ICCJ. Decizia nr. 6638/2009. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 6638/2009
Dosar nr. 121/119/200.
Şedinţa publică din 12 iunie 2009
Deliberând asupra recursului civil de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului cauzei, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 619 din 26 mai 2008 a Tribunalului Covasna au fost respinse excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi acţiunea formulată de reclamanta R.C.K.Z. împotriva pârâtelor SC A.C. SA şi SC P.S.C.A. SRL.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Prin cererea iniţială adresată instanţei, reclamanta R.C.K.Z. a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 ianuarie 1998 intervenit între pârâţii SC A.C. SA şi SC P.S.C.A. SRL, cu privire la imobilul înscris în C.F. nr. 4042 Zăbala, nr. top 4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3, 4699/1/4, 4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 şi 4699/1/8, anularea încheierii de intabulare nr. 1027/1998 şi să se dispună restabilirea situaţiei anterioare în cartea funciară.
După un prim ciclu procesual, în care a fost invocată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive de către pârâta SC A.C. SA în rejudecare, această pârâtă nu a mai susţinut excepţia.
Pentru că nu s-a renunţat în mod expres la excepţie şi pentru că în cauză se solicită anularea unui contract în care pârâta este parte, s-a stabilit calitatea sa procesuală şi excepţia a fost respinsă.
Imobilul înscris în C.F. nr. 3748 Zăbala cu nr. top 4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3, 4699/1/4, 4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 şi 4699/1/8 a fost intabulat pe numele Statului Român, în administrarea operativă directă a fostei GAS Cătălina prin încheierea nr. 546/1964 a fostului notariat de Stat Raional Târgu Secuiesc în baza Legii nr. 187/1947 şi a Decretului nr. 93/1949, prin expropriere, potrivit deciziei nr.34/1964 a Sfatului Popular al comunei Zăbala.
Ulterior, acest imobil a fost înscris în C.F. nr. 4042 Zăbala în urma stabilirii dreptului de proprietate al pârâtei SC A.C. SA prin procedura prevăzută de HG nr. 834/1991.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 ianuarie 1998, pârâta SC A.C. SA a vândut pârâtei SC P.S.C.A. SRL întreg imobilul cuprins în C.F. nr. 4042 Zăbala, nr. top 4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3, 4699/1/4, 4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 şi 4699/1/8, în suprafaţă totală de 135591 mp, cu preţul de 2.050.000.000 lei vechi, imobilul fiind achiziţionat la licitaţie publică.
Cu toate că în rejudecare, reclamanta a arătat că proprietăţile bunicului său au fost preluate abuziv, că o astfel de preluare nu poate avea efecte juridice, instanţa a constatat că nu a fost investită cu soluţionarea unei cereri prin care să se stabilească caracterul legal ori abuziv al exproprierii şi a modului în care imobilul a intrat în proprietatea statului.
Conform art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data introducerii acţiunii, „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării".
Faţă de textul menţionat, s-a impus precizarea că obiectul dosarului nu îl constituie stabilirea caracterului abuziv sau nu al preluării imobilului de la antecesorul reclamantei, deoarece nu a fost formulat un astfel de petit.
Ca urmare, în raport de disp. art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanţa a constatat că actul de înstrăinare a imobilului a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la data înstrăinării.
Imobilul a fost vândut în cadrul procedurii insolvenţei SC A.C. SA de către judecătorul sindic, prin licitaţie publică.
Sub acest aspect s-a reţinut că reclamanta a intentat acţiune la data de 5 noiembrie 1997 împotriva SC A.C. SA prin care a solicitat să se constate nulitatea actului prin care s-a preluat de către Statul Român proprietatea bunicului său ce a făcut obiectul dosarului nr. 2131/1997 al Judecătoriei Târgu Secuiesc şi ulterior a renunţat la judecată.
In perioada anului 1997, reclamanta a trimis mai multe notificări către Fondul Proprietăţii de Stat, prin care a solicitat să nu se ia nicio hotărâre ori să se încheie vreo tranzacţie cu privire la averea antecesorului său.
Reclamanta a trimis o notificare pârâtei SC A.C. SA în baza Legii nr. 10/2001 la data de 5 iulie 2001, dată la care imobilul din cauză nu se mai afla în proprietatea societăţii, acesta fiind anterior înstrăinat, în anul 1998.
SC A.C. SA a devenit proprietara imobilului în baza legii nr. l5/1990 şi a HG nr. 834/1991.
