ICCJ. Decizia nr. 2457/2014. Civil. Expropriere. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2457/2014
Dosar nr. 30659/3/2010
Şedinţa publică din 30 septembrie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea formulată la 23 iunie 2010, D.R.D. şi D.C. au solicitat instanţei - în contradictoriu cu Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA - să anuleze parţial Hotărârea nr. 643 din 28 aprilie 2010, sub aspectul sumei ce urmează a li se acorda cu titlu de despăgubire, apreciată de reclamanţi la 67.280 euro, reprezentând valoarea reală a terenului supus exproprierii, în suprafaţă de 478 mp (16.730 euro) şi prejudiciul cauzat proprietarilor, respectiv 50.550 euro.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că atât din cuprinsul hotărârii contestate, cât şi din Procesul-verbal nr. 643 din 27 aprilie 2010 rezultă dezacordul lor expres cu privire la cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator.
Astfel, această despăgubire, de aproximativ 4.65 euro/mp este net inferioară valorii reale a terenului ai căror proprietari au fost, având în vedere preţurile practicate pe piaţa liberă, cu care se vindeau terenurile în zona respectivă la data exproprierii, respectiv de aprox. 30 euro/mp.
În plus, se arată, văzând şi despăgubirile acordate altor persoane, la evaluarea imobilelor nu s-a avut în vedere valoarea reală a terenului supus exproprierii, ci doar criterii abstracte, care au condus la stabilirea unor despăgubiri ce nu au nicio legătură cu valoarea de circulaţie a imobilului expropriat. Valoarea stabilită de către expropriator pentru terenul în litigiu este de 19.77 lei/mp, respectiv 4.65 euro/mp, preţ ce nu poate fi apreciat ca real nici măcar în cazul terenurilor agricole, din câmp situate în zone fără niciun fel de perspective de dezvoltare.
De asemenea, mai susţin reclamanţii, la stabilirea despăgubirii nu a fost avut în vedere prejudiciul cauzat proprietarilor prin expropriere, cu atât mai mult cu cât, din informaţiile primite, pe terenul în cauză urmează a fi amplasată o fosă care va colecta apele de pe autostradă, astfel încât restul de teren neexpropriat va fi în permanenţă ud şi în pericol de a fi inundat efectiv, ceea ce limitează drastic posibilităţile de folosire a respectivei suprafeţe de teren sau a înstrăinării acesteia.
Valoarea suprafeţei de teren neexpropriate a scăzut în mod drastic şi datorită lipsei unui drum de acces, motiv pentru care reclamanţii au înţeles să solicite contravaloarea prejudiciului în cuantum de 50.550 euro (în echivalent lei la cursul B.N.R.).
Învestit în primă instanţă, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Sentinţa nr. 1921 din 29 octombrie 2012, a admis în parte cererea şi în consecinţă a stabilit cuantumul despăgubirilor, pentru terenul în suprafaţă de 478 mp situat în comuna Moara Vlăsiei, judeţ Ilfov, având număr cadastral AA, expropriat prin Hotărârea nr. 643 din 28 aprilie 2010 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004, la suma de 17.857 RON.
În motivarea sentinţei, prima instanţă a reţinut în esenţă că în privinţa modului de calcul al despăgubirilor, experţii au calculat valoarea acestora ţinând cont de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel cu cel expropriat, în acest sens fiind anexate raportului de expertiză oferte de vânzare ale unor terenuri similare celui expropriat, în acord cu prevederile art. 26 al Legii nr. 33/1994.
Din concluziile raportului de expertiză, s-a constatat că valoarea propusă - de 17.857 RON - se încadrează între cea stabilită de expropriator şi cea solicitată de reclamanţi, făcându-se astfel aplicaţiunea art. 27 din lege.
Cu privire la prejudiciul invocat de contestatori, tribunalul a reţinut concluziile raportului de expertiză, potrivit cu care bazinul de retenţie ce urma a fi amplasat în vecinătatea terenului rămas în proprietatea reclamanţilor nu îi poate prejudicia prin eventuale inundaţii, acesta având tocmai rolul de a colecta eventualul exces de apă.
