ICCJ. Decizia nr. 6055/2012. Civil

Decizii civile ICCJ 2012

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul București, secția a V-a civilă, sub nr. 49.438/3/2009 la data de 15 martie 2010, reclamanții M.C. și M.F. au solicitat instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 763.000 lei, reprezentând echivalentul a 150.000 euro, la cursul BNR de la data introducerii acțiunii, reprezentând prețul de piață al apartamentului nr. 1 situat în București, Bd. Lascăr Catargiu, parter, sector 1 și a terenului corespunzător de sub construcție.

în motivarea în fapt a cererii, reclamanții au arătat că au dobândit, prin contractul de vânzare-cumpărare din 18 aprilie 1997 încheiat cu P.M.B., prin mandatar SC H.N. SA, apartamentul nr. 1, în suprafață de 84,96 mp, situat la parterul imobilului din București, B-dul Lascăr Catargiu, sector 1, compus din 2 camere, bucătărie, wc, boxă, terasă, hol și vestibul, ultimele două în comun cu familia Tudorache, cota indiviză de 14,97% din părțile de folosință comună ale imobilului, precum și suprafața de 29,79 mp. teren situat sub construcție.

S-a mai arătat că, prin sentința civilă nr. 6610 din 21 aprilie 2006 pronunțată de Judecătoria Sector 1 București, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 53/ A din 16 ianuarie 2007 a Tribunalului București, secția a III-a civilă și irevocabilă prin decizia nr. 271/ R din 20 aprilie 2007 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamantul V.G. și intervenientul F.A. și s-a dispus obligarea pârâților M.C. și M.F. (reclamanții din prezenta cauză) de a le lăsa în deplină proprietate și posesie apartamentul în litigiu. Totodată, s-a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 18 aprilie 1997, cu motivarea că a fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 și cu bună-credință.

Reclamanții au mai arătat că sentința menționată a fost executată, așa cum rezultă din procesul-verbal întocmit de B.E.J. - P.C.G.

în drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 501din Legea nr. 10/2001.

La termenul de judecată din data de 23 noiembrie 2010, reclamanții au depus la dosar cerere precizatoare a câtimii valorii obiectului cererii.

Prin sentința civilă nr. 161 din 01 februarie 2011, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis acțiunea formulată de reclamanții M.C. și M.F., în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, astfel cum a fost precizată și l-a obligat pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 84.500 euro, reprezentând prețul de piață al imobilului în litigiu, în echivalent în lei la cursul B.N.R. din ziua plății și a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a dispune astfel, tribunalul a reținut că prin sentința civilă nr. 6610 din 21 aprilie 2006 pronunțată de Judecătoria Sector 1 București, definitivă prin decizia civilă nr. 53/ A din 16 ianuarie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, și irevocabilă prin decizia civilă nr. 271/ R din 20 aprilie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IX-a civilă (filele 8-29), reclamanții au fost obligați să lase numiților V.G. și F.A. în deplină proprietate și posesie imobilul ce a format obiect al contractului de vânzare-cumpărare din 18 aprilie 1997, fiind, totodată, respinsă ca neîntemeiată cererea de constatare a nulității acestui contract.

Ulterior, la data de 13 iunie 2008, a avut loc executarea sentinței civile nr. 6610 din 21 aprilie 2006 pronunțată de Judecătoria Sector 1 București, astfel cum rezultă din procesul-verbal încheiat la data de 13 iunie 2008.

Față de cele reținute mai sus, în raport de obiectul cauzei deduse judecații, tribunalul a constatat că în cauză sunt incidente prevederile art. 501din Legea nr. 10/2001 și art. 50 alin. (2)1 și (3) din Legea nr. 10/2001, respectiv a prevederilor art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 și a dispozițiilor Capitolului III din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 republicată apreciind totodată că Legea nr. 112/1995 (art. 13 alin. (6)) și Legea nr. 10/2001 (art. 50 alin. (2)1 și (3)), reprezintă legi speciale care derogă de la regulile de drept comun, conform principiului "specialia generalibus derogant", astfel încât în cauză nu-și mai găsesc aplicarea prevederile Codului civil care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii (art. 1337, 1341-1345 C. civ.).

Tribunalul a înlăturat apărările formulate de pârât în sensul că reclamanții ar fi avut cunoștință de situația juridică a imobilului la momentul vânzării, întrucât ceea ce interesează sub aspectul incidenței dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 este nu buna-credință a cumpărătorilor, ci respectarea sau nu a prevederilor Legii nr. 112/1995. Or, în cauză, niciuna din instanțele învestite cu soluționarea acțiunii în revendicare nu a reținut o nesocotire a dispozițiilor legii menționate.

