ICCJ. Decizia nr. 1724/2010. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 1724/2010
Dosar nr. 4098/3/2008
Ședința publică din 12 martie 2010
Asupra recursului civil de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 4098/3 la data de 31 ianuarie 2008 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV- a civilă, aşa cum a fost precizată în Dosarul nr. 43288/3/2006 al Tribunalului Bucureşti, secţia a VI- a comercială, la data de 19 februarie 2007, reclamanta SC P.V. SA a chemat în judecată pe pârâta SC A.C.C. SA, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să stabilească dreptul de proprietate al reclamantei cu fosta denumire SC V. SA, asupra imobilelor situate în Bucureşti, sector 6 şi să se dispună obligarea pârâtei la predarea imobilelor.
Prin sentinţa civilă nr. 1001/ F din 30 mai 2008, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV- a civilă, a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanta SC P.V. SA şi a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că SC P.V. SA, în calitate de cumpărător al imobilului, avea obligaţia de a face dovada achitării preţului imobilului, dar această dovadă nu a fost făcută, potrivit art. 1361 C. civ.
Conform adresei din 25 noiembrie 1991, blocurile au rămas în posesia şi folosinţa pârâtei care le-a folosit şi închiriat sub nume de proprietar, perfectând cu reclamanta contracte pentru furnizarea de energie electrică ( filele 76 şi 93 din Dosarul nr. 43288/3/2006).
Potrivit art. 1314 C. civ., predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea şi posesia cumpărătorului, ori această obligaţie care incumbă vânzătorului nu a fost niciodată îndeplinită, iar la rândul lui, cumpărătorul, în prezenta cauză reclamantă, nu şi-a exercitat niciodată atributele dreptului de proprietate, achiesând la cererea vânzătorului, care a dorit să păstreze blocurile.
În aceste condiţii, chiar dacă reclamanta şi-a calificat acţiunea ca fiind în realizarea dreptului, revendicarea fiind imprescriptibilă, nu s-a făcut dovada că între părţi că ar fi existat cu certitudine intenţia încheierii unui contract de vânzare - cumpărare pentru blocurile X şi X.
Împotriva menţionatei sentinţa a formulat apel, în termen legal, reclamanta SC P.V. SA.
Prin decizia civilă nr. 161 A din 12 martie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III- a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, s-a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanta SC P.V. SA, reţinându-se în esenţă că, în calitate de cumpărător, apelanta-reclamantă avea obligaţia de a face dovada achitării preţului imobilului, dar această dovadă nu a fost făcută potrivit art. 1361 C. civ.
Conform adresei din 25 noiembrie 1991, blocurile au rămas în posesia şi folosinţa pârâtei ce le-a folosit şi închiriat sub nume de proprietar şi care a încheiat cu reclamanta contracte pentru furnizarea de energie electrică ( filele 76 şi 93 din Dosarul nr. 43288/3/2006).
Potrivit art. 1314 C. civ., predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea şi posesiunea cumpărătorului, însă această obligaţie care incumbă vânzătorului nu a fost niciodată îndeplinită, nefăcând dovada în sensul că ar fi proprietara celor două imobile.
Împotriva menţionatei decizii a formulat şi motivat recurs, în termen legal, apelanta - reclamantă SC P.V. SA pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea acestora s-a arătat că hotărârea atacată este nelegală întrucât a fost dată cu aplicarea greşita a art. 1361 coroborat cu art. 969 alin. (1) C. civ. - motiv prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Instanţa de apel a reţinut în mod inexplicabil că subscrisa nu ar fi făcut dovada achitării preţului imobilului, potrivit art. 1361 C. civ., cu toate că preţul vânzării a fost achitat integral, cu respectarea clauzelor stabilite de către părţi prin „Protocolul de predare - primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991 (fila 5 dosar fond), având ca obiect transferul dreptului de proprietate de la vânzătoarea SC A.C.C. SA către cumpărătoarea SC P.V. SA (cu fosta denumire SC V. SA), asupra imobilelor situate în Bucureşti, sector 6.
Întrucât, verificând arhiva societăţii de la nivelul anului 1991 la zi, recurenta nu a putut produce dovada achitării diferenţei de preţ, a depus la dosar Recipisa de consemnare din 16 noiembrie 2006 (fila 13 dosar fond), conform căreia aceasta a consemnat la C.E.C. în numele şi pe seama vânzătoarei, suma totală de 2.205,00 lei).
