ICCJ. Decizia nr. 9989/2009. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 9989/200.
Dosar nr. 32695/2/2005
Şedinţa publică din 8 decembrie 2009
Deliberând asupra recursului civil de faţă.
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 1408 din 2 martie 2003 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, reclamanţii T.R., T.S., T.C., T.P. şi T.N. au chemat în judecată pe pârâtul Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi a solicitat instanţei să îl oblige să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul din Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 720 mp şi construcţie formată din parter, etaj 1, mansardă şi demisol.
La data de 10 ianuarie 2001, reclamanţii şi-au completat acţiunea, în sensul că au solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârâtă a Primăriei Municipiului Bucureşti prin Primarul General.
Prin sentinţa civilă nr. 162 din 7 martie 2001 a fost respinsă excepţia de netimbrare şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor G.R. şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti ca nefondate, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale active şi în consecinţă a fost respinsă acţiunea ca fiind formulată de persoane fără calitate procesuală activă.
Prin Decizia nr. 528A din 27 noiembrie 2001, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţi împotriva hotărârii instanţei de fond.
Prin Decizia nr. 5433 din 16 decembrie 2003, Curtea Supremă de Justiţie a admis recursul, a casat Decizia pronunţată în apel, cât şi sentinţa instanţei de fond şi a trimis cauza spre rejudecare primei instanţe (tribunalul).
Instanţa de recurs a reţinut că soluţia pronunţată în apel este greşită, pentru că reclamanţii au depus la 7 martie 2003 o întâmpinare în legătură cu excepţiile invocate de pârât şi un set de acte, cererea fiind vizată de judecător cu menţiunea ,,depuse după rămânerea în pronunţare pe excepţie". Cu toate acestea în urma examinării practicalei hotărârii apelate s-a constatat că actele au fost depuse la a doua strigare a cauzei, de către apărătorul reclamanţilor, care a pus şi concluzii, solicitând respingerea excepţiilor netimbrării şi a lipsei calităţii procesuale active.
În această situaţie, eronat s-a înlăturat certificatul de moştenitor, care este un înscris esenţial pentru rezolvarea corectă a excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor.
A mai reţinut Curtea că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 125 alin. (2) C. proc. civ. în temeiul căruia instanţa poate încuviinţa refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, precum şi administrarea probelor noi, propuse în condiţiile art. 292 C. proc. civ., dacă apreciază că sunt necesare pentru soluţionarea cauzei.
În cuprinsul deciziei recurate au fost reţinute declaraţiile autentificate, prin care s-a făcut dovada că T.A., sau T.A.M.P. reprezintă aceeaşi persoană.
În aceeaşi fază procesuală a fost depus certificatul de moştenitor nr. 74/2001 care atestă că, la decesul lui A.T., au rămas ca moştenitori T.A.M.P., decedată în anul 1993 în calitate de soţie, descendenţii T.R., T.N.S., T.P. şi T.S., fiind străin de succesiune prin renunţare T.K.
Astfel, s-a reţinut de către instanţă că reclamanţii, cu excepţia lui T.K. care a renunţat la moştenirea părinţilor săi, au calitate procesuală activă pentru a solicita drepturile cuvenite de la părinţii lor.
Ca urmare a casării hotărârii, dosarul a fost înregistrat la Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă.
La data de 14 martie 2005, acţiunea a fost precizată, în sensul că s-a solicitat obligarea municipiului Bucureşti să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie spaţiile nevândute şi închiriate pentru care nu există dispoziţie de restituire, şi anume:
1. parterul imobilului compus din 5 camere, hol şi dependinţe, deţinut în baza contractului de închiriere nr. 28622/1999 de către T.R.; E.A. ocupă două camere, o bucătărie, o cameră de serviciu în exclusivitate şi în comun cu T.R. un hol, un vestibul, un culoar, un WC şi palier parter.
2. Demisolul imobilului compus din 3 camere, 5 pivniţe, două oficii şi un WC, deţinut cu contracte de închiriere de către B.M. şi T.R. In privinţa pârâţilor I.J.M., B.M.C., C.D. şi C.D.D.A. se solicită obligarea lor să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie spaţiile cumpărare astfel:
Etaj 1 compus din 5 camere, hol şi 6 dependinţe deţinute în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 5793/32726 din 19 ianuarie 1999 de către I.J.M., care deţine în baza contractului nr. 6094/31725 din 19 octombrie 2000 şi garajul situat la demisolul imobilului. Tot la etajul 1, pârâta B.M.C. deţine spaţii în baza a două contracte de vânzare-cumpărare, respectiv nr. 5778/2759 din 12 ianuarie 1999 şi contractul nr. 5787/30898 din 14 ianuarie 1999, care a fost încheiat cu numita G.R., B.M.C. fiind moştenitoarea celei din urmă conform certificatului de legatar nr. 14 din 8 februarie 2000.
Mansarda compusă din două camere, vestibul, hol, baie, WC în suprafaţă de 44,68 mp, deţinută de pârâţii C.D. şi C.D.A. cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 421 din 19 ianuarie 1997, aceştia deţinând cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 802 din 19 decembrie 1999 şi garajul situat la demisol cu o suprafaţă de 17 mp.
Prin sentinţa civilă nr. 399 din 25 aprilie 2005, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis în parte cererea principală precizată formulată de reclamanţi; a obligat pârâtul Municipiul Bucureşti să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi paşnică posesie apartamentul de la parter format din 5 camere în suprafaţă de 19,50 mp, 18,83 mp, 7,07 mp, 10,5 mp şi 14,5 mp, baie cu cadă în suprafaţă de 5,34 mp, cămară de 3,64 mp, hol de 21,18 mp, vestibul de 2,27 mp, culoar de 3,64 mp, WC de 1,22 mp, bucătărie de 7,95 mp şi cameră de serviciu de 5,6 mp, apartamentul de la demisol format din 3 camere în suprafaţă de 19,03 mp, 13 mp şi 12,21 mp, 5 pivniţe în suprafaţă de 8,33 mp, 8,89 mp, 10,24 mp, 15,57 mp, WC de 1,22 mp şi terenul aferent acestora de sub construcţie şi cel liber de construcţie din întregul teren de 720 mp, aferent imobilului situat în Bucureşti, sector 1.
Tribunalul a obligat pârâtul I.J.M. să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. 2, situat la etajul 1 al imobilului din Bucureşti, sector 1, format din cameră în suprafaţă de 18,08 mp, cameră de serviciu în suprafaţă de 4 mp şi spaţiile deţinute în comun, respectiv palier, parter, vestibul, hol, baie, culoar, oficiu, bucătărie, cămară, WC, balcon şi garajul în suprafaţă de 27,32 mp, situat la demisol şi terenul aferent de sub construcţie; a fost obligată pârâta D.M.C., căsătorită B. să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie ap. nr. 2, situat la etajul 1 al aceluiaşi imobil, format din cameră de 20 mp, balcon de 3,3 mp şi spaţiile deţinute în comun, respectiv palier, parter, vestibul, hol, baie, culoar, oficiu, bucătărie, cămară, WC, balcon şi terenul aferent de sub construcţie.
Tribunalul a mai obligat pârâţii C.D. şi C.D.D.A. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul de la mansarda imobilului de la adresa indicată, format din două camere, vestibul, hol, baie, WC, în suprafaţă de 44,68 mp, garajul în suprafaţă de 17 mp, situat la demisolul imobilului şi terenul aferent de sub construcţie; a fost respins capătul din cererea principală precizată pentru constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, nr. 5793/31726 din 19 ianuarie 1999 şi nr. 6094/31725 din 19 octombrie 2000 de către pârâtul I.J.M., nr. 5778/21759 din 12 ianuarie 1999 de către pârâta D.M.C. (căsătorită B.) şi nr. 421 din 9 ianuarie 1997, nr. 802 din 19 decembrie 1996 de către pârâţii C.D. şi C.D.D.A. ca fiind neîntemeiat.