în ceea ce privește valoarea de piață a imobilului în litigiu, tribunalul a avut în vedere concluziile raportului de expertiza efectuat în cauză de expert C.P., potrivit cu care valoarea de circulație a imobilului în litigiu, apartament nr. 1 situat în București, B-dul Lascăr Catargiu, este de 84.500 euro. Tribunalul a mai reținut că, în cauză, nu au fost formulate obiecțiuni față de concluziile acestei lucrări, motiv pentru care rezultă că au fost însușite de ambele părți.

împotriva sentinței tribunalului a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

în dezvoltarea motivelor de apel, pârâtul a susținut că instanța de apel ar fi trebuit să admită excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere că, potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț.

Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului din 18 aprilie 1997, dintre Primăria Municipiului București, prin mandatarul sau SC H.N. SA și reclamanți, este terț fața de acest contract, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar, în care se vărsă sumele încasate de Primăria Municipiului București.

Pârâtul a mai susținut că, în conformitate cu dispozițiile art. 1337 C. civ., în cauză ar trebui să fie instituită răspunderea vânzătorului pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț și că această dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturată prin nici o dispoziție specială contrară, fiind așadar pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu.

A mai arătat că dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Finanțelor Publice și să îi acorde calitate procesuală acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului.

în cauza de față, deoarece reclamanții au fost deposedați de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, se poate aprecia că sunt întrunite condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț, de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului București, prin mandatarul sau SC H.N. SA.

Nicidecum, nu poate fi antrenată răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere că în prezenta acțiune nu există culpa acestei instituții.

Pârâtul a mai susținut că în dispozițiile art. 501din Legea nr. 10/2001 se prevede că, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

în speță, prima condiție nu este îndeplinită, având în vedere că în cauză există o hotărâre definitivă și irevocabilă, Decizia civila nr. 53/ A din 16 ianuarie 2007 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, pagina 7, prin care s-a constatat că între Primăria Municipiului București și M.C. și M.F. s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 18 aprilie 1997, dar anterior încheierii acestui contract prin sentința civilă nr. 13230/1998 a Judecătoriei Sectorului 1 București a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de către reclamantul V.G. în contradictoriu cu instituția Consiliului local al Municipiului București, astfel că reaua-credință la încheierea contractului dintre reclamanți și Primăria Municipiului București, prin mandatarul sau SC H.N. SA nu poate fi pusă la îndoială.

Astfel, luând în considerare faptul că nu este îndeplinită prima dintre condițiile prevăzute de dispozițiile speciale legale menționate mai sus, de strictă interpretare, condiții de bază pentru admiterea acțiunii, pârâtul a susținut că acesta este neîntemeiată în raport cu dispozițiile alin. (1) al art. 50 din Legea nr. 10/2001.

Or, instanța de fond, admițând acțiunea, a încălcat aceste dispoziții legale, întrucât legiuitorul a reglementat în mod expres și limitativ această ipoteza, iar instanța de fond, prin pronunțarea acestei hotărâri, a adăugat la lege.

Așa cum reiese din considerentele deciziei civile nr. 53/ A din 16 ianuarie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, cumpărătorii erau în măsură să prevină vânzarea prin minime diligente, în raport de faptul că aveau cunoștința despre demersurile proprietarilor.

Astfel, contractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 întrucât s-a procedat la vânzarea către chiriaș a imobilului, chiar dacă moștenitorii fostului proprietar formulaseră cerere de restituire a imobilului și obținuseră restituirea unei părți din imobil.

Având în vedere faptul că reclamanții nu au făcut dovada unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care să se constate buna lor credință nu exista niciun dubiu că au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 18 aprilie 1997, în acest sens reținându-se că prin sentința civilă nr. 13230/1998 a Judecătoriei Sectorului 1 București, s-a admis acțiunea reclamanților V.G. și F.A., apreciază apelantul că speța nu se circumscrie dispozițiilor imperative prevăzute de art. 50 din Legea nr. 10/2001.

O ultimă critică a pârâtului a vizat însușirea de către instanță a concluziilor expertului fără a se ține seama de obiecțiunile sale.

Astfel, pârâtul a susținut că suma de 84.500 euro stabilită de expert pentru un apartament este exagerat de mare.

Pârâtul a solicitat admiterea apelului așa cum a fost formulat și schimbarea sentinței civile nr. 161 din 01 februarie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în dosarul civil, în parte, în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice și respingerii acțiunii, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, iar pe fond în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată.

