Reziliere contract. Decizia nr. 1719/2012. Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1719/2012 pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 03-07-2012 în dosarul nr. 1719/2012
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1719
Ședința publică din 3 iulie 2012
PREȘEDINTE: D. C.
JUDECĂTOR:C. R.
JUDECĂTOR: M. L.
GREFIER: I. P.
S-a luat în examinare pronunțarea asupra recursului declarat de pârâta N. C. R. împotriva deciziei civile nr. 109 din 7.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._, în contradictoriu cu reclamanta P. R. U. G. – C. A. și pârâții N. A. și N. A. C., având ca obiect reziliere contract.
Mersul dezbaterilor, concluziile și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 26.06.2012, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie, când, pentru a da posibilitatea părților de a formula concluzii scrise, s-a dispus amânarea pronunțării cauzei pentru termenul de astăzi.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față constată:
Prin sentința civilă nr._ din 28 noiembrie 2011 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria A. a admis cererile de chemare în judecată conexate și precizate de reclamanta P. R. U. G.-C. A.-Centru, în contradictoriu cu pârâții N. C. R., N. A. și N. A.-C. și pe cale de consecință a dispus:
- rezilierea începând cu data de 01.07.2011 a Contractului de închiriere încheiat între reclamantă și pârâta N. C. R. cu nr.16/01.05.2004.
- rezilierea începând cu data de 12.08.2011 a Contractului de închiriere încheiat între reclamantă și pârâta N. C. R. cu nr.16/1/01.01.2005;
- evacuarea pârâților din imobilele care fac obiectul celor două contracte de închiriere, și anume: apartamentul nr.17 și apartamentul nr.8/2 situate în A., ..6, jud.A., proprietatea reclamantei.
A admis excepția netimbrării și pe cale de consecință a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională N. C. R. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvențională P. R. U. G.-C. A.-Centru.
A obligat pârâții în solidar să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în valoare de 41,20 lei.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că între reclamantă, în calitate de proprietar și pârâtă, în calitate de chiriaș, s-au încheiat două contracte de închiriere: Contractul de închiriere nr. 16/01.05.2004, privind . perioadă nedeterminată și Contractul de închiriere nr.16/1/01.01.2005, privind apartamentul nr.8/2, încheiat pentru perioada 15.01.2005-2016. Ambele apartamente sunt situate în imobilul din A., ..6, jud.A., întabulat în CF_ A. (nr.CF vechi 810 A.), nr.top.996/c, proprietatea reclamantei (f.10-11 dosar_ ).
Pârâta nu a achitat chiria pentru cele două apartamente niciodată, așa după cum rezultă din situația depusă de către reclamantă la dosar (f.49-63 dosar_ ). Reclamanta a verificat în acest sens evidențele contabile ale parohiei începând cu anul 2004 și până în luna februarie 2011, în acest interval parohia fiind condusă de către parohul M. Coriolan, tatăl pârâtei, decedat în luna februarie 2011. Chiar pârâta, prin întâmpinări, recunoaște faptul că nu a achitat chirie pentru cele două apartamente. Astfel, pârâta susține că a adus îmbunătățiri apartamentului nr.17, în schimbul acestora încheind o înțelegere cu reclamanta în sensul că aceste cheltuieli să fie compensate cu plata chiriei. Pârâta apreciază aceste cheltuieli ca fiind în valoare de 17.309,47 lei, sens în care a calculat că nu datorează chirie, pentru ambele apartamente, pentru intervalul 01.10._15.
În susținerea afirmațiilor sale pârâta depune o cerere adresată reclamantei, prin care aduce la cunoștința acesteia din urmă că a efectuat mai multe lucrări la apartamentul nr.17, sens în care este prezentat și un calcul intitulat „compensare” (f.75-78 dosar_ ). Cererea nu este datată, nu poartă dovada că a fost înregistrată la reclamantă și nici nu este urmată de aprobarea acesteia.
Potrivit art.1169 cod civil cel care face o propunere în fața judecății trebuie să o dovedească. În speța de față pârâta nu a făcut nici dovada îmbunătățirilor aduse imobilului, nici dovada cuantumului acestora și nici dovada pretinsei înțelegeri cu reclamanta, pârâta neavând o creanță certă, lichidă și exigibilă față de reclamantă, în sensul art.379 Cod procedură civilă, nefiind întrunite condițiile pentru a opera compensarea sau dreptul de retenție.
