Proprietate comună pe cote părţi. Contract de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995. Partaj. Efecte
| Comentarii |
|
Actele juridice de înstrăinare a apartamentelor unui imobil, încheiate fără consimţământul coproprietarului, sunt valabile sub condiţia rezolutorie ca bunul să cadă, în urma partajului, în lotul vânzătorului.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, nr. 531 din 23 Ianuarie 2004
Reclamanta L.G. a chemat în judecată Consiliul Local Cluj, pe soții L.G. și L.E., soții M.V. și M.E. și soții M.F. și M.M. solicitând: să se constate nulitatea absolută a contractelor (precizate în acțiune) prin care consiliul local pârât a vândut celorlalți pârâți părți diferite apartamente, anexe și teren aferent dintr-un imobil situat în municipiul Cluj-Napoca; să se dispună radierea întabulărilor efectuate în baza contractului de vânzare-cumpărare; să se dispună ieșirea din indiviziune. în motivarea acțiunii, reclamanta arată că prin sentința civilă nr. 12036/1997, definitivă și irevocabilă, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al statului român asupra cotei de 1 din imobilul situat în Cluj, cotă care a aparținut totdeauna reclamantei; că statul român, fiind proprietar numai asupra unei cote indivize, nu putea încheia în mod valabil contractele de vânzare-cumpărare menționate în petitul acțiunii, acestea fiind lovite de nulitate absolută, deoarece le lipsește obiectul și cauza licită cerută de art. 948 C. civ.; că titlul cumpărătorilor pârâți din contracte nefiind valabil, urmează a se radia dreptul de proprietate al acestor cumpărători, în temeiul art. 34 pct. 1 și 37 alin. (1) și (2) din Decretul-lege nr. 115/1938.
Tribunalul Cluj, secția civilă, prin sentința civilă nr. 232 din 21 mai 2001, a admis în parte acțiunea și a dispus sistarea stării de indiviziune conform expertizei întocmită de expert dr. ing. B.G. - variantă întocmită în urma obiecțiunilor formulate de reclamantă - având în vedere că, prin aplicarea Legii nr. 112/1995, imobilul s-a dezmembrat, chiriașii cumpărând locuințele pe care le ocupau, și că, prin sentința civilă nr. 12036/1997, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, sentință rămasă definitivă și irevocabilă, s-a constatat că în mod nelegal a trecut în proprietatea statului român cota de 1 din imobilul inițial. Varianta reținută de instanță, pentru efectuarea partajului, a avut în vedere să se atribuie statului român cota parte din imobil în care sunt cuprinse apartamentele care au fost vândute chiriașilor în baza Legii nr. 112/1995, iar reclamantei să-i fie atribuită suprafața de teren rămasă liberă și apartamentul nr. 4, creat la subsolul imobilului, cu reducerea corespunzătoare a drepturilor pârâților.
Curtea de Apel Cluj, secția civilă, prin decizia nr. 173 din 18 decembrie 2002, a admis apelul declarat de pârâții cumpărători ai apartamentelor, astfel: s-a sistat starea de indiviziune asupra terenului prin atribuirea lui, în întregime, reclamantei; Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca a fost obligat să plătească reclamantei o sultă de 506.545.000 lei; s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului; s-a stabilit o servitute de trecere, auto și pietonal, în lungime de 17 m și în lățime de 4 m, în favoarea apartamentelor vândute chiriașilor pârâți; s-au respins capetele de cerere prin care s-a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare.
Recursurile declarate de reclamantă și pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca sunt fondate.
Reclamanta și pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca s-au aflat în indiviziune asupra imobilului format din teren în suprafață de 816 mp și construcția compusă din trei apartamente, întregul imobil fiind înscris în C.F., fiecărei părți revenindu-i în proprietate o cotă de 1 din întregul imobil. Contrar principiilor care guvernează materia proprietății în indiviziune, pârâtul Consiliul municipiului Cluj-Napoca a vândut, fără consimțământul coindivizarului, în speță reclamanta, celor trei chiriași apartamentele pe care acestea le dețineau în imobil, precum și cota aferentă fiecărei locuințe din terenul de sub construcție, individualizând în fiecare contract părți determinate din imobil, care s-au înstrăinat fiecărui cumpărător.
Actele juridice de înstrăinare a apartamentelor, încheiate de pârâtul coproprietar - Consiliul municipiului Cluj-Napoca - fără consimțământul reclamantei, la rândul ei coproprietară asupra imobilului, sunt valabile sub condiția rezolutorie ca bunul să cadă în urma unui partaj în lotul vânzătorului. Aceasta pentru că, în cazul proprietății pe cote părți, ca înstrăinarea să producă efecte depline, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei având numai un drept limitat asupra bunului, exprimat printr-o cotă parte ideală care nu este determinată în materialitatea sa, nu poate dispune valabil decât în limitele dreptului său. în acest cadru juridic, reclamanta și-a formulat acțiunea, arătând că solicită ieșirea din indiviziune asupra imobilului în totalitatea sa, cu motivarea că pârâtul - Consiliul municipiului Cluj-Napoca - în calitate de proprietar al unei cote indivize nu putea încheia valabil contractele de vânzare-cumpărare fără consimțământul ei, care a lipsit. Așa fiind, pentru soluționarea corectă a acțiunii, instanța trebuia să dispună efectuarea unei expertize care să evalueze imobilul în ansamblu - teren și construcții - după care să facă mai multe propuneri de lotizare și atribuire a loturilor între cei doi coproprietari în raport cu cota de 1 cuvenită fiecăruia. La întocmirea variantelor de lotizare expertul urma să aibă în vedere și contractele de vânzare-cumpărare ale apartamentelor, întocmind o variantă în care în lotul ce urma să se atribuie vânzătorului să fie incluse aceste apartamente, dar fără ca prin această variantă să fie vătămate drepturile și interesele reclamante.
Prin varianta adoptată de instanța de apel, reclamantei i s-a atribuit două loturi de teren, care nu aveau nici o valoare economică, neputând fi utilizate eficient, unul dintre loturi fiind loc înfundat, fără ieșire la drumul public, iar cel de-al doilea lot fiind afectat de servitute de trecere cu piciorul și autovehicule, necesar pentru utilizarea normală a celor trei apartamente din imobil.
Așa fiind, se impune admiterea recursurilor și casarea celor două hotărâri, cauza urmând să fie trimisă la instanța de fond în vederea rejudecării cu respectarea principiilor care guvernează proprietatea în indiviziune, în raport cu care se vor soluționa și celelalte capete de cerere din acțiunea reclamantei. Instanța va avea în vedere ca loturile ce se vor atribui coproprietarilor, în urma partajului, să reprezinte, în mod real, valoarea dreptului cuvenit, să aibă utilitate economică, putându-se, eventual, compensa valoarea lotului atribuit printr-o sultă corespunzătoare. De asemene, instanța va avea în vedere că instituirea unei servituți de trecere pe terenul învecinat pentru a se crea cale de acces pentru un eventual lot constând în teren situat în spatele clădirii, nu se poate dispune decât cu consimțământul proprietarului imobilului aservit, aspect care trebuie pus în discuția tuturor părților.
Recursurile au fost admise, s-au casat hotărârile pronunțate de tribunal și curtea de apel și s-a trimis cauza spre rejudecare la prima instanță.
| ← Teren trecut în proprietatea statului în baza art. 30 din... | Împrumut. Fidejusiune. Invocarea beneficiului de discuţiune.... → |
|---|
