ICCJ. Decizia nr. 4484/2010. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 4484/2010
Dosar nr. 27512/3/2007
Şedinţa publică din 16 septembrie 2010
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. 27512 din 08 august 2007, reclamanta M.A. a solicitat în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, Primăria Municipiului Bucureşti, prin Primarul General, SC H.N. SA, Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor: constatarea nulităţii absolute a art. 3 (menţiune) din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1997, angajarea răspunderii pentru evicţiune a pârâţilor obligarea acestora în solidar la plata următoarelor sume de bani: 163.800 euro la data plăţii reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului în principal şi 3.083 ROL, actualizată, reprezentând preţul achitat pentru cumpărarea imobilului conform contractului menţionat.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1997, A.A., autoarea sa, a dobândit imobilul compus din apartamentul nr. 2 şi mansardă situat în Bucureşti, sector 1.
Prin întâmpinarea formulată la 28 septembrie 2007, pârâta SC H.N. SA a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive în raport de prevederile art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea nr. 112/1995 , H.G. nr. 20/1996 şi art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Prin întâmpinarea formulată la 05 noiembrie 2007, pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a invocat inadmisibilitatea capătului de cerere privind plata sumei de 163.800 euro reprezentând valoarea de circulaţie a apartamentului, motivat de faptul că imobilul nu a fost achiziţionat la valoarea de piaţă, ci în baza unor legi speciale la un preţ mult redus din considerente sociale, precum şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive în raport de prevederile art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea nr. 112/1995, H.G. nr. 20/1996 şi art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Pârâţii Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, şi Ministerul Economiei şi Finanţelor, prin întâmpinare, au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, arătând că prevederile art. 1337 şi art. 1341 C. civ. instituie răspunderea vânzătorului şi că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, întrucât acestea se aplică doar situaţiilor în care contractele au fost desfiinţare prin hotărâri irevocabile, ipoteză în care nu se regăseşte în cauză.
Prin încheierea de la 22 februarie 2008, tribunalul a respins excepţiile inadmisibilităţii şi lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâtul Municipiul Bucureşti prin întâmpinare, reţinând în ce priveşte prima excepţie, că argumentele invocate vizează temeinicia şi nu admisibilitatea cererii, şi în ce priveşte a doua excepţie, faptul că legitimarea procesuală pasivă a pârâtului este atrasă de calitatea sa de vânzător în contractul încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
Tribunalul prin aceeaşi încheiere, a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâţii Ministerul Economiei şi Finanţelor şi SC H.N. SA, în raport de capătul subsidiar al cererii de chemare în judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 1810 din 28 noiembrie 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a respins ca neîntemeiată acţiunea principală formulată de reclamanta M.A. şi s-au respins ca rămase fără obiect cererile de chemare în garanţie formulate de Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, şi de Ministerul Finanţelor Publice.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut ca un prim aspect că prin clauza a cărei nulitate s-a solicitat a se constata, părţile au convenit ca vânzătorul să fie exonerat pentru evicţiunea decurgând din acţiuni în revendicare intentate de fostul proprietar sau moştenitorii acestuia.
Cu privire la cel de-al doilea aspect, tribunalul a constatat că evicţiunea a survenit ca urmare a acţiunii în revendicare formulată de moştenitorii fostului proprietar, deci a faptului unor terţi şi nu al vânzătorului.
Preluarea imobilului s-a făcut de către statul comunist în baza Decretului nr. 92/1950, deci în baza unei intervenţii legislative. Or, nu se poate pune semnul identităţii între Statul Român şi Municipiul Bucureşti în patrimoniul căruia se regăseşte în prezent imobilul, ca urmare a adoptării Legii nr. 213/1998.
A mai reţinut tribunalul, că vânzătorul nu a ascuns cumpărătorului situaţia juridică a imobilului, întrucât, dimpotrivă, inserarea acestei clauze dovedeşte faptul că i-a adus la cunoştinţă situaţia juridică a imobilului şi posibilitatea revendicării ulterioare de către foştii proprietari.
