ICCJ. Decizia nr. 2410/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2410/2014
Dosar nr. 2234/105/2009
Şedinţa publică din 26 septembrie 2014
Deliberând asupra cauzei de faţă, reţine următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova, la data de 12 mai 2009, reclamanţii C.M. şi C.L. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA Bucureşti, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună modificarea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 849 din 30 aprilie 2009 şi a Procesului-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirilor din 28 aprilie 2009 şi obligarea intimatului la plata către reclamanţi a sumei de 500.000 RON, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat, situat în judeţul Prahova, comuna Bărcăneşti, satul B. nr. 72.
Prin cererea precizatoare, depusă la data de 19 ianuarie 2010, reclamanţii au arătat că solicită despăgubiri în cuantum de 250.000 RON.
Prin sentinţa civilă nr. 1433 din 09 noiembrie 2010, Tribunalul Prahova a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, invocată de intimat, a admis, în parte, contestaţia precizată şi a modificat, în parte, hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 849 din 30 aprilie 2009 şi procesul-verbal din 28 aprilie 2009 în sensul că l-a obligat pe pârât să plătească contestatorilor suma totală de 193.084 RON, cu titlul de despăgubiri, pentru imobilul situat în comuna Bărcăneşti, satul B., nr. 72, judeţul Prahova.
Tribunalul a reţinut că, urmare exproprierii suportate de reclamanţi, acestora li s-au acordat despăgubiri în sumă de 128.998 RON, însă valoarea reală a despăgubirilor pe care contestatorii urmează să le primească este de 193.084 RON, astfel cum a fost calculată de expertul C.M., care a ţinut seama de criterii precum: amplasamentul imobilului, valorile practicate pe piaţa imobiliară, coeficienţii pozitivi şi negativi de corecţie aplicaţi, posibilităţile de acces, restricţiile constructive, utilităţi, metodele comparative de evaluare aplicabile şi marja de negociere pe piaţa imobiliară.
Tribunalul a înlăturat susţinerea reclamanţilor conform căreia despăgubirile ce urmează a li se acorda sunt în valoare de 249.264 RON, aşa cum a stabilit expertul consilier C.C., deoarece din raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul C.M. rezultă că valoarea stabilită de aceasta reprezintă o valoare reală, aplicată în raport de criteriile stabilite de lege, în timp ce valoarea stabilită de expertul C.C. este exagerat de mare în raport de metoda aplicată şi de preţurile de pe piaţa imobiliară.
Nu a fost reţinut nici punctul de vedere al expertului M.I., expert propus de intimat, întrucât s-a considerat că valoarea stabilită de acesta este mică faţă de valoarea reală a imobilului în prezent şi de metodele de evaluare aplicate.
Prima instanţă a respins excepţia lipsei calităţii procesule active a reclamanţilor, invocată de intimat, apreciind că existenţa unei declaraţii din partea acestora în sensul că sunt de acord cu despăgubirile stabilite şi că renunţă la eventuale contestaţii nu poate înlătura dreptul lor de a uza de contestaţia prevăzută de lege, pentru că altfel li s-ar încălca dreptul de acces la justiţie.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât reclamanţii, cât şi intimatul.
Prin decizia civilă nr. 145 din 28 iunie 2011, Curtea de Apel Ploieşti a respins apelurile, ca nefondate.
Cu referire la apelul declarat de apelanţii-reclamanţi, curtea de apel a reţinut că acesta vizează cuantumul despăgubirilor şi este neîntemeiat deoarece tribunalul a majorat cuantumul despăgubirilor care se cuvin contestatorilor de la 128.998 RON la 193.084 RON, având în vedere expertiza efectuată de expertul C.M. care, aşa cum în mod corect a reţinut prima instanţă, a avut în vedere toate criteriile legale de evaluare. Astfel, a ţinut cont de amplasamentul imobilului, de valorile practicate pe piaţa imobiliară, a aplicat coeficienţi pozitivi şi negativi de corecţie, a analizat posibilităţile de acces, utilităţile existente în zonă şi metodele comparative de evaluare precum şi marja de negociere pe piaţa imobiliară.
A reţinut instanţa de apel că expertiza efectuată în apel a relevat faptul că aceasta este valoarea reală a despăgubirilor, întrucât expertul desemnat de instanţă, M.G., a determinat o valoare aproximativ egală cu cea stabilită de expertul desemnat de Tribunalul Prahova, diferenţa fiind nesemnificativă (197.097 RON în loc de 193.084 RON).
Concluziile experţilor M.I. şi C.C. nu au fost reţinute deoarece au stabilit valori fie prea mari, fie prea mici, fără a ţine seama de toate criteriile legale de evaluare.