Cu privire la societatea cumpărătoare, SC P.S.C.A. SRL, s-a constatat că, nu i se poate reţine reaua-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Faptul că în Cartea Funciară era prezentată întreaga situaţie a transferurilor de proprietate, inclusiv a transferului către Statul Român, nu poate fi considerată ca o dovadă de rea-credinţă a pârâtei cumpărătoare.
Nu i se poate solicita cumpărătorului, când nu există prevedere legală în acest sens, să aprecieze (în afara verificării titlului vânzătorului) asupra legalităţii tuturor menţiunilor anterioare din cartea funciară.
Pe de altă parte, în cauză nu s-a făcut nicio dovadă că această societate ar fi fost notificată de reclamantă ori că ar fi avut cunoştinţă despre demersurile acesteia.
Prin apelul declarat de reclamanta R.C.K.Z., s-a solicitat admiterea acestuia şi modificarea sentinţei apelate, în sensul admiterii acţiunii.
În dezvoltarea motivelor de apel, s-a arătat că imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare a fost preluat de stat în mod abuziv şi ulterior cedat spre administrare vânzătoarei SC A.C. SA.
Preluarea proprietăţilor antecesorilor reclamantei a avut loc în condiţiile în care familiei i s-a stabilit domiciliu obligatoriu, fiind expulzaţi din localitatea Zăbala.
S-a mai susţinut că, statul nu a dobândit în mod valabil dreptul de proprietate asupra imobilului şi instanţa trebuia să reţină că nu a fost niciodată proprietarul legal al imobilului şi prin urmare nu putea să transfere dreptul de proprietate pârâtei SC A.C. SA.
Dacă instanţa de fond a ajuns la concluzia că se impunea verificarea existenţei sau nu a bunei-credinţe a cumpărătorului, acest aspect trebuia verificat în baza unui amplu material probator.
Apelanta a mai susţinut că reprezentantul societăţii cumpărătoare a cunoscut situaţia imobilului, în sensul că a fost preluat de stat în mod abuziv şi că societatea vânzătoare era proprietar formal, în realitate fiind calificaţi ,, uzurpatori ai dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză".
Prin Decizia nr. 128 din 22 octombrie 2008, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a respins apelul reclamantei R.C.K.Z. împotriva sentinţei civile nr. 619 din 29 mai 2008 a Tribunalului Covasna.
Instanţa de apel a reţinut în esenţă că, în situaţia în care obiectul cererii iniţiale formulată de reclamantă a fost constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 octombrie 1998, intervenit între cele două pârâte, anularea încheierii de intabulare şi restabilirea situaţie anterioare de carte funciară, critica din apel cu referire la stabilirea caracterului abuziv al preluării imobilelor de către stat, fără titlu, excede obiectului dedus judecăţii, fiind neîntemeiată în raport cu dispoziţiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ.
Efectul devolutiv al apelului vizează numai ceea ce s-a judecat în prima instanţă.
Sub aspectul relevat, în mod eronat se susţine că, instanţa de fond s-a limitat în a constata că imobilul în cauză a fost preluat fără titlu, când de fapt, în considerentele sentinţei atacate se precizează că instanţa nu a fost investită cu soluţionarea unei cereri prin care să se constate caracterul legal sau abuziv al exproprierii şi a modului în care imobilul a trecut în proprietatea statului, nefiind formulată o astfel de cerere.
Nefondată s-a reţinut şi critica cu privire la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 ianuarie 1998.
Faţă de modul de dobândire a proprietăţii de către intimata SC P.S.C.A. SRL, nu se poate reţine reaua-credintă a acesteia.
Contractul a fost încheiat după organizarea unor licitaţii de vânzare de către un proprietar al cărui titlu nu a fost desfiinţat.
Proprietarul anterior înscris în cartea funciară a fost SC A.C. SA, care la rândul său a dobândit imobilul în baza Legii nr. 15/1990 şi a HG nr. 834/1991.
Nulitatea absolută a contractului este acoperită prin voinţa expresă a legiuitorului, care a statuat prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, că dreptul dobânditorului de bună-credinţă al unui imobil preluat fără titlu valabil rămâne de drept dobândit.
Ca urmare, în sensul legii, este suficient ca una din părţile participante la vânzare să fi fost de bună-credinţă, pentru ca dobânditorul să se bucure de protecţia legii.
In aprecierea bunei-credinţe a celui din urmă dobânditor, s-a avut în vedere că acesta a luat cunoştinţă de faptul că, SC A.C. SA era înscrisă în C.F., iar, anterior, titular al dreptului de proprietate, după expropriere a fost înscris Statul Român.
