ICCJ. Decizia nr. 336/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 336/2014
Dosar nr. 3667/86/2012
Şedinţa publică din 31 ianuarie 2014
Asupra cauzei de faţă constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 19 martie 2012 şi înregistrată sub nr. 3667/86/2012, reclamanţii M.S.G. şi M.A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. Bucureşti, au solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună:
- desfiinţarea parţială a hotărârilor din 5 decembrie 2011 şi din 25 ianuarie 2012 ale Comisiei de verificare a dreptului de proprietate şi acordarea despăgubirilor comuna S., judeţul Suceava, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor acordate pentru suprafeţele de: 1.447 mp teren liber de construcţii, identic cu parcela X1, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. X2 din C.F. Y1 şi respectiv 1.261 mp teren liber de construcţii, identic cu parcela nr. X3, rezultată din dezmembrarea parcelei X4 din C.F. Y2, ce au fost expropriate pentru execuţia lucrării „Varianta de ocolire S.” şi obligarea pârâtei să le plătească suma de 101.085 euro, în echivalent în RON la cursul de schimb de la data introducerii acţiunii, pentru cele două suprafeţe de teren expropriate.
- să fie obligată pârâta să le plătească suma de 106.377 euro, în echivalent în RON, la cursul de schimb de la data introducerii acţiunii, cu titlu de despăgubiri pentru scăderea valorii economice a suprafeţei de 9.497 mp teren rămasă neexpropriată în urma dezmembrării suprafeţelor de 1.447 mp din parcela X2 de 6.505 mp din C.F. Y1 şi de 1.261 mp din parcela X4 de 5.700 mp din C.F. Y2.
- să fie obligată pârâta să le plătească o sumă egală cu 10% din valoarea despăgubirilor ce ne vor fi acordate pentru suprafaţa totală de teren expropriată de 2.708 mp, reprezentând cheltuieli administrative necesare achiziţionării unui teren identic.
Tribunalul Suceava, prin sentinţa civilă nr. 501 din 12 martie 2013, a admis în parte acţiunea.
A desfiinţat în parte hotărârile din 5 decembrie 2011 şi nr. 191 din 25 ianuarie 2012 emise de către Comisia de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor S., judeţul Suceava.
A dispus plata în favoarea reclamanţilor a sumei totale de 55.513 euro Ia cursul oficial al Băncii Naţionale a României din ziua plăţii, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna S., judeţul Suceava, constând în suprafaţa de 1.447 mp teren, identică cu imobilul nr. X1 înscris în C.F. nr. Y1, nou format prin dezmembrarea imobilului nr. X2 (6505 mp), în valoare de 29.663 euro şi suprafaţa de 1.261 mp teren, identică cu imobilul nr. X3, nou format prin dezmembrarea imobilului nr. X4 (5.700 mp), în valoare de 25,850 euro.
A respins ca nefondate cererile privind plata sumei de 106.377 euro, în echivalent în RON cu titlu de despăgubiri pentru scăderea valorii economice a suprafeţei de 9.497 mp teren rămasă neexpropriată şi a sumei egale cu 10% din valoarea despăgubirilor acordate, reprezentând cheltuieli administrative necesare achiziţionării unui teren identic celui expropriat.
A obligat pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. Bucureşti să plătească reclamanţilor suma de 5.180 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu experţi şi onorariu avocat.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările şi completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acţiunea se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabileşte criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse şi că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa de judecată, trebuie să ţină seama de preţul la care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile aduse de aceştia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, stabileşte că pentru fixarea despăgubirii, instanţa compară rezultatul expertizei cu ofertele şi cu pretenţiile formulate de părţi, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
În speţă, expropriatorul a oferit pentru suprafeţele de teren expropriate suma de 1.786 RON şi respectiv 1.556 RON, reclamanţii au pretins suma de 35 euro/mp şi respectiv 40 euro/mp (în total 101.085 euro), iar prin raportul de expertiză întocmit în cauza de către comisia de experţi, s-a stabilit într-o variantă suma de 55.513 euro (20,50 euro/mp) prin raportare la valoarea de piaţă potrivit Standardelor de evaluare, iar într-o altă variantă, suma de 0,50 euro/mp (în total 1.354 euro), prin raportare la expertiza actualizata a Camerei Notarilor Publici Suceava.
