ICCJ. Decizia nr. 5656/2013. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5656/2013
Dosar nr. 7597/118/2009
Şedinţa publică din 5 decembrie 2013
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 05 august 2009 pe rolul Tribunalului Constanţa, reclamanta SC "D." SRL a chemat în judecată Statul Român prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România şi a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună anularea în parte a Hotărârii nr. 67 din 19 mai 2009 de stabilire a despăgubirilor pentru expropriere, respectiv a art. 2 privind despăgubirea acordată în cuantum de 570.483,36 RON, să stabilească cuantumul despăgubirilor la suma de 546.440 euro, respectiv 40 euro/mp (echivalentul a 2.31.387,70 RON) şi să oblige pârâtul la plata despăgubirilor în acest cuantum, cu cheltuieli de judecată.
Ulterior, reclamanta şi-a precizat acţiunea, solicitând anularea în parte a Hotărârii nr. 67 din 19 mai 2009 de stabilire a despăgubirilor emisă de Ministerul Transporturilor - Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, respectiv a art. 2 privind despăgubirea acordată, stabilirea cuantumului despăgubirilor în principal la suma de 50 euro/mp, potrivit metodei parcelării şi dezvoltării şi, în subsidiar, la suma de 29.16 euro/mp, potrivit metodei comparaţiei directe conform raportului de expertiză, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în cuantum de 683.050 euro potrivit metodei parcelarii şi dezvoltării şi, în subsidiar, la suma de 398.937,96 euro potrivit metodei comparaţiei directe, potrivit aceluiaşi raport.
Prin Sentinţa civilă nr. 5215 din 18 octombrie 2011, Tribunalul Constanţa a admis în parte acţiunea şi a anulat în parte Hotărârea nr. 67 din 19 mai 2009 de stabilire a despăgubirilor, respectiv art. 2 din hotărârea privind despăgubirea acordată.
A obligat pârâtul să plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul în RON, la cursul B.N.R. din ziua plăţii, al sumei de 398.927,96 euro. Au fost respinse celelalte pretenţii ale reclamantei.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că despăgubirea cuvenită reclamantei se compune din valoarea reală a imobilului expropriat şi din prejudiciul cauzat prin expropriere.
Referitor la valoarea reală a terenului expropriat în suprafaţă totală de 13.661 mp, instanţa şi-a însuşit concluziile raportului de expertiză judiciară - opinia majoritară a experţilor ing. C.M. şi ing. P.N., conform căreia valoarea terenului stabilită prin metoda comparaţiei directe este de 29,16 euro/mp.
S-a mai reţinut că, după expropriere, în proprietatea reclamantei a mai rămas o suprafaţă de teren de 339 mp, instanţa însuşindu-şi opinia doamnei expert C.M., conform căreia suprafeţei rămase în proprietatea reclamantei nu i se mai putea da nicio întrebuinţare, întinderea deosebit de mică făcând-o improprie atât pentru exploatare agricolă, cât şi pentru construcţia unei locuinţe. Reţinând că reclamanta a înregistrat o pagubă prin expropriere, Tribunalul Constanţa a statuat că aceasta este îndreptăţită să primească despăgubiri în raport de valoarea reală a terenului ce nu mai poate fi utilizat conform destinaţiei sale.
A fost înlăturată susţinerea reclamantei conform căreia terenul expropriat urma să fie trecut în intravilanul localităţii Cumpăna la momentul exproprierii şi să fie inclus într-un plan urbanistic de dezvoltare a unor ansambluri rezidenţiale, apreciindu-se că această susţinere este speculativă şi viza o perspectivă de dezvoltare a zonei metropolitane a municipiului Constanţa pe termen lung şi foarte lung, reclamanta nefăcând dovada existenţei unor planuri de investiţii în sensul menţionat.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal au declarat apel atât reclamanta SC D. SRL, cât şi pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România.
