Legea 10/2001. Decizia nr. 156/2014. Curtea de Apel ORADEA

Curtea de Apel ORADEA - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 156/2014 pronunțată de Curtea de Apel ORADEA la data de 21-01-2014 în dosarul nr. 3377/296/2009

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL ORADEA

SECȚIA I CIVILĂ

Număr operator de date cu caracter personal 3159

DOSAR NR._

DECIZIA CIVILĂ NR. 156/2014-R

Ședința publică din 21 ianuarie 2014

PREȘEDINTE: G. M. - judecător

JUDECĂTOR: R. F.

JUDECĂTOR: P. C.

GREFIER: P. L.

Pe rol fiind pronunțarea, după casarea cu reținere spre rejudecare, asupra apelurilor civile declarate de pârâtele reclamante reconvenționale: M. E. V. din S. M., Aleea Târnavei, ., județul S. M. și S. E. E. din S. M., .. 46/7, județul S. M., de apelantul pârât S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR cu sediul în sector 5, București, ., reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S. M. cu sediul în S. M., .. 3-5, județul S. M., în contradictoriu cu intimatul reclamant pârât reconvențional S. G. din S. M., ., nr. 16/12, județul S. M., intimații pârâți: S.C. C. S.A. S. M. din S. M., .. 13, județul S. M., B. M. F. din S. M., .. 32, județul S. M. și R. A. din S. M., .. 20A, . M., împotriva deciziei civile nr. 73/. 2012 pronunțată de Tribunalul S. M., în dosar nr._, prin care a fost păstrată sentința civilă nr.7691 din 07 decembrie 2011 pronunțată de Judecătoria S. M., în dosar nr._, având ca obiect: Legea nr. 10/2001, decizie ce a fost casată cu reținere pentru o nouă judecare în apel prin decizia civilă nr. 1029/2013-R din 19 februarie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, în dosar nr._ .

Se constată că dezbaterea cauzei a avut loc la data de 07 ianuarie 2014, când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta și când pronunțarea hotărârii a fost amânată pentru 14 ianuarie 2014, apoi pentru 21 ianuarie 2014, când:

CURTEA DE APEL

DELIBERÂND:

Asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr.7691/07.12.2011 pronunțată de Judecătoria S. M. în dosar nr._, s-a admis în parte acțiunea civila astfel cum a fost precizata, formulată de reclamantul S. G., dom. în S. M., ., nr. 16, . M., în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de Ministerul Economiei si Finanțelor Economiei si Finanțelor Publice, cu sediul în București, sector 5, ., cu pârâtele reclamante reconvențional B. M. F., dom. în mun. S. M., .. 32, jud. S. M., M. E. V., dom. în mun. S. M., Aleea Târnavei, ., jud. S. M., S. E. E., dom. în mun. S. M., .. 46/7, jud. S. M. si R. A., dom. în mun. S. M., ./5, jud. S. M., în calitate de moștenitori dupa defuncții B. V. si Bay Jolan si în consecință:

S-a admis în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâitele reclamante reconv. M. E., S. E. E., B. M. F. si R. A. si în consecință a fost obligat pârâtul S. R. să achite reclamantului suma de 356.931 RON reprezentând cota de 71% din valoarea de circulație a locuinței situata în mun. S. M., ., nr. 16, compusă din 3 camere de locuit si dependințe în suprafața utila de 143 mp, pivnița în supraf. utila de 20,47 mp. si culoar în supraf. de 4,44 mp., înscris în CF nr. 3857 S. M. si transcris în Cf nr._ S. M., sub nr. top. 1132, astfel cum a fost stabilita prin expertiza tehnica judiciara întocmită de expert M. D. M..

Au fost obligate pârâtele persoanele fizice să achite reclamantului suma de 53.178 RON reprezentând diferența de contravaloare a cheltuielilor necesare si utile făcute la imobil, rezultată ca urmare a compensării judiciare a sumei de 55.580 RON (reprezentând contravaloarea totală a investițiilor necesare si utile) cu suma de 2.402 RON( reprezentând contravaloarea folosinței spațiului utilizat de către reclamant, aferent cotei de 25,24 % din apartament), sume care au fost stabilite prin raportul si suplimentul de expertiza întocmite de expert M. D. M..

S-a dispus acordarea unui drept de retenție în favoarea reclamantului asupra apartamentului în raport cu piritele reclamante reconvențional, până la plata despăgubirilor de către acestea din urmă.

S-au compensat cheltuielile de judecată făcute de către reclamantul pârât reconvențional si pârâtele reclamante reconvențional si a fost obligat pârâtul S. R. să achite reclamantului suma de 3150 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că în temeiul contractului de vânzare-cumpărare a locuințelor în rate nr. 145/04.02.1997, reclamantul S. G. a cumpărat de la S. R., prin mandatara . M., locuința situata în mun. S. M., ., nr. 16, compusa din 3 camere de locuit si dependințe în suprafața utila de 143 mp, pivnița în supraf. utila de 20,47 mp. si culoar în supraf. de 4,44 mp., înscris în CF nr. 3857 S. M. si transcris în Cf nr._ S. M., sub nr. top. 1132. Prețul de cumpărare a fost de 16.099.632 ROL.

Conform contractului de vânzare-cumpărare de mai sus si situației de încasări la acest contract, eliberata de . prin adresa nr. 767/03.12.2009, reclamantul a achitat avansul de 4.829.889 ROL, plus rate în cuantum de 6.417.848 ROL, precum si un comision de 1% din valoarea contractului de vânzare-cumpărare, în suma de 160.996 ROL. Ca atare, raportat la prețul de cumpărare de 16.099.632 ROL, cota procentuala achitata de reclamant este de 71%, astfel ca acesta solicita doar restituirea acest procent din valoarea de circulație a imobilului din speță.

Prin sentința civilă nr. 5242/24.09.2007 pronunțată de Judecătoria S. M. în dosar nr._ (filele nr. 6-10), rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 92/ . pronunțată de Tribunalul S. M. în dosar cu același număr, irevocabila prin decizia civilă nr. 296/19.02.2009 pronunțată de Curtea de Apel Oradea în dosar cu același număr (dosare atașate), s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare de mai sus.

Printre considerentele hotărârilor judecătorești, se reține nelegalitatea preluării, precum si a înscrierii dreptului de proprietate în favoarea Statului R., preluarea făcându-se abuziv, fără titlu valabil. Imobilul a format proprietatea antecesorilor pârâților reclamanți reconvenționali B. V. născută P. si a lui Bay Jolan nasc. P., în cote de câte ½ parte fiecare.

Potrivit art.1337 Cod civil, vânzătorul este obligat să-l garanteze pe cumpărător pentru evicțiune si conform art. 1341 Cod civil, când vânzătorul este răspunzător pentru evicțiune, cumpărătorul are dreptul sa-i ceara restituirea prețului precum si cheltuielile de judecata si cele ocazionate de încheierea contractului.

În cauză sunt îndeplinite condițiile angajării răspunderii vânzătorului pentru evicțiune deoarece S. vânzător a vândut lucrul altuia, încălcând dispoz.art.948 Cod civil.

Potrivit legii speciale, respectiv art.53 alin.3 din Legea nr.10/2001, republicată în Monitorul Oficial nr. 279/04.04.2005, incidenta la data formulării prezentei acțiuni civile,„ restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor legii nr.112/1995, cu modificările si completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995…”

Reclamanții invocă faptul că doresc valoarea de piață a imobilului, ținând cont si de practica CEDO în materie.

În practica CEDO (T. împotriva României), ci si în practica instanțelor din tara (Decizia nr. 508/2004 a Curții de Apel Oradea, etc.), s-a recunoscut dreptul cumpărătorilor a căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, la restituirea prețului de piață al imobilelor, fără a se pune problema bunei credințe la încheierea contractului.

