ICCJ. Decizia nr. 4244/2013. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 4244/2013
Dosar nr. 761/117/2008*
Şedinţa publică din 03 octombrie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 797 din 9 decembrie 2009 a Tribunalului Cluj, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active. S-a admis în parte acţiunea intentată de reclamantul P.L. împotriva pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA din România şi în consecinţă, s-a stabilit că despăgubirea datorată de pârât pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 3.895 mp, situat în satul S.T., com. S., categoria de folosinţă arabil, tarlaua P.J., identificat prin număr cadastral C1., ce face obiectul Hotărârii nr. E1. din 12 noiembrie 2007 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 constituită la nivelul comunei S., este de 167.251 RON.
A fost obligat pârâtul să îi plătească reclamantului despăgubirea cuvenită pentru expropriere, condiţionat de dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra terenului supus exproprierii.
Au fost compensate cheltuielile de judecată ocazionate de părţi.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că, prin Hotărârea nr. E1. din 12 noiembrie 2007 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 constituită la nivelul Consiliului local al comunei S., s-a aprobat acordarea despăgubirii în sumă de 75.733,76 RON reprezentând echivalentul sumei de 22.201,5 euro raportat la cursul B.N.R. din data de 9 noiembrie 2007 de 3,4112 RON/euro, pentru imobilul expropriat, situat în satul S.T., comuna S., în suprafaţă de 3.895 mp, având categoria de folosinţă arabil, tarlaua P.J., identificat prin număr cadastral C1., persoana aparent îndreptăţită la despăgubire fiind reclamantul P.L.
În această situaţie, reclamantul are interes şi calitate procesuală activă în cauză.
Reclamantul a pretins că valoarea despăgubirii stabilite pentru terenul expropriat este situată sub preţul la care se vând imobile asemănătoare celui expropriat pe raza unităţii administrativ-teritoriale, în raport de care se stabileşte valoarea despăgubirii pentru expropriere, în temeiul art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Din concluziile raportului de expertiză efectuat de o comisie constituită din 3 experţi, a rezultat că pentru exproprierea parcelei în suprafaţă de 3.895 mp, despăgubirea este de 167.251 RON.
Comparând rezultatul expertizei cu oferta făcută de expropriator şi cu pretenţiile formulate de reclamant, instanţa a constatat că cererea reclamantului este parţial întemeiată, în sensul că despăgubirea cuvenită pentru exproprierea terenului în litigiu este în cuantumul stabilit prin raportul de expertiză la valoarea reală a imobilului, considerent pentru care în baza dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004 coroborat cu art. 15, art. 16 şi art. 27 din Legea nr. 33/1994, s-a stabilit că despăgubirea datorată de pârât pentru terenul expropriat în suprafaţă de 3.895 mp este de 167.251 RON.
Prin decizia civilă nr. 288/A din 21 octombrie 2010 a Curţii de Apel Cluj s-a admis apelul declarat de Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva sentinţei civile nr. 797 din 9 decembrie 2009 a Tribunalului Cluj, care a fost schimbată parţial, în sensul că s-a respins acţiunea reclamantului şi au fost menţinute dispoziţiile privind soluţionarea excepţiilor lipsei de interes şi a lipsei calităţii procesuale active.
Prin decizia din apel a fost obligat intimatul P.L. să îi plătească apelantului cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 225 RON şi a fost dat în debit apelantul pentru plata onorariului de expert în sumă de 75 RON.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că raportul de expertiză efectuat la prima instanţă, care a stabilit valoarea terenului la 10 euro/mp, a fost semnat cu obiecţiuni de către expertul F.M.
În apel, s-a dispus completarea raportului de expertiză, iar expertul numit de instanţă şi expertul numit de expropriator au stabilit o valoare de 3 euro/mp, care este inferioară valorii stabilite prin hotărârea de expropriere. Această completare a fost semnată cu obiecţiuni de expertul F.M. numită de expropriat, pe motiv că zona terenurilor considerate agricole din extravilanul localităţii S.T., situate între localităţile L. şi V., poziţionate la circa 75 m de şoseaua principală, este o zonă în care terenurile sunt cumpărate pentru construcţii, preţul pentru terenurile construibile în acea zonă se situează între 25-40 euro/mp, iar terenul în litigiu, fiind situat mai departe de şosea, are, în opinia acestui expert, preţul de vânzare-cumpărare de 10 euro/mp.
