Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 1937/2012. Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1937/2012 pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 27-09-2012 în dosarul nr. 1937/2012
R.
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR - 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1937
Ședința publică din 27 septembrie 2012
PREȘEDINTE: C. P.
JUDECĂTOR: A.-M. N.
JUDECĂTOR:M. G.
GREFIER:D. B.
S-au luat în examinare recursurile formulate de pârâții . A. și L. E. împotriva deciziei civile nr. 105/05.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._, în contradictoriu cu reclamanta . SA A. – Bancă C., având ca obiect plângere împotriva încheierii de cartea funciară.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, după care se constată depuse la dosar, de către pârâta recurentă . A., concluzii scrise, o adresă și două împuterniciri avocațiale în copie xerox, prin Serviciul Registratură al instanței, la data de 26.09.2012.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat și constatând că s-a solicitat în temeiul art. 242 alin. 2 Cod procedură civilă judecarea cauzei în lipsă, instanța reține cauza spre soluționare.
CURTEA
În deliberare, constată următoarele:
Prin decizia civilă nr.105/05.03.2012 pronunțată în dosarul nr._, Tribunalul A. a admis apelul exercitat de apelanta B. C. I. S. R. SA, în contradictoriu cu intimații L. E. și P. L. SRL, împotriva sentinței civile nr._/10.11.2011 pronunțată de Judecătoria A..
A schimbat în parte sentința arătată în sensul că a dispus anularea Încheierii CF nr. 5281/26.01.2010 și radierea notării contractului de închiriere nr. 51/2010.
A menținut dispozițiile referitoare la soluționarea excepțiilor,fără cheltuieli de judecată.
Prin această decizie, tribunalul a infirmat soluția instanței de fond, reținând că, prin prin Sentința civilă nr._/10.11.2011 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria A. a respins excepția lipsei calității procesuale active a petentei B. C. I. S. R. S.A A., a respins excepția tardivității formulării plângerii, a respins, ca neîntemeiată, plângerea împotriva încheierii nr. 5281/26.10.2010 emisă de registratorul din cadrul OCPI A., formulată de petenta B. C. I. S. R. S.A A. în contradictoriu cu intimatele L. E. și S.C. P. L. S.R.L. și a obligat petenta să plătească intimatei L. E. suma de 900 lei și intimatei S.C. P. L. S.R.L. suma de 900 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanța, în privința excepției lipsei calității procesuale active a petentei, invocată de intimați prin întâmpinare, a reținut că, deși în cartea funciară nr._ A. (nr. vechi 9726 – fila 4) s-a intabulat dreptul de ipotecă în favoarea Agenției din L. a Băncii Comerciale S. R., plângerea împotriva încheierii de carte funciară poate fi introdusă de către banca centrală, întrucât, pe de o parte, conform disp. art. 50 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data introducerii plângerii), are calitate procesuală pentru formularea plângerii împotriva încheierii de carte funciară orice persoană interesată potrivit mențiunilor de carte funciară, iar în speță, B. C. S. R. este o persoană interesată, cu atât mai mult cu cât conform art. 43 alin. 3 din Legea nr. 31/1990 agenția unei societăți comerciale este un dezmembrământ al acesteia, fără personalitate juridică. Totodată, astfel cum rezultă din încheierea nr. 355/13.01.2010 a Tribunalului A. pronunțată în dosar nr. 1039/2010, începând cu data de 15.01.2010, Agenția din L. a Băncii Comerciale S. R. a fost închisă.
Prin urmare, instanța de fond a constatat că petenta are calitate procesuală activă pentru a formula plângere împotriva încheierii de carte funciară, astfel că a respins excepția invocată de intimați.
Cu privire la excepția tardivității formulării plângerii, prima instanța a reținut că, potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data introducerii plângerii), “încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare”. În speță, însă, încheierea registratorului a fost comunicată la sediul agenției din L., însă aceasta era desființată la data respectivă, după cum reiese și din mențiunile scrise pe dovada de comunicare a încheierii. Întrucât încheierea nu a fost comunicată petentei, la sediul său central, instanța apreciază că, în speță, nici nu a început să curgă termenul de decădere de 15 zile pentru petentă, astfel încât plângerea nu este tardiv formulată. În consecință, instanța a respins excepția tardivității invocată de intimați prin întâmpinare.
Pe fondul cauzei, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin încheierea de CF nr. 5281/26.01.2010, s-a dispus, cu privire la imobilul situat în A., . și înscris în_ A. (nr. vechi 9726), notarea contractului de închiriere încheiat între intimata L. E. în calitate de proprietar și intimata ..
