Obligaţie de a face. Decizia nr. 368/2014. Curtea de Apel IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 368/2014 pronunțată de Curtea de Apel IAŞI la data de 07-05-2014 în dosarul nr. 368/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 368/2014
Ședința publică de la 07 Mai 2014
Completul compus din:
Președinte: C. T.
Judecător: V. C.-S.
Judecător: C. A.
Grefier: A. H.
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de M. Iași, prin P. împotriva deciziei civile nr. 68 din 03 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul Iași, intimată fiind D. G., având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă intimata D. G. asistată de avocat Tafuni C., lipsă fiind reprezentantul recurentului M. Iași, prin P..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul asupra cauzei de către grefier, care învederează asupra aspectelor mai sus menționate cu privire la prezența părților și la modul de îndeplinire a procedurii de citare, că recursul este la al doilea termen de judecată și că se solicită judecata în lipsă.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul la dezbateri.
Avocat Tafuni C. pentru intimata D. G. având cuvântul, solicită respingerea recursului și menținerea deciziei Tribunalului Iași ca fiind legală și temeinică. Arată că intimata D. G. este beneficiara drepturilor locative pentru apartamentul situat în Iași, șoseaua Ș. cel M. nr. 23 din anul 1991 conform contractului de închiriere nr. 3338/16.09.2011 și potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 chiriașii titulari de contract de închiriere ai apartamentelor pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente. De altfel, în cadrul aceluiași imobil din Iași, . nr. 23, recurenta a vândut pe cale administrativă apartamentul persoanelor care l-au solicitat și aveau calitatea de chiriaș, iar dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 trebuie interpretate unitar, pentru bunuri care au același regim juridic, iar aplicabilitatea trebuie să se realizeze fără discriminare. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise,după deliberare,
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față;
P. sentința civilă nr._ din 9.08.2013 a Judecătoriei Iași s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului Iași, prin P., invocată de pârât. Admite cererea formulată de reclamanta D. G. în contradictoriu cu pârâtul M. Iași, prin P.. Obligă pârâtul să vândă - încheierea unui contract de vânzare cumpărare- reclamatei imobilul cu destinația de casă de locuit, situat în Iași, . și Sfânt nr. 23, compus din cameră locuit și dependințe, la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri, cu respectarea legislației în vigoare referitoare la elementul preț. Ia act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că:
Conform contractului de închiriere din 16.09.1991, reclamanta a dobândit drepturi specifice calității de chiriaș pentru imobilul situat în Iași, . și Sfânt nr. 23, compus din cameră locuit în suprafață de 19,02 și dependințe – 14,87 mp, fără a se specifica o durată determinată de închiriere.
În anul 2009, M. Iași și reclamanta au semnat un nou contract de închiriere nr. 7987/9.06.2009 pentru același imobil cu destinația de locuință, cu termen până la 19.05.2014, obligațiile chiriașului rămânând aceleași.
Reclamanta s-a adresat inițial pârâtului cu o cerere de cumpărare a imobilului în baza Legii nr. 112/1995, pârâtul refuzând materializarea cererii, conform adresei din 21.01.2013, subliniind faptul că imobilul face parte din fondul privat al Municipiului Iași și nu poate genera aplicabilitatea legii 112/1995, vânzarea acestuia putându-se realiza doar prin procedura licitației publice, conform Legii nr. 215/2001.
Deși pârâtul susține că imobilul în litigiu aparține fondului privat al Municipiului Iași, instanța constată că dreptul de proprietate privată a unităților administrativ teritoriale asupra bunurilor este supus regimului juridic de drept comun, respectiv Legii 213/1998 și poate face obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Temeiul de drept al pretențiilor deduse judecații îl reprezintă dispozițiile art.9 din Legea nr.112/1995.
În raport de situația juridica a imobilului ce a rezultat din probele administrate în cauză, aplicarea dispozițiilor legale enunțate trebuie analizată și în contextul dispozițiilor Legii nr. 10/2001.
