ICCJ. Decizia nr. 5219/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 2109 din 21 decembrie 2010 a Tribunalului Constanța a fost respinsă ca nefondată acțiunea în despăgubiri formulată de reclamanta SC B.B. SRL în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, prin mandatar SC C. SA.
Instanța de fond a reținut că prin cererea de chemare în judecată s-a contestat atât exproprierea parțială (față de cea totală cerută de reclamantă), cât și valoarea acordată pentru cei 8.173 mp supuși exproprierii, pe considerentul că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri, de 10 euro/mp, este sub cel la care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel în zonă, de 30 euro/mp. și că exproprierea parțială este de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuințare a terenului rămas (ce nu a făcut obiectul exproprierii), întrucât traseul lucrării de utilitate publică intersectează suprafața de teren deținută într-un mod dezavantajos, ducând la dezmembrarea forțată a parcelei inițiale în trei subparcele de dimensiuni și forme inegale.
Instanța s-a raportat la prevederile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, care trimit sub aspectul căii procesuale de contestare și al criteriilor de evaluare la normele din Legea nr. 33/1994, analizând din perspectiva art. 26 din Legea nr. 33/1994 modul în care au fost respectate premisele de evaluare a despăgubirii la care este îndrituit proprietarul.
S-a arătat, astfel, că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportarea la standardele de evaluare internațională, valoarea de piață a parcelei ca fiind de 24,50 euro/mp, ținându-se seama de valoarea cu care se vând imobilele în zonă. Din cuprinsul lucrării rezultă că valoarea a fost stabilită ținându-se seama de poziția parcelei de teren în apropierea intravilanului municipiului Constanța, pentru zona de amplasament fiind analizat un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localității pentru servicii către populație, locuințe, cât și pentru parcuri industriale.
S-a reținut, totodată, prin expertiză (opinia majoritară) că localitatea Cumpăna va deveni o localitate modernă, cu foarte multe servicii de dezvoltare, spre o dezvoltare practic urbană, ce se va autogestiona prin fondurile de care se va dispune și, în special, se va baza pe fonduri europene, fiind o zonă comunitară urbană.
Pentru determinarea valorii terenului s-au analizat de către experții cu opinie majoritară caracteristicile zonei de amplasament, cât și perspectiva de dezvoltare viitoare a zonei și s-a constatat că cea mai bună utilizare pentru amplasamentul imobilului expropriat este de a fi utilizat pentru dezvoltarea unor "Ansambluri de locuințe tip rezidențial".
Prin același raport s-a consemnat opinia separată a expertului B.C., care a constatat că terenul se află în mijlocul terenului agricol, la o distanță de 3 km de municipiul Constanța și s-a apreciat că evaluarea trebuie făcută în condițiile anului 2009 și nu în perspectiva anului 2027, când se presupune că terenul va face parte din etapa III A Zona metropolitană rezidențială a Constanței, ipoteză ce nu are elemente de susținere în viitorul apropiat, date fiind condițiile economice și sociale din țară, precum și criza mondială.
Instanța de fond a conchis în sensul că nu pot fi reținute concluziile opiniei majoritare exprimate în cuprinsul raportului de expertiză, valoarea terenului fiind stabilită în aprecierile făcute de experții M. și B. în funcție de o dezvoltare viitoare a zonei care, în prezent, este doar pe hârtie, cu fonduri europene ce, până în prezent, au fost atrase în proporție de 3% la nivel național.
Ori, conform legii, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului, calculată la data exproprierii, avându-se în vedere realitățile economice de la acea dată, iar nu prin raportare la utilizarea pe care expertul o apreciază ca fiind cea mai bună, într-un viitor mai mult sau mai puțin îndepărtat, de dezvoltarea unor ansambluri rezidențiale și de o eventuală includere a zonei într-o anumită categorie din zona metropolitană rezidențială a municipiului Constanța.
Judecătorul fondului a arătat că în prezent, imobilul se află în extravilanul comunei Cumpăna, având categoria de folosință de teren agricol, o eventuală includere a acestuia în intravilanul localității neputând influența semnificativ prețul, atâta timp cât această includere nu se știe când se va produce iar exproprierea s-a efectuat la momentul la care terenul nu face parte din intravilan.
în aceste condiții, s-a constatat că despăgubirea stabilită de expropriator la 10 euro/mp este conformă cu realitatea, aceasta fiind valoarea reală a terenului la data exproprierii.
