ICCJ. Decizia nr. 1461/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1461/2012
Dosar nr. 30084/3/2009
Şedinţa publică din 02 martie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la data de 16 iulie 2009, reclamanţii P.Şt.O., P.G.I. şi M.M.C. au chemat în judecată pe pârâţii M.B., prin P.G., P.M.B., prin P.G., P.G.M.B. şi pe intervenienta forţată T.G.B., solicitând.
- modificarea dispoziţiei emisă de P.G. sub nr. 11820 din 16 iunie 2009, în sensul eliminării frazei de la art. 2 – „Chiria romane bine încasata de stat ca posesor de bună credinţa".
- modificarea aceleiaşi dispoziţii, în sensul eliminării art. 3; „Contractele de închiriere privind imobilul în cauză, dintre chiriaşi si SC B. SA, încetează de drept pe data punerii in posesie a proprietarilor".
Prin sentinţa civilă nr. 447 din 01 aprilie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis în parte cererea de chemare în judecata, a dispus anularea în parte a Dispoziţiei nr. 11820 din 16 iunie 2009 cu privire la art. 3 al acesteia, în sensul că încetarea de drept a contractelor de închiriere încheiate de către foştii chiriaşi cu P.M.B. are loc la data rămânerii definitive şi irevocabile a dispoziţiei de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 şi a respins, ca neîntemeiate, celelalte capete de cerere.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că prin Dispoziţia nr. 11820 din 16 iunie 2009 emisă de P.G.M.B. s-a dispus restituirea în natură către P.ŞT.O., P.G.I., M.M.C. şi T.G.B. a imobilului situat în Bucureşti, str. 11 Iunie compus din terenul în suprafaţă de 225 m.p. şi construcţia tip A (S+P+3, S+P+4).
Potrivit art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 Decizia sau, după caz, dispoziţia de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite asupra acestuia, are forţa probantă a unui înscris autentic şi constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
Tribunalul a reţinut, în raport de prevederile art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 că, din punct de vedere juridic, efectele dispoziţiei de restituire în natură cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului restituit se produc de la data rămânerii definitive şi irevocabile a dispoziţiei de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, procesul–verbal de predare primire al acestuia nefiind de natură să condiţioneze transmiterea dreptului de proprietate.
Nici îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară a imobilului nu afectează efectul translativ de proprietate care a operat de drept la data emiterii dispoziţiei, în actualul sistem al Legii nr. 7/1996 intabularea dreptului de proprietate neavând efect constitutiv de drept, ci doar de opozabilitate faţă de terţi.
Pierderea de către M.B. a dreptului de proprietate asupra imobilului atrage desfiinţarea contractelor de închiriere cu privire la acesta, începând cu data pierderii dreptului de proprietate, întrucât acesta nu mai este în măsură să asigure locatarului folosinţa lucrului.
Întrucât până la consolidarea efectelor Dispoziţiei de restituire în natură nr. 11820 din 16 iunie 2009, dobândirea de către beneficiarii dispoziţiei a dreptului de proprietate asupra imobilului este contestabilă, tribunalul a reţinut că efectele Dispoziţiei de restituire în natură nr. 11820 din 16 iunie 2009 se consolidează în mod irevocabil la data expirării termenului prevăzut de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Tribunalul a mai reţinut, ţinând cont de cele expuse anterior cu privire la efectul translativ al dreptului de proprietate, că încetarea de drept a contractelor de închiriere încheiate de către foştii chiriaşi cu P.M.B., având ca obiect imobilul menţionat, are loc la data rămânerii definitive a dispoziţiei de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Referitor la chiria care a fost percepută de către S.R. de la chiriaşi pentru folosinţa apartamentelor care compun imobilul, tribunalul a reţinut că efectele dispoziţiei de restituire în natură au în vedere, în această privinţă, exclusiv raporturile juridice de locaţiune care s-au derulat între M.B. şi chiriaşii acestuia. Restituirea în natură nu produce efecte juridice cu privire la chiria încasată de către statul roman în baza contractelor de închiriere încheiate cu privire la acest imobil, chiria rămâne încasată de către stat şi reprezintă contravaloarea asigurării folosinţei asupra imobilului închiriat.
În final, tribunalul a reţinut că Legea nr. 10/2001 nu prevede faptul că chiria încasată de către stat în baza contractelor de închiriere încheiate cu privire la imobil se restituie persoanelor îndreptăţite, acestea din urmă având la dispoziţie prevederile dreptului comun pentru recuperarea sumelor menţionate anterior.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâtul M.B., prin P.G. şi reclamantul P.Șt.O.
În motivarea apelului formulat de M.B., prin P.G. s-a criticat hotărârea tribunalului ca fiind netemeinică şi nelegală, întrucât instanţa de fond în mod greşit a admis acţiunea şi s-a anulat în parte dispoziţia, cu privire la art. 3 al acesteia.
