ICCJ. Decizia nr. 3037/2014. Civil

Comentarii

0



R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 3037/2014

Dosar nr. 55555/3/2010

Şedinţa publică din 06 noiembrie 2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 16 noiembrie 2010 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. 55555/3/2010, reclamanţii I.V. şi I.Vi. au chemat în judecată pe pârâţii Ministerul Finanţelor Publice şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligaţi pârâţi la plata sumei de 958.744 RON, reprezentând diferenţa dintre valoarea de piaţă a apartamentului nr. 7 situat în Bucureşti, Calea D., şi valoarea, actualizată cu indicele de inflaţie, a preţului plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997.

Prin sentința civilă nr. 2.239 din 13 decembrie 2011, Tribunalul București, secția V-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamanţi împotriva pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primarul General; a admis acţiunea formulată de reclamanţi împotriva pârâtului Ministerul Finanţelor Publice şi a obligat pe pârâtul Ministerului Finanţelor Publice să le plătească reclamanţilor suma de 958.744 RON, reprezentând diferenţa dintre valoarea de piaţă a apartamentului nr. 7 situat în imobilul din Bucureşti, Calea D., şi preţul plătit actualizat, referitor la acelaşi imobil.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că, din sentinţa civilă nr. 2.307 din 18 martie 2002, pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti în Dosar nr. 8.031/2000, rezultă că pârâţii I.Vi. şi I.V. (reclamanţi în prezenta cauză) au fost obligaţi să le respecte reclamantelor A.M. şi P.I.I. dreptul de proprietate şi posesia apartamentului nr. 7 situat în Bucureşti, Calea D.

Din raportul de expertiză tehnică întocmit de către expertul inginer A.V., în Dosar nr. 2.839/299/2008, rezultă că s-a stabilit valoarea de piaţă a imobilului la suma de 260.081 euro, echivalent 958.744 RON, fiind ataşat şi dosarul de revendicare din care s-a reţinut că, prin sentinţa civilă nr. 20.116 din 18 octombrie 2010, pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat să le restituie reclamanţilor I.V. şi I.Vi. preţul plătit în anul 1997, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, de 33.134.909 RON, actualizat cu indicele de inflaţie, constatându-se calitatea chiriaşilor de cumpărători de bună-credinţă.

Tribunalul a mai reţinut că nu s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat potrivit Legii nr. 112/1995, aceeaşi calitate de cumpărători de bună-credinţă fiind stabilită şi prin sentinţa civilă nr. 2.307/2002, de revendicare.

Astfel, s-a constatat că, deşi contractul nu a fost desfiinţat, chiriaşii-cumpărători au fost evinşi de către foştii proprietari ai imobilului.

Tribunalul a mai constatat că, în temeiul Legii nr. 112/1995, Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatarul său SC H.N. SA, nu a vândut locuinţe proprii ci locuinţe care s-au aflat în fondul locativ de stat, aceasta fiind şi una dintre raţiunile pentru care, potrivit art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, preţul obţinut prin vânzare, după scăderea comisionului de 1%, a fost vărsat în fondul extrabugetar al Statului Român, deschis special şi aflat în administrarea Ministerului Finanţelor Publice; că, în situaţiile prevăzute de lege, restituirea preţului plătit reactualizat sau a valorii de circulaţie a imobilelor care au făcut obiectul unor contracte de vânzare cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, în condiţiile în care cumpărătorii au fost evinşi de foştii proprietari ai imobilelor, se face, în ultimă instanţă, din bugetul Statului Român, în numele căruia, prin interpuşii stabiliţi de Legea nr. 112/1995, s-au făcut vânzările; că în acest fel se explică de ce legiuitorul a înţeles ca în aceste situaţii, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, să reglementeze un caz special de răspundere pentru evicţiune, derogatoriu de la dispoziţiile dreptului comun prevăzute de art. 1337 şi urm. C. civ., şi că nu este vorba în cazul în speţă despre o răspundere civilă contractuală, bazată pe culpă, calitatea procesuală pasivă fiind dată de lege şi nu stabilită prin contractul încheiat între părţi, iar Ministerul Finanţelor Publice vine să gestioneze obligaţia Statului Român referitor la răspunderea specială pentru evicţiune, stabilită prin dispoziţiile art. 50 alin. (3) şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, astfel cum, prin aceeaşi instituţie, a gestionat fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, în care s-a vărsat preţul plătit de reclamanţi în 1997, la cumpărarea locuinţei din fondul locativ de stat.

