ICCJ. Decizia nr. 6233/2011. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 6233/2011
Dosar nr.45289/3/2007
Şedinţa publică din 21 septembrie 2011
Asupra recursurilor constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la data de 14 decembrie 2007, reclamanta M.J. a chemat în judecată pe pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primarul General şi Ministerul Economiei şi Finanţelor, solicitând să se dispună, în principal, obligarea acestora la plata contravalorii imobilului situat în Bucureşti, strada Pictor Rosenthal, stabilită în raport de data evingerii, iar în subsidiar, obligarea pârâţilor la plata preţului reactualizat cu rata inflaţiei, achitat de către reclamantă în baza contractului de vânzare - cumpărare din 30 ianuarie 1997, prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat.
Ministerul Economiei şi Finanţelor a invocat prin întâmpinare excepţia lipsei calităţii procesuale pasive. Acelaşi pârât a formulat cerere de chemare în garanţie în contradictoriu cu chemata în garanţie SC H.N. SA, solicitând obligarea acesteia la restituirea comisionului de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 121 din 01 februarie 2010, Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice; a admis acţiunea formulată de reclamanta M.J. în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, pe care l-a obligat să plătească acesteia suma de 483.144,6670 lei reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului (stabilită pe baza raportului de expertiză efectuat în cauză de expertul B.N., cifră ce include şi valoarea îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului, descrise în cuprinsul aceluiaşi raport de expertiza); a respins ca neîntemeiată cererea formulată în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti; a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la plata cheltuielilor de judecată şi a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanţie formulată de Ministerul Finanţelor Publice în contradictoriu cu SC H.N. SA.
În considerentele acestei sentinţe, tribunalul a reţinut că, prin contractului de vânzare-cumpărare din 30 ianuarie 1997 încheiat de reclamanta M.J., în calitate de cumpărătoare şi SC H.N. SA, în calitate de mandatară a proprietarului imobilului, Primăria Municipiului Bucureşti, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, strada Pictor Rosenthal. Ulterior, reclamanta fost evinsă ca efect al admiterii acţiunii în revendicare promovata împotriva acesteia de către fostul proprietar al imobilului, prin Decizia civila nr. 301 din 25 martie 2010 a Tribunalului Bucureşti, irevocabilă, devenind incidente dispoziţiile art. 1337 C. civ., referitoare la obligaţia de garanţie pentru evicţiune.
În ceea ce priveşte calitatea procesuală pasivă, tribunalul a reţinut aplicabilitatea normelor speciale cuprinse în Legea nr. 10/2001, care reglementează obligaţia de plată a valorii de circulaţiei imobilelor în sarcina Ministerului Finanţelor Publice.
Tribunalul a respins cererea reclamantei de obligare a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la plata cheltuielilor de judecata, întrucât obligaţia de plată a preţului de piaţă al imobilelor în condiţiile Legii nr. 1/2009 instituită în sarcina Ministerului de Finanţe s-a născut în patrimoniul acesteia în temeiul unei dispoziţii legislative speciale, obligaţie independentă de orice culpă procesuală a acesteia.
În privinţa cererii de chemare în garanţie formulată de către Ministerul Finanţelor Publice, tribunalul a reţinut că nu există în sarcina chematei în garanţie obligaţia de a restitui suma încasată cu titlu de preţ al mandatului cu titlu oneros, această sumă rămânând în patrimoniul acesteia în virtutea executării în fapt a mandatului.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanta şi pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.
Prin Decizia nr. 566/A din 14 octombrie 2010, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie a respins apelul reclamantei, a admis apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte acţiunea şi l-a obligat pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice să plătească reclamantei suma de 65.566,46 lei, actualizată cu rata inflaţiei de la data de 11 decembrie 2008 şi până la data plăţii efective, reprezentând preţul actualizat al imobilului, menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei.
În considerentele acestei decizii, instanţa de apel a reţinut că temeiul acţiunii reclamantei este reprezentat de dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, cu modificările ulterioare, care conţin o reglementare specială a instituţiei evicţiunii în ipoteza în care priveşte un imobil preluat abuziv şi vândut în condiţiile legii nr. 112/1995, stabilind răspunderea pentru evicţiune în sarcina Ministerului Finanţelor Publice. În consecinţă, Curtea a găsit nefondat primul motiv de apel formulat de către pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin care acesta a criticat soluţia dată excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive.
În ceea ce priveşte critica aceluiaşi apelant pârât, care a invocat faptul că reclamanta solicită acordarea de despăgubiri, prevalându-se de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, deşi contractul de vânzare cumpărare prin care a dobândit imobilul nu a fost desfiinţat de o instanţă de judecată, Curtea a reţinut că prevederile art. 50 alin. (2) şi alin. (21) din Legea nr. 10/2001 sunt susceptibile de a fi interpretate extensiv, în sensul că sunt aplicabile şi în situaţia în care fostul chiriaş, cumpărător al imobilului în baza Legii nr. 112/1995, a fost evins prin admiterea acţiunii în revendicare.
