ICCJ. Decizia nr. 878/2009. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 878/2009
Dosar nr. 32509/3/2005
Şedinţa publică din 2 februarie 2009
Asupra recursului civil de faţă;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la 29 septembrie 2005 pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta K.H.V. şi ulterior precizată în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primar General, SC H.N. SA, E.N., E.A., I.M., D.M., N.I. şi N.Ş. solicitând ca prin hotărâre judecătorească pârâţii să fie obligaţi ca în urma comparării de titluri să-i restituie următoarele bunuri astfel:
- de la Municipiul Bucureşti, terenul liber în suprafaţă de 691,45 mp;
- de la I.M., construcţiile şi terenul ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare, din care teren în suprafaţă de 28,45 mp;
- de la moştenitorii pârâtei I.C., construcţiile şi terenul ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare, din care teren în suprafaţă de 15,85 mp;
- de la E.N. și E.A. construcţie şi teren ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare, din care teren în suprafaţă de 29,98 mp;
- de la N.I. şi N.Ş., construcţia şi terenul ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de autorii acestora N.I. şi N.Ș., din care teren în suprafaţă de 79,17 mp.
În motivarea acţiunii s-a arătat de către reclamantă că este singura moştenitoare a defunctei sale bunici M.J.K., proprietara terenului în suprafaţă de 845 mp şi două corpuri de clădire edificate pe acesta, situate în Bucureşti, bunuri dobândite de autoarea sa prin cumpărare în anul 1918.
Imobilul a fost preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr. 199/1949, când bunica sa a fost alungată din imobil în mod abuziv, fără a primi despăgubiri, acesta fiind luat fără nici un titlu.
Ulterior, imobilul a fost înstrăinat în parte de către Statul Român unor terţe persoane, care au cumpărat de la un neproprietar, situaţie în care lipsa titlului vânzătorului duce la lipsa titlului valabil al cumpărătorului.
Pârâţii, persoane fizice au invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi în subsidiar respingerea acţiunii ca neîntemeiată.
Prin încheierea din 12 octombrie 2006, tribunalul a admis excepţia inadmisibilităţii acţiunii în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi a respins acţiunea împotriva acestuia ca inadmisibilă.
A fost respinsă excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocate de pârâţii, persoane fizice.
La termenul din 8 februarie 2007, pârâţii au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, pe care instanţa a reţinut-o ca neîntemeiată.
În acest sens, tribunalul a avut în vedere că, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat de Tribunalul Ilfov, secţia notariat, autorul reclamantei a dobândit dreptul de proprietate cu privire la imobilul în litigiu.
Ulterior, imobilul a fost preluat în proprietatea statului prin Decretul nr. 199/1949 de la bunica reclamantei, facându-se dovada că reclamanta este unica moştenitoare a acesteia, motiv pentru care tribunalul a respins excepţia privind lipsa calităţii procesuale active.
Prin sentinţa civilă nr. 275 din 15 februarie 2007, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis excepţia inadmisibilităţii acţiunii în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primar şi a respins acţiunea împotriva acestuia ca inadmisibilă.
A fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi, pe cale de consecinţă, s-a respins acţiunea precizată în contradictoriu cu pârâţii din cauză.
Pentru a pronunţa această hotărâre, în ceea ce priveşte fondul cauzei tribunalul a reţinut următoarele:
În temeiul Legii nr. 112/1995 au fost perfectate contractul de vânzare-cumpărare din 5 octombrie 1998, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti prin SC H.N. SA şi I.M., contractul de vânzare-cumpărare din 12 octombrie 1998, încheiat între acelaşi vânzător şi I.C., contractul de vânzare-cumpărare din 6 octombrie 1998 între acelaşi vânzător şi pârâţii E.N. şi E.A. şi contractul de vânzare-cumpărare din 12 octombrie 1998, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti prin SC H.N. SA şi N.I. şi N.Ș.
Întrucât atât reclamanta, cât şi pârâţii invocă dreptul de proprietate asupra imobilului, pretinzând că îl deţin în baza unui titlu valabil, pârâţii având şi posesia bunului, instanţa a stabilit că trebuie procedat la compararea titlurilor pentru a stabili care este preferabil în ceea ce priveşte dreptul de proprietate.
