ICCJ. Decizia nr. 5495/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 8126/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a solicitat instan?ei să dispună, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin Compania Na?ională de Autostrăzi ?i Drumuri Na?ionale din România SA, exproprierea totală a suprafe?ei de 20.800 mp situată în com. Cumpăna, parcela A350/23, nr. cadastral 10273 ?i obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în sumă de 624.000 euro reprezentând un pre? unitar al bunului de 30 euro/mp, plătibilă în lei la cursul BNR din data plă?ii efective, iar în subsidiar a solicitat plata sumei de 242.310 euro pentru suprafa?a de 8.077 mp cu plata cheltuielilor de judecată.
în motivare, reclamanta a arătat că este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafa?ă de 20.800 mp situat în extravilanul com. Cumpăna, parcela a A350/23, astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare din 18 aprilie 2007 la BNP B.C. A fost în?tiin?ată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execu?ie a lucrării de utilitate publică "Varianta de ocolire a municipiului Constan?a", terenul urmând a fi expropriat par?ial, situa?ie în care în temeiul art. 5 din Legea nr. 198/2004 a formulat cerere de plată a despăgubirilor. Din totalul de 20.800 mp s-a propus spre expropriere suprafa?a de 8 077 mp, reprezentând parcela A350/23/1, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 80 770 euro, echivalentul a 10 euro/mp plătibili în lei conform dispozi?iilor legale.
Reclamanta a sus?inut că este nemul?umită de cuantumul despăgubirilor ?i contestă faptul că exproprierea a avut caracter par?ial ?i nu total.
Dacă terenul ar fi fost vândut pe pia?a liberă, s-ar fi încasat un pre? de 30 euro/mp, caracteristic terenurilor de acela?i fel din zona respectivă. Mai mult decât atât, această situa?ie creează fonduri dominante ?i fonduri aservite, impunând stabilirea unor servitu?i de trecere care vor îngreuna accesul pe viitor la suprafe?ele de teren rămase neexpropriate, producând astfel prejudicii certe. De asemenea, prin dezmembrare ?i diminuarea mărimii parcelei se îngreunează încadrarea în regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploata?ii agricole sau a altor construc?ii de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere (unită?i de produc?ie integrat, industrială ?i agricolă, depozitare en gross, facilită?i de logistică, unită?i comerciale de mare dezvoltare), ?inând seama ?i de apropierea suprafe?ei de teren de municipiul Constan?a, localitate cu o puternică dezvoltare comercială ?i turistică.
Executarea viitoare, pe perioada îndelungată a lucrărilor de construc?ii a variantei ocolitoare, previzibil a se întinde pe o perioadă lungă de timp, prin însă?i natura organizării de ?antier necesară, ce impune o largă dezvoltare în teren, o folosire intensivă a unor utilaje grele, zgomotoase, cu caracteristici de transportare ?i rulare puternic perturbatoare, obstruc?ionează în mod evident folosirea eficientă a suprafe?ei de teren rămasă neexpropriată.
în drept, au fost invocate dispozi?iile Legii nr. 198/2004 ?i ale Legii nr. 33/1994.
în sus?inerea cererii, a depus la dosar Hotărârea nr. 74 din 19 mai 2009 de stabilire a despăgubirilor ?i procesul-verbal din 30 aprilie 2009 ce a stat la baza emiterii hotărârii, contractul de vânzare cumpărare din 18 aprilie 2007 la BNP B.C., încheierea de autentificare nr. 2025 din 18 aprilie 2007, plan de amplasament și delimitare a terenului, cererea pentru plata despăgubirilor, încheierea nr. 22027 din 20 aprilie 2007 a O.C.P.I. Constanța ?i a solicitat administrarea probei cu înscrisuri și expertiză tehnică de evaluare a terenului.
Pârâtul, prin mandatar SC C. SA, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea ac?iunii ca nefondată. A sus?inut că Legea nr. 198/2004 are caracter special ?i derogatoriu de la Legea nr. 33/1994, astfel că este exclusă posibilitatea legală de extindere a obiectului exproprierii în afara coridorului stabilit prin studiul de fezabilitate. Nu poate fi re?inută critica reclamantei privind consecin?ele presupus negative rezultate din dezmembrarea terenului, câtă vreme privesc în principal eventualele oportunită?i viitoare legate de dezvoltarea comercială, turistică ?i a lucrărilor de construc?ii. Sub acest aspect, la momentul exproprierii terenul avea regimul juridic de teren agricol extravilan, pe care nu se puteau realiza nici un fel de construc?ii civile sau industriale, ci doar exploatări exclusiv agricole. Oportunită?ile viitoare de dezvoltare a zonei, având ca unic argument prezen?a centurii ocolitoare a mun. Constan?a, conduc la sporirea valorii fondurilor rămase în urma exproprierii, beneficiar nemijlocit fiind tocmai expropriatul, fără nici un fel de cheltuială proprie.