S-a mai arătat, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, potrivit dispoziţiilor coroborate ale art. 50 alin. (2), (2¹) şi (3) din Legea nr. 10/2001, că legiuitorul a făcut distincţie între contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea legii şi contractele de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea legii de către foştii chiriaşi, în funcţie de această distincţie cumpărătorul evins având dreptul la valoarea de piaţă a imobilului sau la restituirea preţului plătit actualizat.

În condiţiile în care nu s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, dar a fost admisă acţiunea în revendicare împotriva foştilor chiriaşi-cumpărători, iar prin hotărârile judecătoreşti citate mai sus instanţele au reţinut buna-credinţă a cumpărătorilor la încheierea contractului, tribunalul a concluzionat că reclamanţii-cumpărători au dreptul la restituirea valorii de piaţă a imobilului, nefiind vorba despre un contract încheiat cu eludarea legii.

Prin decizia civilă nr. 463A din 20 decembrie 2012, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul; a schimbat în parte sentinţa civilă apelată în sensul că a stabilit că suma despăgubirilor este de 892.113 RON; a menţinut celelalte dispoziții ale sentinţei şi a luat act că intimaţii reclamanţi nu au solicitat cheltuieli de judecată, iar împotriva acestei decizii, la data de 25 februarie 2013, a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, care a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la data de 26 februarie 2013.

Prin decizia civilă nr. 4.241 din 03 octombrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel, reţinând, în esenţă, următoarele;

Critica recurentului pârât în sensul că nu se poate justifica legitimarea sa procesuală pasivă, întrucât nu există o sentinţă definitivă şi irevocabilă în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, a fost apreciată ca nefondată, întrucât art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, care justifică restituirea preţului de piaţă al imobilelor, nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, dimpotrivă, referirea textului făcându-se la acele contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar care au fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

În interpretarea art. 50 şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 sunt două situaţii de deosebit: ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, când sunt incidente dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, chiriaşul cumpărător fiind îndreptăţit la restituirea preţului actualizat şi în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace, în situaţia admiterii acţiunii în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art. 50¹ din lege.

În ambele situaţii, Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă în restituirea fie a preţului actualizat, fie a preţului de piaţă al imobilului, conform art. 50 alin. (3) din lege, diferită fiind doar întinderea despăgubirilor datorate.

Textul art. 50¹ din lege se referă la contracte de vânzare cumpărare „încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, fiind vorba, aşadar, de acele contracte în privinţa cărora nu s-a constatat a fi lovite de nulitate, dar care au fost „desfiinţate”, în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acţiunii în revendicare de către verus dominus, instanţa constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic faţă de cel reprezentat de contract, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului.

S-a conchis, că aceasta este ipoteza şi în cauza dedusă judecaţii, contractul de vânzare cumpărare deţinut de reclamanţi nefiind constatat nul, prezumându-se astfel că a fost încheiat cu respectarea legii, dar, fiind lipsit de eficacitate în urma admiterii acţiunii în revendicare, nu-şi mai poate produce efecte juridice, acesta fiind înţelesul noţiunii de „desfiinţat” din cuprinsul textului în discuţie.

Susţinerea recurentului pârât în sensul că obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mult mai larg nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001 nu îşi găsesc aplicabilitatea în speţă, acestea fiind incidente strict în ipotezele prevăzute de lege şi anume cu privire la restituirea preţului actualizat, respectiv, restituirea preţului de piaţă al imobilului pentru care legea conferă legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanţelor Publice.

