ICCJ. Decizia nr. 5339/2013. Civil. Expropriere. Recurs

Comentarii

0

ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 5339/2013

Dosar nr. 12126/118/2009

Şedinţa publică din 19 noiembrie 2013

Asupra recursului civil de faţă;

Prin cererea formulată la 11 noiembrie 2009 şi înregistrată sub nr. 12126/118/2009 reclamanţii G.I. şi G.S. au chemat în judecata pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor, prin Compania Naţionala de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA şi Consiliul Local Agigea pentru a se dispune anularea parţială a Hotărârilor de stabilire şi consemnare a despăgubirilor nr. 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 şi 71 din 21 august 2009, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor stabilite şi obligarea intimaţilor la plata de despăgubiri în cuantum de 703.215 euro, în echivalent în lei la data plăţii efective, reprezentând valoarea reală a circulaţiei imobilelor expropriate şi 52.090 euro, în echivalent în lei la data plăţii efective, reprezentând prejudiciul suferit în urma exproprierii terenurilor.

În motivare au susţinut reclamanţii că sunt titularii dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren expropriate de 5.209 mp ce face parte din Sola 12 parcela A 428/3.

Prin hotărârile nr. 61-71 din 18 august 2009 s-a aprobat acordarea de despăgubiri băneşti pentru imobilele expropriate conform Legii nr. 198/2004, în scopul construirii obiectivului de investiţie „Varianta de ocolire a Municipiului Constanţa”.

Pentru fiecare dintre cele 9 loturi în suprafaţă de 500 mp s-au stabilit despăgubiri în valoare de 33.772, 80 lei, ceea ce înseamnă 67,5 lei, un lot fiind evaluat la suma de 8000 euro, respectiv 16 euro mp.

Se precizează că stabilirea unei juste despăgubiri, care să reflecte adevărata valoare a imobilului expropriat este o condiţie esenţială în procedura Legii nr. 33/1994.

Din raportul de evaluare întocmit de SC A.M.P. SRL rezultă că 1 mp situat în extravilanul comunei Agigea este evaluat la 135 euro, având în vedere că sola este situată într-o zonă în plină dezvoltare, cu potenţial atât din punct de vedere comercial, fiind în apropierea magazinului D., cât şi locativ, la extremitatea satului Lazu.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publica precum şi art. 9 şi 10 din Legea nr. 198/2004.

În apărare, pârâtul Consiliul Local Agigea a invocat excepţia lipsei calităţii procesual pasive, deoarece expropriatorul nu este nici comuna nici Consiliul Local, iar despăgubirile nu se efectuează din fondurile autorităţilor locale.

Prin încheierea din 23 februarie 2010 instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesual pasive a Consiliului Local Agigea şi a dispus scoaterea acestuia din cauză, cu motivarea că această parte nu este expropriatorul şi nu are obligaţia de a plată a despăgubirilor.

Prin sentinţa civilă nr. 6715 din 20 decembrie 2011 Tribunalul Constanţa a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local Agigea ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă şi a respins acţiunea formulată de reclamanţii G.I. şi G.S. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii - C.N. Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., ca nefondată.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că deşi raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportare la standardele de evaluare internaţională, că valoarea de piaţă a metrului pătrat din parcela indicată de către reclamanţi este de 58,40 euro, valoare stabilită prin Metoda comparaţiei directe, nu pot fi reţinute concluziile acestui raport deoarece valoarea terenului a fost stabilită prin raportare la aprecierile făcute de cei doi experţi vis a vis de o dezvoltare viitoare a zonei care, în prezent, reprezintă doar un deziderat. Potrivit legii despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului, calculată la data exproprierii, avându-se în vedere realităţile economice de la acea dată şi nu prin raportare la utilizarea pe care expertul o apreciază ca fiind cea mai bună, într-un viitor mai mult sau mai puţin îndepărtat, de dezvoltare a unor ansambluri rezidenţiale.

Instanţa a mai reţinut că, în prezent, imobilul se află în extravilanul satului Lazu, comuna Agigea, având categoria de folosinţă de teren agricol, iar o eventuală includere a acestuia în intravilanul localităţii nu poate influenţa semnificativ preţul, atâta timp cât această includere nu se ştie când se va produce, iar exproprierea s-a efectuat la momentul la care terenul nu făcea parte din intravilanul satului Lazu, comuna Agigea.