Nici susţinerile contestatorilor referitoare la producerea unui prejudiciu prin faptul că terenul rămas în proprietatea lor, de aproximativ de 2000 mp, ar deveni un teren înfundat, nu au fost găsite ca întemeiate, în condiţiile în care din schiţa aflată la dosar, precum şi din cele reţinute de comisia de experţi, a rezultat că există acces la calea publică, prin drumul de exploatare DE 468.
Apelul declarat împotriva acestei hotărâri, de Statul Român prin C.N.A.D.N.R. a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 120A din 21 martie 2014, a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 15.104 RON, pentru terenul în suprafaţă de 478 mp situat în comuna Moara Vlăsiei, judeţ Ilfov, expropriat prin Hotărârea nr. 643 din 28 aprilie 2010 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004 a Consiliului local al comunei Moara Vlăsiei.
Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a avut în vedere concluziile raportului de expertiză evaluatorie efectuat în apel, potrivit căruia, la data efectuării expertizei - 24 septembrie 2013 - valoarea unui metru pătrat al terenului expropriat era de 7 euro, în echivalentul în lei la cursul B.N.R., iar a întregii suprafeţe, de 3.346 euro, echivalentul a 15.104 RON.
A mai reţinut instanţa de apel că terenul expropriat de 478 mp, făcea parte dintr-o parcelă de 2500 mp teren extravilan, identic cu numărul cadastral BB şi este situat într-o zonă de exploatare agricolă a Comunei Moara Vlăsiei.
La stabilirea valorii terenului expropriat s-au avut în vedere contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosarul cauzei şi metoda de evaluare a comparaţiei vânzărilor, la care s-a aplicat o corecţie de 50%.
Comisia, se mai arată, nu a identificat un posibil prejudiciu produs prin expropriere ţinând cont de faptul că terenul rămas neexpropriat nu şi-a schimbat indicatorii urbanistici, are ieşire la drumul european DE 468 şi este folosit ca şi anterior exproprierii, pentru agricultură.
Valoarea pe metru pătrat a terenului expropriat, mai reţine instanţa de apel, este de 7 euro la data efectuării expertizei din apel, faţă de 9,12 euro la data efectuării expertizei la prima instanţă şi 4,30 euro la data evaluării aceluiaşi teren de către comisia de evaluatori, astfel încât se încadrează în limitele prevăzute de art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Aceeaşi valoare este stabilită conform art. 26 alin. (2) din aceeaşi lege în funcţie de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data, efectuării raportului de expertiză.
În cuantumul valorii totale de 15.104 RON nu s-a inclus şi valoarea vreunui prejudiciu cauzat proprietarilor prin expropriere, or prin scăderea valorii terenului rămas neexpropriat, atâta vreme cât acesta are deschidere la drumul european, este folosit în continuare ca teren agricol, nu este afectat de lucrările efectuate pe terenul expropriat şi este amplasat în extravilanul localităţii.
Cât priveşte valoarea despăgubirii, aceasta nu se poate stabili în euro, deoarece moneda naţională este stabilită în RON.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal, atât reclamanţii D.R.D. şi D.C., cât şi pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA.
În recursul lor, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei de faţă - în vigoare la data iniţierii demersului judiciar - reclamanţii critică decizia din apel, pe considerentul admiterii greşite a apelului formulat de pârât şi reducerii cuantumului despăgubirilor deşi, se arată, expertiza întocmită în calea de atac, a confirmat valoarea reţinută de instanţa fondului, respectiv 9,12 euro/mp.
Tot astfel, mai susţin recurenţii reclamanţi, valoarea suprafeţelor expropriate trebuia stabilită în moneda euro, aşa cum s-a solicitat, şi nu în RON, instanţa de apel ignorând faptul că în România, tranzacţiile se realizează "exclusiv, în euro", plata efectuându-se la cursul de schimb din ziua plăţii.
În aceste condiţii, pârâtul trebuia să se supună regulilor şi uzanţelor pieţei imobiliare fără a exista un "tratament discriminatoriu" între persoanele private şi Stat.
Invocând acelaşi temei juridic - art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.R., critică hotărârea din apel, tot pe considerentul stabilirii greşite a cuantumului despăgubirilor care, se arată, este prea mare în raport cu valoarea reală a nemişcătorului.
