ICCJ. Decizia nr. 4570/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința comercială nr. 8056 din 15 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a Vl-a comercială, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta A.P. 97 în contradictoriu cu pârâta SC O.R. SA, a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suna de 24.000 euro cu titlu de contravaloare chirie și 35.367 lei cu titlu de despăgubiri, precum și 6893,68 lei cheltuieli de judecată.
în pronunțarea acestei hotărâri instanța de fond a reținut în esență, raportat la conținutul contractului de închiriere și la situația de fapt probată că, în condițiile în care pârâta nu a administrat nicio probă care să dovedească afirmația sa potrivit căreia nu a mai folosit spațiile din data de 19 noiembrie 2008 și, mai mult, a recunoscui că a predat reclamantei cheile de la spațiile ocupate în data de 25 mai 2009, raporturile contractuale dintre părți s-au derulat până la data de 25 mai 2009 aceasta fiind data la care pârâta a predat reclamantei spațiile, fiind lipsită de relevanță împrejurarea că reclamanta a avut acces la unul din spațiile închiriate, respectiv la terasă, împrejurare față de care în conformitate cu clauza 7.5 introdusă prin actul adițional din 10 iulie 2007 pârâta datorează reclamantei suma de 24.000 Euro cu titlu de contravaloarea chirie în perioada 18 septembrie 2008 - 25 mai 2009.
Instanța de fond a apreciat întemeiată cererea având ca obiect obligarea pârâtei la plata despăgubirilor pentru deteriorarea spațiilor închiriate având în vedere că prin actul adițional nr. 3 din 10 iulie 2007 pârâta a recunoscut deteriorarea spațiilor și și-a asumat obligația de a efectua reparațiile necesare pentru aducerea spațiilor la starea inițială iar în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor tribunalul a reținut din cuprinsul raportului de expertiză întocmit în cauză că acestea sunt în cuantum de 35.367 lei, suma reprezentând cuantumul lucrărilor de refacere a spațiilor ocupate de pârâtă.
în temeiul art. 274 C. proc. civ., pârâta a fost obligată să plătească reclamantei suma de 6893,68 lei cu titlu fie cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar aferente pretențiilor admise și onorariu expert.
împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC O.R. SA, solicitând modificarea in tot a hotărârii apelate și respingerea cererii de chemare in judecată, ca neîntemeiată, apelanta invocând, în esență, că în ceea ce privește momentul încetării folosinței spațiilor închiriate, instanța de fond nu a analizat in mod temeinic înscrisurile și afirmațiile părților.
Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, prin decizia nr. 90 din 23 februarie 2012, a admis apelul pârâtei, a schimbat în parte sentința atacată în sensul că a admis acțiunea, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6000 Euro, în echivalent lei la data plății reprezentând chirie pe perioada 18 septembrie 2008 - 19 noiembrie 2008 și a respins, ca neîntemeiat capătul de cerere privind plata despăgubirilor, cu cheltuieli de judecată aferente.
în fundamentarea acestei decizii instanța de control judiciar a reținut că s-a făcut dovada că apelanta-pârâtă a continuat să ocupe spațiile ce au făcut obiectul contractului de închiriere până la data de 19 noiembrie 2008, apreciind că aceasta datorează contravaloarea chiriei pentru două luni, respectiv pentru perioada 18 septembrie 2008 - 19 noiembrie 2008, în cuantum de 6000 euro, conform art. 7.5 din actul adițional din 10 iulie 2007, iar în ceea ce privește capătul de cerere referitor la despăgubiri a apreciat că față de dispozițiile art. 7.4 din contractul de închiriere introdus prin actul adițional nr. 3 din 10 iulie 2007, pentru a începe să curgă termenul de trei luni in care apelanta pârâtă avea obligația de a efectua lucrările de reparații, aceasta trebuia să fie notificată cu privire la reparațiile ce trebuiau realizate, respectiv obligația ce trebuia executată, cu atât mai mult cu cât lucrările de reparații trebuiau menționate și în procesul verbal de predare-primire încheiat la ridicarea tuturor instalațiilor chiriașului, notificarea nefiind dovedită împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta A.P. 97 București solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei recurate și respingerea apelului ca nefondat.
Recurenta-reclamantă își subsumează criticile motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., acestea fiind structurate în raport de soluția dată fiecărui capăt de cerere.
Astfel, sub aspectul modului de soluționare a primului capăt de cerere recurenta-reclamantă invocă greșita aplicare și interpretare de către instanța de apel a art. 1176 și urm., art. 1204 și urm. C. civ. (prima critică), a art. 1437 C. civ. (a doua critică), a art. l 199 și 1203 C. civ. (a treia critică), ultima critică vizând dovedirea faptului că recurenta-reclamantă nu a avut acces la camera tehnică în perioada 18 septembrie 2008 - 25 mai 2009.