Documentaţia depusă de reclamanţi, respectiv certificatul de urbanism şi avizul favorabil emis de E.E.D. Sucursala Constanţa, sunt acte premergătoare hotărârii de trecere efectivă a terenului în intravilanul satului Lazu, comuna Agigea.

În aceste condiţii, s-a constatat că despăgubirea stabilită de expropriator la 16 euro/mp este conformă cu realitatea, aceasta fiind valoarea reală a terenului la data exproprierii.

În ceea ce priveşte prejudiciul încercat de către reclamanţi prin daunele produse ca urmare a exproprierii, instanţa a avut în vedere poziţia procesuală a părţilor, care au precizat că această cerere va fi soluţionată în cadrul altor dosare aflate pe rolul instanţei şi care vizează exproprierea altor loturi de teren proprietatea reclamanţilor, loturi învecinate cu terenul din prezenta cauză.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii G.I. şi G.S., hotărâre pe care au considerat-o nelegală şi netemeinică pentru următoarele motive:

- În mod greşit s-a reţinut situaţia juridică a terenului expropriat la data emiterii hotărârilor de expropriere pentru că, prin Hotărârea nr. 151 din 03 iulie 2009 a Consiliului Local Agigea, terenul din Sola 12 parcela A428/3, din care fac parte şi terenurile expropriate, a fost trecut în intravilanul Comunei Agigea. Această hotărâre este anterioară exproprierii şi instanţa de fond avea la dosar dovada acestei situaţii, fiind depuse atât Hotărârea nr. 151/2009 cât şi adeverinţele din 21 noiembrie 2009 şi 23 noiembrie 2009 prin care Primăria Comunei Agigea a atestat introducerea în intravilan a parcelelor A 428/2/2 şi A 428/3. Această situaţie a fost reţinută şi prin raportul de expertiză efectuat în cauză astfel că instanţa de fond din eroare a invalidat acest raport şi a respins acţiunea ca neîntemeiată.

- Instanţa de fond a invalidat raportul de expertiză fără ca, în baza rolului activ, să solicite experţilor lămuriri suplimentare în justificarea comparabilelor folosite la evaluare, pentru a stabili pe deplin situaţia de fapt. Concluziile expertizei în ce priveşte cea de a doua metodă de evaluare, metoda fluxului de numerar, au fost înlăturate de instanţa de fond fără nici o motivare, deşi această metodă a ajuns la o valoare similară cu prima şi este prevăzută în Standardele Internaţionale de Evaluare.

- În mod greşit a înlăturat instanţa concluziile expertizei cu motivarea că aceasta s-ar raporta exclusiv la o viitoare dezvoltare a zonei care, în prezent, reprezintă doar un deziderat, pentru că valoarea de circulaţie a terenului a fost stabilită prin metoda comparaţiei directe avându-se în vedere oferte ale agenţiilor imobiliare pentru terenuri similare şi pentru că o dezvoltare imobiliară a zonei nu poate fi îndepărtată în timp câtă vreme o suprafaţă mare de teren, inclusiv cea aparţinând reclamanţilor, a fost scoasă din circuitul agricol şi trecută în intravilanul localităţii, proprietarii obţinând chiar autorizaţii de construcţie şi edificând construcţii în zonă.

- Valoarea de circulaţie a terenului trebuie stabilită în raport cu momentul imediat anterior începerii procedurilor de expropriere, iar nu după expropriere, numai în acest fel despăgubirea putând să aibă un caracter just iar, la data demarării lucrărilor publice pentru care s-a realizat exproprierea, zona era inclusă în proiecte de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial, terenul reclamanţilor fiind situat foarte aproape de şoseaua naţională şi cu ieşire directă la drumul public.

- Neîntemeiat a considerat instanţa de fond că despăgubirea stabilită de expropriator, de 16 euro/mp, este conformă cu realitatea pentru că probele din dosar conduceau la o altă concluzie, raportul de evaluare ce a stat la baza hotărârilor contestate fiind criticat de către reclamanţi pentru că a fost întocmit cu mai mult de un an înainte de expropriere şi realizează o analiză generală a terenurilor agricole din extravilanul unor localităţi, fără să ţină cont de caracteristicile loturilor expropriate.