Recurenta mai arată că, contrar concluziilor instanţei de apel, rezultă fără putinţă de tăgadă că a dovedit achitarea integrală a preţului imobilelor cumpărate în temeiul „Protocolului de predare-primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991, inclusiv a penalităţilor de întârziere calculate conform „Protocolului", astfel că intimata nu poate opune în niciun fel nerespectarea tuturor clauzelor prevăzute de „Protocolul" din 05 septembrie 1991.
Mai arată recurenta că hotărârea atacată este nelegală întrucât a fost dată cu aplicarea greşită a art. 1295 alin. (1) coroborat cu art. 1314 C. civ. - motiv prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., aceasta probând în cauză împrejurarea că „Protocolul de predare - primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991 întruneşte toate condiţiile de formă şi de fond prevăzute de Codul civil pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare - cumpărare având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile construcţii.
În baza paragrafului al doilea din „Protocol", transferul dreptului de proprietate asupra celor trei imobile, a operat, „începând cu data prezentului protocol", respectiv 05 septembrie 1991, necondiţionat de achitarea integrală a preţului şi de predarea imobilelor vândute.
Potrivit art. 1295 C. civ., "vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat".
Prin urmare, atât timp cât cele două părţi - subscrisa cumpărătoare şi intimata vânzătoare - s-au învoit asupra „lucrului" şi asupra preţului şi în condiţiile în care, prin convenţia părţilor s-a stabilit ca transferul dreptului de proprietate să opereze la data încheierii „Protocolului", independent de achitarea ulterioară la termenele stabilite a tranşelor de preţ şi de predarea efectivă a imobilelor vândute, recurenta apreciază ca fiind contrară dispoziţiilor art. 1295 C. civ. motivarea instanţei de apel, conform căreia neîndeplinirea obligaţiei de predare ar conduce la concluzia că subscrisa nu a făcut „dovada în sensul că ar fi proprietara celor două imobile".
De asemenea, adresa din 25 noiembrie 1991 nu poate avea valoarea unei renunţări din partea subscrisei, la data de 25 noiembrie 1991, la dreptul de proprietate asupra blocurilor aflate deja în patrimoniul societăţii recurentei din 05 septembrie 1991.
Adresa din 25 noiembrie 1991 are în vedere împrejurarea că SC P.V. SA a recunoscut predarea - primirea imobilului totodată arată că renunţă la cumpărarea imobilelor, însă, faţă de condiţia impusă - restituirea „deîndată" a sumei de 1.862.468 lei, plătite în plus faţă de valoarea imobilului şi neexecutată de pârâta - intimată, acordul subscrisei cu privire la respectiva renunţare la achiziţionarea imobilelor nu poate produce efecte juridice.
Acceptarea nu a concordat cu oferta, întrucât aceasta a condiţionat cuprinsul ofertei, situaţie în care „se consideră că oferta a fost refuzată, iar acceptarea are valoare unei contraoferte" (C.S., C.B., „Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor", Ed. a 8- a Bucureşti, Editura A.B., 2002), neacceptate şi neexecutate de către intimata vânzătoare.
Totodată, mai arată recurenta că a probat, fără putinţă de tăgadă, îndeplinirea condiţiilor art. 949, 953, 966, 1294, 1295, 1303, 1306, 1310 şi urm. C. civ. - respectiv, consimţământul părţilor, capacitatea de a contracta, lucrul vândut (cu privire la care a operat transferul dreptului de proprietate), preţul determinat şi cauza licită - astfel încât „Protocolul" încheiat între părţi la data de 05 septembrie 1991 întruneşte toate elementele esenţiale ale vânzării, iar la dosarul cauzei s-a făcut dovada achitării integrale a preţului.
În aceste împrejurări, potrivit art. 1295 C. civ., simpla neexercitare de către subscrisa a prerogativelor dreptului de proprietate cu privire la imobile, cauzată de neîncheierea proceselor verbale de predare - primire a imobilelor, nu are ca efect stingerea dreptului de proprietate transmis în patrimoniul său.
Analizând recursul formulat, în raport de criticile menţionate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:
Vânzarea - cumpărarea este un contract prin care vânzătorul strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi, cumpărătorul, care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut (art. 1294 C. civ.).
