ICCJ. Decizia nr. 5591/2012. Civil
| Comentarii |
|
Reclamanta SC B.B. SRL a chemat în judecată pârâtul Statul Roman prin Ministerul Transporturilor, prin Compania Naționala de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România pentru a se dispune exproprierea totala a suprafeței de 5000 mp situat în comuna Cumpăna, parcela A350/21; obligarea pârâtului la plata sumei de 150 000 euro, cu titlu de despăgubire pentru bunul expropriat, iar in subsidiar, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri in suma de 59.280 euro pentru suprafața de 1976 mp, reprezentând un preț unitar al bunului expropriat de 30 euro/mp, plătibil în lei la data efectuării plății.
în motivarea cererii de chemare în judecată a arătat că este titulara dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren anterior menționate dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare. Pârâta a propus spre expropriere suprafața de 1976 mp reprezentând parcela A350/21/1, pentru care s-au stabilit despăgubiri in cuantum de 19.760 euro, echivalentul a 10 euro/mp. Terenul este necesar executării variantei rutiere de ocolire a Municipiului Constanța.
Reclamanta a susținut că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri este sub cel la care se vând in mod obișnuit terenurile de același fel in zona, respectiv 30 euro /mp. Mai mult decât atât, exproprierea parțială este de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuințare a terenului rămas, ce nu a făcut obiectul exproprierii întrucât traseul lucrării de utilitate publică intersectează suprafața de teren deținuta intr-un mod dezavantajos, ducând la dezmembrarea forțata a parcelei inițiale. în aceste împrejurări dezmembrarea și diminuarea mărimii parcelei îngreunează încadrarea in regulamentele de urbanism in vederea edificării unor exploatații agricole sau a altor construcții de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere.
în drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 24 si 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică precum și art. 9 din Legea nr. 198/2004.
La cererea de chemare in judecata au fost atașate în copie următoarele înscrisuri: Hotărârea nr. 76 din 19 mai 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, procesul verbal din 30 aprilie 2009 al aceleiași comisii, cerere pentru plata despăgubirilor, contractul de vânzare-cumpărare, plan de amplasament si delimitare al imobilului, plan de încadrare in zona, încheierea nr. 54346/2007 a O.C.P.I. Constanța, declarație autentică și extras de carte funciară pentru informare.
Pârâtul a formulat întâmpinare, prin intermediul căreia a susținut că se impune respingerea cererii de chemare în judecată și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată. A susținut că nu pot fi reținute susținerile reclamantei privind consecințele presupus negative rezultate din dezmembrarea terenului, câtă vreme acestea privesc în principal eventualele oportunități viitoare legate dezvoltarea comercială, turistică și a lucrărilor de construcții. A menționat că despăgubirile acordate prin hotărârea contestată sunt în deplină concordanță cu prețul de circulație al imobilelor, aspect ce rezultă din rapoartele de expertiza A.N.E.V.A.R. Totodată pârâtul a invocat excepția de conexitate în raport de cauzele înregistrate pe rolul aceluiași complet de judecată.
La întâmpinare a fost atașat raportul de evaluare al proprietăților imobiliare ce vor fi expropriate in vederea realizării obiectivului Centura de ocolire a Municipiului Constanța.
învestit cu soluționarea cauzei, Tribunalul Constanța, prin sentința civilă nr. 1990 din 30 noiembrie 2010 a admis în parte acțiunea reclamantei și a obligat pârâtul să-i plătească, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul în lei, la cursul B.N.R. din ziua plății, a sumei de 114.390 euro pentru imobilul teren ce reprezintă parcela A350/21 în suprafață de 1976 mp, situată în extravilanul comunei Cumpăna, județul Constanța. a fost obligat pârâtul, în favoarea reclamantei, la plata sumei de 3.800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
A fost respinsă acțiunea având ca obiect exproprierea totală a terenului în suprafață de 5.000 mp.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut, în esență, că cererea de expropriere totală este nefondată; din modul de amplasare a parcelelor, precum și din vecinătățile acestora, așa cum sunt expuse în schițele anexă la expertiză, nu se verifică susținerile reclamantei în sensul că suprafețele de teren rămase neexpropriate nu mai pot fi folosite conform destinației inițiale (agricolă) și că acestea au fost îmbucătățite peste măsură.