Prin întâmpinare, pârâtul Statul Român a solicitat respingerea apelului arătând că, prin Hotărârea nr. 151 din 03 iulie 2009 a consiliului Local Agigea, s-a aprobat un Plan Urbanistic General Preliminar al comunei, plan care, potrivit art. 46 alin. (2) lit. a) şi b) din Legea nr. 350/2001, până la aprobare, nu are puterea legală de a modifica regimul juridic al terenului. În lipsa unor documente de urbanism definitive la data emiterii hotărârilor de expropriere susţinerile apelanţilor nu sunt întemeiate.

Mai susţine intimatul pârât că în mod corect prima instanţă a înlăturat concluziile raportului de expertiză pentru că valoarea reţinută prin acest raport nu este o valoare reală potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, expertiza pornind de la ipoteza greşită că terenul se află în intravilanul localităţii, iar nu că terenul era extravilan, categoria de folosinţă arabil.

Prin decizia civilă nr. 15/C din 30 ianuarie 2013, Curtea de Apel Constanţa – Secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul.

În motivarea deciziei s-au reţinut următoarele.

Apelul reclamanţilor impune o analiză a legalităţii şi temeiniciei hotărârii primei instanţe structurată pe două elemente, respectiv analiza regimului juridic al terenurilor expropriate şi valoarea despăgubirii cuvenită reclamanţilor pentru aceste terenuri.

a) În ceea ce priveşte regimul juridic al terenurilor supuse exproprierii, analiza trebuie să aibă în vedere momentul în raport de care se stabileşte acest regim, moment determinat explicit prin art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (text aplicabil în speţă), respectiv „la data întocmirii raportului de expertiză”, mai clar, la data evaluării prin raportul de evaluare, acesta fiind potrivit art. 25 din lege actul care stă la baza fundamentării cuantumului despăgubirilor oferite de expropriator.

Evaluarea terenurilor supuse exproprierii, proprietatea reclamanţilor, s-a realizat în 28 februarie 2009 conform raportului de evaluare întocmit de ing. B.C. şi B.D. (filele 160–164 şi 173–227 dosar apel), dată la care, în mod necontestat, terenurile figurau în toate evidenţele ca având regimul juridic al terenurilor extravilane arabile.

Critica apelanţilor reclamanţi raportează însă analiza regimului juridic la momentul emiterii hotărârilor de expropriere, respectiv 18 august 2009, susţinând că la această dată terenurile se aflau în intravilanul comunei Agigea ca urmare a includerii lor în intravilan prin Hotărârea nr. 151 din 3 iulie 2009 a Consiliului Local al comunei Agigea.

Această susţinere nu poate fi reţinută de instanţă pentru încadrarea terenurilor în categoria intravilan, pentru că prin hotărârea sus menţionată s-a realizat o delimitare nedefinitivă a teritoriului intravilan al localităţii, Planul Urbanistic General aprobat fiind unul preliminar, iar nu unul definitiv, astfel cum este cerut prin dispoziţiile art. 45 şi 46 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul.

Pentru a se realiza o legală delimitare a intravilanului în cadrul teritoriului administrativ al localităţii Agigea era necesar ca Planul Urbanistic General Preliminar aprobat prin H.C.L. nr. 151 din 3 iulie 2009 să fie finalizat şi aprobat potrivit art. 56 din Legea nr. 350/2001, ca documentaţie de urbanism definitivă, în termen de 12 luni (art. 60 din lege). În cazul localităţii Agigea, definitivarea P.U.G.-ului preliminar nu s-a realizat nici la data soluţionării cauzei în apel, adresa din 11 decembrie 2012 emisă de Consiliul Local Agigea şi certificatele de urbanism din 14 ianuarie 2013 eliberate la solicitarea reclamanţilor pentru terenurile neexpropriate proprietatea lor întemeindu-se pe acelaşi P.U.G. preliminar.

Nici plata unui impozit corespunzător ca şi cuantum unor terenuri aflate în intravilanul localităţii Agigea nu poate fi primită ca argument pentru încadrarea terenurilor expropriate în această categorie pentru că impozitul a fost calculat astfel pentru o perioadă ulterioară exproprierii, după H.C.L. nr. 151 din 3 iulie 2009 şi pentru alte parcele de teren decât cele expropriate.

Prin urmare, faţă de toate aceste considerente, se constată că în mod corect a stabilit prima instanţă că terenurile care fac obiectul litigiului de faţă erau, la data emiterii hotărârilor contestate, în extravilanul localităţii şi că erau incluse în categoria „arabil”.