Toţi experţii s-au raportat la oferte de vânzare din perioada noiembrie 2007 şi nu la contractele de vânzare-cumpărare, aşa cum rezultă din anexele raportului de expertiză. Experţii au avut în vedere că terenurile arabile fără utilităţi, situate la o distanţă de 2 km faţă de autostradă, au o valoare de 3 euro/mp negociabil şi doar cele cu utilităţi, situate în extravilan dar în imediata apropiere a intravilanului, au o valoare superioară.
Din raportul de expertiză a rezultat că terenul în litigiu este agricol, categoria de folosinţă arabil, fiind situat la o distanţă de 300 m de drumul judeţean L.-S., neavând utilităţi şi prezentând mici denivelări, proprietăţile vecine făcând parte tot din categoria arabil, accesul cu mijloace de transport fiind dificil şi făcându-se pe drumul de organizare de şantier realizat de constructorul autostrăzii, pe un drum de ţară amenajat. S-a mai reţinut că terenul este fără perspective de dezvoltare urbană, având o atractivitate redusă.
Raportat la aceste caracteristici ale terenului, instanţa de apel a apreciat că valoarea de 3 euro/mp este mai apropiată de valoarea de circulaţie decât cea de 10 euro/mp indicată de expertul asistent numit la cererea expropriatului, valoare justificată prin aprecierea terenului ca fiind construibil.
Prin decizia nr. 8672 din 9 decembrie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a admis recursul declarat de reclamantul P.L. împotriva deciziei nr. 288/A din 21 octombrie 2010 a Curţii de Apel Cluj, care a fost casată şi s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reţinut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Raportând dispoziţiile legale sus-evocate la situaţia imobilului în litigiu, expertizele efectuate în cauză nu se circumscriu prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în condiţiile în care la calculul despăgubirilor nu s-a ţinut seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
După casarea cu trimitere, cauza a fost înregistrată sub nr. 761/117/2008* în apel la Curtea de Apel Cluj.
Urmare a îndrumărilor date de instanţa de casare prin decizia nr. 8672 din 9 decembrie 2011, s-a dispus efectuarea unui raport de expertiză de către o comisie alcătuită din trei experţi: C.S.C., V.F. şi L.S.N., având următoarele obiective: evaluarea terenului în litigiu în suprafaţă de 3.895 mp situat în satul S.T., comuna S., având categoria de folosinţă arabil, tarlaua „P.J.”, identificat cu numărul cadastral C1., ce a făcut obiectul hotărârii comisiei de expropriere nr. E1. din 12 noiembrie 2007, ţinând seama de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobile de acest fel în localitatea respectivă, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât la momentul exproprierii, cât şi la momentul efectuării raportului de expertiză, cu luarea în considerare a unor contracte de vânzare-cumpărare autentice încheiate cu privire la terenuri similare şi a hotărârilor depuse de reprezentantul reclamantului-intimat.
Din raportul de expertiză efectuat de experţii C.S.C., V.F. şi L.S.N., a rezultat că la data exproprierii, 12 noiembrie 2007, terenul în litigiu în suprafaţă de 3.895 mp avea valoarea de 55.425,85 euro (14,23 euro/mp), respectiv 190.700 RON, iar la data efectuării raportului de expertiză, 7 septembrie 2012, valoarea terenului în litigiu era de 41.130 euro (10,56 euro/mp), respectiv de 184.000 RON.
La acest raport de expertiză, C.N.A.D.N.R. SA Bucureşti, a formulat obiecţiuni, pe care la termenul din 10 octombrie 2012 instanţa le-a încuviinţat în parte şi le-a trimis experţilor pentru a răspunde la acestea.
În răspunsul la obiecţiuni, experţii au arătat că pentru evaluarea proprietăţii la data întocmirii raportului de evaluare, au fost folosite ca şi comparabile, terenuri care sunt oferite spre vânzare, identificate la faţa locului şi nu prin mica publicitate/internet, fiind folosite aceste comparabile, deoarece nu au fost identificate contracte autentice privind proprietăţi situate pe raza localităţii S.T. Coeficienţii de corecţie aplicaţi comparabilelor au fost estimaţi de către comisia de evaluare, în funcţie de condiţiile pieţei imobiliare din zonă. Faptul că pârâtul susţine că raportul de evaluare nu este corect, reprezintă opinia reprezentanţilor acestuia. Contractele de vânzare-cumpărare depuse la filele 10-12 vizează un teren din localitatea L. şi un teren din localitatea S.T. pe care sunt edificate construcţii, astfel că nu pot fi avute în vedere ca şi comparabile.