Or, intimata nu avea calitatea de a analiza valabilitatea titlului statului sau dacă măsura de preluare prin expropriere a fost abuzivă, ci numai obligaţia de a depune diligente să cunoască dacă statul sau persoana juridică de la care a dobândit imobilul avea titlu.
Sub acest aspect, incidenţa aparenţei de drept exprimată în legitimitatea exercitării de către stat a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, precum şi a modului în care intimata a dobândit proprietatea a fost verificată de către prima instanţă sub aspectul întrunirii mai multor elemente de fapt şi de drept.
În lipsa unor menţiuni în cartea funciară cu privire la pretenţiile intimatei-reclamante s-a reţinut că se acordă eficienţă principiului aparenţei de drept aplicabil în orice tranzacţie oneroasă, când se dobândeşte un bun determinat de la un proprietar aparent şi public, recunoscut prin actele de evidenţă de publicitate imobiliară, societatea intimată fiind de bună-credinţă şi împărtăşind o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului.
S-au reţinut ca irelevante din punct de vedere juridic şi notificările adresate de reclamantă FPS-ului, având în vedere că acesta a avut numai calitatea de acţionar, calitate ce nu se confundă cu cea de proprietar.
Au fost apreciate ca elemente determinante în aprecierea bunei-credinţe a cumpărătorului lipsa de diligentă şi consecvenţa apelantei-reclamante pentru recuperarea imobilului, precum şi faptul că nu a notat nici un proces sau o interdicţie de înstrăinare în cartea funciară.
Împotriva deciziei nr. 128 din 22 octombrie 2008 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, în termen legal a declarat recurs reclamanta R.C.K.Z., care, invocând motivul prevăzut art. 304 pct. 9 C. proc. civ. susţine că hotărârea este nelegală.
Se arată că instanţa nu a făcut o analiză aprofundată a obiectului cauzei, scăpând din vedere un element esenţial pentru soluţionarea acţiunii, respectiv modalitatea prin care statul a ajuns în posesia imobilului, pe care 1-a vândut în procesul de privatizare.
Greşit s-a reţinut că instanţa nu a fost investită cu cerere pentru a analiza legalitatea sau ilegalitatea titlului de preluare, deşi, potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998, atunci când prin mijloace abuzive, statul a dobândit dreptul de proprietate, acesta nu este considerat ca un adevărat proprietar şi drept urmare nici nu are dreptul să înstrăineze un asemenea bun, iar în raport de practica judiciară trebuia reţinut că, în caz de înstrăinare a unui astfel de bun de către stat nu se cercetează buna-credinţă sau reaua-credinţă a dobânditorului, actul înstrăinării fiind nul de drept.
Mai arată recurenta că nu a formulat capăt de acţiune pentru constatarea ilegalităţii titlului de preluare a imobilului de către stat, deoarece la acea dată urmărea restituirea proprietăţii în baza procedurii speciale prevăzută de Legea nr. 10/2001.
Recursul declarat în cauză este nefondat, pentru considerentele ce succed:
Instanţa de recurs reţine că obiectul cererii iniţiale formulată de reclamantă priveşte constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare intervenit în pârâtele din cauză, anularea încheierii de intabulare în cartea funciară şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.
Este evident faptul că recurenta-reclamantă nu a solicitat prin acţiune ca instanţa să se pronunţe cu privire la caracterul abuziv al preluării imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare şi că imobilul ar fi fost preluat fără titlu de către stat.
Instanţa de fond, prin soluţia pronunţată şi menţinută de către instanţa de apel, respectând principiul disponibilităţii părţilor şi obiectul cu care a fost investită, a analizat cauza numai în limitele investirii, iar instanţa de apel s-a pronunţat numai în legătură cu ce s-a judecat la fond.
Ceea ce critică recurenta prin calea de atac exercitată referitor la neanalizarea legalităţii titlului de preluarea a imobilului sau al ilegalităţii acestuia excede obiectului dedus judecăţii.
Chiar din considerentele sentinţei recurate rezultă că instanţa s-a limitat să constate că imobilul a fost preluat fără titlu, rezultând că nu a fost investită cu soluţionarea unei cereri prin care să se constate caracterul legal sau abuziv al exproprierii şi modul în care imobilul a trecut în proprietatea statului.
Şi critica referitoare la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare este nefondată, acesta fiind încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată, cumpărătorul fiind de bună-credinţă.
De fapt, recurenta-reclamantă nu a invocat încălcarea vreunui text de lege, în vigoare la data înstrăinării imobilului de către SC A.C. SA, care era societate cu capital integral de stat la momentul respectiv.