În fine, relevante pentru regimul juridic al terenurilor în litigiu, respectiv terenuri arabile şi nu terenuri construibile, sunt „Tabelul de mişcare parcelară (fişa imobilului)” şi Actul de alipire autentificat sub nr. 1798 din 14 decembrie 2012 la B.N.P. C.P. care consemnează în descrierea parcelelor proprietatea reclamanţilor (cele rămase după expropriere) categoria intravilan/extravilan arabil. Se poate deduce din aceste date că H.C.L. nr. 151/2009 nu a realizat o efectivă extindere a intravilanului comunei Agigea care să cuprindă şi terenurile reclamanţilor, poate doar din punct de vedere al impunerii fiscale, pentru că scopul iniţial al reclamanţilor, de a da acestor terenuri o destinaţie pentru construcţii rezidenţiale, a rămas nefinalizat, în ce priveşte terenurile neexpropriate, inclusiv până la finalul anului 2012, după 3 ani de la expropriere.

b) Referitor la valoarea reală a despăgubirilor pentru terenurile expropriate din proprietatea reclamanţilor, instanţa reţine că art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stabileşte că ea se determină ca „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”. Preţul este, în fapt, valoarea de piaţă a imobilului, definită în Standardele Internaţionale de Evaluare IVS1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.

Estimarea valorii de piaţă se face prin aplicarea metodelor şi procedurilor de evaluare care reflectă natura proprietăţii şi circumstanţele în care proprietatea evaluată va fi cel mai probabil tranzacţionată pe piaţa liberă, în raport de data evaluării.

Procedura de evaluare trebuie, de aceea, să aibă în vedere starea şi circumstanţele pieţei la data evaluării, iar nu la o dată anterioară sau ulterioară, precum şi elementele care se stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează, etc.

Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Or, valoarea de 58,40 euro/m.p. calculată de experţii cu opinie majoritară – C.G. şi G.G. – a fost determinată pornindu-se de la premisa că terenurile expropriate se află în intravilanul satului Lazu şi că ele sunt incluse – în perspectivă – într-o viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial (fila 185 fond). Astfel cum s-a arătat la punctul precedent al considerentelor, evaluarea prin raportare la imobile situate în intravilanul localităţii Lazu sau Agigea nu poate fi reţinută pentru că nu respectă criteriul definit de art. 26 din Legea nr. 33/1994 prin sintagma „imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială”, imobilele în litigiu fiind, la data exproprierii, în categoria extravilanului agricol. Ţinând seama de categoria juridică şi tehnico-economică în care sunt incluse terenurile, nici cel de-al doilea criteriu al experţilor majoritari nu este justificat pentru determinarea valorii reale a terenurilor la data exproprierii, inclusiv terenurile rămase neexpropriate aparţinând – la data soluţionării cauzei – categoriei imobilelor cu destinaţie agricolă, iar nu cu destinaţie „construcţii”.

Chiar dacă suplimentul la raportul de expertiză efectuat în apel indică, în aceeaşi opinie majoritară, o valoare de 59,74 euro/m.p., instanţa nu poate reţine nici această valoare pentru că se bazează pe tranzacţii realizate la distanţe mari de timp de data exproprierii terenurilor în litigiu (2007, respectiv 2011) ori pentru imobile aflate în intravilanul localităţii (contractul autentificat sub nr. 912 din 30 iunie 2010 şi contractul autentificat la 18 martie 2011).

Toate aceste considerente conduc la concluzia că instanţa de fond şi-a fundamentat corect soluţia, îmbrăţişând opinia din raportul de evaluare, care a calculat valoarea bunului în funcţie de destinaţia avută la momentul exproprierii, iar nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare urbană ca urmare a afectării terenurilor limitrofe intravilanului unor proiecte imobiliare, ca în cazul opiniei majoritare a experţilor C. şi G.

Apelanţii reclamanţi susţin că prin acordarea unei despăgubiri de 16 euro/m.p. sunt prejudiciaţi şi nu se asigură o justă despăgubire.

Chiar dacă normele constituţionale şi principiul consacrat prin art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei converg spre soluţia unei reale şi echitabile despăgubiri pentru bunul expropriat, aceasta nu implică plata unor sume supraevaluate, pretinse de cel expropriat, care sunt determinate pe criterii subiective, uneori speculative şi fără corespondent în realitate.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii G.I. şi G.S. invocând prevederile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului s-au arătat următoarele.

Curtea de apel nu a stabilit pe deplin situaţia de fapt şi regimul juridic al terenului, la care sa poată fi aplicate dispoziţiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994.