Împotriva încheierii petenta a formulat plângerea care face obiectul dosarului de față, solicitând anularea acesteia și radierea notării întrucât asupra imobilului cu privire la care s-a încheiat contractul de închiriere s-a constituit un drept de ipotecă în favoarea petentei prin contractele de garanței reală imobiliară autentificate sub nr. 1538 și 1539/23.03.2007 de BNP P. – F. F. – B. și 6477/22.12.2008 de BNP M. P. I., pentru garantarea contractului de credit nr. 1/07.02.2007 cu actele adiționale ale acestuia, încheiat între B. C. S. R. și intimata L. E.. În baza contractelor de garanție reală imobiliară anterior menționate s-a notat în CF nr._, în favoarea petentei, interdicția de înstrăinare, grevare și demolare sub B2, B3 și B4.
Petenta a susținut că, întrucât în contractele de garanție reală imobiliară încheiate cu intimata L. E. s-a prevăzut că aceasta din urmă este obligată să conserve valoarea bunului ipotecat și să nu facă nimic care să aducă atingere drepturilor constituite în favoarea băncii, intimata nu putea încheia un contract de închiriere cu privire la acest imobil, cu atât mai mult cu cât în speță, contractul încheiat este pe o perioadă de 5 ani, echivalând cu un act de dispoziție asupra imobilului și astfel încălcându-se interdicția de înstrăinare.
Instanța de fond a constatat neîntemeiate susținerile petentei pentru următoarele considerente:
Astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr._ A. (nr. vechi 9726) depus la dosar, sub B1, B2 și B3 s-au intabulat trei drepturi de ipotecă în favoarea petentei asupra imobilului situat în A., ., fără însă a se nota și interdicția de înstrăinare și grevare a imobilului.
În consecință, chiar dacă în contractele de garanție reală imobiliară încheiate de petentă cu intimata L. E. s-a prevăzut și interdicția de înstrăinare, grevare și demolare a imobilului indicat mai sus, această interdicție nu a fost notată în cartea funciară, prin urmare, registratorul care a admis cererea de notare a contractului de închiriere, verificând cartea funciară, nu putea cunoaște existența unei astfel de interdicții, iar înființarea unui drept de ipotecă asupra unui imobil nu echivalează cu o clauză de inalienabilitate a imobilului, proprietarul putând dispune în orice mod de acesta.
Ca atare, întrucât interdicția de înstrăinare și grevare nu a fost notată în cartea funciară, instanța a apreciat că registratorul de carte funciară în mod corect a dispus notarea contractului de închiriere încheiat între intimatele L. E. și .., respectând dispozițiile art. 48 din Legea nr. 7/1996. Registratorul nu era obligat să solicite și contractele de garanție reală imobiliară în baza cărora s-au înscris ipotecile în favoarea petentei, atât timp cât acestea erau înscrise în cartea funciară.
În ce privește adresa nr. 1289/2009 cu privire la care P. de pe lângă Judecătoria A. a constatat că este falsificată în totalitate, instanța de fond nu a avut-o în vedere la soluționarea prezentei cauze, iar identificarea și tragerea la răspundere penală a persoanei care a falsificat această adresă se va realiza în cadrul unui eventual proces penal.
Având în vedere toate acestea, instanța a respins plângerea formulată de petenta B. C. S. R., ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel apelanta B. C. I. S. R. SA solicitând desființarea sentinței atacate iar pe cale de consecința, admiterea plângerii împotriva încheierii nr. 5281/26.01.2010, pronunțata de BCPI A. si dispunerea radierii din CF_ A. (provenită din conversia CF 9726 A.), nr. top. 3872/24/a, nr. cad. C1 si nr. top. 3872/24/a, a mențiunilor privind notarea Contractului de închiriere nr. 51/2010,.
Apelanta a susținut că reținerile instanței sunt nefondate si in contradicție cu actele aflate la dosarul cauzei deoarece, în fapt, intimata L. E. a garantat, cu imobilul menționat, cele doua credite contractate de . de la apelantă, prin Contractele de credit nr. 1/07.02.2007 si nr. 4/23.03.2007, ambele cu actele adiționale aferente. În acest sens, au fost încheiate contractele de garanție reala imobiliara autentificate sub nr. 1538/23.03.2007 si nr. 1539/23.03.2007 de NP P.-F. F.-B. si respectiv, sub nr. 6477/22.12.2008 de NP M. P. I.. Prin fiecare contract, intimata L. E. a constituit cate un drept de ipoteca în favoarea Băncii exprimându-și de asemenea, acordul pentru instituirea si notarea in CF, a interdicției de înstrăinare, grevare si demolare asupra imobilului.
