ICCJ. Decizia nr. 1188/2015. Civil. Uzucapiune. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1188/2015
Dosar nr. 2140/62/2010*
Şedinţa publică din 7 mai 2015
Prin sentinţa civilă nr. 3506 din 14 iunie 2012 a Tribunalului Constanţa a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I. şi Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, precum şi a intervenientei în interes propriu D.I.
Au fost respinse, ca nefondate, atât acţiunea reclamanţilor B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I. şi Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, formulată în contradictoriu cu pârâta R.C.C. şi intervenientele în interes propriu SC C.H.B. SA şi D.I., cât şi cererile de intervenţie în interes propriu formulate de către SC C.H.B. SA şi D.I.
Pentru a pronunţa această sentinţă, Tribunalul Constanţa (sesizat după pronunţarea Încheierii nr. 5798 din 6 iulie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în Dosarul nr. 4187/1/2011, de strămutare a cauzei de la Tribunalul Braşov), a reţinut, în esenţă, următoarele:
Reclamanţii se legitimează ca succesori testamentari ai autoarei B.S. şi fiicelor acesteia B.A. şi B.E. pretinzând prin cererea lor să se constate că acestea, ca efect al joncţiunii posesiilor exercitate asupra imobilului în litigiu, au dobândit un drept de proprietate prin uzucapiune, conform art. 1461 C. civ. austriac.
Terenul asupra căruia se poartă litigiul se constituie din cel înscris în C.F. a mun. Braşov cu nr. top C (fâneaţă în suprafaţă de 514,80 mp), nr. top X (fâneaţă în suprafaţă de 489,60 mp) şi nr. top X (fâneaţă în suprafaţă de 489,60 mp), precum şi din cel înscris în C.F. a mun. Braşov, cu nr. top X (fâneaţă în suprafaţă de 482,40 mp).
Prin cererea adresată la 01 august 1947 către Judecătoria mixtă Braşov (ca instanţă de carte funciară), petiţionara B.S. - autoarea reclamanţilor - solicita să se pună în curgere procedura pentru înscrierea dreptul de proprietate asupra imobilelor având nr. topografic din C.F. a oraşului Braşov, ca proprietate a lui P.G.I., pe care le-ar fi cumpărat de la proprietarul de carte funciară cu un contract de vânzare-cumpărare, pe care l-ar fi pierdut.
Instanţa astfel sesizată pronunţă încheierea din 23 octombrie 1947, în Dosarul nr. 3057/1947, petiţionara fiind îndrumată să comunice adresa proprietarului de C.F., numitul I.G.P., domiciliat în com. Pogoanele judeţul Buzău, spre a i se putea comunica procesul-verbal de posesie. Actul menţionat fusese întocmit de către Judecătoria mixtă Braşov la 14 august 1947, menţiunile din cuprinsul acestuia atestând că judecătorul ,,văzând că aceste imobile, respectiv acelea cu nr. topografic X, din C.F. a oraşului Braşov, după declaraţia bărbaţilor de încredere şi certificatul comunal, a folosit aceste imobile peste 10 ani cu titlu de drept de folosinţă şi stăpânire faptică’’, a constatat posesiunea faptică a petiţionarei - cu titlu de drept de folosinţă şi stăpânire faptică.
În privinţa situaţiei juridice relevate de înscrisuri asupra acestor imobile, Tribunalul Constanţa a arătat că imobilele având nr. topografic X din C.F. a oraşului Braşov au fost dobândite prin actul de vânzare-cumpărare autentificat la Tribunalul Braşov, încheiat între vânzătorul B.I. şi cumpărătorul I.G.P., transmiterea dreptului operând în favoarea cumpărătorului la momentul înscrierii în C.F., respectiv la data de 13 mai 1925. La data de 17 mai 1925, acelaşi vânzător - B.I. - vinde cumpărătorului P.G.I. imobilul său aflător la hotarul comunei Braşov şi înregistrat în C.F. sub nr. topografic X în întindere de 134 stj. Transferul dreptului de proprietate a operat în favoarea cumpărătorului menţionat, la momentul înscrierii în C.F., respectiv la data de 17 mai 1925.
Aceste imobile sunt în prezent înscrise în C.F. pe numele pârâtei R.C.C., succesorul legal al numitului P.G.I., cu titlu de drept de moştenire.