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin decizia nr. 760/ A din 20 octombrie 2011, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice împotriva sentinței civile nr. 161 din 01 februarie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă.

Referitor la criticile pârâtului ce vizau excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerului Finanțelor Publice în acțiunea promovată de către reclamanți, ca urmare a faptului că nu a fost parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, dar și ca urmare a incidenței prevederilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, instanța de apel a reținut că una dintre condițiile cerute pentru ca o persoană să fie parte în proces, este calitatea procesuală (legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului de a acționa și în același timp, a persoanei împotriva căreia se poate exercita acțiunea. Calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecății (calitatea procesuală activă) și, pe de altă parte, existența unei identități între persoana pârâtului și cel obligat în același raport juridic (calitatea procesuală pasivă).

Raportat la criticile formulate, instanța de apel a apreciat că, într-adevăr, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligația de evicțiune revine vânzătorului (art. 1336-1337 C. civ.), care în speță este Municipiul București.

Pe de altă parte, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare, o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. Faptul că unitățile deținătoare acționau ca mandatari fără reprezentare ai vânzătorului, rezultă și din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor, constituit prin dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Aceasta a fost rațiunea pentru care, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, s-a stabilit că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, respectiv restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face în ambele cazuri, de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Acest text de lege este incident și în situația în care contractul încheiat de foștii chiriași nu a fost anulat, ci numai în urma comparării de titluri, a fost considerat mai puțin preferabil. Tocmai de aceea norma juridică nu face referire la "anularea" acestor contracte, ci la "desființarea" lor, ceea ce include orice situație care le lipsește de efecte juridice.

Prin dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, a fost reglementat cu caracter de normă specială, dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate, la restituirea despăgubirilor de la Ministerul Finanțelor Publice, motiv pentru care în astfel de situații, este atrasă incidența normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare - potrivit regulii general acceptate specialia generalibus derogant - norma generală, în speță, dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicțiune.

în raport de aceste considerente, instanța de apel a constatat că sunt vădit neîntemeiate și susținerile pârâtului privind incidența în cauză a regulilor din materia evicțiunii și răspunderea vânzătorului, în această materie, conform dreptului comun - Codul civil.

Instanța de apel a avut în vedere în acest sens nu numai prevederile art. 50 din Legea nr. 10/2001 ci și pe cele cuprinse în art. 20 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, iar în raport de aceste norme legale, noțiunea de desființare a contractului - se impune a fi înțeleasă în sensul că vizează nu numai lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării nulității acestuia, ci și orice situație în care se constata pe calea unei acțiuni civile "ineficacitatea" actului juridic ca și titlu de proprietate asupra imobilului.

De altfel, în condițiile în care fondul extrabugetar menționat este constituit din prețul contractual, tară nicio legătură cu valoarea reală actuală a imobilului ("prețul de piață") rezultă că singura rațiune a modificărilor legislative aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, a fost aceea de a facilita accesul la despăgubiri echitabile, foștilor proprietari care au achiziționat imobilele ce făceau obiectul acestei legi, prin contracte de vânzare - cumpărare, desființate ulterior, ca urmare a recunoașterii injustiție a dreptului de proprietate al foștilor proprietari deposedați abuziv în perioada regimului politic comunist.

Nu există nici o rațiune care să justifice o diferență de tratament sub aspectul persoanei care trebuie să răspundă juridic pentru pierderea dreptului de proprietate de către cumpărători, între ipoteza în care contractul a fost anulat, în raport de ipoteza în care contractul nu a fost anulat, de vreme ce nu vânzătorul din contractul desființat este cel care a încasat efectiv prețul ci Ministerului Finanțelor, potrivit art. 13 și 35 din Legea nr. 112/1995, în urma vânzării apartamentelor nerestituite în natură, cum este și cazul în speță, constituindu-se un fond extrabugetar, la dispoziția Ministerului Finanțelor.

Prin urmare, din interpretarea sistematică a dispozițiilor Codului civil în materie de garanție pentru evicțiune și a art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, s-a reținut că cel chemat să răspundă în calitate de pârât, pentru despăgubirile reprezentând prețul de piață al imobilului, cum este și cazul în speță, este pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.

Ca atare, instanța de apel a conchis că criticile pârâtului în sensul că nu a fost parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, dar și ca urmare a incidenței prevederilor art. 50 din Legea 10/2001 modificată, sunt nefondate.

în consecință, în raport de obiectul prezentei cauze și de prevederile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, s-a reținut că excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului este nefondată.

