. a unor suprafeţe de teren de 1088 mp (1000 mp din măsurători) şi 1396 mp (1284 mp. din măsurători), raportat la faptul că în respectivul act autentic nu s-a făcut menţiunea transmiterii proprietăţilor împreună cu servitutea existentă în actul de dezmembrare.
Esenţial în cauză este deci dacă, deşi nu s-a consemnat în actul de vânzare cumpărare transmiterea proprietăţii asupra fondului dominant împreună cu servitutea de trecere existentă în actul de dezmembrare, din punct de vedere juridic această bpsă poate produce efecte asupra transmiterii servituţii, care odată ce a fost constituită ar urma ca accesoriu dreptul de proprietate asupra fondului dominant, potrivit susţinerilor recurentului.
Servitutea constituie o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea altui imobil având un alt stăpân, astfel încât este un drept real asupra lucrului altuia şi constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Constituie într-adevăr un accesoriu al fondului dominant şi se transmite odată cu acesta, iar ca sarcină, odată cu fondul aservit.
Pentru a fi considerată însă un accesoriu în sensul arătat mai sus servitutea trebuie să fie constituită în favoarea fondului dominant, ceea ce în cauză nu s-a demonstrat chiar dacă în actul de dezmembrare al proprietăţii vânzătoarelor este identificată o alee de acces.
Servitutea de trecere, în speţa de faţă, este o servitute convenţională care s-a stabilit prin actul juridic al dezmembrării terenului aflat în proprietatea vânzătoarelor, dar aceasta nu-i schimbă caracterul de servitute necontinuă care necesită faptul actual al omului pentru a fi exercitată aşa cum este definită în art.622 alin. 1 Cod civil, situaţie în care în condiţiile art.624 Cod civil nu se poate stabili decât prin titlu, destinaţia proprietarului ţinând loc de titlu numai în privinţa servituţilor continue şi aparente (art.625 Cod civil), ceea ce nu este cazul în speţă.
în atare situaţie în mod corect s-a constatat de către instanţa de apel că deşi în actul de dezmembrare apare o alee de acces, trebuia să se constituie servitutea legală de trecere în favoarea fondului dominant chiar în convenţia de vânzare-cumpărare, astfel încât atât timp cât acest drept nu a fost constituit în condiţiile legii nu poate fi admisă acţiunea confesorie de apărare a dreptului de servitute. Mai mult din individualizarea vecinătăţilor corpului Vi A proprietate înstrăinată reclamantului rezultă că acesta se învecinează la sud cu corpul 1/3 alee de acces şi U. M., situaţie ce demonstrează că la acel moment vânzătorii nu au înţeles să înstrăineze şi aleea de acces, chiar dacă aceasta era delimitată în planul de dezmembrare.
Pe de altă parte, prin soluţia adoptată de a trimite cauza spre judecata pe fond a capătului subsidiar de cerere privind constituirea unui drept de servitute legală, se va analiza cauza din punct de vedere al stabilirii dreptului legal de trecere în condiţiile Codului civil, respectiv art.616- 619 Cod civil.
Dispoziţiile art.1191 alin.2 Cod civil nu au fost încălcate prin administrarea probei cu martori de către instanţa de apel, atât timp cât nu s-a urmărit combaterea actului autentic cu privire la obiectul acestuia ci demonstrarea unei stări de fapt privind folosirea sau nefolosirea aleii de trecere de către reclamant, ceea ce era esenţial în stabibrea servituţii de trecere.
Aşa cum s-a arătat mai sus servitutea de trecere având caracter necontinuu necesită faptul actual al omului pentru a fi exercitată, or acest fapt se demonstrează cu martori, proba fiind admisă deci în condiţiile legii.
Actele încheiate de pârâtă sunt opozabile faţă de terţi cu privire la drepturile şi obligaţiile părţilor contractante, considerate ca fapte a căror existenţă nu poate fi ignorată de acestea, dar aceasta nu exclude posibilitatea dovedirii unei stări contrare, şi din acest punct de vedere recurentul, terţ faţă de convenţia pârâtei, nu a suferit niciun prejudiciu.
Faţă de cele expuse mai sus urmează a se respinge ca nefondat recursul potrivit art.312 alin.l Cod procedură civilă, şi conform art.274 Cod procedură civilă urmează a fi obligat recurentul la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1200 lei, către intimata pârâtă .
(Decizia 1043/24.06.2014 - Secţia I civilă, rezumat judecător Lăloianu Lucia Mariana)
| ← Certificat de moştenitor. Forţă probantă. | Obligaţia de a întocmi documentaţia cadastrală. Obligaţiile... → |
|---|