În Cauza T. împotriva României, analizând doctrina si jurisprudența interne în materie, CEDO a reținut în cauza concreta eficienta si accesibilitatea acțiunii în garanție pentru evicțiune întemeiată pe Codul civil. De menționat că CEDO are în vedere implicit atât sistemul reparator instituit de legea specială, cât si de dreptul comun, constatând ca persoana interesată poate obține cel puțin prețul plătit reactualizat sau chiar o despăgubire la valoarea de piață.

În lumina celor de mai sus, instanța a reținut că reclamanții sunt îndreptățiți la acordarea despăgubirii la valoarea de piață a imobilului; în acest sens, în cauză s-a efectuat o expertiză judiciară de către expert M. D. M., prin care s-a stabilit ca valoarea de circulație (care nu include si investițiile necesare si utile) este de 502.720 RON (558.300 RON-55.580 RON reprezentând contravaloarea investițiilor necesare si utile).

Ca atare, reclamanții sunt în drept să primească de la S. R. suma de 356.931 RON reprezentând cota de 71% din valoarea de circulație actuala a apartamentului.

Până la data la care au fost evinși reclamanții au făcut în apartament mai multe investiții, aducând un spor de valoare prin acestea.

Potrivit art. 48 alin.1 din Legea nr. 10/2001, „chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin îmbunătățirile necesare si utile”, iar conform art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, „indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite.”

Valoarea despăgubirilor se stabilește pe bază de expertiză, potrivit art. 48 alin. 4 din același act normativ.

Conform alin. 5 al aceluiași articol, prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare si utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizata a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzura al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suporta de chiriași.

Astfel, potrivit expertizei judiciare efectuate de ing. M. D. M., reclamantul a efectuat lucrări de investiții necesare si utile la apartamentul în care locuiesc, care sunt lucrări de construcții si instalații enumerate în devizul de lucrări din anexa la raportul de expertiza.

Conform expertizei, contravaloarea acestor investiții este de 55.580 RON.

Raportat la obiectul cererii reconvenționale care constă în obligarea reclamantului să achite pârâților reclamanți reconv. contravaloarea folosinței spațiului utilizat de reclamant, aferent cotei de 25,24 % din apartament, în cauza s-a efectuat un supliment de expertiza (filele nr. 228-235). Prin acesta se stabilește contravaloarea folosinței pe perioada 19.02.2009 (data pronunțării deciziei irevocabile nr. 296/19.02.2009 pron. de Curtea de Apel Oradea în dosar cu același număr) si până la predarea efectiva a acestuia, la cuantumul de 2.402 RON.

În urma compensării judiciare a creanței de 55.580 RON (reprezentând contravaloarea investițiilor necesare si utile, obiect al cererii principale) cu creanța de 2.402 RON (contravaloarea folosinței obiect al cererii reconv.), instanța reținut că pârâții reconv. datorează reclamantului suma de 53.178 RON.

Condiția esențială spre a putea fi invocat dreptul de retenție, obiect al acțiunii principale, este aceea ca datoria pe care deținătorul lucrului o pretinde de la creditorul restituirii sa se afle în conexiune, să aibă legătura cu lucrul, să fie prilejuită de acesta, să fie deci un debitum cum re iunctum.

Cu alte cuvinte, pentru ca dreptul de retenție să fie aplicabil, se cere ca bunul referitor la care se invocă să fie proprietatea exclusivă a celui ce este debitorul deținătorului, cât privește cheltuielile pretinse. Ori, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare are drept efect principal repunerea în situația anterioara, bunul revenind în proprietatea tabulara a foștilor proprietari.

Reține că prin precizarea de acțiune (filele nr. 138-140), reclamantul nu și-a mai susținut cererea în contradictoriu cu pirita . având doar calitate de mandatara a Statului R. în vânzarea locuințelor acestuia.

În consecință, instanța a admis în parte acțiunea civilă astfel cum a fost precizata, formulată de reclamant si a admis în parte acțiunea reconvențională conform dispozitivului prezentei sentințe.

În baza art. 276 si 277 Cod de procedură civilă, având în vedere că raportat la admiterea în parte a acțiunii reconvenționale, pretențiile reclamantului au fost admise doar în parte în raport cu piritele reclamante reconvențional, instanța a compensat cheltuielile de judecată făcute de către aceștia si a obligat pârâtul S. R. să achite reclamantului suma de 3150 RON cheltuieli de judecată (2000 RON+1500 RON reprezentând o parte din întregul onorariu avocațial justificat cu chitanțe (3000 RON) si onorariu expertiza (1970 RON) .

Instanța a reținut că obiectul acțiunii este peste 1 miliard lei; ca urmare, calea de atac este apelul.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel în termenul legal apelantele M. E. și S. E. E. (filele 2-4), solicitând instanței admiterea acestuia și schimbarea în tot a hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii reclamantului S. G., pentru despăgubire și dreptul de retenție și admiterea acțiunii reconvenționale.

Împotriva aceleiași sentințe a declarat apel în termenul legal apelantul S. R. reprezentat de MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE prin D.G.F.P. S. M. solicitând instanței admiterea acestuia și modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul obligării Statului R. exclusiv la restituirea prețului actualizat.

Prin decizia civilă nr. 73/. 2012 pronunțată de Tribunalul S. M., în dosar nr._, s-au respins ca nefondate apelurile apelanților MARIEȘ E. și Ș. E. E. respectiv S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR împotriva sentinței civile nr.7691/07.12.2011 pronunțată în dos.nr._ a Judecătoriei S. M., în contradictoriu cu intimații Ș. G., . M. F. și R. A..

Au fost obligate apelantele Marieș E. și Ș. E. E., să plătească intimatului Ș. G., câte 250 lei cheltuieli de judecată, respectiv pe apelantul S. R., să plătească intimatului Ș. G. 500 lei cheltuieli de judecată.

S-a respins ca nefondată cererea apelantelor Marieș E. și Ș. E. E. privind acordarea de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:

Astfel cum s-a pronunțat Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza T. Împotriva României (instanța reținând totodată, în temeiul art.20 alin.2 din Constituția României, preeminența Convenției Europene a Drepturilor Omului, reflectată în jurisprudența Curții) dar și conform practicii constante a Curții de Apel Oradea și Tribunalul S. M., inclusiv în ipoteza contractelor încheiate de către stat cu foștii chiriași, cu eludarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 – ipoteză în care se include și prezenta cauză -, aceștia din urmă, sunt îndreptățiți, nu doar la restituirea prețului actualizat al imobilului, astfel cum prevăd dispozițiile art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, dar, în temeiul garanției vânzătorului contra evicțiunii (art1337;1341 pct.4 cu art.1344 din Codul civil din 1864), și la sporul de valoare a imobilului, ceea ce înseamnă că, cumpărătorul este îndreptățit în final, a fi despăgubit, la valoarea de circulație al imobilului.

Pe de altă parte, potrivit art.48 alin.2 din Legea nr.10/2001, obligația despăgubirii pentru sporul de valoare a imobilului revine proprietarilor cărora s-a restituit imobilul.

Interpretând sistematic dispozițiile art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, cu amendamentele aduse de practica Curții, respectiv cele ale art.48 alin.2 din aceeași lege, rezultă că, din suma care reprezintă valoarea de circulație a imobilului, sporul de valoare adusă prin cheltuielile necesare și utile, este suportată de persoanele cărora s-a restituit imobilul, iar restul din această sumă de statul vânzător.

Astfel, criticile aduse prin recurs interpretării dată de către prima instanță a dispozițiilor articolelor mai sus invocate au fost nefondate.

Tot pentru aceste considerente, a fost apreciat ca nefondat apelul apelantului S. R., prin care se susține, că poate fi obligat numai la plata prețului de vânzare actualizat al imobilului.

Tot nefondate au fost și motivele de recurs, privitoare la modul de soluționare a cererii reconvenționale formulată de recurenți.

Împrejurarea că intimatul a folosit doar 25,24% din suprafața totală a apartamentului a fost stabilită prin proba expertizei și nu a fost combătută de către recurenți prin alte probe.