Imobilul în litigiu a fost înscris în C.F. pe numele societăţii vânzătoare, posedat în mod public de aceasta, iar vânzarea s-a realizat prin licitaţie publică.
Potrivit extrasului de C.F., se constată lipsa oricărei menţiuni din care să rezulte că ar exista vreo pretenţie cu privire la imobil din partea unei terţe persoane, cumpărătorul nefiind sesizat de vreo persoană care ar fi invocat vreo pretenţie privitoare la imobil.
Cumpărătorul a aflat despre pretenţiile reclamantei cu privire la imobilul în litigiu numai în momentul primirii copiei de pe acţiunea de chemare în judecată, fără a avea cunoştinţă anterior acestui moment de existenţa reclamantei şi de legătura acesteia cu imobilul.
Se constată că reprezentantul SC P.S.C.A. SRL a manifestat un comportament normal, prezentându-se la cumpărarea imobilului care era evidenţiat în C.F. pe numele vânzătorului, oferta de vânzare şi vânzarea efectivă s-au realizat cu publicitate maximă, cu respectarea procedurii de vânzare prin licitaţie publică, procedură care a asigurat atât publicitatea necesară, cât şi timpul necesar ca orice persoană interesată să cumpere, să aibă posibilitatea să intervină ori să blocheze cumpărarea.
Fiind vorba despre înstrăinarea unui imobil intabulat în cartea funciară, orice persoană interesată putea nota orice drept sau orice intenţie, operaţiuni pe care reclamanta nu le-a făcut.
Neexistând nicio menţiune în C.F., nici o atenţionare personală sau publică, verbală sau scrisă în privinţa pretenţiilor recurentei, cumpărătorul a fost de bună-credinţă şi în eroarea în care ar fi orice persoană de bună-credinţă în aceeaşi situaţie, cu privire la proprietarul bunului şi la viitoarele pretenţii ale recurentei.
Potrivit art. 34 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, „dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere în folosul său nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă conţinutul cărţii funciare".
Într-o asemenea situaţie, corect s-a dat eficienţă principiului aparenţei în drept, principiu aplicabil la orice tranzacţie oneroasă când se dobândeşte un bun individual determinat, de la un proprietar aparent şi public, recunoscut prin actele de evidenţă a publicităţii imobiliare, instanţa reţinând buna-credinţă a cumpărătorului, iar acesta împărtăşind o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului.
Trebuie menţionat susţinerea nejustificată a recurentei potrivit căreia unitatea cumpărătoare a privatizat unitatea vânzătoare.
Este evident faptul că a fost cumpărat numai un bun individual determinat, privatizarea şi vânzarea fiind două acte juridice cu consecinţe şi regim juridic diferit.
Contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat după organizarea unei licitaţii de vânzare, de către un proprietar al cărui titlu nu a fost desfiinţat.
SC A.C. SA, înscrisă anterior în cartea funciară ca proprietar, a dobândit imobilul în baza Legii nr. 15/1990 şi HG nr. 834/1991.
Dreptul dobânditorului de bună-credinţă al unui imobil preluat fără titlu valabil rămâne de drept dobândit, deoarece, aşa cum s-a prevăzut prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, nulitatea absolută a contractului este acoperită prin voinţa expresă a legiuitorului.
Astfel, cum a precizat la termenul de astăzi, 12 iunie 2009 reprezentantul recurentei, acţiunea sa nu se întemeiază pe Legea nr. 10/2001.
Faţă de cele arătate, în aprecierea bunei-credinţe a ultimului dobânditor, se reţine că acesta a luat cunoştinţa de faptul că SC A.C. SA (vânzătoarea din cauză) era înscrisă în C.F. şi anterior, titular al dreptului de proprietate după expropriere a fost statul.
Intimata SC P.S.C.A. SRL nu avea obligaţia să verifice valabilitatea titlului statului sau dacă măsura de preluare prin expropriere a fost abuzivă, ci numai obligaţia de a depune diligente să cunoască dacă statul sau persoana de la care a dobândit imobilul avea titlu.
Faţă de toate aceste considerente, se reţine ca nefondată critica formulată în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi în conformitate cu art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează ca recursul să fie respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursului declarat de reclamanta R.C.K.Z. împotriva deciziei nr. 128 din 22 octombrie 2008, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 12 iunie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6645/2009. Civil | ICCJ. Decizia nr. 6637/2009. Civil → |
|---|