Invocând art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (în prezent art. 45), a învederat că actele juridice de înstrăinare, chiar când au ca obiect imobile preluate de stat, fără titlu, sunt valabile dacă au fost încheiate cu bună-credintă.
În speţă, s-a reţinut că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, pârâţii au fost de bună-credinţă, în sensul că au avut credinţa că au contractat de la adevăratul proprietar, respectiv Statul Român.
Astfel, s-a arătat că dispoziţiile art. 45 din Legea nr. 10/2001 reprezintă un caz particular de aplicare a teoriei validităţii aparenţei în drept, care presupune întrunirea cumulativă a mai multor condiţii, respectiv actul să fi fost un contract oneros şi cu titlu particular, contractantul să fie de bună-credinţă şi să existe o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea de vânzător a transmiţătorului.
Astfel, s-a stabilit că actul încheiat între pârâţi şi Statul Român este un act cu titlu particular şi oneros, iar pârâţii au fost de bună-credinţă, în favoarea lor operând prezumţia bunei-credinţe.
De asemenea, s-a reţinut că eroarea comună şi invincibilă presupune ca titularul aparent al dreptului real (Statul Român) să creeze tuturor convingerea legitimă că este titularul dreptului şi că situaţia respectivă este reală, aşa încât, orice persoană cu o prezenţă şi diligentă normală ar fi perfectat contractul fără să aibă îndoieli cu privire la eventuala valabilitate a lui.
Prin hotărârea pronunţată, tribunalul a constatat că reclamanta a promovat în contradictoriu cu toţi pârâţii persoane fizice mai multe acţiuni, prin care să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în baza Legii nr. 112/1995, care au fost respinse (sentinţa civilă nr. 1378/2003 a Judecătoriei sect. 1 Bucureşti, Decizia civilă nr. 415/2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, Decizia civilă nr. 2777/2003 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi Decizia civilă nr. 1425/2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă).
S-a reţinut în respectivele hotărâri judecătoreşti, devenite irevocabile, cu putere de lucru judecat că pârâţii au fost de bună-credinţă la dobândirea apartamentelor ce formează obiectul litigiului de faţă şi nu există motive care să ducă la constatarea nulităţii absolute a lor.
S-a concluzionat că pârâţii au fost de bună-credinţă la dobândirea imobilelor în momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 şi s-a apreciat că titlurile pârâţilor sunt pe deplin valabile şi legale, preferabile faţă de titlul reclamantei în conformitate cu dispozițiile art. 45 (fost art. 46) din Legea nr. 10/2001.
Distinct de cele arătate, tribunalul a constatat că, potrivit art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001, măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent în situaţia în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispoziţiilor legale.
În speţă, reclamanta a formulat notificarea, prin care a solicitat în baza Legii nr. 10/2001 restituirea în natură a imobilului din litigiu, notificare ce nu a fost soluţionată prin emiterea unei dispoziţii motivate până în prezent, întrucât nu s-au depus toate documentele cerute de lege, aşa cum s-a evidenţiat prin adresa din 27 martie 2006, emisă de Primăria municipiului Bucureşti.
În raport de această situaţie de fapt, tribunalul a apreciat că acţiunea este nefondată, întrucât, indiferent de considerentele menţionate de reclamantă prin acţiune, aceasta nu are decât posibilitatea acordării de despăgubiri în baza Legii nr. 10/2001 şi nu beneficiază de restituirea în natură a imobilelor, atâta timp cât imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispoziţiilor legale.
Prin această normă, deşi este recunoscută existenţa dreptului de proprietate, i se închide persoanei îndreptăţite dreptul la beneficiul măsurilor reparatorii pe calea obţinerii unei reparaţii în natură, imposibil de aplicat din punct de vedere juridic, din moment ce dreptul său a fost înstrăinat anterior unui terţ.
