ICCJ. Decizia nr. 2906/2014. Civil. Legea 10/2001. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2906/2014
Dosar nr. 53920/3/2011
Şedinţa publică din 29 octombrie 2014
Asupra cauzei constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la data de 19 iulie 2011, sub nr. 53920/3/2011, reclamantele I.V. şi M.A. au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P. solicitând instanţei, ca prin hotărârea ce va pronunţa, să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 223.546 lei reprezentând valoarea de circulaţie a apartamentului din sector 1, la plata sumei de 500 dolari SUA, în echivalent lei la cursul B.N.R., reprezentând taxă şi cheltuieli notariale, precum şi la plata sumei de 18.650 lei reprezentând cheltuieli de judecată la care au fost obligate în urma soluţionării dosarului de revendicare.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamantele au arătat că apartamentul mai sus menţionat a fost dobândit de mama lor, B.E., în baza Legii nr. 112/1995. Urmare decesului acesteia, reclamantele, în calitate de moştenitoare, au vândut apartamentul numitei A.I.L.
Ulterior perfectării acestui contract, cumpărătoarea a fost chemată în judecată de fosta proprietară a imobilului D.M.B., într-o acţiune în revendicare, acţiune în cadrul căreia cumpărătoarea le-a chemat în garanţie pe reclamante. După parcurgerea mai multor etape procesuale, prin Decizia civilă nr. 673 din 21 iunie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, fosta proprietară a obţinut obligarea cumpărătoarei Adam Irena la predarea apartamentului, iar reclamantele în calitate de chemate în garanţie au fost obligate către aceasta la restituirea sumelor menţionate în cuprinsul cererii de chemare în judecată.
În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.
Prin sentinţa civilă nr. 781 din 11 aprilie 2013 Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis în parte acţiunea formulată de reclamante, a obligat pârâtul M.F.P. la plata sumei de 214.630 lei cu titlu de despăgubiri reprezentând valoarea de piaţă a imobilului şi a respins, ca neîntemeiate, celelalte capete de cerere ale acţiunii, precum şi cererea de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că, evocând pe fond cererea de chemare în garanţie, Curtea de Apel Bucureşti prin Decizia civilă nr. 637 din 21 iunie 2011 le-a obligat pe reclamante- chemate în garanţie la plata către cumpărătoarea A.I. a sumei de 223.546 lei reprezentând preţ şi excedent de valoare, la plata sumei de 500 dolari SUA echivalent în lei la cursul B.N.R., reprezentând despăgubiri din taxe notariale precum şi la 18.650 lei cheltuieli de judecată aferente procesului de revendicare.
Considerentele acestei decizii au fost bazate pe disp. art. 1341 pct. 1 şi 4 şi art. 1344 C. civ., momentul evicţiunii fiind apreciat ca cel al rămânerii irevocabile a hotărârii de revendicare prin care numita C. (A.) I. a fost evinsă - respectiv 11 iunie 2009 ( data pronunţării deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie), suma la care reclamantele, în calitate de chemate în garanţie, au fost obligate fiind stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, aceasta incluzând preţul primit şi sporul de valoare dobândit de apartament până la data evicţiunii.
Tribunalul a mai reţinut că, prin Decizia civilă nr. 7542 din 11 decembrie 2012, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursurile formulate de reclamantele din prezenta cauză împotriva Deciziei civile nr. 637/A din 21 iunie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, care a fost în parte modificată în sensul obligării lor la plata sumei de 63.039 lei reprezentând preţul plătit actualizat cu rata inflaţiei şi la 1.521,56 lei reprezentând taxe notariale actualizate cu rata inflaţiei către C. (A.) I.L.
În prezentul dosar, potrivit raportului de expertiză tehnică, valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu a fost stabilită la 214.631 lei, sumă la plata căreia tribunalul a dispus obligarea pârâtului, în temeiul dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Tribunalul a mai constatat că, în raport de temeiul de drept al acţiunii- Legea nr. 1/2009, dreptul la despăgubiri s-a născut odată cu intrarea în vigoare a actului normativ- 06 februarie 2009, astfel că, la momentul introducerii acţiunii - 19 iulie 2011, acesta nu era prescris.
