ICCJ. Decizia nr. 3465/2005. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 3465
Dosar nr. 7107/200.
Şedinţa publică din 27 aprilie 2005
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 3498/2003 reclamantele R.E. şi V.M. au chemat în judecată pe pârâţii C.E. şi V.M. solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între aceştia la 23 mai 2002, autentificat sub nr. 1558/2002.
În motivarea cererii reclamantele au arătat că sunt surorile lui R.I., fostul soţ al pârâtei C.E.
În timpul căsătoriei cu R.I., C.E. a locuit în imobilul situat în comuna Mihăeşti, proprietatea tatălui reclamantelor, R.D.
Autorul reclamantelor, R.D. a vândut imobilul situat în comuna Mihăeşti foştilor soţi R. la data de 28 martie 1988.
Prin Decizia civilă nr. 3597/R din 12 noiembrie 1999 a Curţii de Apel Piteşti s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 28 martie 1988 pentru lipsa preţului.
După decesul lui R.D. reclamantele şi fratele lor R.I. s-au judecat în procesul de partaj succesoral. În masa succesorală a fost inclus şi imobilul din comuna Mihăeşti, după ce s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 28 martie 1988.
În urma procesului de partaj succesoral, potrivit deciziei civile nr. 2420 din 24 octombrie 2002 a Tribunalului Vâlcea imobilul a fost inclus în lotul reclamantelor.
Cu rea-credinţă pârâta C.E. a uzat de hotărârea judecătorească pronunţată în partajul de bunuri comune în care s-a judecat cu fostul soţ, R.I. şi a încercat executarea silită a acesteia.
Reclamantele au aflat despre începerea executării silite în aprilie 2002 şi au formulat contestaţie la executare care a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 5158 din 5 iunie 2002 a Judecătoriei Râmnicu Vâlcea rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 2550 din 18 decembrie 2002.
În timpul judecării contestaţiei la executare pârâta C.E. a încheiat actul de vânzare-cumpărare cu pârâtul V.M., ambii fiind de rea-credinţă întrucât C.E. a ignorat hotărârea judecătorească prin care se constata nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare din 1988, iar V.M. cunoştea situaţia litigioasă a imobilului cumpărat.
Reclamantele au arătat în acţiune că actul încheiat între părţi are o cauză ilicită şi îi lipseşte obiectul în condiţiile în care vânzătoarea nu era proprietara imobilului.
De asemenea, reclamantele au formulat şi plângere penală împotriva pârâtei pentru săvârşirea infracţiunii de fals în declaraţii, iar organele de urmărire penală au reţinut vinovăţia acesteia aplicându-i o sancţiune administrativă prevăzută de art. 181 C. pen.
Judecătoria Râmnicu Vâlcea prin sentinţa civilă nr. 5764 din 17 noiembrie 2003 a admis acţiunea şi a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1558 din 23 mai 2002 încheiat între pârâţi. A obligat pârâţii la 600.000 lei cheltuieli de judecată către reclamante.
Instanţa de fond a reţinut că reclamantele sunt coproprietarele imobilului din comuna Mihăeşti în baza deciziei civile nr. 2420 din 24 octombrie 2000 a Tribunalului Vâlcea prin care s-a dezbătut succesiunea autorului lor, R.D., decedat în 1994.
În procesul de partaj succesoral a avut calitatea de parte şi C.E., întrucât acţiunea a avut şi un capăt de cerere privind constatarea nulităţii absolute a actului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1988.
Prin Decizia civilă nr. 3597 R din 12 noiembrie 1999 Curtea de Apel Piteşti a constatat nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare din 1988 şi a modificat încheierea de admitere în principiu pronunţată în dosarul nr. 9075/1997, în sensul că a reţinut la partaj şi casa cu 6 camere edificate din cărămidă şi acoperite cu ţiglă, ce făcuse obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 1988.
Pârâta C.E. a încercat să pună în executare o hotărâre de partaj suplimentar de bunuri comune, dată într-un litigiu ce se purtase între ea şi fostul său soţ, R.I. şi care includea şi imobilul în litigiu.
În această hotărâre R.I. a fost obligat la o sultă de 55.041.000 lei, reactualizată prin sentinţa civilă nr. 1427/2001 a Judecătoriei Râmnicu Vâlcea.
Ambele hotărâri au făcut obiectul dosarului de executare silită nr. 443/2001 al executorului judecătoresc B.D., dar C.E. a adjudecat imobilul ce face obiectul prezentului dosar prin actul de adjudecare din 23 noiembrie 2001.
După adjudecare, acelaşi executor judecătoresc a pus-o în posesie pe C.E. asupra întregului imobil în baza dosarului execuţional nr. 26/2002.
Reclamantele au formulat contestaţia la executare prevalându-se de titlul care le conferea calitatea de coproprietare, sentinţa civilă nr. 2420/2000, contestaţie ce a fost admisă de Judecătoria Râmnicu Vâlcea prin sentinţa civilă nr. 5158 din 2 iunie 2002 şi s-au desfiinţat actele de executare silită întocmite în dosarele de executare nr. 443/2001 şi 26/2002, inclusiv actul de adjudecare de care s-a prevalat pârâta în momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul V.M.
Faţă de această situaţie de fapt s-a reţinut reaua-credinţă a pârâtei C.E. şi intenţia ei de a frauda interesele reclamantelor.