A fost înlăturată teza potrivit căreia, evicţiunea a fost produsă ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului, dar prin intermediul unor terţi care a invocat cu succes drepturi reale asupra bunului vândut, cum susţine reclamanta, întrucât drepturile acestor terţi nu provin de la vânzător, ci de la autorii lor, respectiv fostul proprietar, înainte de aplicarea Decretului nr. 92/1950.
Potrivit dispoziţiilor art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de lege, când este contrară bunelor moravuri şi ordinii publice.
În speţă, nu se poate reţine faptul că o astfel de clauză ar fi prohibită de lege, părţile unui contract de vânzare-cumpărare având posibilitatea prevăzută de art. 1338 C. civ., de a micşora sau şterge obligaţia vânzătorului de răspundere pentru evicţiune şi câtă vreme nu se înlătură această răspundere care provine din fapta proprie a vânzătorului, nu există nici o dispoziţie care să interzică o clauză cu conţinutul celei contestate.
Cu privire la cererea de angajare a răspunderii pârâţilor pentru evicţiune, tribunalul a reţinut că prin clauza menţionată în contract, părţile au convenit ca vânzătorul să nu răspundă pentru evicţiunea decurgând din acţiunea în revendicare intentată de fostul proprietar sau moştenitorul acestuia.
Cum această clauză a fost considerată valabilă de tribunal, ea îşi produce efectele potrivit art. 969 C. civ., având putere de lege între părţi, astfel încât, reclamanta succesoare a cumpărătoarei nu mai poate solicita antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiune.
Tribunalul a constatat că în cauză, evicţiunea suferită de reclamantă a fost cauzată de terţi, respectiv de moştenitorii fostului proprietar al imobilului, situaţie în care pentru antrenarea obligaţiei de garanţie a vânzătorului ar trebui întrunite cumulativ mai multe condiţii, respectiv ca tulburarea să fie de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
În cauză, autoarea reclamantei a cunoscut la încheierea contractului pericolul evicţiunii şi a cumpărat pe propria sa răspundere, situaţie în care m mai poate pretinde nici restituirea preţului.
În aceste condiţii, în care lipseşte însuşi temeiul cererii de restituire a preţului, de sancţiune a unei operaţiuni speculative, nu sunt aplicabile nici dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 care reprezintă o aplicaţie particulară a normei cadru, având de a determina pe cale legală titularul obligaţiei de restituire.
Împotriva acestei sentinţei, a declarat apel reclamanta.
În dezvoltarea motivelor de apel, se susţine că hotărârea pronunţată este nelegală şi netemeinică.
Cu privire la capătul de cerere privind nulitatea absolută a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti, prin SC H.N. SA, şi A.A., apelanta a arătat că clauza exoneratoare de răspundere încalcă dispoziţiile art. 1339 C. civ.
Argumentele pe baza cărora instanţa a reţinut contrariul sunt nefondate:
Potrivit doctrinei, constituie fapt personal al vânzătorului, orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător de natură a-l tulbura în liniştita folosinţă a lucrului, iar obligaţia de garanţie pentru fapta proprie vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar şi evicţiunea care se realizează prin intermediul unui terţ.
Ori, în speţă, apelanta susţine că a fost evinsă prin acţiunea în revendicare introdusă de un terţ, care a pretins şi dovedit faptul că dreptul de proprietate dobândit de stat prin Decretul nr. 92/1950 nu este valabil.
Prima instanţă a reţinut greşit faptul că în cauză nu ar fi vorba despre evicţiune provenind din fapta proprie a vânzătorului, ignorând împrejurarea că cauza evicţiunii constă în actul de putere publică, reprezentat de Decretul nr. 92/1950 prin care statul a deposedat adevăraţii proprietari; mijlocul prin care s-a produs evicţiunea este acţiunea în revendicare admisă, iar justificarea calităţii procesuale active în cadrul acţiunii în revendicare s-a făcut prin invocarea drepturilor autorilor reclamanţilor.
Nici acţiunea în revendicare nu poate constitui cauza evicţiunii, deoarece cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, iar în speţă acţiunea în revendicare s-a introdus în anul 2005, ulterior încheierii contractului în baza Legii nr. 112/1995.