Se susţine, printr-o motivate eliptică, ignorarea de către instanţa de control judiciar a criteriilor legale de stabilire a despăgubirilor şi a tranzacţiilor încheiate, în legătură cu imobile similare, concluzionându-se în sensul că, instanţa ar fi trebuit să acorde o despăgubire echivalentă cu suma pe care proprietarul ar fi obţinut-o dacă ar fi vândut imobilul pe piaţa liberă.
Recursurile se privesc ca nefondate, urmând a fi respinse, în considerarea argumentelor ce succed.
Se constată că prin expertiza tehnică judiciară efectuată în apel, evaluarea proprietăţii imobiliare supusă exproprierii a fost făcută corect, în raport cu exigenţele art. 26 al Legii nr. 33/1994 (potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite) fiind avută în vedere şi evoluţia pieţei imobiliare, în scădere sau chiar în stagnare, faţă de perioada la care se raportează reclamanţii.
Înalta Curte observă, din examinarea actelor dosarului, că în faza apelului, au fost puse la dispoziţia comisiei de experţi un număr suficient de mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare având ca obiect înstrăinarea unor imobile similare celui expropriat, din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, pentru a se putea efectua un raport de expertiză care să respecte exigenţele legii.
Valorificând concluziile experţilor, instanţa a fost în măsură să dea o interpretare corectă sintagmelor "valoarea reală a imobilului" şi "imobile de acelaşi fel", folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ţinând seama de toate asemănările şi diferenţele cuantificabile din punctul de vedere al tranzacţiilor de pe piaţa imobiliară, reflectate în indicii de corecţie aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea preţului.
Cât priveşte evaluarea terenului, concluziile experţilor au fost clare în a stabili că valoarea estimată, prin comparaţie, se încadrează în limitele a 5,42 - 7 euro/mp în funcţie de corecţia netă cea mai mică, rezultată din cea de a 2-a comparabilă.
Ca atare, raportarea valorică s-a făcut în moneda europeană, în funcţie de nivelul actual al pieţii imobiliare, iar calculul efectiv al despăgubirilor s-a raportat, în mod corect, la moneda naţională, avută în vedere şi de tranzacţiile notariale la care chiar recurenţii fac trimitere.
Tot astfel, se reţine că reclamanţii nu au administrat niciun fel de probe care să ateste producerea vreunui prejudiciu urmare exproprierii, în condiţiile în care, aşa cum corect se arată în hotărârea atacată, terenul rămas neexpropriat nu şi-a schimbat indicatorii urbanistici, are ieşire la drumul public (DE 468) şi este folosit în acelaşi mod ca în perioada anterioară exproprierii.
Or, un eventual prejudiciu produs reclamanţilor nu poate fi calculat fără a se fi probat un beneficiu actual, previzibil a se produce şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării, în condiţii de rentabilitate, a activităţii pe suprafaţa de teren rămasă neexpropriată.
De altfel, în practica constantă a instanţei europene, s-a statuat că pretenţiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ şi incert, în măsura în care pot fi luate în calcul mai multe variabile (a se vedea cauzele Buzescu contra României şi Isar contra României).
Aceleaşi argumente, vizând stabilirea corectă a valorii de piaţă a nemişcătorului prin expertiza efectuată în apel, vin să combată şi susţinerile recurentului pârât, cu precizarea că în estimarea acestei valori, experţii au avut în vedere "Standardul Internaţional de evaluare IVS - Cadrul General", ediţia a 9-a.
Potrivit acestei reglementări, valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care un activ (sau o datorie) ar putea fi schimbat la data evaluării "între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere (...)".
Or, expertiza pe concluziile căreia instanţa de control judiciar şi-a fundamentat soluţia, a avut în vedere comparabile derivând din tranzacţii imobiliare cu terenuri libere, situate în extravilan, în zone similare cu terenul evaluat şi a căror dată de înstrăinare era cât mai apropiată de data efectuării expertizei evaluatorii.
Aşa fiind, faţă de cele ce preced, ambele recursuri urmează a se respinge, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanţii D.C. şi D.R.D. şi de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr. 120A din 21 martie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 30 septembrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2456/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2459/2014. Civil → |
|---|