în ceea ce privește critica vizând greșita soluționare a cauzei, prin raportare la prevederile art. 501_i art. 50 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001, în sensul că reclamanții nu sunt îndreptățiți la despăgubiri reprezentând valoarea de piață a imobilului, instanța de apel a reținut că este, de asemenea, nefondată.

Astfel, potrivit art. 501din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Astfel, o condiție pentru nașterea dreptului la despăgubiri constând în prețul actualizat al imobilului în patrimoniul cumpărătorilor al căror titlu - contractul de vânzare-cumpărare perfectat în baza Legii nr. 112/1995 - a fost desființat este ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor acestui act normativ special în privința caselor naționalizate.

Fața de situația premisă avută în vedere de legiuitor - desființarea contractului - (noțiune care, în prezent, are un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării nulității acestuia, în același cadru fiind inclusă acum în această materie și "ineficacitatea" actului juridic ca și titlu de proprietate asupra imobilului apărută în urma admiterii unei acțiuni în revendicare îndreptată împotriva titularului dreptului de proprietate, ce a exhibat un contract valabil încheiat, așa cum rezultă din interpretarea alin. (2)1 al art. 20 introdus prin Legea nr. 1/2009)- se impune ca instanța să analizeze condiția respectării Legii nr. 112/1995, în acest caz prin corelare cu celelalte dispoziții ale Legii nr. 10/2001, în vigoare, care conferă foștilor chiriași ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, numai la restituirea prețului actualizat (art. 50 alin. (1)).

Prin urmare, instanța este chemată să distingă între o desființare a contractului respectiv cauzată de "eludarea" prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea acestuia și o desființare a contractului (inclusiv, ca urmare a intervenirii sancțiunii nulității acestuia, legea nedistingând sub acest aspect), deși contractul a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Deși în speță, pârâtul a susținut că nu este îndeplinită cerința referitoare la desființarea contractului printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, instanța de apel, în raport de considerentele anterior expuse și de circumstanțele de fapt ale cauzei, a apreciat că această susținere este vădit nefondată.

Astfel, instanța de apel a constatat că la dosarul de fond a fost atașată decizia civilă nr. 271/R/2007, pronunțată de Curții de Apel București, secția a IX a civilă, irevocabilă, prin care a fost respins recursul declarat de reclamanți împotriva deciziei civile nr. 53/ A din 16 ianuarie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a III- a civilă, prin care a fost menținută sentința civilă nr. 6610/2006 pronunțată de Judecătoria sector 1 București.

Prin această sentință, a fost admisă în parte, acțiunea formulată împotriva reclamanților din cauza de față, de către numiții V.G. și F.D., iar reclamanții au fost obligați să lase în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 1, situat în București, Bd. Lascăr Catargiu, către fostul proprietar deposedat abuziv de către stat.

Faptul că în speță, prin această hotărâre judecătorească a fost respinsă cererea având ca obiect constatarea nulității contractului încheiat de reclamanți cu Primăria Municipiului București, din 18 aprilie 1997, ca neîntemeiată, nu poate avea drept consecință, constatarea neîndeplinirii condițiilor impuse de art. 501din Legea nr. 10/2001, câtă vreme în accepțiunea legii, noțiunea de desființare include și situația în care, deși a fost respinsă acțiunea în declararea nulității contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1996, a fost admisă acțiunea în revendicare având ca obiect imobilul cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1996.

Astfel, este neîndoielnic că prin efectul acestor hotărâri, reclamanții din prezenta cauză au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului cumpărat în conformitate cu prevederile speciale ale Legii nr. 112/1995, ca efect al admiterii unei acțiuni în revendicare formulată împotriva lor, or, noțiunea de desființare la care face trimitere art. 50 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001, modificată, vizează inclusiv situația în care titlul reprezentat de contractul de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a devenit "ineficace" ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare, așa cum se precizează expres în art. 20 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001.

Pe de altă parte, așa cum a susținut și pârâtul, de altfel, analiza întrunirii cerințelor de valabilitate a contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu poate face abstracție de aspectele de fapt și de drept reținute prin hotărârea judecătorească, definitivă și irevocabilă, prin care contractul a fost desființat.

în acest sens, instanța de apel a reținut că în speță, prin cererea principală și prin cererea de intervenție, care au făcut inițial obiectul dosarului aflat pe rolul Judecătoriei sector 1 București, s-a solicitat: constatarea nulității absolute a contractelor încheiate de reclamanți din prezenta cauză și numiții T., cu Primăria Municipiului București și obligarea pârâților cumpărători ai imobilelor revendicate la a le lasă imobilul în deplina proprietate și posesie reclamantului și intervenientului din acea cauză.