în ceea ce privește prejudiciul încercat de către reclamantă prin daunele produse ca urmare a exproprierii, instanța de fond a apreciat că în cauză nu s-au produs dovezi sub acest aspect. Valoarea prejudiciului determinată de către expertul în cauză, ca diferență dintre valoarea totală a terenului parcelei și valoarea suprafeței de teren expropriate, la care se adaugă valoarea de teren a suprafeței de teren rămase neexpropriate, nu are corespondent în realitate.
Prejudiciul trebuie să fie cert sub aspectul producerii lui, condiție neîndeplinită în cauză; ipoteza schimbării destinației terenului nu poate fi reținută, întrucât la momentul exproprierii terenul avea destinație agricolă.
Instanța de fond a avut în vedere și că nu s-a prezentat vreun plan urbanistic zonal sau vreun alt act al unității administrativ teritoriale din care să rezulte că terenurile în discuție sunt incluse în intravilanul localităților limitrofe sau există o propunere în acest sens. Zona metropolitană la care fac referire cei doi experți constituie o perspectivă de dezvoltare pe termen lung, până în anul 2027, astfel că aprecierile sunt pur speculative, nesusținute probator.
Instanța de fond a respins cererea de expropriere totală a parcelei, pe considerentul că din schița de plan aflată la dosar rezultă modul de amplasament, precum și vecinătățile acesteia, ea fiind învecinată cu parcela A350/12/3 ce aparține tot reclamantei; că nu sunt probate susținerile legate de inutilitatea suprafețelor de teren rămase neexpropriate, pentru că planurile atestă că parcela în discuție beneficiază de acces la calea publică, iar pe de altă parte, suprafața rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare cât să asigure folosința normală a terenului.
împotriva acestei hotărâri a formulat apel, în termen legal, reclamanta SC B.B. SRL Constanța, care a susținut că sentința este nelegală și netemeinică, fiind dată cu greșita aplicare a legii speciale și cu înlăturarea neîntemeiată a probelor care conduc către admiterea acțiunii.
Apelanta reclamantă a susținut că a fost nesocotit rezultatul expertizei efectuate în cauză și s-a încălcat principiul unei juste despăgubiri consacrat prin art. 44 alin. (3) din Constituție.
S-a arătat că în mod neîntemeiat instanța de fond a înlăturat opinia majoritară a experților care s-au bazat în evaluare pe standardele internaționale de evaluare, apreciind judecătorul că aceste concluzii ale expertizei se fundamentează pe o "dezvoltare viitoare a zonei care este doar pe hârtie".
Apelanta a susținut că dacă exista un document în acest sens, această previziune urma a fi materializată, rămânerea la stadiul de proiect fiind determinată doar de intervenția exproprierii care aduce o șosea în locul dezvoltării logistice, imobiliare și industriale prefigurate.
S-a mai susținut că prețul de 24,50 euro/ mp reflecta această perspectivă de dezvoltare, el fiind arbitrar înlăturat de prima instanță, câtă vreme este de notorietate că valoarea pe metru pătrat de teren a crescut foarte mult în acea zonă în anul 2008, creșterea fiind justificată prin cererea de cumpărare în zonă.
Apelanta reclamantă a arătat că nu contestă apartenența terenului la extravilanul comunei Cumpăna ori categoria de folosință, ca teren agricol, dar a precizat că prețul de achiziție pentru alte zone similare, aflate la mai mult de 3 km de oraș, a fost de 100 euro/mp (complexul rezidențial B., complexul rezidențial T.P.).
S-a susținut că deși în zonă societatea a deținut o suprafață mare de teren, prin expropriere a fost fărâmițată de o asemenea manieră încât și-a pierdut valoarea de piață și ca investiție. Acreditarea ideii că terenul agricol, extravilan, nu are nici o valoare datorită acestor caracteristici este una eronată, pentru că în speță acesta a avut o valoare încă de la data achiziționării lui, fapt dovedit prin cumpărarea la metru pătrat, iar nu la hectar, ca în cazul celor utilizate în scop exclusiv agricol.
A fost criticată înlăturarea cererii vizând exproprierea totală, cu neobservarea faptului că s-a produs o diminuare a valorii suprafețelor rămase pentru scopul în care au fost achiziționate, precum și subevaluarea calculată prin alte metode decât cele agreate de A.N.E.V.A.R. Conform Strategiei de dezvoltare zonală a Primăriei Cumpăna, acestea făceau parte din zona de amplasament imobiliar III A, fiind destinate unui program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial, fiind în vecinătatea zonei în care se va construi noul spital regional și în care s-a investit de către grupul austriac Voestalpine în ridicarea unui complex industrial; prin urmare, chiar dacă piața imobiliară a cunoscut o contracție, această situație este una temporară, caracteristicile individuale ale Zonei metropolitane Constanța (apropierea de coasta Mării Negre, o densitate ridicată a populației stabile și nivelul de trai ridicat al acesteia, un număr ridicat de populație nerezidentă în tranzit sezonier, precum și al căilor de comunicație și al dotărilor urbanistice etc.) generând atractivitate pentru investiții imobiliare.