Prin această dispoziţie legală, având în vedere necesitatea asigurării stabilității circuitului civil, s-a stabilit obligativitatea menţinerii situaţiei juridice create în mod valabil, prin aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi s-a instituit indirect un criteriu de preferinţă în favoarea persoanelor care au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, criteriu aplicabil în soluţionarea acţiunii în revendicare.
Altfel spus, voinţa legiuitorului de a menţine situaţia juridică ce a fost creată în mod valabil prin aplicarea Legii nr. 112/1995 şi de a repara exclusiv prin echivalent prejudiciul cauzat prin preluarea abuzivă a imobilului, s-a reţinut a fi un criteriu de preferinţă în beneficiul pârâţilor, dobânditori ai imobilului, cu respectarea dispoziţiilor art. 9 din legea precizată, superior vechimii şi transmisiunii legale a titlului de proprietate de care s-a prevalat reclamanta.
Astfel, dispoziţiile art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001 reprezintă un impediment la restituirea în natură a imobilului şi un motiv pentru respingerea acţiunii deduse judecăţii, fără ca invocarea Legii nr. 10/2001 să atragă inadmisibilitatea acţiunii.
În consecinţă, faţă de cele arătate s-a pronunţat soluţia deja arătată.
Prin apelul promovat de reclamantă, s-a susţinut în esenţă nelegalitatea şi netemeinicia hotărârii instanţei de fond, deoarece greşit s-a apreciat că persoanele fizice din cauză deţin un titlu de proprietate şi au posesia bunului, iar la data cumpărării imobilului au avut credinţa că dobândesc de la adevăratul proprietar (Statul Român), împrejurări faţă de care titlul lor de proprietate ar fi preferabil faţă de cel al reclamantei.
S-a mai susţinut că a fost deturnat obiectul acţiunii în revendicare imobiliară, fiind analizată cu preponderenţă buna-credinţă a intimaţilor-pârâţi, punându-se accent pe aparenţa de drept, deoarece neexistând un titlu de proprietate legal constituit al statului, transferul de proprietate nu putea avea efect juridic, întrucât statul a vândut bunul altuia.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, prin Decizia nr. 761/ A din 29 noiembrie 2007 a respins ca nefondat apelul reclamantei.
Instanţa de apel a reţinut că temeiul juridic al acţiunii în revendicare şi completată cu dispoziţiile Legii nr. 10/2001 este art. 45, fost art. 46 alin. (2) din legea menţionată, care reglementează actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobilele preluate de stat fără titlu şi care sunt valabile dacă au fost încheiate cu bună-credinţă.
În acest sens, menţionează că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, ce constituie titlu de proprietate al intimaţilor-pârâţi, persoane fizice, aceştia în calitate de cumpărători au fost de bună-credinţă la încheierea actului, astfel cum reiese şi din hotărârile pronunţate în litigiile anterioare dintre părţi, rămase definitive prin care apelanta-reclamantă a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.
Prin respectivele hotărâri s-a reţinut cu putere de lucru judecat buna-credinţă a cumpărătorilor la dobândirea apartamentelor şi că nu există motive de nulitate absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, ceea ce a condus la menţinerea ca legală şi temeinică a hotărârii instanţei de fond.
Împotriva deciziei civile nr. 761/ A din 29 noiembrie 2007, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, reclamanta K.H.V. în termen legal a declarat recurs, care, invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., susţine nelegalitatea acesteia pentru următoarele motive:
- în primul rând, recurenta susţine că instanţa de apel s-a aflat într-o eroare totală asupra obiectului acţiunii la momentul pronunţării hotărârii;
- în al doilea rând, se susţine că instanţa de fond nu a procedat la compararea titlurilor părţilor, în condiţiile în care obiectul acţiunii este revendicarea unui imobil preluat abuziv, fără titlu, ceea ce denotă păstrarea dreptului de proprietate al reclamantei.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, reţine următoarele:
Referitor la motivul prin care se arată că instanţa de apel s-a aflat într-o eroare totală asupra obiectului acţiunii, se constată că în cauză legal s-a reţinut incidenţa Legii nr. 10/2001, ca lege specială, fiind de aplicabilitate imediată şi derogatorie faţă de dispoziţiile art. 480 C. civ.