Tribunalul a respins cererea principală formulată în contradictoriu cu pârâta G.R., decedată la 12 ianuarie 2000, ca fiind formulată faţă de o persoană fără capacitate de folosinţă. A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi I.J.M. şi D.M.C. în contradictoriu cu pârâţii reclamanţi ca fiind inadmisibilă; s-a luat act că reclamanţii nu au solicitat cheltuieli de judecată şi a fost respinsă ca neîntemeiată cererea pârâţilor D.(B.)M.C., I.J.M., C.D. şi C.D.A. pentru obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva sentinţei civile nr. 339 din 25 aprilie 2005 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, au declarat apel părţile: apelul reclamanţilor a vizat soluţionarea greşită a capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare ale pârâţilor, foşti chiriaşi şi capătul de cerere privind revendicarea spaţiilor ocupate de pârâta D.M.C.(căsătorită B.) cu titlu de moştenire de la pârâta G.R.
Apelanţii au arătat că instanţa a respins revendicarea pentru lipsa capacităţii de folosinţă a pârâtei decedate, deşi decesul pârâtei G.R. a fost adus la cunoştinţa instanţei de judecată chiar de către apelanta-pârâtă D.M.C. care figura deja ca parte în dosar în calitate de pârâtă şi care a depus certificatul de legatar nr. 14/2000 prin care a făcut dovada calităţii de moştenitor legal al părţii decedate.
Reclamanţii, prin cererea depusă la 7 martie 2001 în dosarul nr. 1403/2000 al Tribunalului Bucureşti au solicitat continuarea judecăţii cu D.M.C. ca legatar universal al pârâtei G.R., aspect solicitat şi prin cererea precizatoare din 14 martie 2005.
S-a mai susţinut că instanţa nu a analizat sub nici un aspect capătul de cerere privind revendicarea acestui spaţiu de la moştenitoarea defunctei G.R.
Apelul pârâtului Municipiul Bucureşti prin Primarul General critică greşita soluţionare a capătului de cerere care are ca obiect revendicarea spaţiilor deţinute de către acest pârât.
A fost invocată inadmisibilitatea acţiunii în revendicare faţă de disp. art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, precum şi faţă de disp. Legii nr. 10/2001 care este o lege specială de reparaţie, derogatorie de la dreptul comun.
În acest sens, s-a menţionat de către apelant că reclamanţii au optat pentru procedura administrativă prevăzută de această lege, formulând notificarea nr. 7517/2001.
Pe de altă parte s-a învederat că Decretul nr. 92/1950 în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului şi-a produs la momentul edictării sale efecte juridice depline, conducând la stingerea dreptului de proprietate a fostului proprietar asupra imobilului în litigiu şi la constituirea unui drept de proprietate în favoarea statului.
Pârâţii C.D. şi C.D.A. au criticat hotărârea sub aspectul soluţionării capătului de cerere privind revendicarea spaţiilor pe care le-au cumpărat.
Susţin că instanţa de fond a încălcat disp. art. 19 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care prevăd că, în situaţia în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptăţită are dreptul la măsuri reparatorii prin echivalent.
Au susţinut că nu li se poate reproşa niciun fel de culpă privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deoarece la acea dată erau chiriaşi, locuinţa nu era exceptată de la vânzare, iar contractul a fost încheiat după ce fostul proprietar a formulat cerere de restituire prin echivalent a contravalorii apartamentului.
La momentul cumpărării, Statul Român stabilise deja un mod de reparare a daunelor suferite de foştii proprietari.
Pârâţii I.J.M. şi D.M.C. critică hotărârea instanţei de fond privind revendicarea spaţiilor deţinute de ei, cu motivarea că titlul lor este preferabil, deoarece au fost de bună-credinţă la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, contracte încheiate cu respectarea condiţiilor prev. de art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995.
Au invocat şi principiul validităţii aparenţei în drept ca mod originar de dobândire a proprietăţii, opozabil inclusiv adevăratului proprietar.
Mai arată apelanţii că disp. art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001 stabilesc acordarea de măsuri reparatorii pentru imobilul înstrăinat fostului chiriaş cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Se mai arată că la fel sunt şi dispoziţiile Legii nr. 112/1995, care prevăd imperativ că, odată ce fostul proprietar al imobilului a optat pentru acordarea despăgubirilor, nu mai poate reveni asupra opţiunii făcute în sensul solicitării restituirii respectivului imobil în natură.
Pe cale de consecinţă, se susţine că acţiunea în revendicarea ar fi fost inadmisibilă în condiţiile în care intimaţii-reclamanţi au solicitat în temeiul Legii nr. 112/1995 numai despăgubiri pentru imobilul în discuţie şi nu le-au notificat intenţia de a dobândi imobilul în natură.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Decizia nr. 145 din 7 martie 2007, cu majoritate a admis apelul formulat de apelanţii-reclamanţi T.R., T.S., T.P. şi T.N.S. împotriva sentinţei civile nr. 399 din 25 aprilie 2005 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-pârât SC H. SA Bucureşti.
A fost admis apelul declarat de pârâtă B.(D.)M.C. împotriva aceleiaşi hotărâri.
Au fost respinse apelurile formulate de pârâţii C.D.D.A., C.D., I.J.M. şi Municipiul Bucureşti prin Primarul General împotriva aceleiaşi hotărâri.
A fost desfiinţată în parte sentinţa apelată nr. 399 din 25 aprilie 2005 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, şi anume cu privire la soluţia dată cererii pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5787/30898 din 1999, încheiat cu G.R. şi a cererii de revendicare a ap. nr. 2, etaj 1, obiect al acestui contract şi a fost trimisă spre rejudecare instanţei de fond această cerere în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, SC H.N. SA şi D.(B.).M.C.
A fost schimbată în parte sentinţa apelată, astfel:
S-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 421 din 9 ianuarie 1997 şi nr. N 802 din 19 decembrie 1996 privind mansarda imobilului şi garajul din Bucureşti, cu pârâţii C.D.D.A. şi C.D.
S-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 5793/31726 din 19 ianuarie 1999 şi nr. 6094/31725 din 19 octombrie 2000, încheiate cu pârâtul I.J.M. privind apartamentul nr. 2, etaj 1, respectiv garajul din imobilul situat în Bucureşti, sector 1.
A fost respinsă cererea având ca obiect revendicare formulată de reclamanţi împotriva pârâtei B.(D.)M.C. ca neîntemeiată.
Au fost menţinute restul dispoziţiilor hotărârii apelate.
Opinia separată a fost în sensul următor:
A fost admis apelul formulat de apelanţii-reclamanţi T.R., T.S., T.P. şi T.N.S.
Au fost respinse apelurile formulate de toţi pârâţii.
A fost desfiinţată în parte sentinţa apelată cu privire la soluţia dată cererii privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5787/30898 din 1999 încheiat cu G.R. şi a cererii de revendicare a apartamentului obiect al acestui contract şi trimisă spre rejudecare instanţei de fond a acestei cereri în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, SC H.N. SA Bucureşti şi B.(D.)M.C.
A fost schimbată în parte aceiaşi sentinţă apelată, în sensul nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare nr. N421/901/1997, N802 din 19 decembrie 1996, nr. 5793/31726 din 19 ianuarie 1999 şi nr. 6094/31725 din 19 octombrie 2000, încheiate cu pârâţii C.D., C.D.D.A. şi I.J.M.
Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.
În sensul opiniei majoritare, cu privire la apelul pârâtului Municipiul Bucureşti prin care s-a invocat inadmisibilitatea acţiunii în revendicare după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, precum şi aptitudinea Decretului nr. 92/1950 de a constitui un titlu valabil de proprietate în favoarea statului s-a reţinut că acesta este nefondat.
În acest sens, s-a arătat că Legea nr. 10/2001 ca lege specială de reparaţie, cu privire la imobilele preluate de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, prin dispoziţiile sale nu implică o abrogare a dispoziţiilor legilor organice în materia revendicării imobiliare.
Pe de altă parte, conform dispoziţiilor constituţionale, procedurile administrative nu sunt obligatorii, situaţie în care nu se poate reproşa reclamanţilor faptul că au promovat acţiunea în revendicare fără să aştepte soluţionarea procedurii administrative deschisă prin notificarea nr. 7517/2001.