Planurile anterior redate atestă că parcelele în discuție sunt situate lângă alte proprietăți aparținând reclamantei, astfel că nu există un impediment de acces către zonele rămase în proprietatea reclamantei, iar pe de altă parte suprafața de teren rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare "cât să asigure folosința normală a terenului, conform destinației sale (agricolă).
Referitor la valoarea despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta, prima instanță a statuat că aceasta constă în valoarea de circulație a parcelei expropriate, în suprafață totală de 1.976 mp, ce formează parcela A350/21, respectiv 190.060 lei, la care se adaugă și daunele aduse proprietarului în valoare de 285.206 lei.
S-a reținut că nivelul prejudiciului cauzat este reprezentat prin diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat la care se adaugă și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat.
în ceea ce privește valoarea de circulație a terenului expropriat, instanța de fond și-a însușit opinia majoritară a celor doi experți, în sensul că valoarea de piață a parcelei este de 23,12 euro/mp, iar nu de 10 euro/mp astfel cum a propus expertul desemnat de expropriator. La stabilirea acestui preț pe metru pătrat au fost avute în vedere poziționarea terenului în apropierea intravilanului Municipiului Constanța și Cumpăna, posibilitatea de utilizare a terenului pentru realizarea unor construcții rezidențiale, conform strategiei de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al Comunei Cumpăna și crearea zonei metropolitane în perspectiva anului 2027.
împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor reprezentat de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale prin mandatar SC C. SA, care a criticat hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate expropriatului.
Apelantul a susținut că hotărârea instanței de fond a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevăd că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
S-a arătat că instanța și-a însușit expertiza de evaluare având în vedere doar concluziile celor doi experți, valoarea de circulație a terenului expropriat fiind stabilită în raport de împrejurarea probabilă că localitatea Cumpăna va deveni o localitate modernă cu foarte multe servicii de dezvoltare, cu o dezvoltare practic urbană, ce se va autogestiona prin fondurile europene, urmând să devină în perspectiva anului 2027 o zonă comunitară urbană. Pentru determinarea valorii terenului s-au analizat caracteristicile zonei de amplasament cât și perspectiva de dezvoltare a comunei, și s-a constatat că cea mai bună utilizare pentru amplasamentul imobilului expropriat este de a fi utilizat pentru dezvoltarea unor "Ansambluri de locuințe de tip rezidențial", prețul fiind stabilit în raport de această destinație.
în realitate, susține apelantul-pârât, valoarea reală a terenului este cea stabilită de expertul B.C. care a avut în vedere amplasamentul concret al terenului, și anume în mijlocul unui teren agricol, la distanță de 3 km de Municipiul Constanța și de intravilanul Comunei Cumpăna, destinația acestuia la momentul exproprierii - anul 2009, teren arabil, neavând relevanță pentru stabilirea despăgubirii pentru terenul expropriat presupusa dezvoltare a comunei Cumpăna la nivelul anului 2027, când se presupune că terenul va face parte din etapa III A zonă metropolitană rezidențială a Constanței.
în ceea ce privește prejudiciul suferit de reclamantă ca urmare a exproprierii parțiale s-a susținut de către apelant că a fost în mod greșit evaluat de Tribunalului Constanța la valoarea de 285.200 lei, în condițiile în care nu s-a făcut dovada producerii vreunui prejudiciu reclamantei, prin exproprierea unui lot de teren agricol, situat în cadrul unei proprietăți mai mari, întregul teren având o destinație exclusiv agricolă.
Exproprierea unei suprafețe de teren de 1.976 mp din extravilanul localității Cumpăna nu constituie o piedică pentru reclamantă de a folosi restul proprietății sale conform destinației pe care terenul a avut-o la momentul dobândirii și respectiv la data exproprierii - destinație agricolă, teren de cultură. Zona metropolitană de care fac vorbire cei doi experți în cadrul expertize însușită de prima instanță constituie o perspectivă de dezvoltare pe termen lung, până în anul 2027, iar în legătură cu această perspectivă reclamanta nu a prezenta vreun plan de dezvoltare sau vreo intenție de investiție, situație în care aprecierile experților sunt pur speculative, nesusținute probator în cauză.