Instanţa avea îndatorirea să stabilească şi să comunice experţilor situaţia juridica a terenului şi toate coordonatele de care aceştia să ţină cont la efectuarea Suplimentului la Raportul de expertiză. Reclamanţii au susţinut pe tot parcursul procesului faptul ca terenurile expropriate se aflau în intravilan la data exproprierii (şi au administrat probe în acest sens, inclusiv în fata instanţei de apel), iar pârâtul a insistat asupra faptului că terenurile ar fi în continuare în extravilan (motivat exclusiv de nedefinitivarea PUG).

Faţă de opiniile divergente ale părţilor, instanţa era obligată să stabilească regimul juridic al terenului expropriat, aspect care excede atribuţiilor experţilor şi care ar fi trebuit lămurit anterior administrării probei cu expertiza de evaluare. Instanţa de apel a dispus, la solicitarea reclamanţilor, efectuarea unui supliment al raportului de expertiză care să determine valoarea terenului pe baza de tranzacţii efective, fără a indica însă momentul de referinţa la care sa se raporteze experţii în stabilirea despăgubirii şi regimul juridic al terenului supus evaluării.

În acest mod, instanţa de apel a dispus şi acceptat efectuarea unui raport de expertiza pornind de la nişte premise eronate, ceea ce echivalează cu privarea lor de aceasta proba, căci instanţa a invalidat-o ulterior pe aceste considerente. Astfel, expertiza administrată în apel a fost complet nerelevanta pentru instanţa, experţii analizând un teren intravilan la momentul hotărârilor de expropriere, în loc sa analizeze un teren extravilan la momentul efectuării expertizei.

Instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod greşit legea, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Astfel, deşi reţine că în speţa este aplicabil art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor tine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza..", instanţa considera ca „data întocmirii raportului de expertiza" este „data evaluării prin raportul de evaluare", adică data la care s-a făcut iniţial evaluarea contestata, anterior emiterii hotărârilor de despăgubire.

Pentru aceste motive, solicită casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, pentru administrarea în mod corect a probei cu expertiza pentru evaluarea terenului expropriat, cu precizarea momentului de referinţa şi a regimului juridic al terenului evaluat.

Prin hotărârea atacata, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 44 alin. (3) din Constituţia României, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeana a Drepturilor Omului şi art. 1 din Legea nr. 33/1994, care impun acordarea unei despăgubiri juste pentru terenul expropriat pentru cauza de utilitate publica.

a. Dincolo de regimul juridic al terenului (extravilan sau intravilan), care a avut o importanta covârşitoare atât pentru instanţa de fond cat şi pentru cea de apel (căci apelul reclamanţilor a fost respins, în esenţa, pe motiv ca suma de 16 Euro este suficienta pentru un metru pătrat de teren extravilan), relevante în speţă sunt şi celelalte caracteristici ale terenului, care ii sporesc valoarea faţă de alte terenuri aflate „in extravilanul comunei Agigea". Dispoziţiile legale invocate mai sus impun acordarea unei despăgubiri la valoarea reala de piaţa a imobilului efectiv expropriat, fapt ce exclude posibilitatea analizării şi evaluării „in bloc" a unor suprafeţe extrem de mari de teren.

Au arătat ca raportul de evaluare întocmit de evaluator (si acceptat fără rezerve de instanţa de apel) realizează o analiza generala şi „in bloc" a terenurilor agricole din extravilanul unor localităţi: o anumita valoare pentru extravilanul oraşului Ovidiu, alta pentru Comuna Cumpăna şi alta pentru Comuna Agigea. Pentru Comuna Agigea s-a stabilit o valoare generala de 16 Euro / mp, fără a se ţine cont de caracteristicile loturilor expropriate.

În cuprinsul raportului se susţine ca s-a ţinut cont „pentru terenurile extravilane" „de poziţia lor fata de intravilan, de vecinătatea cu cai de acces, utilităţi, traversarea de drumuri naţionale sau judeţene asfaltate". În fapt însă, nu au fost avute în vedere aceste criterii, valoarea stabilita fiind generala pentru întreg extravilanul Comunei Agigea.