În temeiul art.274 alin.1 din Codul de procedură civilă, instanța a obligat apelanții Marieș E. și Ș. E. E., să plătească intimatului Ș. G., câte 250 lei cheltuieli de judecată, respectiv pe apelantul S. R., să plătească intimatului Ș. G. 500 lei cheltuieli de judecată și a respins ca nefondată cererea apelanților Marieș E. și Ș. E. E. privind acordarea de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtele reclamante reconvenționale M. E. și Ș. E. E. și pârâtul S. R. prin Ministrul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice S. M..

Prin recursul declarat pârâtele reclamante reconvenționale M. E. și Ș. E. E. au solicitat respingerea acțiunii reclamantului Ș. G. pentru despăgubire și drept de retenție și admiterea cererii lor așa cum a fost formulată.

În motivarea recursului au criticat decizia pentru nelegalitate și netemeinicie și încălcarea legii.

Astfel au arătat că au fost încălcate prevederile art. 48 alin.2 din Legea nr. 10/2001 deoarece apartamentul în litigiu a fost preluat de către S. R. fără titlu valabil, situație în care potrivit decretului lege invocat dacă intimatul este îndreptățit la despăgubiri, acestea se achită de către S. R. nu de către persoanele îndreptățite la restituire.

- instanța nu s-a pronunțat dacă intimatul este cumpărător de bună sau de rea credință, în condițiile în care acțiunea în revendicare a fost notată de reclamanții reconvenționali în CF., încă din 1997, în contractul de vânzare – cumpărare a apartamentului nu s-au notat datele de CF., iar investițiile pretinse de reclamant au fost efectuate în anul 2005.

- instanța a acordat de două ori despăgubiri pentru investiții obligând atât foștii proprietari cât și S. R. în condițiile acordării valorii de circulație.

- dreptul de retenție nu se justifică deoarece pretențiile reclamantului nu sunt întemeiate.

- acțiunea reconvențională trebuia admisă în întregime deoarece reclamantul a folosit ilegal tot apartamentul, reclamantele reconvenționale neavând acces niciodată la acesta, deși reclamantul a fost somat și deși expertul a consemnat că acesta folosește numai 25,24 % din spațiu.

În drept au fost invocate prevederile art. 312 alin.3 raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.

Prin recursul declarat Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice S. M. a solicitat admiterea recursului și modificarea deciziei atacate în sensul obligării sale la restituirea prețului actualizat.

În motivarea recursului s-a arătat că decizia este nelegală și netemeinică, dată prin interpretarea greșită a prevederilor art. 50 alin.2 și 3 din Legea nr. 10/2001, texte de lege care prevăd doar restituirea prețului reactualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare cumpărare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 fiind desființate de instanțe din acest motiv.

Apreciază că pretențiile reclamantului față de S. R. pentru plata sumei de 356,931 Ron reprezentând cota de 71 % din prețul de piață al imobilului sunt nefondate – deoarece potrivit art. 50 din HG. nr. 250/2007 pentru aplicarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 „Pentru sumele plătite în rate, actualizarea se va face în funcție de anul aferent ratelor plătite în acel interval”.

A arătat că nu se opune în principiu actualizării prețului plătit de chiriași până la data introducerii acțiunii conform art. 50 alin.3 din H.G. nr. 250/2007 însă din preț 10 % trebuie restituit de către C. S.A. care a încheiat și contractul și a reținut un comision de 1 % din preț.

A considerat că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 501 indice 1, alin.1 din Legea nr. 1/2009, întrucât contractul încheiat de reclamant pentru imobilul în litigiu nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, la baza anulării stând reaua credință a reclamantului, iar în atare situație, consideră că nu poate fi obligat nici la plata cheltuielilor de judecată.

În drept au fost invocate dispozițiile legale la care a făcut referire în recurs.

Prin decizia civilă nr. 1029/2013-R din 19 februarie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, în dosar nr._, s-au admis ca fondate recursurile civile declarate de recurentul pârât S. R. reprezentat de MINISTERUL FINANȚELOR prin DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S. M. și de recurenții pârâți reclamanți reconvenționali: M. E. V. și S. E. E., în contradictoriu cu intimatul reclamant pârât reconvențional S. G., intimații pârâți: S.C. C. S.A. S. M., B. M. F. și R. A. împotriva deciziei civile nr. 73/. 2012 pronunțată de Tribunalul S. M. care a fost casată cu reținere pentru o nouă judecare în apel, ținând seama de considerentele prezentei decizii, fixându-se termen de judecată la 12 martie 2013, cheltuielile de judecată și onorariul urmând fi avute în vedere la rejudecarea cauzei.

Pentru a pronunța în acest mod, instanța de recurs a reținut următoarele:

Criticile aduse deciziei de către recurenți au fost întemeiate.

Astfel, atât reclamantele reconvenționale cât și pârâtul S. R. au contestat în apel cât și în recurs valoarea –prețul imobilului în litigiu, contravaloarea investițiilor și prețul chiriei stabilite de instanța de fond.

Ori în condițiile în care ambii apelanți au contestat prețul stabilit de instanța de fond pentru imobil, respectiv pentru cota din imobil, iar dispozitivul sentinței este în contradicție cu aspectele reținute în considerente, fiind obligat S. R. la plata cotei de 71 % din valoarea de circulație a locuinței în litigiu, dar și pârâtele reclamante reconvenționale la contravaloarea investițiilor, fiind de notorietate și scăderea prețului imobilelor pe piața imobiliară, este evident că pentru lămurirea și stabilirea corectă a stării de fapt și a prețului actual de circulație a imobilului se impunea suplimentarea probațiunii printr-o completare la raportul de contraexpertiză care să cuprindă prețul de circulație actual al imobilului în starea în care se află în prezent.

Așa fiind, apreciind că pentru lămurirea cauzei se impune suplimentarea probațiunii, inclusiv printr-o completare la raportul de expertiză efectuat în cauză, instanța de recurs în temeiul art. 312 al.3 și 4 raportat la art. 129 alin.4 Cod procedură civilă, a admis ambele recursuri, dispunând casarea deciziei atacate cu reținerea cauzei pentru rejudecare în apel, fixând termen de judecată la 12 martie 2013.

Procedând la judecarea apelurilor după casarea cu reținere, instanța reține următoarele:

Împotriva sentinței civile nr. 7691/2011 a Judecătoriei S. M. au declarat apel pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat prin D.G.F.P. S. M. și pârâtele reclamante reconvenționale M. E. V. și S. E. E..

Prin apelul declarat pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat prin D.G.F.P. S. M. a solicitat instanței admiterea acestuia și modificarea hotărârii atacate, în sensul obligării Statului R. exclusiv la restituirea prețului actualizat.

În motivare arată că invocarea de către instanță a prevederilor Codului Civil, în speța, art.1337-1351 referitoare la evicțiune, este neîntemeiată, întrucât acestea sunt prevederi de ordin general, ori în cauza dedusă judecății, incidente sunt prevederile Legii nr.10/2001 coroborate cu prevederile Hotărârii nr.250/2007, care sunt prevederi legale speciale în materie. Astfel, conform principiului de drept în baza căruia dispozițiile speciale deroga de la cele generale, în cauza de față aplicabile sunt prevederile speciale, respectiv art.50 alin.2 si 3 din Legea nr. 10/2001 republicată în temeiul art. VII din Titlul I al Legii nr.247/2005, art.50.3 din Hotărârea nr.250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitara a Legii nr.10/2001 coroborate cu art.13 din Legea nr.112/1995 si art.39 din H.G. nr.20/1996 privind aplicarea Legii nr.112/1995.

