ICCJ. Decizia nr. 511/2007. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 511.
Dosar nr. 12538/3/200.
Şedinţa publică din 21 iunie 2007
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 sub nr. 29 din 3 ianuarie 2005 reclamanta M.O. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta C.C.A., pronunţarea unei hotărâri prin care să se valideze promisiunea de vânzare-cumpărare, hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Bucureşti.
În motivarea cererii reclamanta, a arătat că la data de 22 decembrie 2003 între pârâta C.C.A., în calitate de promitent-vânzător şi numiţii M.O. şi G.E.G., în calitate de promitenţi-cumpărători, s-a încheiat înscrisul intitulat promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificat de notarul public R.D. sub nr. 2927 din 22 decembrie 2003 având ca obiect imobilul din sector 3 preţul convenit fiind de 350.000 dolari SUA, din care s-a plătit promitentei-vânzătoare suma de 70.000 dolari SUA, urmând ca diferenţa să fie achitată la data de 30 martie 2004.
La această dată se încheie un alt act intitulat promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare imobil, autentificat de notarul public M.V. sub nr. 501 din 30 martie 2004, pentru acelaşi imobil, dar între promitenta-vânzătoare C.C.A. şi S. C. M.O. SRL, în calitate de promitentă-cumpărătoare.
Reclamanta precizează că încheierea celei de a doua promisiuni de vânzare-cumpărare a constituit numai o extindere a termenului la care ar fi trebuit să se încheie actul de vânzare-cumpărare, motivat de faptul că promitenta-vânzătoare urma să achiziţioneze în baza art. 44 din Legea nr. 10/2001 apartamentele dobândite de foştii chiriaşi şi să rezolve lipsurile dispozitivului sentinţei civile nr. 7170 din 26 iunie 1998 prin care i s-a recunoscut calitatea de proprietar asupra imobilului, părţile obligându-se să încheie actul la data de 1 iunie 2004.
Ulterior, părţile au hotărât să încheie contractul de vânzare-cumpărare la data de 23 decembrie 2004, dar acest lucru nu a fost posibil din cauza atitudinii culpabile a pârâtei, căreia, spune reclamanta, i se înaintase o ofertă de achiziţionare a imobilului pentru un preţ mult mai mare decât cel convenit cu reclamanta S. C. M.O. SRL şi nu mai voia să dea curs promisiunii iniţiale.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că la data de 23 decembrie 2004 a fost în imposibilitate obiectivă de a transmite prin vânzare-cumpărare proprietatea asupra terenului şi a construcţiei, actul neputând fi încheiat în formă autentică din cauza lipsei terenului, iar cererea reclamantei de a încheia actul doar pe construcţie este formală şi nu reprezintă voinţa contractuală a părţilor.
La data de 31 ianuarie 2005 reclamanta a invocat excepţia necompetenţei materiale a judecătoriei, având în vedere că valoarea imobilului în cauză depăşeşte suma de 1 miliard lei.
Prin sentinţa civilă nr. 2003 din 7 martie 2005 pronunţată Judecătoria sectorului 3 s-a admis excepţia şi s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.
La această instanţă cauza a fost înregistrată sub nr. 1895 din 11 mai 2005.
Prin sentinţa civilă nr. 1395 din 30 noiembrie 2005 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:
Între părţi s-a încheiat la data de 30 martie 2004 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care fiecare parte îşi asumă drepturi şi obligaţii. Prin acelaşi act părţile convin asupra unor clauze, respectiv la art. 4 alin. (6) potrivit căruia promitenta-vânzătoare declară că, în cazul în care actul de vânzare-cumpărare nu se va încheia în forma autentică la data de 1 iunie 2004 din orice alte cauze imputabile acesteia, este de acord să restituie promitentului-cumpărător avansul primit şi să achite acestuia suma de 70.000 dolari SUA cu titlu de daune conform art. 1298 C. civ. precum şi cheltuielile; de asemeni, la art. 9 s-a prevăzut că părţile semnatare declară că sunt de acord ca în cazul în care oricare dintre ele nu se va prezenta la notarul public la termenul stabilit sau la notificarea celeilalte părţi pentru încheierea actului în forma autentică, partea interesată poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
S-a mai reţinut că la data de 24 mai 2004 părţile au încheiat primul act adiţional la promisiunea de vânzare-cumpărare prin care s-au modificat anumite clauze din actul iniţial, respectiv clauza prevăzută la art. 1 alin. (1) potrivit căreia promitenta-vânzătoare se obligă să înstrăineze irevocabil către S.C. M.O. SRL dreptul de proprietate asupra imobilului până la data de 2 iulie 2004, iar promitenta-cumpărătoare declara că se obligă irevocabil să cumpere imobilul doar în integralitatea sa, respectiv pentru teren şi construcţie, inclusiv pentru apartamentele pe care promitenta-vânzătoare se obligă să le achiziţioneze.