Apelantul pârât a susţinut că reclamanţii au posibilitatea să facă demersuri pentru intabularea terenului pe baza acestei dispoziţii şi aşa vor putea obţine şi procesul verbal de predare primire ce se va încheia cu administraţia fondului imobiliar. A mai susţinut apelantul că este lipsită de interes cererea de anulare parţială a dispoziţiei nr. 11820 din 16 iunie 2009, atât timp cât aceasta nu aduce niciun prejudiciu reclamanţilor, legislaţia în vigoare prevăzând obligarea celor cărora li se restituie în natură imobilul să acorde un termen de graţie chiriaşilor, până când aceştia vor fi repartizaţi în alte imobile sociale.
S-a mai susţinut, în motivarea apelului, că instanţa, în motivarea hotărârii, arată că, potrivit art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, efectele cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului restituit se produc de la data rămânerii definitive şi irevocabile a dispoziţiei de restituire în natură, iar prezenta acţiune nu poate decât să tergiverseze efectele dispoziţiei, care ar fi intrat în aplicare încă din data de 17 iulie 2009.
În motivarea apelului declarat de apelantul reclamant P.Șt.O. s-a arătat că instanţa de fond a pronunţat o hotărâre netemeinică şi nelegala, fiind dată cu încălcarea principiului disponibilităţii cu privire la art. 3 din dispoziţia primarului, deoarece, deşi prin acţiune s-a solicitat eliminarea acestui articol, iar instanţa de fond a reţinut nelegalitatea lui, a dispus: „anularea în parte a Dispoziţiei nr. 11820 din 16 iunie 2009 cu privire la art. 3 al acesteia, în sensul că încetarea de drept a contractelor de închiriere încheiate de către foştii chiriaşi cu P.M.B. are loc la data rămânerii definitive si irevocabile a dispoziţiei de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001".
Apelantul a mai susţinut că prima instanţă a făcut o greşită aplicare a legii cu privire la art. 3 din dispoziţia primarului, criticând argumentarea potrivit căreia „până la consolidarea efectelor Dispoziţiei de restituire în natură nr. 118201 din 16 iunie 2009 dobândirea de către beneficiarii dispoziţiei a dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Bucureşti, str. 11 Iunie este contestabilă" şi că „efectele Dispoziţiei de restituire în natură nr. 20 din 16 iunie 2009 se consolidează în mod irevocabil la data expirării termenului prevăzut de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001".
În această privinţă, apelantul a invocat dispoziţiile art. 948 C. civil, care prevăd condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii, acestea fiind capacitatea de a contracta; consimţământul valabil al părţii ce se obligă; un obiect determinat; o cauză licita.
De asemenea, apelantul reclamant a arătat că SC B. SA nu a fost niciodată proprietarul imobilului pentru a putea avea capacitate de a contracta. De altfel, întrucât imobilul a fost preluat fără titlu, niciodată M.B. sau statul nu au avut imobilul în proprietate.
În opinia reclamantului, posesia exercitata de M.B. este ilicită, astfel că nici contractele de închiriere încheiate cu privire la imobil nu au o cauza licita. Dispoziţiile art. 966 C. civ., prevăd: „obligaţia fără cauza sau fondată pe o cauză falsa, sau nelicita, nu poate avea nici un efect". Contractele de închiriere încheiate de către SC B. SA asupra imobilului sunt lovite de nulitate absoluta ab initio şi nu pot produce efecte după data emiterii dispoziţiei. Astfel, soluţia legală ar fi fost de eliminare a acestui articol din dispoziţie.
Apelantul a mai susţinut, în motivele de apel, că prima instanţă a avut în vedere aspecte străine de natura pricinii deduse judecaţii, întrucât reclamantul nu a solicitat restituirea chiriilor, ci eliminarea unei fraze care este nelegală, adaugă la lege şi nu corespunde situaţiei de drept şi de fapt.
Motivarea instanţei de fond nu atinge speţa dedusa judecaţii, ci vorbeşte despre restituirea chiriilor. Or, eliminarea frazei în discuţie din art. 2 din dispoziţie nu ar avea ca efect restituirea chiriilor. Menţinerea frazei în dispoziţie ar putea însă bloca restituirea chiriilor.
Pe lângă faptul că aceste argumente sunt străine de natura pricinii deduse judecăţii, în parte sunt şi nelegale. Decizia de restituire produce efecte asupra chiriei încasate. Coroborată cu preluarea fără titlu a imobilului şi cu obligaţia legală, consolidată printr-o hotărâre judecătorească, a municipalităţii de a restitui imobilul la nivelul anului 2001, Decizia de restituire consolidează dreptul de proprietate al beneficiarilor.
Or, întrucât imobilul a fost preluat fără titlu, dreptul de proprietate asupra imobilului nu a fost niciodată pierdut, iar folosinţa asupra imobilului exercitată de către municipalitate este nelegala. Astfel, fructele civile ale bunului, în speţă chiria, se cuvin beneficiarilor dispoziţiei şi nu municipalităţii.
Apelantul a mai susţinut că prima instanţă a făcut o greşită aplicare a legii cu privire la art. 2 din dispoziţia primarului.