Expropriatorul a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză prin care a criticat, în esenţă, modalitatea de stabilire a valorii terenurilor, invocând faptul că experţii nu s-au raportat la tranzacţii concrete cu imobile similare, luând ca element de referinţă în stabilirea valorii de circulaţie, doar ofertele de vânzare şi, în plus, nu au ţinut seama de caracteristicile terenurilor expropriate şi de elementele care îl diferenţiază de comparabila de referinţă, omiţând aplicarea tuturor corecţiilor necesare sau individualizând greşit unii coeficienţi de corecţie.
Obiecţiunile au fost încuviinţate de instanţă, dispunându-se efectuarea unui supliment la raportul de expertiză prin care comisia de experţi şi-a menţinut opinia cu privire la estimarea valorii terenurilor.
Este adevărat că pentru determinarea preţului de piaţă, experţii nu au avut în vedere tranzacţii concrete, raportându-se la oferte de tranzacţionare pentru terenuri similare sau comparabile, însă prin suplimentul la raportul de expertiză, referitor la acest aspect, au arătat că potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare 2011, prin Ghidul metodologic de evaluare GMF 1 „Comparaţia directă se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. Când nu există tranzacţii efective suficiente terenuri libere comparabile sau când datele obţinute din tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.”
Estimarea valorii de piaţă la data întocmirii raportului, în condiţiile existenţei de oferte preluate din diverse surse de informare şi a puţinelor tranzacţii efective, credibilitatea informaţiilor reale de tranzacţionare din contractele încheiate, ridică mari semne de întrebare în condiţiile în care, pentru terenurile învecinate, tranzacţionale în aceeaşi perioada, preţurile de vânzare din contractele încheiate în perioada 2008-2010 prezintă diferenţe nejustificat de mari, folosirea ofertelor este raţională şi se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice şi a ipotezelor utilizate impusa evaluatorului în procesul de evaluare.
Experţii au arătat ca au acţionat cu bună credinţă prin aplicarea obiectivă şi profesionistă a raţionamentelor cu abilităţi tehnice adecvate informaţiilor disponibile. Având în vedere gradul scăzut de activitate al pieţei, sursele de informare aflate la dispoziţia experţilor, posibile şi credibile-bănci, agenţii imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici, nu au oferit informaţii despre tranzacţii încheiate, acest aspect conformând caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă faţă de perioada 2008-2010 de unde raritatea informaţiilor despre tranzacţiile încheiate pentru zonele de interes din raport, au mai arătat experţii că, informaţiile despre preţ din ofertele de pe piaţa inactivă pot fi totuşi o dovadă a valorii de piaţă deoarece, chiar pe pieţele în declin, există vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde şi, a nu ţine cont de dovada preţurilor realizate astfel de vânzători, ar însemna ignorarea realităţii pieţei.
Cum valoarea de piaţă a terenurilor expropriate, stabilită prin metoda comparaţiei ofertelor, respectă aplicarea principiilor Standardelor Internaţionale de Evaluare 2011, rezultă că trebuie să ţină cont de concluziile unanime ale experţilor, întrucât au o bază legală de estimare, în timp ce expropriatorul, deşi le-a contestat, nu a oferit niciun exemplu de tranzacţie similară sau comparabilă.
Aşa fiind, tribunalul şi-a însuşit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piaţă unitară de 20,50 euro/mp, valoare pe care a apreciat-o rezonabilă, având în vedere caracteristicile terenurilor expropriate, amplasate la 85 m Nord de DN 2 S.-G.H., într-o zonă rezidenţială, pretabilă unor destinaţii diferite, având toate utilităţile tehnico-edilitare (curent electric, apă, canal, gaze naturale, transport urban).
În ceea ce priveşte data evaluării, în mod corect a fosta avuta în vedere data întocmirii raportului de expertiză, faţă de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Din această perspectivă, pretenţia reclamanţilor de a fi despăgubiţi cu suma de 65.607,53 euro reprezentând valoarea de piaţă a terenului la data de 7 septembrie 2010, data întocmirii documentaţiei pentru exproprierea terenului, a fost respinsă ca nefondată.
Cererea expropriatorului de a fi menţinută despăgubirea iniţială nu a fost primită deoarece:
Sumele propuse cu titlu de despăgubiri în cuantum de 1.786 RON şi, respectiv 1.556 RON, au fost stabilite prin Raportul de Evaluare întocmit de PFA C.C. în procedura prealabilă a exproprierii efectuate conform art. 11 alin. (7), alin. (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite şi actualizate ale camerelor notarilor publici.
Expertizele notariale au doar valoare orientativă. Mai mult, în cuprinsul rapoartelor se menţionează că sumele stabilite de 1.786 RON şi respectiv 1.556 RON, nu constituie valoare de piaţă a terenurilor, ori, aşa cum s-a arătat deja, ceea ce interesează în cauză, este tocmai valoarea de piaţă a parcelelor de teren expropriate.
Potrivit aceluiaşi raport de expertiză, după expropriere, în patrimoniul reclamanţilor a mai rămas suprafaţa de 9.497 mp teren ce poate fi folosită conform categoriei de folosinţă existentă la data exproprierii aşa cum este şi intabulată, ca teren arabil, astfel că cererile reclamanţilor privind plata despăgubirilor pentru scăderea valorii economice a terenului rămas neexpropriat, au fost respinse ca neîntemeiate.
Neîntemeiată a fost considerată şi cererea reclamanţilor privind plata unei sume egale cu 10% din valoarea despăgubirilor acordate, reprezentând cheltuieli administrative necesare achiziţionării unui teren identic cu cel expropriat, având în vedere caracterul incert al unei astfel de tranzacţii şi lipsa oricărei probe privind intenţia reclamanţilor în acest sens.
Pentru considerentele de fapt şi de drept expuse, instanţa de fond a admis în parte acţiunea, a desfiinţat în parte hotărârile din 5 decembrie 2011 şi din 25 ianuarie 2012 emise de către Comisia de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor S., judeţul Suceava, a dispus plata în favoarea reclamanţilor a sumei totale de 55.513 euro la cursul oficial al Băncii Naţioanle a României din ziua plăţii cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului constând în suprafaţa de 1.447 mp teren, şi respectiv 1.261 mp teren, şi a respins ca nefondate cererile privind plata sumei de 106.377 euro, în echivalent în RON cu titlu de despăgubiri pentru scăderea valorii economice a suprafeţei de 9.497 mp teren rămasă neexpropriată şi a sumei egale cu 10% din valoarea despăgubirilor acordate, reprezentând cheltuieli administrative necesare achiziţionării unui teren identic celui expropriat.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 C. proc. civ., pârâtul a fost obligat să plătească reclamantei suma de 5.180 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu experţi şi onorariu avocat, justificate de chitanţele depuse ia dosar.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel pârâta C.N.A.D.N.R. Bucureşti, în calitate de reprezentantă a Statului Român.
Prin decizia civilă nr. 25 din 13 iunie 2013, Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul pârâtei C.N.A.D.N.R. Bucureşti, în calitate de reprezentantă a Statului Român.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) şi alin. (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 alin. (1) din H.G. nr. 53/2011 reglementează faptul că în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, raportul de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/03 privind C. fisc., astfel cum s-a procedat şi în procedura administrativă din prezenta cauză, raportul de evaluare realizat de evaluatorul C.C. având în vedere aceste dispoziţii legale.
Art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 stabileşte că expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, tară a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate. Alin. (3) prevede că acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Prima instanţă a interpretat şi aplicat corect dispoziţiile legale enunţate anterior, din care nu rezultă limitarea invocată de pârât (aplicarea legii generale doar sub aspect procedural). Art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 face trimitere, pentru stabilirea despăgubirii, la art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, deci inclusiv la art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevede expres cum se calculează despăgubirea.
În măsura în care legiuitorul ar fi dorit doar aplicarea regulilor de procedură din Legea nr. 33/1994, era suficient să facă trimitere doar la art. 21-art. 24 din Legea nr. 33/1994 (care prevăd instanţa competentă, obligativitatea prezenţei procurorului, persoanele care se citează, căile de atac, efectul înţelegerii părţilor/unor părţi, posibilitatea exproprierii totale), nefiind necesară trimiterea la art. 25-art. 27 din Legea nr. 33/1994. Or, o dispoziţie legală trebuie interpretată în sensul în care poate produce un efect, nu în sensul în care nu are nicio aplicabilitate.