A fost găsită, însă, ca întemeiată critica referitoare la încălcarea principiului dreptului la apărare având în vedere că raportul de expertiză efectuat în cauză a fost comunicat instituţiei recurente abia la data de 19 decembrie 2012, în condiţiile în care decizia atacată a fost pronunţată la data de 20 decembroe 2012, întrucât s-au încălcat astfel dispoziţiile art. 89 alin. (1) C. proc. civ., faţă de faptul că citaţia la care era ataşat raportul de expertiză a fost comunicată cu nerespectarea termenului procedural de 5 zile.

S-a reţinut, în raport de această situaţie, că noţiunea de proces echitabil presupune respectarea şi aplicarea principiului dreptului la apărare, care este un principiu fundamental al dreptului civil, respectiv că, potrivit art. 129 alin. (1) C. proc. civ., judecătorul are îndatorirea să facă respectate şi să respecte el însuşi principiul mai sus menţionat.

Instanţa de apel a constatat că sunt fondate criticile pârâtului legate de cuantumul despăgubirilor acordate, respectiv, că valoarea despăgubirilor din care trebuie scăzut preţul plătit actualizat este cea stabilită la sfârşitul anului 2012 de către expertul desemnat în apel, respectiv, suma de 892.113 RON, fără însă a-i da posibilitatea acestuia de a lua cunoştinţă efectiv de concluziile raportului de expertiză şi de a le dezbate în contradictoriu, eventual de a formula obiecţiuni la raport, reţinând strict formal că valoarea stabilită este necontestată de către părţi.

Având în vedere că această parte avea calitatea de apelant pârât în cauză, iar raportul de expertiză a fost efectuat la solicitarea sa (s-a contestat valoarea foarte mare a imobilului în litigiu), s-a reţinut că instanţa de apel avea obligaţia de a acorda un termen în vederea discutării în contradictoriu a concluziilor raportului de expertiză, respectiv, formulării de eventuale obiecţiuni, întrucât contradictorialitatea dezbaterilor este un principiu fundamental al dreptului procesual civil, ce impune judecătorului obligaţia de a pune în dezbaterea contradictorie a părţilor toate elementele de care depinde soluţionarea cauzei.

S-a conchis, că, în circumstanţele cauzei, recurentul pârât a fost pus în imposibilitate obiectivă de a formula obiecţiuni la raportul de expertiză, cu atât mai mult cu cât Ministerul Finanţelor Publice este instituţie publică, iar formularea obiecţiunilor trebuie făcută în scris cu respectarea unei proceduri stricte, şi că nu poate fi cercetată pe fond critica referitoare la valoarea reţinută în raportul de expertiză înainte de clarificarea situaţiei de fapt dedusă judecăţii, prin administrarea şi aprecierea probatoriului în condiţii de strictă legalitate, care să respecte în mod efectiv şi nu doar formal, principiul contradictorialităţii, respectiv, principiului dreptului la apărare.

Cauza a fost reînregistrată la data de 19 decembrie 2013 pe rolul Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, sub nr. 55555/3/2010*.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin decizia nr. 106A din 01 aprilie 2014, a admis apelul formulat de apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcţia Generală a Finanțelor Publice a Municipiului Bucureşti; a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că suma pe care este obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice să o plătească reclamanţilor este diferenţa dintre valoarea de piaţă a apartamentului nr. 7 situat în Bucureşti, Calea D., în cuantum de 892.113 RON şi preţul de vânzare de 33.134.909 ROL, achitat la 22 octombrie 1997, actualizat cu rata inflaţiei la zi; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei; a luat act că intimaţii reclamanţi nu au solicitat cheltuieli de judecată, şi a obligat pe intimaţii reclamanţi să plătească apelantului pârât suma de 900 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Sub un prim aspect, Curtea a reţinut că motivele de apel legate de calitatea procesuală pasivă a apelantului pârât, precum şi cele privind aplicarea art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 şi în ipoteza în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 nu au fost constatate nule, dar sunt lipsite de eficacitate în urma admiterii acţiunii în revendicare, au fost reiterate prin cererea de recurs şi înlăturate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, situaţie în care dezlegarea dată acestor probleme de drept este, conform art. 315 C. proc. civ., obligatorie pentru instanţa de rejudecare.