Posesia exercitata de stat a fost de rea-credinţă, fără titlu valabil şi exercitată împotriva unei hotărâri judecătoreşti. De altfel, aceasta frază nu se regăseşte în anexa 4 din HG nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Prin Decizia nr. 68/ A din 28 ianuarie 2011, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în majoritate, a respins apelul declarat de M.B., a admis apelul reclamantului şi a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis acţiunea aşa cum a fost formulată. În consecinţă, a anulat art. 2 alin. (2) şi art. 3 din dispoziţia contestată. Prin aceeaşi decizie au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.
În considerentele acestei decizii, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Anexa 4 din HG nr. 250/2007 privind Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 cuprinde un model orientativ privind conţinutul şi forma dispoziţiei de restituire în natură, care trebuie să conţină: la art. 1 din dispozitiv, dispoziţia de restituire în natură, descrierea şi identificarea imobilului prin suprafaţă, amplasament, vecinătăţi, numele persoanei îndreptăţite şi alte date de identificare (seria şi nr. actului de identitate, codul numeric personal), la art. 2 din dispozitiv trebuie să cuprindă menţiunea dacă imobilul ce se restituie în natură este grevat de servituţi legale; la art. 3 a faptului că "Beneficiarul dispoziţiei de restituire are obligaţia respectării prevederilor art. 13 şi 15 din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, cu privire la protecţia chiriaşilor (în cazul în care imobilul este ocupat de astfel de persoane). De asemenea, în cadrul dispoziţiei de restituire se vor indica, după caz, obligaţiile corelative ale beneficiarului restituirii (obligaţia de a elibera şi de a preda locuinţa închiriată, inclusiv termenul; asumări de obligaţii unilaterale şi altele asemenea)", la art. 4, a faptului că dispoziţia „face dovada proprietăţii asupra imobilului şi constituie titlu executoriu după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară. Punerea în posesie se va face după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară, prin proces-verbal de punere în posesie", la art. 5 a faptului că „Îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară, prevăzute la art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, cad în sarcina beneficiarului restituirii", la art. 6 a faptului că dispoziţia se comunică „în conformitate cu prevederile art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, persoanei îndreptăţite şi prefecturii pentru efectuarea controlului de legalitate", iar la art. 7 a faptului că „Decizia sau, după caz, dispoziţia motivată de respingere a cererii de restituire în natură poate fi atacată, în conformitate cu prevederile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, în termen de 30 de zile de la comunicare, la Secţia Civilă a Tribunalului (în a cărui circumscripţie teritorială se află sediul unităţii deţinătoare)".
Curtea de apel a reţinut că, din întreaga reglementare a Legii nr. 10/2001, nu rezultă că dispoziţia de restituire în natură trebuie să conţină vreo menţiune referitoare la persoana îndreptăţită a primi chiria, astfel că inserarea în cuprinsul dispoziţiei de restituire în natură nr. 11820/2009 a faptului că emitentul dispoziţiei contestate va reţine chiria încasată, precum şi a faptului că acesta este un posesor de bună-credinţă, este nelegală, deoarece nu se întemeiază pe niciun text de lege.
Spre deosebire de prima instanţă de fond, care a reţinut faptul că acea menţiune din cuprinsul dispoziţiei de restituire în natură referitoare la chiria percepută de S.R. ar privi în mod exclusiv raporturile juridice de locaţiune care s-au desfăşurat între M.B. şi chiriaşii acestuia din imobilul în litigiu, Curtea de apel a reţinut că dispoziţia de restituire în natură produce efecte în mod exclusiv între persoana îndreptăţită şi emitentul ei. Acest act nu produce niciun efect faţă de chiriaşi şi nu se referă la raporturi de locaţiune, ci dă naştere în mod exclusiv unui raport juridic real, în al cărui conţinut intră dreptul persoanei îndreptăţite de a-i fi soluţionată cererea de restituire în natură a unui imobil ce face obiectul legii şi de a cere punerea în posesie în situaţia restituirii în natură, precum şi obligaţia entităţii notificate de a soluţiona în termenul legal notificarea şi de a preda, pe bază de protocol de predare-primire, imobilul restituit în natură prin actul emis de unitatea deţinătoare, act juridic ce reprezintă, potrivit legii, atât dovada dreptului de proprietate al persoanei îndreptăţite asupra imobilului, cât şi titlu executoriu pentru punerea în posesie.
În opinia Curţii de apel, această calificare juridică reiese din interpretarea dispoziţiilor art. 25 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora unitatea deţinătoare este obligată să se pronunţe asupra cererii de restituire în natură printr-o decizie au dispoziţie motivată, şi a dispoziţiilor art. 25 alin. (2), potrivit cărora persoana îndreptăţită are dreptul să-şi susţină cererea de restituire în natură, în faţa organelor de conducere ale unităţii deţinătoare, dispoziţii legale din care rezultă că dispoziţia de restituire în natură reprezintă actul final al unei proceduri administrative ce se derulează între notificator şi entitatea învestită cu soluţionarea notificării, astfel că ea creează raporturi juridice numai între cele două persoane, iar nu şi faţă de alte persoane, care nu iau parte la procedura administrativă reglementată de Legea nr. 10/2001. Prin urmare, dispoziţia de aprobare a restituirii în natură nu este un act prin care să fie rezolvată problema bunei sau relei credinţe a unităţii deţinătoare, şi nici problema chiriilor încasate de către stat, deoarece ea nu este opozabilă decât persoanei îndreptăţite şi unităţii deţinătoare, nu şi chiriaşilor din imobil.