Argumentația adusă în susținerea tuturor acestor critici tinde să repună în discuție stabilirea unei situații de fapt diferită față de cea reținută de instanța de apel și reanalizarea materialului probatoriu administrat.
A doua serie de critici vizează soluționarea de către instanța de apel a capătului de cerere privind obligarea la plata despăgubirilor.
Sub acest aspect recurenta-reclamantă invocă greșita interpretare și aplicare de către instanță a art. 7.4, 7.5 din Actul adițional la contractul de închiriere și a art. 7.3 din contract, arătând că din lecturarea acestor prevederi contractuale nu rezultă obligativitatea notificării pentru ca locatarul să efectueze reparațiile necesare aducerii spațiilor închiriate la starea inițială.
Pretinde recurenta-reclamantă că în ipoteza în care chiriașul nu ar fi efectuat lucrările ar fi trebuit să se încheie un proces verbal de predare-primire încheiat la indicarea tuturor instalațiilor în care părțile să consemneze care este contravaloarea cheltuielilor pentru aducerea spațiilor la starea inițială.
Consideră recurenta că prevederile Actului adițional completează art. 6.1 și 7.3 din contract, că în speță sunt relevante dispozițiile art. 1429,art. 1431 și art. 1434 C. civ. și conchide în sensul că locatarul trebuia să își execute obligațiile prevăzute de lege și de contractul de locațiune tară să fie nevoie de vreo notificare în acest sens ori de menționarea lucrărilor ce trebuiau efectuate.
în privința cuantumului despăgubirilor recurenta-reclamantă face trimitere la concluziile raportului de expertiză, prezentând concluziile expertului.
înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este nefondat, pentru motivele ce se vor arăta.
Prima serie de critici ce poartă asupra soluției dată de instanță capătului de cerere privind contravaloarea chiriei este fundamentată exclusiv pe argumente ce readuc în discuție examinarea unor situații de fapt născute din derularea raporturilor juridice derulate între părți și analizarea obiectului cauzei din perspectiva probatoriului administrat.
Așadar, cum aceste critici, deși fac trimitere la texte de lege pretins a fi încălcate, sunt susținute de argumente ce vizează netemeinicia hotărârii recurate, nu pot forma obiectul analizei în această fază procesuală întrucât exced controlul de legalitate configurat expres și limitativ de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.
Cea de-a doua serie de critici, prin modul în care au fost argumentate se circumscriu sferei examenului de legalitate întrucât vizează greșita interpretare și aplicare de către instanță a voinței părților cu referire la unele clauze din contractul de închiriere și din actul adițional la acesta în stabilirea caracterului obligatoriu al notificării.
Aceste critici sunt însă nefondate, întrucât conform art. 7.3 din actul adițional nr. 3 la contractul de închiriere chiriașul se obligă să efectueze pe cheltuiala sa toate lucrările de reparații necesare pentru aducerea spațiilor închiriate la starea inițială conform procesului-verbal de predare-primire la data intrării în vigoare a contractului.
Aceeași clauză prevede și că aceste lucrări vor putea fi finalizate în termen de 3 luni dacă vor exista condiții,meteo favorabile, în caz contrar, termenul de 3 luni urmând a fi decalat, pentru neîndeplinirea acestor obligații recurenta-reclamantă în calitate de locatar, putând solicita intimatei-pârâte, locatar, achitarea contravalorică lucrărilor de reparații menționate în procesul-verbal încheiat la ridicarea tuturor instalațiilor chiriașului pe baza facturilor emise de furnizorii de servicii și/sau materiale.
Așadar, pentru a curge termenul de 3 luni era necesară notificarea pârâtei cu privire la reparațiile ce urmau a fi executate. Cum această notificare nu s-a realizat, termenul de 3 luni nu și-a început cursul, astfel că nu subzistă în speță obligația intimatei-pârâte la plata despăgubirilor.
Acesta este raționamentul logico-juridic ce rezultă cu evidență din examinarea coroborată a clauzelor convenționale în respectarea voinței reale a părților exprimată în contractul de închiriere și în actul adițional nr. 3 la acest contract care sunt, de altfel, în consens cu obligația ce revine prin lege asociației de proprietari de a administra și gestiona spațiile comune (Legea nr. 230/2007).
în considerarea celor ce preced, înalta Curte a constatat că decizia recurată nu a fost susceptibilă de a fi cenzurată din perspectiva criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., a respins recursul ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4568/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 4564/2012. Civil → |
|---|
