ICCJ. Decizia nr. 1047/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1047/2013
Dosar nr. 35853/3/2010
Şedinţa publică din 28 februarie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti sub nr. 1917/302 din 24 februarie 2009, reclamanţii A.C.G. şi A.G. au chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, solicitând obligarea acestuia la restituirea valorii de piaţă a apartamentului nr. 11, situat în Bucureşti, str. E., et. 5, sector 1.
Prin cererea precizatoare, reclamanţii au solicitat ca această instituţie să fie obligată să le plătească diferenţa dintre valoarea de piaţă a apartamentului nr. 11 şi suma de 38.612,37 RON, reprezentând contravaloarea actualizată a preţului plătit de ei în baza contractului de vânzare-cumpărare din 05 decembrie 1996, pentru care s-a dispus restituirea prin Sentinţa civilă nr. 1719 din 10 martie 2006 a Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, sumă pe care deja au încasat-o.
Prin Sentinţa civilă nr. 5387 din 25 iunie 2009, Judecătoria sectorului 5 Bucureşti a admis acţiunea reclamanţilor, a obligat pârâtul la plata sumei de 577.287,63 RON, reprezentând diferenţa dintre valoarea de piaţă a apartamentului nr. 11 şi suma de 38.612,37 RON, reprezentând contravaloarea actualizată a preţului plătit, a admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârât, a obligat chematul în garanţie Municipiul Bucureşti la plata către Ministerul Finanţelor Publice a sumei de 386,25 RON, reprezentând contravaloarea actualizată a comisionului achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare din 05 decembrie 1996.
Prin Decizia civilă nr. 374 din 25 martie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, admis apelul pârâtului şi chematului în garanţie, a anulat sentinţa, a reţinută cauza spre soluţionare în primă instanţă.
Prin Sentinţa civilă nr. 1155 din 14 iunie 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive invocată de Ministerul Finanţelor Publice şi Municipiul Bucureşti, a respins, ca neîntemeiată, acţiunea principală şi, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanţie.
Cu privire la excepţiile lipsei calităţii procesuale, tribunalul a apreciat că acestea sunt neîntemeiate, constatând că este identitate între persoanele chemate în judecată şi persoanele care ar putea fi obligate la restituirea valorii de piaţă a apartamentului, respectiv a preţului actualizat şi a comisionului perceput la vânzare.
Analizând pe fond acţiunea reclamanţilor, tribunalul a apreciat-o ca fiind neîntemeiată, aceştia nefiind îndreptăţiţi să obţină valoarea de piaţă a apartamentului, întrucât nici prin dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi nici prin dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, intenţia legiuitorului nu a fost aceea de a crea o îmbogăţire fără justă cauză pentru foştii chiriaşi, în sensul de a le vinde acestora la preţuri preferenţiale, locuinţe de lux şi de a crea obligaţii excesive în sarcina instituţiilor statului, în situaţia în care vor fi recunoscute drepturile adevăratului proprietar deposedat de imobil.
Prin Decizia civilă nr. 199 A din 14 mai 2012, Curtea de Apel Bucureşti , secţia a IV-a civilă, a admis apelul reclamanţilor, a schimbat în parte sentinţa, a admis acţiunea şi a obligat pârâtul la plata sumei de 577.287,63 RON, reprezentând contravaloarea preţului de piaţă, respectiv preţul actualizat al imobilului, situat în Bucureşti, str. E., et. 5, sectorul 1, a respins cererea de chemare în garanţie, ca nefondată, şi a menţinut celelalte dispoziţii.
În fapt, s-a reţinut că prin Sentinţa civilă nr. 5589 din 07 aprilie 1999 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, a fost respinsă acţiunea reclamantei S.I.M., având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi pentru apartamentul nr. 11.
Conform dispoziţiilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. Alineatul 2 al aceluiaşi text de lege prevede că valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză.
Instanţa a apreciat că aceste dispoziţii legale, având caracter special, se aplică cu prioritate faţă de dreptul comun, reprezentat de dispoziţiile art. 1337 - 1351 C. civ., relative la răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.
În cauza de faţă, instanţa constată că, astfel cum reiese din hotărârea judecătorească mai sus enunţată, contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu nu a fost desfiinţat.
Prin Sentinţa civilă nr. 6411/2001 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, irevocabilă, a fost admisă acţiunea în revendicare, efectul în privinţa reclamanţilor fiind pierderea posesiei asupra imobilului.
Reclamanţii beneficiază de un "bun" în sensul art. 1 Protocolul 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, iar obligarea pârâtului la o despăgubire echivalentă cu diferenţa dintre preţul actualizat obţinut de către reclamanţi şi preţul de piaţă al apartamentului nr. 11 nu poate constitui o îmbogăţire fără justă cauză, de vreme ce legiuitorul a reglementat în mod expres situaţia în care se află reclamanţii, ca urmare a desfiinţării contractului lor de vânzare-cumpărare în cadrul acţiunii în revendicare.
Împotriva deciziei instanţei de apel a formulat cerere de recurs la data de 13 iunie 2012, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, prin care a invocat următoarele critici de pretinsă nelegalitate:
S-a susţinut că hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii - art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - întrucât Ministerul Finanţelor Publice nu are calitate procesuală pasivă în această cauză.
Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici daună unui terţ. Ministerul Finanţelor Publice nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamantă şi Primăria Municipiului Bucureşti, este terţ faţă de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului Bucureşti.
În conformitate cu dispoziţiile art 1337 - 1341 C. civ., s-a solicitat să se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului Bucureşti, pentru evicţiune.
Nici dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, aşa cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a Ministerului Finanţelor Publice, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mai larg decât simpla restituire a preţului la valoarea de piaţă.
Potrivit dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piaţă este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiţii: prima condiţie este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 iar cea de-a doua condiţie este ca ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
În prezenta cauză, nu este îndeplinită nici una din condiţiile prevăzute de Legea nr. 10/2001, cu privire la existenţa unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, reaua-credinţă a cumpărătorilor neputând fi pusă la îndoială, dat fiind faptul că imobilul a fost preluat abuziv. Reclamanţii nu au depus minime diligente înainte de cumpărare pentru a afla care este titlul în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urmau să-l achiziţioneze. Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiţie prevăzută de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost desfiinţat prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Netemeinică şi nelegală este hotărârea instanţei de apel şi în ceea ce priveşte reţinerea concluziilor din raportul de expertiza efectuat la fondul cauzei care a stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului.
Prin urmare, în speţă operează îmbogăţirea fără justă cauză, fiind exagerat ca reclamanţii să încaseze o diferenţa de sumă în plus faţă de valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depăşeşte cu mult valoarea de circulaţie a imobilului.
În ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001. Aşadar, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
Admiterea acţiunii în revendicare ori în constatarea nulităţii absolute semnifică în mod logic şi necesar că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de unde rezultă ca el nu intră în câmpul de aplicare a Legii nr. 112/1995, întrucât art. 1 dispune ca aceasta lege se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil.
Recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului actualizat al imobilelor, restituire ce se efectuează de Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Această prevedere legală îşi are raţiunea în respectarea unei simetrii între destinaţia finală a sumelor încasate de vânzător cu titlu de preţ de la chiriaşii-cumpărători şi sursa fondurilor pentru restituirea preţului actualizat către aceştia, pentru cazul desfiinţării contractului, în ambele situaţii, fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Nu pot fi primite susţinerile recurentului-pârât privind incidenţa normelor de drept comun în materie de evicţiune şi calitatea de debitor a vânzătorului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, întrucât conform principiului specialia generalibus derogant, norma specială înlătură de la aplicare norma de drept comun.
Critica recurentului-pârât în sensul că nu se poate justifica legitimarea sa procesuală pasivă, întrucât nu există o sentinţă definitivă şi irevocabilă în ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, este nefondată, întrucât art. 501 din Legea nr. 10/2001, care justifică restituirea preţului de piaţă al imobilelor, nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, dimpotrivă, referirea textului făcându-se la acele contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar care au fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
În interpretarea art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001 sunt două situaţii de deosebit: ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, situaţie în care sunt incidente dispoziţiile art. 50 alin. (2), chiriaşul cumpărător fiind îndreptăţit la restituirea preţului actualizat; respectiv ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace, în situaţia admiterii acţiunii în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art. 501 din lege.
În ambele situaţii, Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă în restituirea, fie a preţului actualizat, fie a preţului de piaţă al imobilului, conform art. 50 alin. (3) din lege, diferită fiind doar întinderea despăgubirilor datorate.
Aceste prevederi speciale derogă de la dreptul comun în materie, conform principiului "specialia generalibus derogant" astfel încât, în cauză nu-şi mai găsesc aplicarea, în privinţa restituirii preţului actualizat, respectiv a restituirii preţului de piaţă al imobilului, prevederile Codului civil care reglementează obligaţia vânzătorului de garanţie contra evicţiunii (art. 1337, 1341 - 1345 C. civ.), invocate de recurent.
Textul art. 501 din lege se referă la contracte de vânzare-cumpărare, "încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995", fiind vorba, aşadar, de acele contracte în privinţa cărora nu s-a constatat a fi lovite de nulitate, dar care au fost "desfiinţate", în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acţiunii în revendicare de către verus dominus, instanţa constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic faţă de cel reprezentat de contract, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului.
Aceasta este ipoteza şi în cauza dedusă judecăţii, contractul de vânzare-cumpărare deţinut de reclamanţi nefiind constatat nul, prezumându-se astfel că a fost încheiat cu respectarea legii, dar fiind lipsit de eficacitate în urma admiterii acţiunii în revendicare, astfel că nu-şi mai poate produce efecte juridice, acesta fiind înţelesul noţiunii de "desfiinţat", din cuprinsul textului în discuţie.
Susţinerea recurentului-pârât, în sensul că obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mult mai larg, nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001 nu îşi găsesc aplicabilitatea în speţă, acestea fiind incidente strict în ipotezele prevăzute de lege şi anume cu privire la restituirea preţului actualizat, respectiv restituirea preţului de piaţă al imobilului, pentru care legea conferă legitimare procesual pasivă Ministerului Finanţelor Publice.
Critica recurentului-pârât în sensul că obligarea sa la plata valorii de circulaţie a imobilului ar duce la o îmbogăţire fără justă cauză, în condiţiile în care aceasta a cumpărat imobilul în anul 1996 de la stat, sub preţul pieţei, nu poate fi primită, întrucât intimaţii-reclamanţi au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului în virtutea legii, dacă sunt îndeplinite condiţiile pe care aceasta le impune, fără să prezinte relevanţă preţului cu care a fost cumpărat imobilul în litigiu.
Referirea recurentului-pârât la valorificarea concluziilor raportului de expertiza efectuat în primă instanţă şi care ar fi stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului, nu poate fi cercetată din perspectiva niciuneia din ipotezele art. 304 C. proc. civ., reprezentând doar un fapt de netemeinicie, de nemulţumire a acestei părţi faţă de raportul de expertiză, situaţie ce excede competenţei instanţei de recurs.
Nu poate fi primită susţinerea conform căreia în situaţia imobilelor vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie s-ar particulariza pe criterii de simetrie şi de echitate - dat fiind modalitatea de dobândire a acestor imobile, în afara regulilor pieţei imobiliare - întrucât dispoziţia legii speciale nu fundamentează a astfel de abordare pretins echitabilă.
Pentru toate aceste considerente de fapt şi de drept, în temeiul art. 312 alin. (1) C.proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul pârâtului ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a municipiului Bucureşti împotriva Deciziei nr. 199A din 14 mai 2012 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 28 februarie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1049/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 1043/2013. Civil → |
|---|