Coroborând dispoziţiile legale enunţate mai sus cu cele ale Anexei 4 la HG nr. 250/2007, Curtea de apel a constatat că se impunea eliminarea art. 2 alin. (2) din cuprinsul dispoziţiei contestate, deoarece nu are nicio bază legală.
În plus, instanţa de apel a reţinut că problema stabilirii persoanei îndreptăţite a reţine chiria pentru perioada dintre constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare şi data restituirii în natură şi problema bunei-credinţe a celui care a încasat chiria respectivă, sunt chestiuni care, în caz de litigiu, intră în competenţa instanţei de judecată, care va statua asupra lor în contradictoriu inclusiv cu chiriaşii din imobil.
De asemenea, a fost apreciată ca fiind corectă critica formulată de către apelantul-reclamant, prin care acesta a arătat că, în litigiul de faţă, nu a solicitat restituirea chiriei, astfel încât stabilirea de către instanţa de fond a corectitudinii (sau nu) din punctul de vedere al Legi nr. 10/2001 sau al dreptului comun, a menţiunii privind reţinerea chiriei de către emitentul dispoziţiei şi a faptului că acesta a reţinut chiria în calitate de posesor de bună-credinţă, excede cadrului procesual determinat de reclamant prin formularea acţiunii.
Faptul că în Anexa 4 la HG nr. 250/2007 se prevede că, la art. 3 al dispoziţiei de restituire în natură, emitentul va înscrie care sunt obligaţiile beneficiarului dispoziţiei de restituire (în sensul de a respecta dispoziţiile art. 13 şi 15 din aceeaşi lege, privind protecţia chiriaşilor) nu conduce la concluzia că dispoziţia reglementează şi o serie de aspecte derivând dintr-un raport de locaţiune, deoarece se observă că această obligaţie este una legală (nu impusă sau stabilită în mod unilateral de către emitentul dispoziţiei), astfel că menţionarea sa în cuprinsul dispoziţiei de restituire în natură este conformă cu legea.
Cu privire la cel de-al doilea capăt al acţiunii, privind eliminarea din cuprinsul dispoziţiei contestate a art. 3, Curtea de apel a constatat că este întemeiată acea critică formulată de către apelantul-reclamant conform căreia instanţa de fond a încălcat principiul disponibilităţii, deoarece instanţa de fond nu a fost învestită cu un capăt de cerere referitor la stabilirea datei de când ar urma să înceteze, de drept, contractele de închiriere dintre foştii chiriaşi şi pârâtă, ci cu un capăt de cerere privind eliminarea din cuprinsul dispoziţiei a art. 3.
De asemenea, Curtea a reţinut ca fiind întemeiată şi critica potrivit căreia instanţa de fond a aplicat în mod greşit legea de drept substanţial în soluţionarea acestui capăt de cerere.
Cu privire la acest petit, Curtea a considerat că are de analizat: 1. problema datei de la care instanţa de fond reţine că acele contracte de închiriere încheiate între foştii chiriaşi şi pârâtă încetează de drept; 2. problema dacă respectivele contracte de închiriere încetează de drept.
Cu privire la prima problemă, instanţa de apel a reţinut că, în art. 3 din dispoziţia contestată s-a făcut menţiunea că aceste contracte de închiriere încetează de la data punerii în posesie a proprietarilor, iar instanţa de fond afirmă că aceste contracte încetează de la data rămânerii definitive şi irevocabile a dispoziţiei de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Instanţa de fond motivează că efectele dispoziţiei de restituire în natură se consolidează doar la data expirării termenului prevăzut de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 şi că, până atunci, dreptul de proprietate al reclamanţilor este contestabil. Aceste considerente sunt urmarea interpretării eronate a legii, respectiv a dispoziţiilor art. 25 care reglementează natura juridică a actului de restituire în natură şi a dispoziţiilor art. 26 alin. (3) din aceeaşi lege, care prevăd ce acte emise în procedura administrativă a Legii nr. 10/2001 pot face obiect de contestaţie în justiţie.