Raportat la prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, tribunalul a constatat că celelalte pretenţii solicitate prin acţiune referitoare la taxele notariale şi cheltuielile de judecată nu îşi au corespondenţa în acest text de lege, M.F.P. neputând fi obligat să suporte cheltuielile făcute de părţi cu acest titlu, motiv pentru care aceste pretenţii au fost respinse ca neîntemeiate.
Tribunalul a respins ca neîntemeiată şi cererea de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată apreciind că în cauză nu sunt incidente prevederile art. 274 C. proc. civ., întrucât nu poate fi reţinută în sarcina pârâtului o culpă procesuală.
Împotriva sentinţei civile nr. 781/2013 a declarat recurs pârâtul M.F.P., cu următoarea motivare:
În mod greşit, instanţa de fond l-a obligat la plata contravalorii imobilului în litigiu la valoarea de piaţă a acestuia, motiv pentru care invocă excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, având în vedere că, potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dauna unui terţ. Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului Bucureşti şi reclamantele din acest dosar, este terţ faţă de acest contract.
Consideră că pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acţiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speţă Municipiul Bucureşti).
Pe fond, apreciază că în mod greşit instanţa de fond a admis capătul de cerere referitor la valoarea de circulaţie având în vedere că, potrivit prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piaţă este necesară îndeplinirea cumulativă a doua condiţii: prima condiţie este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiţie este ca ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile. În speţa de faţă, nu există nicio hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare.
Recurentul critică şi reţinerea concluziilor din raportul de expertiză care a stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului.
Prin încheierea din data de 13 septembrie 2013 Curtea de apel a calificat calea de atac incidentă în cauză ca fiind apelul.
Intimatele-reclamante I.V. şi M.A. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Numita C. (A.) I.L. a formulat cerere de intervenţie accesorie în interesul apelantului-pârât, prin care a solicitat admiterea apelului şi respingerea acţiunii formulate de reclamante.
În motivarea cererii de intervenţie, s-a arătat că, urmare a Deciziei civile nr. 7542/2012, a predat fostului proprietar apartamentul complet renovat şi cu îmbunătăţiri, evaluat la valoarea de circulaţie de 222.546 lei, însă i s-a restituit de către intimatele-reclamante doar suma de 63.039 lei.
Prin încheierea din data de 27 septembrie 2013 instanţa a încuviinţat în principiu cererea de intervenţie accesorie în interesul apelantului-pârât.
Apelantul-pârât a formulat note de şedinţă prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantelor, în susţinerea căreia a arătat că în situaţia de faţă nu este incidentă situaţia prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001, întrucât la momentul evicţiunii reclamantele nu mai erau proprietarele imobilului cumpărat de la stat. De asemenea a susţinut că autoarea reclamantelor a fost de rea credinţă iar reclamantele au încălcat interdicţia de vânzare a imobilului reglementată de art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Prin încheierea din data de 8 noiembrie 2013 instanţa a reţinut excepţia lipsei calităţii procesuale active, apreciind că este o chestiune ce ţine de aplicabilitatea sau inaplicabilitatea dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, adică o chestiune ce ţine de fondul apelului.
Prin Decizia nr. 155/A din 9 aprilie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost admis apelul formulat de apelantul-pârât M.F.P., în temeiul dispoziţiilor art. 55 C. proc. civ. admisă cererea de intervenţie accesorie formulată de intervenienta Ch. (A.) I.L. în interesul apelantului-pârât, schimbată în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că apelantul-pârât a fost obligat la plata sumei de 32.803 euro reprezentând valoarea de piaţă a imobilului situat în Bucureşti, sector 1, echivalent în lei la data plăţii, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei (referitoare la respingerea ca neîntemeiate a celorlalte capete de cerere ale acţiunii şi respingerea cererii de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată), care nu au fost apelate de intimatele-reclamante.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut, ca situaţie de fapt, că prin contractul de vânzare-cumpărare din 13 ianuarie 1997 autoarea reclamantelor, B.E., a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în Bucureşti, sector 1.
