ICCJ. Decizia nr. 4400/2013. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE Şl JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 4400/2013
Dosar nr. 237/93/2012
Şedinţa publică de la 10 decembrie 2013
Asupra recursului de faţă,
Prin sentinţa nr. 606 din 27 iunie 2012, Tribunalul Ilfov secţia civilă a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta SC M.M. SRL în contradictoriu cu pârâta SC D.B. SRL, în sensul obligării pârâtei la plata sumelor de 25.329,08 lei contravaloare penalităţi de întârziere datorate în temeiul contractului nr. X/2010 şi la plata sumei de 26.282,40 lei contravaloare chirie datorată în perioada 15-31 decembrie 2011, respingând cererea de obligare a pârâtei la plata sumei de 892.597,31 lei ca neîntemeiată reprezentând daune interese conform art. 18 din contractul de închiriere nr. 19/28.04.2010.
Prin aceeaşi sentinţă s-a disjuns cererea reconvenţională formulată de pârâtă, dispunându-se formarea unui nou dosar cu termen la 19 septembrie 2012.
Tribunalul a reţinut realitatea încheierii de către părţi la data de 28 aprilie 2010 a contractului de închiriere cu nr. 19 având ca obiect un spaţiu compus din 2.340 m2 depozit şi spaţiu de birouri precum şi terenul aferent şi folosinţa comună a 500 mp drum de acces, situate în Popeşti Leordeni, str. Pavel Ceamur.
A reţinut, de asemenea, încheierea între aceleaşi părţi şi cu acelaşi obiect a contractului de închiriere nr. 40 din 23 iulie 2010.
Pe baza probelor administrate instanţa de fond a stabilit că pârâta a achitat cu OP din 19 martie 2012, chiria pentru perioada 01-14 decembrie 2011, în sumă de 17.929 lei, datorând chiria pentru perioada 15-30 decembrie 2011 potrivit art. 8 din convenţie, diferenţa dintre suma datorată cu titlu de chirie pentru luna decembrie de 44.211,14 lei şi suma achitată efectiv reprezentând-o suma de 26.282,14 lei.
Cât priveşte chiria pentru luna ianuarie 2012, sentinţa a reţinut că art. 8 din contract nu permite facturarea anticipată, că deci creanţa nu are caracter cert, lichid şi exigibil.
Făcând aplicarea art. 17 din contract, instanţa de fond a obligat pârâta şi la plata de penalităţi în suma mai sus menţionată.
Cât priveşte obligarea la plata sumei de 892.597,31 lei, cererea a fost respinsă cu motivarea că primul contract încheiat de părţi pe care s-a întemeiat această cerere în daune interese nu şi-a produs efectele iar în contractul X/2010 părţile nu au stipulat o clauză penală similară celei din primul contract.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin decizia nr. nr. 520 din 11 decembrie 2012, a respins apelul declarat de reclamantă ca nefondat.
Criticile apelantei cu privire la greşita neacordare a chiriei pe luna ianuarie 2012 şi neacordarea daunelor interese în sumă de 892.597,31 lei, au fost înlăturate de curtea de apel.
Cu privire la incidenţa art. 18 din contractul de închiriere nr. Y/2010, pe care apelanta şi-a întemeiat cererea de obligare la daune interese de 892.597,31 lei, în considerentele deciziei s-a reţinut caducitatea primului contract ca urmare a încheierii de către părţi, pentru acelaşi obiect, celui de-al doilea contract nr. X/2010, care nu a mai preluat dispoziţiile clauzei penale menţionate.
Respectiva clauză penală şi-a pierdut actualitatea şi prin reconsiderarea duratei de valabilitate a închirierii, stabilită în primul contract până în 2015, iar în cel de-al doilea contract până în 2012, nefiind astfel posibil a se solicita şi acorda daune interese calculate până la 30 aprilie 2015.