În ceea ce priveşte apelul formulat de apelantul-pârât Statul Român, reprezentat prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, curtea de apel a arătat că prima critică, referitoare la greşita respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, este nefondată, întrucât declaraţia autentificată în care aceştia au precizat că sunt de acord cu cuantumul despăgubirilor şi că nu înţeleg să atace în instanţă hotărârea intimatei, nu înlătură dreptul acestora de a uza de calea contestaţiei, deoarece ar însemna să li se încalce dreptul de liber acces la justiţie; susţinerea conform căreia despăgubirile acordate de prima instanţă sunt mult prea mari faţă de valoarea reală a imobilelor expropriate a fost înlăturată pentru aceleaşi considerente pentru care a fost găsit nefondat şi apelul declarat de apelanţii-reclamanţi.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanţii C.L. şi C.M., cât şi pârâtul Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA.
Prin recursul declarat de recurenţii-reclamanţi C.L. şi C.M., întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., s-a arătat că instanţa de apel nu a ţinut cont de punctul de vedere al expertului C.C., care a stabilit o valoare a bunurilor expropriate apropiată de valoarea reală.
De asemenea, instanţa de judecată nu a luat în considerare faptul că recurenţii sunt în imposibilitate de a-şi cumpăra un imobil asemănător în zonă din cauza preţurilor practicate în tranzacţiile imobiliare; experţii nu au avut în vedere preţurile tranzacţionate în zonă la momentul efectuării expertizei.
Recurentul-pârât Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, a criticat decizia instanţei de apel arătând că aceasta a soluţionat procesul fără pune în discuţia părţilor şi fără a se pronunţa cu privire la primul său motiv de apel, privitor la soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active a celor doi reclamanţi; instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 25 şi art. 26 din Legea nr. 33/1994 deoarece experţii au calculat despăgubirea luând în considerare preţurile de ofertare a imobilelor din comuna Bărcăneşti, iar nu preţul menţionat în contracte de vânzare-cumpărare.
La termenul de judecată din data de 14 iunie 2012, reprezentantul pârâtului a arătat că nu mai susţine motivul de recurs vizând calitatea procesual activă a reclamanţilor, astfel că, faţă de principiul disponibilităţii care guvernează desfăşurarea litigiului civil, Înalta Curte nu a mai analizat criticile circumscrise acestui motiv de recurs.
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a pronunţat decizia 4456 din 14 iunie 2012, prin care a admis recursurile declarate de recurenţii-reclamanţi C.L. şi C.M. şi de recurentul-pârât Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, a casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecarea apelurilor, aceleiaşi curţi de apel, reţinând că potrivit dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, „la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile administrate de aceştia”.
Or, confirmând hotărârea primei instanţe care şi-a întemeiat soluţia pronunţată pe raportul de expertiză efectuat la judecata în fond, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, în cuprinsul acestui raport, experţii au menţionat că au avut în vedere preţurile de ofertă publicate pe internet, la care au aplicat diverse corecţii.
Tot astfel, în raportul de expertiză efectuat în faza de judecată a apelului, experţii au stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul în litigiu pornind de la preţurile de ofertă publicate pe internet, la care au aplicat corecţii privind deprecierea externă.
Prin urmare, experţii nu au avut în vedere preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în zona în care este situat imobilul în litigiu, ci ofertele de preţuri publicate pe internet.
Însă, aşa cum a rezultat din cuprinsul art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experţii cât şi instanţa au obligaţia ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să ţină seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, ceea ce presupune în mod necesar administrarea de probe în acest sens.
A arătăt instanţa de recurs că în respectarea acestor prevederi legale şi a dispoziţiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanţa de apel avea datoria de a ordona administrarea de probe care să dovedească demersurile efectuate de părţi pentru a obţine înscrisuri prin care să probeze dacă în unitatea administrativ-teritorială s-au efectuat tranzacţii imobiliare cu privire la imobile de acelaşi fel şi preţul la care s-au tranzacţionat astfel de bunuri la data efectuării raportului de expertiză.
În temeiul dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a dispus ca instanţa de apel, cu ocazia rejudecării, să administreze o nouă probă cu expertiză judiciară, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
De asemenea, instanţa de recurs a dispus ca instanţa de trimitere să administreze, în mod nemijlocit, dovezile necesare prin care să poată fi determinat preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială în care se află imobilul supus exproprierii.
În consecinţă, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte a admis atât recursul declarat de pârât, cât şi recursul declarat de reclamanţii, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curţii de Apel Ploieşti sub nr. 2234/105/2009*.