Prin contractul autentificat din 12 martie 1998 reclamantele au vândut către intervenienta A.I.L. acest apartament.
Fostul proprietar al apartamentului, D.M.B.S., a formulat acţiune în revendicare împotriva intervenientei A.I.L., admisă prin Decizia civilă nr. 37 din 23 ianuarie 2008 pronunţată de Curtea de apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, irevocabilă, sub aspectul cererii în revendicare, prin Decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie. Prin aceeaşi decizie, instanţa de recurs a dispus trimiterea spre rejudecare a cererii de chemare în garanţie formulată de A.I.L. împotriva intimatelor-reclamante din cauza de faţă.
Prin Decizia civilă nr. 637/A din 21 iunie 2011 Curtea de apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, evocând fondul, a admis cererea de chemare în garanţie şi a obligat pârâtele chemate în garanţie I.V. şi M.A. să-i plătească reclamantei C. (A.) I.L. suma de 223.546 lei reprezentând preţ şi excedent de valoare şi 500 dolari reprezentând taxe notariale. Această decizie a fost modificată în parte prin Decizia nr. 7542 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în sensul obligării chematelor în garanţie I.V. şi M.A. să-i plătească reclamantei C. (A.) I.L. suma de 63.039 lei reprezentând preţul plătit, actualizat cu rata inflaţiei, şi a sumei de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale, actualizate cu rata inflaţiei.
Asupra motivelor de apel, s-a reţinut că, prin prima critică, apelantul-pârât a invocat lipsa calităţii sale procesuale pasive în cauza de faţă, arătând că în cauză operează răspunderea Municipiul Bucureşti prin primar General în calitate de parte în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de autoarea intimatelor-reclamante în temeiul Legii nr. 112/1995, faţă de dispoziţiile legale de drept comun care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.
Critica a fost respinsă ca nefondată, instanţa de apel apreciind că dispoziţiile art. 501 coroborate cu cele ale art. 50 alin. (2)1 şi alin. (3) din Legea nr. 10/2001 rep. constituie norme speciale, derogatorii de la dreptul comun privind obligaţia vânzătorului de a răspunde pentru evicţiune (respectiv, art. 1341 C. civ.). Prin urmare, ele se aplică cu precădere, potrivit principiului de drept conform căruia „norma specială derogă de la norma generală” (specialia generalibus derrogant).
S-a considerat că textul de lege cu caracter derogatoriu de la dreptul comun instituie o formă de răspundere extracontractuală specială, ce stabileşte în mod expres calitatea procesuală pasivă a apelantului-pârât în ceea ce priveşte restituirea preţului de piaţă al imobilelor, în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, a fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Prin cea de-a doua critică cuprinsă în notele de şedinţă depuse la dosar la data de 31 octombrie 2013, apelantul-pârât a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantelor, în susţinerea căreia a arătat că în situaţia de faţă nu este aplicabil art. 501 din Legea nr. 10/2001, întrucât la momentul evicţiunii reclamantele nu mai erau proprietarele imobilului cumpărat de la stat.
Critica a fost înlăturată, Curtea de apel reţinând că situaţia de fapt din cauza de faţă se încadrează exact în ipoteza avută în vedere de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 rep. („proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate.”), având în vedere faptul că intimatele reclamante sunt moştenitoarele lui B.E. (conform certificatului de moştenitor din 1998 emis de B.N.P., M.), cea care a cumpărat imobilul în litigiu de la stat prin contractul de vânzare-cumpărare din 1997, încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
S-a considerat de către instanţa de apel că acest contract nu a fost anulat pe cale judiciară, ca urmare a promovării vreunei acţiuni înăuntrul termenului prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, astfel încât este prezumat a fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Prin cea de-a treia critică, cuprinsă în motivele de apel, apelantul-pârât susţine că în cauza de faţă nu este îndeplinită cea de-a doua condiţie prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001 rep., întrucât contractul de vânzare-cumpărare încheiat de autoarea intimatelor-reclamante în baza Legii nr. 112/1995 nu a fost „desfiinţat” în sensul acestei norme juridice.