Prin Decizia civilă nr. 7C din 18 ianuarie 2013, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a respins apelul declarat de reclamantă şi a admis apelul formulat de pârât, a schimbat în parte sentinţa atacată în sensul că valoarea despăgubirii cuvenită reclamantei este de 584.551,86 RON reprezentând: 570.483,36 RON valoarea terenului expropriat şi 14.068,5 RON despăgubiri rezultate din expropriere şi a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei cu privire la anularea în parte a Hotărârii nr. 67/2009.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, despăgubirea cuvenită persoanelor expropriate este formată din valoarea reală a imobilului, prejudiciul cauzat proprietarului şi/sau unor terţi, prin măsura exproprierii.
În ceea ce priveşte prima componentă a despăgubirii, - valoarea reală a bunului expropriat, aceasta este determinată de preţul cu care se vând imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de evaluare, conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conţine toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piaţă a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaţionale de evaluare I.V.S., ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piaţă a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia - teren situat în extravilanul comunei Cumpăna, la limita cu extravilanul municipiului Constanţa destinaţia terenului la momentul evaluării - respectiv la momentul anului 2008, - teren agricol extravilan, iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a Zonei metropolitane rezidenţiale Constanţa şi nu în ultimul rând în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.
Prima instanţă şi-a însuşit opinia exprimată de experţii P.N. şi M.C., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experţi l-a avut o situaţie ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea zonă metropolitană Constanţa şi în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna, strategie realizabilă în contextul unor investiţii comunitare, pur ipotetice şi lipsită în prezent de orice certitudine şi fundament.
Aceeaşi opinie este exprimată şi în apel, în cadrul expertizei realizată de experţii B.D. şi M.C., în opinie majoritară experţii apreciind că parcela expropriată se află poziţionată în apropiere de extravilanul municipiului Constanţa, zona "Sere", intrând sub incidenţa zonei Metropolitane, iar la nivelul localităţii Cumpăna a fost analizat un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localităţii.
Experţii au afirmat ulterior că terenul este parcelabil, construibil, beneficiind de un aspect urbanistic şi orientare favorabile (SE) a parcelelor, fără factori de poluare până la data exproprierii, ceea ce determină ca cea mai bună utilizare să o constituie realizarea unor locuinţe rezidenţiale de P+1 etaj.
În acest context se impune a se observa că deşi cei doi experţi folosesc noţiunea "cea mai bună utilizare" (cu definiţia "cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic, posibilă, justificată, adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai ridicată valoare a proprietăţii evaluate"), experţii care au întocmit opinia majoritară a raportului de expertiză în apel (cât şi la fond) nu au respectat niciuna dintre condiţiile care ar fi permis determinarea celei mai bune valori a terenului expropriat.
Pentru aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor "ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial", opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanţă de câţiva km. de localităţile apropiate - Constanţa şi Cumpăna - şi deservit de căi de exploatare agricolă.
Astfel, la determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii M.C. şi B.C. au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri din extravilanul localităţii Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere de căi de acces (ex. deschidere la drumul judeţean) şi utilităţi şi având ca folosinţă "viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial", "Km. 5 la 300 m. de case, viitorul Spital Regional".
Comparativ, expertul B.D. a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, stabilind o valoarea optenabilă de 10 euro/mp.
Experţii cu opinie majoritară au determinat valoarea de piaţă pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp şi cu străzi şi trotuare proiectate, deşi terenul expropriat era un teren arabil la mare distanţă de intravilanul oricărei localităţi învecinate - Valu lui Traian, Constanţa sau Cumpăna.
Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localităţii pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan şi crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanţa de fond şi-a fundamentat soluţia îmbrăţişând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluţii este corectă din punctul de vedere al situaţiei juridice şi al momentului concret la care se stabileşte valoarea reală a imobilului expropriat.