Prin urmare, instanţa de apel, în rejudecare, a reţinut că terenul în litigiu, în suprafaţă de 3.895 mp, situat în comuna S., satul S.T., categoria de folosinţă arabil, tarlaua „P.J.”, a fost evaluat astfel:
1) prin hotărârea nr. E1. din 12 noiembrie 2007 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, la suma de 75.733,76 RON reprezentând echivalentul sumei de 22.201,50 euro, ceea ce reprezenta 5,7 euro/mp;
2) prin sentinţa civilă nr. 797 din 9 decembrie 2009 a Tribunalului Cluj ce formează obiectul prezentului apel, terenul în litigiu a fost evaluat la suma de 167.251 RON reprezentând echivalentul sumei de 38.950 euro, ceea ce reprezenta 10 euro/mp;
3) prin raportul de expertiză efectuat în apel după casarea cu trimitere spre rejudecare, terenul în litigiu a fost evaluat la suma de 184.000 RON reprezentând 41.130 euro, ceea ce reprezintă 10,56 euro/mp.
Instanţa de apel a considerat că raportul de expertiză efectuat în apel după casarea cu trimitere, a fost întocmit de comisia compusă din 3 experţi, cu respectarea în măsura posibilităţilor, a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, motiv pentru care a fost însuşit de către instanţă. S-a reţinut că nu întotdeauna este posibilă procurarea de contracte autentice de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri din aceeaşi zonă, având aceleaşi caracteristici şi exact din perioada efectuării raportului de expertiză.
Experţii au arătat că la efectuarea raportului de expertiză au fost folosite ca şi comparabile, terenuri care sunt oferite spre vânzare, identificate la faţa locului şi nu prin mica publicitate/internet, fiind folosite aceste comparabile, pentru că nu au fost identificate contracte autentice privind proprietăţi situate pe raza localităţii S.T., iar coeficienţii de corecţie aplicaţi comparabilelor au fost estimaţi în funcţie de condiţiile pieţei imobiliare din zonă.
Acest ultim raport de expertiză a stabilit, aşadar, că valoarea terenului în litigiu este de 41.130 euro sau 184.000 RON, ceea ce presupune 10,56 euro/mp, adică mai mare decât valoarea stabilită de prima instanţă pe baza primului raport de expertiză: 38.950 sau 167.251 RON, respectiv 10 euro/mp.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ., a fost respins ca nefondat apelul pârâtului împotriva sentinţei tribunalului.
În baza art. 274 C. proc. civ., apelantul aflat în culpă procesuală, a fost obligat să îi plătească intimatului cheltuieli de judecată în sumă de 1.860 RON.
Împotriva deciziei nr. 130/A din 19 decembrie 2012 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă, a declarat recurs Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA.
Recurentul a solicitat, în principal, modificarea deciziei atacate şi pe fond respingerea acţiunii reclamantului, iar în subsidiar, casarea cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe, pentru efectuarea unei noi expertize, cu respectarea dispoziţiilor art. 25 şi art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În motivarea recursului, recurentul a arătat că decizia civilă nr. 130/A/2012 a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşita a legii, invocând art. 304 pct. 9 teza ultimă, art. 312 alin. (3) prima teză şi art. 315. alin. (1) C. proc. civ., instanţa de apel nesocotind în mod evident îndrumările instanţei supreme, date prin decizia de casare nr. 8672 din 09 decembrie 2011.
Recurentul susţine că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre criticabilă sub aspectul legalităţii, pornind de la o greşită interpretare a legii şi implicit a probelor administrate. Astfel, Curtea de Apel a pronunţat hotărârea cu aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 26 şi art. 27 din Legea nr. 33/1994 şi art. 315 C. proc. civ.
Art. 9 din Legea nr. 198/2004 reglementează cele două ipoteze în care persoana expropriată se poate adresa instanţei de judecată. Dintre acestea, în speţă, regăsim cererea reclamantului de majorare a cuantumului despăgubirii stabilite de către expropriator, în acest sens, legiuitorul prevăzând faptul că sunt aplicabile prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 numai în ceea ce priveşte modalitatea stabilirii despăgubirii,
Art. 26 din Legea nr. 33/1994 stabileşte modalitatea prin care se pot determina despăgubirile pe cale judiciară, pentru terenurile ce fac obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică. Astfel, potrivit normei legale sus-menţionate, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiza, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Recurentul consideră că soluţia instanţei de apel este întemeiată pe concluziile unui raport de expertiză judiciară întocmit de către experţii tehnici cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi a normelor profesionale şi deontologice.