În acelaşi timp s-a arătat că nu trebuie omis faptul că acţiunea a fost promovată la 2 martie 2000, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, lege care dă posibilitatea reclamanţilor să opteze în a continua procesul început sau să îl suspende şi să aştepte finalizarea procedurii administrative începută în temeiul acestei legi.
În ceea ce priveşte aptitudinea Decretului nr. 92/1950 de a constitui titlu valabil în favoarea Statului Român, critica s-a reţinut ca nefondată, deoarece preluarea imobilului s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor constituţionale în vigoare la data preluării (respectiv Constituţia din anul 1948), care prin art. 8 garanta expres dreptul de proprietate particulară şi care în acord cu dispoziţiile art. 480 şi art. 481 C. civ., prevedea în art. 10 că, lipsirea de dreptul de proprietate se putea face numai prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, cu o justă şi dreaptă despăgubire, naţionalizarea fiind reglementată numai pentru mijloacele de producţie, bănci şi societăţi de asigurare şi nu pentru spaţiile de locuit, proprietate a persoanelor fizice.
În aceste condiţii, s-a reţinut că Decretul nr. 92/1950 nu poate constitui în favoarea Statului Român un drept de proprietate valabil.
Referitor la apelul reclamanţilor, s-a avut în vedere că, pârâta D.(B.).M.C. a stat în proces în nume propriu, drept cumpărătoare a spaţiului situat la etajul nr. 1, ap. nr. 2, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 5778/21759 din 12 ianuarie 1999, dar şi ca moştenitoare a defunctei G.R., deţinătoarea spaţiului situat tot la etajul 1, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 5787/30898 din 14 ianuarie 1999.
În ceea ce priveşte acest din urmă contract, s-a arătat că instanţa de fond a respins acţiunea pe ambele capete de cerere ca fiind formulată faţă de o persoană fără capacitate de folosinţă în raport de decesul cumpărătoarei G.R. intervenit la 12 ianuarie 2000, anterior promovării acţiunii injustiţie.
Cu toate că reclamanţii şi-au preciza acţiunea şi au indicat expres la 14 martie 2005 că înţeleg să se judece cu moştenitorul defunctei G.R., pe care l-a indicat în persoana pârâtei D.(B.).M.C., instanţa a omis să se pronunţe asupra acestei cereri şi a soluţionat-o pe excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a numitei G.R.
Neanalizând cererea pe fond împotriva pârâtei D.(B.).M.C. s-a reţinut incidenţa art. 297 C. proc. civ., conform căruia se impune desfiinţarea în parte a sentinţei apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primarul General, SC H.N. SA Bucureşti şi D.(B.).M.C.
Apelul reclamanţilor a fost reţinut ca fondat şi sub aspectul criticilor privind nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţii C.D., C.D.D.A. şi al celor încheiate de numitul I.J.M. pentru aspectele ce urmează:
În privinţa pârâţilor C.D., C.D.D.A. s-a reţinut că deţin în baza contractelor de vânzare-cumpărare nr. 421/1997 şi nr. 802/1996 spaţii situate la mansarda imobilului şi un garaj în suprafaţă de 24,40 mp situat la demisolul imobilului.
Or, la data cumpărării, pentru mansardă şi demisol exista cerere de restituire în natură depusă conform Legii nr. 112/1995 de către reclamanta T.R., cerere care nu fusese soluţionată (fila 34 dosar nr. 343/2004 a Tribunalului Bucureşti).
În aceste condiţii, cei doi cumpărători nu pot fi apreciaţi ca dobânditori de bună-credinţă în sensul art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Este bine cunoscut că buna-credinţă care se prezumă este justificată de eroarea comună şi invincibilă în care se află cumpărătorul cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului.
Pentru ca un chiriaş să poată cumpăra locuinţa era necesar ca imobilul să nu fi făcut obiectul unei cereri de restituire sau a unei acţiuni în justiţie în revendicare şi în raport de demersurile întreprinse de chiriaşi pentru a afla situaţia juridică a imobilului se poate aprecia şi buna sa credinţă.
S-a reţinut că, în speţă, cu minime diligente, cumpărătorii ar fi putut cunoaşte despre existenţa cererii de restituire în natură formulată de către unul dintre moştenitorii fostului proprietar, împrejurare ce exclude existenţa bunei-credinţe a acestor cumpărători, contractul lor de vânzare-cumpărare fiind sancţionat cu nulitatea absolută fată de data la care s-a încheiat.
Odată cu desfiinţarea acestui contract, s-a apreciat că nu mai există un titlu valabil deţinut de cumpărători pe care să-l poată opune fostului proprietar în cadrul acţiunii în revendicare, ceea ce conduce la admiterea acţiunii în revendicare, soluţie corectă cu privire la soluţionarea acestui capăt de cerere de către instanţa de fond.
Astfel, deşi sub aspectul incidenţei dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 s-a reţinut că nu este relevant dacă imobilele erau preluate cu sau fără titlu de către stat şi cu toate că din punct de vedere al opiniei majoritare buna-credinţă a cumpărătorului este creatoare de drept, în sensul că este de natură a face preferabil titlul acestuia în raport cu titlul fostului proprietar, nu s-a reţinut existenţa bunei-credinţe.
Analizând apelul reclamanţilor în raport de contractele încheiate de pârâtul I.J.M. şi faţă de criticile aduse hotărârii instanţei de fond prin apelul declarat de acest pârât, instanţa constată că în recursul promovat într-un prim ciclu procesual s-a depus copia sentinţei civile nr. 7711 din 12 iunie 1997 definitivă prin neapelare şi irevocabilă, din care rezultă că I.D. şi I.M. au revendicat de la stat imobilul situat în Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 300 mp şi construcţie cu subsol, parter, etaj şi având două apartamente la parter şi etaj.
Aceleaşi persoane au revendicat de la stat un alt imobil, situat în Bucureşti, format din teren şi construcţie cu subsol, parter, două etaje şi dependinţe (sentinţa civilă nr. 7712 din 12 iunie 1997 definitivă şi irevocabilă).
Asupra acestor imobile, numiţii I.J.M., I.C.A., I.A. şi I.D. au realizat un act de partaj voluntar, autentificat sub nr. 1970 din 30 iunie 1999, apelantului-pârât din cauză fiindu-i atribuit în deplină şi exclusivă proprietate imobilul situat în Bucureşti, sector 1, pe care 1-a înstrăinat prin actul autentificat sub nr. 2465 din 23 octombrie 2001 (filele 102-104 dosar recurs).
În aceste condiţii, la data încheierii celor două contracte de vânzare-cumpărare (14 ianuarie 1999 şi 19 octombrie 2000), apelantul-pârât I.J.M. deţinea o altă locuinţă în proprietate şi nu avea dreptul să cumpere acest spaţiu conform interdicţiilor din art. 9 alin. (6) Legea nr. 112/1995.
Contractul acestuia fiind nul pentru nerespectarea dispoziţiilor legale care reglementau dreptul chiriaşului de a cumpăra imobilele deţinute şi nerestituite fostului proprietar, s-a reţinut că soluţia primei instanţe privind capătul de cerere pentru revendicarea spaţiilor deţinute de apelantul-pârât I.J.M. este corectă.
Instanţa a înlăturat apărările acestuia, evidenţiate prin motivele de apel, cu privire la împrejurarea că, pentru spaţiul deţinut de el nu a existat decât o cerere de acordare de despăgubiri în raport de motivul de nulitate reţinut de instanţă, situaţie în care nu este relevantă buna - sau reaua-credinţă a părţii la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte spaţiul deţinut de pârâta B.(D.)M.C., s-a reţinut că în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 5778/21759 din 12 ianuarie 1999 deţine parte din ap. nr. 2, situat la etajul 1 al imobilului din sector 1, pentru care la data încheierii respectivului contract nu exista cerere de restituire în natură, situaţie în care prezumţia de bună-credinţă instituită de lege în beneficiul cumpărătorului nu poate fi răsturnată. Neexistând temei de drept pentru anularea contractului său, corect s-a pronunţat instanţa de fond.
Instanţa de apel având de soluţionat cererea de revendicare îndreptată de reclamanţi împotriva acesteia a constatat că titlul apelantei-pârâte, ca dobânditor de bună-credinţă este preferabil titlului reclamantei şi că legiuitorul a înţeles să acorde prioritate în acest litigiu principiului ocrotirii bunei-credinţe în vederea protejării siguranţei şi stabilităţii circuitului civil.