S-a învederat faptul că prin obiecțiunile depuse la dosar a arătat că nu are relevanță valoarea de circulație a imobilului în litigiu întrucât legiuitorul nu despăgubește la această valoare imobilele care au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 si desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile. În raport cu spiritul reglementărilor date de art.50 din Legea nr.10/2001 coroborat cu art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, chiriașii au dreptul doar la restituirea valorii actualizate a prețului plătit pentru imobilele cumpărate în baza Legii nr.112/1995.

În ceea ce privește pretenția reclamantului față de S. R. referitoare la plata sumei de_ lei reprezentând cota de 71% din prețul de piață al imobilului în cauză, învederează următoarele:

Nu se opune, în principiu, restituirii prețului plătit de către chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sens în care invocă prevederile art.50 alin.2 si alin.3 din Legea nr.10/2001 republicată în temeiul art. VII din Titlul I al Legii nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietății si justiției, precum si unele măsuri adiacente, conform cărora: „Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile sunt scutite de taxe de timbru ".

„Restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările si completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare".

De asemenea, arată că nu se opune, în principiu, actualizării prețului plătit, actualizare făcută până în anul introducerii acțiunii. Astfel, în baza art.50.3 din Hotărârea nr.250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, „Actualizarea sumelor se va face prin aplicarea indicelui anual de inflație din anul plății la anul introducerii acțiunii. Pentru sumele plătite în rate, actualizarea se va face în funcție de anul aferent ratelor plătite în acel interval".

Precizează că Ministerul Finanțelor Publice, în reprezentarea Statului R., nu este implicat în evaluarea si vânzarea locuințelor în condițiile Legii nr.112/1995, competența fiind atribuită în acest sens, prin lege, unităților specializate în vânzarea locuințelor, în speță S.C. C. SA., care încasează un comision de 1 % la încheierea fiecărui contract de vânzare-cumpărare, în acest context, facem referire la art.7 din Hotărârea nr. 20/1996 privind aplicarea Legii nr.112/1995 potrivit căruia: „comisionul cuvenit unităților specializate care evaluează și vând apartamentele este de 1% din valoarea apartamentului si se încasează de către acestea, numai daca s-a încheiat contractul de vânzare "; ori în sentința civilă atacată, în urma analizării actelor depuse la dosar s-a constatat existenta unui contract de vânzare-cumpărare lovit de nulitate absolută conform deciziei civile nr.35/2003-A/10.11.2003 a Curții de Apel Oradea pronunțată în dosar nr.3417/2003.

Menționează că este adevărat, că în conformitate cu dispozițiile art.50 din Legea nr.10/2001 Ministerul Finanțelor Publice restituie sumele plătite de către chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate cu încălcarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 si desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile din fondul extrabugetar constituit în baza art. 13 alin.6 din Legea nr.112/1995, dar mai puțin comisionul de 1% din valoarea acestor sume. Astfel, incidența art.39 alin.1 lit.a si alin.2 lit.a din Hotărârea nr.20/1996 privind aplicarea Legii nr.112/1995 este clară si nu lasă loc de interpretări: instituția apelantă deține „doar sumele obținute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit în natură, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor": Așadar, nu poate fi obligată la restituirea altor sume decât cele efectiv virate în contul 50.21 al Trezoreriei S. M., sume ce urmează a fi actualizate conform legii, deoarece diferența de 1% din valoarea apartamentelor nu revine Statului R., ci unității specializate în evaluarea si vânzarea apartamentelor, în speța S.C. C. S.A. care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu eludarea dispozițiilor imperative ale Legii nr.112/1995, fapt constatat și de către instanța de judecată prin hotărâre irevocabilă.

De asemenea, arată că unitățile specializate care evaluează si vând locuințe în condițiile Legii nr.112/1995, au obligația să întreprindă toate demersurile necesare pentru clarificarea situației juridice a acestor imobile, fiind obligate să repare integral prejudiciul cauzat prin neexecutarea culpabila a obligațiilor care le reveneau. Astfel obligația de răspundere pentru faptele si actele sale juridice incumbă S.C. C. S.A., în calitate de persoana juridică care a evaluat si a vândut locuințe în baza Legii nr.112/1995. Această situație de fapt, este susținută si de dispozițiile art.35 aliniatele 1-3 din Decretul nr.31/1954 privitor la persoanele fizice si juridice, care stabilește că „Persoana juridică își exercită drepturile si își îndeplinește obligațiile prin organele sale".

„Actele juridice făcute de organele persoanei juridice, în limitele puterilor ce le-au fost conferite, sunt actele persoanei juridice însăși".

„Faptele licite sau ilicite săvârșite de organele sale obligă însăși persoana juridică, dacă au fost îndeplinite cu prilejul exercitării lor".

Totodată, arată că incidente sunt si prevederile art.37 din Decretul nr.31/1954 potrivit căruia: „S. nu răspunde pentru obligațiile organelor si celorlalte instituții de stat, ale întreprinderilor si unităților economice de stat, precum si ale oricăror alte instituții publice, dacă ele sunt persoane juridice. De asemenea, niciuna dintre aceste persoane juridice nu răspunde pentru obligațiile Statului".

Soluția legislativă actuală, introdusă prin Legea nr.1/2009, diferă esențial față de dreptul comun în materia răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, întrucât, potrivit art.1344 din Codul civil, cumpărătorul evins are dreptul la restituirea sporului de valoare al imobilului, în caz de evicțiune totală. Este adevărat că instituirea unui tratament juridic diferit pentru situații distincte este admisibil, însă nu fără omisiunea lipsei bunei credințe a cumpărătorului si mai mult obligarea vânzătorului, în speță, S. R., la plata unei despăgubiri cu mult superioare prețului plătit, chiar actualizat cu rata inflației.

Potrivit dispozițiilor art.50^1 alin.1 din Legea nr.1/2009 pentru modificarea si completarea Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989 se restituie valoarea de piața a acelor contracte care au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, ori reclamantul nu se află în ipoteza vizată de textul de lege invocat, întrucât acesta prevede următoarele: „Proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile a dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, stabilita conform standardelor internaționale de evaluare ". Așadar, se disting doua aspecte: 1. contractul de vânzare cumpărare a fost Încheiat cu nerespectarea Legii nr.112/1995, însă textul legal prevede dreptul la restituirea prețului de piață a contractelor de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995; 2. la baza anulării contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, a stat însăși reaua credință a reclamanților, dovedită pe parcursul litigiului ce a format obiectul nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare.

Susține prin urmare, că întrucât demersul judiciar cade sub incidența de reglementare a articolului de lege menționat (art.50^1 alin.1 din Legea nr.1/2009), de pe suprafața acestor aspecte poate fi conturată concluzia că reclamantul nu se încadrează în textul de lege menționat, invocând totodată că într-o speță similară, Curtea de Apel Oradea prin decizia nr.406/2010-R pronunțată în ședința publică din data de 25.02.2010 în dosarul nr._ a admis recursul promovat de către instituția apelantă si a statuat următoarele: „Ca urmare, în mod greșit instanța de apel, a concluzionat că se impunea aplicarea art.50 al Legii nr.10/2001, câtă vreme acesta se referă doar la situațiile în care vânzările de imobil s-au făcut cu respectarea Legii nr.112/1995, ceea ce în speță, conform celor expuse nu este cazul."

Critică sentința ca fiind netemeinică și în ceea ce privește obligarea Statului R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice la plata cheltuielilor de judecată, în condițiile în care, cheltuielile de judecată trebuiesc suportate de către partea din vina căreia s-a promovat acțiunea în justiție, conform art. 274 pct.(1) Cod de procedură civilă.

Precizează apelantul că nu se opune, în principiu, la restituirea prețului actualizat, drept urmare, la nu-i incumbă plata cheltuielilor de judecată.

În drept invocă dispozițiile legale la care a făcut referire în cuprinsul cererii de apel.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel în termenul legal și pârâtele reclamante reconvenționale M. E. și S. E. E. (filele 2-4), solicitând instanței admiterea acestuia și schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii reclamantului S. G., pentru despăgubire și dreptul de retenție și admiterea acțiunii reconvenționale.