Şi această critică a fost respinsă ca nefondată, instanţa constatând faptul că actul de vânzare-cumpărare prin care autoarea intimatelor-reclamante a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995 (respectiv contractul din 1997) a fost lipsit de efecte juridice ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare împotriva intervenientei accesorii, iar intimatele-reclamante au fost obligate să restituie cumpărătoarei (intervenienta accesorie C.I. Luminiţa) preţul pe care aceasta l-a achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 1998, precum şi taxele notariale, actualizate cu rata inflaţiei.
Instanţa de apel a asimilat situaţia intimatelor-reclamante, al căror titlu de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare din 1997 încheiat în procedura Legii nr. 112/1995) a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acţiunii în revendicare a foştilor proprietari, cu situaţia desfiinţării contractului ca urmare a promovării unei acţiuni în anulare. Consideră că această interpretare se fundamentează chiar pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin. (2)1 din lege, potrivit cărora: „Art. (21) În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de M.D.L.P.L.”
Prin urmare, chiar legiuitorul a avut în vedere, în definirea noţiunii de „desfiinţare” a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil vândut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii acţiunii în anularea respectivului contract, cât şi ipoteza admiterii acţiunii în revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Prin cea de-a patra critică, cuprinsă în motivele de apel, apelantul-pârât a susţinut că raportul de expertiză efectuat în primă instanţă nu a ţinut cont, în cadrul metodelor de evaluare, de blocajul actual al pieţei imobiliare, de numărul tranzacţiilor imobiliare din zonă, nu a aplicat corecţia pentru procese în curs şi pentru locaţie.
Critica a fost reţinută ca întemeiată, întrucât, prin încheierea din data de 8 noiembrie 2013 instanţa a încuviinţat solicitarea apelantului-pârât de completare a raportului de expertiză efectuat în primă instanţă, raportul de expertiză specialitatea construcţii, refăcut de expert Bobei Marian, fiind depus la dosar la data de 10 martie 2014.
Din cuprinsul acestui raport de expertiză refăcut, Curtea de apel a reţinut că valoarea apartamentului în suprafaţă utilă de 65,71 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 1997 este de 18.810 euro, conform Anexei 5 întocmită de expert, iar valoarea cotei de teren de 62,26 mp situat sub construcţie este de 13.993 euro, conform Anexei 6 întocmită de expertul B.M., în total 32.803 euro.
În consecinţă, M.F.P. a fost obligat la plata sumei de 32.803 euro reprezentând valoarea de piaţă a imobilului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs M.F.P. susţinând că hotărârea a fost dată în parte cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
Într-o primă critică se arată că instanţa de apel, deşi a confirmat situaţia de fapt reţinută de instanţa de fond, în mod greşit a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantelor considerând că acestea sunt îndreptăţite, în temeiul Legii nr. 10/2001, la valoarea de piaţă a imobilului.
Se susţine că, în speţă, situaţia dedusă judecăţii nu este cea prevăzută art. 501 din Legea nr. 10/2001, şi anume că proprietarul al cărui contract de vânzare-cumpărare s-a desfiinţat şi a pierdut locuinţa, are posibilitatea de a solicita preţul de piaţă pentru a putea să-şi achiziţioneze un alt imobil corespunzător, întrucât reclamantele din prezentul litigiu au vândut imobilul cumpărat de la stat, încă din anul 1998 obţinând preţul de piaţă de la acea dată.
Prin urmare, la momentul evicţiunii, reclamantele l.V. și M.A. nu mai erau proprietarele imobilului vândut în baza Legii nr. 112/1995, astfel încât dispoziţiile Legii nr. 10/2001 nu li se pot aplica iar acestea au fost obligate la restituirea preţului încasat aşa cum a fost stabilit prin Decizia civilă nr. 7442 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie respectiv a sumei de 63.039 lei si suma de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale.
Recurentul critică şi faptul că instanţa de apel în mod greşit a menţinut obligaţia de plată a M.F.P. considerând că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Astfel, deşi instanţa a reţinut faptul că reclamantele au fost obligate către C. (A.) I.L. la plata preţului actualizat, totuşi consideră că actualele reclamante sunt îndreptăţite în temeiul Legii nr. 10/2001 la valoarea de piaţă a imobilului.
Or, în condiţiile în care în anul 1998 reclamantele au înstrăinat imobilul în discuţie încheind un contract de vânzare cumpărare în urma căruia au obţinut un preţ de piaţă de 12.500 dolari SUA, preţ ce au fost obligate a-l restitui cumpărătorului, respectiv a sumei de 63.039 lei, a obliga la această dată M.F.P. la o valoare de 32.803 euro (144.136,38 lei - 1 euro =4,394 lei) apare ca o îmbogăţire fără justă cauză.
În această situaţie, instanţa trebuia cel mult a obliga M.F.P. la plata sumei plătite de către reclamante către fostul cumpărător şi nu la preţul de piaţă aceste dispoziţii legale nefiind aplicabile cauzei, întrucât în speţă nu este îndeplinită niciuna dintre condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001: prima condiţie este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiţie este ca ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Or, în speţă, nu numai că nu există o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care să fi fost desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, dar s-a stabilit, în mod irevocabil, că autoarea B.E. a fost de rea-credinţă la momentul dobândirii imobilului de la stat.
Mai mult, chiar şi reclamantele I.V. şi M.A., care au moştenit imobilul în discuţie de la numita B.E., au fost de rea-credinţă având în vedere faptul că au înstrăinat respectivul apartament la un an de la data la care acesta a fost cumpărat de la SC H. SA. în condiţiile în care dispoziţiile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995 interziceau revânzarea imobilelor achiziţionate de chiriaşi pentru o perioadă de 10 ani.
În situaţia în care, reţinându-se încheierea actului de transmisiune cu nesocotirea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, se constată nulitatea actului încheiat în aceste condiţii, nu sunt incidente dispoziţiile legale invocate de reclamanţi, ce constituie temeiul acţiunii, respectiv art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Intenţia legiuitorului la momentul promulgării Legii nr. 10/2001 a fost aceea ca, prin acordarea preţului de piaţă, să permită chiriaşilor care au fost evinşi de adevăratul proprietar să îşi achiziţioneze o locuinţă în locul celei pierdute în procesul de revendicare (motivare des întâlnită în practica judiciară).
Însă, în prezentul litigiu, reclamantele nu s-au aflat în această situaţie, de vreme ce, aşa cum au arătat şi în acţiunea introductivă, au înstrăinat imobilul moştenit de la autoarea lor, la un an de la data dobândirii acestuia de la stat, întrucât aveau deja o locuinţă.
Reclamantele au obţinut preţul de piaţă pe imobil şi au şi restituit acel preţ, drept consecinţă M.F.P. nu poate fi obligat la o sumă mai mare decât ceea returnată efectiv de către reclamante stabilită prin Decizia nr. 7442 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie respectiv a sumei de 63.039 lei şi suma de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale în nici un caz o valoare de piaţă 32.803 euro în condiţiile în care reclamantele au vândut apartamentul la valoarea de piaţă dispunând de aceste sume din anul 1998 până în anul 2012.
Intimata pârâtă I.V. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului iar intimata intervenientă a solicitat, prin întâmpinare, admiterea recursului declarat de M.F.P.
Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine că recursul este fondat în limitele următoarelor considerente:
Prima critică a recurentului vizează lipsa calităţii procesuale active a reclamantelor.
În dezvoltarea acestei critici, recurentul a adus, în principal, argumente referitoare la greşita aplicare a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, care, însă, nu sunt de natură a susţine excepţia invocată, urmând a fi analizate în cadrul celui de-al doilea motiv de recurs.
Singurul aspect ce poate fi subsumat unei critici de nelegalitate referitoare la calitatea procesuală a reclamantelor, este acela că, la momentul evicţiunii, reclamantele l.V. și M.A. nu mai erau proprietarele imobilului vândut în baza Legii nr. 112/1995, împrejurare ce ar fi impus, în opinia recurentului, admiterea excepţiei invocate.
Înalta Curte reţine că reclamantele au solicitat a le fi recunoscută, în patrimoniu, valoarea de înlocuire a bunului pe care l-au deţinut în proprietate, prin moştenire de la autoarea lor, invocând un drept subiectiv pe care l-au considerat actual, indiferent de împrejurarea că acţiunea în revendicare nu a fost îndreptată împotriva lor ci a unui terţ cumpărător, iar ele au fost atrase în acel litigiu de către terţa persoană în baza obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, fiind ţinute a restitui preţul primit.
Urmează a fi înlăturată critica recurentului cu privire la calitatea procesuală activă, având în vedere că instanţa de apel a apreciat în mod corect că reclamantele au deţinut calitatea de proprietar al unui imobil ce a constituit obiectul vânzării de către stat în baza Legii nr. 112/1995. Întrucât acest imobil a fost, ulterior, retrocedat fostului proprietar pe calea dreptului comun, reclamantele, considerându-se evinse prin activarea obligaţiei lor de garanţie pentru evicţiune în favoarea terţului cumpărător, au solicitat aplicarea mecanismului special de despăgubire instituit de art. 501 din Legea nr. 10/2001, prevalându-se de calitatea lor de foste proprietare ale imobilului.
Prin urmare, reclamantele îşi justifică legitimarea procesuală activă pe temeiul dispoziţiilor legale referitoare la dreptul de a li se restitui preţul de piaţă al imobilului, în baza normelor speciale ale Legii nr. 10/2001.
Celelalte aspecte de interpretare şi aplicare a normei invocate în susţinerea acţiunii, vor fi analizate în contextul criticii recurentului cu privire la neîndeplinirea condiţiilor de aplicare a mecanismului de indemnizare reglementat de art. 501 din Legea nr. 10/2001, susţinere pe care Înalta Curte o apreciază ca fiind întemeiată.
În acest sens, pornind de la situaţia de fapt stabilită de instanţa de apel în temeiul probatoriului deja administrat şi care nu mai poate fi reanalizată, în cadrul controlului de nelegalitate a hotărârii exercitat în recurs în limitele art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte constată că problema de drept ce se solicită a fi examinată este cea a incidenţei, în prezenta cauză, a art. 501 din Legea nr. 10/2001, republicată, aşa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.
În esenţă, normele de drept prevăzute de art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001 se constituie într-un caz de aplicare particulară a dispoziţiilor art. 1337 şi urm. din vechiul C. civ. relative la garanţia vânzătorului pentru evicţiune.
Aşa cum rezultă din conţinutul art. 1294 din vechiul C. civ., vânzarea este un contract sinalagmatic ce dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante, în esenţă obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut şi cea de a garanta pe cumpărător pentru liniştita folosinţă a lucrului, cunoscută ca obligaţie de garanţie pentru evicţiune şi iar a cumpărătorului de a plăti preţul. În temeiul art. 1337 din vechiul C. civ. vânzătorul este de drept obligat, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut.
Aceste dispoziţii legale cuprinse în normele generale C. civ. îşi găsesc aplicarea şi în legea specială, chiriaşii-cumpărători având dreptul la restituirea preţului actualizat în condiţiile art. 50 alin. (2) şi (3), în situaţia în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate. De asemenea, potrivit prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 (introduse prin dispoziţiile art. 1 pct. 18 din Legea nr. 1 din 6 februarie 2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989), proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Se constată că legiuitorul, prin dispoziţiile menţionate anterior, a înţeles să deroge, pentru aceste cazuri particulare ale contractului de vânzare cumpărare, de la dreptul comun, reglementând expres cazurile şi condiţiile de acordare a despăgubirilor către cumpărătorii care au dobândit imobile în condiţiile preferenţiale stabilite prin Legea nr. 112/1995, pentru ca, ulterior, să fie deposedaţi de imobilele cumpărate. De asemenea, legiuitorul a stabilit limitele despăgubirilor ce pot fi acordate cumpărătorilor unor astfel de imobile, după caz, fie contravaloarea preţului stabilit de stat şi plătit de cumpărători pentru astfel de imobile, actualizat, fie contravaloarea preţului de piaţă a imobilului, funcţie de distincţiile prevăzute de lege şi a indicat ca debitor al obligaţiei de plată, în mod expres, nu autoritatea administrativă vânzătoare ci M.F.P.
În speţa dedusă prezentei judecăţi, autoarea reclamantelor a dobândit în proprietate, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul în litigiu care, după decesul acesteia, a fost înstrăinat unui terţ cumpărător, intervenienta C.I., pentru un preţ pe care reclamantele l-au încasat la momentul vânzării şi care se prezumă a fi preţul pieţei la data acelei tranzacţii.
În executarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, reclamantele au fost obligate să restituie cumpărătoarei preţul actualizat şi spezele tranzacţiei, suportând astfel, în calitate de debitoare a obligaţiei imposibil de executat, riscul contractului.
Reclamantele au susţinut că şi în situaţia în care au suferit un prejudiciu rezultat, nu din evingerea prin tulburarea de drept a liniştitei folosinţe pe care o exercitau asupra bunului, provocată de fostul proprietar, ci din acţiunea în garanţie a cumpărătorului, li se aplică mecanismul de protecţie reglementat de Legea nr. 10/2001, prin care statul prin M.F.P. este obligat să repare prejudiciul cauzat cumpărătorului de bună credinţă, în cazul în care acesta pierde imobilul în favoarea fostului proprietar, prejudiciu prezumat de legiuitor ca fiind, în această situaţie, preţul de piaţă al imobilului.
Deşi iniţial şi-au cuantificat pretenţiile prin raportare la preţul de piaţă pe care, la rândul lor, aveau a-l achita intervenientei în executarea obligaţiei de garanţie stabilită printr-o hotărâre judecătorească ce nu era definitivă, după reformarea acelei hotărâri şi obligarea lor la restituirea preţului actualizat şi a spezelor tranzacţiei, ele şi-au menţinut solicitarea privind preţul de piaţă, întemeiată pe dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Se constată astfel că reclamantele au optat exclusiv pentru modalitatea de dezdăunare sub forma preţului de piaţă, astfel că posibilitatea acordării formei alternative de despăgubire, respectiv a preţului actualizat, nu poate fi analizată în acest cadru procesual decât cu nesocotirea principiului disponibilităţii raportat la obiectul învestirii.
În soluţionarea cererii deduse judecăţii, instanţa de apel a plecat, în raţionamentul său, de la premisa că situaţia reclamantelor poate fi asimilată celei a chiriaşului cumpărător de bună credinţă, evins în procesul de comparare a titlurilor de proprietate în acţiunea în revendicare, astfel încât a considerat că acestea sunt îndreptăţite la restituirea preţului de piaţă, redus în apel, în urma reevaluării, la suma de 32.803 euro.
Recurentul a solicitat respingerea cererii, susţinând că în speţă nu este îndeplinită niciuna dintre condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, şi anume ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile. De asemenea a arătat că reclamantele au fost de rea-credinţă întrucât au înstrăinat respectivul apartament la un an de la data la care acesta a fost cumpărat de la SC H. SA în condiţiile în care dispoziţiile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995 interziceau revânzarea imobilelor achiziţionate de chiriaşi pentru o perioadă de 10 ani.