Acţiunea în revendicare reprezintă doar mijlocul prin care se realizează evicţiunea, hotărârea prin care s-a admis acţiunea în revendicare constituind dovada unei evicţiuni consumate.
Prima instanţă face confuzie între cauza evicţiunii şi cauza exonerării de răspundere pentru evicţiune, atunci când se reţine faptul că apelanta ar fi avut cunoştinţă de situaţia juridică a imobilului.
Cauza evicţiunii constă în preluarea nelegală a imobilului de la foştii proprietari, în vreme ce în contractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut numai situaţia în care vânzătorul este exonerat de răspundere, fără să i se aducă la cunoştinţă faptul exonerator de răspundere.
Simpla inserare în cuprinsul contractului a unei clauze exoneratoare de răspundere pentru o anumită ipoteză, nu poate avea semnificaţia afirmării realităţii acestei ipoteze.
A mai susţinut apelanta, că din punct de vedere al dreptului public, nu se poate face confuzie între Statul Român şi Municipiul Bucureşti, fiind vorba despre două persoane juridice diferite. Totuşi, din punct de vedere al dreptului civil în speţă, această distincţie este total nerelevantă.
Statul utilizând puterea publică a naţionalizat imobilul şi a transmis dreptul de proprietate Municipiului Bucureşti care a preluat în regim de putere publică, atributele de proprietar, inclusiv viciile titlului statului.
Fiind vorba despre autoritate administrativ teritorială, prin care i s-a transmis printr-un act de putere publică, dreptul de proprietate abuzivă dobândit de Statul Român printr-un alt act de putere publică, nu se poate invoca lipsa identităţii de personalitate juridică pentru a se înlătura răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.
Prin urmare, vânzătorul nu poate fi apărat pentru răspunderea de evicţiune, pe motiv că Decretul nr. 92/1950 emană de la puterea legislativă deoarece regimul de putere publică, prin care s-a produs atât naţionalizare, cât şi transmiterea imobilului între organe ale statului sau ale unităţile administrativ teritoriale ale statului împiedică acest lucru.
Ne aflăm în situaţia unei evicţiuni realizate indirect prin faptul personal al vânzătorului, care a dobândit nelegal bunul de la adevăratul proprietar, nelegalitatea fiind generată de însuşi actul de dobândire emanând de la stat ceea ce a condus ulterior la admiterea acţiunii în revendicare şi la evingere a apelantei.
În ceea ce priveşte încălcarea dispoziţiilor art. 966 şi 968 C. civ. apelanta a susţinut, că exonerarea vânzătorului pentru evicţiunea decurgând din acţiunea în revendicare a fostului proprietar este lovită de nulitate absolut pentru cauză ilicită. Aceasta, deoarece prin modificarea convenţională a garanţiei legale pentru evicţiune s-a urmărit înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru însuşi faptul înstrăinării bunului altuia, ceea ce contravine dispoziţiilor legale imperative.
În speţă, clauza exoneratoare se poate rezuma în aceea că vânzătorii vinde imobilul, dar nu garantează că titlul său de valabilitate este valabil, deşi acesta este reprezentat de un act de putere publică, iar dreptul de a înstrăina imobilul este stabilit tot printr-un act de putere publică.
Prima instanţă pretinde că vânzătorul ar fi adus la cunoştinţa reclamantei situaţia juridică a imobilului, însă, ulterior arată că „faptul că a înţeles să vândă pentru că nu erau incidente cauze pentru care vânzarea să poată fi suspendată sau respinsă, nu poate fi asimilat relei credinţe”.
Ori, dacă vânzătorul ar fi adus la cunoştinţă, faptul că imobilului s-ar fi preluat abuziv, respectiv că titlul statului nu este valabil, rezultă evident că vânzarea cumpărarea nu ar fi fost posibilă.
Prima instanţă reţine două elemente contradictorii, susţinând pe de o parte, că reclamanta avea cunoştinţă de viciile statului, iar pe de altă parte, constatând buna credinţă a statului, care, deşi i-ar fi adus la cunoştinţă faptul că imobilul a fost preluat abuziv, totuşi a procedat la vânzare, obţinând preţul.