În concluzie, pentru calculul despăgubirii, prima instanţă a aplicat corect dispoziţiile legii generale (art. 26-art. 27 din Legea nr. 33/1994) la care face trimitere legea specială [art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010], principiul „specialia generalibus derogant” nefiind încălcat.
Întrucât raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii are în vedere expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici şi nu reflectă valoarea de piaţă a terenului expropriat, astfel cum arată chiar evaluatorul, instanţa de apel a constatat că valoarea pe care o indică nu corespunde dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în mod corect fiind înlăturată de prima instanţă.
În ce priveşte valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat de comisia de experţi, instanţa de apel a constatat că nu constituie o încălcare a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 faptul că experţii au folosit şi oferte de vânzare, iar nu doar preţuri rezultate din contracte de vânzare-curnpărare. Textul de lege se referă la „preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel”, ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare şi ofertele de vânzare în lipsa unor tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile (tranzacţii care nu au fost identificate în cauză) ori când datele obţinute de la tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate pentru evaluare. Instanţa de apel a apreciat că textul se referă şi la preţurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să îşi înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător şi cumpărător preţul poate să scadă, dar diferenţa nu poate fi semnificativă, iar experţii au ţinut cont şi de acest aspect în efectuarea expertizei.
De altfel, nici pârâtul nu a demonstrat că s-au pus la dispoziţia experţilor contracte de vânzare-curnpărare de la data întocmirii raportului de expertiză, 20 septembrie 2012 [conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994] având ca obiect terenuri din extravilan din localitatea S., pe care experţii nu le-au avut în vedere.
Contractele de vânzare-curnpărare depuse în apel nu pot servi drept piese de comparaţie întrucât nu sunt din anul 2012, când s-a efectuat raportul de expertiză, ci sunt mult anterioare acestei date (respectiv 28 aprilie 2009, 20 noiembrie 2009, 25 august 2008, 7 aprilie 2008), aşadar dacă ar fi fost avute în vedere s-ar fi încălcat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 care precizează care este momentul în raport de care se stabilesc despăgubirile („data întocmirii raportului de expertiză”).
Este nefondată susţinerea pârâtului în sensul că experţii au ignorat preţurile prevăzute în contractele autentice de vânzare-curnpărare încheiate pentru imobile similare, în condiţiile în care în suplimentul la raportul de expertiză s-a arătat că aceste tranzacţii concrete nu au fost ignorate, ci nu au fost identificate („toate încercările noastre de a obţine contracte credibile, în principiu, de la bănci nu s-au soldat cu răspunsuri favorabile din partea acestora”), în această situaţie, concluzia primei instanţe a avut în vedere în mod corect suplimentul la raportul de expertiză, prin care s-a arătat că „în perioada întocmirii raportului, având în vedere gradul scăzut de activitate al pieţei, sursele de informare aflate la dispoziţia experţilor, posibile şi credibile, bănci, agenţii imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici, nu au oferit informaţii despre tranzacţii încheiate, acest aspect confirmând caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă faţă de perioada 2008-2010, de unde raritatea informaţiilor despre tranzacţii încheiate în zonele de interes din raport”. Or, în raport de aceste concluzii ale comisiei de experţi, coroborate cu împrejurarea că nici pârâtul nu a pus la dispoziţia experţilor/instanţei contracte de vânzare-curnpărare din anul 2012 pentru imobile similare, soluţia primei instanţe de înlăturare a acestei critici prin soluţia pronunţată, a fost apreciată drept corectă de către instanţa de apel.
În ce priveşte aplicarea coeficienţilor de individualizare, criticile pârâtului au fost considerate generice, acesta neaducând alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente. De altfel, prin suplimentul Ia raportul de expertiză s-a răspuns punctual obiecţiunilor privind coeficienţii, iar în lipsa altor elemente cu valoare probatorie egală nu pot fi înlăturate concluziile acestei probe ştiinţifice.
Astfel, elementele de comparaţie ale proprietăţilor comparabile (utilităţi, zonare, cea mai bună utilizare), fiind diferite faţă de cele ale proprietăţii evaluate, fiecare dintre aceste diferenţe a fost luată în considerare de către cei trei experţi, care au corectat preţul proprietăţii comparabile prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în condiţiile în care nu s-au adus de către pârât alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor. În ce priveşte deschiderea la drum şi topografia, instanţa de apel a constatat că în suplimentul la obiecţiuni, experţii au detaliat motivele pentru care nu se justifică aplicarea vreunei corecţii.