Conform art.6 lit.b contractele de închiriere în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, proprietarul poate solicita rezilierea contractului.
În plus, cu privire la Contractul nr.16/01.05.2004, instanța a reținut că acesta este încheiat pe perioadă nedeterminată, deși potrivit art.32 alin.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.114/1996 contractele de închiriere se încheie pe durată determinată, perioada urmând a fi precizată în conținutul acestora conform art.21 lit.i din Legea nr.114/1996. Potrivit art.72 din Legea nr.114/1996 prevederile acestei legi se completează cu dispozițiile din Codul civil referitoare la contractul de locațiune. În art.1436 alin.2 Cod civil se prevede posibilitatea denunțării unilaterale, de către oricare dintre părți a contractului de locațiune încheiat pe perioadă nedeterminată, singura condiție fiind aceia a efectuării unei notificări prealabile.
Reclamanta a notificat pârâta cu privire la ambele contracte de închiriere, așa după cum rezultă din notificările și confirmările de primire a acestora depuse la dosar (f.12-17 dosar nr._ ; f.10-11 dosar_/55/2011).
Instanța nu a reținut apărările pe care pârâta le-a făcut legat de diferite prevederi ale OUG nr.40/1999, deoarece contractele de închiriere mai sus menționate nu se încadrează în niciunul din cazurile prevăzute la art.1-art.8 care reglementează domeniul de aplicare al ordonanței, dispozițiile acesteia nefiind prin urmare incidente în speță.
Împotriva acestei soluții în termen legal a declarat apel pârâta N. C., care a solicitat admiterea apelului, casarea sentinței apelate și în rejudecare respingerea acțiunii reclamantei.
Prin motivele de apel susține că hotărârea instanței de fond este nelegală, instanța de fond interpretând greșit cererea de reziliere a contractului nr.16/2004 și de evacuare a chiriașilor schimbând înțelesul lămurit al acesteia, motivul pentru care s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere astfel că în loc să judece rezilierea contractului pentru motivul nivelului prea mic al chiriei, a judecat cererea ca și cum s-ar fi solicitat rezilierea pentru motivul neachitării chiriei. Totodată instanța de fond prin aplicarea greșită a legii și-a întemeiat soluția pronunțată pe alte dispoziții legale decât cele incidente în cauză, de asemenea, a judecat greșit și a stabilit nelegal că prevederile art.72 din Legea nr.114/1996 a locuinței se completează cu cele ale Codului civil.
Prin întâmpinarea formulată intimata reclamantă a solicitat respingerea apelului ca nelegal și netemeinic atât pe cale de excepție cât și pe fondul cauzei și să se mențină sentința instanței de fond ca legală și temeinică.
Prin decizia civilă nr. 109/7.03.2012 pronunțată în dosar nr._, Tribunalul A. a respins apelul declarat de apelanta N. C. în contradictoriu cu intimații N. A., N. A. C. și P. R. U. G. C. A. Centru, împotriva sentinței nr._ din data de 28.11.2011 pronunțată de Judecătoria A., fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut că nu sunt întemeiate excepțiile și motivele invocate de către pârâtă, întrucât așa cum reiese din dosarul de fond atât minuta în original cât și sentința au fost semnate de către judecătorul cauzei, care potrivit disp. art. 266 c. pr. civ. semnează doar minuta și cele două exemplare originale și nu copia minutei care i-a fost înmânată apelantei la solicitarea acesteia, referitor la calitatea de reprezentant al numitului Serviciu S. acesta a fost împuternicit de către reclamantă, mai mult reclamanta P. R. U. G. C. A. Centru a fost reprezentată atât în primă instanță cât și în apel de către apărător ales A. S., existând la dosar delegația de reprezentare.
În ceea ce privește solicitarea apelantei de anulare a sentinței atacate pentru introducerea în proces a celor doi pârâți N. A. și N. A. C., acesta nu are calitatea procesuală de a formula apel în numele celor doi pârâți care nu au formulat apel și nu au atacat încheierea de ședință prin care s-a dispus introducerea acestora în cauză.
Referitor la cererea reconvențională, s-a reținut că atâta timp cât pârâta la rândul ei prin întâmpinare a formulat pretenții față de reclamantă în valoare de 17.309,47 lei reprezentând îmbunătățirile efectuate în apartamentul nr. 17 închiriat în mod corect prima instanță a calificat cererea pârâtei ca o cerere reconvențională potrivit disp. art. 119 c. pr. civ. și a dispus obligarea pârâtei la plata taxei de timbru în sumă de 1149,45 lei și timbru judiciar de 5 lei, cererea reconvențională fiind anulată ca netimbrată ca urmare a neachitării taxei de timbru de către pârâtă.
Întrucât pârâta nu a achitat chiria pentru cele două apartamente pârâta deși susține că, a adus îmbunătățiri apartamentului nr. 17, în schimbul acestora încheind o înțelegere cu reclamanta în sensul că aceste cheltuieli în valoare de 17.309,47 lei să fie compensate cu plata chiriei, cererea de „compensare” (f.75-78 dosar_ ), nu este datată, nu poartă dovada că a fost înregistrată la reclamantă și nici nu este urmată de aprobarea acesteia, iar pârâta nu a făcut dovada îmbunătățirilor aduse imobilului, a cuantumului acestora ori a pretinsei înțelegeri cu reclamanta, neavând o creanță certă, lichidă și exigibilă față de reclamantă, prin urmare în mod just a reținut instanța de fond că, nu sunt întrunite condițiile prevăzute de disp. art. 379 Cod procedură civilă, pentru a opera compensarea sau dreptul de retenție,
De asemenea în mod corect a reținut prima instanță că, nu sunt incidente în cauză prevederile OUG nr. 40/1999 întrucât cele două contracte de închiriere încheiate între reclamantă și pârâtă nu se încadrează în nici unul din cazurile prevăzute de art. 1-8 din ordonanță și raportat la faptul că, pârâta nu a achitat contravaloarea chiriei a dispus rezilierea celor două contracte și evacuarea pârâților din imobil.
Pentru aceste considerente, tribunalul a apreciat că, prima instanță a pronunțat o hotărâre temeinică și legală, astfel că, în baza art. 296 Cod. pr. civilă a respins apelul ca nefondat.
În termen, împotriva deciziei civile nr.109/17.03.2012 pronunțată în dosar nr._ a declarat recurs pârâta N. C. R., care a solicitat în principal, admiterea recursului, casarea celor două hotărâri și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, casarea deciziei atacate, și rejudecând, respingerea acțiunii formulată de reclamantă, nulitatea hotărârii în ceea ce privește cererea reconvențională pentru lipsa obiectului.
În motivare, arată că reclamanta nu poate să justifice un interes legitim în promovarea unei acțiuni de reziliere a contractelor de închiriere a celor 2 apartamente deoarece chiria datorată pentru aceste apartamente a fost plătită în avans până la data de 31.12.2015, deci chiriașul nu are obligații de plată către reclamant astfel că acesta nu are dreptul să ceară rezilierea contractelor și, în consecință, cererile formulate de reclamant sunt lipsite de obiect și cauză.
Invocă în baza art. 105/(2) C. pr. civ. și 152 C. pr. civ., excepția nulității încheierii de ședință din7.09.2011 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei A. prin care a amânat cauza, deși instanța era obligată să judece cauza în baza probelor administrate.
Invocă nulitatea acestei încheieri și pentru faptul că pentru reclamant s-a prezentat numitul S. S. care nu are mandat legal de reprezentare în judecată.
Invocă de asemenea, nulitatea încheierii din 19.10.2011 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei A., întrucât deși părțile au fost legal citate, prezentându-se la strigarea cauzei reclamantul, s-a amânat fără motiv judecarea acesteia, încălcându-se astfel dispozițiile art. 152 C. pr. civ.
În temeiul art. 105 alin (2) C. raportat la art. 112 pct.3 . art. 119 și art. 129 alin.(6) C. invocă nulitatea încheierii de ședință din data de 09.11.2011 din dosarul nr._ prin care s-a hotărât netemeinic și nelegal recalificarea apărărilor formulate de pârât într-o cerere reconvențională. având drept obiect pretenții patrimoniale în sumă de I 7309.47 lei. deși din înscrisurile depuse la dosar de către pârât nu rezultă că pârâtul ar fi formulat astfel de pretenții patrimoniale, și solicită instanței de recurs să constate nulitatea încheierii de ședință din data de 09.11.2011 pentru efectuarea acestui act de procedură cu încălcarea dispozițiilor art. 129 alin (6) C. și, în consecință, potrivit dispozițiilor art. 106 C., să anuleze toate actele de procedură efectuate ulterior, inclusiv Sentința Civilă nr._/28.1 1.201 I pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ .
Arată că pârâtul a solicitat. în temeiul art. 1444 Cod Civil și art. 43 din OUG nr.40/1999, constatarea unui drept de retenție, care se opune evacuării, acesta este un mijloc de apărare, recunoașterea acestui drept de retenție, care s-ar fi impus, era în legătură cu creanța rezultată din îmbogățirea Iară justă cauză a reclamantului.
Pârâtul nu a formulat pretenții patrimoniale nici în valoare de_,47 lei nici de o altă valoare, și din nici un înscris depus la dosar de către pârât nu rezultă că acesta ar fi formulat pretenții patrimoniale în sumă de_.47 lei fața de reclamant.
Chiar dacă instanța ar recalifica apărările formulate de către aceasta ca fiind o cerere reconvențională, obiectul unei astfel de cereri nu poate să aibă un caracter patrimonial ci, în cel mai bun caz, obiectul cererii reconvenționale ar putea fi eventual o solicitare de instituire a unui drept de retenție asupra celor 2 apartamente închiriate până Ia data de 3 1. 12.2015, deoarece, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei de către pârât pentru apărarea drepturilor sale, nu se poate deduce în nici un caz că acesta ar fi formulat pretenții patrimoniale față de reclamant, în sumă de_.47 lei, și, conform normei imperative instituite prin dispozițiile art.129 alin. (6) C., instanța nu poate hotărî decât asupra obiectului unei cereri deduse judecății și această cerere poate fi făcută numai de părțile între care se judecă pricina.
Invocă nulitatea hotărârii instanței de fond prin care s-a dispus nelegal rezilierea Contractului nr. 16/01.05.2004 și evacuarea chiriașului din . neachitarea chiriei datorate pe motiv că această hotărâre a fost dată cu încălcarea dispozițiilor ari. 129 alin (6) C. pr. civ., deoarece reclamantul nu a adresat instanței o cerere prin care să solicite rezilierea Contractului nr. 16/01.05.2004 pentru motivul neachitării chiriei.
A învederat că s-a dispus rezilierea contractului nr. 16/1.05.2004 pentru neachitarea chiriei, deși prin cerere s-a solicitat rezilierea acestuia pentru motivul că nivelul chiriei negociate este prea mic, motiv pentru care solicită să se constate nulitatea sentinței civile nr._/2011 a Judecătoriei A..
În temeiul art. 105 alin (2) C. raportat la art.3 Cod Civil și art.4 din Legea nr.303/2004 republicată privind statutul judecătorilor și procurorilor invocă refuzul nelegal al instanței de fond de a judeca apărarea pârâtului prin care s-a solicitat constatarea nulității cererii de chemare în judecată.
Arată că la termenul de judecată din 7.09.2011 pârâtul a solicitat constatarea nulității cererii de chemare în judecată datorită interdicției de a se reclama în judecată rezilierea contractului și evacuarea chiriașului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei, interdicție instituită prin dispozițiile art.35 din OUG 40/1999, dar instanța a refuzat să judece cererea pârâtului motivând că legea nu prevede, este neclară sau incompletă, încălcându-se astfel dispozițiile art. 3 Cod Civil și ale art. 4 din Legea nr.303/2004 republicată.
Invocă refuzul nelegal al instanței de fond de a judeca apărarea pârâtului prin care s-a solicitat recunoașterea dreptului de retenție pe care pârâtul îl are asupra celor două apartamente închiriate până la data de 31.12.2015, drept de retenție instituit prin dispozițiile art.43 din OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor, și solicită instanței de recurs să constate nulitatea Sentinței Civile nr._/28.11.2011 pronunțată de Judecătoria A..
Invocă de asemenea, omisiunea instanței de apel de a judeca motivul de apel privind compensația legală cu care pârâtul s-a apărat față de pretențiile reclamantului, în temeiul art.294 C., acest motiv nu a fost cercetat de către instanța de apel și nu a fost înlăturat motivat în fapt și în drept, încălcându-se astfel dispozițiile imperative instituite prin art.261 pet.3 și pct.5 C. și, în temeiul art. 105 alin (2) C. pr. civ., astfel că solicită instanței de recurs casarea deciziei civile nr. 109/07.03.2012 pronunțată de Tribunalul A..
A învederat că instanța de apel a omis să judece motivul de apel privind dreptul de retenție față de sancțiunea evacuării și care îi conferă pârâtului o detențiune precară asupra celor doua apartamente până la data de 31.12.2015 și este instituit de arl.43 din OUG nr.40/1999 și prevăzut de art. 1444 Cod Civil și între părți acest drept de retenție a fost stabilit printr-un contract nenumit, materializat în oferta adresată de chiriaș către proprietar de compensare a obligațiilor reciproce care a fost acceptată de către proprietar.
Arată că a invocat prezumția legală care interzice rezilierea contractului de închiriere sau evacuarea chiriașului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei și a solicitat instanței să anuleze cererea de chemare in judecată formulată de reclamant.
Invocă omisiunea instanței de apel de a judeca motivul de apel privind anularea cererilor de chemare în judecată formulate de reclamant pentru neîndeplinirea de către acesta a procedurii prealabile stabilite prin lege.
Reclamanta nu a notificat pârâtul in legătură cu rezilierea celor două contracte de închiriere, iar notificările pe care le-a făcut pentru evacuarea celor doua apartamente sunt nelegale deoarece la momentul respectiv cele doua contracte de închiriere nu erau reziliate, dar instanța de apel a omis să judece acest motiv cu care a fost învestită.
Instanța de apel nu a judecat motivul de apel privind constatarea nulității cererii de reziliere a Contractului nr. 16/01.05.2004 și de evacuare a chiriașului pentru lipsa de obiect și cauză datorită neîncadrării cauzei de reziliere a contractului între cele expres și limitativ prevăzute de ari.24 lit. b) din Legea nr. 114/1996 a locuinței.
De asemenea, învederează că nu a fost cercetat motivul de apel privind prescripția dreptului la acțiune al reclamantului în ceea ce privește nerecunoașterea compensației convenționale dintre părți.
Susține că sentința civilă nr._/2011 pronunțată de Judecătoria A. a fost pronunțată pe alte dispoziții legale decât cele incidente în cauză, cele două contracte intrând sub incidența dispozițiilor Legii nr. 114/1996 și sub incidența O.U.G. nr. 40/1999 și că s-a apreciat greșit starea de fapt în urma aprecierii probelor de la dosar .
Susține că decizia civilă nr. 109/7.03.2012 a Tribunalului A. este nelegală întrucât s-a respins cererea de nulitate a minutei care trebuia întocmită cu ocazia deliberării din data de 28.11.2011 care este întemeiată pe motive străine de natura pricinii, astfel că solicită instanței de recurs să modifice hotărârea atacată și în rejudecare să constate nulitatea minutei întocmite cu ocazia deliberării din data de 28.11.2011.
Invocă nelegalitatea hotărârii în baza art. 304 pct. 9 C. pr. civ., cu motivarea că s-au respins cererile de constatare a nulității actelor de procedură efectuate la termenele de judecată din datele de 07.09.2011 și 19.10.2011 în dosarul nr._ și din data de 19.10.2011 în dosarul nr._/55/2011 pentru lipsa capacității de exercițiu a dreptului de reprezentare în judecată a numitului S. S..
În baza art. 304 pct. 8 C. pr. civ. invocă de asemenea, nelegalitatea deciziei civile atacate întrucât s-a respins cererea de constatare a nulității hotărârii pentru lipsa de obiect a cererii reconvenționale ce a fost dată prin interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, solicitând instanței modificarea hotărârii atacate și în rejudecare casarea deciziei civile nr. 109/07.03.2012 cu trimitere sau să rejudece dosarul și să respingă cererile formulate de reclamant, și că hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii.
În drept, art. 43, art. 57, art. 67, art. 68, art. 85, art. 103, art. 105, art. 106, art. 108, art. 109, art. 112, art. 115-119, art. 121, art. 129, art. 132, art. 133, art. 137, art.148, art. 152, art. 172, art.220, art. 242, art. 258, art. 261, art.266, art. 282-298, art. 299-316, art. 721 și art. 723 Cod Proc. Civila, art. 3, art. 479, art. 480, art. 948, art. 969, art. 970, art. 971, art. 977-985, art. 1020, art. 1021, art. 1079, art. 1091, art. 1143, art. 1144, art. 1145,art.1436, art.1439, art. 1444 și art. 1448 Cod Civil, art. 21, art. 23, art. 24, art. 25, art. 28, art. 29, art. 30 și art. 61 din Legea 114/1996 a locuinței, art. 10, art. 14, art. 22, art. 32, art. 35, art. 42 și art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999, art. 4 din Legea 303/2004 privind statutul judecătorilor și procurorilor, art. 3 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă.
Prin întâmpinare, reclamanta P. R. U. G. – C. A. Centru a solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată.
Solicită respingerea tuturor motivelor de recurs ca nelegale și nefondate, întrucât prin hotărârile pronunțate în cauză, instanțele de judecată nu au încălcat nici una din formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. 2 Cod proc.civ.
Prin înscrisurile depuse în probațiune la dosarul cauzei, a dovedit pe deplin nelegalitatea criticilor formulate de către recurenta - pârâtă împotriva Deciziei civile nr. 109/ A/ 07.03.2012, pronunțată în dosarul nr._ / A/ 2011 al Tribunalului A. .
Examinând decizia civilă atacată în raport de motivele invocate, de probatoriul administrat în cauză, Curtea constată că recursul este nefondat.
Astfel, în primul rând, pârâta invocă motive de ordine publică, respectiv incidența în cauză a dispozițiilor art. 105 alin. (2) C. pr. civ. cu motivarea că reclamanta nu justifică un interes legitim în promovarea acțiunii, și că pârâta în calitate de chiriaș nu are obligația de plată a contravalorii chiriei, întrucât a intervenit compensarea chiriei, iar cu privire la aceasta invocă prescripția, întrucât s-au stins obligațiile reciproce între părți.
Este nejustificată critica, având în vedere că reclamanta este proprietara imobilului din litigiu, justificând astfel interesul de a promova prezenta acțiune, care are un obiect precis determinat, iar în ceea ce privește așa zisa „compensare”, această cerere a fost corect soluționată de prima instanță.
În realitate, această compensare se referă la un calcul al cheltuielilor făcute de pârâtă cu cheltuielile la imobil, cererea nefiind semnată de reclamantă și nu a fost înregistrată la acesta.
Excepția prescripției dreptului la acțiune cu referire la compensația convențională, raportat la considerentele arătate, și la faptul că pârâta a locuit în imobil în baza contractului de închiriere este neîntemeiată în raport de art. 16 din Decretul – Lege nr. 167/1958, aspect reținut de altfel în mod corect de către instanța de fond prin încheierea din 23.11.2011.
În ceea ce privește nulitatea încheierilor de ședință din 7.09.2011 și respectiv din 19.10.2011 pronunțate în dosar nr._/55/2011 de Judecătoria A., se constată că în mod corect a fost calificată întâmpinarea pârâtei ca și cerere reconvențională, având în vedere că aceasta a solicitat recunoașterea unui drept de retenție și compensarea cheltuielilor făcute la apartament cu contravaloarea chiriei datorate.
Din procesul-verbal depus de reclamantă (f.51 dosar fond), rezultă că pârâta N. C. nu a achitat chiria aferentă apartamentului nr. 8/2și nici pentru apartamentul 17 în perioada 2004-2011.
La termenul de judecată din 19.10.2011 Judecătoria A. nu a amânat nejustificat cauza, întrucât la acel termen s-au depus înscrisuri de către pârâți, ce au fost comunicate reprezentantului reclamantei, cauza nefiind astfel în stare de judecată.
Solicitarea de anulare a încheierilor de ședință menționate ca și a încheierii din 9.11.2011 prin care s-a dispus recalificarea întâmpinării ca și cerere reconvențională, nu poate fi primită raportat la dispozițiile art. 105 (2) C. pr. civ., care nu sunt incidente în cauză, întrucât, producerea unei vătămări și imposibilitatea înlăturării acesteia numai prin anularea actului reprezintă două condiții ce exprimă concepția legiuitorului asupra ineficienței actelor de procedură .
În consecință, prin hotărârile pronunțate în cauză, cele două instanțe nu au încălcat niciuna din formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. 2 C. pr. civ.
Este neîntemeiată susținerea pârâtei recurente, în sensul că instanța nu a cercetat motivul de anulare a cererii de chemare în judecată, invocat în apărare de pârâtă, raportat la dispozițiile art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999, întrucât așa cum corect au reținut cele două instanțe, celor două contracte de închiriere ce fac obiectul litigiului, nu le sunt incidente dispozițiile legale menționate, acestea nu se încadrează în prevederile art. 1-8 din O.U.G. nr. 40/1999, modificată.
Tot astfel, se privește și susținerea conform căreia pârâta în calitate de chiriaș a apartamentelor din litigiu, ar beneficia de un drept de retenție, având în vedere că dispozițiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 (invocate în motivele de recurs) au în vedere sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățiri necesare și utile efectuate cu aprobările prevăzute de lege confirmate cu acte justificative, ceea ce în cauză pârâta recurentă nu a dovedit.
Invocarea omisiunii instanței de apel de a soluționa motivul de apel privind compensarea legală cu care pârâta s-a apărat față de pretențiile reclamantei, nu este întemeiată, pârâta nefăcând dovada cuantumului îmbunătățirilor și a unei înțelegeri cu reclamanta, iar susținerea pârâtei că reclamanta și-a dat acordul pentru introducerea gazului metan nu este incidentă în cauză, întrucât această compensație a avut loc anterior încheierii contractelor din litigiu, încheiate în 2004 și respectiv 2005.
Respingerea cererii de constatare a nulității hotărârii pentru lipsa de obiect al cererii reconvenționale a fost soluționată corect, nefiind incident în cauză art. 304 pct. 8 C. pr. civ., raportat la dispozițiile art. 119 alin. 1 C. pr. civ. ce prevăd că în situația în care pârâtul are pretenții în legătură cu cererea reclamantului, el poate să facă cerere reconvențională.
Or, nu s-a făcut dovada că pârâta ar avea vreo creanță certă, lichidă și exigibilă față de reclamantă, motiv pentru care compensația invocată de pârâtă nu poate opera deplin drept, iar pentru a-i fi recunoscute drepturile acestea, trebuie să promoveze cerere reconvențională.
În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 304 (7) C. pr. civ. în sensul că datorită lipsei capacității de exercițiu a dreptului de reprezentare în judecată a numitului S. S. hotărârea atacată este întemeiată pe motive străine de natura pricinii, acesta nu este incident în cauză, întrucât la termenele de judecată din 7.09.2011 când s-a prezentat pentru reclamantă administratorul preot S. S. împuternicit de reclamantă, cauza nu s-a soluționat pe fond, ci s-a amânat în vederea precizării cererii de chemare în judecată, respectiv, pentru introducerea în cauză și a celorlalți chiriași ai imobilelor din litigiu.
Mai mult, reclamanta a fost reprezentată (cu excepția menționată) de avocat cu delegație la dosar.
Nu sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 7 C. pr. civ., raportat la art. 148 C. pr. civ., întrucât minuta eliberată la cererea recurentei, întrunește condițiile prevăzute de lege, fiind semnată pentru conformitate și având același conținut cu dispozitivul hotărârii atacate.
În ceea ce privește susținerea reclamantei în sensul că rezilierea nu a fost întemeiată pe motivul neachitării chiriei, motiv pentru care hotărârea atacată cuprinde motive străine de natura pricinii, nu este întemeiată întrucât dispozițiile art. 1436 (2) din Codul civil, prevăd posibilitatea denunțării unilaterale de oricare parte a contractului de locațiune condiționat de notificarea prealabilă, iar în cauză s-a făcut dovada că reclamanta a notificat pârâta cu privire la ambele contracte.
S-a reținut corect că în cauză dispozițiile Legii nr. 114/1996 care la art. 21 lit. i prevăd printre alte condiții, obligația ca în cuprinsul contractului de închiriere să fie prevăzută și durata contractului, or, contractul nr. 16/2004 a fost încheiat pe durată nedeterminată cu încălcarea acestor dispoziții legale.
De altfel, așa cum s-a reținut de instanță s-a făcut dovada de către reclamantă că pârâta recurentă nu a achitat niciodată chirie pentru cele două apartamente.
Față de considerentele arătate, Curtea în baza art. 312 (1) C. pr. civ., va respinge recursul declarat de pârâta N. C. R. împotriva deciziei civile nr. 109 din 7.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._ .
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâta N. C. R. împotriva deciziei civile nr. 109 din 7.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._, în contradictoriu cu reclamanta P. R. U. G. – C. A. și pârâții N. A. și N. A. C..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi, 3.07.2012.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
D. C. C. R. M. L.
GREFIER,
I. P.
Red. M.L./10.07.2012
Tehnored. I.P. 2 ex./13.07.2012
Instanța de apel: Tribunalul A., jud. H. O., A. Ș.
Prima instanță: Judecătoria A., jud. A. B. V.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 1641/2012. Curtea de Apel... | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 1708/2012. Curtea de... → |
|---|