în ceea ce prive?te sus?inerea reclamantei că suferă un prejudiciu cert produs de na?terea unor fonduri dominante ?i aservite, impunând stabilirea unor servitu?i de trecere la suprafe?ele de teren rămase neexpropriate, urmează a se observa că în temeiul art. 2 alin. (4) din Legea nr. 198/2004 situa?ia utilită?ilor ?i cea privind locurile înfundate va forma obiectul unei proceduri speciale ulterioare în fiecare dintre situa?iile care o impun.
Nu poate constitui un argument riguros faptul că realizarea lucrărilor, prin durată ?i organizarea de ?antier, conduc la perturbări din punct de vedere fonic ale terenului, câtă vreme destina?ia acestuia (agricol) face neverosimilă o influen?ă negativă asupra culturilor ?i planta?iilor agricole printr-un studiu ?tiin?ific unanim acceptat. De altfel, lucrările de expropriere se efectuează, în integralitatea lor, în interiorul coridorului de expropriere, astfel încât nu se obstruc?ionează în nici un fel folosirea de către reclamantă a suprafe?ei de teren rămasă neexpropriată.
în referire la cantumul despăgubirilor, pârâtul a sus?inut că acesta este în deplină concordan?ă cu pre?ul de circula?ie al imobilelor, a?a cum rezultă din rapoartele de expertiză A.N.E.V.A.R. ale exper?ilor B.C. ?i B.D., fiind avute în vedere ca metode de evaluare metoda compara?iei directe, metoda capitalizării rentei funciare ?i metoda compara?iei prin bonitate.
De asemenea, pârâtul a depus la dosar documenta?ia aferentă emiterii Hotărârii nr. 74/2009, documenta?ia aferentă emiterii hotărârii Comisiei de Stabilire a Despăgubirilor în temeiul legii 198/2004, decizia Directorului general al Companiei Naționale de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA nr. 203 din 18 martie 2009, planul urbanistic, plan de amplasament ?i delimitare a imobilului cu propunerea de dezmembrare, adresa din 23 aprilie 2009 a C.N.A.D.N.R. SA, plan de amplasament ?i delimitare a imobilului cu propunerea de dezmembrare.
La cererea reclamantei, în cauză s-a administrat proba cu expertiză tehnică judiciară întocmită în condi?iile art. 25 din Legea nr. 33/1994 de o comisie formată din 3 exper?i: dl. expert B.E. desemnat de instan?ă, dl. expert M.V. desemnat de reclamantă ?i dl. expert B.C. desemnat de pârât.
Prin sentința civilă nr. 1883 din 19 noiembrie 2010 Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea reclamantei și a obligat pârâtul către reclamantă la plata sumei de 552.753 euro sau echivalentul în lei la data plății efective, reprezentând despăgubiri. Au fost respinse celelalte pretenții ale reclamantei.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut în esență că parcela de teren supusă exproprierii A350/23 a fost identificată de expertiza efectuată în cauză, în apropierea intravilanului Municipiului Constanța, intrând sub incidența "Zonei metropolitane", iar pentru zona de amplasament a acestui imobil a fost elaborat la nivelul Consiliului Local Cumpăna un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localității cu servicii către populație, locuințe, parcuri industriale, această situație impunându-se a fi avut în vedere la evaluarea terenului expropriat. Pornind de la aceste repere, pentru stabilirea valorii de circulație a suprafeței de teren expropriată de la reclamantă la nivelul anului 2009, expertiza dispusă în cauză a avut în vedere trei metode agreate de Standardele Internaționale de Evaluare și anume: metoda comparației directe (27,40 euro/mp); metoda fluxului de numerar (analiza parcelării și dezvoltării zonei - 31,30 euro/mp) și metoda extracției (34 euro/mp) fiind selecționată valoarea cea mai mică.
Cei doi experți au opinat că valoarea de piață este cel mai bine determinată prin "metoda comparației directe" valoarea fiind acea de 27,40 euro/mp, superioară valorii de 10 euro/mp propusă de expropriator.
Opinia expertului B.C., propus de Statul Român, a fost înlăturată de prima instanță, care și-a însușit concluziile celorlalți doi experți (propuși de expropriat și de instanță) motivat de faptul că valorile de 2-10 euro/mp la care s-a raportat expertul B. nu are corespondent în zonă, terenurile evaluate în această modalitate situându-se diametral opus amplasamentului Zonei a III-a - rezidențială, zonă în care va fi inclus terenul expropriat în perspectiva anului 2027.