Apelanta a mai arătat că atât drepturile de ipoteca, precum si interdicțiile respective, au fost intabulate, respectiv notate, in CF_ A. (provenită din conversia CF 9726 A.), nr. top. 3872/24/a, nr. cad. C1 si nr. top. 3872/24/a.
Apelanta a apreciat că, și daca instanța ar fi constatat lipsa notarii în CF, a interdicției de înstrăinare și grevare, nu putea respinge cererea, deoarece acest fapt nu le este imputabil. Obligația notarii interdicției aparține BCPI A. care, analizând contractele de garanție, ar fi avut obligația intabulării atât a drepturilor de ipoteca, cat si a interdicțiilor aferente.
În drept a invocat art. 282 si urm. C., art. 50 din Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinare intimații L. E. și P. L. SRL au solicitat respingerea apelului ca fiind netemeinic și nelegal și menținerea ca temeinică și legală a sentinței atacate, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării intimații au arătat că își mențin excepțiile invocate in primă instanță, iar pe fond au susținut că din extrasul de carte funciară nr._ A. rezultă că, sub . s-au intabulat trei drepturi de ipotecă in favoarea petentei asupra imobilului situat in A., ., fără insă a se nota și interdicția de înstrăinare și grevare a imobilului. În consecință, chiar dacă in contractele de garanție reală imobiliară încheiate de apelantă cu L. E. s-a prevăzut și interdicția de înstrăinare, grevare și demolare a imobilului indicat mai sus, această interdicție nu a fost notată in cartea funciară, prin urmare, registratorul care a admis cererea de notare a contractului de inchiriere, verificând cartea funciară, nu putea cunoaște existența unei astfel de interdicții, iar înființarea unui drept de ipotecă asupra unui imobil nu echivalează cu o clauză de inalienabilitate a imobilului, proprietarul putând dispune in orice mod de acesta.
Ca atare, întrucât interdicția de înstrăinare și grevare nu a fost notată in cartea funciară, intimații au considerat că registratorul de cartea funciară in mod corect a dispus notarea contractului de închiriere încheiat intre intimatele L. E. și S.C. P. L. S.R.L., respectând dispozițiile art.48 din Legea nr. 7/1996. Registratorul nu era obligat să solicite și contractele de garanție reală imobiliară in baza cărora s-au înscris ipotecile in favoarea petentei, atât timp cât acestea erau înscrise in cartea funciară.
În drept au invocat prevederile art.48, art.50 alin.2 din Legea nr.7/1996 și următoarele republicată, art. 115, art.282, art.283 și următoarele Cod procedură civilă.
Examinând apelul prin prisma motivelor invocate și în cadrul stabilit de art. 294-296 Cod procedură civilă, tribunalul apreciază că este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Astfel, prima instanță a respins plângerea cu motivarea că petenta și-a intabulat cele trei drepturi de ipotecă, fără însă a se nota în CF și interdicția de înstrăinare și grevare a imobilului.
Se constată că prima instanță a reținut eronat starea de fapt, ceea ce a determinat pronunțarea unei soluții nelegale.
Așa cum rezultă din CF_ A. (provenită din CF 9726), toate cele trei contracte de garanție reală imobiliară, respectiv nr.1538/2007, nr.1539/2007 și nr.6477/2008, au fost înscrise în CF sub B.2, B.3 și B.4.
Intimata L. E. a constituit câte un drept de ipotecă prin fiecare contract, iar acordul său pentru notarea interdicțiilor de înstrăinare și grevare a fost dat prin clauză expresă.
Contractul de închiriere notat prin încheierea atacată prin prezenta plângere reprezintă un act de dispoziție, câtă vreme termenul locațiunii depășește 3 ani și art.711 pct.9 C.pr.civ. prevede obligativitatea evidențierii acestuia în registrele de publicitate imobiliară. Prin urmare, prin încheierea acestui act, intimatele au grevat imobilul, constituit garanție imobiliară în favoarea petentei, care beneficiază de interdicția de înstrăinare și grevare.
Întrucât beneficiara interdicției de grevare nu și-a dat acordul la încheierea actului, acesta nu îndeplinește cerințele art.48 din Legea nr.7/1996 – așa cum era în vigoare la data notării în CF, iar registratorul de carte funciară putea să constate încălcarea interdicției amintite, prin simpla lecturare a conținutului cărții funciare.