Ca natură juridică, dispoziţia de aprobare a restituirii în natură are un regim juridic complex, fiind asimilată înscrisului sub formă autentică; constituie actul juridic de bază pentru efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară şi constituie titlu executoriu, după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară. Acest act are caracter definitiv din momentul emiterii sale, întrucât persoana îndreptăţită are posibilitatea contestării în justiţie numai a acelei dispoziţii prin care i s-a respins cererea de restituire în natură (sau notificarea), potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (3) din aceeaşi lege. Prin urmare, în mod greşit afirmă instanţa de fond faptul că dispoziţia de restituire în natură se consolidează la momentul expirării termenului prevăzut de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, deoarece acest text legal are în vedere doar acele dispoziţii/decizii de respingere a notificării sau a cererii de restituire în natură, nu şi cele prin care s-a aprobat restituirea în natură. Într-adevăr, Normele Metodologice de aplicare a legii folosesc noţiunea de consolidare, însă numai din perspectiva opozabilităţii faţă de terţi, deci nu cu efect constitutiv de drept real, în sensul că actul administrativ de putere prin care s-a dispus restituirea în natură este suficient pentru intabularea dreptului de proprietate, iar de la acel moment el „se consolidează ca titlu de proprietate supus regulilor prevăzute de dreptul comun" şi nu mai poate fi revocat de emitent (art. 25.5 şi 25.6 din HG nr. 250/2007).
Prin urmare, cu privire la dreptul de proprietate recunoscut în favoarea persoanei îndreptăţite, dispoziţia de restituire în natură produce efecte de la data emiterii sale, şi nu de la momentul reţinut prin dispoziţia contestată sau de la cel reţinut de instanţa de fond, ale cărei considerente pe acest aspect sunt urmarea interpretării eronate a legii.
Ulterior, plecând de la constatarea transferului dreptului de proprietate de la Municipiu la persoana îndreptăţită, instanţa de fond a ajuns la concluzia că acest fapt atrage, pe cale de consecinţă, desfiinţarea contractelor de închiriere cu privire la imobil, de drept, de la data pierderii dreptului de proprietate de către emitentul dispoziţiei.
Şi aceste considerente au fost apreciate ca fiind rezultatul aplicării şi interpretării greşite a legii, în concret a dispoziţiilor art. 13, 14 şi 15 din Legea nr. 10/2001.
Cu privire la problema dacă respectivele contracte de închiriere încetează de drept, la termenul din data de 14 ianuarie 2011 instanţa de apel a pus în discuţia părţilor incidenţa în cauză, sau nu, a dispoziţiilor art. 14 din Legea nr. 10/2001, iar apelantul-reclamant a arătat că acest text legal nu prevede încetarea contractelor de închiriere, ci subrogarea sa în drepturile statului, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractelor de închiriere.
Menţinând considerentele arătate în încheierea din data de 14 ianuarie 2011, Curtea, în majoritate, a constatat că niciun articol din cuprinsul Legii nr. 10/2001 nu prevede încetarea de drept a contractelor de închiriere pe care unitatea deţinătoare le-ar fi încheiat cu chiriaşii din imobilul restituit în natură ci, dimpotrivă, reglementează supravieţuirea lor, în condiţiile art. 14 din aceeaşi lege.
Îndeplinirea sau nu, în concret, a condiţiilor impuse de acest text legal, nu intră în sarcina acestei instanţe, care nu a fost investită cu verificarea legalităţii vreunui contract de închiriere, ci doar instanţa constată, în limitele investirii sale, că acele menţiuni din cuprinsul dispoziţiei de restituire în natură, cu privire la încetarea, de drept, a contractelor de închiriere dintre municipiu şi chiriaşi şi cu privire la data de la care ar înceta ele, sunt în contra dispoziţiilor legale, astfel că se impunea eliminarea lor din cuprinsul Dispoziţiei de restituire în natură. În plus, potrivit art. 14.1 din HG nr. 250/2007, „deşi subrogarea la care face referire art. 14 din aceeaşi lege, intervine de drept, Decizia/dispoziţia motivată de restituire în natură trebuie să indice în mod expres contractele civile sau comerciale care afectează imobilul restituit". Or, art. 3 din Dispoziţia nr. 11820/2009 nu enumeră în mod expres niciun contract de închiriere pe care M.B. l-ar avea în derulare cu privire la imobilul în litigiu şi cu privire la care se spune că ar „înceta de drept".
Art. 3 din dispoziţie a fost criticat de reclamant şi prin prisma faptului că acele contracte de închiriere dintre chiriaşi şi SC B. SA la care emitentul dispoziţiei face menţiune, fără să le identifice, nu au fost încheiate în mod legal de către M.B., deoarece acesta nu era proprietarul imobilului, pentru a putea încheia astfel de contracte. Sunt invocate de către apelantul-reclamant dispoziţiile art. 948 şi art. 966 C. civ. şi se susţine că acele convenţii ar fi lovite de nulitate, deoarece SC B. SA nu a avut capacitatea de a contracta, nefiind proprietarul bunului.
Raportând dispoziţiile legale care reglementează condiţiile de fond ale oricărui act juridic, invocate de către apelantul-reclamant (art. 948 pct. 1 raportat la art. 966 C. civ.) la cele care reglementează condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune (art. 1410 – art. 1415 C. civ.), Curtea de apel a constatat că apelantul-reclamant invocă, de fapt, lipsa uneia dintre condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune, respectiv capacitatea locatorului, care în contractul de locaţiune poate fi orice persoană fizică sau juridică titulară a unui drept real, care-i conferă dreptul de folosinţă asupra bunului obiect al contractului (şi anume proprietarul, uzufructuarul, locatarul principal, etc.).