Astfel, instanţa superioară a reţinut expres că Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă, întrucât art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 derogă de la regula de drept comun în materie de evicţiune - cea a răspunderii vânzătorului, precum şi că înţelesul noţiunii de „desfiinţare” a contractului de vânzare-cumpărare din cuprinsul art. 50¹ din acelaşi act normativ cuprinde şi lipsirea de eficacitate a acestuia, ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare.

Totodată, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a mai statuat că, în interpretarea art. 50 şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, sunt două situaţii de deosebit: ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, situaţie în care sunt incidente dispoziţiile art. 50 alin. (2) din lege, chiriaşul cumpărător fiind îndreptăţit la restituirea preţului actualizat, respectiv, ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace în situaţia admiterii acţiunii în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art. 50¹ din lege, şi că, în speţă, nu s-a pronunţat o hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, pe de o parte, şi I.V. şi I.Vi., pe de altă parte, acest fapt fiind suficient pentru a se reţine că reclamanţii au dreptul, în temeiul art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, neavând astfel relevanţă alte aspecte cum ar fi buna sau reaua credinţă a dobânditorilor la încheierea contractului, precum şi respectarea sau încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu acelaşi prilej.

În ceea ce priveşte valoarea imobilului, s-a reţinut că aceasta a fost stabilită de expertul D.P., în ciclul procesual anterior, la 892.113 RON, iar obiecţiunile formulate de pârât prin cererea de recurs, în sensul că în cadrul metodelor de evaluare nu este menţionată nicio corecţie legată de blocajul actual al pieţei imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepţii, numărul tranzacţiilor imobiliare din zonă şi în general este nul, iar preţurile cuprinse în anunţurile imobiliare reprezintă numai voinţa vânzătorilor care încearcă menţinerea preţurilor cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximă a exploziei preţurilor în tranzacţiile imobiliare), şi, ca urmare, se impunea o corecţie negativă de 10% pentru procese în curs, şi de cca., 30% pentru locaţia menţionată, prin luarea în considerare a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc., au fost înlăturate de expert.

Acesta a arătat că scăderea numărului de tranzacţii pe piaţa imobiliară în anul 2012 faţă de anul 2008 s-a reflectat şi în scăderea preţului (exprimat în euro) solicitat de vânzători prin ofertele din anunţurile imobiliare, iar, aşa cum se observă din cele două rapoarte de expertiză depuse la dosar, preţul pe metru pătrat suprafaţă utilă solicitat de vânzători a scăzut de la 3.018 euro/m.p., la nivelul anului 2008 (raport de expertiză tehnică imobiliară din 20 noiembrie 2008 întocmit de expert tehnic ing. V.A., în Dosar nr. 2.839/299/2008 al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti), la 2.287 euro/m.p., la nivelul anului 2012 (raport de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic ing. D.P., în Dosar nr. 55555/3/2010 al Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a), rezultând o scădere a preţului solicitat de vânzători (exprimat în euro) cu 24,22 %. De asemenea, a arătat că, în raportul depus, la folosirea metodei comparaţiilor, a apreciat o corecţie pentru negociere şi comision tranzacţionare de - 10%, corecţie pe care a considerat-o corectă.