Faţă de aceste aspecte, instanţa de apel a ajuns la concluzia că trebuie admis apelul pârâtei B.(D.)M.C. şi cu privire la criticile care au vizat contractul de vânzare-cumpărare, încheiat de ea în nume propriu (contract nr. 5778/21759 din 12 ianuarie 1999) şi să fie respinsă acţiunea în revendicare formulată de reclamanţi.
Faţă de opinia separată pronunţată în cauză, s-au reţinut următoarele aspecte:
Judecătorul opiniei separate a considerat soluţia majorităţii este corectă cu privire la toate aspectele, cu excepţia modului de soluţionare a cererii de revendicare formulate de reclamanţi în contradictoriu cu pârâta B.(D.)M.C. privind ap. nr. 2 din imobil şi terenul aferent de sub construcţie, cerere pe care judecătorul o consideră întemeiată.
În opinia separată se consideră că soluţia ce se impunea în cauză era în sensul admiterii apelului reclamanţilor şi respingerea apelurilor tuturor pârâţilor ca fiind nefondate.
S-a susţinut că opinia separată priveşte exclusiv soluţia dată asupra cererii de revendicare împotriva pârâtei B.M.C., învederându-se că imobilul în discuţie a fost preluat de stat fără titlu valabil şi că incidenţa Decretului nr. 92/1950 nu poate constitui în sine un titlu valabil pentru dobândirea dreptului de proprietate, întrucât acest decret încalcă Constituţia României în vigoare la acel moment. Astfel, art. 8 din Constituţia României din anul 1948 recunoştea şi garanta expres, cu rang de principiu dreptul de proprietate particulară, iar art. 10 şi art. 11 prevedeau anumite excepţii ce derogau de la principiul constituţional al garantării dreptului de proprietate particulară. In aceste condiţii s-a apreciat că naţionalizarea imobilelor cu caracter de locuinţă nu se putea realiza în condiţiile Decretului nr. 92/1950, încălcându-se ordinea constituţională a vremii, deoarece nu putea fi încadrată în niciuna dintre excepţiile art. 10 şi art. 11.
De asemenea, se arată că art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 reglementează expres că sunt preluate cu titlu numai imobilele ce au intrat în proprietatea statului cu respectarea legilor şi a Constituţiei în vigoare la data preluării, Constituţia impunându-şi supremaţia în orice ordine constituţională succedată în timp.
Prima consecinţă s-a arătat că decurge din faptul că preluarea imobilului de către stat s-a făcut tară titlu valabil, situaţie în care dreptul de proprietate asupra imobilului în discuţie nu a ieşit niciodată din patrimoniul proprietarului legitim anterior naţionalizării şi a fost transmis prin moştenire reclamanţilor.
În cauza dedusă judecăţii, unul dintre aspecte vizează revendicarea imobilului de către reclamanţi ce a fost vândut pârâtei B.M.C. în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat la 12 ianuarie 1999 în temeiul Legii nr. 112/1995.
Reclamanţii au invocat dobândirea dreptului de proprietate prin moştenire de la autorii lor A. şi A.T., iar T.A. a dobândit la rândul ei acest drept prin cumpărarea terenului şi prin accesiune construcţia.
Pârâta B.M.C. a invocat dobândirea dreptului său prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu Municipiul Bucureşti în baza Legii nr. 112/1995 şi a invocat sub acest aspect buna ei credinţă.
S-a reţinut că în raport de modul de dobândire al dreptului de proprietate invocat, atâta timp cât statul nu a dobândit niciodată dreptul de proprietate asupra imobilului, nici nu 1-a putut transmite prin act juridic pârâtei, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
Astfel, comparând titlurile de proprietate s-a concluzionat că reclamanţii au dobândit în mod valabil proprietatea şi titlul lor este preferabil celui opus de către pârâtă, care a contractat cu un neproprietar, care nu putea şi care nu i-a transmis proprietatea.
Într-o acţiune în revendicare, în care ambele părţi produc titluri de proprietate, ca în speţa de faţă, instanţa are obligaţia să compare titlurile de proprietate ale părţilor şi să acorde preferinţa părţii care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil.
Atâta timp cât pârâta din cauză a dobândit imobilul de la un autor care nu a avut niciodată dreptul de proprietate, iar reclamanţii l-au dobândit de la adevăratul proprietar, se reţine că titlul celor din urmă este preferabil, astfel cum a şi reţinut instanţa de fond.
Sub aspectul criticilor din apelul formulat de pârâtă se reţine că, înainte de toate este total greşită viziunea acesteia, conform căreia instanţa nici nu ar fi trebuit să procedeze la compararea titlurilor, atâta timp cât s-a reţinut buna sa credinţă. Instanţa de fond a fost sesizată cu o cerere de revendicare, care implică în mod necesar compararea titlurilor părţilor, dacă ambele produc astfel de titluri, neputându-se pune un fine de neprimire absolut din buna-credinţă a unei părţi, aşa cum se pretinde de către pârâtă, contrar oricărei norme juridice.
În ceea ce priveşte buna-credinţă a pârâtei la încheierea contractului şi dispoziţiile Legii nr. 10/2001, judecătorul opiniei minoritare a apreciat că rămâne irelevantă raportat la acţiunea în revendicare imobiliară buna-credinţă a părţilor invocată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ca de altfel şi dispoziţiile legii speciale.
S-a arătat că într-o acţiune în revendicare imobiliară, buna-credinţă se analizează numai în situaţia în care niciuna dintre părţi nu are titlu de proprietate, situaţie în care se dă câştig de cauză părţii care are posesia mai bine caracterizată.
Buna-credinţă nu duce prin ea însăşi şi în lipsa unui titlu provenind de la adevăratul proprietar la dobândirea dreptului de proprietate imobiliară.
Singura situaţie în care buna-credinţă la încheierea unui act juridic cu un neproprietar poate prezenta relevanţă în dobândirea drepturilor reale imobiliare este uzucapiunea de 10-20 de ani, însă atunci dobândirea proprietăţii nu este efect imediat şi direct al actului încheiat cu neproprietarul şi al bunei-credinţe, ci se produce ca urmare a exercitării unei posesii utile pe toată durată prescrisă de lege.
Se mai analizează situaţia în care buna-credinţă poate interesa, şi anume atunci când priveşte valabilitatea actului de vânzare-cumpărare ca act juridic, făcându-se analiza contractului de vânzare-cumpărare în raport de dispoziţiile art. 948 şi art. 1897 alin. (2) C. civ.
Faţă de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, ca act normativ în vigoare, se susţine că instanţele trebuiau să judece cauza în raport de obiectul şi cauza sa juridică, dar cu aplicarea întregului cadru legislativ existent şi nu prin ignorarea anumitor dispoziţii legale pe care partea înţelege să nu le invoce.
Prin opinia separată s-a arătat că numai printr-o interpretare a Legii nr. 10/2001, în general s-a ajuns la ideea că aplicarea acesteia ar modifica principiile acţiunii în revendicare (şi chiar ar determina inadmisibilitatea de plano a acţiunii în revendicare a proprietarului deposedat împotriva subdobânditorului de la stat), interpretare care se reţine a fi greşită.
Astfel, în primul rând se susţine că această interpretare nu îşi găseşte suportul explicit într-un anumit text, deoarece nu s-a consacrat prioritatea vreunui titlu în conflictul dintre „fostul" proprietar şi chiriaşul cumpărător printr-un text de lege.
Legea nr. 10/2001 reglementează numai măsurile reparatorii în raportul dintre persoana îndreptăţită şi unităţile deţinătoare, deci în raporturile cu alţii decât persoanele fizice cumpărătoare de la stat.
Niciun text din această lege nu vizează raportul juridic dintre proprietarul deposedat şi cumpărătorul persoană fizică de la stat în cadrul acţiunii în revendicare, acest raport juridic rămânând supus pe deplin Codului civil. Singurele dispoziţii din această lege care au incidenţă în ceea ce priveşte dreptul comun şi care sunt incidente şi în raporturile dintre adevăratul proprietar şi cumpărătorul de la stat sunt dispoziţiile art. 46, a căror aplicare este însă limitată la acţiunea în nulitatea contractului, aşa cum corect a reţinut şi instanţa de fond.