Apreciind că pârâta în temeiul art. 13 lit. p) din contractul nr. X/2010 a denunţat unilateral contractul, cu respectarea termenului de preaviz de 60 zile, solicitarea de plată a chiriei pentru luna ianuarie 2012 s-a apreciat a fi fără temei, contractul încetând cu data de 14 decembrie 2012, în opinia instanţei de apel pentru perioada subsecventă acestei date reclamanta putând să solicite contravaloare lipsă de folosinţă în temeiul răspunderii civile delictuale. Cât priveşte suma acordată de prima instanţă cu acest titlu până la sfârşitul lunii decembrie, instanţa de apel a făcut aplicarea principiului non reformatio in pejus consacrat de art. 296 C. civ.
În contra deciziei instanţei de apel reclamanta SC M.M. SRL a promovat recurs solicitând modificarea acesteia cu consecinţa admiterii acţiunii şi pentru suma de 892.597,31 lei reprezentând daune interese cât şi pentru suma de 70.439,94 lei reprezentând diferenţă de chirie neachitată în perioada 15 decembrie 2011 – 31 ianuarie 2012. în esenţă, recurenta critică decizia pentru greşita aplicare a dispoziţiilor art.13 lit. p din contractul nr. X/2010 care reglementează numai intenţia unilaterală de reziliere locatarului, contractul de închiriere neîncetând în lipsa acordului locatorului aşa încât pretenţiile constând în chiria datorată până la 31 ianuarie 2012 sunt justificate.
De asemenea, decizia este greşită, susţine recurenta, si sub aspectul aprecierii ca inaplicabilă a prevederii art. 18 din contractul nr. Y din 28 aprilie 2010, pe care şi-a întemeiat cererea de obligare la daune interese de 892.597,31 lei.
Criticile dezvoltate nu sunt încadrate în drept din perspectiva art. 304 C. proc. civ.
Recursul este fondat pentru considerentele care se vor arăta în continuare.
Criticile recurentei astfel cum au fost dezvoltate se încadrează în motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizând greşita interpretare a unor dispoziţii contractuale.
Cât priveşte critica interpretării art. 13 lit. p) din contractul nr. X/2010, aceasta este întemeiată.
Potrivit art. 13 lit. p) din contractul de închiriere nr. X/2010, „în cazul în care locatarul doreşte rezilierea prezentului contract are obligaţia de a notifica locatorul cu min. 60 zile înainte despre intenţia lui, dar înţelege să-şi asume şi plata daunelor interese, acceptând obligaţia plăţii daunelor interese prevăzute pentru rezilierea anticipată ”.
Această dispoziţie contractuală este plasată în cap. V „Obligaţiile părţilor”, şi ea reglementează în sensul citat, o obligaţie a locatarului de dezdăunare.
Părţile au reglementat încetarea contractului în cap. VII „încetarea locaţiunii”, iar conform art. 15 contractul de închiriere încetează prin: a) împlinirea termenului contractual, dacă părţile nu au convenit prelungirea lui prin Act Adiţional; b) prin acordul scris şi expres al ambelor părţi.
În acest capitol părţile au reglementat, limitativ, 6 cauze de încetare a locaţiunii: a)-g), iar dintre acestea numai cauza înscrisă la lit. a) reglementează încetarea prin împlinirea termenului contractual. Rezultă că celelalte 5 cauze pe care le menţionează art. 15 reprezintă o încetare anticipată a contractului de închiriere, iar printre acestea nu figurează denunţarea unilaterală a contractului de către locatar.
De altfel, art. 13 lit. p), plasat în capitolul care reglementează obligaţiile părţilor, stabileşte numai o procedură care trebuie îndeplinită de locatar dacă doreşte rezilierea anticipată în concretizarea acestei intenţii, concomitent, şi, în principal, cu obligaţia de plată a daunelor interese pentru o eventuală reziliere anticipată.