S-a apreciat că şi cumpărătorul V.M. a fost de rea-credinţă, întrucât trebuia să facă verificări suplimentare privind situaţia imobilului şi nu să se limiteze doar la serviciile agentului imobiliar care a intermediat înstrăinarea şi, care cu rea-credinţă nu i-a adus la cunoştinţă cumpărătorului situaţia litigioasă a imobilului.
Împotriva sentinţei au declarat apel ambii pârâţi.
C.E. în dezvoltarea motivelor de apel a arătat că dreptul său de proprietate asupra imobilului vândut nu a fost desfiinţat, chiar dacă ulterior, printr-o hotărâre judecătorească s-a anulat actul de adjudecare în baza căruia s-a făcut transmisiunea. De asemenea, greşit s-a reţinut că pârâtul V.M. a fost de rea-credinţă întrucât agenţia imobiliară care a mediat vânzarea a obţinut toate avizele şi autorizaţiile, a făcut verificări la cartea funciară, ocazie cu care s-a constatat că nu era opoziţie la vânzare, iar imobilul nu era indisponibilizat.
Pârâtul V.M. în apelul său precizează că în mod greşit instanţa a reţinut reaua sa credinţă întrucât nu au existat elemente obiective care să îi permită să-şi dea seama de situaţia imobilului. Actele prezentate de agentul imobiliar au fost de natură să-i creeze convingerea că vânzătoarea era proprietara bunului vândut.
Se mai susţine în apel că reclamantele nu au făcut dovada relei-credinţe.
Curtea de Apel Piteşti prin Decizia civilă nr. 607 A din 26 martie 2004 a admis ambele apeluri şi a schimbat sentinţa în sensul respingerii acţiunii reţinând că reclamantele nu au făcut dovada relei-credinţe a cumpărătorului.
Chiar în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare se menţionează clar că imobilul nu este ipotecat, grevat de alte sarcini sau procese, aşa după cum rezultă din extrasul de C.F. nr. 5938.
Faptul că agentul imobiliar nu a înştiinţat cumpărătorul de cele constatate cu ocazia deplasării la primărie în vederea obţinerii autorizaţiilor prealabile înstrăinării nu poate dovedi reaua-credinţă a pârâtului V.M.
În cauză nu se poate constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare întrucât nu s-a făcut dovada convenţiei frauduloase dintre vânzătoare şi cumpărător.
Împotriva deciziei au declarat recurs reclamantele R.E. şi V.M., în temeiul art. 304 pct. 9 şi 10 C. proc. civ. pentru următoarele motive:
- instanţa de apel trebuia să facă aplicarea corectă a prevederilor art. 15 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 care sancţionează cu nulitate absolută actul de înstrăinare încheiat în legătură cu un teren asupra căruia se poartă un litigiu.
- intimatul-pârât V.M. nu se poate prevala de bună-credinţă din moment ce agentul imobiliar, mandatarul său, a cunoscut situaţia litigioasă a imobilului.
Recursul este nefondat.
Primul motiv de recurs, respectiv neaplicarea corectă a dispoziţiilor Legii nr. 54/1998 şi a art. 1200 şi art. 1200 C. civ. constituie o modificare tardivă a acţiunii introductive şi, ca atare, nu poate fi supus analizei.
Cât priveşte cel de al doilea motiv de recurs, din analiza lucrărilor dosarului se constată că instanţa de apel a reţinut în mod corect buna-credinţă a cumpărătorului V.M.
În principiu, anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă şi nulitatea actului în ce priveşte pe terţul achizitor, în cazul că acesta este de bună-credinţă, soluţia, care se prezumă, justificându-se pe consideraţiuni de echitate şi utilitate socială. Numai în cazul în care terţul achizitor, cu titlu oneros, a cunoscut, sau cu diligenţe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, deci a fost de rea-credinţă, ceea ce trebuie dovedit, operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage şi nulitatea titlului achizitorului.
În speţă, intimatul V.M. a dobândit imobilul prin intermediul unei agenţii imobiliare care a obţinut documentele necesare perfectării vânzării, deci se prezumă că a depus toate diligenţele pentru a afla situaţia imobilului. Recurentele nu au produs nici o probă care să răstoarne această prezumţie. Simpla afirmaţie că agentul imobiliar cunoştea situaţia reală a imobilului despre care nu l-a înştiinţat pe cumpărător nu este suficientă pentru a dovedi reaua-credinţă a acestuia din urmă.
De altfel, vânzarea lucrului altuia, căci acesta este obiectul speţei de faţă, este lovită doar de nulitate relativă determinată de eroarea cumpărătorului asupra calităţii de proprietar a vânzătorului. În acest caz adevăratul proprietar nu poate cere anularea vânzării, dar poate revendica lucrul de la dobânditor câtă vreme acesta nu-i opune dobândirea cu bună-credinţă a lucrului sau uzucapiunea.
Aşa fiind, recursul se va respinge ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele R.E. şi V.M. împotriva deciziei nr. 607 A din 26 martie 2004 a Curţii de Apel Piteşti, secţia civilă.
Obligă pe recurente la plata sumei de 5.000.000 lei cheltuieli de judecată faţă de intimata C.E.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 aprilie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3530/2005. Civil. încuviintare executare... | ICCJ. Decizia nr. 5756/2005. Civil. Lg.10/2001. Recurs → |
|---|