Curtea a considerat întemeiată critica apelantului pârât referitoare la neîndeplinirea cerinţele prevăzute de art. 50 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, în sensul că nu s-a dovedit respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
În acest sens, instanţa de apel a reţinut că dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 condiţionează acordarea preţului de piaţă al imobilului de respectarea cerinţelor Legii nr. 112/1995 la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Această lege reglementa procedura de cumpărare a imobilelor ce intrau sub incidenţa sa, stabilind în detaliu condiţiile care trebuiau îndeplinite pentru a fi posibilă, din punct de vedere legal, achiziţionarea lor.
Prevederile art. 9 din acest act normativ impuneau, printre altele, şi condiţia formulării cererii de cumpărare de către chiriaşi după expirarea termenului de 6 luni, prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 în favoarea foştilor proprietari pentru depunerea cererilor de acordare a măsurilor reparatorii reglementate de această lege. Coroborând aceste dispoziţii legale şi având în vedere că legiuitorul a permis numai cumpărarea apartamentelor care nu erau supuse restituirii în natură, Curtea a apreciat că intenţia legiuitorului a fost de a impune ca soluţionarea cererilor de cumpărare să se realizeze după rezolvarea prealabilă a cererilor de restituire formulate de persoanele îndreptăţite, deoarece numai după acest moment se putea stabili dacă imobilul este sau nu preluat cu titlu, conform dispoziţiilor legale în vigoare la data examinării cererii de retrocedare, precum şi dacă imobilul se restituie sau nu în natură persoanelor îndreptăţite. Or, prin Decizia civilă nr. 301/2004, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, s-a reţinut, cu putere de lucru judecat, lipsa titlului valabil al statului la preluarea imobilului, ceea ce face ca cerinţele impuse de prevederile Legii nr. 112/1995 să nu poată fi considerate îndeplinite la perfectarea actului de înstrăinare.
Pe cale de consecinţă, apreciind că nu au fost respectate condiţiile de validitate impuse de Legea nr. 112/1995, Curtea a reţinut că reclamanta nu poate pretinde despăgubiri la valoarea reală de piaţă, ci doar preţul reactualizat, potrivit art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
În raport de modul de soluţionare a apelului pârâtului, Curtea a apreciat nefondat apelul reclamantei, prin care aceasta a solicitat majorarea cuantumului despăgubirilor acordate de prima instanţă, reprezentând valoarea de piaţă a imobilului.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., reclamanta şi pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.
Recurenta-reclamantă invocă motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reclamanta arată că instanţa de apel a interpretat greşit prevederile art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001. În opinia reclamantei, interpretarea în sensul că nevalabilitatea titlului statului constituie o cauză de nerespectare a Legii nr. 112/1995, lasă dispoziţiile art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 fără aplicare, deoarece întotdeauna când a fost admisă acţiunea fostului proprietar, statul nu a avut un titlu valabil, iar pe de altă parte, Legea nr. 10/2001 a calificat toate preluările de imobile efectuate de stat ca fiind abuzive. În plus, constatarea nevalabilităţii titlului statului este atributul instanţei de judecată, nu al vânzătorului imobilului sau al chiriaşului cumpărător.
În cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., aceeaşi recurentă susţine că instanţa de apel nu a analizat motivele de apel referitoare la respingerea de către prima instanţă a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată şi a cererii formulate în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti, întemeiată pe prevederile art. 1337 C. civ.
În motivarea recursului său, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-pârât Ministerul Finanţelor Publice critică soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii sale procesuale pasive. Recurentul arată că, potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ. Ministerul Finanţelor Publice nu a avut calitatea de parte la încheierea contractului dintre reclamantă şi Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, fiind doar depozitarul fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului Bucureşti. În conformitate cu dispoziţiile art. 1337 C. civ., recurentul pârât consideră că trebuia să se instituie răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului Bucureşti.
De asemenea, recurentul pârât critică hotărârea instanţei de apel în ceea ce priveşte respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în garanţie formulată în contradictoriu cu chemata în garanţie SC H.N. SA. În susţinerea acestei critici arată că, potrivit art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, comisionul de 1% a fost reţinut de mandatarul Primăriei Municipiului Bucureşti, care trebuie obligat la restituire.
Examinând legalitatea deciziei recurate, prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte reţine următoarele:
Critica recurentei reclamante, privind greşita interpretare a prevederilor art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 este nefondată. Interpretarea sistematică a dispoziţiilor relevante din această lege, respectiv art. 50 alin. (2), alin. (21) şi art. 501, conduce la concluzia că nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi), în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995. Chiriaşii cumpărători au dreptul la restituirea preţului de piaţă în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, au fost evinşi prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cu condiţia ca în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii acţiunii în revendicare instanţa să nu fi reţinut nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau reaua-credinţă a cumpărătorului.
În speţă, nu se poate reţine că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (condiţie prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru acordarea preţului de piaţă). În considerentele hotărârii judecătoreşti pronunţate în cadrul acţiunii în revendicare (sentinţa civilă nr. 301 din 25 martie 2004 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, irevocabilă) s-a reţinut că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, cumpărătoarea dobândind bunul de la un neproprietar. De asemenea, instanţa a stabilit că, la data încheierii contractului, cumpărătoarea a fost de rea-credinţă, întrucât a fost notificată în mod expres să nu cumpere şi a avut cunoştinţă despre demersurile fostului proprietar în cadrul unei acţiuni în revendicare formulată în 1993, admisă iniţial şi respinsă ulterior ca efect al exercitării recursului în anulare, prin Decizia nr. 2357/1995 a Curţii Supreme de Justiţie, conform practicii instanţei supreme de la acea dată.
În consecinţă, în mod corect instanţa de apel a reţinut că reclamanta din prezenta cauză nu se încadrează în ipoteza avută în vedere de art. 501 din Legea nr. 10/2001, actul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu rea-credinţă, în condiţiile în care cumpărătoarea ştia că titlul statului a fost contestat.
În cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., recurenta reclamantă susţine că instanţa de apel a omis să examineze critica referitoare la greşita respingere a acţiunii întemeiată pe dispoziţiile art. 1337 C. civ. şi îndreptată împotriva pârâtului Municipiul Bucureşti.
Înalta Curte constată că instanţa de apel a examinat acest motiv de apel atunci când a stabilit temeiul de drept aplicabil acţiunii. În acest sens, în considerentele deciziei recurate s-a reţinut că acţiunea se întemeiază pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, care reglementează dreptul la despăgubiri al chiriaşilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate, dispoziţii aplicabile cu prioritate conform principiului specialia generalibus derogant şi care exclud posibilitatea solicitării pe calea dreptului comun a despăgubirilor în contradictoriu cu vânzătorul.
În privinţa cheltuielilor de judecată solicitate de reclamantă la instanţa de fond, reprezentând onorariul achitat pentru expertiza de evaluare a preţului de piaţă, se constată că deşi instanţa de apel nu s-a pronunţat în mod explicit asupra acestei critici în motivarea deciziei din apel, soluţia de respingere este implicită, justificându-se prin admiterea apelului pârâtului Ministerul Finanţelor Publice şi respingerea pretenţiilor reclamantei privind restituirea preţului de piaţă al imobilului.
Recursul declarat de recurentul pârât Ministerul Finanţelor Publice este, de asemenea, nefondat.
Potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi alin. (21) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Nu pot fi primite susţinerile recurentului pârât Ministerul Finanţelor Publice, privind incidenţa normelor de drept comun în materie de evicţiune şi calitatea de debitor a vânzătorului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Conform principiului specialia generalibus derogant, norma specială înlătură de la aplicare norma de drept comun. În materia examinată, Legea nr. 10/2001 (lege specială) stabileşte condiţiile de restituire a preţului actualizat şi a celui de piaţă, precum şi calitatea Ministerului Finanţelor Publice de plătitor, în numele şi pe seama Statului debitor al obligaţiei de restituire, aceste prevederi legale având prioritate de aplicare.
Critica aceluiaşi recurent privind modul de soluţionare a cererii de chemare în garanţie, este nefondată.
Încasarea de către chemata în garanţie a comisionului de 1% are ca temei contractul de mandat încheiat cu vânzătorul, cuantumul remuneraţiei mandatarului fiind prestabilit în 13 lit. a) din Legea nr. 112/1995 şi art. 41 alin. (1) şi (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Legiuitorul a înţeles să reglementeze în sarcina Ministerului Finanţelor Publice obligaţia de a restitui către cumpărător valoarea integrală şi actualizată a preţului plătit de acesta în temeiul contractului de vânzare cumpărare desfiinţat, fără însă a reglementa printr-o normă specială soarta comisionului de 1% încasat de intermediarul vânzării. În lipsa unei norme speciale, rămân aplicabile regulile de drept comun prevăzute de Codul civil în materia contractului de mandat cu titlu oneros.
Recurentul pârât Ministerul Finanţelor Publice nu a invocat nicio cauză juridică a eventualei obligaţii de restituire a comisionului de către mandatar. Prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, indicate în motivarea recursului, prevederi care se referă la procedura de încasare a preţului şi reţinere a comisionului de 1% de către unităţile specializate în vânzarea locuinţelor, nu pot constitui temei pentru obligarea acestora la restituirea comisionului către Ministerul Finanţelor Publice. Dimpotrivă, textul invocat reprezintă un argument suplimentar al legalităţii încasării remuneraţiei de către mandatar. În consecinţă, soluţia respingerii cererii de chemare în garanţie este corectă.
În raport de considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ambele recursuri, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta M.J. şi de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia generală a finanţelor publice a Municipiului Bucureşti, împotriva deciziei nr. 566/A din 14 octombrie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 septembrie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6265/2011. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5784/2011. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