Se mai arată că în mod greșit prima instanță a înlăturat opinia expertului B.C. cu privire la valoarea de circulație de 10 euro pe metru pătrat practicată pentru tranzacționarea terenurilor agricole învecinate cu proprietatea reclamantei, și și-a însușit valoarea de 23,15 euro/mp propusă de ceilalți doi experți, propunere ce nu a avut în vedere toate ofertele de vânzare, fiind eliminate propunerile de 5 euro/mp și avute în vedere numai ofertele cuprinse între 20 și 35 euro/mp.
Prin Decizia nr. 360/ C din 19 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu minori și familie precum și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale a admis apelul formulat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, prin mandatar SC C. SA; a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a respins acțiunea în ceea ce privește plata despăgubirilor, a înlăturat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Pentru a decide astfel instanța de apel a reținut că potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 - aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
Prin urmare, legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului și/sau unor terți, prin măsura exproprierii.
în ceea ce privește prima componentă a despăgubirii, - "valoarea reală" a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în Standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia - teren situat la o distanță de 3 km de intravilanul Municipiului Constanța și de cel al Comunei Cumpăna, destinația terenului la momentul evaluării - respectiv la momentul anului 2009, teren agricol extravilan, iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III- a de realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța și nu în ultimul rând în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.
în speță, s-a reținut că prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții B.E. și M.V., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei Cumpăna, strategie realizabilă în contextul unor investiții comunitare, pur ipotetice și lipsită în prezent de orice certitudine și fundament (fila 5 din raportul de expertiză B.E. - pag. 96 dosar fond).
Pentru utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor "ansambluri de locuințe de tip rezidențial", opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.
Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și având ca folosință, viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial’’ - filele 96-103 dosar fond.
Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație (fila 99 dosar fond), stabilind o valoarea de 10 euro/mp.
Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda "fluxului de numerar" pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate - (filele 96 și 97 dosar fond).
A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda,,capitalizării rentei funciare’’, care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp.
Ultima metodă uzitată de experții B. și M. a vizat "extracția", definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.
Metoda extracției constă, potrivit standardelor internaționale de evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit S.I.E., cu indicatorul "costul de înlocuire net (C.I.N.) al construcțiilor" și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidentă (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).
în opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 23,15 euro/mp și prin costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc.). Această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/mp, astfel cum reiese din actul din 15 august 2007, suma de 30.000 euro fiind achitată pentru o suprafață de 5.000 mp.
Din toate aceste considerente și având în vedere că, din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.
Faptul că valoarea de 23,15 euro/mp stabilită de cei doi experți M. și B. nu corespunde valorii reale de piață a terenului agricol expropriat, rezultă și din "Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor Publici, pe baza tranzacțiilor încheiate pe perioada anilor 2008 și 2009, și în care terenurile arabile situate în Zona C a comunei Cumpăna, - Cartier Vile, lotizări după anul 2000 au fost evaluate la 15 euro/mp.
Această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., - 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna- teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță de 3 kilometri de intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă, etc.)
Acesta a fost și considerentul pentru care instanța de apel nu a apreciat ca necesară refacerea raportului de expertiză solicitată prin apel, fiind respinsă ca neconcludentă administrarea unei noi probe în acest sens.
Pentru acest motiv, Curtea a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.
Soluția de primă instanță este în egală măsură criticabilă și pentru stabilirea adițională a celei de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare ca echivalent cu "diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat".
în realitate, astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.
Or, în speță, prejudiciul produs intimatei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nici o legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice.
Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).
Față de cele expuse, anume inexistența unor probe care să susțină cele reținute de experți, - eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare a reclamantei aprobate, pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren, Curtea a constatat că în cuantumul despăgubirilor nu pot fi cuprinse prejudiciile reținute de prima instanță, - suma de 285.206 lei fiind în mod greșit adiționată la indemnizația datorată expropriatului.