Faptul că valoarea de 26,15 euro/mp stabilită de cei doi experţi M.C. şi P.N. la fond şi de M.C. şi B.C. în apel nu corespunde valorii reale de piaţă a terenului agricol expropriat, rezultă şi din "Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor Publici (document cu caracter public) pe baza tranzacţiilor încheiate pe perioada anilor 2008 şi 2009 şi în care terenurile arabile situate în Zona C a comunei Cumpăna - Cartier Vile, lotizări după anul 2000 au fost evaluate la 15 euro/mp Această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., de 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna - teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanţă de 3 kilometri de intravilanul acestei localităţi, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă etc.).
De altfel, şi instanţa de contencios european a drepturilor omului a stabilit că valoarea de piaţă a unor proprietăţi nu se stabileşte în funcţie de "condiţii ipotetice", iar potenţialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil şi sustenabil de probare (cauza Papamicholopulos ş.a. contra Greciei, hotărârea din 31 octombrie 1995 sau cauza Pine Valley Development Ltd. ş.a. contra Irlandei, hotărârea din 9 februarie 1993). Daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ şi a căror determinare este în funcţie de mai multe variabile (cauza Radu contra României, speţă în care Curtea a mai arătat că valoarea se stabileşte în funcţie de bunuri similare, raportată la piaţa imobiliară).
Prin urmare, curtea de apel a constatat că sunt nefondate criticile reclamantei cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru terenul expropriat şi sunt întemeiate criticile pârâtului Statul Român sub acest aspect.
Instanţa de apel a considerat fondate în parte, sub aspectul cuantumului despăgubiri datorate reclamantei, criticile apelantului pârât cu privire la greşita stabilire de către prima instanţă a unui prejudiciu suferit de reclamantă prin exproprierea parţială, în proporţie de 97,76% a terenului.
Din expertizele efectuate atât la fond, cât şi în apel rezultă în mod necontestat că reclamanta a fost proprietara unui teren în suprafaţă de 14.000 mp - parcela A 358/1/11/2 din care s-a dispus exproprierea unei suprafeţe de teren de 13.661 mp reprezentând 97,76% din proprietatea reclamantei. Urmare a acestei exproprieri parţiale, în proprietatea reclamantei a mai rămas o suprafaţă totală de 339 mp, teren ce a rămas fără nicio valoare de întrebuinţare întrucât nu mai poate fi exploatat nici în scop agricol - conform destinaţiei terenului la momentul achiziţionării şi ulterior la momentul exproprierii - şi nici pentru realizarea unei locuinţe, datorită dimensiunilor reduse şi poziţionării sale în imediata vecinătate a autostrăzii.
Aşa cum s-a subliniat în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului (Cauza Lallement contra Franţei, hotărârea din 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru că această sarcină să nu devină excesivă prin lipsirea echilibrului între interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi dovedite prin situaţii (economico-financiare, fiscale), concrete exterioare.
Curtea are drept principiu de despăgubire "vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu valoarea bunului" (exemplu cauza Lithcow şi alţii contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franţei), totuşi valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din "pierderea bunului şi din privarea de folosinţă" conform destinaţiei lui (cauza Hentrich contra Franţei) "pierderi efectiv suportate (cauza S. Taunb contra României) care să fie justificate de diferite probe (cauza Cernea şi alţii contra României).
Prin urmare, în raport de aceste principii dezvoltate în jurisprudenţa instanţei de contencios european şi faţă de situaţia de fapt a terenului rămas după expropriere în proprietatea reclamantei (o suprafaţă de 339 mp), curtea de apel a constatat că, prin exproprierea parţială, în proporţie de 97,76% din proprietatea reclamantei, s-a produs reclamantei un prejudiciu cert, determinat de imposibilitatea reclamantei de a mai folosi în viitor terenul rămas în proprietatea sa.