În acest sens, potrivit art. 45 alin. (1) (fost art. 46 alin. (2)) din Legea nr. 10/2001, s-a reţinut că „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării".
Prin hotărârile judecătoreşti anexate la dosar, definitive şi irevocabile, s-a reţinut cu putere de lucru judecat în litigii anterioare purtate între părţile din proces, buna-credinţă a intimaţilor-pârâţi persoane fizice la data dobândirii apartamentelor în litigiu.
În acelaşi sens, a statuat şi instanţa supremă în mod obligatoriu, că, în situaţia în care este pe rol o acţiune întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ., ce priveşte un imobil preluat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, au prioritate dispoziţiile prevăzute de legea specială, conform principiului specialia generalibus derogant, chiar dacă nu este prevăzut în mod expres în legea specială.
Sub acest aspect, critica este nefondată şi urmează să fie respinsă.
Cu privire la motivul ce se referă la faptul că titlul de proprietate al reclamantei este mai bine caracterizat decât titlul intimaţilor-pârâţi, se reţine că este nefondat pentru următoarele aspecte:
În primul rând, aşa cum s-a reţinut în apel, reclamanta nu a dovedit că titlul său de proprietate este mai bine caracterizat decât cel aparţinând pârâţilor.
Contractele de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, care reprezintă titlurile lor de proprietate au dovedit că aceştia sunt proprietari originari, dreptul lor de proprietate rezultând din lege.
Modurile originare de dobândire a proprietăţii se individualizează prin aceea că cel ce dobândeşte bunul este primul proprietar, fără să opereze transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoană la alta.
Prin urmare, titlurile de proprietate ale pârâţilor, foşti chiriaşi, nu provin din cele ale statului, ci sunt un drept originar ce derivă dintr-o lege.
Un al doilea aspect reţinut a fost cel privind teoria proprietarului aparent.
Continuitatea dreptului de proprietate privată, ca formă a caracterului juridic privitor la perpetuarea acestuia este influenţată de efectele produse de pactul juridic al „proprietăţii aparente".
Pe de o parte, dreptul de proprietate este dobândit de persoana care a contractat cu proprietarul aparent, deşi acesta din urmă nu avea în patrimoniul său dreptul respectiv.
Pe de altă parte, în mod simetric se stinge dreptul de proprietate în patrimoniul proprietarului iniţial. Efectele extinctive şi achizitive de drept se produc la momentul încheierii actului translativ de proprietate cu titlu oneros.
Astfel, ori de câte ori sunt întrunite elementele proprietăţii aparente ca fapt juridic în sens restrâns, dobânditorul din actul juridic translativ încheiat cu proprietarul aparent este preferat în raporturile cu adevăratul proprietar.
Regula „error communis facit jus" creează un nou drept de proprietate opozabil tuturor, inclusiv adevăratului proprietar, fiind un mod originar de dobândire a proprietăţii.
În realitate, dreptul de proprietate se dobândeşte de către achizitorul cu titlul oneros, în temeiul unui fapt juridic, cu o structură complexă, care constituie proprietatea aparentă, căreia legea îi conferă atât efect extinctiv, cât şi efect achizitiv de drept de proprietate.
Hotărârea recurată nu este pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 480 C. civ.
Prin acest articol este garantat dreptul de proprietate al oricărei persoane dobândit în condiţiile legii şi care are un „bun", în sensul art. 1 al Protocolului nr. 1 al C.E.D.O., iar intimaţii-pârâţi în cauză au un drept de proprietate asupra imobilului care face obiectul litigiului, dobândit în baza unor contracte de vânzare-cumpărare a căror valabilitate nu mai poate face obiect de analiză în prezenta cauză.
Buna-credinţă a intimaţilor-pârâţi şi faptul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 au fost stabilite prin hotărâri judecătoreşti anterioare devenite irevocabile.
Acţiunea în revendicare a imobilelor înstrăinate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 este o acţiune specială, în care nu se poate da reclamantei câştig de cauză prin comparare de titluri.