Pe de altă parte, art.22 din Legea nr.7/1996 permite înscrierea în CF a unor drepturi numai împotriva aceluia care era înscris ca titular al dreptului asupra căreia înscrierea urmează să fie făcută. Prin urmare, notarea încheierii în CF nu se putea realiza fără acordul petentei, care era înscrisă ca titulară a interdicției amintite, la data formulării cererii de notare.
Constatând așadar că sentința a fost pronunțată cu nerespectarea dispozițiilor legale incidente, în baza art.296 C.pr.civ., apelul a fost admis, cu consecința schimbării în parte a sentinței, respectiv, instanța de apel dispunând anularea Încheierii CF nr. 5281/26.01.2010 și radierea notării contractului de închiriere nr. 51/2010.
Au fost menținute dispozițiile referitoare la soluționarea excepțiilor reiterate în apel, prima instanță reținând corect incidența art.43 alin.3 din Legea nr.31/1990 și art.50 din Legea nr.7/1996 și interpretând în mod just atât condițiile ce legitimează calitatea procesuală activă, cât și pe cele ce califică o comunicare a încheierii de CF ca fiind legală.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen, pârâtele . A. și Lengzyel E., care a fost motivat în drept cu disp.art.304 pct.6,7 9 și C.pr.civ.
Deși recurentele nu au indicat în mod concret și individualizat în ce măsură sunt incidente cele trei motive de modificare invocate, au susținut că instanța de apel a interpretat greșit disp.art.50 alin.2 rap.la art.48 și 22 din L.7/1996 – republicată, coroborat cu art.711 pct.9 C.pr.civ., care este o de altfel o dispoziție abrogată prin L.7/1996 și L.99/1999, în condițiile în care existența unui contract de locațiune/închiriere, chiar dacă mai mare de 3 ani, nu reprezintă un act de înstrăinare sau de grevare, care să fie afectat de o eventuală interdicție de înstrăinare și grevare.
Recurentele au mai susținut și faptul că interdicția nu ar fi notată în CF, în favoarea petentei B. C. S. R. SA, astfel că registratorul de CF nu era obligat să solicite și contractele de credit cu garanție reală imobiliară în baza căreia s-a înscris ipoteca de rang III, în favoarea băncii intimate.
De asemenea, recurentele au reiterat excepția lipsei calității procesuale active a petentei, arătând că aceasta aparține sucursalei băncii din L. și nu structurii centrale, cu sediul în A..
Petenta – intimată a formulat întâmpinare în cauză, prin care a solicitat respingerea celor două recursuri, însușindu-și în totalitate argumentele instanței de apel.
Curtea, analizând recursul pârâtelor, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, cu aplicarea disp.art.299 și urm. C.pr.civ. rap.la art.312 C.pr.civ., va constata că acestea sunt întemeiate, fiind incidente motivele de modificare prev. de art.304 pct.7 și 9 C.pr.civ.
În primul rând, Curtea va constata în privința excepției lipsei calității procesuale active a petentei – intimate că soluția instanței de fond, menținută și de către instanța de apel este corectă, în sensul în care petenta are calitate procesuală activă în cauză, câtă vreme plângerea împotriva încheierii de carte funciară poate fi introdusă de către banca centrală, întrucât, pe de o parte, conform disp. art. 50 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data introducerii plângerii), are calitate procesuală pentru formularea plângerii împotriva încheierii de carte funciară orice persoană interesată potrivit mențiunilor de carte funciară.
În speță, B. C. S. R. este o persoană interesată, cu atât mai mult cu cât conform art. 43 alin. 3 din Legea nr. 31/1990 agenția unei societăți comerciale este un dezmembrământ al acesteia, fără personalitate juridică. Totodată, astfel cum rezultă din încheierea nr. 355/13.01.2010 a Tribunalului A. pronunțată în dosar nr. 1039/2010, începând cu data de 15.01.2010, Agenția din L. a Băncii Comerciale S. R. a fost închisă.
Numai pentru această chestiune, Curtea va constata că recursul pârâtelor este neîntemeiat.
Pe de altă parte însă, curtea va constata că recursul pârâtelor este întemeiat în raport cu disp.art.3034 pct.7 și 9 C.pr.civ. întrucât instanța de apel a interpretat greșit disp.art. art.50 alin.2 rap.la art.48 și 22 din L.7/1996 – republicată, și totodată pentru că a aplicat în mod eronat o normă abrogată – art.711 pct.9 C.pr.civ., care constituie o dispoziție abrogată prin L.7/1996 și L.99/1999, care de altfel nici nu are o însemnătate specială în economia acestei spețe, pentru motivele care vor fi detaliate mai jos.