Pentru considerentele expuse, curtea de apel a constatat că reclamanta este îndreptăţită la despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului rămas după expropriere în valoare de 14.068,5 RON, calculate în funcţie de valoarea de circulaţie a terenului cu destinaţie agricolă reţinută prin raportul de evaluare întocmit în procedura administrativă a exproprierii (10 euro/mp, curs 1 euro = 4,3351 RON la data raportului de evaluare - mai 2009), hotărârea Tribunalului Constanţa fiind reformată şi sub acest aspect.
În consecinţă, a fost admis apelul pârâtului şi reformată soluţia instanţei de fond cu privire la valoarea despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat în sensul că valoarea va fi cea stabilită prin hotărârea contestată - 570.483,36 RON, la care se adaugă suma de 14.068,5 RON reprezentând contravaloarea prejudiciului suferit de reclamantă prin expropriere.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat şi motivat recurs reclamanta SC D. SRL şi pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură şi Investiţii Străine prin mandatar SC C.T. SA.
Înalta Curte va anula recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură şi Investiţii Străine prin mandatar SC C.T. SA. pentru următoarele considerente:
Prin încheierea de la termenul de judecată din data de 12 septembrie 2013, Înalta Curte, în aplicarea art. 161 alin. (1) C. proc. civ. şi a art. 2023 alin. (1) C. civ., a acordat un termen de judecată pentru care a pus în vedere pârâtului Statul Român să facă dovada că a autorizat mandatarul Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA să substituie o altă persoană - respectiv SC C.T. SA - în executarea în tot sau în parte a mandatului acordat.
Această dovadă nu a fost făcută în cauză, mandatarul Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA comunicând instanţei, prin adresa nr. 92/63562 din 01 octombrie 2013 că "nu a revocat" mandatul de reprezentare acordat SC C.T. SA. Or, simpla afirmare a nerevocării mandatului nu face dovada acordării acestuia, astfel încât, având în vedere caracterul intuitu personae al contractului de mandat, astfel cum acesta rezultă din cuprinsul art. 2023 alin. (1) C. civ. şi împrejurarea că în cauză nu s-a făcut dovada, în condiţiile aceluiaşi articol, a substituirii mandatarului şi nici a uneia din situaţiile de excepţie reglementate de alin. (2) al art. 2023 C. civ, în temeiul art. 161 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va anula recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură şi Investiţii Străine prin mandatar SC C.T. SA.
Reclamanta SC D. SRL formulează următoarele critici de nelegalitate, pe care le întemeiază pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Recurenta nu a putut avea niciun beneficiu prezent sau de perspectivă de pe terenul proprietatea sa, întrucât, încă de la începutul anului 2008, imobilul a fost indisponibilizat prin procedurile declanşate de expropriator prin intermediul OCPI, în sensul instituirii interdicţiilor de folosinţă şi dispoziţie.
Practic, fără niciun fel de înştiinţare, în perioada de un an de zile anterioară declanşării efective a procedurii de expropriere, terenul nu a putut fi folosit, vândut, lotizat sau emisă o autorizaţie de construcţie în vederea unei investiţii imobiliare - exact scopul pentru care a fost achiziţionat terenul de către recurentă.
La stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanţa nu a ţinut cont de preţul de achiziţie al imobilului.
Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare rezultă că proprietarul terenului a achiziţionat imobilul teren la preţul de 350.000 euro, echivalentul a 1.244.880 RON (curs 3,5568 RON/euro), respectiv 25 euro/mp, preţ ce a fost plătit integral prin transfer bancar în contul vânzătorilor.
Preţul de achiziţie a reprezentat preţul cu care, la data cumpărării, se tranzacţionau imobilele în zona respectivă.
La stabilirea despăgubirilor, instanţa de judecată nu a ţinut cont de preţul cu care au fost tranzacţionate în zonă imobilele de natura celui expropriat.
Avându-se în vedere valoarea mare achitată la data cumpărării este evident faptul că, încă de la data respectivă, cumpărarea terenului în cauză a fost privită de către cumpărători ca o investiţie pe timp lung. Mai mult, cumpărătorii parcelei de teren în cauză au achiziţionat în zona respectivă mai multe parcele de teren extravilan alipite, cu scopul de a crea astfel un lot compact de teren poziţionat într-o zonă limitrofă Constanţei, pe care ulterior să facă investiţii imobiliare.