Conţinutul raportului de expertiză contrazice concluziile instanţei de apel, întrucât experţii judiciari au stabilit cuantumul despăgubirii utilizând metoda comparaţiei directe, cu folosirea exclusivă a unor oferte de vânzare şi nu prin raportare la tranzacţii autentice, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Aşadar, instanţa de control judiciar a apreciat în mod eronat şi nelegal că în speţă au fost respectate dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Recurentul susţine că nu au fost respectate nici normele Standardelor Internaţionale de Evaluare, ed. VIII-a, anul 2007, care fac în mod similar trimitere la evaluarea terenurilor prin prisma unor contracte autentice de vânzare-cumpărare (cu referire la metoda comparaţiei vânzărilor).
Atât comisia de experţi, cât şi instanţa de apel erau obligate să ţină cont de preţurile practicate pe piaţa imobiliară locală (respectiv din comuna S., jud. Cluj), preţuri care exclud ofertele de vânzare, care sunt speculative, dacă nu chiar fictive şi, prin urmare, nepertinente.
Susţinerile instanţei de control judiciar cu privire la raportul de expertiză realizat în cel de-al doilea ciclu procesual (în cadrul rejudecării apelului) sunt extrem de contradictorii. Pe de o parte instanţa de apel reţine că lucrarea a fost întocmită "ţinând seama de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobile de acest fel în localitatea respectivă conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât la momentul exproprierii, cât şi la momentul efectuării raportului de expertiză, cu luarea în considerare a unor contracte de vânzare-cumpărare autentice încheiate cu privire la terenuri similare" (pagina 4 din decizie), iar pe de altă parte subliniază în două rânduri că ”în răspunsul la obiecţiuni, experţii au arătat că pentru evaluarea proprietăţii la data întocmirii raportului de evaluare, au fost folosite ca şi comparabile terenuri care sunt oferite spre vânzare, identificate la faţa locului” (din decizia recurată) şi „experţii au arătat că la efectuarea raportului de expertiză au fost folosite ca şi comparabile terenuri care sunt oferite spre vânzare, identificate la faţa locului”.
Recurentul susţine că, în realitate, lucrarea realizată în faţa instanţei de control judiciar se bazează numai pe oferte de vânzare, în ceea ce priveşte evaluarea de la momentul întocmirii raportului. Faptul că imobilele selectate ca şi comparabile „au fost identificate la faţa locului” nu are absolut nicio relevanţă, în condiţiile în care acestea reprezintă tot oferte de vânzare (absolut identice cu cele ce se regăsesc la mica publicitare sau sunt postate pe internet).
În sensul celor arătate, recurentul face trimitere la jurisprudenţa constantă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, exemplificând prin decizia civilă nr. 5721/2009 şi decizia civilă nr. 4681/2010.
În opinia recurentului, din exemplele de practică judiciară menţionate ar rezulta că singurele acte care pot releva preţul real de tranzacţionare a unui imobil care a făcut obiectul exproprierii, în conformitate cu art. 26. alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sunt contractele de vânzare-cumpărare.
De altfel, apreciază recurentul, şi în această speţă dispoziţiile de îndrumare ale instanţei supreme au vizat tot stabilirea valorii de despăgubire pentru imobilul expropriat în funcţie de „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”.
În opinia recurentului, nu poate fi reţinută în niciun caz ca justificată explicaţia dată de către instanţa de apel pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. În primul rând, nu putem vorbi de respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în condiţiile în care chiar instanţa de control judiciar a reţinut faptul că raportul realizat în cauză se bazează exclusiv pe oferte de vânzare. În al doilea rând, atât instanţa de apel, cât şi experţii numiţi în cauză nu au întreprins niciun demers pentru obţinerea de tranzacţii relevante (deşi recurentul a solicitat de numeroase ori acest lucru şi a indicat instituţiile publice abilitate să ofere informaţii pertinente). În plus, recurentul mai arată că, prin obiecţiunile formulate, a cerut inclusiv refacerea raportului de expertiză, dar instanţa de apel a apreciat în mod greşit şi nelegal că lucrarea respectă prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Recurentul mai susţine că singurele tranzacţii autentice relevante depuse la dosarul cauzei au fost comunicate de acesta pentru termenul din data de 05 aprilie 2012.
Se mai arată de către recurent că instanţa de apel a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică prin care să se stabilească valoarea terenului expropriat şi la momentul exproprierii acestuia (noiembrie 2007). Or, această dispoziţie reprezintă o încălcare a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 precum şi a unuia din motivele pentru care în primul ciclu procesual Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a trimis cauza spre rejudecarea apelului, momentul la care se calculează despăgubirile în caz de expropriere, raportat la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, coroborat cu art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, fiind data întocmirii raportului de expertiză.
Se mai susţine, în motivarea recursului, că instanţa de control judiciar nu a luat în calcul nici dezideratul legal privind compararea terenului în litigiu cu imobile de acelaşi fel, în condiţiile în care imobilul expropriat este unul agricol arabil, situat în extravilan, iar ofertele ce au constituit comparabile în raportul de expertiza realizat aveau ca obiect imobile mult superioare valoric, printre care se aflau şi unele situate în alte unităţi teritorial-administrative, cum este cazul comparabilei C, care este proprie unui teren situat în com. F., sat L. de Sus, jud. Cluj.
Având în vedere neregularităţile raportului de expertiză, instanţa de control judiciar ar fi trebuit ca, în temeiul art. 27 din Legea nr. 33/1994, să admită apelul în întregime şi să respingă acţiunea promovată de către reclamant. Singura valoare dovedită din punct de vedere legal este cea stabilită de către expropriator prin Hotărârea nr. 63/2007 şi anume 5,7 euro/mp.
Instanţa de apel nu era obligată să accepte concluziile unui raport de expertiză nelegal, având posibilitatea şi, mai mult, obligaţia, în virtutea rolului activ, să discearnă în privinţa dovezilor administrate.
Valoarea de 10,56 euro/m.p., propusă în raportul de expertiză întocmit în apel, nu este susţinută de absolut nicio tranzacţie autentică încheiată în anul 2012 şi nu poate reprezenta în nici un caz valoarea de circulaţie a terenului expropriat în L. septembrie, anul 2012.
Recurentul mai arată că, prin notele scrise din data de 12 martie 2012, a propus spre comparaţie două tranzacţii autentice de vânzare-cumpărare, din care rezultau preţuri de 0,61 euro/m.p. şi 6,56 euro/m.p., valori care sunt în vădită discrepanţă cu valoarea propusa de experţi la nivelul lunii septembrie 2012, de 10,56 euro/m.p.
Printr-o analiză comparativă, instanţa de apel ar fi putut constata că preţul de circulaţie al terenului expropriat se situează cu mult sub valoarea propusă în raportului de expertiză. Concluziile raportului de expertiză nu se pot corobora cu nicio altă probă din dosar, iar din economia textelor de lege nu rezultă că proba cu expertiză tehnică evaluatoare primează în faţa tuturor celorlalte probe administrate (cum ar fi înscrisurile, respectiv tranzacţiile autentice depuse de recurent), instanţa fiind cea care trebuie să se pronunţe efectiv asupra despăgubirii.
În ceea ce priveşte încălcarea prevederilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., recurentul susţine că instanţa de control judiciar a pronunţat o hotărâre fără a verifica dacă proba cu expertiză tehnică administrată corespunde exigenţelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Dispoziţiile de îndrumare nu s-au limitat numai la necesitatea unei noi expertize, ci au arătat faptul că evaluarea trebuie să se bazeze în mod imperativ pe tranzacţii autentice încheiate la momentul de referinţă stabilit de legiuitor (data întocmirii raportului).
În sensul arătat, recurentul arată că, încă de la primul termen de judecată, a solicitat instanţei de apel, în cadrul probei cu înscrisuri, efectuarea unor adrese către Serviciul de Taxe şi Impozite din cadrul Primăriei S., Camera Notarilor Publici Cluj şi O.C.P.I. Cluj, pentru a se comunica la dosarul cauzei copii ale unor tranzacţii autentice de vânzare-cumpărare care au avut ca obiect terenuri situate în extravilanul com. S., jud. Cluj, încheiate în anul 2012, dar instanţa a respins nemotivat această cerere.
Recurentul consideră extrem de succintă motivarea instanţei de apel, de respingere a probei cu tranzacţiile autentice depuse odată cu notele scrise din 12 martie 2012 („Contractele de vânzare-cumpărare depuse, vizează un teren din localitatea L. şi un teren din localitatea S.T. pe care sunt edificate construcţii, astfel că nu pot fi avute în vedere ca şi comparabile”), precizând că respectivele tranzacţii aveau ca obiect terenuri din aceeaşi unitate administrativ-teritorială ca şi cel în litigiu (com. S., jud. Cluj) şi aceeaşi categorie de folosinţa (agricol-arabil), motiv pentru care puteau fi analizate ca şi comparabile de către experţi şi instanţa de control judiciar.
Aşadar, concluzionează recurentul, cu încălcarea dispoziţiilor de îndrumare din decizia de casare şi a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanţa de apel a acceptat un raport bazat exclusiv pe oferte de vânzare, situaţie în care s-ar impune modificarea decizia recurate şi, pe fond, respingerea acţiunii reclamantului, ca fiind neîntemeiată.
În ceea ce priveşte solicitarea subsidiară de casare a hotărârii, recurentul susţine că a demonstrat că decizia civilă nr. 130/A/2012 a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., însă, în ipoteza în care se va aprecia că modificarea hotărârii recurate nu ar fi posibilă decât în condiţiile administrării probei cu expertiza tehnică judiciară, se impune aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (3) prima teză C. proc. civ. În acest sens, recurentul face din nou trimitere la soluţii de speţă pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie (decizia nr. 2374 din 29 martie 2011).
Un ultim argument adus de recurent este acela că instanţa de apel nu a avut în vedere nici valoarea relevată de Raportul de expertiză întocmit pentru Camera Notarilor Publici Cluj - anul 2012 (0.4 RON/m.p., aproximativ 0,09 euro/m.p.), deşi dispoziţiile art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 198/2004 impuneau acest lucru.
Examinând decizia recurată în raport cu motivele de recurs invocate, Înalta Curte reţine următoarele:
Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul susţine că instanţa de apel a interpretat şi a aplicat greşit prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 26 şi art. 27 din Legea nr. 33/1994 şi art. 315 C. proc. civ., în esenţă recurentul criticând faptul că instanţa de apel şi-a însuşit punctul de vedere al experţilor care au evaluat despăgubirea prin raportul de expertiză efectuat în faza rejudecării apelului.
Din acest punct de vedere, recurentul susţine că raportul de expertiză nu a fost întocmit cu respectarea prevederilor legale, deoarece nu se bazează pe tranzacţii, ci pe oferte de vânzare, că instanţa a înlăturat în mod greşit contractele de vânzare-cumpărare depuse de recurent şi că nu a încuviinţat emiterea unor adrese către autorităţile care puteau furniza contracte relevante.
Analizând dispoziţiile legale ce se pretinde că au fost încălcare sau greşit aplicate, se constată că, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, astfel cum acest text legal era în vigoare la momentul emiterii hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestată în prezenta cauză (12 noiembrie 2007), expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii stabilite prin hotărârea emisă în cadrul procedurii prealabile se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 15 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, iar acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului acestui articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Ca atare, criteriile în raport de care se stabileşte cuantumul despăgubirii sunt cele prevăzute de Legea nr. 33/1994, care, în art. 26 alin. (1) şi (2) prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” are în vedere preţul de piaţă, respectiv cel de tranzacţionare, stipulat de regulă în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.
„Preţul de piaţă” este considerat a fi preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea preţului de piaţă presupune administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare.
Astfel cum în mod constat s-a reţinut în practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, la întocmirea raportului de expertiză trebuie să se ţină seama de acte autentice de înstrăinare, deoarece există o prezumţie simplă că preţul stabilit în aceste acte juridice este apropiat de preţul de piaţă.
Cu toate acestea, lipsa unor tranzacţii imobiliare, având ca obiect terenuri din zona de situare a celui expropriat şi care să fie încheiate în perioada relevantă pentru procedura de evaluare, nu poate conduce la blocarea procedurii de cuantificare a despăgubirii, deoarece niciuna dintre probele care pot concura la stabilirea întinderii despăgubirii (tranzacţii imobiliare, oferte de vânzare, expertiza tehnică de evaluare etc.) nu au o valoare probatorie superioară celorlalte.
Actele de vânzare-cumpărare autentice pot constitui un mijloc de probă relevant, în raport de care este posibilă cenzurarea altor mijloace de probă, precum ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile din anunţurile de mica publicitate.
Însă, în lipsa unor astfel de contracte, instanţa nu poate refuza să stabilească valoarea despăgubirii, ci trebuie să valorifice celelalte probe administrate, deoarece, potrivit art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, are sarcina de a hotărî asupra despăgubirii, pe baza rezultatului expertizei, pe care îl compară cu oferta şi cu pretenţiile formulate de expropriat.
Exemplele din practica judiciară, pe care recurentul le-a invocat în motivarea recursului, au avut în vedere situaţii în care existau astfel de tranzacţii imobiliare. Or, în speţă, nu se poate imputa instanţei faptul că nu a avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care nu au putut fi identificate astfel de contracte.