Instanţa mai retine şi că reclamanta ar fi fost de rea credinţă la cumpărarea imobilului, aspect care ar rezulta din hotărârea pronunţată în cadrul acţiunii în revendicare. Acest argument este total nefondat, deoarece buna sau reaua credinţă a reclamantei raportată la pretenţiile proprietarului în revendicare, nu are nici o legătură cu raporturile juridice generate de obligaţia vânzătorului pentru evicţiune care formează obiectul prezentei cauze.
Susţinerea instanţei că reclamanta a urmărit specularea regimului incert al locuinţelor este absurdă, deoarece reclamanta nu a făcut decât să-şi exercite un drept acordat de Statul Român printr-o lege adoptată, acţiunea în revendicare fiind formulată abia după 8 ani de la încheierea contractului.
Mai arată apelanta că potrivit doctrinei, exonerarea vânzătorului de răspundere, inclusiv pentru restituirea preţului primit, intervine numai în cazul în care vânzarea este un contract aleatoriu.
Ori dacă se susţine că apelanta ar fi cumpărat imobilul, cunoscând viciile titlului statului pe riscul propriu, această interpretare ar conduce la constatarea culpei vânzătorului, care fie prin dispoziţiile Legii nr. 112/1995, fie prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare a urmărit o operaţiune ilicită.
Exonerarea vânzătorului pentru evicţiunea decurgând din acţiunea în revendicare intentată de fostul proprietate sau moştenitorii acestuia este lovită de nulitate absolută pentru cauză ilicită.
Aceasta deoarece prin modificarea convenţională a garanţiei legale pentru evicţiune, s-a urmărit înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru însuşi faptul înstrăinării bunului altuia, ceea ce contravine evident dispoziţiilor legale imperative.
În speţă, modificarea convenţională a garanţiei legale pentru evicţiune vizează însăşi lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului care reprezintă una din condiţiile esenţiale ale validităţii contractului de vânzare-cumpărare. Ori, înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea întemeiată pe însăşi lipsa calităţii sale de proprietar, urmăreşte în mod evident o cauză ilicită, fiind o operaţiune speculativă şi încalcă dispoziţiile art. 966 şi urm. C. civ.
Cu privire la capătul de cerere privind angajarea răspunderii pentru evicţiune în sarcina pârâţilor şi obligarea acestora la repararea prejudiciului cauzat, apelanta a susţinut următoarele:
Prima instanţă reţine că răspunderea pârâţilor nu poate fi angajată, faţă de respingerea primului capăt de cerere, cu motivarea că exonerarea vânzătorului de răspunderea pentru evicţiune este legală, întrucât evicţiunea nu a provenit din fapta sa proprie şi cauza evicţiunii ar fi fost adusă la cunoştinţa reclamantei la momentul încheierii contractului.
Această concluzie este falsă, fiind îndeplinite condiţiile pentru angajarea răspunderii vânzătorului.
În privinţa cererii subsidiare privind plata preţului actualizat, cererea a fost respinsă, cu motivarea că reclamanta ar fi cunoscut cauza evicţiunii, fiind deci aplicabilă excepţia prevăzută la art. 1340 C. civ., în condiţiile în care art. 50 din Legea nr. 10/2001 reprezintă numai o aplicaţie particulară a acestei norme.
Potrivit textului citat în cazul desfiinţării prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 10/2001, cererile sau acţiunile în justiţiei ar putea avea ca obiect numai restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii cumpărători.
Textul se referă expres la situaţia acelor contracte încheiate cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, adică tocmai cele în care s-a procedat la vânzarea imobilului, deşi situaţia juridică nu fusese clarificată.
Ca atare, art. 50 din Legea nr. 10/2001, instituie o excepţie de la dispoziţiile art. 1340 C. civ. şi nu aplicaţie particulară a acestui text.
În ce priveşte aplicabilitatea art. 501 din Legea nr. 10/2001 în forma introdusă prin Legea nr. 1/2009, acestea sunt aplicabile şi cauzei deduse judecăţii, având în vedere caracterul devolutiv al prezentului apel.