S-a mai reţinut că art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001 prevede că măsurile reparatorii se stabilesc numai prin echivalent în cazul în care imobilul a fost vândut chiriaşului cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
În art. 11 alin. (1) se menţionează că imobilele expropriate se restituie în natură persoanelor îndreptăţite, dacă nu au fost înstrăinate. Aceste texte sunt perfect logice, având în vedere că domeniul de aplicare al legii vizează exclusiv raporturile dintre persoana îndreptăţită şi acele organe sau instituţii menţionate în art. 20, în situaţia în care imobilul a fost deja vândut. Organele şi instituţiile publice menţionate la art. 20 nu mai pot dispune ele însele restituirea în natură pentru simplul motiv că bunul nu se mai află în deţinerea lor. In aceste cazuri, la cererea proprietarului deposedat, aceste unităţi trebuie să-i plătească despăgubiri.
Dispoziţiile menţionate anterior nu pot fi aplicate în raporturile dintre proprietarul deposedat şi cumpărătorul de la stat în cadrul acţiunii în revendicare, pentru simplul motiv că Legea nr. 10/2001 nu reglementează aceste raporturi.
Aşadar, s-a constatat că incidenţa art. 46 din Legea nr. 10/2001 în raporturile dintre adevăratul proprietar şi cumpărătorul de la stat se limitează exclusiv la situaţia acţiunii în declararea nulităţii actului juridic şi nu se referă la raporturile dintre cumpărător şi proprietarul deposedat în materia revendicării, el nu modifică principiile comparării titlurilor şi nici nu declară preferabil titlul subdobânditorului de la stat faţă de actul opus de către un verus dominus.
Plecând de la distincţia netă între titlu (ca act juridic invocat drept mod de dobândire a dreptului pus în discuţie) şi dreptul propriu-zis, nu există nicio contradicţie între situaţia valabilităţii titlului invocat de pârâtă şi constatarea că aceasta nu are totuşi un drept de proprietate asupra imobilului.
De aceea, menţinerea ca fiind valabil, actul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţii din prezenta cauză nu impune continuarea raţionamentului, în sensul că acest titlu ar fi şi preferabil celui opus de reclamant.
Interpretarea contrară celor afirmate anterior, anume că art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (sau orice alt text din aceste act normativ) ar viza şi cererea de revendicare a adevăratului proprietar împotriva cumpărătorului de la stat şi chiar ar acorda preferinţa „dreptului" cumpărătorului (de bună-credinţă) în cadrul acestei revendicări de către adevăratul proprietar, ar atrage consecinţe inacceptabile în raport cu principiile fundamentale ale dreptului.
În acest sens, s-a menţionat că „dreptul" pârâtei nu putea fi dobândit ex contractum, prin transmitere de la vânzător, întrucât acesta nu avea un asemenea drept pentru a-1 putea transmite; s-a pus problema modului în care pârâta a dobândit dreptul de proprietate invocat asupra imobilului, care este acest mod legal şi dreptul de proprietate care să îi fie recunoscut în conflictul cu reclamanţii.
Plecând de la modurile legale de dobândire a dreptului de proprietate consacrate de art. 645 C. civ. (act juridic, uzucapiune, ocupaţiune, lege, etc), judecătorul acestei opinii separate a constatat că nu poate fi identificat niciunul dintre modurile de dobândire a proprietăţii în persoana pârâtei.
Astfel, în măsura în care s-ar susţine că acest drept de proprietate al pârâtei ar decurge din Legea nr. 10/2001 [art. 46 sau art. 18 lit. d) sau orice alt text] ori eventual din art. 9 din Legea nr. 112/1995, s-ar ajunge la consecinţa că acest drept al cumpărătorului a fost constituit chiar prin lege, s-a născut ex lege, tocmai din art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 ori Legea nr. 112/1995.
De asemenea, s-a arătat că ar putea fi susţinut punctul de vedere prin care legea singură a constituit dreptul de proprietate al cumpărătorului chiriaş sau într-o construcţie sui generis, că acest drept a fost dobândit printr-un complex de fapte şi acte juridice, anume legea grefată pe existenţa contractului cu cumpărătorul neproprietar şi pe buna-credinţă a părţilor.
Într-adevăr, legea este un mod legal de dobândire a proprietăţii. Cu toate acestea, pe de altă parte, naşterea ex lege a „dreptului" cumpărătorului nu s-ar putea face decât în detrimentul dreptului adevăratului proprietar deposedat de statul comunist, neputând exista doi proprietari asupra aceluiaşi bun (cu excepţia cazului de coproprietate). Pot totuşi coexista două sau mai multe titluri de proprietate asupra aceluiaşi bun, dar numai un proprietar exclusiv.
Aşadar, s-a arătat că devine evident ca pentru a da câştig de cauză chiriaşului cumpărător şi a constata că el este proprietar trebuie asumat că aceasta înseamnă concomitent negarea dreptului de proprietate al proprietarului deposedat de statul comunist asupra imobilului.
Pe de altă parte, având în vedere că ipoteza fundamentală a cauzei, tocmai preluarea imobilului de către stat făcută fără titlu, s-a ajuns la ideea că nu a operat transferul proprietăţii către stat, iar reclamanţii nu au pierdut niciodată dreptul de proprietate, punându-se problema când totuşi ei şi-au pierdut dreptul de proprietate şi ca efect al cărui act sau fapt.
Redactorul opiniei separate a arătat că în ultima analiză, interpretarea combătută semnifică faptul că această „constituire" prin lege a „dreptului" cumpărătorului s-a făcut inevitabil prin „confiscarea" concomitentă a proprietăţii de la adevăratul proprietar deposedat de statul comunist. în acest fel adevăratul proprietar şi-ar pierde dreptul de proprietate chiar ca efect al Legii nr. 10/2001, aceeaşi lege care a „constituit" dreptul cumpărătorului şi concomitent cu „constituirea" în favoarea cumpărătorului chiriaş a dreptului de proprietate, ca efect al acestei „împroprietăriri" a chiriaşului cumpărător.
Această pierdere a proprietăţii de către adevăratul proprietar deposedat de către statul comunist reiese că s-ar face pentru prima dată la acest moment, în virtutea Legii nr. 10/2001 sau a Legii nr. 112/1995, sub imperiul actualei Constituţii, după ce dreptul său a supravieţuit pe durata regimului comunist (deoarece premiza fundamentală a cauzei constă în faptul că preluarea fiind abuzivă, nu a operat niciodată pierderea dreptului de proprietate de către adevăratul proprietar).
Judecătorul opiniei separate precizează că în această opinie îmbrăţişată de către judecătorii majorităţii, se ajunge practic la „exproprierea" adevăratului proprietar pentru prima dată sub regimul actualei Constituţii, evident, dincolo de limitele permise constituţional şi cu încălcarea flagrantă a dreptului de proprietate reglementat ca drept fundamental prin art. 44 din Constituţia României şi de art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.
Se mai arată că nu poate fi susţinut în contraargumentare că această expropriere a proprietarului deposedat de statul comunist nu operează, deoarece îi este recunoscut dreptul la despăgubiri prin art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001. Acest drept la despăgubiri - drept de creanţă, un drept distinct de însuşi dreptul de proprietate - drept real, care se exercită direct asupra bunului (având prerogativele de folosinţă, uzufruct şi dispoziţie). Substituirea dreptului de proprietate ca drept real cu un drept de creanţă ce are ca obiect o sumă de bani sau măsuri echivalente reprezintă exact o expropriere, fiind chiar definiţia exproprierii dată de Constituţia României, adică lipsirea de dreptul de proprietate ca drept real şi acordarea în schimb a unei compensaţii băneşti sau de altă natură.
Situaţia este identică şi atunci când se susţine că dobândirea dreptului de proprietate de către chiriaşul cumpărător ar avea loc prin „complexul" de acte şi fapte juridice constituit din contractul de vânzare-cumpărare, legea şi buna-credinţă şi că preferinţa titlului chiriaşului cumpărător ar fi dată de principii generale, ca principiul şi interesul general al ocrotirii siguranţei circuitului civil şi principiul error communis facit jus.