În motivare apelantele arată că soluția instanței de fond este ilegală și netemeinică. Astfel, obligarea apelantelor la plata sumei de 53.178 lei, reprezentând diferența de contravaloare a cheltuielilor necesare și utile făcute la imobil, este ilegală.

Precizează că potrivit art.48 din Legea nr.10/2001: „(1) Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile

(2) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil, obligația de despăgubire prevăzută la alin.(1) revine persoanei îndreptățite.

(3) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare.

(4) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin.(1) se stabilește pe bază de expertiză.

(5) Prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași."

De asemenea, arată că potrivit Norme metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001: „48.1. Prin îmbunătățiri necesare și utile se înțelege acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș (introducerea sau schimbarea instalației de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea). Dovada acestor îmbunătățiri se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin.(5) al art.48 din lege. Nu se includ în categoria cheltuielilor necesare și utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uși de mahon, instalat sanitare sofisticate, de lux, materiale de constricții încadrate în categoria celor de lux), în aceste cazuri despăgubirile se vor calcula avându-se în vedere prețurile medii actuale de pe piață.

48.2. Dacă imobilul respectiv a fost preluat cu titlu, despăgubirile aferente acestor îmbunătățiri se suportă de persoana îndreptățită, în aceste cazuri se recomandă unităților deținătoare ca în deciziile/dispozițiile de restituire în natură a unor astfel de imobile să prevadă generic și obligația de restituire către chiriaș a despăgubirilor cuvenite potrivit legii

48.3. Dacă imobilul respectiv a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire către chiriaș revine statului sau unității deținătoare. Opțiunea între cele două categorii alternative de debitori ai obligației de despăgubire aparține creditorului obligației de despăgubire. Dacă îmbunătățirile necesare și utile au fost făcute la cererea expresă sau cu acordul expres al locatorului, debitorul obligației de restituire a despăgubirilor este unitatea deținătoare.”

Față de aceste dispoziții, soluția este vădit nelegală deoarece imobilul a fost preluat fără titlu valabil situație în care obligația despăgubirii pentru acest tip de cheltuieli, revine statului.

Precizează că reclamantul a fost de rea-credință deoarece în momentul în care, în calitate de chiriaș al imobilului, a solicitat cumpărarea lui, exista cerere de reconstituire a dreptului de proprietate, notată în CF în aceste condiții, cheltuielile efectuate la apartament nu erau necesare și utile.

De asemenea, instanța de fond a dispus restituirea cheltuielilor necesare și utile făcute la imobil de către reclamant, de două ori, odată acestea au fost cuprinse în prețul de circulație al imobilului de 356.931 lei, stabilit prin expertiză, la restituirea căruia a fost obligat S. R. și a doua oară au fost evidențiate separat, în sarcina apelantelor.

Mai arată apelantele că instanța a admis numai în parte cererea lor reconvențională, pe considerentul că pârâtul reclamant ar fi utilizat numai cota de 25,24% din apartament.

Învederează apelantele faptul că instanța de fond a pronunțat o hotărâre netemeinică și nelegală deoarece:

a) apelantele au somat pe pârâtul reclamant să le predea imobilul, după rămânerea definitivă a hotărârii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, dar acesta a refuzat, montând o ușă dublă cu gratii de metal la intrare;

b) prin construcție, apartamentul nu poate fi utilizat doar parțial, deoarece camerele nu sunt decomandate și nu există utilități duble (bucătărie, baie, hol).

De asemenea, pârâtul reclamant nu a comunicat un răspuns la somația apelantelor, prin care să-și exprime intenția de a folosi doar 25,24% din imobil. El a invocat această apărare post factum, după ce a fost acționat în judecată.

În drept invocă art.296 Cod de procedură civilă.

Prin întâmpinarea formulată și depusă la dosarul cauzei, atât înainte cât și după casare, și prin concluziile scrise, intimatul Ș. G. a solicitat respingerea apelurilor declarate și menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată, sau în subsidiar, în ipoteza admiterii apelurilor, obligarea Statului R. la plata sumei reprezentând cota de 71 % din valoarea de circulație actuală a apartamentului precum și obligarea pârâtelor, la plata sumei de_ lei, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la apartamentul din litigiu, sumă rezultată în urma compensării judiciare cu contravaloarea folosinței spațiului aferente cotei de 25,24 % din apartament.

În motivare arată intimatul, cu privire la apelul declarat de apelantul S. R., prin reprezentanții săi legali, faptul că în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.145/1997 a cumpărat apartamentul în litigiu de la S. R., prin . M., prețul de cumpărare fiind de 16.099.632 lei(ROL). Conform adresei emisă de această unitate, avansul achitat a fost 4.829.889 lei( ROL), plus rate în sumă de 6.417.848 lei(R0L), precum și un comision de 1% din valoarea contractului de vânzare-cumpărare în sumă de 160.996 Rol. În atare situație corect s-a reținut de instanța de fond ideea acreditată de intimat cum că raportat la prețul de cumpărare, cota procentuală achitată este de 71%, care raportată la valoarea de circulație actuală a apartamentului se ridică la suma de 356.931 lei( ROL).

Precizează că prin sentința civilă nr.5242/2007 pronunțată de Judecătoria S. M. în dosar nr.190/2003 s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu . M., în temeiul Legii nr.112/1995, pentru apartamentul în litigiu, situat în S. M., ., nr.16, înscris în cf nr. 3857 S. M., și transcris în cf nr._ S. M., nr. top. 1132. Această sentința a devenit irevocabilă urmare a respingerii recursului prin dec.civ.nr.296/R/2009 pronunțată în dosar nr.190/2009. S-a reținut între altele nelegalitatea preluării imobilului și a înscrierii dreptului de proprietate în favoarea Statului R., ca fiind o preluare abuzivă și fără titlu valabil, imobilul fiind naționalizat conform Decr.92/1950.

În ceea ce îl privește, arată intimatul, în calitatea sa de cumpărător, nu se poate reține că a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu nerespectarea Legii nr.112/1995, contractul fiind desființat pentru deținerea de către stat a imobilului fără titlu valabil. La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a apreciat greșit titlu statului, având ferma convingere că așa cum a achitat anterior chiria către stat în calitate de chiriaș, tot astfel a cumpărat apartamentul de la un proprietar, adică S. R., care, potrivit Legii nr.112/1995 i-a dat posibilitatea de a cumpăra apartamentul ce-l deținea cu chirie și care era preluat de stat în perioada martie 1945 - decembrie 1989, având ferma convingere că imobilul se află în circuitul civil mai cu seamă că la data cumpărării, conform art.9 din Legea nr.112/1995 și HG nr.20/1996, art. al 2, imobilele cu destinație de locuință erau considerate ca trecute cu titlu valabil în proprietatea Statului R.. S. R. în calitate sa de vânzător nu a verificat și nu a așteptat finalizarea solicitărilor pentru retrocedare,astfel că, culpa sa este evidentă fiind necesar ca anterior vânzării să verifice acest aspect, ceea ce dovedește culpa sa, vânzând un imobil ce nu-l avea în proprietate.

Astfel, răspunderea Statului R. se fundamentează juridic pe disp.art.50 ind.1 al.1 din Legea nr.10/2001 introdus prin Legea nr.1/2009, care prevede: "Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilite conform standardelor internaționale de evaluare."

Arată că anterior anulării contractului a deținut apartamentul în proprietate plătind statului toate taxele aferente, fiind cunoscut ca un proprietar al acestuia, efectuând îmbunătățiri necesare și utile,dată fiind vechimea de peste 90 de ani a imobilului, astfel că se impune ca S. R. să achite despăgubiri sub forma valorii de piață a apartamentului vândut. Mai mult, dispozițiile legale menționate mai sus, nu înlătură răspunderea Statului R. pentru evicțiune în temeiul disp.art.1342-1345, care există atunci când evicțiunea provine de la un terț, cât și în cazul când aceasta provine dintr-un fapt personal al vânzătorului, iar pentru răspunderea vânzătorului este necesar ca evicțiunea să aibă o cauză anterioară vânzării. Or, în contractul de vânzare-cumpărare nu este stipulată nicio clauză de exonerare de răspundere totală sau parțială pentru fapta unui terț care să limiteze obligația de restituire a prețului.