Articolul 42 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 prevede că imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap.III nu se restituie persoanelor îndreptățite, rămân în administrarea deținătorilor actuali, iar potrivit al. 3 al aceluiași articol imobilele cu destinație de locuințe prev. la alin. 1 pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Ca atare, dacă bunul se găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale la încheierea contractului, în lumina principiului executării în natură a obligației și a reparării în natură a pagubelor, beneficiarul opțiunii poate solicita, în temeiul art. 1073 și 1077 Cod civil, pronunțarea unei hotărâri prin care debitorul obligației să fie ținut la a o executa.
Nu trebuie ignorat nici faptul că în privința imobilelor închiriate, situate la aceeași adresă cu cea invocată de reclamantă, având același regim juridic, M. Iași a încuviințat cererea de încheiere a unui contract de vânzare cumpărare cu foștii chiriași, o soluție contrară fiind de natură a genera o situație clară de tratament discriminatoriu.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul M. Iași, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând totodată lipsa calității sale procesuale pasive și a inadmisibilității acțiunii, întrucât reclamanta nu deține imobilul în temeiul Legii nr. 112/1995, iar sintagma ,,pot fi înstrăinate’’ din art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 nu stabilește o obligație ci o facultate a deținătorului imobilului.
P. decizia civilă nr. 68 din 3.02.2014 a Tribunalului Iași – Secția I civilă s-a respins ca nefondat apelul formulat de M. Iași împotriva sentinței civile nr._ din 9.08.2013 a Judecătoriei Iași pe care o păstrează.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că:
În ce privește calitatea procesuală pasivă, această aparține titularului dreptului de proprietate iar nu administratorului imobilului, proprietarul fiind singurul care ar putea fi obligat la vânzarea imobilului.
Inadmisibilitatea acțiunii, prin prisma motivelor invocate de pârât este strâns legată de fondul cauzei urmând a fi analizată în continuare.
Astfel, argumentul legat de apartenența imobilului la domeniul privat nu poate fi primit acest element nefiind relevant. Legea nr. 112/1995 nu condiționează aplicarea ei de apartenența imobilului la domeniul public.
Apelanta susține că imobilul nu ar fi deținut în temeiul Legii nr. 112/1995, fără a dezvolta în ce constă această susținere și care sunt implicațiile acestui fapt, fiind evident că cumpărarea de către chiriași a imobilelor în temeiul legii 112/1995 nu este condiționată de deținerea imobilului în baza aceleiași legi, ci în baza unui titlu anterior, dreptul prev. de art. 9 ia naștere ca urmare a calității de chiriaș a cumpărătorului la momentul intrării în vigoare a legii și ca urmare a calității imobilului de bun preluat de stat.
Deși apelantul invocă faptul că prin obligația de a vinde imobilul in litigiu se încalcă principiul libertății contractuale, instanța retine ca legiferarea, prin art.9 din legea 112/1995, ulterior adoptării Constituției, a posibilității ca fiecare chiriaș al unei asemenea locuințe să devină proprietar nu poate fi privită decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective.
Acest articol 9 din Legea nr. 112/1995 nu a fost modificat prin Legea nr. 10/2001. Dreptul de preemțiune reglementat de art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 nu modifică și nici nu abrogă implicit dreptul de opțiune al chiriașului și nici obligația de vindere către chiriaș în cazul exercitării dreptului de opțiune, ci reglementează doar posibilitatea proprietarului de a vinde locuința și unor alte persoane decât chiriașul, cu rezerva unui drept de opțiune al chiriașului la preț egal.
În consecință instanța apreciază că sensul corect al art. 9 din Legea nr. 112/1995 este acela al instituirii unei obligații în sarcina deținătorului actual al imobilului de vindere către chiriaș în cazul în care acesta optează pentru cumpărare, scopul fiind tocmai protejarea chiriașilor care aveau ca singură locuință acel imobil în care locuiau, convertind dreptul locativ în drept de proprietate, sens în care soluția primei instanțe fiind corectă și legală va fi păstrată.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs M. Iași, prin P., criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, în sensul că în mod greșit s-a respins excepția inadmisibilității acțiunii formulată în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, deși s-a făcut dovada că reclamanta nu deține imobilul în baza Legii nr. 112/1995, imobilul în litigiu făcând parte din domeniul privat al Municipiului Iași, situația în care potrivit art. 123 din Legea nr. 215/2001 vânzarea imobilului se face prin licitație publică organizată în condițiile legii, cu atât mai mult cu cât nici o dispoziție legală nu instituie obligația sa de a vinde imobilul reclamantei chiar raportat la dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 care instituie doar un drept de preemțiune al chiriașului în situația în care s-ar vinde imobilul, hotărârea pronunțată este nelegală și dată cu aplicarea greșită a legii.