În acest sens, s-a arătat că este şi opinia pârâtei, respectiv că aceste principii ar da naştere unui „mod originar de dobândire a proprietăţii".
Se mai susţine că, înainte de a se constata că nu poate fi vorba de un mod originar de dobândire a proprietăţii, care se defineşte esenţial prin aceea că bunul nu a mai aparţinut în proprietate nimănui anterior, nu se poate reţine în cauza de fată.
Autoarea opiniei separate învederează că se poate admite „inventarea" unor noi moduri de dobândire a proprietăţii neprevăzute în Codul civil, prin dezvoltarea unor construcţii juridice sui generis, sub justificarea că situaţia imobilelor în discuţie (preluate de statul comunist şi vândute chiriaşilor) este una specială şi de mare importanţă socială, în raport de care formele juridice clasice nu mai sunt adecvate şi se impune a fi reconsiderate.
Cu toate acestea, orice construcţie juridică ar fi propusă, ea trebuie să se subscrie necesităţii respectării principiilor fundamentale ale dreptului şi Constituţiei României, ori o asemenea construcţie nu satisface această cerinţă.
Tot acest pretins „complex" de acte şi fapte juridice s-a produs sub imperiul actualei Constituţii (încheierea actului de vânzare-cumpărare a fost făcută sub imperiul acestei legi fundamentale, buna-credinţă a părţilor a fost analizată la acelaşi moment, iar legile invocate sunt cele actuale).
În ceea ce priveşte principiul invocat de către pârâtă, respectiv cel al validităţii aparenţei de drept (sau oricare alte principii care ar fi avut în vedere la momentul efectuării analizei, anume principiile stabilităţii circuitului civil, al salvării actului subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros), judecătorul opiniei separate a constatat că toate aceste principii nici măcar nu au o consacrare legală, că intră în categoria juridică de „cutumă", găsindu-şi afirmarea exclusiv în literatura şi practica judiciară iniţial legat de un domeniu foarte limitat, anume în situaţia analizării valabilităţii vânzării de către un moştenitor aparent (iar nu de către orice proprietar aparent), ulterior în practică făcându-se o extindere nejustificată şi nedreaptă la situaţii unde nu se mai pot regăsi aceleaşi raţiuni.
Cu atât mai mult, aplicarea acestor principii de ordin cutumiar nu ar putea conduce la o soluţie favorabilă cumpărătorului chiriaş şi care ar semnifica, aşa cum s-a demonstrat anterior, pierderea de către adevăratul proprietar deposedat de statul comunist a dreptului său, sub imperiul unei Constituţii care garantează proprietatea.
Judecătorul soluţiei minoritare a apreciat că, în realitate, pentru soluţionarea corectă a cauzei a fost necesară raportarea la anumite elemente fundamentale ale teoriei dreptului.
Astfel, sistemul de drept al unui stat nu este suma aritmetică a normelor juridice existente, ci este un ansamblu organizat, structurat într-un sistem, după anumite reguli şi principii, urmărind o anumită finalitate.
Unul dintre aceste principii s-a arătat ca fiind acela al ierarhizării izvoarelor de drept în raport de forţa lor juridică, după cum şi normele juridice instituite sau recunoscute prin aceste izvoare de drept să fie raportate la caracterul şi rolul lor diferit.
În ierarhizarea izvoarelor de drept, Constituţia şi tratatele internaţionale legate de drepturile omului ocupă locul suprem, legea (în sensul strict al termenului) fiind un act normativ cu forţă inferioară.
În mod corespunzător, în funcţie de modul de instituire sau recunoaştere de către autoritatea publică, în clasificarea normelor juridice, cele cu valoare de principiu general, aplicabile întregului drept al statului şi care călăuzesc, vizează şi orientează întregul sistem de drept şi aplicarea dreptului, sunt principiile fundamentale - care îşi găsesc consacrarea şi în actul normativ cu forţă juridică supremă - legea fundamentală.
Asemenea principii fundamentale sunt dreptul la proprietate şi accesul liber la justiţie, recunoscute constituţional ca drepturi fundamentale - reglementate prin norme juridice prohibitive (este interzisă lipsirea de proprietate) şi imperative - neadmiţând derogare în realizarea sa, principii general aplicabile întregului sistem de drept.
Plecând de la caracterul de sistem organizat, structurat al dreptului în activitatea de aplicare a legii (pe care o înfăptuieşte şi instanţa de judecată) interpretarea şi aplicarea dreptului trebuie să fie sistematică, să se facă prin verificarea corespondenţei normelor juridice în raport de ierarhia lor, iar în verificarea eventualelor coliziuni de norme juridice, trebuie respectată aceeaşi ierarhie a izvoarelor de drept şi a normelor juridice.
Începând de la activitatea de interpretare (parte a activităţii de aplicare a dreptului) instanţa judecătorească trebuie să interpreteze norma juridică inferioară în sensul în care ar da satisfacţiei normei juridice superioare şi principiului fundamental.
Chiar şi când în această activitate judecătorul apreciază că o normă juridică instituită printr-o lege (în sensul strict al termenului) este susceptibilă totuşi de o interpretare care contravine unei norme juridice superioare ca forţă juridică - mai mult, un principiu fundamental şi consacrată printr-un izvor de drept cu o forţă juridică superioară - chiar legea fundamentală, instanţa este datoare să facă aplicarea efectivă cu întâietate a principiului fundamental consacrat prin actul normativ superior ca forţă juridică.
S-a concluzionat că aceasta este situaţia în speţă, unde toate regulile fundamentale ale teoriei dreptului nu trebuie considerate „revoluţionate" prin apariţia Legii nr. 10/2001, ci, dimpotrivă această lege trebuie interpretată şi în final aplicată corelat cu aceste instituţii fundamentale.
Instanţa este datoare să interpreteze Legea nr. 10/2001 în mod sistemic, prin raportare la normele juridice superioare ca forţă juridică, într-un mod în care să respecte principiul fundamental cu privire la dreptul de proprietate.
Totuşi, dacă se constată că această interpretare coroborată nu este posibilă, în final, în aplicarea legii nu poate da relevanţă „interpretării" unei norme juridice dintr-o lege care contravine principiilor fundamentele consacrate în convenţiile internaţionale la care România este parte şi în Constituţie.
Se mai precizează că, adoptând soluţia contrară de a acorda preferinţa normei juridice inferioare, se înfrâng în mod inacceptabil principiile fundamentale ale dreptului şi ale statului de drept, supremaţia Constituţiei şi a principiului fundamental. Cu şi mai multă putere, instanţa nu poate face aplicarea unor principii cutumiare (ca principiul ocrotirii siguranţei circuitului civil, principiul error communis facit jus etc), cutuma nefiind nici măcar izvor de drept în sistemul de drept românesc, pentru a ajunge la o concluzie care să încalce drepturi fundamentale garantate constituţional.
Concluzionând, judecătorul soluţiei minoritare a considerat că hotărârea adoptată de instanţa de fond asupra cererii de revendicare formulată de reclamanţi împotriva pârâtei B.M.C. este judicios exactă, motive pentru care s-ar impune respingerea ca nefondat a apelului formulat de aceasta.
Împotriva deciziei civile nr. 145 din 7 martie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au declarat recursuri în termen legal reclamanţii T.R., T.P., T.S. şi T.N.S., pârâţii C.D.A. şi C.D., precum şi pârâţii I.J.M. şi B.(D.)M.C.
Reclamanţii T.R., T.P., T.S. şi T.N.S., invocând motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. susţin nelegalitatea deciziei recurate, deoarece în mod greşit li s-a respins cererea pentru revendicarea apartamentului deţinut de pârâta B.(D.)M.C. şi constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a acestui apartament.
Se arată că hotărârea recurată este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea şi încălcarea greşită a dispoziţiilor legale, deoarece statul nu a dobândit niciodată dreptul de proprietate prin Decretul nr. 92/1950 asupra apartamentului deţinut în prezent de pârâta B.(D.)M.C. şi că în mod greşit aceasta a fost apreciată ca un cumpărător de bună-credinţă.
În situaţia în care statul nu a dobândit niciodată dreptul de proprietate asupra imobilului, nici nu putea să-1 transmită printr-un act juridic către pârâtă, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
De aceea, comparând titlurile de proprietate nu se putea concluziona altfel, decât faptul că reclamanţii au dobândit în mod valabil proprietatea şi titlul lor este preferabil celui opus de către pârâtă, care a contractat cu un neproprietar care nu putea şi nu i-a transmis proprietatea.
Se mai arată că într-o acţiune în revendicare, în care ambele părţi produc titluri de proprietate, ca în speţa de faţă, instanţa trebuia să compare titlurile de proprietate ale părţilor şi să acorde preferinţă părţii care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil.
În cauză, atâta timp cât pârâta a dobândit imobilul de la un autor care nu a avut niciodată dreptul de proprietate, iar reclamanţii au dobândit de la adevăratul proprietar, se impunea a fi reţinut că titlul acestora este preferabil, aşa cum corect a apreciat şi instanţa de fond.
Pârâţii C.D.D.A. şi C.D. au susţinut că locuiesc în apartamentul de la mansarda imobilului din anul 1985, în baza unui contract de închiriere pe numele D.D. (nume purtat de pârâtă înaintea căsătoriei). Ca urmare a căsătoriei şi a schimbării numelui în C. au încheiat un nou contract de închiriere în anul 1988, urmat succesiv de alte contracte până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Susţin recurenţii că reclamanţii au solicitat în temeiul Legii nr. 112/1995 restituirea în natură a apartamentul nr. 1 de la parterul imobilului şi despăgubiri pentru restul imobilului.
În privinţa garajului se arată că le-a fost atribuit conform ordinului de repartiţie nr. 5 din 3 februarie 1995 emis de Primăria sectorului nr. 1 Bucureşti, ca urmare a celor două cereri formulate la 2 iulie 1991 şi la 2 decembrie 1994, acte ce au stat la baza încheierii contractului de închiriere nr. 52527din 6 februarie 1995.
Recurenţii susţin că locuiesc în imobilul din litigiu înainte de anul 1989, aflându-se în aceeaşi situaţie şi la apariţia Legii nr. 112/1995 şi că la baza încheierii contractelor de închiriere au stat ordine de repartiţie atât pentru garaj, cât şi pentru apartament.
Mai arată că, la data formulării cererii de cumpărare au făcut toate demersurile legale pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, dată la care reclamanta T. formulase cerere pentru restituirea în natură numai a ap. nr. 1 de la parter şi pentru despăgubiri corespunzătoare restului imobilului.
Prin demersurile efectuate de pârâţi, se arată că au încercat aflarea situaţiei juridice a mansardei, că au avut convingerea că tratează cu adevăratul proprietar la momentul cumpărării, respectând toate prevederile legale în vigoare, convingere pe care a avut-o şi vânzătorul care le-a înstrăinat imobilul.
În plus, după data cumpărării apartamentului şi garajului, actul încheiat a devenit public prin transcrierea sa în Registrul de Transcripţiuni al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, aspecte prin care pretind că au dovedit buna-credinţă prin toate demersurile efectuate pentru edificarea situaţiei juridice a imobilului înainte de cumpărare, asigurându-se că au realizat cumpărarea de la adevăratul proprietar, respectiv statul.
Referitor la recursul declarat de pârâţii I.J.M. şi B.(D.)M.C. se reţine că aceştia au solicitat admiterea lui, modificarea în parte a deciziei recurate, în sensul respingerii cererii privind declararea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5793/31726 din 19 ianuarie 1999 privind apartamentul nr. 2 încheiat cu pârâtul I.J.M. şi schimbării dispoziţiilor prin care pârâţii sunt obligaţi să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie acest apartament, garajul în suprafaţă de 27,32 mp, situat la demisol şi terenul aferent de sub construcţie, în sensul respingerii acestora.
S-a mai solicitat menţinerea dispoziţiei privind desfiinţarea sentinţei de fond, respingerea cererii de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. 5787/30898/1999 şi respingerea cererii de revendicare formulată de reclamanţi împotriva pârâtei B.(D.)M.C.
În dezvoltarea criticilor formulate de aceşti pârâţi se susţine că, în mod greşit s-a reţinut că pârâtul I.J.M. „la data încheierii celor două contracte de vânzare-cumpărare (14 ianuarie 1999 şi 19 octombrie 2000), recurentul-pârât mai deţinea o altă locuinţă în proprietate şi nu avea dreptul să cumpere acest spaţiu în temeiul art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995".
În acest sens, se arată că prin sentinţele nr. 7711 din 12 iunie 1997 şi 7712 din 12 iunie 1997 I.D. şi I.M. au revendicat mai multe imobile, primul fiind unchiul (frate de tată) lui I.J.M., iar al doilea tatăl pârâtului din cauză şi că nu există o dispoziţie potrivit căreia, dacă părinţii au în proprietate unul sau mai multe imobile, copiii acestora sunt exceptaţi din categoria celor care ar putea cumpăra un imobil în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Recurentul-pârât precizează că a dobândit apartamentul din litigiu la 19 ianuarie 1999, iar actul de partaj voluntar a fost autentificat la 30 iunie 1999, cu cinci luni mai târziu, dată ce atestă că la momentul cumpărării primului apartament nu deţinea o altă proprietate şi că nu au fost încălcate dispoziţiile legale de la data respectivă.
Recunoaşte recurentul că dobândise cea de a doua proprietate la data cumpărării garajului, dar că vânzarea s-a făcut fără încălcarea legii, pentru că Legea nr. 112/1995 defineşte noţiunea de apartament în care include şi garajele. Garajul din litigiu reprezintă o componentă a apartamentului în discuţie, dar a fost dobândit la data de 19 ianuarie 1999.
Cu privire la recursul declarat de pârâta B.(D.)M.C., se arată că în mod corect a reţinut instanţa buna-credinţă a acesteia la dobândirea dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 5787/30898/1999 faţă de data încheierii lui, când nu exista cerere pentru restituire.
Mai arată recurenta că prezumţia de bună-credinţă nu a fost răsturnată de reclamanţi.
În ceea ce priveşte omisiunea instanţei de a se pronunţa asupra cererii reclamantului prin care a indicat drept moştenitoare a defunctei G.R. pe această pârâtă şi de respingere a excepţiei lipsei calităţii de folosinţă a numitei G.R. se susţine că instanţa trebuia să reţină cauza spre rejudecare şi nu să o caseze cu trimitere instanţei de fond.
În drept, au fost invocate motivele de recurs prev. de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Toate cele trei recursuri declarate de reclamanţi şi de pârâţi sunt nefondate pentru considerentele ce urmează:
Cu privire la recursul declarat de reclamanţi prin care se susţine nelegalitatea deciziei recurate pentru respingerea cererii de revendicare a apartamentului deţinut de B.(D.)M.C. şi constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, corect s-a reţinut că această pârâtă a stat în proces în nume propriu ca şi cumpărătoare a apartamentului nr. 2, situat la etajul 1 al imobilului în discuţie, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 5778/21759 din 12 ianuarie 1999. In acelaşi timp, trebuie reţinut că pârâta a stat în proces şi ca moştenitoare a defunctei G.R., care a deţinut în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 5787/30898 din 14 ianuarie 1999 un alt apartament situat tot la etajul 1.
Iniţial, la fond, având în vedere acest din urmă contract s-a respins acţiunea privind ambele capete de cerere ca fiind formulată de o persoană fără capacitate de folosinţă, raportându-se la data decesului cumpărătoarei G.R., ce a avut loc la 12 ianuarie 2000, anterior introducerii acţiunii injustiţie la 2 martie 2000.
Este adevărat că, prin precizarea de acţiune formulată de reclamantă la 14 martie 2005 făcută în faţa instanţei de fond s-a menţionat că înţelege să se judece cu moştenitoarea defunctei G.R., respectiv pârâta D.(B.).M.C., dar instanţa nu s-a pronunţat cu privire la această cerere pe fond, ci a soluţionat-o pe excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a titularei acestui contract de vânzare-cumpărare.