În forma inițială, arată intimatul, Legea nr.10/2001 permitea doar dreptul chiriașilor la restituirea prețului actualizat, însă prejudicial efectiv suferit ca urmarea a desființării contractului de vânzare-cumpărare și pierderea dreptului de proprietate asupra apartamentului, este mult mai mare, nu poate fi acoperit doar prin restituirea prețului actualizat, fiind nevoie de a fi despăgubit cu valoarea de înlocuire a bunului ieșit din patrimoniul său, care este dată de valoarea actuală de circulație a apartamentului, iar obligație de reparare revine Statului R. care cu rea-credință a vândut un bun care nu era în circuitul civil, incumbându-i obligația de garanție contra evicțiunii. Dispozițiile legii din noua reglementare a Legii nr.1/2009 pentru obținerea de despăgubiri diferite (preț actualizat sau valoarea de piață) apar ca fiind enunțate cu încălcarea principiului echității sociale, deoarece, numai un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea dispozițiilor legale în vigoare la acea dată, poate fi desființat urmarea a constatării nulității absolute, nicidecum un contract încheiat cu respectarea dispozițiilor legii în materie în vigoare la data încheierii acelui contract.

Precizează intimatul că nu se poate reține în sarcina sa în calitate de cumpărător, existența unei culpe la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de natură a înlătura dreptul său la despăgubire sub forma prețului de piață al imobilului, și de altfel, chiar în practica CEDO s-a recunoscut cumpărătorilor a căror contracte au fost desființate, la restituirea prețului de piață al imobilelor, instanța de fond făcând trimitere a speță asemănătoare din practica CEDO- cauza T. contra României-fiind luat în considerare atât sistemul reparator instituit prin legea specială, cât și cel de drept comun, reținând că persoana interesată poate obține cel puțin prețul plătit reactualizat sau chiar o despăgubire la valoarea de piață.

Nu în ultimă ordine de idei, arată intimatul faptul că toți ceilalți proprietari la care contractile de vânzare-cumpărare le-au fost desființate pentru apartamente situate în imobilul din S. M., ., nr.16, și ulterior au acționat S. R. în judecată pentru despăgubiri în temeiul Legii nr.10/2001, au obținut hotărâri definitive și irevocabile (cu soluții date și în recurs) pentru obligarea la plată din partea Statului R. a unor sume reprezentând valoarea actuală de circulație a apartamentelor respective, invocând în acest sens sentința civilă nr.4075/2010 pronunțată de Judecătoria S. M. în dosar nr._ și sentința civilă nr.1456/2009 pronunțată de Judecătoria S. M. în dosar nr._ .

Cu privire la apelul declarat de apelantele M. E. și Ș. E. E. solicită de asemenea, a fi respins ca nefondat, menținând ca legală și temeinică hotărârea apelată, deoarece:

Instanța de fond a reținut că obligația legală de despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile revine persoanei îndreptățite, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titular conform art. 48 al. 1 și 2 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, iar valoarea despăgubirilor se stabilește prin expertiză, conform art.48 al.4 din legea menționată. Natura investițiilor(necesare și utile) în sensul disp.art.48 al.5 din lege, precum și valoarea acestora a fost stabilită prin raportul de expertiză întocmit în cauză de exp. M. D. M., valoarea acestora fiind de 55.580 lei(RON).

Pentru prima dată în apel se invocă faptul că pârâtele apelante ar fi avut notată cererea de reconstituire a dreptului de proprietate la CF. la data cumpărării de către intimat a apartamentului în litigiu, susținere nereală, și de altfel, cheltuielile necesare și utile ce pot fi pretinse sunt cele efectuate până la data la care a fost evins, care este data soluționării irevocabile a acțiunii pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, și anume 19.02.2009, data pronunțării deciziei civile nr.296 a Curții de Apel Oradea.

Precizează că nu este reală nici susținerea apelantelor că instanța de fond a dispus restituirea acestor cheltuieli necesare și utile de două ori, fiind cuprinse și în prețul actualizat și fiind obligate și pârâtele la restituire. În realitate, instanța a avut în vedere aspectele menționate de intimat în concluziile scrise și anume că s-a scăzut din valoarea de circulație actuală valoarea investițiilor, rezultând o diferență de 502.720 lei, din care procentul de 71% este de 356.931 lei la plata căreia a fost obligat S. R. (și nu 558.300 lei care este valoare de circulație actuală), rezultând fără niciun dubiu că valoarea investițiilor necesare și utile în sumă de 55.580 lei(ron) se impun a fi suportate de către pârâtele apelante ca persoane îndreptățite.

Intimatul arată că nu este adevărat că a fost somat să predea imobilul în litigiu, mai mult, a dovedit prin suplimentul la expertiză întocmit în cauză faptul că el folosește doar Spațiul I de 25,24% din apartament, spațiu care are toate caracteristicile uni apartament distinct, la fel ca și spațiul II, cu intrare separată și la care apelantele au acces liber de la casa scării. Astfel, urmare a compensării judiciare între valoarea investițiile necesare și utile datorate de pârâtele apelante și creanța acestora de 2.402 lei (ron) (c/v folosinței în cotă de 25,24% din apartament) în mod corect instanța de fond a reținut obligația de plată a pârâtelor către intimat pentru suma de 53.178 lei(ron).

În drept invocă disp.art.115 și 274 Cod de procedură civilă.

Prin concluziile scrise și depuse la dosarul cauzei după casare, apelantele M. E. și S. E. E. au solicitat admiterea apelului, astfel cum a fost formulat în scris, reiterând starea de fapt și de drept, arătând că au fost deposedate de proprietatea asupra apartamentului proprietatea lor, printr-un act ilegal. Imediat după anul 1990, au solicitat restituirea proprietății trecute ilegal în proprietatea statului, dar în loc să se repare o nedreptate s-a făcut una la fel de mare. Apartamentul a fost vândut intimatului S. G. iar prin sentința civilă nr.5242/24.09.2007 a Judecătoriei S. M., s-a admis acțiunea apelantelor si s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.145/04.02.1997, încheiat de intimatul S. G. cu . M. pentru apartamentul nr.12, din imobilul situat în S. M., ., nr.16, jud. S. M.. Această sentință a fost confirmată prin Decizia civila nr.92/. a Tribunalului S. M..

Prin Decizia nr.296/19.02.2009 a Curții de Apel Oradea s-a constatat definitiv si irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de intimatul pentru apartamentul nr.12 din imobilul situat în S. M., ., nr.16. După pronunțarea acestei hotărâri prin Dispoziția nr.713/26.09.2008, emisa de Primarul mun. S. M., s-a dispus restituirea acestui apartament în favoarea lor, dispoziție intabulată în cartea funciară. De la pronunțarea acestei decizii de către Curtea de Apel Oradea, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de intimat pentru apartamentul nr.12, acesta nu mai are niciun titlu juridic asupra apartamentului.

Precizează apelantele faptul că soluția instanței de fond prin care au fost obligate să achite intimatului a fost dată cu încălcarea legii deoarece: au fost încălcate prevederile art.48 din Legea nr.10/2001. Apartamentul a fost preluat de către S. R. fără titlu valabil. În aceste condiții, dacă intimatul este îndreptățit la despăgubiri, acestea se achită de către S. R., nu de către persoanele îndreptățite la restituire, art.48, alin.(3) din Legea nr.10/2001.