Dispoziţiile Legii nr. 1/2009 sunt concepute în favoarea cumpărătorilor imobilelor în baza Legii nr. 112/1995, iar dreptul la despăgubire este o problemă de drept substanţial de imediată aplicare.
La dosarul cauzei s-a depus un contract de cesiunea de creanţă şi de cesiune de drepturi litigioase de la reclamanta M.A. la numita W.G.G.N. încheiat şi atestat prin încheierea de atestare din 28 aprilie 2009 de către Cabinetului Avocatului C.R.P., situaţie în care, la 28 octombrie 2009, instanţa a introdus în cauză în calitate de apelantă-reclamantă, pe numita W.G.G.N. Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a, prin decizia nr. 592 din 18 noiembrie 2009 a respins ca nefondat apelul reclamantei W.G.G.N. reţinând următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare din 1997, numita A.A., autoarea reclamantei a dobândit imobilul compus din apartamentul 2 şi mansardă situat în Bucureşti, sector 1, în baza Legii nr. 112/1995.
În cuprinsul contractului, părţile au inclus o clauză de modificare convenţională a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, decurgând din art. 1338 C. civ., respectiv s-a prevăzut exonerarea vânzătorului pentru orice obligaţie privind evicţiunea, decurgând din orice act de revendicare, ce ar urma să fie intentat de către fostul proprietar sau moştenitorii acestuia cu privire la imobilul ce face obiectul acestei vânzări.
Prin sentinţa civilă nr. 11385 din 10 noiembrie 2005 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, a fost admisă acţiunea în revendicare, formulată de moştenitorii fostei proprietare, fiind obligată reclamanta M.A. să lase acestora în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul deţinut potrivit contractului de vânzare-cumpărare mai sus menţionat.
Ca urmare a evicţiunii produse, reclamanta a formulat prezenta acţiune care a fost respinsă de instanţa de fond.
În ceea ce priveşte soluţia primului capăt de cerere prin care se cere constatarea nulităţii absolute a menţiunii din contractul de vânzare-cumpărare cu privire la întinderea garanţiei de evicţiune a vânzătorului, curtea a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului.
Legea permite modificarea garanţiei de răspundere pentru evicţiune a vânzătorului, fie în sensul micşorării sau ştergerii acesteia, fie în sensul înăspririi acesteia, conform dispoziţiilor art. 1338 C. civ., cu excepţia situaţiei în care evicţiunea rezultă dintr-un fapt personal al vânzătorului, caz în care art. 1339 C. civ. prevede în mod expres nulitatea oricărei convenţii prin care vânzătorul ar încerca să se sustragă de la evicţiune.
Potrivit art. 1340 C. civ., stipulaţia prin care vânzătorul se descarcă pentru răspunderea pentru evicţiune nu-l scuteşte pentru a restitui preţul, în caz de evicţiune, cu excepţia cazului în care cumpărătorul a cunoscut la facerea actului, pericolul evicţiunii sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie.
În speţă, însă, reclamanta nu a reuşit să demonstreze existenţa vreunei cauze de nulitate absolută a clauzei referitoare la exonerarea vânzătorului de răspunderea pentru evicţiunea decurgând dintr-o eventuală acţiune în revendicare formulată de foştii proprietari.
Contrar susţinerilor apelantei, clauza inclusă în contract are în vedere o evicţiune produsă prin fapta unui terţ şi nicidecum o evicţiune produsă prin fapta proprie a vânzătorului, situaţie în care clauza cade sub incidenţa dispoziţiilor art. 1338 C. civ. şi nu ale art. 1339 C. civ.
Potrivit doctrinei, constituie fapt personal orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârşit de către vânzător sau succesorii săi universali sau cu titlu universal, de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului, indiferent dacă este vorba de o tulburare de fapt sau de o tulburare de drept.
Ori în speţă, evicţiunea s-a produs ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare formulată de fostul proprietar, deci prin fapta unui terţ şi nu a vânzătorului însuşi.
