ICCJ. Decizia nr. 2520/2005. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea introductivă de instanță din 9 octombrie 2000 reclamantele P.A. și S.D.G. au chemat în judecată în calitate de pârât Municipiul București, reprezentat de Primarul General, pentru a fi obligat să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București, (compus din construcție și teren aferent în suprafață de 148 mp) ce le-a fost trecut în proprietatea statului în anul 1982, prin aplicarea nelegală și abuzivă a Decretului nr. 223/1974; ulterior reclamantele și-au completat acțiunea cerând să se dispună și nulitatea absolută, pentru cauză ilicită, a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 192/112/1998 și 1402/112/1997 încheiate în condițiile Legii nr. 112/1995 cu referire la apartamentele din construcția amintită de către SC R.V. SA cu pârâții P.M.D., P.M. și respectiv M.I. și M.V.
în drept s-au invocat dispozițiile art. 480,art. 948 și art. 966 C. civ.
Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința civilă nr. 451 din 30 aprilie 2001 a respins acțiunea ca neîntemeiată.
în considerentele sentinței s-a reținut că cererea în revendicare nu poate fi primită întrucât reclamantele au depus la dosar doar deciziile administrative de trecere a imobilului în proprietatea statului, nu însă și titlul de proprietate asupra acestuia.
Privitor la cererile de constatare a nulității celor două contracte de vânzare-cumpărare a apartamentelor nr. 1 parter și nr. 1 etaj 1 din imobil, încheiate potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, s-a apreciat că pârâții chiriași au fost cumpărători de bună credință (au cumpărat apartamentele pe care le ocupau în baza contractelor de închiriere, statul fiind în acel moment proprietarul necontestat al imobilului). Cererile depuse de reclamante în temeiul Legii nr. 112/1995 de restituire în natură a imobilului au fost apreciate ca fiind lipsite de relevanță sub aspectul aparenței de proprietate a statului.
S-a mai reținut că în situația imobilelor înstrăinate chiriașilor potrivit Legii nr. 112/1995, cum este cazul în speță, foștii proprietari sunt îndreptățiți doar la măsuri reparatorii prin echivalent potrivit art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001.
împotriva soluției instanței de fond s-a declarat apel de către reclamante invocându-se ca motive de nelegalitate și netemeinicie următoarele:
I. - titlul de proprietate al autorilor reclamantelor (care era prevăzut în certificatele de moștenitor aflate la dosar, dar care n-a fost niciodată solicitat de instanța de fond) este contractul de vânzare-cumpărare nr. 31656/1932 transcris sub nr. 17148/1932 la Tribunalul Ilfov, Secția notariat;
- statul nu are titlu valabil asupra imobilului în litigiu, deoarece art. 6 din Legea nr. 213/1998 (care a extins sfera art. 1 pct. 4 din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995) condiționează valabilitatea titlului statului de preluarea imobilului care trebuia făcută cu respectarea cumulativă a "Constituției, tratatelor internaționale la care România era parte și a legilor în vigoare la acea dată", ceea ce nu s-a întâmplat în cauză avându-se în vedere că decizia de preluare nr. 774/1982 emisă în baza Decretului nr. 223/1974 nici n-a fost comunicată reclamantei P.A.; ca atare, titlurile chiriașilor cumpărători (titluri ce emană de la un non dominus, statul) sunt lipsite de eficiență în raport cu titlurile apelanților care provin de la un autor al cărui drept este preferabil, această soluție întemeindu-se pe principiul nemo plus iuris ad aliom transferre potest quam ipse habet. Susținerea instanței că nu poate face compararea titlurilor existente este greșită, întrucât aplicarea dispozițiilor art. 18 lit. d) și art. 47 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 s-a făcut de aceasta din oficiu, fără ca reclamantele să opteze pentru această cale, situație în care instanța era obligată să soluționeze cauza în raport de dreptul comun în materia revendicării imobiliare, dispoziții art. 480 C. civ. indicate expres în acțiune;
II. - contractele de vânzare-cumpărare nr. 142/1997 și 191/1998 încheiate între Primăria Municipiului București și pârâți sunt lovite de nulitate absolută, întrucât se întemeiază pe Legea nr. 112/1995 a cărei incidență în cauză era exclusă deoarece imobilul revendicat a fost preluat de stat fără titlu;
- opinia instanței de fond privind valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare dată fiind buna credință a cumpărătorilor bazată pe eroarea comună și invincibilă cu privire la aparența de proprietar a statului este contrazisă de situația juridică specială a imobilului și de existența cererilor nr. 2418 și 2419 din 24 iulie 1996, nesoluționate de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, prin care reclamantele au solicitat "reintrarea în posesia" imobilului, precum și de încercările de vânzare, dovedite cu înscrisuri aflate la dosar, făcute la scurt timp de la cumpărare;
- vânzarea s-a făcut (în privința apartamentului de la parter) și cu încălcarea dispozițiilor art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, P.M. fiind proprietara unei alte locuințe, pe care a înstrăinat-o în anul 1990 (sentința civilă nr. 3682/1991 a Judecătoriei sectorului 1).
Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia civilă nr. 418/A din 15 septembrie 2003 a respins ca nefundat apelul reclamantelor.
Pentru a decide astfel instanța de apel a reținut că reclamantele fac dovada incontestabilă a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu care a trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr. 223/1974 respectiv: cota de 1 pentru refuzul întoarcerii în țară a reclamantei P.A. prin decizia nr. 747 din 27 aprilie 1982 a C.P.M.B. întemeiată pe dispozițiile art. 2 alin. (2) și (4) din lege și cealaltă jumătate urmare solicitării de a părăsi țara de către reclamanta S.D.G. prin decizia nr. 1366 din 20 iulie 1982 a C.P.M.B. în baza art. 2 alin. (2) și (3) și art. 4 din Decretul nr. 223/1974.
Curtea constată de asemenea că acțiunea în revendicare a fost formulată la 9 octombrie 2000, ulterior cumpărării apartamentelor de către pârâți cu deplina respectare a prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 și ca atare nu este admisibilă restituirea în natură în raport de dispozițiile art. 2 alin. (1) din legea amintită; în aceste împrejurări s-a apreciat ca fiind lipsită de semnificație juridică sub aspectul bunei credințe a pârâților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, pasivitatea manifestată de aceștia în legătură cu cererile de restituire formulate de reclamante.
în aceste condiții, a concluzionat instanța de apel, eroarea asupra proprietății pentru pârâții chiriași nu a putut fi decât invincibilă și comună (eror communis fact ius) iar contractele de vânzare-cumpărare sunt valide, fiind menținute ca atare potrivit art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
în condițiile menționate acțiunea în revendicare nu a putut fi primită, reclamantele fiind îndrituite doar la despăgubiri potrivit art. 18 lit. g) din Legea nr. 10/2001.
împotriva deciziei s-a declarat recurs de către reclamante referindu-se la criticile din apel circumscrise motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. suplimentar, s-a invocat și motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 19 C. proc. civ., decurgând din omisiunea pronunțării cu privire la înscrisuri hotărâtoare de natură să conducă la admiterea acțiunii respective: declarația pârâtului-intimat P.M.D. sentința civilă nr. 3682/1991, confirmând nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 192/1998.
Recursul este întemeiat.
în primul rând odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 rămân fără aplicare dispozițiile dreptului comun referitoare la imobilele care formează obiectul acestei legi; cu toate acestea, tranzitoriu acțiunile în curs de judecată la care se referă art. 47 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, rămân guvernate de legea veche, care excepțional, prin voința legiuitorului, supraviețuiește. în această situație, dacă continuarea judecății acestor acțiuni este cerută, cum este cazul și în speță, judecătorii sunt obligați să aplice dreptul comun și revendicării fondat pe dispozițiile art. 480 și art. 481 C. civ.
în acest sens era de esența acțiunii în revendicare să se stabilească dacă reclamantele au pierdut sau nu dreptul de proprietate și dacă statul a preluat cu titlu sau fără titlu imobilul în litigiu, aspecte omise de instanțe a fi verificate în cauză.
în al doilea rând, referitor la buna-credință art. 1898 alin. (1) C. civ. prevede "buna credință este credința posesorului că cel de la care a dobândit imobilul, avea toate înscrisurile cerute de lege pentru a i se transmite proprietatea". Cu toate că textul menționat se referă la uzucapiunea de scurtă durată, care pretinde pe lângă justul titlu și buna credință a posesorului, el este incident și altor situații, cum este cea în discuție privința aparența de proprietar a statului. Buna-credință este prezumată relativ potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ. putând fi combătută prin orice mijloc de probă.
în plus, potrivit art. 11 din Legea nr. 112/1995 sunt lovite de nulitate absolută contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu nerespectarea dispozițiilor art. 9 alin. (6) și art. 14 din aceeași lege.
Instanțele anterioare au reținut valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare fără a analiza în concret, cu referire la motivele invocate și probele administrate în cauză de reclamant, dacă sunt sau nu temeiuri de răsturnare a prezumției bunei credințe a dobânditorilor chiriași.
Așadar examinarea atitudinii cumpărătorilor față de titlul înstrăinătorului, dacă aveau sau nu în cunoștință că imobilul aparținea ori nu vânzătorului, precum și incidența art. 9 și art. 14 din Legea nr. 112/1995, esențiale în rezolvarea cauzei, sunt aspecte omise de asemenea de instanțe a fi verificate în cauză.
Drept urmare, având în vedere dispozițiile art. 314 C. proc. civ. recursul reclamanților a fost admis, a fost casată decizia civilă nr. 418 din 15 septembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, trimițându-se cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2571/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2451/2005. Civil → |
|---|