În concluzie, instanţa de apel a considerat că preţul determinat prin expertiza întocmită de comisia de experţi evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamanţii-intimaţi, iar despăgubirea stabilită de prima instanţă, în condiţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994 respectă prevederile imperative ale art. 26 din acest act normativ, în lipsa altor probe care să demonstreze că această evaluare nu e corectă.
De asemenea, instanţa de apel a considerat că cheltuielile de judecată în sumă de 5.180 RON au fost corect acordate de prima instanţă, în raport de prevederile art. 274 C. proc. civ.
Împotriva deciziei nr. 25 din 13 iunie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă, a formulat recurs pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R., prevalându-se de prevederile art. 304 pct 9 C. proc. civ.
În motivarea recursului, recurentul-pârât a arătat, în primul rând, că instanţa de apel a considerat, fără temei legal, că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii deorgoatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor exproprietate şi că, în această privinţă, sunt incidente dispoziţiile art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Concluzia sus-menţionată este consecinţa greşitei interpretări a legii, deoarece, din coroborarea dispoziţiilor art. 11 alin. (7) şi alin. (8) din Legea nr. 255/2010 cu art. 4 alin. (2) lit. f) şi art. 8 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 rezultă că, în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare întocmit în temeiul expertizelor efectuate şi actualizate de camerele notarilor publice, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., aceste reglementări având un caracter imperativ.
În ceea ce priveşte sintagma de la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, care se referă la „sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator”, respectiva sintagmă nu justifică aprecierea instanţei de apel potrivit căreia procedura specială de stabilire a despăgubirilor ar avea un caracter orientativ, care ar putea conduce Ia stabilirea unor despăgubiri care să corespundă sau nu preţului de piaţă, deoarece se referă Ia aprobarea indicatorilor tehnico-econornici ai investiţiei pentru realizarea căreia se declanşează procedurile de expropriere, în timp ce dispoziţiile art. 11 alin. (7), alin. (8) din aceeaşi lege şi art. 8 alin. (1) din normele de aplicare reglementează în mod imperativ modalitatea de evaluare a imobilelor expropriate, obligând expertul evaluator să se raporteze la expertizele actualizate ale camerelor notarilor publici.
Recurentul-pârât mai susţine că dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la prevederile art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la dispoziţiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare şi stabilire a despăgubirilor.
În raport de cele arătate, recurentul-pârât consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de preţurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.
Un al doilea motiv de recurs se referă la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, recurentul-pârât considerând că, în mod greşit ambele instanţe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză în condiţiile în care acest raport nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, deoarece experţii nu au verificat şi identificat niciun fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
Contrar celor reţinute de experţi şi de instanţe, recurentul-pârât arată că există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze la stabilirea preţului de circulaţie, în concordanţă cu prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tranzacţii atestate de contractele de vânzare-cumpărare autentice invocate prin memoriul de apel, depuse la dosarul cauzei şi care reflectă, pentru terenurile situate pe raza comunei S., o valoare de circulaţie medie de circa 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piaţa imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii.
În consecinţă, recurentul-pârât consideră că, pentru aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere preţurile concrete de tranzacţionare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuţie să se raporteze la aceste preţuri, iar nu la oferte care reflectă doar preţurile solicitate de potenţialii vânzători.
Al treilea motiv de recurs priveşte data în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate, recurentul-pârât considerând că instanţa de apel, în mod nelegal, a ţinut seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel la data întocmirii raportului de expertiză, ignorând faptul că, sub aspectul stabilirii despăgubirilor, Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită faţă de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.
În sistemul Legii nr. 33/1994, instanţa este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind învestită să se pronunţe atât în ceea ce priveşte pretenţia de expropriere, întinderea imobilului expropriat şi valoarea despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduri prealabile.
În schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator, iar, potrivit art 9 alin. (4) şi respectiv 2 din acest act normativ, transferul dreptului de proprietate operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, contestaţia împotriva deciziei de expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză.
Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, aşa încât nu există nicio raţiune pentru calculul despăgubirilor în funcţie de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestaţii, se întocmeşte raportul de expertiză.