Clauzele prevăzute în forma iniţială prin art. 4 alin. (6) şi art. 9 au rămas nemodificate.
La data de 15 iulie 2004 între părţi s-a încheiat un al doilea act adiţional potrivit căruia promitenta-vânzătoare se obliga, irevocabil, să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren şi construcţie până la data de 23 decembrie 2004, iar promitenta-cumpărătoare se obliga să cumpere imobilul numai în integralitatea sa, respectiv teren şi construcţie.
Potrivit art. 4 alin. (6) din acest act adiţional promitenta-vânzătoare declara că în cazul în care actul nu se va încheia pentru tot imobilul, în formă autentică până la data de 23 decembrie 2004, din orice alte cauze imputabile acesteia, se obligă să restituie promitentului-cumpărător avansul primit şi să-i achite suma de 70.000 dolari SUA, cu titlu de daune, conform art. 1298 C. civ.
Instanţa de fond a reţinut că această clauză prevăzută la art. 4 alin. (6) are valoarea unei clauze de dezicere, astfel că vânzătorul se poate desista de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, în acelaşi sens fiind şi clauza prevăzută la art. 9.
Neautentificarea contractului de vânzare-cumpărare la termenul stabilit, 1 iunie 2004, s-a datorat, a reţinut instanţa, în principal „neregulilor" referitoare la teren şi care s-au descoperit după încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, iar pe parcursul litigiului reclamanta nu a invocat niciodată că pârâta ar avea vreo culpă în acest sens.
Potrivit încheierii de certificare nr. 13784 din 23 decembrie 2004, părţile s-au prezentat la sediul biroului notarial, promitenta-vânzătoare susţinând că nu poate să perfecteze actul deoarece nu s-a lămurit situaţia juridică a terenului, fiind respinse de instanţele de judecată atât cererea pentru rectificarea dispozitivului sentinţei cât şi contestaţia.
La acea dată, promitenta-cumpărătoare a arătat că insistă să încheie actul urmând să se execute obligaţiile în natură, limitat la partea din convenţie ce se poate executa şi care poate produce efecte, iar asupra terenului atunci când promitenta-vânzătoare va avea toate actele necesare, preţul urmând să se defalce prin negociere.
Instanţa a reţinut că potrivit actelor încheiate între părţi, reclamanta a dorit să cumpere imobilul în ansamblul său, teren şi construcţie, iar în aceste acte nu s-a prevăzut vreo clauză pentru o eventuală negociere a preţului sau referitoare doar la vânzarea construcţiei, astfel că apelarea pârâtei la clauza de dezicere nu poate fi considerată ca fiind exercitată prin abuz de drept.
Reclamanta a declarat apel împotriva sentinţei pronunţate în cauză, susţinând că aceasta este nelegală şi netemeinică deoarece s-a făcut o interpretare greşită a clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între părţile în litigiu, în sensul că a atribuit clauzei arvună efecte specifice unei clauze de dezicere, clauza de arvună având valoarea juridică a unei clauze penale şi nu a unei clauze de dezicere.
Apelanta a mai susţinut că într-o convenţie trebuie prevăzută în mod expres facultatea uneia din părţi de a se răzgândi şi numai atunci se putea atribui acestei prevederi caracterul unei clauze de dezicere, ceea ce nu s-a stipulat în cauză, că instanţa de fond a reţinut în mod greşit că promitenta-vânzătoare s-a aflat în imposibilitatea obiectivă de a încheia actul autentic, iar reclamanta a dorit cumpărarea imobilului în integralitatea sa şi nu numai construcţia.
Prin Decizia civilă nr. 559 din 23 noiembrie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă.
În motivarea acestei decizii s-a reţinut, că la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, părţile au cunoscut că actul încheiat este o promisiune de vânzare-cumpărare şi nu un antecontract de vânzare-cumpărare şi au stabilit clauza penală de sancţionare a promitentei-vânzătoare în cazul în care contractul în formă autentică nu ar putea fi încheiat din motive imputabile acesteia prin plata avansului şi a sumei de 70.000 dolari SUA.
S-a mai reţinut că la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare calitatea de proprietară a promitentei-vânzătoare nu era certă şi deci, apelanta-reclamantă şi-a asumat riscul încheierii acestei promisiuni cunoscând că aceasta nu deţinea în proprietate, integral bunul ce făcea obiectul vânzării şi existând eventualitatea ca situaţia juridică a imobilului să nu poată fi clarificată.
S-a concluzionat că executarea în natură a obligaţiei nu este posibilă deoarece situaţia juridică a imobilului nu a fost clarificată, iar neautentificarea contractului de vânzare-cumpărare s-a datorat în principal neregulilor referitoare la teren şi nu s-a dovedit în mod indubitabil că vânzătoarea se află în culpă.
Reclamanta a declarat recurs împotriva deciziei menţionate, invocând drept temei legal prevederile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs, se susţin, în esenţă, următoarele:
Motivarea instanţei de apel este contradictorie şi nu răspunde criticilor aduse sentinţei prin motivele de apel, în sensul că, deşi s-a reţinut iniţial că părţile au reglementat o clauză penală, ulterior se revine şi se susţine că părţile au convenit asupra unei clauze de dezicere.
Se susţine că în mod greşit instanţa de apel a interpretat clauza de arvună ca fiind clauză de dezicere, întrucât aceasta are valoarea juridică a unei clauze penale şi nu a unei clauze de dezicere, această concluzie desprinzându-se şi din interpretarea art. 1066, art. 1073-1078 coroborate cu prevederile art. 1298 C. civ.
În acelaşi sens se mai susţine că în convenţie trebuie prevăzută în mod expres facultatea oricărei părţi de se răzgândi, sub anume sancţiuni şi numai atunci s-ar fi putut atribui unei asemenea prevederi caracterul unei clauze de dezicere, ori în speţă contractul nu stipulează expres un astfel de drept al intimatei şi cum obligaţiile se execută în principiu în natură este exclus să se acorde clauzei de arvună valoarea juridică a unei clauze de dezicere.
Printr-un alt motiv de recurs se susţine că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra apărărilor reclamantei rezultate din probele administrate în sensul evidenţierii intenţiei pârâtei de a se desesiza de obligaţia de a face înainte de termenul scadent, aceasta urmând să încheie o altă tranzacţie cu un terţ, pentru obţinerea unui preţ mai mare.
Se mai susţine că din probele administrate a rezultat că intimata pârâtă a susţinut că şi-a manifestat intenţia de a vinde mai întâi construcţia şi apoi terenul, astfel că în mod greşit s-a reţinut ca temei al respingerii acţiunii faptul că părţile au convenit încheierea tranzacţiei pentru întreg imobilul.
Intimata pârâtă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat de reclamantă.
Verificând legalitatea deciziei recurate prin prisma criticilor formulate şi având în vedere prevederile legale aplicabile Înalta Curte constată că recursul declarat în cauză este nefondat, în sensul considerentelor ce succed.
Este de principiu că interpretarea unei convenţii trebuie să se facă în sensul voinţei exprimate de părţile contractante.
Din actele încheiate succesiv între părţi şi prezentate detaliat în hotărârile pronunţate anterior în cauză, rezultă că voinţa părţilor a fost vânzarea-cumpărarea imobilului situat în Bucureşti, în integralitatea sa, respectiv terenul şi construcţia existentă pe acesta.
Pentru a nu exista nici un dubiu în acest sens, prin cele două acte adiţionale încheiate la data de 24 mai 2004 şi respectiv 15 iulie 2004 părţile au prevăzut expres acest lucru, promitenta-vânzătoare obligându-se să transmită dreptul de proprietate asupra întregului imobil, compus din teren şi construcţie, iar promitenta-cumpărătoare se obliga să cumpere imobilul numai în integralitatea sa, teren şi construcţie.
Nici în actul iniţial şi nici în actele adiţionale întocmite ulterior nu s-a prevăzut vreo clauză în legătură cu materializarea contractului de vânzare-cumpărare numai cu privire la o parte din imobil, astfel că solicitarea ulterioară a reclamantei în acest sens ar însemna o modificare a convenţiei în ce priveşte elementele esenţiale, obiect şi eventual preţul, modificare în afara voinţei exprimate de părţi, deci prin încălcarea principiului consensualităţii convenţiei de vânzare-cumpărare.
Actul încheiat între părţi cuprinde clauze precise, clare stipulate prin art. 4 alin. (6) şi, respectiv art. 9. Astfel, la art. 4 alin. (6) s-a prevăzut clauza potrivit căreia promitenta-vânzătoare declară că în cazul în care actul de vânzare-cumpărare nu se va încheia în formă autentică la data stabilită din orice alte cauze imputabile ei, este de acord să restituie avansul primit şi să achite promitentului-cumpărător suma de 70000 dolari SUA cu titlu de daune.
De asemeni, la art. 9 s-a prevăzut că părţile semnatare sunt de acord ca în cazul în care oricare dintre ele nu se va prezenta la notar la termenul stabilit sau la notificarea celeilalte părţi pentru încheierea actului în formă autentică, partea interesată poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Istoricul cauzei a demonstrat că aceste clauze nu au fost încălcate.
Promitenta-vânzătoare s-a prezentat la biroul notarului public la toate termenele fixate pentru încheierea actului, însă materializarea lui nu s-a putut finaliza din cauze care nu pot fi imputate acesteia, respectiv neclarificarea situaţiei juridice a imobilului în cauză.
În această situaţie, în cauză nu pot deveni incidente prevederile art. 1021 C. civ.; potrivit acestui text, partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea să silească pe cealaltă a executa convenţia „când este posibil", iar în speţă executarea obligaţiei asumată de promitenta-vânzătoare nu este posibilă, din motive obiective, iar nu din vina acesteia.
Faţă de cadrul procesual în cauză, fixat prin acţiunea introductivă, de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi prin care să se valideze promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului şi constatarea că o asemenea cerere nu poate fi primită pentru considerentele expuse, se poate spune că analizarea clauzei prevăzută pin art. 4 alin. (6) şi interpretarea acesteia în raport cu diferitele instituţii juridice, anume: clauză penală, clauză de dezicere, excede cadrului procesual, atât timp cât nici una din părţi nu a cerut activarea respectivei clauze.
Referitor la motivele de recurs invocate, Înalta Curte reţine că în cauză nu-şi găsesc incidenţa prevederile art. 304, pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Contrar susţinerilor recurentei, instanţa a interpretat corect actul dedus judecăţii şi nu a schimbat natura sau înţelesul acestuia, iar hotărârea a fost dată cu aplicarea corectă a legii.
Hotărârea cuprinde motivele pe care se sprijină şi nu se poate spune că acestea sunt contradictorii.
Particularitatea speţei şi o atitudine deosebit de activă a părţilor, a obligat instanţele să procedeze la o analiză şi interpretare detaliată a problemelor invocate, şi de aici aparenţa unei motivări oarecum contradictorii.
Concluzionând asupra considerentelor expuse, ca analiză şi răspuns la criticile invocate, dar în sensul şi în limita cadrului procesual al speţei, Înalta Curte constată că recursul declarat în cauză este nefondat, urmând a se dispune respingerea acestuia, în conformitate cu prevederile art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC M.O. SRL împotriva deciziei nr. 559 din 23 noiembrie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 iunie 2007.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5153/2007. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5108/2007. Civil. Limitarea exercitării... → |
|---|