De asemenea arată apelantele că intimatul este cumpărător de rea credință. Astfel, ele au notat în CF acțiunea de revendicare a apartamentului înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.145/4.02.1997 dintre intimat și C. S. M., ir pentru a se eluda înscrierea din CF, în contractul de vânzare-cumpărare nr.145/4.02.1997 nu s-au trecut datele de identificare ale apartamentului din CF.

Arată că îmbunătățirile si investițiile pe care le pretinde reclamantul, au fost efectuate în cursul anului 2005, ori, din anul 2003 se afla înregistrată pe rolul instanțelor de judecată, sub dosar nr.190/2003 al Judecătoriei S. M., acțiunea pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare. Prin urmare, intimatul a cumpărat apartamentul și a efectuat cheltuieli de investiții, cu toate că știa despre faptul că apartamentul este revendicat. În aceste condiții, instanța de fond nu a avut niciun suport legal pentru a obliga proprietarii să-l despăgubească pe intimat pentru investiții executate cu rea credință.

De asemenea, arată apelantele faptul că instanța de fond a acordat de două ori despăgubiri intimatului pentru lucrările de investiții. Astfel, investițiile efectuate, la apartamentul în cauză, de către intimat au fost cuprinse în prețul de circulație al imobilului stabilit de către expert, 356.931 lei și a doua oară au fost evidențiate separat, în sarcina lor.

Mai arată că în speță constatarea dreptului de retenție solicitat de către intimat față de apelantele persoane fizice, nu se justifică, deoarece pretențiile formulate față de aceștia sunt neîntemeiate. Între părți nu există un raport de drept material pe care să se caleze un raport juridic de drept procesual. Intimatul are raporturi juridice numai cu statul și de aceea, în raport cu apelante, lipsește legitimitatea procesuală.

Învederează apelantele faptul că acțiunea lor reconvențională trebuia admisă în întregime. Astfel, arată apelantele că au, în schimb, cu intimatul un raport juridic rezultat în urma cauzării de prejudicii, cauzate de lipsa folosinței proprietății lor. Precizează că sunt grav prejudiciate prin contractul nelegal de vânzare-cumpărare încheiat de către intimat, fiind lipsite de folosința a apartamentului. În prezent, deși sunt proprietari înscriși în CF si achită impozitele si taxele aferente acestui apartament, în continuare sunt lipsite de folosință, motiv pentru care sunt îndreptățite la primirea contravalorii folosinței acestui apartament, până la predarea efectivă a acestuia de către intimat.

Învederează faptul că instanța de fond l-a obligat pe intimat să achite doar 25,24% din c/v folosirii apartamentului, pe considerentul că el nu a folosit apartamentul în întregime. Arată apelantele că soluția instanței de fond este lipsită de temei legal deoarece: intimatul a fost somat, imediat după rămânerea definitivă a hotărârii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, să le predea apartamentul. În loc de răspuns la somație, a montat grilaje de fier la .-a avut bunul simț să răspundă la somație ori să le comunice restrângerea folosirii apartamentului.

De asemenea, intimatul a folosit întregul apartament, apelantele neavând acces niciodată la apartament nici măcar acum, când instanța de fond a constatat că intimatul folosește numai 25.24% din spațiu. Arată că prin construcție, apartamentul este o singură unitate locativă, el nu poate fi utilizat doar parțial, din moment ce camerele nu sunt decomandate și nu există utilități separate.

Examinând sentința atacată prin prisma motivelor invocate, văzând și probele noi administrate în rejudecarea apelului după casare, instanța constată că se impune modificarea în parte a sentinței pentru următoarele considerente:

Prin acțiunea formulată și ulterior precizată, reclamantul S. G. în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor, S.C. S.A. C., B. M. F., M. E. V., S. E. E., R. A. în calitate de moștenitori legali ai defunctelor B. Vaier și Bay Iolan a solicitat instanței să dispună obligarea pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice să-i restituie acestuia 71 % din valoarea de circulație actuală (prețul de piață) a apartamentului nr.12 situat în S. M.,., nr. 16, reprezentând avans, rate și comision 1%; obligarea pârâtului S. R. prin reprezentanții menționați mai sus să plătească reclamantului despăgubiri în procent de 29% din sporul de valoare adus apartamentului prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate la acesta, deoarece procentul de 71% apreciază a fi inclus în prețul a cărui restituire o solicită, iar în subsidiar a solicitat obligarea în solidar, la plata sporului de valoare adus apartamentului în procentul de 29% din partea pârâtelor B. M. F., M. E. V., Ș. E. E. și R. A.; cu acordarea unui drept de retenție asupra apartamentului până la plata despăgubirilor solicitate; cu cheltuieli de judecată ocazionate.

Prin acțiunea reconvențională, pârâtele M. E. și Ș. E. E. au solicitat instanței să oblige pe reclamantul pârât reconvențional S. G. la plata contravalorii folosinței apartamentului în litigiu în sumă de 300 euro lunar, cu începere din 19.02.2009, data pronunțării deciziei definitive și irevocabile nr. 296 a Curții de Apel Oradea, până la predarea efectivă a acestuia, cu cheltuieli de judecată, arătând în motivare că, prin Decizia nr. 296/19.02.2009 a Curții de Apel Oradea s-a constatat definitiv și irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de reclamantul pârât pentru apartamentul nr. 12 din imobilul situat în S. M., . nr. 16, iar după pronunțarea acestei hotărâri prin Dispoziția nr. 713/26.09.2008, emisă de Primarul municipiului S. M., s-a dispus restituirea acestui apartament în favoarea pârâților-reclamanți, dispoziție intabulată în cartea funciară, pârâtele reclamante reconvenționale fiind grav prejudiciate pentru lipsa de folosință a apartamentului.

Corect a reținut instanța de fond ca fiind întemeiate atât pretențiile reclamantului cât și pretențiile pârâtelor reclamante reconvenționale.

Astfel, așa cum s-a reținut, prin contractul de vânzare - cumpărare a locuințelor în rate nr. 145/04.02.1997, reclamantul S. G. a cumpărat de la S. R., prin mandatara S.C. C. S.A. S. - M., locuința situată în mun. S. - M., ., nr. 16, compusa din 3 camere de locuit și dependințe în suprafață utila de 143 mp, pivniță în suprafață utilă de 20,47 mp. și culoar în suprafață de 4,44 mp., înscris în CF. nr. 3857 S. - M. și transcris în Cf. nr._ S. - M., sub nr. top. 1132, prețul de cumpărare a fost de 16.099.632 ROL.

Conform înscrisurilor de la dosar, contractului de vânzare - cumpărare de mai sus și situației de încasări la acest contract, eliberata de . prin adresa nr. 767/03.12.2009, reclamantul a achitat avansul de 4.829.889 ROL, plus rate în cuantum de 6.417.848 ROL, precum și un comision de 1% din valoarea contractului de vânzare - cumpărare, în sumă de 160.996 ROL. Ca atare, raportat la prețul de cumpărare de 16.099.632 ROL, cota procentuală achitată de reclamant este de 71%, așa cum corect a reținut instanța de fond.

Contractul de vânzare cumpărare nr. 145/1997 a fost anulat prin sentința civila nr. 5242/24.09.2007 pronunțată de Judecătoria S. - M., rămasă definitivă și irevocabila prin decizia civilă nr. 296/19.02.2009 pronunțată de Curtea de Apel Oradea.

Corect s-a reținut că în raport de art. 1337, 1341 Cod civil, vânzătorul S. R. este răspunzător pentru evicțiune, cumpărătorul având dreptul să-i ceară restituirea prețului de piață, precum și cheltuielile de judecată ocazionate de încheierea contractului, în cauză fiind îndeplinite condițiile angajării răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, în acest sens fiind și practica CEDO, (cauza T. împotriva României), susținerile apelantului Statului R. cu privire la achitarea prețului reactualizat fiind netemeinice, contrare practicii instanței și jurisprudenței CEDO.

