ICCJ. Decizia nr. 7645/2012. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7645/2012
Dosar nr. 1035/117/2007*
Şedinţa publică din 13 decembrie 2012
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 23 februarie 2007 pe rolul Tribunalului Cluj, reclamantul C.I. a chemat în judecată Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, şi Consiliul Local Gilău şi a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate nelegalitatea cuantumului despăgubirilor ce i-au fost acordate prin hotărârea din 07 martie 2006 pentru terenul expropriat, să dispună acordarea de despăgubiri la nivelul valoric la care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data la care va fi întocmit raportul de expertiză în cauză şi să oblige pârâţii la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 183 din 31 martie 2009, Tribunalul Cluj a admis acţiunea formulată de reclamantul C.I. împotriva pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, a dispus anularea parţială a hotărârii din 07 martie 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, stabilind cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în Gilău, teren în suprafaţă de 2.900 m.p. la suma de 222.800 RON, şi a obligat pârâtul să achite reclamantului această sumă.
A respins acţiunea reclamantului împotriva pârâtului Consiliul Local Gilău, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.
Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, a fost obligat să achite reclamantului suma de 2.675 RON cheltuieli de judecată.
Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA Bucureşti, a declarat apel împotriva acestei sentinţe. Prin decizia civilă nr. 50/A din 24 februarie 2010, Curtea de Apel Cluj a respins apelul ca nefondat.
Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA Bucureşti, a declarat recurs, iar prin decizia nr. 6726 din 10 decembrie 2010, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul, a casat decizia civilă nr. 50/A din 24 februarie 2010 a Curţii de Apel Cluj şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Rejudecând cauza, prin decizia nr. 45A din 05 aprilie 2012, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva sentinţei civile nr. 183 din 31 martie 2009 a Tribunalului Cluj.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Prin hotărârea din 07 martie 2006 a C.N.A.D.N.R. SA - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a aprobat acordarea de despăgubiri în cuantum de 61.566,50 RON, reprezentând echivalentul în RON a sumei de 17.690 euro, pentru imobilul expropriat situat în Gilău, arabil, în suprafaţă de 2.900 m.p., în favoarea reclamantului.
Critica vizând greşita interpretare a prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, prin care pârâtul a susţinut că prima instanţă s-a pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv asupra anulării hotărârii din 07 martie 2006, a fost apreciată ca neîntemeiată, atât timp cât pârâtul acceptă, în motivele de apel, că dreptul de a contesta în justiţie al persoanei nemulţumite de cuantumul despăgubirii se exercită prin intermediul unei căi de atac împotriva hotărârii administrative emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004.
În condiţiile în care s-a iniţiat şi parcurs o procedură finalizată prin emiterea unei dispoziţii administrative, demersul judiciar prevăzut de art. 9 din lege reprezintă o contestaţie împotriva acestui act administrativ.
Or, de esenţa unei căi de atac este posibilitatea pronunţării unei soluţii de modificare sau de anulare a hotărârii atacate (în speţă, anularea, fiind vorba despre un act administrativ), neavând suport alegaţia pârâtului în sensul că efectele căii de atac nu se produc în speţă asupra hotărârii.
În plus, dacă s-ar accepta susţinerea pârâtului în sensul că instanţa de judecată învestită cu cererea de stabilire a cuantumului despăgubirilor nu ar dispune anularea actului juridic, ar însemna ca reclamantul, în cazul admiterii cererii de chemare în judecată, să obţină două titluri executorii, unul reprezentat de hotărârea Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004, iar cel de-al doilea, reprezentat de hotărâre a judecătorească, ceea ce este inadmisibil.
Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de comisia de experţi, proprietatea evaluată este un imobil teren situat în comuna Gilău, jud. Cluj, în suprafaţă de 2.900 m.p., din titlul de proprietate din 2003, proprietar fiind reclamantul C.I.
Conform titlul de proprietate, terenul este situat în extravilanul localităţii, având categoria de folosinţă arabil. Acesta este amplasat la drumul naţional DN1 (E60) la o distanţă de 100 m faţă de prima casă amplasată în com. Gilău. Zona în care este amplasat terenul s-a dezvoltat foarte mult deoarece, fiind pe traseul DN1, terenurile au fost folosite pentru activităţi comerciale: spălătorii, depozite de materiale, sedii de firme, staţii de benzină.
Pentru evaluarea terenului în litigiu s-a folosit metoda comparaţiei de piaţă care utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piaţă prin analizarea pieţei, pentru a găsi proprietăţi similare şi compararea acestora cu proprietatea de evaluat. Analiza comparativă se axează pe diferenţele între proprietăţile ofertate la vânzare, care influenţează valoarea, date care se regăsesc în tabelul comparativ. La valorile care se compară se aplică corecţii asupra preţului de vânzare cunoscut, ţinându-se seama de intervalul de timp dintre data tranzacţiei şi data evaluării precum şi de unele particularităţi privind echiparea cu utilităţi. Experţii au ales proprietăţi comparabile ofertate pe zona de amplasament a imobilului, terenuri cu aceleaşi caracteristici şi poziţionate la DN1.