Astfel, deși este adevărat că existența unui contract de locațiune care depășește durata de 3 ani este supusă regulilor de publicitate imobiliară, totuși, nu trebuie neglijate caracterele juridice ale unui act de locațiune, chiar dacă în CF este notată o interdicție de înstrăinare și grevare în favoarea băncii intimate, contrar susținerilor recurenților.
Curtea va constata în raport cu disp.art.1410 și urm. C.civ., că locațiunea nu transferă un drept de proprietate ori vreun dezmembrământ al acestuia drept în favoarea chiriașului/locatar, ci doar dreptul de folosință al imobilului în speță, chiar dacă locațiunea este mai mare de 3 ani.
Prin urmare, locațiunea nu reprezintă o înstrăinare, care să fie supusă cenzurii pe calea interdicției de înstrăinare, după cum locațiunea nu reprezintă nicio grevare a bunului cu vreo sarcină care să fie de natură să afecteze drepturile vreunui creditor privilegiat, cum este cazul băncii – intimate, care beneficiază de o ipotecă de rang III. Această cu atât mai mult cu cât potrivit art.1746 și urm. C.civ., ipoteca nu numai că urmărește unul în mâinile oricui s-ar afla și conservă dreptul urmăritorului– art.1790 C.civ., dar nu trebuie uitat că aceleași norme prevăd explicit și lipsit de echivoc că debitorul păstrează dreptul de dispoziție asupra bunului și poate să îi culeagă fructele.
Or, în cazul particular din speță, recurenta L. este proprietarul imobilului și prin închiriere nu face altceva decât să conserve, să exploateze și să obțină fructe civile de pe urma bunului aflat în proprietatea sa, inclusiv în beneficiul băncii intimate, într-un mod indirect, datorită faptului că debitoarea L. își sporește veniturile, foarte probabil inclusiv pentru a fi măsură să returneze creditul către intimată.
Ceea ce însă este cert și indubitabil este faptul că o locațiune, potrivit normelor indicate mai sus, nu reprezintă o operațiune care să poată fi asimilată unei înstrăinări sau grevări, care să poată fi cenzurată de către banca creditoare, care are înscrisă în favoarea sa o ipotecă precum și o interdicție de înstrăinare și grevare impusă proprietarului – debitor, pentru că o astfel de cenzură ar reprezenta o intruziune excesivă în drepturile proprietarului bunului, care nu s-ar mai putea bucura de elemente esențiale ale atributele dreptului de proprietate.
Astfel, potrivit art.22 rap.la art.48 din L.7/1996-republicată, registratorul de CF nu avea niciun motiv să refuze notarea în CF a contractului de locațiune dintre cele două recurente, câtă vreme dreptul de ipotecă al băncii intimate nu este afectat, așa cum nu se aduce atingere nici interdicției de înstrăinare, grevare sau demolare.
Pentru aceste considerente, curtea, în temeiul prev. art.312 C.pr.civ. rap. la art.304 pct.7 și 9 C.pr.civ., va admite recursurile declarate de pârâtele . A. și L. E. împotriva deciziei civile nr.105/05.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._ .
Va modifica decizia recurată, în sensul că va respinge apelul declarat de petenta B. C. I. S. ROMANIA SA A. împotriva sentinței civile nr.1361/10.11.2011 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul cu același număr.
În temeiul disp.art.274 și urm. C.pr.civ. va obliga intimata să plătească pentru fiecare dintre cele două recurente câte 4048,50 lei, reprezentând onorariu avocat și taxe judiciare, în apel și recurs, reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursurile declarate de pârâții . A. și L. E. împotriva deciziei civile nr. 105/05.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._ .
Modifică decizia recurată, în sensul că respinge apelul declarat de petenta . SA A. – Bancă C. împotriva sentinței civile nr._/10.11.2011 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul cu același număr.
Obligă intimata să plătească celor două recurente suma de 408,50 lei pentru fiecare, reprezentând onorariu avocat și taxe judiciare, în apel și recurs, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 27.09.2012.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR JUDECĂTOR,
C. P. A.-M. N. M. G.
GREFIER,
D. B.
Red. CP. / 04.10.2012
Tehnored D.B./ 12.10.2012
Ex.2
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1925/2012. Curtea de Apel TIMIŞOARA | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 157/2012. Curtea de Apel... → |
|---|