Prin decizia civilă nr. 61 din 16 ianuarie 2014, Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanţii-reclamanţi C.L. şi C.M., împotriva sentinţei civile nr. 1433 din 9 noiembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Prahova; a admis apelul declarat de apelantul - pârât Statul Român, reprezentat prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA şi, în consecinţă, a schimbat, în parte, hotărârea atacată în sensul că a respins contestaţia astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată. Au fost obligaţi apelanţii-reclamanţi la plata sumei de 400 RON cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert, către pârât.
Pentru a dispune astfel, curtea de apel a reţinut că expertiza întocmită de expertul M.I., este singura care a respectat cerinţele art. 26 din Legea nr. 33/1994, că expertul menţionat a inventariat un număr de 45 de contracte de vânzare-cumpărare de terenuri din anul 2007 şi un număr de 66 de contracte de vânzare-cumpărare din anul 2008.
În ceea ce priveşte preţurile de vânzare a terenurilor în anii 2009, 2010 şi 2011, expertul a menţionat că preţurile terenurilor nu numai că au scăzut foarte mult dar, din cauza crizei financiare, piaţa imobiliară este blocată.
Ceilalţi experţi au avut în vedere doar oferte de vânzare şi au făcut o interpretare subiectivă a unor preţuri de ofertă, care nu sunt verificabile şi nu sunt credibile.
A reţinut instanţa de apel că estimarea valorii imobiliare se face cu ajutorul unor metode şi proceduri specifice care reflectă cele trei abordări distincte de analiza a datelor: cost, comparaţia vânzărilor şi capitalizarea venitului. În toate estimările valorii imobiliare se utilizează una sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză.
Abordarea prin costuri estimează valoarea prin prisma costurilor de achiziţionare a terenului şi de construire a unei proprietăţi, cu aceeaşi utilitate, sau de adaptare a unei proprietăţi vechi pentru aceeaşi utilizare, fără costuri legate de tipul de construcţie.
Costul terenului se adaugă la costul total al construcţiei. Această abordare stabileşte limita superioară până la care piaţa ar plăti în mod normal pentru o proprietate anumită dacă aceasta ar fi nouă. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui preţ care să reflecte aproximativ valoarea de piaţă se scad unele alocări pentru diferite forme de depreciere cumulată, deteriorare fizică, depreciere funcţională sau tehnologică şi depreciere economică sau externă.
În opinia curţii de apel, expertul M. a avut în vedere la stabilirea evaluării toate aceste criterii, stabilind ca valoare totală de despăgubiri pentru terenul imobil compus din teren în suprafaţă de 450 m.p. şi construcţia C1 cu suprafaţă construită de 88 mp, situată în comuna Bărcăneşti, jud. Prahova aceeaşi sumă care a fost stabilită la data emiterii Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 851 din 30 aprilie 2009 de pârât.
Criticile apelanţilor-reclamanţi privitoare la cuantumul despăgubirilor au fost înlăturate de instanţa de apel, reţinându-se că, aşa cum s-a arătat, expertul M.I. a avut în vedere toate criteriile legale de evaluare, în sensul că a ţinut cont de amplasamentul imobilului şi de valorile practicate pe piaţa imobiliară, a aplicat coeficienţi pozitivi şi negativi de corecţie, a analizat posibilităţile de acces, utilităţile existente în zonă şi metodele comparative de evaluare, precum şi marja de negociere pe piaţa imobiliară.
Cu referire la apelul formulat de către apelantul-pârât, instanţa de apel a arătat că este fondat, întrucât valoarea stabilită de către instanţă de fond nu este o valoare reală, ci, potrivit raportului de expertiză întocmit de M.I., valoare totală a despăgubirilor pentru terenul imobil compus din teren în suprafaţă de 450 m.p. şi construcţia C1 cu suprafaţă construită de 88 mp, situată în comuna Bărcăneşti, jud. Prahova este aceeaşi cu suma care a fost stabilită la data emiterii Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 851 din 30 aprilie 2009 de către pârât. În consecinţă, a schimbat, în parte, hotărârea atacată în sensul că a respins contestaţia precizată, ca neîntemeiată.
În temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., apelanţii-reclamanţi au fost obligaţi la plata sumei de 400 RON cheltuieli de judecată către apelantul-pârât, reprezentând onorariu de expert.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., reclamanţii C.M. şi C.L., solicitând admiterea recursului şi modificarea deciziei, în sensul admiterii contestaţiei.
În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au arătat, în esenţă, că în cauză au fost încălcate dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, text legal care stabileşte atât criteriile de determinare a despăgubirii (compuse din valoarea reală a bunului şi prejudiciul cauzat expropriatului), cât şi momentul în raport de care se determină cuantumul despăgubirii, care este “data întocmirii raportului de expertiză”, întocmit în conformitate cu prescripţiile art. 25 din acelaşi act normativ.