Dezvoltarea tot mai rapidă a municipiului Constanţa şi extinderea acestuia în zonele limitrofe a făcut ca tot mulţi investitori să se orienteze către astfel de zone care reprezintă o investiţie sigură pe termen lung.
Toate aceste aspecte evidenţiate şi de către experţi în opinia majoritară, atât în fond cât şi în apel, au fost înlăturate de către instanţa de apel care a apreciat că evaluarea unui imobil pe o strategie de dezvoltare nu reprezintă o valoare reală.
Punctul de vedere al instanţei este greşit. Pe de-o parte, rezultă din date reale că oraşele şi zonele limitrofe s-au dezvoltat în ultimii ani şi, pe de altă parte, raportul de expertiză întocmit, cel puţin prin metoda comparaţiei directe, a fost determinat prin exemplificarea a numeroaselor comparabile, spre deosebire de raportul întocmit de Statul Român, în care determinarea valorii de piaţă s-a realizat cu trei anunţuri, fără date de identificare.
Critica adusă de instanţa de apel la rapoartele de expertiză este una greşită.
Statul Român prin expertiza efectuată în cauză pentru stabilirea valorii despăgubirilor a folosit trei metode de evaluare, respectiv: metoda comparaţiei directe, metoda capitalizării rentei funciare şi metoda comparaţiei prin bonitare.
Numai prima metodă este agreată şi de standardele internaţionale de evaluare şi are aplicabilitate în acest caz.
În aprecierea valorii terenului în cadrul expertizei efectuate de către experţii desemnaţi de către instanţă se ţine cont de poziţionarea terenului evaluat faţă de terenurile cu care se face comparaţia şi este aplicată corecţia funcţie de poziţionare.
Nu acelaşi lucru se întâmplă însă şi în cadrul evaluării efectuate de către Statul Român prin care s-a apreciat valoarea de 10 euro/mp, unde, deşi la capitolul în care sunt prezentate ofertele de vânzări terenuri preluate din diverse medii de informare pentru terenuri amplasate în extravilanul comunei Cumpăna, se găsesc oferte de vânzări terenuri cu valori cuprinse până în 40 euro/mp, exact ca în ofertele de vânzări terenuri găsite de echipa de experţi. La sfârşit, se aleg spre comparaţie oferte de vânzări terenuri cu valori minime cuprinse între (6 - 13 euro/mp).
Mai mult, în grila de comparaţie prin care se stabileşte preţul de 10 euro/mp, se fac confuzii, aplicându-se anumiţi coeficienţi în vederea obţinerii unor valori cât mai apropiate.
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:
Recurenta susţine că prejudiciul produs prin exproprierea terenului în litigiu cuprinde şi beneficiul pe care nu l-a putut realiza din cauza indisponibilizării terenului prin procedurile prealabile exproprierii care au făcut ca, în perioada de un an de zile, anterioară declanşării efective a procedurii de expropriere, terenul să nu poată fi folosit, vândut, lotizat şi să nu poată fi emisă o autorizaţie de construcţie în vederea unei investiţii imobiliare.
Înalta Curte constată că motivele de apel nu au cuprins o critică similară cu privire la despăgubirile ce i s-ar cuveni reclamantei urmare a unui prejudiciu de natura celui menţionat prin motivele de recurs. Or, dat fiind principiul ierarhiei căilor de atac, instanţa de recurs nu poate să examineze, omisso medio, aspecte care nu au făcut obiectul controlului instanţei de apel şi care nu vizează totodată încălcarea unei norme imperative.
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia".