Recurentul susţine că a depus la dosar două contracte de vânzare-cumpărare, pe care instanţa de apel le-a înlăturat. Examinând motivarea instanţei, se constată că aceasta a reţinut faptul că unul dintre contracte viza un teren din altă localitate, iar al doilea contract viza un teren cu construcţii, categorie de folosinţă diferită de cea a terenului din prezenta cauză. Susţinerea recurentului, în sensul că motivarea instanţei este succintă, nu este de natură a determina reformarea deciziei recurate, nici măcar din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., atâta vreme cât instanţa a înlăturat motivat probele solicitate, iar modul de evaluare a probatoriului nu intră în cenzura instanţei de recurs.
Susţinerea recurentului în sensul că instanţa nu a solicitat relaţii de la autorităţile competente în vederea furnizării de contracte de vânzare-cumpărare este contrazisă de actele dosarului, din care reiese că s-au solicitat relaţii de la O.C.P.I. Cluj şi Primăria Comunei S. Prin adresele de răspuns de la dosar apel cele două instituţii au comunicat contracte de vânzare cumpărare, pe care experţii le-au avut la dispoziţie la momentul întocmirii raportului de expertiză. Cu toate acestea, experţii nu au putut reţine niciunul dintre aceste contracte ca fiind relevant pentru stabilirea despăgubirii în raport de data efectuării expertizei, deoarece nu s-au identificat contracte încheiate în perioada apropiată celei în care s-a efectuat expertiza.
Recurentul nu poate invoca principiul rolului activ al instanţei, deoarece avea posibilitatea de a face personal demersuri în vederea identificări şi depunerii la dosar a unor eventuale contracte de vânzare-cumpărare privind imobile din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, de aceeaşi categorie şi încheiate în perioada apropiată momentului efectuării expertizei, în măsura în care astfel de contracte ar fi existat.
În consecinţă, în lipsa unor tranzacţii autentice relevante, expertiza a fost întocmită pe baza informaţiilor oferite de piaţa imobiliară, informaţii culese de experţi şi expuse în raportul de expertiză, instanţa de apel apreciind în mod corect că acest raport de expertiză întruneşte exigenţele art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Susţinerea recurentului privind încălcarea de către experţi a normelor profesionale şi deontologice este o simplă afirmaţie, nedezvoltată şi nesusţinută de argumente care să permită o analiză de legalitate a deciziei recurate.
De asemenea, susţinerile potrivit cărora ar fi trebuit respectate normele Standardelor Internaţionale de Evaluare, care fac trimitere la evaluarea terenurilor prin prisma unor contracte autentice de vânzare-cumpărare, sunt lipsite de substanţă, în condiţiile în care recurenta nu face dovada existenţei unor astfel de contracte, care să fie relevante sub aspectul imobilelor ce formează obiectul lor şi perioada de tranzacţionare.
Respingerea de către instanţă a cererii pârâtului de refacere a raportului de expertiză este pe deplin întemeiată, având în vedere că pârâtul nu a putut justifica o astfel de cerere şi nu a depus la dosar probe pertinente care să fundamenteze necesitatea unei noi lucrări de specialitate, simpla nemulţumire a părţii faţă de rezultatul expertizei neputând constitui temei pentru înlăturarea acestei probe.
Motivarea pretins contradictorie, imputată instanţei de apel, nu se regăseşte în speţă, recurenta comparând fragmente din motivarea deciziei recurate, care expun anumite etape ale desfăşurării cercetării judecătoreşti. Astfel, fraza preluată de recurentă din pagina Z1. a deciziei reprezintă enumerarea obiectivelor expertizei dispuse în cauză, iar celelalte fraze redau concluziile experţilor prezentate în raportul de expertiză, neputând fi vorba de motive contradictorii în sensul art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
Faptul că unul dintre obiectivele expertizei efectuate în instanţa de apel a fost acela de a se stabili valoarea terenului şi la momentul exproprierii acestuia (noiembrie 2007) nu face obiect al verificării de legalitate în recurs, deoarece instanţa de apel nu şi-a fundamentat soluţia pe valoarea determinată de experţi în rezolvarea acestui obiectiv, ci a ţinut seama de valoarea stabilită la momentul efectuării expertizei, în acord cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În ce măsură elementele de comparaţie avute în vedere de experţi au fost sau nu corespunzătoare (în sensul că ofertele ce au constituit comparabile în raportul de expertiza aveau ca obiect imobile din aceeaşi localitate, de aceeaşi valoarea şi calitate) constituia eventual motiv de critică pe calea obiecţiunilor la expertiză, fiind o chestiune de apreciere lăsată la latitudinea instanţei de apel, în procesul de administrare şi evaluare a probatoriului. O astfel de critică, ce vizează pretinsa netemeinicie a soluţiei, nu poate fi examinată în cadrul recursului, cale de atac nedevolutivă şi limitată exclusiv la verificarea legalităţii deciziei recurate.