Or, prin punctul sau de vedere, expertul desemnat de reclamanţi a argumentat motivele pentru care a ajuns la suma indicată în coraportul de expertiză.
Cu toate acestea, curtea de apel a admis apelul declarat de apelantul-pârât, reţinând ca valoare de despăgubire punctul de vedere al expertului M.I., deşi afirmaţiile acestuia nu sunt dovedite, în condiţiile în care a afirmat că a studiat şi a avut în vedere o serie de contracte puse la dispoziţie de autorităţi, fără a le depune la dosar pentru a verifica dacă priveau imobile din aceeaşi zonă cu imobilul expropriat (imobil care are deschidere la DN1).
Au mai arătat recurenţii-reclamanţi că solicită să fie avute în vedere şi despăgubirile care au fost acordate pentru imobile în aceeaşi zonă, chiar şi prin hotărâri de stabilire a despăgubirilor emise în anul 2009, care nu au fost atacate în justiţie, întrucât valoarea era justă.
În acest sens, recurenţii-reclamanţi au solicitat instanţei să ceară Primăriei Bărcăneşti, hotărârile de acordare a despăgubirilor pentru imobilele din aria sa administrativ-teritorială.
În consecinţă, recurenţii-reclamanţi au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei, în sensul admiterii contestaţiei şi obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
Intimatul-pârât, legal citat, nu a formulat întâmpinare şi nu a învederat excepţiile şi mijloacele sale de apărare.
În faza procesuală a recursului nu s-au administrat probe.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine că recursul este fondat şi urmează să-l admită, pentru următoarele considerente:
Conform dispoziţiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea cuvenită persoanei expropriate se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994, stipulează că: „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Pentru determinarea cuantumului despăgubirilor, este necesar să se identifice preţurile cu care se vând, în mod obişniut, imobile de acelaşi fel, situate în aceeaşi unitate administrativă, astfel cum, de altfel, a reţinut şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, ca instanţă de recurs, în primul ciclu procesual, prin decizia nr. 4456 din 14 iunie 2012.
Se constată că instanţa de apel, cu prilejul rejudecării, a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, însă a ignorat dispoziţia instanţei de recurs, obligatorie conform art. 315 alin. (1) C. proc. civ., de a administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În consecinţă, experţii N.D. şi C.C. au efectuat, în rejudecare, evaluarea pe bază de oferte de vânzare (ultimul precizând că deşi s-a adresat Primăriei, Camerei Notarilor publici şi A.N.C.P.I. Prahova, nu a intrat în posesia contractelor de vânzare din motive de confidenţialitate), iar expertul M.I. a susţinut că a inventariat un număr de 45 de contracte de vânzare-cumpărare din anul 2007 şi 66 din anul 2008, înregistrate la Primăria Bărcăneşti.
Or, niciunul dintre punctele de vedere separate exprimate de experţii desemnaţi nu respectă dispoziţiile art. 26 Legea nr. 33/1994.
Înalta Curte constată că pentru a se conforma dispoziţiilor instanţei de recurs, Curtea de Apel trebuia ca, anterior dispunerii efectuării unui nou raport de expertiză, să solicite instituţiilor care deţin arhivă de tranzacţii imobiliare, cum sunt birourile notarilor publici, biroul de carte funciară sau primăria din unitatea administrativ teritorială, copii certificate pentru conformitate cu originalul de pe contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile similare celui expropriat, încheiate la un moment cât mai apropiat de data solicitării.
Studiul unor asemenea documente de către unul dintre experţi, fără ataşarea acestora la dosar încalcă dreptul părţilor la apărare şi nu permite exercitarea controlului judiciar cu privire la caracteristicile bunului, aspectele particulare ale anumitor tranzacţii care pot influenţa preţul, etc.
În măsura în care contractele de vânzare-cumpărare obţinute în vederea utilizării, ca şi comparabile pentru calculul despăgubirilor, nu sunt contemporane cu momentul efectuării expertizei, experţii au posibilitatea să aplice în concret anumiţi indici de corecţie însă cu expunerea motivelor care justifică adăugirea sau scăderea valorii.
Pentru considerentele expuse, reţinând că sunt fondate criticile de nelegalitate ale recurenţilor-reclamanţi care, în drept, se circumscriu motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) şi art. 315 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, Curţii de Apel Ploieşti.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi C.M. şi C.L. împotriva deciziei nr. 61 din 16 ianuarie 2014 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 26 septembrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2408/2014. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 2411/2014. Civil. Prestaţie tabulară. Recurs → |
|---|