Față de toate aceste motive, în raport de dispozițiile art. 296 C. proc. civ. Curtea a reținut că apelul formulat de pârât este fondat, iar pe cale de consecință a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul respingerii acțiunii reclamantei și în ce privește plata despăgubirilor.
A menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate (respingerea cererii de expropriere totală și soluția dată cererii expertului).
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, criticile fiind întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât și menținerii sentinței civile nr. 1992 din 30 noiembrie 2010 pronunțată de Tribunalul Constanța.
în susținerea criticilor de nelegalitate, reclamanta a arătat că textul de lege, greșit aplicat în speță, este art. 26 mai sus invocat, argumentația ulterioară a soluției, nu reprezintă decât o reluarea a obiecțiunilor și susținerilor realizate pe tot parcursul cercetării judecătorești, de expertul propus de expropriator.
Susține că opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse - Statul Român - și nu face decât să pună în valoarea cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaționale de evaluare.
Reclamanta arată că sunt criticate și combătute de instanța de apel, fără a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse în raportul de expertiză.
Referitor la metoda comparației directe, instanța de apel nu și-a argumentat afirmația că oferta de vânzare exemplificată prin anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanța de 3 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în aproprierea intravilanului.
în opinia reclamantei, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărătorul oferind un preț mai mare și urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de nici un cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.
Prin urmare, experții nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren A 350/10 care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip "Rezidential".
Nu se pot trece cu vederea costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidență caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.
Scopul afirmat anterior este dovedit și prin aceea că, societate reclamantă a achiziționat, mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziționat într-o zonă limitrofă Constanței, pe care ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.
Referitor la cea de a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar, reclamanta a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care există deja aprobată prin Hotărârea Consiliului Local al comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip "Rezidential", ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.
Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține prin cedare dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau a unei chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atât timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.
Cu privire la ultima metodă folosită de experți, cea a extracției este pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv că terenul este situată în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.
Și în acest caz, reclamanta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip "Rezidential".
Este de reținut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluări corecte, moderne în conformitate cu standardele internaționale.
De altfel, se observă și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit "în concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (conform SEV 4.01)" și că are la bază "principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV 4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9 februarie".
Experții au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de "cea mai bună utilizare", definit conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibil financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valorii asupra bunului imobil.
Pe cale de consecință, reclamanta susține că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și, în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996, prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.
Totodată, reclamanta susține că sunt lipsite de temei legal argumentele instanței de apel dezvoltate în respingerea petitului privitor la prejudiciul suferit de reclamanta B.B. SRL.
Adoptând o astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume că "definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura".
Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu, ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
în acest sens, aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.
Astfel, după avizarea de către Agenția Națională de cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184 din 21 octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea strategici de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.
Se constată că prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei, constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime, vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.
Această faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere, care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase, potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.
Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
în primul rând este de reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susțineri privind greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experți).
Așadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs, critica neputând fi cenzurată prin prisma motivelor de nelegalitate.
Față de actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs, numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate reclamanta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii, prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o constată.
De aceea, susținerile formulate pe aspectul situației de fapt, nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.
Ca urmare, vor ti analizate criticile reclamantei privind greșita interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.
Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
Conform dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe cale de consecință, nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.
Or, în speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu, au recurs la metoda comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității includerii zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității Cumpăna.
Astfel, în opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuție fac parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situate la câțiva kilometri de localitatea Cumpăna, fără utilități în apropiere și fiind deservite de căi de acces rurale.
Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piață a terenurilor în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament și destinație, al căror regim juridic a rămas același, în mod corect, curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanțele fondului a prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare și dovezile prezentate de proprietari.
însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.
Reclamanta a susținut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.
Cu toate acestea, părțile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și experți, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităților limitrofe și nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.
Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către A.N.C.P.I. a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.
Prin urmare, și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanța de apel.
Față de toate considerentele reținute, înalta Curte a constatat că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu au fost îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefundat, a fost respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5650/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5536/2012. Civil → |
|---|