Recursul este nefondat.
Verificând actele și lucrările dosarului, Curtea reține că:
P. acțiunea introductivă de instanță, reclamanta D. G. a solicitat obligarea pârâtului M. Iași, prin P. la vânzarea apartamentului situat în Iași, . ți Sfânt nr. 23 ca urmare a faptului că locuiește în acest apartament din anul 1991 în baza contractului de închiriere nr. 3338/16.09.1991, contract ce a fost reînnoit succesiv, în prezent fiind beneficiara contractului de închiriere nr. 7987/9.06.2009, solicitând cumpărarea acestui apartament în calitatea sa de chiriaș anterior apariției Legii nr. 112/1995, apartament ce nu a fost revendicat nici în baza Legii nr. 10/2001, neavând nici o altă locuință în proprietate sau din fondul locativ de stat.
Referitor la critica ce vizează greșita soluționare a excepției inadmisibilității acțiunii invocată de recurentă, Curtea reține că este nefondată, aceasta fiind soluționată corect și legal de ambele instanțe în raport de dispozițiile Legii nr. 112/1995.
Pe fondul cauzei, se reține că susținerile recurentei sunt de asemenea nefondate.
Astfel, potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14 pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a apartamentului.
În raport de situația juridică a imobilului în litigiu, aplicabilitatea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 în cauza de față impune analizarea acestui articol de lege prin raportare la dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 ce prevăd că imobilele cu destinația de locuințe prev. la art. 1 pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune.
Potrivit înscrisurilor depuse la dosarul cauzei rezultă cu certitudine că dobândirea calității de chiriaș a reclamantei-intimate este anterioară anului 1995, respectiv la 16.09.1991, conform contractului nr. 3338, contract ce a fost prelungit succesiv, ultima prelungire fiind dispusă prin contractul nr. 7987 din 9.06.2009 până la 19.05.2014, situație necontestată de recurentă.
Mai mult, dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu au fost modificate prin dispozițiile Legii nr. 10/2001, imobilul în litigiu nefiind revendicat prin nici una din procedurile prevăzute de cele două legi speciale.
Dreptul de preemțiune reglementat de Legea nr. 10/2001 nu modifică și nici nu abrogă implicit dreptul de opțiune al chiriașului de a cumpăra și nici obligația de vindere către chiriaș în cazul exercitării dreptului de opțiune, ci, reglementează doar posibilitatea proprietarului de a vinde bunul și unor alte persoane decât chiriașului, cu rezervarea unui drept de opțiune a chiriașului la preț egal, sub acest aspect criticile formulate sunt nefondate.
Curtea reține că ambele instanțe, în mod corect și legal au constatat că reclamanta-intimată îndeplinește condițiile prev. de art. 9 din Legea nr. 112/1995, exercitându-și opțiunea de a cumpăra apartamentul în care locuiește în calitatea sa de chiriaș din anul 1991, anterior apariției Legii nr. 112/1995, corelativ cu obligarea recurentului-pârât de a-i vinde locuința, sub acest aspect, criticile formulate sunt de asemenea nefondate.
Pentru considerentele expuse, în raport de motivele de recurs invocate, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, urmează a se respinge recursul formulat de M. Iași, prin P. împotriva deciziei civile nr. 68 din 3.02.2014 a Tribunalului Iași, Secția I civilă pe care o va menține.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de M. Iași prin P. împotriva deciziei civile nr. 68 din 3.02.2014 a Tribunalului Iași – Secția I Civilă pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi 07 Mai 2014.
Președinte, C. T. | Judecător, V. C.-S. | Judecător, C. A. |
Grefier, A. H. |
Redactat A.C.
Tehnoredactat A.H.
02 exemplare/2 iunie 2014
Tribunalul Iași: M. D., D. C.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 386/2014. Curtea de Apel IAŞI | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