A fost criticată neacordarea despăgubirilor produse proprietarului prin indisponibilizarea pe timpul procedurilor de expropriere și trecerea bunului în proprietatea statului înainte de plata unei juste și prealabile despăgubiri.
Astfel, prin stabilirea traseului lucrării de interes public, după avizarea A.N.C.P.I. a documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 modificată era interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, fiind generată astfel o indisponibilizare a bunului din punct de vedere juridic, împiedicând prin fapta sa posibilitatea reclamantei de a iniția procedurile necesare schimbării regimului juridic și urbanistic al imobilului.
Față de aceste motive s-a solicitat admiterea căii de atac și schimbarea soluției primei instanțe, apelanta reclamantă arătând că acoperirea prejudiciului ce i-a fost produs poate fi realizată în două modalități, respectiv prin exproprierea totală a suprafeței de teren la prețul de circulație al bunului la momentul exproprierii parțiale (24,50 euro/mp) sau prin includerea în suma plătită cu titlu de despăgubire a celei determinate prin expertiză.
Prin Decizia nr. 361/ C din 19 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu minori și de familie, precum și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, a respins apelul civil declarat de apelanta reclamantă SC: B.B. SRL, împotriva sentinței civile nr. 2109 din 21 decembrie 2010 pronunțată de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu intimatul pârât Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, ș.a., prin mandatar SC C SA, ca nefondat.
La pronunțarea acestei hotărâri, Curtea a reținut următoarele considerente:
în speță se ridică problema determinării corecte a despăgubirii cuvenite apelantei reclamante pentru terenul expropriat în suprafață de 8.173 mp. reprezentând parcela A350/13/2, având număr cadastral 12364 com. Cumpăna, jud. Constanța și care face obiectul prevederilor Legii nr. 198/2004 modificată și completată prin O.U.G. nr. 75/2007, Legea 184/2008 și O.U.G. nr. 228/2008 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, precum și dacă exproprierea totală constituie o opțiune legitimă, în raport de situația preluării acestei suprafețe din lotul mai mare de 13.200 mp.
Sub un prim aspect instanța de fond s-a raportat în mod corect la dispozițiile legale care reglementează această materie.
Astfel, potrivit art. 4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004 modificată și completată (în forma în vigoare la data stabilirii despăgubirii), expropriatorul întocmește documentațiile cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre expropriere, care vor cuprinde și date privind amplasamentul lucrării; planul de amplasament va conține delimitarea imobilelor - teren și/sau construcții - propuse spre expropriere, cu indicarea numelor deținătorilor, precum și a ofertelor de despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori autorizați.
Norma de trimitere în cazul stabilirii despăgubirii este cea menționată în art. 9 alin. (3) din lege, respectiv, art. 26 din Legea nr. 33/1194 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care stabilește că:
"Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.(_)"
în cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor."
Normele enunțate stabilesc așadar că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.
Prima componentă, cea a "valorii reale" a imobilului, este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.
Cea de-a doua componentă, legată de "prejudiciul cauzat", ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Acestea fiind reperele de evaluare corectă a despăgubirii, Curtea va reține că pentru fiecare din cele două componente, instanța de fond a analizat atât opinia majoritară, cât și pe cea separată formulată în cadrul raportului de expertiză, înlăturând-o argumentat pe prima, în considerarea lipsei premisei de actualitate și de realitate în stabilirea sumelor cuvenite reclamantei.
Astfel, criteriul "valorii reale a imobilului" este definit în alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acesta este în fapt valoarea de piață al imobilului, definit la rândul său în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează etc.
Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
Ori, valoarea de 24,50 euro/mp calculată de experții B.E. și M.V. a fost determinată pornindu-se de la premisa includerii - în perspectivă - a zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna. Prin utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor "ansambluri de locuințe de tip rezidențial", opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.
Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și având ca folosință "viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial".
Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoare optenabilă de 10 euro/mp.
Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda "fluxului de numerar" pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate.
Ultima metodă uzitată de experții B. și M. a vizat "extracția", definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.
Metoda extracției constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit S.I.E., cu indicatorul,,costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor" și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidentă (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).
în opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 24,50 euro/mp și prin costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc.). Această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/mp, astfel cum reiese din actul din 01 martie 2007, suma de 79.200 euro fiind achitată pentru o suprafață de 13.200 mp.
Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat corect soluția, îmbrățișând opinia separată a expertului B.C., care a calculat valoarea bunului în funcție de destinația avută la momentul exproprierii, iar nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare.
Susținerile legate de cumpărarea unor terenuri - similare în opinia reclamantei - cu 100 euro/mp, pe care s-au dezvoltat ulterior ansambluri rezidențiale în apropierea municipiului Constanța, ca și cele privitoare la scopul pentru care a fost realizată încă de la început această tranzacție nu pot fi reținute ca întemeiate, în măsura în care apelanta reclamantă nu contestă în apel situația juridică a imobilului la data exproprierii, de extravilan arabil și nici prefigurarea în viitor a scopului imobiliar evocat, care implică întrunirea cumulativă a mai multor condiții: încadrarea într-un alt regim juridic cu preluarea în intravilanul construibil, elaborarea unor planuri urbanistice zonale, a unor planuri edilitare și de utilități, lotizare etc.
Pentru acest motiv, valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, care a fost de altfel avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale apelantei reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.
Soluția de primă instanță este în egală măsură corectă și cât privește înlăturarea pretențiilor pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare a experților ca echivalent cu,,diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat".
în realitate, astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.
Or, în speță, prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nici o legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice.
Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).
Prejudiciul evocat de apelanta reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției proprietarului de a obține profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidențial, nu se poate deduce din modalitatea de achiziționare (în metri pătrați) a terenului în litigiu - cu toate că în speță s-a cumpărat un ha și 3200 mp, conform contractului - și nici din situația proximității altor proiecte (viitorul spital regional sau parc industrial).
S-au apreciat ca nefondate criticile care leagă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a bunului, după avizarea de către A.N.C.P.I. a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public. Măsura este justificată din perspectiva legii și rațională în măsura în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor expropriați, în funcție de regimul juridic clar și bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini și, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic și urbanistic al bunului.
Această limitare a exercițiului dreptului de proprietate, justificată prin rațiunea preluării imobilelor cu situația faptică și juridică existentă și la valoarea determinată la data exproprierii, nu constituie așadar o împiedicare excesivă, nerezonabilă și arbitrară a expropriatorului, iar titularul dreptului nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunul indisponibilizat.
Nefondată este și critica legată de trecerea bunului în proprietatea statului înainte de plata unei juste și prealabile despăgubiri, în măsura în care potrivit legii, Comisia de analiză a consemnat pe numele titularului dreptului suma calculată pe baza expertizei de evaluare - 81.730 euro, la cursul B.N.R. din ziua emiterii hotărârii de despăgubire.
A fost apreciată ca legală și temeinică soluția de primă instanță și în ceea ce privește inutilitatea măsurii de expropriere totală a parcelei de 13.200 mp (față de cea parțială, de 8.173 mp), judecătorul fondului arătând că nu s-a realizat divizarea excesivă a parcelei și lăsarea unei suprafețe fără utilitatea agricolă actuală, în condițiile în care vecinătățile restului neexpropriat din parcela A350/13 se constituie din terenurile aceleiași societăți.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei, schimbarea în totalitate a sentinței civile nr. 2109 din 21 decembrie 2010, admiterea acțiunii și obligarea pârâtului la plata despăgubirii stabilită prin raportul de expertiză, constând în valoarea de piață a imobilului expropriat plus valoarea prejudiciului produs prin expropriere (conform raportului de expertiză) invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Prin decizia recurată, analizând prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea de Apel Constanța a reținut în mod corect premisele unei determinări corecte a valorii reale a imobilului expropriat, însă argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator.
Opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse, (Statul Român), și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare, moderne, concordante cu standardele internaționale de evaluare.
Recurenta pârâtă a arătat că pentru a stabili un preț de referință al prețului cu care se vând în mod obișnuit terenurile în comuna Cumpăna, experții au prezentat spre comparație aproape 75 de anunțuri de vânzări imobiliare culese din surse diferite de publicitate, anunțuri care cuprind oferte de preț pentru terenuri având aceeași perspectivă de dezvoltare urbanistică ca și terenul expropriat, prețuri la care experții au adăugat corecții ce au condus la prețuri mai mici decât cele anunțate în presă sau alte mijloace de publicitate deși categoria de teren era aceeași cu cel aflat în litigiu.
Instanța nu și-a argumentat afirmația că oferta de vânzare exemplificată prin anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanța de 1 km este una rezonabilă aflată în mod real la limita și în apropierea intravilanului.
Chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărătorul oferind prețul mai mare, urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.
Experții nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren A350/10, care conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip "Rezidențial".
Societatea reclamantă a achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziționat într-o zonă limitrofă a Constanței, pe care ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.