Având în vedere că instanţa nu a analizat pe fond cererea împotriva pârâtei D.(B.).M.C., corect s-a dispus desfiinţarea în parte a hotărârii apelate conform art. 297 C. proc. civ. şi cauza a fost trimisă spre rejudecare în contradictoriu cu aceasta.
Cu privire la apartamentul nr. 2 situat la etajul 1 al imobilului din sector 1, în baza contractului de închiriere nr. 5778/21759 din 12 ianuarie 1999, deţinut de pârâta B.(D.)M.C., se reţine că nu există temei pentru anularea acestuia, nefiind răsturnată prezumţia bunei-credinţe instituită de lege în beneficiul cumpărătorului, bună-credinţă ce a existat la momentul vânzării.
În cauză, s-a făcut dovada că aceasta a fost dobânditor de bună-credinţă şi că titlul deţinut de ea este preferabil titlului reclamanţilor, deoarece legiuitorul a înţeles să acorde în acest litigiu prioritate principiului ocrotirii bunei-credinţe, cu scopul de a proteja siguranţa şi stabilitatea circuitului civil.
În ceea ce o priveşte pe această pârâtă, instanţa a avut în vedere că nu i se poate reţine nicio culpă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deoarece la data respectivă era chiriaşă în imobil, locuinţa nu era exceptată de la vânzare, iar contractul s-a încheiat după ce fostul proprietar a formulat cerere de restituire prin echivalent a contravalorii respectivului apartament. într-o asemenea situaţie este evident că Statul Român stabilise deja un mod de repararea a daunelor pentru foştii proprietari şi atitudinea inconsecventă ulterioară a acestora nu poate fi imputată pârâtei.
Titlul pârâtei este preferabil celui invocat de reclamanţi, deoarece a fost de bună-credinţă la încheierea contractului, respectând dispoziţiile art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995.
Corect s-a invocat în favoarea acestei pârâte şi principiul validităţii aparenţei în drept, ca mod originar de dobândire a proprietăţii, care devine opozabil chiar şi faţă de adevăratul proprietar.
Se impune a fi avute în vedere şi dispoziţiile art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001 prin care s-a stabilit acordarea de măsuri reparatorii pentru proprietarii imobilului, în situaţia în care a avut loc înstrăinarea către fostul chiriaş, cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Trebuie ţinut cont că Legea nr. 112/1995 prevede imperativ că din momentul în care fostul proprietar al imobilului a optat pentru acordarea despăgubirilor, nu mai poate reveni asupra opţiunii avute, în sensul solicitării restituirii imobilului în natură, aspect ce a fost respectat în speţă.
Faţă de cele expuse, motivul invocat de reclamanţi în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. privind încălcarea dispoziţiilor legale referitoare la titlul deţinut de B.M.C. este nefondat şi urmează ca recursul să fie respins.
Cu privire la recursul pârâţilor C.D.D.A. şi C.D., se retine că deţin în baza contractelor de vânzare-cumpărare nr. 802/1996 şi nr. 421/1997 un spaţiu la mansarda imobilului şi garajul în suprafaţă de 24,40 mp, situat la demisolul imobilului.
Din conţinutul actelor din dosar rezultă cu pregnanţă că, la data cumpărării, pentru partea de mansardă a imobilului cât şi pentru demisol, reclamanta T.R. avea deja formulată cerere pentru restituirea în natură, care nu fusese soluţionată, aşa cum rezultă din înscrisul aflat în dosar nr. 343/2004 al Tribunalului Bucureşti - fila 34.
Susţinerile acestora invocate în recurs sunt nerelevante, deoarece nu pot fi apreciaţi ca dobânditori de bună-credinţă în concordanţă cu dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Este bine cunoscut că, un chiriaş care intenţiona să cumpere o locuinţă, trebuia să verifice dacă imobilul nu a făcut obiectul unei cereri administrative de restituire, a unei acţiuni în revendicare adresată instanţei şi a altor demersuri prin care să stabilească situaţia juridică a imobilului, pentru a putea invoca buna-credinţă şi a face aprecieri cu privire la incidenţa ei în cauză.
Buna-credinţă se prezumă şi este justificată de eroarea comună şi invincibilă în care s-a aflat cumpărătorul cu privire la calitatea de proprietar asupra bunului a vânzătorului.
In speţă, recurenţii pârâţi C. ar fi putut cunoaşte despre existenţa formulării cererii de restituire în natură a imobilului de către foştii proprietari cu diligente minime, dar s-a dovedit că nu au făcut acest lucru, împrejurare ce exclude buna lor credinţă şi, pe cale de consecinţă, corect a fost sancţionat contractul lor de vânzare-cumpărare cu nulitate absolută.
Cu toate că, sub aspectul incidenţei dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu are relevanţă împrejurarea dacă imobilele erau preluate cu sau fără titlu de către stat, buna-credinţă a cumpărătorului ar fi creatoare de drept, sens în care face preferabil titlul cumpărătorului în raport cu cel al fostului proprietar; faţă de cele expuse anterior, nu poate fi reţinută existenţa bunei-credinţe şi se impune respingerea recursului.
Şi recursul declarat de pârâtul I.J.M. este nefondat ca şi cele analizate anterior.
Apărările invocate de recurent cu privire la spaţiul deţinut din imobilul în litigiu nu pot fi luate în seamă. Contractul său invocat este nul, aşa cum corect s-a reţinut prin hotărârea recurată, deoarece nu au fost respectate dispoziţiile legale referitoare la drepturile chiriaşului de a cumpăra imobilele deţinute şi nerestituite foştilor proprietari.
La datele de 14 ianuarie 1999 şi 19 octombrie 2000, când au fost încheiate cele două contracte de vânzare-cumpărare, recurentul-pârât I.J.M. deţinea o altă locuinţă în proprietate şi nu avea dreptul să cumpere imobilul în litigiu în raport de cerinţele art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
Astfel, prin sentinţa civilă nr. 7711 din 12 iunie 1997, definitivă şi irevocabilă, pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, I.D. şi I.M. au revendicat de la Statul Român imobilul situat în Bucureşti, sector 1, compus din teren în suprafaţă de 300 mp şi construcţie cu subsol, parter, etaj şi având două apartamente la parter şi etaj.
Aceleaşi persoane au revendicat şi imobilul din Bucureşti, format din teren şi construcţie, subsol, parter, două etaje şi dependinţe, conform sentinţei civile nr. 7712 din 12 iunie 1997, definitivă şi irevocabilă pronunţată de aceeaşi instanţă.
Potrivit actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 1970 din 30 iunie 1999 şi certificatului de moştenitor nr. 586 din 9 noiembrie 1998, I.J.M. a dobândit imobile prin moştenire anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare din imobilul în litigiu.
Declaraţia dată de acesta, în sensul că la data cumpărării nu deţinea o altă locuinţă proprietate personală şi că nu a înstrăinat nicio locuinţă după data de 01 ianuarie 1990 în localitatea de domiciliu este nesinceră şi neconformă cu realitatea. El deţinea imobile dobândite prin moştenire pe care le-a înstrăinat ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2465 din 23 octombrie 2001, astfel că la data dobândirii imobilului din litigiu s-au încălcat cerinţele Legii nr. 112/1995.
În ceea ce priveşte cumpărarea garajului prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 6094/31725 din 19 octombrie 2001, recurentul-pârât a recunoscut că la data cumpărării era proprietar exclusiv asupra unui alt imobil, dar a invocat că a fost cumpărător de bună-credinţă.
În plus faţă de cele arătate, recurentul la data achiziţionării garajului deţinea un alt imobil şi la aceeaşi dată avea cunoştinţă de existenţa acţiunii în revendicare formulată de reclamanţi la 2 martie 2000, rezultând că a fost de totală rea-credinţă.
Faţă de considerentele expuse, urmează ca recursurile declarate de către reclamanţi şi pârâţi să fie respinse ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile declarate de reclamanţii T.R., T.P., T.S., T.N.S. şi de pârâţii C.D.D.A., C.D., I.J.M., B.(D.)M.C. împotriva deciziei nr. 145 din 7 martie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 8 decembrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 9992/2009. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 9975/2009. Civil → |
|---|