Analizând aceste critici, Înalta Curte va reţine în primul rând că, pentru acordarea preţului de piaţă, nu este necesar ca actul de vânzare cumpărare să fi fost desfiinţat în cadrul unei acţiuni în anularea acestuia ci, astfel cum corect a apreciat instanţa de apel, este suficient, ca în cadrul unei acţiuni în revendicare prin comparare de titluri, acesta să îşi fi pierdut eficacitatea, devenind caduc, în raport cu titlul fostului proprietar, apreciat ca preferabil. Această interpretare se întemeiază pe dispoziţiile art. 20 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001 în care legiuitorul s-a referit la noţiunea de desfiinţare a contractului, „fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile”.
Pe de altă parte, dispoziţiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 sunt incidente în cazul acelor chiriaşi cumpărători ale căror contracte, deşi încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, au fost lipsite de efecte, ceea ce presupune, prin corelaţie cu ele dezvoltate anterior referitor la condiţia desfiinţării contractului, că se înscriu în ipoteza acestei norme legale doar acei chiriaşi cumpărători care au fost evinşi în acţiunea în revendicare ca efect al comparării de titluri, cu consecinţa recunoaşterii preferabilităţii titlului fostului proprietar, nu şi aceia ale căror titluri au fost verificate sub aspectul legalităţii, pe cale incidentală, în acţiunea în revendicare şi în privinţa cărora s-au reţinut aspecte de încălcare a Legii nr. 112/1995 la încheierea lor, ce au constituit argumente în lipsirea de efecte a titlului lor.
În cauză, greşit a apreciat instanţa de apel că, nefiind anulat, contractul este prezumat a fi fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, în condiţiile în care această prezumţie a fost înlăturată în litigiul ce a avut ca obiect revendicarea imobilului. Sub acest aspect, urmează a fi reţinute statuările instanţelor care au soluţionat în mod irevocabil cererea în revendicare relative la reaua credinţă a autoarei reclamantei la momentul cumpărării imobilului şi la faptul încheierii contractului de vânzare cumpărare prin eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Astfel, în considerentele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în cadrul acţiunii în revendicare (Decizia nr. 37 din 23 ianuarie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti şi Decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie) s-a reţinut că autoarea reclamantelor nu beneficiază de bună credinţă deoarece a cumpărat imobilul în contextul unei contestări a dreptului de proprietate al vânzătorului, de care cu minime diligenţe ar fi putut afla. S-a apreciat, de asemenea, că subdobânditorul trebuia să cunoască existenţa interdicţiei de înstrăinare a imobilului aflat sub regimul Legii nr. 112/1995.
Aceste împrejurări, constatate în litigiul anterior, se opun cu putere de lucru judecat şi nu mai pot face obiectul unei noi analize în prezentul proces.
În consecinţă, greşit au reţinut instanţele de fond că reclamantele se mai pot prevala de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, în situaţia în care, din hotărârile anterioare, a rezultat neîndeplinirea condiţiilor reglementate de lege pentru acordarea preţului de piaţă.
Pentru toate aceste considerente, constatând lipsa unui temei legal al pretenţiilor deduse judecăţii, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va modifica în parte decizia recurată potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ., în sensul că va admite apelul aceluiaşi pârât, va schimba, potrivit art. 296 C. proc. civ., în tot sentinţa nr. 781 din 11 aprilie 2013 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, şi va respinge acţiunea, ca neîntemeiată.
Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei, referitoare la statuările privind calitatea procesuală activă a reclamantelor, admiterea cererii de intervenţie accesorie, precum şi cele, atacate în apel, referitoare la respingerea de către instanţa de fond a capetelor de cerere referitoare la spezele tranzacţiei de vânzare-cumpărare şi la cheltuielile de judecată din litigiul anterior.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul M.F.P. reprezentat de D.G.R.F.P. Bucureşti împotriva Deciziei nr. 155/A din 9 aprilie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Modifică în parte decizia, în sensul că, urmare admiterii apelului pârâtului, schimbă în tot sentinţa nr. 781 din 11 aprilie 2013 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, şi respinge acţiunea, ca neîntemeiată.
Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 29 octombrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2905/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2907/2014. Civil. Revendicare imobiliară.... → |
|---|