Aşa fiind, data la care trebuiau să se raporteze experţii şi instanţa la stabilirea despăgubirilor era data emiterii hotărârii de expropriere.
Drept urmare, recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată formulată de către reclamanţi.
Intimaţii-reclamanţi au depus, în termen legal, întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, susţinând şi că motivul 3 de recurs referitor la data în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate este invocat omisso medio, precum şi obligarea recurentului-pârât la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu! de avocat, în cuantum de 1.450 RON.
Analizând recursul prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este nefondat pentru considerentele ce se succed:
Prin criticile de la pct. 1 şi pct. 3 din recurs, recurentul-pârât susţine că, prin decizia atacată, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 22 din Legea nr. 255/2010 şi ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 atunci când a acordat despăgubirile stabilite de experţi raportat la momentul efectuării expertizei în procedura de control judiciar. Momentul la care ar trebui raportate aceste despăgubiri este, în opinia recurentului-pârât, cel al efectuării expertizei în procedura administrativă de expropriere prevăzută de Legea nr. 255/2010, respectiv data exproprierii.
În motivările acestor critici sunt aduse mai multe argumente ce ţin de procedurile distincte de expropriere reglementate de cele două legi, de natura juridică diferită a acestor proceduri şi de interpretarea textelor legale menţionate.
În primul rând, susţinerea intimaţiior-reclarnanţi din întâmpinare, în sensul că motivul 3 de recurs referitor la data în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate este invocat omisso medio, nu poate fi reţinută, întrucât criticile de la pct. 1 din recurs privitoare la procedura derogatorie a Legii nr. 255/2010 în raport de Legea nr. 33/1994 se referă, implicit la momentul calculării despăgubirilor, fiind raportat la data efectuării expertizei în procedura administrativă de expropriere, iar această critică a fost reiterată şi în faţa instanţei de apel.
În al doilea rând, Înalta Curte apreciază ca fiind nefondate aceste critici ale recurentuiui-pârât.
Art. 22 alin. (1) şi alin. (3) din Legea nr. 255/2010, prevăd că:
„(1) Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate.
(3) Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.”
Art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere textul anterior citat, dispune că: „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză (...)”.
Nu poate fi reţinută susţinerea recurentuiui-pârât în sensul că dispoziţiile art 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la prevederile art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la dispoziţiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare şi stabilire a despăgubirilor.
Se opune acestei susţineri interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, art 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994 reglementează procedura judiciară a exproprierii. în cuprinsul acesteia, este determinat, prin art. 25, modul de constituire al comisiei de experţi care va efectua expertiza ce urmează a avea ca obiectiv tocmai stabilirea cuantumului despăgubirilor, în condiţiile art. 26. Prin urmare, este indiscutabil că raportul de expertiză la care fac trimitere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat în etapa judiciară.
De asemenea, nu se poate susţine că această interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor efectuate în temeiul Legii nr. 255/2010, câtă vreme art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 tace trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, fără nicio distincţie; drept urmare, concluzia care se impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a despăgubirilor în condiţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică prin raportare la data efectuării raportului de expertiză care, pentru considerentele anterior expuse, nu poate fi, în interpretarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, decât un raport efectuat în procedura judiciară.
Această interpretare, rezultată din voinţa legiuitorului de a reglementa un anumit moment ca dată de referinţă în calculul despăgubirilor cuvenite expropriatului, nu ar putea fi înlăturată de natura diferită a celor două proceduri. Dacă s-ar fi dorit ca în cazul exproprierilor efectuate în baza Legii nr. 255/2010 să existe o altă dată de referinţă în calculul acestor despăgubiri, legiuitorul ar fi reglementat acest aspect în cuprinsul Legii nr. 255/2010, însă, trimiterea la dispoziţiile Legii nr. 33/1994, pe care Legea nr. 255/2010 o face în cuprinsul său, în ceea ce priveşte data în raport cu care se calculează despăgubirile, denotă intenţia legiuitorului de a reglementa unitar data de referinţă în privinţa despăgubirilor ce se cuvin persoanelor expropriate, indiferent de actul normativ în temeiul căruia a operat exproprierea.