Argumentele formulate de reclamantă în sensul că acţiunea a fost admisă, ca urmare a faptului că statul comunist a preluat imobilul fără titlu de la fostul proprietar, evicţiunea fiind tot consecinţa faptei vânzătorului, nu pot fi primite.
Aceasta deoarece fostul proprietar nu a redobândit bunul în cadrul unei proceduri administrative prevăzute de Legea nr. 112/1995 sau Legea nr. 10/2001 de la deţinătorul imobilului, respectiv vânzătorul în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanta, dar şi pentru că situaţia juridică a imobilului la momentul vânzării, nu a fost ascunsă cumpărătorului, inserarea clauzei dovedind tocmai faptul că acesta a fost înştiinţat de posibilitatea revendicării ulterioare a imobilului de către fostul proprietar.
Nu ne aflăm nici în situaţia evicţiunii produse ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului, dar prin intermediul unor terţi, întrucât drepturile acestor terţi (fostul proprietar recunoscut în justiţie) nu provin de la vânzător.
Chiar şi în situaţia în care s-ar accepta punctul de vedere al apelantei, nici răspunderea pentru evicţiunea pentru fapta proprie nu ar putea fi angajată, întrucât faptul care pretinde apelanta-reclamantă că ar fi determinat evicţiunea nu a fost tăinuit faţă de cumpărător, menţiunea atacată din contract fiind o dovadă clară despre acest aspect.
Conform art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri şi ordinii publice.
Ori în speţă, clauza referitoare la înlăturarea răspunderii pentru evicţiunea decurgând dintr-o eventuală acţiune în revendicare, intentată de foştii proprietari, nefiind o clauză de înlăturare a garanţiei pentru evicţiunea decurgând din faptul personal al vânzătorului, nu are o cauză ilicită, nefiind prohibită prin legi şi nici contrară bunelor moravuri şi ordinii publice, împrejurare ce atrage netemeinicia primului capăt de cerere.
În ceea ce priveşte cel de-al doilea petit al cererii principale, prin care se solicită angajarea răspunderii pentru evicţiune în sarcina pârâţilor, Curtea a constatat că existenţa clauzei de exonerare de răspundere pentru fapta terţilor din contractul de vânzare-cumpărare face imposibilă angajarea răspunderii pentru evicţiune a vânzătorului în speţă, în temeiul dispoziţiilor C. civ.
Mai mult decât atât, apelanta-reclamantă nu poate primi nici preţul vânzării în temeiul art. 1340 C. civ., dat fiind faptul că a cumpărat pe răspunderea sa proprie, acceptând riscul de a fi evinsă de fostul proprietar, aşa cum rezultă din menţiunea suplimentară a contractului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte interpretarea dată de instanţă dispoziţiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, ca fiind un caz particular al art. 1340 C. civ. şi nu o excepţie de la această regulă, Curtea a constatat că în speţă nu ne aflăm în ipoteza prevăzută de art. 50 din Legea nr. 10/2001, deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desfiinţat. Revendicarea fiind posibilă tocmai datorită împrejurării existenţei a două titluri de proprietate asupra imobilului.
În acest context, în speţă nu pot fi aplicate nici dispoziţiile art. 501 din aceeaşi lege, care se referă la aceeaşi situaţie a desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs reclamanta W.G.G.N. invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ. susţinând în esenţă că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină şi este pronunţată cu aplicarea şi interpretarea greşită a legii.
În ceea ce priveşte primul motiv de recurs, reclamanta invocă faptul că instanţa de apel a reţinut că clauza exoneratoare de răspundere are în vedere evicţiunea produsă prin fapta unui terţ şi nu a evicţiunii produsă prin fapta proprie a vânzătorului sau prin intermediul unui terţ, ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului.
De asemenea, aceeaşi instanţă a reţinut greşit că menţiunea referitoare la exonerarea de răspundere nu are o cauză ilicită, nefiind contrară bunelor moravuri şi ordinii publice, că situaţia juridică a imobilului la momentul vânzării nu a fost ascunsă cumpărătorului, iar acesta din urmă a cumpărat pe răspunderea sa proprie.
În sfârşit, Curtea a mai reţinut că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desfiinţat.