Prin sentința civilă nr. 6610/21 aprilie 2006 a Judecătoriei sector 1 București, a fost admisă în parte cererea principală și cererea de intervenție, formulată de numiții V.G. și F.D., în contradictoriu cu reclamanții din prezenta cauză, respectiv numai în ceea ce privește revendicarea, fiind respinsă cererea având ca obiect nulitatea contractului din 18 aprilie 1997, încheiat intre reclamanții din prezenta cauza și Primăria Municipiului București.

Așadar, așa cum rezultă din considerentele deciziei nr. 271/ R din 20 aprilie 2007, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IX a civilă, acțiunea civilă care a avut ca obiect constatarea nulității acestui contract, a fost respinsă irevocabil, instanțele astfel investite, procedând la analiza petitului vizând nulitatea contractului, încheiat de reclamanți în temeiul Legii nr. 112/1995, în conformitate cu prevederile art. 45 din Legea nr. 10/2001, în forma actuală.

Or, o atare analiză, a vizat tocmai respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării, adică a Legii nr. 112/1995, sub imperiul căreia a fost încheiat contractul de care se prevalează reclamanții.

Pe de altă parte, contrar susținerilor pârâtului, în recursul prin care acea cauză a fost soluționată irevocabil, s-a apreciat că atât pârâții (reclamanții din prezenta cauză) cât și reclamantul și intervenientul, se pot prevala de bună - credință.

Prin urmare, problema respectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, încheiat de reclamanții din prezenta cauză, a fost tranșată irevocabil în litigiul anterior, astfel că nu poate fi repusă în discuție, în raport de puterea de lucru judecat de care se bucură hotărârile date în litigiul anterior, situație în care în mod legal și temeinic prima instanță a reținut că sunt aplicabile dispozițiile art. 501din Legea 10/2001.

în raport de aceste constatări, având în vedere considerentele menționate, referitoare la interpretarea și aplicarea prevederilor art. 50 alin. (2)1 _i 501 din Legea nr. 10/2001 și reținând corecta apreciere a instanței de fond, asupra incidenței acestor dispoziții legale în cauză, instanța de apel a reținut că nici această critică nu este fondată.

A fost respinsă și critica pârâtului referitoare la greșita soluționare de către instanța de fond a obiecțiunilor formulate la raportul de expertiză efectuat în cauză.

Instanța de apel a reținut că deși pârâtul a susținut că a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică administrat în primă instanță, această susținere este nefondată, câtă vreme în cauză nu au fost formulate obiecțiuni la expertiză.

Astfel, instanța de apel a constatat că la termenul de judecată din data de 28 septembrie 2010, cauza a fost amânată pentru a se da părților posibilitatea de a lua cunoștință de raportul de expertiză iar la termenul următor stabilit în cauză, pârâtul a solicitat amânarea cauzei pentru a formula obiecțiuni, cerere care i-a fost respinsă.

Instanța de apel a mai constatat că prin cererea de apel pârâtului nu a susținut o nelegalitate a măsurilor adoptate de prima instanță la termenele din 28 septembrie 2010 și, respectiv, 23 noiembrie 2010, eventual decurgând din necunoașterea conținutului raportului de expertiză sau nerespectarea unor norme de drept, ci a susținut neluarea în considerare a unor pretinse obiecțiuni cu care prima instanța nu a fost niciodată investită.

Pe de altă parte, instanța de apel a avut în vedere faptul că, la termenul de judecată din data de 20 octombrie 2011, pârâtul, legal reprezentat de consilier juridic, a precizat că nu solicită administrarea de probe noi în apel, manifestare de voință de care a luat act, în temeiul principiului disponibilității.

Instanța de apel a mai reținut, contrar susținerilor pârâtului, că expertul a avut în vedere blocajul existent pe piața imobiliară și că pârâtul nu a înțeles să administreze nicio dovadă pertinentă în sprijinul susținerilor vizând prețul pretins a fi exagerat de mare al imobilului și care ar fi fost de natură să conducă la concluzia că aprecierea formulată de către expertul specialist desemnat în cauză, în prima instanță, sub acest aspect, ar fi eronată.

Mai mult, în speță, expertiza a fost întocmită de către un expert specializat în evaluarea bunurilor imobile, Ia efectuarea expertizei fiind avute în vedere nu numai starea imobilului, caracteristicile sale tehnice și amplasamentul acestuia dar și un documentar emis de Corpul Experților Tehnici, referitor la modul stabilire al marjei de negociere a prețului, expertiza având de evaluat un imobil apartament, care, potrivit constatărilor personale ale expertului, necontestate în apel, are 2 camere și dependințe, fiind în suprafață de 65,94 mp., prezintă finisaje interioare de calitate superioară, este dotat cu toate utilitățile, are o stare tehnică foarte bună și este amplasat într-o zonă centrală.