Textul de lege indicat nu impune preţul de achiziţionare a bunului ulterior expropriat drept criteriu de determinare a despăgubirilor acordate în urma exproprierii. De aceea, nu poate fi primită critica recurentei vizând greşita stabilire a despăgubirilor ce i se cuvin în urma exproprierii fără a ţine seama de preţul la care a achiziţionat terenul în litigiu.
Este nefondată şi critica prin care recurenta susţine încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 prin aceea că instanţa de apel nu a ţinut cont de preţul cu care au fost tranzacţionate în zonă imobilele de natura celui expropriat.
Instanţa de apel a avut în vedere, aşa cum rezultă din cuprinsul considerentelor deciziei recurate, "Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor Publici pe baza tranzacţiilor încheiate pe perioada anilor 2008 şi 2009 şi în care terenurile arabile situate în zona C a comunei Cumpăna - Cartier Vile, lotizări după anul 2000, au fost evaluate la 15 euro/mp. Curtea de apel a constatat că această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., de 10 euro/mp, şi a avut în vedere şi împrejurarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita zonei C a comunei Cumpăna - teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanţă de 3 km de intravilanul acestei localităţi, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă etc.).
În aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanţa de judecată trebuie să se raporteze la valoarea de tranzacţionare, câtă vreme textul menţionat dispune că: "experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".
Or, raportându-se la preţurile de tranzacţionare rezultate din raportul de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici, instanţa de apel a făcut o corectă aplicare în cauză a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Pe de altă parte, întrucât, prin "imobile de acelaşi fel", în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994 se înţeleg imobile cu aceleaşi caracteristici fizice, de localizare şi utilizare, reaprecierea acestor preţuri de tranzacţionare în funcţie de caracteristicile specifice imobilului în cauză este nu numai permisă, dar şi necesară.
Recurenta susţine că în stabilirea cuantumului despăgubirilor acordate, instanţa de apel trebuia să aibă în vedere un indice suplimentar, şi anume cel reprezentat de achiziţionarea terenului în scop de investiţie imobiliară pe termen lung. Acest scop al dobândirii bunului, rezultat din valoarea mare achitată la data achiziţionării imobilului, din numărul de parcele alipite cumpărate şi din poziţionarea bunului într-o zonă în plină dezvoltare imobiliară, ar fi trebuit, în opinia recurentei, să se reflecte într-un cuantum mai mare al despăgubirilor acordate.
Critica nu este fondată. Sub aspectul analizat, curtea de apel a reţinut că valoarea de piaţă a imobilului expropriat trebuie determinată în raport de toate caracteristicile bunului, prin raportare la: amplasamentul acestuia - teren situat în extravilanul comunei Cumpăna, la limita cu extravilanul municipiului Constanţa - şi destinaţia terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul anului 2008, - teren agricol extravilan -, iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a zonei metropolitane rezidenţiale Constanţa.
Înalta Curte apreciază că instanţa de apel a interpretat corect prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, numai în acest fel putând fi înţeleasă sintagma "imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză" folosită de legiuitor în cuprinsul textului de lege menţionat. Este evident că textul are în vedere caracteristici fizice, de localizare şi utilizare ale imobilelor apreciate la momentul expertizării, iar nu caracteristici pe care acestea le-ar putea dobândi în timp şi care ar avea caracter incert, greu de evaluat. De altfel, instanţa de apel a stabilit pe baza probelor administrate şi care nu mai pot fi reevaluate în faza de judecată a recursului că includerea terenului expropriat în viitoarea zonă metropolitană Constanţa şi în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna, realizabilă în contextul unor investiţii comunitare, pur ipotetice, este lipsită în prezent de orice certitudine şi fundament.
În consecinţă, pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC D. SRL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC D. SRL împotriva Deciziei civile nr. 7/C din 18 ianuarie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Anulează recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură şi Investiţii Străine prin mandatar SC C.T. SA împotriva aceleiaşi decizii.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 05 decembrie 2013.
Procesat de GGC - GV
| ← ICCJ. Decizia nr. 5676/2013. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5654/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