Dacă dobânditorul imobilului, în baza contractului de vânzare-cumpărare ar fi deposedat de bun pentru a fi restituit persoanei care a fost privată de el prin intermediul statului, s-ar produce noi prejudicii disproporţionate în sarcina subdobânditorului, deşi în jurisprudenţa C.E.D.O. s-a statuat că persoanele care şi-au dobândit bunurile cu bună-credinţă nu trebuie să fie aduse în situaţia de a suporta ponderea responsabilităţii statului care, în trecut, a preluat abuziv aceste bunuri.
Într-o asemenea acţiune, pârâtul subdobânditor al dreptului de proprietate asupra bunului, poate invoca excepţii fondate pe buna-credinţă la data dobândirii imobilului, iar titlul reclamantului care susţine că a dobândit bunul de la adevăratul proprietar nu este mai puternic decât titlul terţului subdobânditor, care se consolidează, fie prin efectul legii (dacă nu s-a formulat acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare), fie prin hotărâre judecătorească de respingere a acţiunii de constatare a nulităţii contractului, aşa cum este cazul în speţă.
În prezenta cauză, prin recunoaşterea judiciară a valabilităţii contractelor de vânzare-cumpărare, intimaţii-pârâţi persoane fizice au un „bun în sensul art. 1 al Protocolului nr. 1 adiţional la C.E.D.O., situaţie în care obligarea acestora să lase bunul în proprietatea reclamantei ar constitui o ingerinţă în dreptul de proprietate garantat prin art. 1 al Protocolului invocat, conform căruia o privare de proprietate se poate justifica numai dacă se poate demonstra că a intervenit din cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege.
Ori, în cauză, nu s-a invocat vreun motiv care să justifice privarea de proprietate a intimaţilor-pârâţi „pentru cauză de utilitate publică", faptul că recurenta-reclamantă a formulat acţiune în revendicare după ce a declanşat acţiunea prevăzută de Legea nr. 10/2001 în timp ce pricina intemeiată pe prevederile legii speciale se afla pe rolul instanţei, invocând dreptul său dobândit de la adevăratul proprietar, nu constituie un motiv care să justifice privarea de proprietate a subdobânditorilor.
În acord cu legislaţia europeană şi jurisprudenţa C.E.D.O., înalta Curte, prin Decizia din 9 iunie 2008 dată în condiţiile art. 329 C. proc. civ., a stabilit că, în caz de neconcordanţă între Legea nr. 10/2001 şi C.E.D.O., are prioritate Convenţia, prioritate care poate fi dată în cadrul acţiunii în revendicare întemeiată pe dreptul comun, însă aplicarea altor dispoziţii decât cele ale legii speciale, trebuie să se facă fără a se aduce atingere drepturilor apărate de Convenţie, aparţinând altor persoane ori securităţii raporturilor juridice.
În speţă, faţă de faptul că şi dreptul de proprietate al intimaţilor-pârâţi recunoscut printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă este garantat de Convenţie, corect s-a reţinut prin Decizia atacată, că în cazul admiterii acţiunii formulate de reclamantă, pârâţii ar fi privaţi de un „bun", în sensul jurisprudenţei C.E.D.O. şi s-ar aduce atingere securităţii raporturilor juridice.
Prin lipsirea de bun a intimaţilor-pârâţi, al căror drept este recunoscut printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, s-ar ajunge la insecuritate juridică, deoarece nici o persoană care a achiziţionat în condiţiile legii imobilele preluate de stat nu mai are siguranţa dreptului său, chiar dacă l-a dobândit cu bună-credinţă, în baza legislaţiei civile.
Prin urmare, având în vedere atât practica cât şi doctrina, se reţine că în toate cazurile, în situaţia conflictului de interese legitime dintre adevăratul proprietar şi subdobânditorul de bună-credinţă al bunului, trebuie să se dea preferinţă celui din urmă.
Numai prin recunoaşterea prevalentei interesului subdobânditorului de bună-credinţă se asigură securitatea circuitului civil şi stabilitatea raporturilor juridice.
Pentru considerentele expuse, recursul declarat de reclamantă va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta K.H.V., împotriva deciziei nr. 261 din 29 noiembrie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 2 februarie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 8965/2009. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 8566/2009. Civil → |
|---|