Întrucât instanţa de apel nu a arătat în concret care au fost probele pentru care şi-a fundamentat soluţia, recurenta consideră că o astfel de hotărâre este nemotivată.
Referitor la capătul de cerere privind nulitatea absolută a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti, prin SC H.N. SA şi A.A., recurenta-reclamantă invocă încălcarea prevederilor art. 1339, art. 966 şi art. 968 C. civ.
Cu privire la încălcarea art. 1339 C. civ., recurenta susţine că ambele instanţe au reţinut greşit că în cauză nu ar fi vorba despre evicţiune provenind din fapta proprie a vânzătorului, ignorând aspectele referitoare la mijlocul prin care s-a produs evicţiunea, respectiv acţiunea în revendicare, admisă printr-o hotărâre irevocabilă, cauza evicţiunii fiind reprezentată de Decretul nr. 92/1950 şi faptul că justificarea calităţii procesuale active în cadrul acţiunii s-a făcut prin invocarea drepturilor autorilor reclamanţilor.
În ceea ce priveşte încălcarea art. 966 şi 968 C. civ., reclamanta a arătat că hotărârea instanţei de apel este total nemotivată întrucât instanţa de apel nu a făcut decât să arate concluzia la care a ajuns fără a arăta şi motivele care au stat în baza acestei concluzii.
În acest context, recurenta susţine că a invocat explicit faptul că în cauză modificarea convenţională a garanţiei legale pentru evicţiune vizează însăşi lipsa calităţii de proprietate a vânzătorului, care reprezintă una din condiţiile esenţiale ale validităţii contractului de vânzare-cumpărare.
A mai susţinut recurenta, că prin modificarea convenţională a garanţiei legale pentru evicţiune s-a urmărit înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru însuşi faptul înstrăinării bunului altuia, ceea ce contravine dispoziţiilor legale imperative.
Vânzarea-cumpărarea bunului altuia reprezintă o operaţiune speculativă, având o cauză ilicită, fiind nulă absolut, iar pe de altă parte, însăşi Legea nr. 112/1995 interzice înstrăinarea bunurilor cu privire la care nu s-a clarificat situaţia juridică.
Cu privire la capătul de cerere referitor la angajarea răspunderii pentru evicţiune în sarcina pârâţilor în obligarea acestora la repararea prejudiciului recurenta a arătat că instanţa de apel a constatat greşit că reclamanta ar fi cumpărat pe răspunderea sa proprie, iar pe de altă parte că dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt incidente în speţă, întrucât contractul de vânzare-cumpărare încheiat nu constituie un contract aleatoriu, prin care ambele părţi să fi acceptat riscul.
Că, potrivit art. 50 din Legea nr. 10/2001, în cazul desfiinţării prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cererile sau acţiunile în justiţie ar putea avea ca obiect numai restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii cumpărători.
Sub acest aspect recurenta susţine că termenul „desfiinţării” nu desemnează o sancţiune civilă, ca nulitatea, caducitatea, rezoluţiunea, ci reprezintă o exprimare generală în sensul că contractul încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a rămas lipsit de putere probatorie ca titlu de proprietate, respectiv proprietarul-cumpărător a rămas lipsit de dreptul de proprietate dobândit în baza contractului respectiv.
Recurenta-reclamantă a mai arătat că dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, în forma introdusă prin Legea nr. 1/2009, sunt aplicabile speţei, având în vedere caracterul devolutiv al apelului şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului.
Faţă de cele expuse, recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii instanţei de apel, admiterea apelului şi schimbarea hotărârii primei instanţe în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată.
Examinând hotărârea recurată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamanta W.G.G.N. urmează a fi respins pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
Invocarea cazului de casare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., lipsa motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază decizia instanţei de apel, nu poate fi primit întrucât din lecturarea considerentelor acestei hotărâri rezultă fără putinţă de tăgadă argumentele pentru care instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia, răspunzând criticilor formulate.
Nici critica vizând greşita aplicare şi interpretare a legii, încadrată în cazul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu poate fi primită.