Pe de altă parte, regula cu valoare de principiu în materie de evaluare a unui bun este că aceasta se face în funcție de valoarea sa de circulație la data efectuării expertizei în cauză, fără a fi avută în vedere şi scăderea valorii datorată existenţei pe rol a respectivului litigiu, care este o situație temporară şi care nu trebuie să profite uneia din părţi şi să dăuneze celeilalte. În caz contrar, în cauză, ar fi avantajat pârâtul, care nu şi-a executat de bunăvoie obligaţia ce îi revenea, conform art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, punându-i astfel pe reclamanţi în situaţia de a declanşa un litigiu, ceea ce nu poate fi admis. Mai mult decât atât, în speţă, litigiul nu pune în discuţie dreptul de proprietate asupra imobilului, iar acesta nu ar putea fi vândut decât de către proprietarii care au fost deposedaţi în mod abuziv de stat şi care l-au redobândit pe calea acţiunii în revendicare, iar o asemenea vânzare nu ar fi influenţată de un litigiu având ca obiect pretenţii desfăşurat între alte persoane.

În fine, cât priveşte motivul de apel relativ la metoda de calcul pentru stabilirea despăgubirilor, respectiv, diferenţa între valoarea de circulaţie a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995, şi valoarea de circulaţie a imobilului la data evicţiunii, instanţa de apel a reţinut că aplicarea acesteia ar constitui încălcarea unui drept recunoscut printr-un act normativ emis de autoritatea legislativă, respectiv, art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. În măsura în care critica formulată de apelantul pârât vizează însăşi soluţia legislativă, instanţa de apel a constatat că analiza acesteia excede competenţei sale, faţă de dispoziţiile art. 124 din Constituţie.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, care, indicând art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea criticilor formulate a arătat următoarele;

Hotărârea instanţei de apel este criticabilă în ceea ce priveşte menţinerea obligaţiei în sarcina Ministerului Finanţelor Publice, de plată a diferenţei dintre valoarea de piaţă a imobilului în litigiu şi valoarea actualizată cu indicele de inflaţie a preţului plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, fără a avea în vedere dispoziţiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres şi limitativ situaţiile în care Ministerul Finanţelor Publice poate fi obligat la restituirea preţului de piaţa plătit de către chiriaşi.

Astfel, potrivit modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, la art. 50 alin. (3) se prevede că ”cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, pentru care contractele de vânzare-cumpărare s-au încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.

Restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (2¹) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Pentru a fi aplicabile dispoziţiile legale menţionate mai sus şi pentru ca Ministerul Finanţelor Publice să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, se cere să fie întrunite, cumulativ, doua condiţii şi anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 și ca aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 fac vorbire despre "contractele ce au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile" însă acest text de lege are în vedere, atunci când reglementează plata preţului de piaţă, existenţa unei hotărâri în care să se reţină respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

În caz contrar, legiuitorul nu ar mai fi inclus, în art. 50¹ din lege, condiţiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea preţului la valoarea de piaţă.

Or, nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanţi rezida în faptul că, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, aceştia aveau obligaţia de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărători al unui bun important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligente pentru a afla situaţia juridică a imobilului. Dacă ar fi întreprins aceste minime diligente, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil în baza Decretului nr. 92/1950 şi, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

În speță, reclamanţii, fără a depune minime diligente în sensul cunoaşterii situaţiei vânzătorului, au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, Calea D., deşi cunoşteau sau, în condiţiile date, trebuiau să cunoască faptul că nici unul din criteriile incidente nu îi îndreptăţea să procedeze la o asemenea cumpărare.

Faptul că reclamanţii nu au depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru cunoaşterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu buna credinţa a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiţie intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv, validitatea cauzei. Reaua credinţa determină în realitate ilicitatea cauzei, iar prin existenţa unei cauze ilicite este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

S-a mai arătat, că existenţa sau inexistenţa bunei credinţe a chiriaşului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerinţele prevăzute de acest act normativ pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare-cumpărare, iar prin sentinţa civilă nr. 2.307 din 18 martie 2002, pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, în Dosarul nr. 8.031/2000, s-a constatat caracterul abuziv al titlului statului, care a naţionalizat imobilul în baza Decretului nr. 92/1950.

Faţă de cele prezentate, s-a conchis că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză şi, prin urmare, rezultă fără putinţă de tăgadă că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie prevăzută imperativ de lege, s-a arătat că, în speţă, deposedarea reclamanţilor de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997 încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995, între reclamanţi şi Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Or, atâta timp cât în cauza de faţă nu au fost îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001, rezultă că instanţele de fond şi de apel au pronunţat hotărâri nelegale şi netemeinice, prin admiterea cererii de chemare în judecată, în contradictoriu cu Ministerul Finanţelor Publice, întrucât pârâtul nu poate fi obligat la restituirea preţului la valoarea de piaţă achitat de către reclamanţi în baza contractului de vânzare-cumpărare mai sus amintit.

În ceea ce priveşte valoarea reţinută în raportul de expertiză, s-a arătat că, în mod eronat, aceasta a fost omologată de către instanţă, întrucât nu reflecta preţul real al imobilului în discuţie.

Astfel, în raportul de evaluarea făcută de expert, în cadrul metodelor de evaluare, nu s-a menţionat nicio corecţie legată de blocajul actual al pieţei imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepţii, numărul tranzacţiilor imobiliare din zonă şi în general este nul, iar preţurile cuprinse în anunţurile imobiliare reprezintă numai voinţa vânzătorilor, care încearcă menţinerea acestora cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei preţurilor în tranzacţiile imobiliare). Ca urmare, se impune o corecţie negativă de 10% pentru procese în curs şi de cca., 30% pentru locaţia menţionată, prin luarea în considerare şi a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc.

S-a mai arătat, că suma stabilită în raportul de expertiză este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanţii achiziționându-l la un preţ social, preferenţial, cu mult sub preţul pieţii, întrucât evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare şi pe cel referitor la ponderea dintre cerere şi oferta aferentă actualului blocaj al pieţei imobiliare, apreciată de pârât la 30%.

În aceste circumstanţe, în speţă, s-a arătat că a operat îmbogăţirea fără justă cauză, întrucât reclamanţii nu pot să încaseze în anul 2013 o diferenţă de sumă în plus faţă de valoarea achitată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, valoare ce depăşeşte cu mult însăși valoarea de piaţă a imobilului de la ora actuală, întrucât obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în niciun caz valoarea de piaţă a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a dispoziţiilor privind obligarea la garanţia pentru evicţiune şi, respectiv, a celor privind stabilirea sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare; stabilirea valorii de piaţă la momentul evicţiunii; diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile privind răspunderea pentru evicţiune.

S-a concluzionat, că, având în vedere că preţul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferenţial, diferenţa dintre preţul plătit şi sporul de valoare nu se poate stabili decât în condiţiile arătate mai sus.

În ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunurilor ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Aşadar, pe criterii de simetrie şi de echitate, s-a concluzionat că, întrucât aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale; că, în spiritul protejării drepturilor reclamaţiilor în baza unei legi, respectiv, Legea nr. 112/1995, şi art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, aceştia ar fi îndreptăţiţi să primească numai o despăgubire echitabilă, în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum şi de valoarea actuală de piaţă a unui astfel de imobil, şi că, în situaţia în care din acest patrimoniu nu a ieşit o sumă de bani suficientă pentru achiziţionarea unui imobil în condiţii de piaţă, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuaţiilor pieţei, valoarea prejudiciului şi limitele obligaţiei de garanţie nu pot fi stabilite decât în condiţiile arătate mai sus.

Întrucât titlul chiriaşilor cumpărători ai imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat şi consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulităţii contractului, fie în revendicare, s-a arătat că, pentru aceste din urmă situaţii, jurisprudența Curţii Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorilor evinşi cu întreaga valoare de piaţă a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea preţului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României), pentru că astfel indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţa actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, ceea ce încălcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii.

Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa constată că recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, este nefondat, pentru următoarele considerente;

Prin critica formulată de pârât potrivit căreia „hotărârea instanţei de apel este criticabilă în ceea ce priveşte menţinerea obligaţiei de plată a diferenţei dintre valoarea de piaţă a imobilului în litigiu şi valoarea actualizată cu indicele de inflaţie a preţului plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, fără a avea în vedere dispoziţiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres şi limitativ situaţiile în care Ministerul Finanţelor Publice poate fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de către chiriaş”, se constată că, deşi nu s-a arătat expres, pârâtul implicit a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive în cauză.

Totodată, pârâtul a arătat că, în speţă, nu sunt incidente dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, republicată, care fac vorbire despre „contractele ce au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile”, întrucât acest text de lege are în vedere îndeplinirea a două condiţii atunci când reglementează plata preţului de piaţă şi anume: existenţa unei hotărâri în care să se reţină respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului, şi ca deposedarea reclamanţilor să se facă ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanţi şi Primăria municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, şi nu în urma unei acţiuni în revendicare, condiţii ce nu au fost îndeplinite în cauză.

Cu privire la analiza acestor critici, se constată următoarele;

Aceste critici au fost formulate de pârât şi prin recursul formulat împotriva deciziei pronunţate în apel în primul ciclu procesual, iar, în rejudecare, instanţa de apel, faţă de dezlegările date de instanţa de recurs în primul ciclu procesual acestor probleme de drept, în baza art. 315 C. proc. civ., a reţinut obligativitatea lor şi s-a limitat numai la redarea acestor dezlegări, fără a mai face o analiza pe fond acestor critici.

Soluţia instanţei de apel, de a nu mai analiza pe fond criticile formulate de pârât potrivit cărora acesta nu are calitate procesuală pasivă în cauză şi că reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi, în baza art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, la restituirea preţului de piaţă al imobilului în litigiu, se constată că este legală, faţă de dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora „În caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului”.

Prin urmare, dezlegările instanţei de recurs din primul ciclu procesual potrivit cărora Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă, întrucât art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 derogă de la regula de drept comună în materia evicţiunii, cea a răspunderii vânzătorului; că înţelesul noţiunii de „desfiinţare” a contractului de vânzare-cumpărare din cuprinsul art. 50¹ din acelaşi act normativ cuprinde şi lipsirea de eficienţă a contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, şi că, împrejurarea că în speţă nu s-a pronunţat o hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat între Primăria municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, pe de o parte, şi I.V. şi I.Vi., pe de altă parte, este suficientă pentru a reţine că reclamanţii au dreptul în temeiul art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, sunt obligatorii în fazele procesuale subsecvente şi nu mai pot face obiect de analiză în cadrul acestora, potrivit art. 315 C. proc. civ.

În consecinţă, criticile formulate de pârât potrivit cărora acesta nu are calitate procesuală pasivă în cauză şi că reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în temeiul art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, nu vor fi primite şi analizate.

În ceea ce priveşte criticile formulate de pârât ce vizează întinderea obligaţiei ce-i revine acestuia, de a restitui către reclamanţi preţul de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în sensul că valoarea reţinută prin raportul de expertiză nu reflectă preţul real al imobilului în litigiu, întrucât în cadrul metodelor de evaluare nu s-a ţinut seama de nicio corecţie legată de blocajul actual al pieţei imobiliare, cât şi de faptul că există un proces în curs asupra imobilului în litigiu, se constată că vizează netemeinicia deciziei recurate şi nu pot fi încadrate în niciunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., sancţiunea fiind aceea a neanalizării lor.

Mai mult, se constată că aceleaşi critici s-au constituit în obiecţiuni la raportul de expertiză, cărora expertul le-a răspuns, iar pârâtul, căruia i s-a asigurat posibilitatea de a lua la cunoștință de conținutul răspunsului la obiecțiuni și de a formula eventuale obiecțiuni la termenul imediat următor celui la care s-a depus de către expert acest raport, nu a formulat nicio obiecțiune, ceea ce a atras decăderea sa din dreptul de a formula critici în acest sens, pe calea prezentului recurs, potrivit art. 108 alin. (3) C. proc. civ.