Obiectul vânzării - cumpărării din prezenta cauză îl constituie două construcţii, deci bunuri imobile pentru care legea nu prevede expres condiţii de formă sau de fond pentru transferul proprietăţii derogatorii de la dreptul comun, precum necesitatea formei autentice sau obligaţia remiterii obiectului, ca în cazul contractelor reale.
Prin urmare, pornind de la dreptul comun în materia vânzării - cumpărării, astfel cum acesta se deduce din caracterele juridice ale contractului de vânzare - cumpărare: sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate, putem concluziona că verificarea momentului la care s-a realizat transferul dreptului de proprietate se face numai în raport de întâlnirea cererii de cumpărare şi a ofertei de vânzare, deci a naşterii acordului de voinţă al părţilor („solo consensu”).
În acest context, Înalta Curte consideră că transferul dreptului de proprietate asupra blocurilor situate în București din patrimoniul SC A.C.C. SA în patrimoniul SC V. SA s-a realizat la data de 5 septembrie 1991, astfel cum rezultă din conţinutul protocolului de predare - primire a imobilelor din situate în sector 6 Bucureşti.
Ulterior însă, conform comunicării din 28 noiembrie 1991 emisă de SC V. SA, adresată SC A.C.C. SA, reclamanta SC V. SA revine asupra intenţiei de a cumpăra şi este de acord cu propunerea SC A.C.C. SA de a-i revinde acesteia căminele din Bucureşti sector 6, solicitând restituirea de îndată a diferenţei de preţ de 1.862.468 lei şi menţionând expres că adresa din 28 noiembrie 1991 face parte integrantă din protocolul din 5 septembrie 1991.
Astfel cum s-a menţionat, în materia vânzării bunurilor imobile construcţii sunt incidente prevederile art. 1295 C. civ. potrivit căruia vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucru încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat.
În această ipoteză, vânzarea - cumpărarea este valabil încheiată independent de orice formalitate, fiind consensuală, simplul acord de voinţă al părţilor fiind suficient pentru perfectarea vânzării - cumpărării, transferul proprietăţii nefiind condiţionat de predarea bunului sau de plata preţului, parţială sau integrală, astfel încât motivările bazate pe dispoziţiile art. 1314 şi art. 1361 C. civ. sunt nerelevante sub aspectul dovedirii transmiterii proprietăţii, vânzarea - cumpărarea, deşi contract sinalagmatic, nefiind şi un contract real.
În speţă, părţile contractante au fost de acord atât cu vânzarea - cumpărarea, cât şi cu revânzarea - recumpărarea, în aplicarea principiului libertăţii actelor juridice civile, care permite părţilor contractante să încheie orice convenţie care respectă legea şi morala, convenţiile astfel încheiate având putere de lege între părţile care le-au încheiat, conform art. 5 şi art. 969 C. civ. În temeiul aceluiaşi principiu, părţile pot să revină asupra actului juridic pe care l-au încheiat, în conformitate cu principiul simetriei: „ mutuus consensus, mutuus dissensus” şi să pună capăt raportului juridic astfel creat, astfel cum s-a întâmplat în prezenta cauză.
Făcându-se dovada cu comunicarea din 28 noiembrie 1991 emisă de SC V. SA, adresată SC A.C.C. SA că părţile contractante au dorit revenirea la situaţia anterioară transferului de proprietate menţionat în Protocolul din 5 septembrie 1991, în mod necondiţionat de restituirea preţului, astfel cum rezultă din conţinutul acestei comunicări, reclamanta nu mai este în prezent proprietara căminelor din Bucureşti sector 6, motiv pentru care în mod corect acţiunea de faţă a fost respinsă ca neîntemeiată, cât timp a fost formulată în considerarea interesului păstrării în patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra acestor imobile.
În concluzie, apar ca nefondate criticile recurentei - reclamante SC P.V. SA, referitoare la îndeplinirea în totalitate a obligaţiei sale menţionate în contract prin achitarea ulterioară a întregului preţ al vânzării, căci revenirea dreptului de proprietate asupra imobilelor în litigiu în patrimoniul intimatei SC A.C.C. SA s-a realizat la momentul acordului de voinţă, în noiembrie 1991, în temeiul art. 1295 C. civ., nefiind condiţionată de restituirea preţului şi nici de predarea bunurilor, în condiţiile în care acestea au rămas în mod continuu în posesia vânzătoarei iniţiale.