Curtea nu a avut în vedere la pronunţarea deciziei aceste dispoziţii legale invocate de apelant, deoarece cauza de faţă nu are ca obiect constatarea valabilităţii sau nu a vreunor contracte de închiriere cu privire la imobilul restituit în natură, ci doar a faptului dacă menţiunea inserată de emitentul dispoziţiei cu privire la soarta unor astfel de contracte de închiriere se impune a fi menţinută, sau, dimpotrivă, eliminată, capăt de cerere ce a fost analizat de instanţă din perspectiva dispoziţiilor de substanţă ale Legii nr. 10/2001.
Cu privire la apelul declarat de M.B., instanţa de apel, în majoritate, a reţinut că susţinerile apelantului pârât sunt nefondate. Faptul că reclamanţii, în calitate de beneficiari ai dispoziţiei de restituire în natură nr. 11820/2009, au posibilitatea să-şi intabuleze în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului identificat în dispoziţie, nu atrage lipsa de interes a acestora în eliminarea unor menţiuni nelegale din cuprinsul acesteia. Dimpotrivă, având regimul juridic al unui titlu de proprietate, supus formalităţilor de publicitate imobiliară, reclamanţii au tot interesul de a se elimina din cuprinsul titlului lor menţiunile cu privire la data şi modalitate de încetare a unor raporturi de locaţiune, sau cu privire la îndrituirea emitentului dispoziţiei de a încasa chiriile, menţiuni contrare legii.
Curtea a mai reţinut apelantul pârât nu a indicat textul legal care ar prevedea obligaţia proprietarilor de a acorda un termen de graţie chiriaşilor, până la obţinerea de către aceştia a unei repartiţii în alte imobile sociale. Singura obligaţie legală ce se putea regăsi în cuprinsul dispoziţiei de restituire în natură (conform Anexei 4 din HG nr. 250/2004, la art. 3 al dispoziţiei), era aceea conform căreia beneficiarul dispoziţiei de restituire are obligaţia de a respecta prevederile art. 13 şi 15 din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, cu privire la protecţia chiriaşilor.
În cadrul opiniei separate s-a susţinut că soluţia corectă în cauză ar fi aceea de respingere a apelului declarat de M.B., admiterea în parte a apelului declarat de contestator, schimbarea în parte a sentinţei apelate şi anularea dispoziţiei prin eliminarea art. 2 alin. (2), cu menţinerea celorlalte dispoziţii ale sentinţei.
Autorul opiniei separate nu a fost de acord cu eliminarea art. 3 din dispoziţia nr. 11820 din 16 iunie 2009. În susţinerea acestui punct de vedere s-au arătat următoarele:
În cuprinsul deciziei menţionate, în art. 3 se prevede că: „Contractele de închiriere privind imobilul în cauză, dintre chiriaşi şi SC B. SA încetează de drept de la data punerii în posesie".
Apelantul reclamant a formulat contestaţie împotriva acestei decizii, apreciind că această clauză este lovită de nulitate absolută, deoarece SC B. SA nu a avut capacitatea de a contracta şi contractul de închiriere nu a avut o cauză licită şi a apreciat că aceste contracte încetează de drept de la momentul emiterii dispoziţiei de restituire, şi nu de la momentul punerii în posesie.
Prin sentinţa civilă nr. 447 din 01 aprilie 2010 pronunţată în dosarul nr. 30084/3/2009, a fost admisă contestaţia formulată de către reclamant, a fost anulată în parte dispoziţia P.M.B. nr. 11820 din 16 iunie 2009, în sensul că art. 3 va avea următorul conţinut: „încetarea de drept a contractelor de închiriere încheiate între foştii chiriaşi şi M.B. are loc la data rămânerii definitive şi irevocabile a dispoziţiei de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel P.Şt.O. apreciind că dispoziţia de restituire produce efecte de la data emiterii acesteia şi că art. 3 trebuia eliminată din cuprinsul deciziei de restituire, deoarece contractele de închiriere erau lovite de nulitate, în condiţiile art. 948 C. civil, ca urmare a cauzei ilicite şi a incapacităţii societăţii SC B. SA de a le încheia.
În opinia separată se apreciază că apelul declarat de către P.Şt.O. privind eliminarea a art. 3 din dispoziţia de restituire este lipsit de interes pentru următoarele considerente:
Interesul reprezintă folosul practic, personal şi direct pe care îl dobândeşte apelantul-reclamant, prin solicitarea supusă controlului judiciar.
În cauza de faţă, apelantului-reclamant i s-a restituit în natură imobilul situat în Bucureşti, str. 11 Iunie, prin dispoziţia de restituire emisă în temeiul Legii nr. 10/2001.
Ca urmare a actului juridic de restituire, apelantul redobândeşte dreptul de proprietate asupra întregului imobil şi, în această calitate, are dreptul de a se bucura de toate prerogativele acestuia, inclusiv de dreptul de folosinţă al imobilului.