în ceea ce privește prejudiciul adus proprietarului prin exproprierea terenului în suprafață de 8.077 mp din parcela A350/23/1 în suprafață totală de 20.800 mp prima instanță a reținut că toate criteriile expuse de experți în opinia majoritară și anume: schimbarea destinației terenului într-o perspectivă apropiată, terenul putând fi utilizat pentru dezvoltarea imobiliară; diminuarea valorii de circulație a terenului, instituirea restricției guvernamentale privind dreptul de dispoziție asupra terenului, ca efect al dezmembrării dreptului de proprietate; lipsa posibilității de a folosi imobilul în garantarea unui credit bancar, necesar societății comerciale reclamante pentru dezvoltare nu au corespondent în realitate, reclamanta neînregistrând un prejudiciu prin exproprierea parțială a parcelei A350/23/1, suprafața rămasă fiind suficientă pentru utilizarea corespunzătoare a acesteia, conform destinației sale - teren agricol.
Prin Decizia civilă nr. 369/ C din 21 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu minori și de familie precum și cauze privind conflictele de muncă și asigurările sociale, s-a admis apelul pârâtului și s-a schimbat în parte sentința apelată în sensul respingerii contestației referitoare la cuantumul despăgubirilor stabilite prin Hotărârea nr. 74 din 19 mai 2009 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004 pentru terenul expropriat. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței (care vizează respingerea cererii de expropriere totală a parcelei A350/23 și a cererii de acordare a despăgubirilor pentru prejudiciul cauzat prin expropriere).
Pentru a pronun?a această decizie, instan?a de apel a re?inut că, prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții B.E. și M.V., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei Cumpăna, strategie realizabilă în contextul unor investiții comunitare, pur ipotetice și lipsită în prezent de orice certitudine și fundament (fila 5 din raportul de expertiză Brumă Eugen - pag. 96 dosar fond).
Pentru utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor,,ansambluri de locuințe de tip rezidențial’’, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.
Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și având ca folosință "viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial".
Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoarea obtenabilă de 10 euro/mp.
Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda "fluxului de numerar" pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate - (filele 96 și 97 dosar fond).
A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda "capitalizării rentei funciare", care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp.
Ultima metodă uzitată de experții B. și M. a vizat,,extracția’’, definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.
Metoda extracției constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit S.I.E., cu indicatorul,,costul de înlocuire net (C.I.N.) al construcțiilor’’ și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidentă (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).
în opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 26,85 euro/mp și prin costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc.). Această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/mp, astfel cum reiese din actul din 18 aprilie 2007 la Biroul Notarului Public C.B., suma de 124.800 euro fiind achitată pentru o suprafață de 20.800 mp.
Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.
Faptul că valoarea de 26,85 euro/mp stabilită de cei doi experți M. și B. nu corespunde valorii reale de piață a terenului agricol expropriat, rezultă și din "Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor Publici, pe baza tranzacțiilor încheiate pe perioada anilor 2008 și 2009, și în care terenurile arabile situate în Zona C a comunei Cumpăna, - Cartier Vile, lotizări după anul 2000 au fost evaluate la 15 euro/mp. Această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., - 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna- teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță de 3 kilometri de intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă, etc.)
Astfel, instan?a de apel a re?inut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, îndicând dispozi?iile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând admiterea acestuia ?i modificarea decizia atacate în sensul respingerii apelului și menținerii sentinței de fond.
Arată că textul de lege greșit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994. Prin decizia recurată, instan?a de apel a re?inut corect că despăgubirea cuvenita titularului dreptului de proprietate cuprinde două componente, respectiv valoarea reală a imobilului precum si prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere. Ca primă componentă, cea a valorii reale a imobilului este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii. Valoarea reală a imobilului este definit în art. 2 al art. 26 din Legea nr. 33/1994 ca fiind prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. Valoarea de piață a imobilului astfel cum este definit în Standardele internaționale de evaluare I.S.V. 1 este suma estimată pentru proprietate ce va fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Deși prin referințele arătate anterior, instan?a construiește premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator.
Opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse, și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare, moderne concordante cu standardele internaționale de evaluare.
Referitor la metoda comparației directe, a arătat că instanța de apel a reținut că cei doi experți majoritari (B.E. și M.V.) "au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul comunei Cumpăna care insa au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament (extravilan aflat la limita intravilanului), apropiere de căi de acces (ex; deschidere la drumul județean) și utilități si având ca folosința viitoarea zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențială)".