Prin urmare, cât timp nu se contestă faptul că s-a realizat transferul dreptului de proprietate în patrimoniul recurentei în temeiul Protocolului din 5 septembrie 1991, faţă de prevederile art. 1295 C. civ., criticile referitoare la îndeplinirea tuturor obligaţiilor stabilite în sarcina recurentei prin Protocolul din 5 septembrie 1991, sunt lipsite de obiect. Achitarea integrală a preţului vânzării nu condiţionează în nici un mod transferul proprietăţii, astfel încât este de necontestat că recurenta a fost proprietară a celor două construcţii până în noiembrie 1991, când a acceptat reîntoarcerea lor în patrimonial vânzătoarei. Prin urmare, nu se poate reţine o încălcare a prevederilor art. 1361 coroborat cu art. 969 alin. (1) C. civ., referitoare la îndeplinirea principalei obligaţii a cumpărătorului de a plăti preţul la ziua şi locul determinat, astfel cum s-a obligat prin contract.
Nici cea de-a doua critică a recurentului privind aplicarea greşită a art. 1295 alin. (1) coroborat cu art. 1314 C. civ. nu este fondată, pentru aceleaşi argumente expuse anterior.
Recurenta susţine că adresa din 1991 nu conţine acceptul de renunţare la cumpărarea imobilelor, în raport de condiţia de restituire“deîndată” a preţului plătit în plus faţă de valoarea imobilului vândut și neexecutată, ceea ce face ca această adresă să nu producă efecte juridice.
Înalta Curte apreciază, astfel cum a motivat anterior, că această adresă nu condiţionează acceptul de revânzare a celor două construcţii de restituirea diferenţei de preţ, o astfel de condiţie neputând fi dedusă din cererea de restituire de îndată a acestei sume, care nu este menţionată expres sau neechivoc ca şi condiţie a acceptării ofertei de revânzare.
O astfel de concluzie rezultă din interpretarea gramaticală a conţinutului adresei menţionate, în care nu este cuprinsă nici o condiţionare a transferului dreptului de proprietate, cererea de restituire „deîndată” a diferenţei de preţ neputând fi interpretată în acest sens, căci ea se referă numai la modalitatea în care reclamanta solicită restituirea prestaţiei constând în returnarea preţului plătit, în raport de împrejurarea că acesta a devenit nedatorat, tocmai ca urmare a acceptării ofertei de revânzare şi a producerii efectelor acesteia.
Condiţia, ca modalitate a actului juridic civil, este definită ca evenimentul viitor şi nesigur ca realizare, de care depinde existenţa actului juridic civil, astfel încât o astfel de condiţionare, importantă prin consecinţele pe care le produce, trebuie exprimată în termeni neechivoci. Or solicitarea de restituire de îndată a diferenţei de preţ dintre imobile, exprimată într-un alineat distinct de cel în care se exprimă acordul de voinţă al reclamantei pentru revânzare, nu condiţionează însăşi existenţa actului juridic, ci arată numai modalitatea în care se doreşte restituirea prestaţiei nedatorate.
În aceste condiţii, Înalta Curte apreciază că transferul proprietăţii nu este condiţionat în mod neechivoc, astfel încât nu se poate reţine existenţa în cuprinsul adresei din 1991 a vreunei condiţii, ca modalitate a actului juridic, motiv pentru care transferul dreptului de proprietate s-a realizat la momentul acordului de voinţă al părţilor contractante.
Astfel fiind, Înalta Curte consideră că nu este incident în cauză motivul de recurs invocat, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În consecinţă, recursul apare ca fiind nefondat, urmând a fi respins în consecinţă.
Văzând art. 274 C. proc. civ., va obliga pe recurenta - reclamantă la 5.950 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă, la solicitarea acesteia şi în raport de chitanţele existente la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta SC P.V. S.A. împotriva Deciziei nr. 161/ A din 12 martie 2009 Curţii de Apel Bucureşti, secţia a-III- a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie.
Obligă recurenta-reclamantă la 5.950 lei cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 12 martie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1726/2010. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 1723/2010. Civil. Limitarea exercitării... → |
|---|