Se constată că dreptul de folosinţă asupra acestui imobil a fost transmis de către S.R. către terţe persoane, cu care au încheiat contracte de închiriere.
Aceste contracte de închiriere sunt acte juridice valabile şi care produc efecte juridice între părţile contractante, respectiv P.M.B. şi chiriaşi. Ca atare aceste contracte de închiriere pot fi lipsite de efecte juridice, atât ca urmare a manifestării de voinţă a locatorului, respectiv a P., cât şi ca urmare a manifestării de voinţă a chiriaşului.
Prin inserarea art. 3 în cuprinsul dispoziţiei de restituire a imobilului de către P.M.B., această instituţie publică şi-a manifestat voinţa în sensul încetării contractelor de închiriere încheiate cu chiriaşii cu privire la imobilul respectiv.
Manifestarea de voinţă a P.M.B. în acest sens reprezenta o obligaţie a acesteia, deoarece instituţia publică nu putea să dispună restituirea în natură a imobilului şi să menţină contractele de închiriere încheiate cu terţi, deoarece se afecta dreptul de folosinţă al apelantului-reclamant.
Această obligaţie a instituţiei publice de a dispune încetarea de drept a contractelor de închiriere derivă din dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la data de 25 noiembrie 2010, în care se stipulează expres că „Imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire şi libere de orice sarcini".
În temeiul legii de restituire a imobilelor preluate abuziv, P.M.B. avea îndatorirea legală de a constata încetarea de drept a contractelor de închiriere, pentru a-şi îndeplini obligaţia de restituire a imobilului. Această manifestare de voinţă trebuia inserată în cuprinsul deciziei de restituire, deoarece aceasta reprezintă titlul de proprietate al apelantului-reclamant.
Astfel, apelantul-reclamant, deşi beneficia de restituirea în natură a imobilului, nu putea folosi în mod efectiv acest bun, datorită existenţei şi menţinerii ca valabile a contractelor de închiriere.
Din această perspectivă, menţiunile cuprinse în art. 3 din dispoziţia de restituire erau favorabile apelantului-reclamant, iar acesta nu are interesul practic de a solicita eliminarea acestora.
Mai mult, prin eliminarea acestui articol se creează o situaţie juridică defavorabilă reclamantului, deoarece acesta va fi în imposibilitate de a intra în posesia imobilului dobândit, atâta timp cât persoanele care locuiesc în imobil au un contract de închiriere valabil.
Având în vedere aceste considerente, se apreciază în opinia separată că menţinerea art. 3 în cuprinsul deciziei de restituire reprezenta o măsură favorabilă apelantului, dar şi îndeplinirea unei obligaţii legale a instituţiei publice prin care aceasta îşi îndeplinea obligaţia de a reda fostului proprietar toate atributele dreptului său de proprietate.
Împotriva deciziei pronunţate cu majoritate a declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., pârâtul M.B., prin P.G.
Recurentul a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în susţinerea căruia a arătat că în mod greşit s-a dispus eliminarea art. 3 din dispoziţia contestată, acest capăt de cerere fiind lipsit de interes. Recurentul reia, în esenţă, argumentele opiniei separate, susţinând că reclamantul nu are un folos practic, personal şi direct în pronunţarea unei astfel de soluţii, deoarece prin dispoziţia contestată a redobândit dreptul de proprietate, bucurându-se de toate prerogativele, inclusiv de dreptul de folosinţă, recurentul exprimându-şi voinţa în sensul încetării contractelor de închiriere cu chiriaşii din imobil. Această manifestare de voinţă reprezintă chiar o obligaţie pentru unitatea deţinătoare, deoarece nu se putea dispune restituirea în natură a imobilului şi să se menţină contractele de închiriere, altfel ar fi afectat chiar dreptul de folosinţă. Prin eliminarea art. 3 din dispoziţia contestată se creează a situaţie juridică defavorabilă reclamanţilor, deoarece aceştia ar fi în imposibilitatea de a intra în posesia imobilului, atâta timp cât persoanele care locuiesc în imobil au contracte de închiriere valabile.
În ceea ce priveşte eliminarea art. 2 alin. (2) din dispoziţie, recurentul arată că, din conţinutul art. 9 din Legea nr. 10/2001, rezultă concluzia logică, în sensul că chiria rămâne bine încasată de stat ca posesor de bună-credinţă. Recurentul mai arată că nu înţelege raţionamentul pentru care reclamanţii solicită eliminarea acestui articol şi cu atât mai greşită este soluţia dată de cele două instanţe asupra acestui aspect. Recurentul face presupunerea că reclamantul urmăreşte preconstituirea de probe în eventualitatea formulării unei acţiuni ulterioare privind despăgubiri pentru lipsa de folosinţă, or, preconstituirea în acest sens este inadmisibilă.
Examinând Decizia recurată, prin prisma motivului de recurs invocat, Înalta Curte reţine următoarele:
Argumentul lipsei de interes a reclamanţilor în ceea ce priveşte capătul de cerere privind eliminarea din dispoziţia contestată a art. 3, susţinut mai întâi în cadrul opiniei separate şi preluat de recurent în motivarea recursului său, este nefondat.