Comparaţia pe care o face recurentul între valoarea despăgubirilor stabilită prin decizia recurată şi valorile ce ar fi rezultat dacă s-ar fi luat în calcul cele două contracte de vânzare-cumpărare depuse de recurent în apel excede, de asemenea, cenzurii instanţei de recurs, deoarece ar presupune o reevaluare a probatoriului, cu consecinţa urmărită de recurent de a se înlătura expertiza şi de a se da prevalenţă celor două contracte.
Faptul că raportul de expertiză nu este susţinut de nicio tranzacţie autentică încheiată în anul 2012 este firesc, dacă se are în vedere inexistenţa unor astfel de contracte, ceea ce nu poate conduce la respingerea acţiunii reclamantului, aşa cum se susţine de către recurent, ci trebuie să se stabilească valoarea despăgubirii pe temeiul probelor administrate, expertiza fiind una dintre ele.
Contrar susţinerii recurentului, instanţa de apel s-a conformat îndrumările deciziei de casare, în sensul că a dispus efectuarea unei noi expertize, stabilind ca obiectiv evaluarea despăgubirii pentru terenul expropriat cu luarea în considerare a unor contracte de vânzare-cumpărare autentice încheiate cu privire la terenuri similare. Caracterul obligatoriu al deciziei de casare sub aspectul necesităţii administrării unor noi probe, în înţelesul art. 315 alin. (1) C. proc. civ., nu înlătură atributul suveran al instanţei de rejudecare de a stabili situaţia de fapt pe baza probelor administrate, aşa încât, în ipoteza existentă în speţă, instanţa de apel, în rejudecare, a dispus efectuarea unei noi expertize, a efectuat verificări cu privire la existenţa unor tranzacţii imobiliare relevante pentru stabilirea despăgubirii şi a evaluat probele astfel administrate, stabilind cuantumul despăgubirii cuvenite reclamantului.
Solicitarea subsidiară a recurentului, de a se dispune casarea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea efectuării unei noi expertize, nu poate fi primită, deoarece situaţia de fapt a fost pe deplin lămurită de instanţa de apel, iar soluţia pronunţată este conformă prevederilor legale, nefiind incident niciun motiv care să justifice casarea cu trimitere.
În ceea ce priveşte critica recurentului potrivit căreia instanţa de apel nu a avut în vedere valoarea stabilită prin Raportul de expertiză întocmit pentru Camera Notarilor Publici Cluj - anul 2012, se constată că dispoziţiile legale invocate în susţinerea acestei critici [art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004] nu erau în vigoare la data emiterii Hotărârii nr. E1. din 12 noiembrie 2007, această prevedere legală fiind introdusă prin art. IV pct. 2 din O.U.G. nr. 228/2008.
Textul legal, astfel cum a fost modificat, se referă la procedura anterioară constituirii comisiei prevăzute la art. 6 din aceeaşi lege şi are în vedere o evaluare globală a tuturor imobilelor supuse exproprierii în unitatea administrativ-teritorială, pe categorii de folosinţă. Acest text nu este aplicabil procedurii judiciare de evaluare, care este guvernată de dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică şi care are ca finalitate stabilirea despăgubirii de către o comisie de experţi pentru imobilul în cauză şi nu pentru toate imobilele expropriate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială.
În speţă, despăgubirea oferită de expropriator s-a bazat pe un raport de evaluare efectuat în mod individual pentru terenul în litigiu, în temeiul unei proceduri diferite şi anterioare celei reglementate de norma legală modificată. În consecinţă, textul invocat de recurent nu este aplicabil în speţă, raportul de evaluare întocmit anual pentru camera notarilor publici putând avea doar valoare orientativă, dar neputând înlocui raportul de expertiză pe care legea îl cere în cadrul procedurii judiciare de stabilire a despăgubirilor în caz de expropriere.
Constatând că motivele de recurs invocate de recurentul pârât nu sunt fondate, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de acesta a fost respins.
În temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., recurentul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariul avocaţial, în favoarea intimatului reclamant. Înalta Curte a apreciat că nu se impune reducerea onorariului avocaţial, având în vedere valoarea litigiului şi munca depusă de apărătorii intimatului, raportat şi la amploarea motivării recursului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 130/A din 19 decembrie 2012 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.
Obligă pe recurentul pârât la plata sumei de 3.860 RON către intimatul reclamant P.L.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 03 octombrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4241/2013. Civil | ICCJ. Decizia nr. 4348/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