Astfel cum s-a pronunțat Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza T. Împotriva României (instanța de fond reținând corect în temeiul art.20 alin.2 din Constituția României, preeminența Convenției Europene a Drepturilor Omului, reflectată în jurisprudența Curții) dar și conform practicii constante a Curții de Apel Oradea și Tribunalului S. M., inclusiv în ipoteza contractelor încheiate de către stat cu foștii chiriași, cu eludarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 – ipoteză în care se include și prezenta cauză -, aceștia din urmă sunt îndreptățiți, nu doar la restituirea prețului actualizat al imobilului, astfel cum prevăd dispozițiile art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, ci și în temeiul garanției vânzătorului contra evicțiunii (art1337;1341 pct.4 cu art.1344 din Codul civil din 1864), la sporul de valoare a imobilului, ceea ce înseamnă că, cumpărătorul este îndreptățit în final, a fi despăgubit, la valoarea de circulație al imobilului.

Ca atare, în mod judicios a apreciat instanța de fond că reclamantul este îndreptățit să primească de la S. R. despăgubiri reprezentând cota de 71 % din valoarea de circulație actuală a apartamentului în litigiu, valoare care include toate îmbunătățirile făcute de chiriaș în perioada cât a deținut imobilul.

Cum valoarea imobilului în litigiu a fost criticată în ambele apeluri de către pârâții apelanți, în cauză s-a dispus în rejudecarea apelului după casare, o completare la raportul de expertiză.

Din completarea raportului de expertiză din 08 noiembrie 2013 efectuată de expert M. D. M., a rezultat că valoarea actuală de piață, de circulație a apartamentului din litigiu compus din trei camere și dependințe este de 346.000 lei.

Ori, raportat la valoarea cotei de 71 % din prețul imobilului achitat de reclamant, suma la care este îndreptățit acesta cu titlu de despăgubire, conform art. 501 din Legea nr. 10/2001, este de 245.660 lei, sens în care apelul pârâtului S. R. este întemeiat, urmând a fi schimbată în acest sens hotărârea instanței.

Nu se poate reține distinct valoarea unor îmbunătățiri necesare și utile, deoarece cheltuielile invocate de către reclamant ca spor de valoare au vizat întreținerea apartamentului, și chiar dacă au fost calculate de expert, nu s-a dovedit de fapt, data efectuării lor, aceste investiții fiind incluse în valoarea actuală de circulație a imobilului în starea în care se afla la data expertizării, criticile pârâtelor apelante cu privire la sporul de valoare și la investiții pretinse de reclamant, fiind așadar întemeiate, greșit instanța de fond acordând reclamantului și valoarea de circulație, dar și separat valoarea investițiilor, ceea ce înseamnă într-adevăr o dublă plată pentru aceleași reparații.

Prin urmare, față de dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 actualizată și modificată prin Legea nr. 1/2009, reclamantul S. G. este îndreptățit la despăgubiri în sumă de 245.660 lei, reprezentând cota de 71 % din valoarea de circulație actuală a apartamentului, cât s-a achitat din valoarea imobilului până la anularea contractului de vânzare cumpărare, pretențiile acestuia față de pârâtele M. E. V. și S. E. E. fiind neîntemeiate, în mod greșit dispunând instanța de fond atât obligarea pârâtului S. R. la valoarea de circulație a imobilului cât și obligarea pârâtelor la contravaloarea îmbunătățirilor aduse apartamentului, cu toate că valoarea actuală de circulație cuprinde și investițiile, imobilul fiind evaluat în starea în care se află în prezent, în condițiile în care, din probele administrate în cauză, nu se poate stabili cu certitudine data efectuării investițiilor pretinse.

În mod corect a apreciat instanța de fond și faptul că pârâtele reclamante reconvenționale sunt îndreptățite la contravaloarea folosinței apartamentului ocupat de către reclamant ulterior anulării contractului său de vânzare cumpărare prin sentința civilă nr. 5242/2007 rămasă irevocabilă prin decizia nr. 296/19.02.2009 a Curții de Apel Oradea.

Ceea ce a greșit însă prima instanță a fost faptul că, a reținut că s-a utilizat de către reclamant doar o cotă de 25,24 % din spațiu, deși nici până la data pronunțării hotărârii, apartamentul nu a fost predat pârâtelor proprietare tabulare, în condițiile în care reclamantul nu mai deține nici un titlu asupra imobilului.

Evident că în condițiile în care valoarea folosinței întregului apartamentul a fost stabilită de către expertă în primă instanță la suma de 9518 lei și această valoare nu a fost contestată, instanța de apel va constata că pârâtele reclamante reconvenționale sunt îndreptățite la plata acestei sume cu titlu de chirie.

Față de cele reținute, instanța în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, va admite ca fondate ambele apeluri, va modifica în parte sentința în sensul că va obliga pârâtul S. R. să-i achite reclamantului suma de 245,660 lei reprezentând cota de 71 % din valoarea de circulație actuală a apartamentului în litigiu. De asemenea va fi obligat reclamantul să plătească pârâtelor reclamante reconvenționale suma de 9518 lei reprezentând contravaloarea folosinței apartamentului din litigiu, vor fi înlăturate dispozițiile din sentință privind obligația pârâtelor la plata sumei de 53.178 lei, și cu privire la acordarea dreptului de retenție în favoarea reclamantului în condițiile în care în sarcina pârâtelor, proprietare tabulare a imobilului, nu s-a stabilit nici o obligație de plată. Vor fi menținute toate celelalte dispoziții privind plata cheltuielilor de judecată, iar în baza art. 274 Cod procedură civilă, intimatul S. G. va fi obligat ca urmare a admiterii apelurilor, să achite apelantelor suma de 2.500 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial și onorariu expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

ADMITE ca fondate apelurile civile declarate de pârâtul S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE cu sediul în sector 5, București, ., reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S. M. cu sediul în S. M., .. 3-5, județul S. M., și de pârâtele reclamante reconvenționale M. E. V. din S. M., Aleea Târnavei, ., județul S. M. și S. E. E. din S. M., .. 46/7, județul S. M., în contradictoriu cu intimatul reclamant pârât reconvențional S. G. din S. M., ., nr. 16/12, județul S. M., intimații pârâți: S.C. C. S.A. S. M. din S. M., .. 13, județul S. M., B. M. F. din S. M., .. 32, județul S. M. și R. A. din S. M., .. 20A, ., județul S. M., împotriva sentinței civile nr. 7691 din 07 decembrie 2011 pronunțată de Judecătoria S. M., pe care o schimbă în parte în sensul că:

Obligă pe pârâtul S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S. M. să-i achite reclamantului S. G. suma de 245.660 lei reprezentând cota de 71 % din valoarea de circulație actuală a apartamentului situat în S. M., ., nr. 16, înscris în CF. inițial 3857 S. M., transcris în CF. nr._ S. M., sub nr. top. 1132, . de suma de_ RON.

Obligă pe reclamant să plătească pârâtelor reclamante reconvenționale M. E. V. și S. E. E. suma de 9518 lei reprezentând valoarea folosinței apartamentului din litigiu.

Înlătură din sentință dispozițiile privind obligația pârâtelor reclamante reconvenționale la plata sumei de_ RON și acordarea dreptului de retenție în favoarea reclamantului asupra apartamentului respectiv.

Menține restul dispozițiilor sentinței.

Obligă pe intimatul S. G. să plătească apelantelor M. E. V. și S. E. E. suma de 2550 lei cheltuieli de judecată în apel.

IREVOCABILĂ.

Pronunțată în ședința publică din 21 ianuarie 2014.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,

G. M. R. F. P. C. P. L.

Red.dec. G. M./12.02.2014

Jud. fond: C. R.

Jud.apel: B. T.-T. T.

Jud.recurs: G. M.-P. A.-P. C.

Dact.P.L./12.02.2014

Ex.2

← Acţiune în declararea simulatiei. Hotărâre din 19-03-2014,...  Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 139/2014. Curtea de... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Legea 10/2001. Decizia nr. 156/2014. Curtea de Apel ORADEA