Interesul reclamanţilor este legitim, născut şi actual, deoarece prin admiterea capătului de cerere privind eliminarea art. 3 din dispoziţie, se evită o posibilă controversă ulterioară referitoare la încetarea contractelor de închiriere, aspect care nu intra în competenţa unităţii deţinătoare a imobilului, în cadrul procedurii de soluţionare a notificării, ci trebuia lămurit în afara acestei proceduri, fie în condiţiile speciale ale art. 14 din Legea nr. 10/2001, fie în condiţiile dreptului comun în materie de locaţiune.
Potrivit art. 14.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin HG nr. 250/2007, unitatea deţinătoare avea obligaţia de a indica în dispoziţia de restituire în natură contractele de închiriere care afectează imobilului, nicidecum să se pronunţe cu privire la încetarea acestor contracte.
Astfel, cum în mod corect a sesizat instanţa de apel în opinia majoritară, Legea nr. 10/2001 nu prevede încetarea de drept a contractelor de închiriere pe care unitatea deţinătoare le-a încheiat cu chiriaşii din imobilul restituit în natură ci, dimpotrivă, reglementează supravieţuirea lor, în condiţiile art. 14 din aceeaşi lege. În raport de prevederile speciale ale acestui articol, nu se poate susţine decât printr-o interpretare greşită a art. 9 din Legea nr. 10/2001 că unitatea deţinătoare ar fi obligată să dispună, prin dispoziţia de restituire în natură, încetarea contractelor de închiriere.
Nu se contestă dreptul său de a-şi exprima, în calitate de parte în contractele de închiriere, voinţa în sensul încetării acestor contracte, însă această manifestare de voinţă nu-şi are locul în cadrul dispoziţiei de restituire în natură, care produce efecte între emitent şi beneficiar şi nu poate fi opusă, sub aspectul încetării contractelor, titularilor acestora.
Nu se poate susţine că, păstrându-se art. 3 al dispoziţiei contestate, reclamanţii ar fi avut posibilitatea să pretindă chiriaşilor să părăsească imobilul, respectiv să dobândească folosinţa exclusivă a acestuia. Efectele dispoziţiei de restituire în natură sunt prevăzute expres de art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, respectiv „face dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite asupra acestuia, are forţa probantă a unui înscris autentic şi constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară", iar „punerea în posesie" la care se referă textul legal nu se identifică cu evacuarea chiriaşilor din imobil. De asemenea, o menţiune unilaterală a unităţii deţinătoare în sensul încetării contractelor de închiriere nu conferă dispoziţiei de restituire în natură alte valenţe, în afara celor recunoscute de lege.
În concluzie, admiterea acestui capăt de cerere are un folos practic pentru reclamanţi, deoarece se elimină din dispoziţia contestată o menţiune care a fost inserată cu încălcarea prevederilor legale şi în afara competenţei unităţii deţinătoare, atribuită prin lege în cadrul procedurii de soluţionare a notificării.
Măsura în care eliminarea art. 3 din dispoziţia contestată ar crea o situaţie juridică defavorabilă reclamanţilor, nu poate fi invocată de către recurentul pârât, ca motiv de recurs, fiind un aspect ce ţine exclusiv de interesul reclamanţilor. În plus, o astfel de critică nu se poate încadra în niciunul dintre motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Nici critica referitoare la soluţia de anulare a art. 2 alin. (2) din dispoziţia contestată nu poate fi primită. Raportarea recurentului la dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 10/2001 este greşită, deoarece textul nu reglementează problema chiriei încasate de stat în baza contractelor de închiriere.
Împrejurarea că recurentul nu înţelege raţionamentul pentru care reclamanţii solicită eliminarea acestui articol nu poate constitui o critică de nelegalitate, după cum nici simpla afirmaţie, nefundamentată juridic, în sensul că soluţia dată de cele două instanţe asupra acestui aspect ar fi greşită, nu poate declanşa controlul judiciar în instanţa de recurs. Eventualele critici susceptibile de încadrare în dispoziţiile art. 304 C. proc. civ., ar fi trebuit să dezvolte argumente prin care să se tindă a se demonstra pentru care motive este eronat şi nelegal raţionamentul instanţei de apel.
Recurentul face presupunerea că reclamantul urmăreşte preconstituirea de probe în eventualitatea formulării unei acţiuni ulterioare privind despăgubiri pentru lipsa de folosinţă şi pretinde că preconstituirea în acest sens este inadmisibilă. Nici această susţinere nu poate fi încadrată în motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., fiind o simplă afirmaţie, nesusţinută cu argumente juridice.
În raport de aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de pârâtul M.B., ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.B. reprezentat legal de către P.G. împotriva deciziei civile nr. 68/ A din 28 ianuarie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 02 martie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1476/2012. Civil. Despăgubiri Legea... | ICCJ. Decizia nr. 1457/2012. Civil → |
|---|