în legătură cu aceasta afirmație, arată că pentru a stabili o valoare de referință a prețului cu care se vând în mod obișnuit terenurile în comuna Cumpăna, experții au prezentat spre comparație aproape 75 de anunțuri de vânzări imobiliare culese din surse diferite de publicitate, anunțuri care cuprind oferte de preț pentru terenuri având aceeași perspectivă de dezvoltare urbanistică ca și terenul expropriat, prețuri la care experții au adăugat corecții ce au condus la preturi mai mici decât cele anunțate în presă sau alte mijloace de publicitate, deși categoria de teren era aceeași cu cel aflat în litigiu.
Instanța nu își argumentează afirmația potrivit cu care oferta de vânzare exemplificata prin anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanta de 3 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în apropierea intravilanului.
A mai susținut că, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărătorul oferind un preț mai mare, urmărind ca ulterior investiția să se dezvolte, pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.
Prin urmare, experții nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren A350/10, care, conform Strategiei de dezvoltare zonala adoptata de Consiliul Local al comunei Cumpăna, face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip "Rezidențial".
Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce pune in evidenta caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.
Este de asemenea criticată de instanța de apel și cea de-a doua metoda de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar, prin prisma faptului ca terenul a fost tratat ca fiind unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de 500 mp, cu străzi si trotuare proiectate.
Metoda fluxului de numerar reprezintă prin ea însăși o analiză a parcelării și dezvoltării, fiind reprezentată atunci când terenul este liber și are potențial de dezvoltare, reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.
Aceasta metodă de evaluare este una corectă, în condițiile în care există deja aprobată prin Hotărâre de Consiliu Local al comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar 111 A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip "Rezidențial", ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.
Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.
Ultima metodă folosită de experți a fost aceea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanța, prin prisma acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite. Arată că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluării corecte, moderne, în conformitate cu standardele internaționale.
De altfel se observă și din conținutul raportului de expertiză faptul că a fost întocmită "în concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01 "și că are la bază" principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV 4.02 și definite larg în SEV4.03, SEV 9.01 si SEV 9 februarie "
Experții au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de "Cea mai bună utilizare", definit conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.
Pe cale de concluzie, apreciază că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996 prețul cu care se vând in mod în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.
Este lipsită de temei legal și justificarea soluției de respingere și a prejudiciului suferit de reclamantă, ce a fost acordat de instanța de fond. Cea de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucură.
Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu ce trebuie avuta in vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
în acest sens, aprecierea experților cu privire la existenta prejudiciului este una corecta, fiind evident faptul ca terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalenta cu circa 30 curo pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare Folosita) iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.
Astfel, după avizarea de către Agenția Naționala de cadastru si Publicitate Imobiliară a documentației cadastral - juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004 astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184 din 21 octombrie 2008, a fost interzisa emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul, prin lupta proprie, a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și a împiedicat prin aceasta, posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului, in realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.
Se constată ca prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisa parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând in împiedicarea acesteia de a-si realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.
Aceasta faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasa in proprietate sa scadă intr-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.
Analizând recursul din prisma criticilor formulate, înalta Curte constată că acesta este nefondat urmând a fi respins pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare:
Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul de piață cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea de administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de acesta".
Prin urmare, legea impune ca, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului bunului supus exproprierii, experții și instanța să țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele și daunele aduse.
Sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele", are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele de vânzare - cumpărare privind terenurile de același fel din zonele locale situate în aceeași unitate administrativ - teritorială".
Or, în speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară pentru determinarea valorii de piață a imobilului în litigiu au recurs la metoda comparației directe și a fluxului de numerar pornind de la date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel din litigiu, prin amplasament, apropiere de căi de acces și utilități, potențialul de dezvoltare, tratând valoarea ca pe cea a unui teren având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de către 500 m.p., cu străzi și trotuare proiectate.
Expertul B.C. prin comparație directă cu terenurile aflate în extravilanul comunei Cumpăna și cu cel din litigiu, al cărui regim juridic a rămas același, (fiind situat în mijlocul câmpului) luând în calcul, anunțurile de vânzări de 5 euro/m.p., zona metropolitană fiind una de perspectivă a stabilit o valoare de 10 euro/m.p. fiind cea corectă și nu de 26,85 euro/m.p., cum au stabilit experții majoritari M. și B.
Celelalte critici vizează netemeinicia deciziei recurate, respectiv greșita apreciere a probatoriului administrat astfel încât ele nu se circumscriu niciunuia din motivele prevăzute de art. 314 pct. 1 - 9 C. proc. civ.
Referitor la prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului pentru partea de imobil rămasă neexpropriată nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.
în consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., înalta Curte a respins ca nefondat recursul declarat de recurentă.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5531/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5486/2012. Civil → |
|---|