împotriva deciziei instanței de apel, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București a declarat recurs.

în dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-pârât a susținut că decizia instanței de apel este nelegală pentru că în mod greșit instanța de apel a menținut în sarcina sa plata sumei de 84.500 de euro reprezentând prețul de piața al imobilului în litigiu, și a reiterat excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice.

Recurentul-pârât a susținut că Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului de vânzare - cumpărare din 18 aprilie 1997 dintre reclamanți și Primăria Municipiului București prin mandatar SC H.N. SA este terț fata de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București.

Dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natura sa determine introducerea în prezenta cauza a Ministerului Finanțelor Publice și sa acorde calitate procesuala acestei instituții, cat timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului.

Deposedarea reclamanților de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.

Aceasta tulburare de drept, este de natura sa angajeze răspunderea contractuala pentru evicțiune totala a vânzătorului respectiv Primăria Municipiului București prin mandatar SC H.N. SA date fiind pretențiile reclamanților de restituire a valorii prețului pentru imobilul în cauza la prețul de circulație.

Nicidecum, nu poate fi antrenata răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere ca în prezenta acțiune nu exista culpa acestei instituții.

Mai mult, instanțele de fond și de apel trebuiau sa aibă în vedere dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ., cu atât mai mult cu cat contractul de vânzare cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva și irevocabila și prin urmare este în vigoare obligația reglementata de art. 1336 pct. 1 C. civ. de garanție pentru evicțiune.

Recurentul-pârât a mai susținut că dispozițiile Legii nr. 10/2001, reglementează în mod expres și limitativ situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în baza Legii nr. 112/1995, și anume aceste contracte sa fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Or, în speța dedusa judecații, dispozițiile menționate nu sunt aplicabile întrucât în cauza nu exista o hotărâre definitiva și irevocabila prin care sa se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat intre reclamanți și Primăria Municipiului București prin mandatar SC H.N. SA.

De asemenea, nici prin modificările aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009 nu s-a conferit calitate procesuala pasiva Ministerului Finanțelor Publice întrucât potrivit dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 pentru ca acesta sa poată fi obligat la restituirea prețului de piața este necesara întrunirea cumulativa a 2 condiții și anume: contractul de vânzare-cumpărare sa fi fost desființat printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva și irevocabila și contractul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Având în vedere argumentele expuse, recurentul-pârât Ministerul Finanțelor Publice a conchis că nu are calitate procesuala pasiva în aceasta cauza și pe cale de consecința, a solicitat admiterea recursului și modificarea deciziei civile atacate în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive și respingerii cererii de chemare în judecata ca fiind formulata împotriva unei persoane fără calitate procesuala pasiva.

Recurentul-pârât, în temeiul art. 306 alin. (2) C. proc. civ., a invocat totodată excepția prescripției dreptului material Ia acțiune al reclamanților, în motivarea căreia a susținut următoarele:

Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei de către reclamanți, prin decizia civila nr. 53/ A din 16 ianuarie 2007 pronunțata de Tribunalul București, secția a III-a civila, instanța a obligat reclamanții din prezenta acțiune sa lase în deplina proprietate și liniștita posesie imobilul ce a format obiectul contractului de vânzare - cumpărare din 18 aprilie 1997.

Or, potrivit prevederilor Decretului nr. 167/1958, republicat privitor la prescripția extinctivă: "Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege (art. 1 alin. (1)), termenul prescripției fiind de 3 ani.

Recurentul - pârât a apreciat că dreptul reclamanților de a cere restituirea prețului de piața al imobilului în cauza s-a născut la data la care s-a pronunțat decizia civila nr. 53/ A respectiv la data de 16 ianuarie 2007, decizie definitiva, acest drept fiind supus termenului general de prescripție prevăzut de Decretul nr. 167/1958.

Or, de la data la care s-a pronunțat hotărârea menționata mai sus, respectiv 16 ianuarie 2007 și pana la data introducerii prezentei acțiuni respectiv 15 martie 2010, au trecut mai mult de 3 ani, iar reclamanții nu au făcut dovada intervenirii niciuneia dintre situațiile prevăzute la art. 13, respectiv art. 16 din Decretul nr. 167/1958, de natura a suspenda sau întrerupe cursul prescripției și, prin urmare, în cauza da față a operat prescripția dreptului material la acțiune al reclamanților.

Recurentul - pârât a solicitat admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei civile atacate în sensul admiterii excepției prescripției dreptului material la acțiune al reclamanților și respingerii acțiunii, ca fiind prescrisă.

în subsidiar, pe fondul cauzei, recurentul - pârât a solicitat admiterea recursului, în temeiul următoarelor considerente:

Hotărârea instanței de apel este criticabila în ce privește menținerea obligării Ministerului Finanțelor Publice la plata prețului de piața al imobilului, fără a avea în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres și limitativ situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de către chiriași.

Pentru ca Ministerul Finanțelor Publice sa poată fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere sa fie întrunite, cumulativ doua condiții și anume: încheierea contractelor de vânzare cumpărare sa se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 iar cea de-a doua condiție prevăzuta imperativ de lege este ca aceste contracte de vânzare cumpărare sa fi fost desființate printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva și irevocabila.

Recurentul-reclamant a susținut că dispozițiile art. 501din Legea nr. 10/2001, fac vorbire despre "contractele ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile" iar plata prețului de piață este condiționată de existența unei hotărâri în care sa se retina respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

Faptul ca reclamanții nu au depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995.

Reclamanții își invoca propria turpitudine și anume încălcarea dispozițiilor legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru a obține recunoașterea unui drept, ceea ce nu este admisibil, așa încât aceștia nu pot beneficia de restituirea prețului la valoarea de piața.

în ceea ce privește cea de-a doua condiție prevăzuta imperativ de lege, recurentul-pârât a susținut că deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare contractul de vânzare - cumpărare din 18 aprilie 1997 încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 intre reclamanți și Primăria Municipiului București prin mandatar SC H.N. SA nefiind anulat printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva și irevocabila.

Recurentul-pârât a susținut că în cauza de fata nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 501alin. (1) din Legea nr. 10/2001 iar instanțele de fond și apel au pronunțat o hotărâre nelegala și netemeinica, admițând cererea de chemare în judecata în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice întrucât nu poate fi obligat la restituirea prețului la valoarea de piața, achitat de către reclamanți în baza contractului de vânzare-cumpărare menționat.

Pentru argumentele expuse, recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului așa cum a fost formulat și modificarea în tot a deciziei instanței de apel în sensul respingerii acțiunii formulate împotriva Ministerului Finanțelor Publice, ca neîntemeiata.

Recursul este nefondat, pentru considerentele care succed.

Critica recurentului-pârât în sensul că nu Ministerul Finanțelor Publice ci Municipiul București are calitate procesuală pasivă în speță, deoarece acesta a fost parte contractantă în actul de vânzare-cumpărare, fiind astfel aplicabile dispozițiile art. 1337 C. civ., care instituie obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, nu poate fi primită.

Calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice - în cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat sau a prețului de piață al imobilelor ce au făcut obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate de chiriași cu eludarea sau, respectiv, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare și care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile - este conferită de dispozițiile exprese ale art. 50 alin. (3) din Legea 10/2001, care prevede că restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Aceste prevederi speciale derogă de la dreptul comun în materie, conform principiului "specialia generalibus derogant", astfel încât, în cauză, prevederile Codului Civil care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii (art. 1337,art. 1341-1345 C. civ.), invocate de recurentul-pârât nu-și găsesc aplicarea în privința restituirii prețului actualizat, respectiv a restituirii prețului de piață al imobilului, deoarece litigiul de față nu este fundamentat pe instituția răspunderii pentru evicțiune reglementată de Codul civil ci pe dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001, care îi acordă în mod expres calitate procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice.

Nici critica recurentului-pârât în sensul că în speță nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de dispozițiile art. 501din Legea nr. 10/2001 pentru a se acorda prețul de piața și că, prin urmare, nu se poate dispune obligarea Ministerului Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață, motivat de faptul că reclamanții nu ar fi făcut dovada că, printr-o hotărâre judecătorească definitivă si irevocabilă, contractul de vânzare-cumpărare din 18 aprilie 1997 ar fi fost desființat și că ar fi fost de bună-credință la încheierea acestui contract nu poate fi primită.

Astfel, antamarea de către recurentul - pârât a chestiunii referitoare la buna-credință a reclamanților din prezenta cauză la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare nu se justifică, motivat de faptul că problema respectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare - cumpărare a fost tranșată irevocabil în litigiul anterior iar instanța de apel în mod corect a reținut, pentru considerentele menționate, că nu poate fi repusă în discuție, având în vedere puterea de lucru judecat de care se bucură hotărârile date în litigiul anterior. In caz contrar, ar fi nesocotite concluziile unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile ce cuprinde o dezlegare sub acest aspect.

Chiar dacă art. 50 și 501 nu explicitează ce trebuie să se înțeleagă prin desființarea contractelor, este corectă interpretarea dată de instanța de apel, în sensul că această desființare are în vedere atât situația în care contractul a fost anulat ori constatat nul printr-o hotărâre judecătorească, dar și situația în care față de cumpărător s-a admis acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar.

Această interpretare este susținută de prevederile art. 20 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 8 din Legea nr. 1/2009, care prevede că, în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul dezvoltării lucrării publice și locuințelor.

Chiar dacă acest text privește un alt drept al chiriașului cumpărător decât cel care face obiectul prezentului litigiu, el dezvăluie intenția legiuitorului de a asimila desființării contractului nu doar situația în care acesta a fost anulat sau constatat nul, ci și situați în care cumpărătorul în baza unui contract a fost evins într-o acțiune în revendicare.

Prin urmare, în ceea ce privește dispoziția din art. 501din Legea nr. 10/2001, care impune desființarea prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile a contractelor de vânzare-cumpărare, instanțele de fond și apel corect au reținut că, deși actul de vânzare - cumpărare încheiat de reclamanți nu a fost desființat, efectele juridice ale acestuia au încetat ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare promovată de fostul proprietar și că actul, deși legal încheiat, este desființat ca efecte așa încât critica de nelegalitate a recurentului-pârât vizând acest aspect este nefondată.

Excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamanților invocată de recurentul-reclamant prin cererea de recurs este, de asemenea, nefondată.

Astfel, prin acțiunea formulată, la data de 15 decembrie 2009, reclamanții au solicitat obligarea pârâților la restituirea prețului de piață al imobilului cu indicarea în drept, a dispozițiilor Legii nr. 1/2009, respectiv a prevederilor art. 501introduse în Legea nr. 10/2001 prin actul normativ menționat, dispoziții conform cărora "proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare".

O asemenea posibilitate de despăgubire nu exista în nici o normă anterioară, fiind vorba despre un drept subiectiv nou creat prin actul normativ special, astfel că termenul de prescripție a început să curgă de la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009.

în speță nu este vorba de reglementarea unor aspecte vizând modalitățile și persoana obligată la plata despăgubirilor, ci de un drept subiectiv cu un conținut nou, inexistent anterior și ca atare, nesusceptibil de sancțiunea prescripției înainte de a avea existență juridică.

De aceea, în speță nu era necesară examinarea vreunor cauze de suspendare ori întrerupere a cursului prescripției extinctive, cum eronat susține recurentul-pârât în motivarea excepției, dat fiind intervalul de timp scurs între momentul intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009 și cel al promovării acțiunii, respectiv 15 decembrie 2009.

Contrar susținerii recurentului-pârât, prescripția nu putea începe să curgă înaintea intrării în vigoare a actului normativ care dă conținut și reglementare noului drept subiectiv, întrucât prescripția nu curge înainte de nașterea dreptului și nu curge contra celui care nu poate acționa (contra non valentem agerre non currit praescriptio).

Prevederile art. 501introduse în Legea nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009 au devenit aplicabile începând cu data de 6 februarie 2009, când s-a născut dreptul reclamanților M.C. și M.F. de a fi despăgubiți conform prevederilor acestui text de lege iar demersul juridic inițiat la data de 15 decembrie 2009 de către aceștia, în acest sens, se situează înlăuntrul termenului general de prescripție.

Așa fiind, se constată că excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de recurentul - pârât este nefondată, acesta raportându-se eronat, în susținerea excepției, la data pronunțării deciziei nr. 53/ A din 16 ianuarie 2007 de către Tribunalul București, secția a III a civilă, ca dată la care ar fi rămas definitivă sentința nr. 6610 din 21 aprilie 2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, prin respingerea apelului declarat împotriva menționatei sentințe, dată care, pentru considerentele expuse, nu poate fi luată în considerare în calculul termenului de prescripție pentru un drept valorificabil în cadrul legal definit de art. 501al Legii nr. 10/2001,text de lege care a constituit temeiul juridic al acțiunii reclamanților.

înalta Curte, în temeiul considerentelor arătate, a constatat ca în cauză s-a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente, din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel că recursul a fost respins, ca nefondat, cu aplicarea și a art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

← ICCJ. Decizia nr. 5930/2012. Civil  ICCJ. Decizia nr. 6012/2012. Civil →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 6055/2012. Civil