În privinţa criticii de la pct. 2 din memoriul de recurs, privitoare la interpretarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cu referire la faptul că expertiza a avut în vedere oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, iar nu la tranzacţii efective concretizate în cuprinsul unor contracte de vânzare-cumpărare, se constată că şi aceasta este nefondată.
După cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză, la data întocmirii acestuia (cerinţă impusa de norma legala), s-au avut în vedere patru oferte de vânzare.
Acest lucru denotă faptul că nu s-a dispus de acte de vânzare-cumpărare, acestea nefiind încheiate, iar singura modalitate de stabilire a despăgubirilor, care trebuie acordate, nu poate fi decât cea la care s-a apelat, împrejurare arătată de comisia de experţi în suplimentul la raportul de expertiză privind obiecţiunile formulate de recurentul-pârât.
Mai mult decât atât, expertul parte ai recurentului-pârât, expropriator, a achiesat la valoarea propusă prin raportul de expertiză efectuat în faţa primei instanţe şi la răspunsul la obiecţiunile formulate de recurentul-pârât.
În măsura în care nu au fost perfectate tranzacţii în acea perioadă, se putea recurge la alte mijloace de probă concludente, din categoria cărora puteau face parte şi ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile din anunţurile de mica publicitate din zonele locale.
Susţinând contrariul, îi revenea recurentului-pârât sarcina probării afirmaţiei că valoarea terenului determinată de către experţi nu corespunde preţurilor de vânzare ale terenurilor de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială.
Or, recurentul-pârâtul nu a înţeles să probeze aceste susţineri şi nu a înfăţişat vreun act de vânzare-cumpărare încheiat în preajma datei raportului de expertiză, în niciuna dintre fazele procesuale parcurse în cauză, inclusiv în recurs, ci a depus doar în apel copii ale unor contracte de vânzare-cumpărare din perioada 2008-2009, lucru ce demonstrează, o dată în plus, împrejurarea că, la data efectuării expertizei, anul 2012, nu au fost identificate comparabile adecvate, anume tranzacţii perfectate pentru terenuri de acelaşi fel din aceeaşi unitate administrativ-teritorială,
De altfel, recurentul-pârât avea obligaţia procedurală de a depune la dosar înscrisuri relevante pentru determinarea valorii terenului, în conformitate cu prevederile art 129 alin. 1 C. proc. civ., ceea ce, aşa cum a fost arătat mai sus, nu s-a întâmplat în cauză.
Pe de altă parte, instanţa de judecată este îndreptăţită a stabili cuantumul despăgubirilor prin aprecierea coroborată a probelor administrate, în cadrul cărora raportului de expertiză întocmit în cauză nu i s-ar putea recunoaşte o poziţie superioară. Sunt de reţinut, în acest sens, prevederile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, în conformitate cu care „Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî”.
Pe acest temei, în măsura în care recurentul-pârât ar fi înfăţişat contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada relevantă pentru alte imobile de acelaşi fel cu terenul în litigiu, instanţa ar fi putut cenzura valoarea inserată în raportul de expertiză, apreciind, eventual, asupra oportunităţii întocmirii unei noi lucrări de specialitate cu acelaşi obiectiv, în valorificarea acelor comparabile.
Întrucât pârâtul nu a depus la dosar asemenea înscrisuri relevante şi nici nu a solicitat sprijinul instanţei pentru procurarea acestora, prin administrarea de probe în condiţiile art. 175 C. proc. civ., nu se poate reţine nerespectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Aşa fiind, în mod legal, instanţa de apel şi-a însuşit raportul de expertiză efectuat în cauză cu privire la valoarea despăgubirilor stabilite pe terenul expropriat.
Potrivit celor anterior redate, Înalta Curte, în aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge recursul ca nefondat.
În aplicarea art. 274 C. proc. civ., va obliga pe recurentul-pârât la plata sumei de 1.450 RON reprezentând cheltuieli de judecată către intimaţii-reclamanţi, reprezentând onorariu avocat, conform chitanţei depuse la acest dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statui Român prin C.N.A.D.N.R. împotriva deciziei nr. 25 din 13 iunie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă.
Obligă pe recurentul-pârât la cheltuieli de judecată în cuantum de 1.450 RON către intimaţii-reclamanţi M.S.G. şi M.A.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 31 ianuarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 334/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 339/2014. Civil. Fond funciar. Recurs → |
|---|