Terenul reclamanţilor are toate avantajele care ar fi trebuit sa fie relevante în stabilirea unei valori mai apropiate de cea reala: era intravilan, este în continuarea Satului Lazu, în imediata vecinătate a drumului naţional şi cu acces facil la utilităţi (de altfel, reclamanţii obţinuseră deja avizul R. şi E. pentru conectarea la utilităţi după trecerea în intravilan). Cu toate acestea, a fost evaluat tot la 16 Euro / mp, la fel cu un teren aflat în extravilanul Comunei Agigea, în plin câmp, cu destinaţie exclusiva de teren arabil.

În cuprinsul raportului de evaluare al paratei a fost folosita şi metoda comparaţiei prin bonitate (in baza Buletinului Documentar din martie 2006), metoda inaplicabila în cazul exproprierilor, astfel cum rezulta şi din jurisprudenţa în materie (Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civila - Decizia nr. 174/2011). La dosarul de fond se aflau suficiente şi relevante probe cu privire la situaţia de teren intravilan a imobilelor expropriate în a doua etapa de expropriere care i-a vizat pe recurenţi. În faţa instanţei de apel au fost administrate însă şi numeroase noi probe în aceasta privinţa, toate demonstrând cu evidenta susţinerile reclamanţilor: la data emiterii hotărârilor de expropriere, terenurile se aflau în intravilanul Comunei Agigea.

Din toate înscrisurile ce emana de la Primăria Agigea rezulta ca terenurile incluse în intravilan prin acel PUG în anul 2009 au fost, începând cu data de 03 iulie 2009 (data Hotărârii Consiliului Local de aprobare a PUG), considerate ca fiind terenuri intravilane, impozitate ca atare, fiind şi emise autorizaţii de construire în zona.

b. Conform Notelor de şedinţa depuse de intimata-parata în Dosarul nr. 495/118/2010 (având ca obiect prima etapa a exproprierilor care îi vizează pe recurenţi, exproprieri realizate însă când terenurile erau încă în extravilan), Statul se apără justificând despăgubirea de 16 Euro/mp prin faptul ca terenului lor îi lipsesc caracteristici ce ar influenta pozitiv preţul: trecerea în intravilan si suprafeţele mai mici, uşor vandabile. Terenul expropriat în aceasta a doua etapa are toate caracteristicile invocate de pârâtă pentru a creste valoarea acestuia fata de cea acordata prin hotărârile de expropriere: este situat în intravilan, este lotizat în suprafeţe mici, uşor vandabile, cu toate utilităţile în zona şi învecinat cu alte construcţii.

Conform Opiniei separate a expertei B.D. formulate în acelaşi Dosar nr. 495/118/2010, „exproprierile în Tarlaua 428 (a noastră) au avut loc în trei etape, terenurile primind preturi variate funcţie de perioada exproprierii şi amplasamentul lor". În realitate, în toate cele trei etape de expropriere s-a acordat aceeaşi despăgubire, de 16 Euro/mp, valoare stabilita nediscriminatoriu, pentru întreg extravilanul Comunei Agigea.

c. În fapt, aşa cum rezulta din înscrisurile ataşate recursului, valoarea terenului situat în parcela A 428 este una semnificativ mai mare decât cea propusa de expropriator chiar şi după ce s-au realizat lucrările de expropriere (care, în mod evident, prin ele însele, sunt de natura a scădea valoarea loturilor învecinate autostrăzii nou construite).

În mod logic şi legal, terenul trebuie analizat în funcţie de destinaţia sa probabila daca nu ar fi intervenit exproprierea. Pentru aceasta, este suficient sa se analizeze terenurile ramase neexpropriate în aceeaşi zona. Cu toate ca şi valoarea acestora a scăzut puţin (pentru ca ele se afla, acum, lângă autostrada/varianta de ocolire), relevanta este evoluţia lor în perioada 2009-2013: au fost trecute în intravilan, lotizate, au fost aduse utilităţile în zona, au fost emise autorizaţii de construcţie şi s-a elaborat şi aprobat un PUZ care prevede ca destinaţie a acestora „locuinţe şi dotări pentru locuinţe".

Astfel, în mod corect experţii au reţinut faptul ca, anterior demarării lucrărilor publice pentru care s-a realizat exproprierea, zona era inclusa în proiecte de dezvoltare imobiliara de tip rezidenţial, terenul lotizat de noi fiind foarte aproape de Şoseaua Naţionala şi cu ieşire directa la drumul public. Mai mult, aceste proiecte imobiliare nu au fost complet abandonate (afectate fiind de criza imobiliara dar şi de lucrările de expropriere), apelanţii-reclamanţi fiind unii dintre proprietarii care au continuat investiţiile în zona.