Criticile formulate de pârât prin care s-a arătat, în esenţă, că obligaţia de garanţie nu presupune în nici un caz restituirea valorii de piaţă a imobilelor, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995; că aplicarea corectă a dispoziţiilor privind obligaţia de garanţie pentru evicţiune presupune luarea în calcul a valorii de piaţă de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum și de la momentul evicţiunii, iar diferenţa dintre valoarea de piaţă de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului de la momentul evicţiunii constituie de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile privind răspunderea pentru evicţiune; că pe criterii de simetrie şi echitate, cum imobilele au fost vândute în baza Legii nr. 112/1995, şi nu după regulile pieţei imobiliare, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale, situaţie în care reclamanţii sunt îndreptăţiţi să primească numai o despăgubire echitabilă prin stabilirea tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a valorii actuale de piaţă a unui astfel de imobil, cu atât mai mult cu cât în cauză titlul chiriaşului cumpărător nu a fost confirmat şi consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulităţii contractului, fie în revendicare, şi că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogăţire fără justă cauză a acestora, ceea ce încalcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii, se constată că sunt nefondate, pentru cele ce urmează;

Aşa cum s-a arătat în precedent, în recurs, în primul ciclu procesual, cu privire la incidenţa art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, s-a statuat cu putere de lucru judecat că „se reţine că reclamanţii au dreptul în temeiul art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 la restituirea preţului de piaţă, câtă vreme nu s-a pronunţat o hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 27 iulie 1999”.

Potrivit art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”, şi (2) ”Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză”, iar potrivit art. 50¹ din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, „Expertiza prevăzută de art. 50¹ din lege va fi dispusă de instanţa de judecată, în condiţiile legii”.

Faţă de aceste dispoziţii legale, se constată că, în situaţia în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost ”desființate”, respectiv, au devenit ineficace în urma pronunţării unor hotărâri judecătoreşti în revendicare, proprietarii sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă, stabilit potrivit standardelor internaţionale de evaluare, iar cuantumul acestuia se stabileşte prin expertiză.

Or, câtă vreme există reglementare legală care îi îndreptățește pe reclamanți să primească prețul de piață al imobilului în litigiu și criterii legale de determinare a acestuia pentru imobilele înstrăinate în condiţiile Legii nr. 112/1995, inclusiv pentru ipoteza mai sus arătată, respectiv, conform standardele internaţionale de evaluare, criticile formulate de pârât potrivit cărora stabilirea preţului de piaţă la care sunt îndreptăţiţi reclamanţii trebuie să se facă ţinând seama de alte criterii, pe care acesta le invocă ca fiind obligatorii şi determinate, şi anume: diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, sau stabilirea unei despăgubi echitabile în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce s-ar fi putut cumpăra pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi de valoarea actuală de piaţă a unui astfel de imobil, se constată că sunt nefondate.

În ceea ce priveşte critica formulată de pârât potrivit căreia ”indemnizarea” cumpărătorilor la valoarea de piață a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, se constată că este, deasemenea, neîntemeiată, pentru că determinarea acesteia se face numai în condiţiile prevăzute de lege şi nu în raport de alte criterii, pe care o parte, în opinia sa, le-ar considera determinante.

Pentru considerentele expuse, instanţa, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a municipiului Bucureşti.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 106A din 01 aprilie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 06 noiembrie 2014.

← ICCJ. Decizia nr. 3036/2014. Civil. Acţiune în declararea...		ICCJ. Decizia nr. 3038/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 2971/2014. Civil. Conflict de competenţă. Fond ICCJ. Decizia nr. 3001/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3019/2014. Civil. Expropriere. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3036/2014. Civil. Acţiune în declararea simulatiei. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3038/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3040/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 3076/2014. Civil. Conflict de competenţă. Pretentii, suspendare executare. Fond ICCJ. Decizia nr. 3080/2014. Civil. Expropriere. Recurs