În opinia experţilor, valoarea de piaţă a terenului litigios rezultată din metoda comparaţiilor de piaţă este de 272.152 RON (63.800 euro), respectiv 22 euro/m.p. la cursul de 1 euro=4,2657 RON din data de 09 septembrie 2011.
Pârâtul-apelant a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză tehnică judiciară prin care a arătat că ofertele de vânzare indicate de experţi sunt pur speculative şi reflectă valori proprii unor terenuri construibile situate în intravilan, iar nu valoarea reală a terenului în litigiu.
Prin răspunsul la obiecţiunile formulate, comisia de experţi a precizat că nu s-au găsit contracte autentificate de vânzare-cumpărare în această perioadă, iar normele ANEVAR permit folosirea unor oferte ca şi elemente comparabile, la care se aplică coeficienţii de reducere, mod prin care s-a definit preţul/m.p. la imobilul în litigiu.
Contractele depuse de pârât nu sunt relevante deoarece la stabilirea unui preţ/m.p. pentru o parcelă în intravilan se iau în considerare multe elemente: suprafaţa, front la stradă, locaţie faţă ce centru, utilităţi, etc, iar din documentarea făcută de experţi astfel de preţuri nu sunt reale.
Contractele de vânzare-cumpărare întocmite la notar nu precizează şi zona în care se află terenurile, iar în grilele notarilor sunt trecute aceleaşi preţuri atât pentru un teren din centrul localităţii, cât şi pentru un teren de la marginea intravilanului, care poate nu respectă regulile de urbanism.
În consecinţă, comisia şi-a menţinut punctul de vedere iniţial şi a arătat că preţul stabilit prin raportul de expertiză este corect.
Instanţa a mai reţinut că, prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în prima instanţă s-a stabilit că despăgubirile la care este îndreptăţit reclamantul sunt în cuantum de 222.800 RON sau 52.200 euro, respectiv 76,82 RON/m.p. sau 17,99 euro/m.p., la data de 10 februarie 2009.
Faţă de dispoziţiile art. 296 teza a II-a C. proc. civ., Curtea de apel nu a luat în considerare noul raport de expertiză tehnică judiciară administrat în apel deoarece, în caz contrar, pârâtului apelant i s-ar crea, în propria cale de atac, o situaţie mai grea decât aceea din hotărârea atacată, ceea ce este inadmisibil.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat şi motivat recurs pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA.
Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 26 şi art. 27 din Legea nr. 33/1994 şi art. 315 C. proc. civ.
Soluţia instanţei de apel este întemeiată pe concluziile unui raport de expertiză judiciară întocmit de către experţii tehnici cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994. Experţii judiciari au stabilit cuantumul despăgubirii utilizând metoda comparaţiei directe, cu folosirea exclusivă a unor oferte de vânzare şi nu prin raportare la tranzacţii autentice, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit voinţei legiuitorului, atât comisia de experţi, cât şi instanţa de apel erau obligate să ţină cont de preţurile practicate pe piaţa imobiliară locală (respectiv din comuna Gilău, jud. Cluj), preţuri care exclud ofertele de vânzare.
Instanţa de apel nu a luat în calcul nici dezideratul legal privind compararea terenului în litigiu cu imobile „de acelaşi fel” în condiţiile în care imobilul expropriat este unul agricol (arabil, situat în extravilan comuna Gilău), iar toate ofertele ce au constituit comparabile în raportul de expertiză realizat aveau ca obiect imobile construibile, amplasate în intravilanul aceleiaşi localităţi.
Se mai arată că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 315 C. proc. civ. Cu toate că dispoziţiile de îndrumare cuprinse în decizia civilă nr. 6726 din 10 decembrie 2010 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie erau obligatorii pentru instanţa de apel, aceasta a acceptat un raport bazat exclusiv pe oferte de vânzare.
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul este fondat, urmând a fi admis următoarele considerente:
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, „la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile administrate de aceştia.”
Prin hotărârea recurată, instanţa de apel a încălcat aceste prevederi legale.
Astfel, în cuprinsul raportului de expertiză efectuat, experţii menţionează că au avut în vedere preţurile de ofertă la care au aplicat diverse corecţii.
Prin urmare, experţii nu au avut în vedere preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în zona în care este situat imobilul în litigiu, ci ofertele de preţuri.
Or, aşa cum rezultă din cuprinsul art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experţii cât şi instanţa au obligaţia ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să ţină seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, ceea ce presupune în mod necesar administrarea de probe în acest sens.
În consecinţă, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite atât recursul declarat de pârât, cât şi recursul declarat de reclamanţii, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Cu ocazia rejudecării, instanţa de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea aceloraşi prevederi legale, şi prin care să poată fi determinat preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunul în litigiu.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva deciziei civile nr. 45A din 05 aprilie 2012 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecarea apelului, aceleiaşi curţi de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 13 decembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 7649/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 7644/2012. Civil. Revendicare imobiliară.... → |
|---|