Raportat la cele de mai sus, valoarea de 58,40 Euro/mp rezultata din Raportul de expertiza efectuat în cauza pentru terenul neafectat de lucrările de expropriere este una corecta.

Înalta Curte a constatat recursul nefondat pentru următoarele considerente.

Recurenta a invocat ca temei de drept al recursului prevederile art. 304 alin. (1) pct. 7-9 C. proc. civ., fără să identifice concret care dintre motivele de recurs invocate în fapt s-ar încadra în fiecare dintre aceste cazuri, Înalta Curte neidentificând motive de recurs care s-ar putea încadra în prevederile art. 304 alin. (1) pct. 7, 8 C. proc. civ.

Este nefondat primul motiv de recurs prin care se susţine că instanţa de apel nu a stabilit pe deplin situaţia de fapt şi regimul juridic al terenului, la care sa poată fi aplicate dispoziţiile legale în materie, art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, motiv de recurs care se circumscrie prevederilor 304 alin. (1) pct. 9 raportat la art. 129 alin. (5) coroborat cu art. 314 C. proc. civ.

În esenţă, recurenţii susţin în cadrul acestui motiv de recurs că instanţa de apel ar fi trebuit să stabilească anterior efectuării expertizei regimul juridic al terenului, şi anume dacă se afla în intravilan sau extravilan

Această susţinere este eronată. Atâta timp cât regimul juridic al terenului făcea obiect de critică în apel, instanţa de apel nu putea face o analiză sub acest aspect înainte de pronunţarea deciziei în cauză, fără a se antepronunţa asupra apelului. Aşa cum rezultă din încheierea din 16 mai 2012 instanţa de apel a stabilit ca obiectiv al raportului de expertiză determinarea valorii terenului în ambele variante, raportat la regimul juridic al acestuia intravilan sau extravilan, aşa cum de altfel au solicitat chiar reclamanţii.

În ceea ce priveşte critica prin care se susţine că în mod greşit instanţa de apel nu ar fi stabilit efectuarea evaluării terenului în apel în raport de data efectuării expertizei, este de remarcat inconsecvenţa reclamanţilor care în propriul apel au susţinut că prima instanţă ar fi trebuit să dispună evaluarea terenului în funcţie de data exproprierii, iar nu de o dată ulterioară.

Pe de altă parte instanţa de apel a încuviinţat efectuarea raportului de expertiză conform solicitării reclamanţilor, prin raportare la tranzacţiile efectuate, reclamanţii arătând că nu au obiecţiuni cu privire la data tranzacţiilor avute în vedere la efectuarea expertizei (încheierea din 21 noiembrie 2012).

De asemenea, apelanţii reclamanţi nu au insistat în apel în determinarea valorii unui teren de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială (extravilan arabil), raportat la data efectuării expertizei în apel.

Potrivit art. 129 alin. (5¹) C. proc. civ.” părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii”, iar conform art. 212 alin. (2) C. proc. civ. ”expertiza contrarie va trebui cerută motivat la primul termen după depunerea lucrării.”

Este corectă respingerea de către instanţa de apel a criticii din apel referitoare la stabilirea eronată de către prima instanţă a regimului terenului ca fiind extravilan.

Potrivit art. 26 alin. (1), 2 din Legea nr. 33/1994

”Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.”

Art. 26 alin. (2) leagă momentul evaluării în faţa instanţei de judecată a imobilului expropriat (data întocmirii raportului de expertiză) de preţul cu care s-ar putea vinde acesta, pentru respectarea dezideratului menţionat la alin. (1)de a se stabili valoarea reală a imobilului.

Totuşi, ţinând cont că în cadrul procedurii în faţa instanţei se verifică evaluarea în cadrul procedurii administrative de expropriere imobilului având anumite caracteristici menţionate în hotărârea de expropriere, în efectuarea acestei verificări legiuitorul se raportează în acelaşi timp la imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială, acesta fiind elementul care rămâne stabil până la finalizarea procedurii de expropriere.

Instanţele de apel a stabilit corect regimul juridic al terenului ca fiind extravilan la data exproprierii, motivând de ce Hotărârea nr. 151 din 3 iulie 2009 a Consiliului Local al comunei Agigea nu poate produce efecte juridice sub aspectul trecerii prezentului imobil în intravilan, prin raportare la prevederile legale aplicabile.