Numai dacă locatorul îşi dă acordul, intenţia de reziliere a locatarului dobândeşte efectivitate la momentul exprimării acordului expres şi scris al ambelor părţi, conform art. 15 lit. b) din contract, cu consecinţa pentru locatar de a suporta daunele interese pentru rezilierea anticipată.
Drept urmare, Înalta Curte constată că în mod greşit instanţa de apel a interpretat clauza art. 13 lit. p) din contractul nr. X/2010 ca fiind o clauză de încetare efectivă a contractului acordându-i efecte extinctive când, faţă şi de obiectul de reglementare al capitolului în care este plasată, reglementează numai o procedură de exprimare a intenţiei de reziliere anticipată căreia i se ataşează obligaţia de plată a daunelor interese, dacă, desigur, locatorul este de acord cu încetarea anticipată a contractului conform art. 15 lit. b) din contract.
Ca atare, instanţa de apel trebuia să admită apelul sub această critică să schimbe în parte sentinţa şi să oblige pârâta la contravaloarea chiriei pe luna ianuarie 2012 în sumă de 44.211,54 lei, constatând că în mod corect prima instanţă a acordat chiria de la 15 decembrie la 31 decembrie 2011 în sumă de 25.329,08 lei.
Critica recurentei privind greşita interpretare a dispoziţiilor art. 18 din contractul nr. Y/2010 nu poate fi însă primită.
Astfel cum a reţinut instanţa de apel, părţile au încheiat două contracte de închiriere pentru acelaşi obiect, primul cu nr. Y la data de 28 aprilie 2010 iar al doilea cu nr. X la 23 iulie 2010.
Până la data încheierii celui de-al doilea contract, părţile nu au demarat executarea celui dintâi, aşa încât manifestarea de voinţă concordantă în sensul încheierii unui al doilea contract pentru acelaşi obiect echivalează, neechivoc, cu o revocare a consimţământului dat pentru primul contract.
Ca atare, chiar dacă în contractul nr. X/2010 nu a fost inserată o dispoziţie expresă de renunţare la clauza 18 din primul contract, cum greşit susţine recurenta, cele două contracte nu coexistă juridic, încheierea unui nou contract de aceeaşi natură şi cu acelaşi obiect având drept consecinţă revocarea mutuus consensus al primului contract, sub toate dispoziţiile sale, în absenţa oricărei stipulaţii contrare.
De altfel, în aceste condiţii eventuala executare a clauzei 18 din primul contract pe care reclamanta şi-a întemeiat cererea de daune interese reprezentând contravaloarea chiriei până la împlinirea termenului contractual din acest contract, respectiv până la 1 iunie 2015, este o imposibilitate juridică de vreme ce în cel de-al doilea contract termenul contractual a fost convenit până la data de 14 august 2012, pentru o durată de 2 ani, iar nu până la data de 1 iunie 2015, cât conveniseră în primul contract.
În concluzie, Înalta Curte va admite recursul în temeiul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., va modifica decizia recurată în sensul că va admite apelul reclamantei împotriva sentinţei pe care o va schimba în parte cu consecinţa obligării pârâtei şi la plata sumei de 44.211,54 lei reprezentând chirie pentru luna ianuarie 2012, cu menţinerea celorlalte dispoziţii ale sentinţei.
În baza art. 274 alin. (1) C. proc. civ. va obliga intimata la plata cheltuielilor de judecată, în limita solicitată, reprezentând taxe judiciare de timbru, în apel şi recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă SC M.M. SRL împotriva deciziei civile nr. 520 din 11 decembrie 2012, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Modifică decizia recurată în sensul că admite apelul reclamantei împotriva sentinţei nr. 606 din 27 iunie 2012 a Tribunalului Ilfov, pe care o schimbă în parte şi obligă pârâta SC D.B. SRL la plata sumei de 44.211,54 lei reprezentând chirie pe luna ianuarie 2012.
Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Obligă intimata să plătească recurentei 2.379,46 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 decembrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4397/2013. Civil. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 4426/2013. Civil → |
|---|