La data de 08 august 2007, recurenta-reclamantă a solicitat în contradictoriu cu pârârţii Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, SC H.N. SA şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice; constatarea nulităţii absolute a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007, obligarea răspunderii pentru evicţiune a pârâţilor şi obligarea acestora în solidar la plata sumei de 163.800 euro reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului în Bucureşti, sector 1.
Motivându-şi cererea reclamanta a arătat că antecesoarea sa A.A. prin contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007 a dobândit imobilul în litigiu compus din apartamentul nr. 2 şi mansardă, situat în Bucureşti.
Potrivit art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare „părţile convin ca în condiţiile art. 1338 C. civ. să exonereze pe vânzător pentru orice obligaţie privind evicţiunea decurgând din orice act în revendicare ce ar urma să fie contestat de către fostul proprietar sau moştenitorii acestuia privind imobilul ce face obiectul prezentei vânzări”.
Prin sentinţa civilă nr. 11385 din 10 noiembrie 2005 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, irevocabilă prin decizia civilă nr. 93 din 13 februarie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de moştenitorii fostei proprietară a imobilului.
În acest context, reclamanta a solicitat anularea art. 3 din contract şi angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea provenind din fapta proprie, întrucât instanţele au stabilit nevalabilitatea titlului statului (Decretul nr. 92/1950) care s-a pretins a fi adevăratul proprietar şi a ascuns viciile titlului său.
Se numeşte „fapt personal” (art. 1339 C. civ.) orice fapt sau act, anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârşit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştită folosinţă a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.
Prin clauza a cărei nulitate s-a solicitat a se constata, părţile au convenit ca „în condiţiile art. 1339 C. civ. să exonereze pe vânzător pentru orice obligaţie privind evicţiunea decurgând din orice act în revendicare ce ar urma să fie intentat de către fostul proprietar sau moştenitorii acestuia privind imobilul ce face obiectul prezentei vânzări”.
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii rezultând din fapte personale, aşa cum rezultă din analiza textului de lege, impune pe lângă alte cerinţe că „faptul personal să fi fost tăinuit faţă de cumpărător, anterior ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract”, ceea ce nu este cazul în speţa de faţă.
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ există dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
La aceste trei condiţii se mai adaugă uneori necesitatea promovării unei acţiuni în justiţie intentată de către terţ împotriva cumpărătorului.
În speţă, inserarea clauzei prevăzută de art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare a cărei nulitate a fost solicitată face dovada certă a reprezentării pe care a avut-o cumpărătoarea A.A. la momentul perfectării contractului cu privire la probabilitatea şi posibilitatea ca fostul proprietar sau moştenitorii acestuia să revendice imobilul în litigiu.
Pe de altă parte clauza prevăzută în art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 are un caracter general având menirea de a-l exonera pe vânzător „pentru orice obligaţie privind evicţiunea decurgând din orice act în revendicare (…)”, astfel încât critica privind confuzia instanţei de apel între cauza evicţiunii şi cazul exonerării de răspundere pentru evicţiune este nefondată.
Este nefondată şi critica vizând incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 966 şi 968 C. civ.
Cauza, fiind una din condiţiile generale de validitate a actului juridic civil, reprezintă expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat.
Cunoaşterea de către cumpărător a faptului că imobilul înstrăinat nu aparţine vânzătorului s-a materializat în clauza prevăzută în art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007.
Inserarea clauzei, face credibilă poziţia subiectivă a cumpărătorului care a cunoscut situaţia juridică a imobilului mai înainte de cumpărare, astfel încât ignorând-o, nu mai poate invoca propria culpă.
În ceea ce priveşte aplicabilitatea art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, în forma introdusă prin Legea nr. 1/2009, textele nu sunt incidente în cauză, întrucât contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007 nu a fost desfiinţat.
Faţă de cele expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat în cauză va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta W.G.G.N. împotriva deciziei civile nr. 592 din 18 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 16 septembrie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4485/2010. Civil. Contestaţie decizie de... | ICCJ. Decizia nr. 4475/2010. Civil. Obligaţie de a face. Fond → |
|---|