Astfel, ”prin hotărârea sus menţionată s-a realizat o delimitare nedefinitivă a teritoriului intravilan al localităţii, Planul Urbanistic General aprobat fiind unul preliminar, iar nu unul definitiv, astfel cum este cerut prin dispoziţiile art. 45 şi 46 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul.

Pentru a se realiza o legală delimitare a intravilanului în cadrul teritoriului administrativ al localităţii Agigea era necesar ca Planul Urbanistic General Preliminar aprobat prin H.C.L. nr. 151 din 3 iulie 2009 să fie finalizat şi aprobat potrivit art. 56 din Legea nr. 350/2001, ca documentaţie de urbanism definitivă, în termen de 12 luni (art. 60 din lege).”

Recurenţii reclamanţi nu au formulat critici referitor la interpretarea şi aplicarea de către instanţa de apel a acestor dispoziţii legale, ci legat de modul de interpretare a probelor administrate la cererea reclamanţilor pentru justificarea regimului juridic al terenului ca fiind intravilan, fapt ce ţine de temeinicia hotărârii atacate iar nu de legalitatea acesteia, astfel că nu poate face obiect al recursului conform art. 304 alin. (1) C. proc. civ.

Este nefondat motivul de recurs prin care se susţine încălcarea prevederilor legale referitoare la cerinţa acordării unei despăgubiri juste.

În cadrul acestui motiv de recurs recurenţii au invocat pe de o parte critici legate de modul de interpretare a probelor administrate de către instanţa de apel care, ţinând de temeinicia hotărârii atacate iar nu de legalitatea acesteia nu pot face obiect al recursului conform art. 304 alin. (1) C. proc. civ.

Pe de altă parte, reclamanţii au susţinut că despăgubirea nu ar fi justă întrucât evaluarea terenului la care s-a raportat instanţa de apel nu ar fi ţinut cont de faptul că terenul era în intravilan, susţinere care nu poate fi reţinută pentru considerentele expuse anterior, şi de caracteristicile speciale ale terenului situat în extravilan.

Sub acest ultim aspect, reclamanţii se raportează tot la posibila evoluţie a terenurilor de acelaşi fel cu terenul expropriat în perioada ulterioară exproprierii 2009-2013, în sensul trecerii în intravilan şi afectarea lor unor proiecte imobiliare, susţinere care de asemenea nu poate fi reţinută pentru considerentele expuse mai sus, raportat la faptul că evaluarea imobilului se face potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 raportat la regimul juridic al terenului de la data hotărârii de expropriere (extravilan agricol).

Acesta este motivul pentru care sunt nerelevante înscrisurile depuse în recurs referitoare la tranzacţii de terenuri intravilane din anul 2013.

Având în vedere că recurenţii reclamanţi solicită casarea hotărârii cu trimitere pentru refacerea expertizei raportat la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, dar ţinând cont de regimul juridic al terenului ca fiind intravilan, situaţie care nu se verifică în raport cu data hotărârii de expropriere, Înalta Curte a constatat că această solicitare este nefondată.

În ceea ce priveşte eventuala trimitere a cauzei cu trimitere spre rejudecare pentru a se evalua terenul extravilan agricol în raport cu data efectuării expertizei, Înalta Curte nu consideră utilă această măsură, având în vedere că potrivit rapoartelor de evaluare globală a Camerei Notarilor Publici din perioada 2007-2011 preţul pe metru pătrat al terenurilor extravilane arabile din zona Agigea a înregistrat o tendinţă descendentă ajungând în 2011 la 1; 1,25 euro/mp, fiind puţin probabilă determinarea în 2013 a unei valori de peste 16 euro/mp cât a fost evaluat prin raportul de expertiză întocmit de către expertul B.D. în apel la nivelul anului 2009.

În consecinţă, în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 alin. (1) pct. 9 şi art. 316 raportat la art. 295 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţii G.I. şi G.S. împotriva deciziei nr. 15/C din 30 ianuarie 2013 a Curţii de Apel Constanţa – Secţia I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 noiembrie 2013.

← ICCJ. Decizia nr. 5338/2013. Civil. Expropriere. Recurs		ICCJ. Decizia nr. 5740/2013. Civil →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 5335/2013. Civil ICCJ. Decizia nr. 5338/2013. Civil. Expropriere. Recurs ICCJ. Decizia nr. 5466/2013. Civil ICCJ. Decizia nr. 5468/2013. Civil ICCJ. Decizia nr. 5495/2013. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs