ICCJ. Decizia nr. 3792/2004. Civil. Pretentii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 3792/2004
Dosar nr. 6412/2003
Şedinţa publică din 20 mai 2004
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 5327 din 10 septembrie 2003, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, a respins acţiunea formulată de Asociaţia de proprietari C., în contradictoriu cu pârâta Fundaţia Centrul de Cercetări Interactive Religioase J.N.A.B. şi a fost obligată reclamanta la plata sumei de 2.300.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că reclamanta a cerut prin acţiune ca pârâta să fie obligată să plătească suma de 4.938.328 lei cheltuieli de întreţinere aferente perioadei noiembrie - decembrie 2002, pentru spaţiul deţinut de aceasta, în baza unui contract de închiriere încheiat cu proprietarul apartamentului, contract reziliat la data de 20 decembrie 2002.
Reţine instanţa că, potrivit art. 29 din anexa 2 la Legea nr. 114/1996 şi art. 56 pct. B, lit. a) din HG nr. 1275/2000, obligaţi să contribuie la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi să achite la termenul stabilit cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei sunt proprietarii de apartamente care fac parte din condominiu. În cazul închirierii, chiriaşul este obligat să plătească cotele ce-i revin din aceste cheltuieli sau obligaţiile financiare legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinţă, doar dacă aceste cheltuieli au fost stabilite în sarcina sa prin contractul de închiriere. În contractul de închiriere nr. 96 din 19 noiembrie 2002 există clauza că pârâta se obligă să achite chiria, lumina, canalizarea, telefonul, apa şi alte utilităţi şi servicii, fără referire expresă că aceasta se obligă să achite către asociaţia de proprietari cota de contribuţie ce revine proprietarului în cadrul cheltuielilor comune ale asociaţiei, iar eventualul acord încheiat, conform art. 69 din HG nr. 1275/2000, între proprietarul apartamentului şi asociaţia de proprietari nu este opozabil pârâtei, câtă vreme contractul de închiriere nu prevede în mod expres în sarcina sa obligaţia de plată a cheltuielilor comune astfel stabilite.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta care, invocând motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susţine că hotărârea atacată este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, deoarece conform art. 4 din contractul nr. 96/2002, încheiat între pârâtă şi proprietara apartamentului, S.C. C. S.R.L, pârâta s-a obligat să achite chiria, lumina, canalizarea, telefonul, apa, precum şi alte utilităţi şi servicii. Fiind evident că plata cotelor de întreţinere care cuprind: apa caldă şi rece, încălzirea, cota aferentă salariaţilor asociaţiei, cotele comune etc., se face de asociaţia de proprietari şi nu de către proprietarul apartamentului, în cazul neplăţii acestor cheltuieli, calitate procesuală pasivă are chiriaşul care beneficiază de ele şi s-a obligat prin contract să le suporte şi nu proprietarul apartamentului.
Recursul, admis în principiu prin încheierea din 4 martie 2004, urmează a fi respins, pentru următoarele considerente.
Raportat la actele depuse la dosar se constată că soluţia pronunţată prin hotărârea atacată este legală.
Recurenta a invocat motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., dar nu a indicat dispoziţia legală încălcată sau aplicată greşit de instanţa de fond.
În declaraţia de recurs se fac referiri la art. 4 din contractul încheiat între proprietara apartamentului şi pârâtă, însă art. 304 pct. 9 C. proc. civ., are în vedere încălcarea sau aplicarea greşită a unei norme juridice obligatorii de aplicaţie generală şi nu a clauzelor înscrise în contracte.
În prezenta cauză, scopul urmărit de reclamantă prin exercitarea acţiunii, întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 114/1996, HG nr. 1275/2000 şi OG nr. 85/2001, este acela de a-şi realiza dreptul de creanţă, constând în cota de contribuţie calculată pentru apartamentul al cărui proprietar este S.C. C. S.R.L., pentru perioada noiembrie - decembrie 2002, când administrarea clădirilor de locuinţe, precum şi repartizarea cheltuielilor şi veniturilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor erau reglementate în Capitolele IV şi V din HG nr. 1275/2000.
Potrivit art. 56 pct. B lit. a) din HG nr. 1275/2000, obligaţi la plata cotei ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune sunt proprietarii de apartamente, iar conform art. 57 alin. (3) din HG nr. 1275/2000 chiriaşul care prin contractul de închiriere se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte, va participa şi la formarea fondului de rulment.
Dispoziţiile înscrise în art. 56 şi art. 57 din HG nr. 1275/2000 priveau clădirile de locuinţe, iar pentru stabilirea unui raport de drept procesual între asociaţia de proprietari şi chiriaş, cu privire la cota de cheltuieli, în contractul de închiriere trebuia stipulat în mod expres că chiriaşul s-a obligat să plătească asociaţiei cheltuielile curente ale condominiului.
Or, clauza înscrisă în contractul nr. 96/2002, încheiat între pârâtă şi proprietara apartamentului, la art. 4, este îndoielnică cu privire la obligaţia asumată de chiriaş faţă de asociaţie, iar spaţiul închiriat urma să aibă o altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Destinaţia apartamentului fiind, spaţiu birou, repartizarea cheltuielilor trebuia făcută, conform art. 69 din HG nr. 1275/2000, prin convenţie încheiată de asociaţie cu proprietarul apartamentului, iar pentru ipoteza refuzului proprietarului de a încheia convenţia, criteriul de calcul era cel prevăzut în alin. (2) al art. 69.
Pârâta precizează în întâmpinarea din dosarul instanţei de fond că apartamentul a fost închiriat ca, spaţiu birou, iar în notele de calcul depuse la dosar reclamanta a înscris doar suma datorată, în dolari, şi penalizările, fără să arate modul de calcul, deşi la termenul din 2 iulie 2003 instanţa i-a pus în vedere să precizeze în scris modul în care s-a făcut calculul cheltuielilor. De asemenea, nu a precizat dacă a încheiat convenţie cu proprietarul, în sensul art. 69 alin. (1) din HG nr. 1275/2000 sau dacă proprietarul a refuzat încheierea convenţiei.
De aceea, se constată că, raportat la destinaţia spaţiului pentru care se pretind cheltuielile aferente, la conţinutul clauzei din contractul de închiriere încheiat între pârâtă şi proprietarul apartamentului şi la dispoziţiile înscrise în art. 69 din HG nr. 1275/2000, corect prin sentinţa atacată s-a reţinut că nu exista raport juridic de drept procesual între reclamantă şi pârâtă pentru cheltuielile de întreţinere pretinse prin acţiune.
Prin urmare, pentru considerentele arătate, se va respinge recursul declarat de reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta Asociaţia de Proprietari C. împotriva sentinţei civile nr. 5327 din 10 septembrie 2003 a Judecătoriei sectorul 1 Bucureşti.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 mai 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3791/2004. Civil. Evacuare. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3787/2004. Civil. Revendicare L10/2001. Recurs → |
|---|