Metoda fluxului de numerar reprezintă prin ea însăși o analiză a parcelării și dezvoltării, fiind reprezentată atunci când terenul este liber și are potențial de dezvoltare, reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.
Această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care există deja aprobată prin Hotărâre de Consiliu Local al comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip "Rezidențial" ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.
Construirea acestor locuințe de tip rezidențial presupune în prealabil parcelare, elaborarea de străzi și trotuare pentru acces, ceea ce coincide cu premisele luate în considerare de cei doi experți atunci când au evaluat terenul prin metoda fluxului de numerar.
Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.
Ultima metodă folosită de experți, aceea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.
Raportul de expertiză a fost întocmit "în concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (conform SEV 4.01)" și are la bază "principiile de evaluare care sunt definitive în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV 4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9.02".
Experții au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de "Cea mai bună utilizare", definit conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.
Expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996 prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei contrar opiniei instanței de apel.
II. S-a invocat ca fiind nelegală și soluția de respingere a cererii privind prejudiciul suferit de reclamanta B.B. SRL.
Adoptând o astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume ca "definirea celei de-a doua componente legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se poate bucura".
Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită) iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.
Astfel, după avizarea de către Agenția Națională de cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral - juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 183 din 21 octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.
Prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu - zisă parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zonă a unui ansamblu rezidențial.
Această faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valoarea terenurilor rămase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.
Recursul nu este fondat pentru următoarele considerente:
în drept, potrivit art. 304 C. proc. civ., se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Pentru a fi incident acest motiv de recurs se cere ca prin hotărârea recurată să se fi produs încălcare expresă și reală a legii, anume soluția pronunțată să fie în contradicție cu legea și înlăturarea unei astfel de contradicții să nu fie cu putință, în raport de fapte, astfel cum acestea au fost stabilite de judecătorii fondului.
în analiza acestui motiv, instanța de recurs nu poate verifica dacă instanțele de fond au făcut o apreciere eronată a probatoriului, adică dacă s-a comis o gravă greșeală de fapt, știut fiind că o astfel de verificare era permisă prin dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ., care însă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.
Criteriile de stabilire a cuantumul despăgubirii în caz de expropriere sunt legale, în sensul că ele sunt prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (1) și nerespectarea acestora pune în discuție o problemă de încălcare a legii.
Astfel, potrivit art. 26 alin. (1) și alin. (2) din aceeași Lege nr. 33/1994 "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
Sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea acestui preț de piață presupune administrarea de către părțile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect și o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei.
Or, dacă respectarea criteriilor prevăzute de dispozițiile legale menționate poate face obiectul unor critici de nelegalitate, în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., aprecierea judecătorilor de fond cu privire la valoarea efectivă a despăgubirii, stabilită în concordanță cu criteriile prevăzute de textul de lege menționat, constituie o problemă de temeinicie a hotărârii care, pentru considerentele de drept mai sus arătate, scapă controlului instanței de recurs.
în speța supusă analizei, sub motivul unei încălcări de către judecătorii fondului a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, se constată că reclamanta solicită, în principal, o reevaluare a probatoriului administrat în fața instanțelor de fond, cu consecința stabilirii unui alt cuantum al despăgubirii, ceea ce nu este permis instanței de recurs.
De altminteri, reclamanta a reiterat prin recurs aceleași critici pe care le-a formulat în apel, critici care au fost respinse de instanță, pentru considerentele din hotărâre.
Susținerile reclamantei potrivit cărora, în stabilirea valorii despăgubirii, instanțele de fond nu ar fi avut în vedere criteriile legale prevăzute de art. 26 din lege, sunt nefondate.
La stabilirea valorii reale a imobilului expropriat s-a avut în vedere prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativă, la data întocmirii raportului de expertiză, avându-se în vedere, categoria localității, poziționarea terenului față de căile de acces, etc., la data efectuării expertizei iar nu în raport de o dată ulterioară, pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare.
Reținerile instanțelor de fond privind inexistența unui prejudiciu, urmare a măsurii exproprierii, constituie o chestiune de fapt și care se bazează pe interpretarea și aprecierea probelor administrate, și care nu mai poate face obiect de analiză în recurs, după abrogarea pct. 10 și 11 din vechea reglementare a art. 304 C. proc. civ.
O eventuală reapreciere a stării de fapt ar fi fost posibilă în condițiile în care s-ar fi administrat probe cu înscrisuri noi, în condițiile art. 305 C. proc. civ., fapt ce nu s-a realizat în cauză.
Având în vedere aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. s-a respins recursul ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5222/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5154/2012. Civil → |
|---|