Instanţa de fond a evaluat, sub un prim aspect, condiţiile dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune în raport de actele normative incidente la data pretinsei posesii şi îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 1461 C. civ. austriac, care statua că orice posesie întemeiată pe un titlu ce ar fi fost îndestulător pentru dobândirea proprietăţii, dacă aceasta aparţinea înstrăinătorului, era justă şi suficientă pentru uzucapiune, şi a statuat că în speţă nu sunt întrunite condiţiile legale pentru dobândirea dreptului de proprietate de către reclamanţi prin uzucapiune
Cu privire la cererea de intervenţie în interes propriu formulată de către intervenienta SC C.H.B. SA, vizând constatarea calităţii de titular al dreptului de proprietate asupra construcţiilor ce alcătuieSC C.H.B. SA (fost C.) compuse din restaurant cu terasă şi căi de acces, Tribunalul Constanţa a constatat că cererea este nefondată.
Dezlegarea dată a pornit de la reglementarea juridică a dreptului de superficie asupra unui bun imobil, privind constituirea lui, arătându-se că nu se poate invoca ridicarea construcţiei cu acordul tacit al proprietarului terenului; că la momentul începerii construcţiei, statul prin autorităţile locale s-a comportat ca un adevărat proprietar, dispunând transferul în administrarea operativă a fostului O.J.T. Braşov a terenurilor care afectează loturile C.F., nr. topografic X cu 482,40 mp, şi C.F. X cu nr. topografic X cu 511,20 mp, în vederea construirii hotelului de 300 locuri în cartierul C., potrivit adresei din 23 mai 1973.
Transmiterea efectivă a acestor terenuri din administrarea fostului Comitet executiv al Consiliului Popular al oraşului Predeal în administrarea fostului Oficiu Judeţean de Turism Braşov s-a realizat prin Decizia nr. 459 din 16 iunie 1973 a Consiliului Popular al Judeţului Braşov.
Pentru terenul care formează lotul înscris în C.F., nr. topografic X cu 482,40 mp, autorităţile au solicitat la acea dată notariatului de Stat Braşov înscrierea dreptului de proprietate în favoarea Statului, arătând că acesta a fost preluat de la P.C.D. conform Decretului nr. 712/1966 şi Decretului nr. 218/1960 - adresa din 15 august 1970. Înscrierea acestui drept în C.F. în favoarea statului nu s-a realizat, deoarece notarul a constatat existenţa unei piedici, în sensul că proprietarul tabular era altă persoană decât aceea indicată prin cerere.
Abuzul săvârşit de către autorităţile statului totalitar, care şi-au arogat, în mod nelegal, prerogativele conferite titularului dreptului real asupra terenului litigios, în sensul că au dispus de bun edificând construcţii cu destinaţie comercială - hotelieră asupra acestuia, în condiţiile în care proprietarului tabular îi era imposibil obiectiv să conteste trecerea terenului în proprietatea statului, ori să îşi exprime în orice mod dezacordul cu privire la realizarea construcţiei pe terenul său, nu poate fi creator de drept în favoarea SC C.H.B. SA, entitate care a preluat o diviziune a patrimoniului O.J.T. Braşov.
S-a arătat că acest complex hotelier a fost edificat de autorităţile statului comunist, în baza mai multor autorizaţii de construire eliberate de Consiliul Popular al oraşului Predeal, în beneficiul antecesoarei pârâtei (fosta O.J.T. Braşov), după cum s-a reţinut - cu putere de lucru judecat - prin Decizia civilă nr. 1264/R din 03 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov (Dosarul civil nr. 4605/62/2006). Legalitatea construcţiilor cu destinaţie hotelieră, edificate în baza autorizaţiei din 04 decembrie 1975, a planului de investiţii şi documentaţiei tehnice, precum şi a Acordului unic nr. 9924 din 30 iunie 1975 eliberat de fostul Comitet executiv al Consiliu Popular al oraşului Predeal, precum şi în baza memoriului justificativ asupra proiectului de execuţie şi planului de proiect Braşov, a fost statuată irevocabil de către Curtea de Apel Braşov.
Instanţa a considerat că în cauză nu se poate constata calitatea pretinsă de societatea intervenientă, întrucât SC C.H.B. SA nu a depus înscrisuri din care să rezulte cu certitudine existenţa dreptului de proprietate asupra construcţiilor (respectiv, acte translative de proprietate ori alte probe din care să rezulte că a edificat în mod legal aceste construcţii, pe cheltuiala sa şi cu materialele sale).
Faţă de soarta cererii principale în intervenţie, instanţa a respins şi pe cele accesorii, referitoare la procedura administrativă a înscrierii dreptului de superficie în C.F., respectiv cea referitoare la constatarea locului unde se află construcţiile, la dezmembrare cu acordare de număr topografic etc.
Împotriva acestei hotărâri au formulat apel, în termen legal, atât reclamanţii B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae Săcele, cât şi intervenienţii D.I. şi SC C.H.B. SA.
Prin Decizia nr. 23/C din 04 martie 2013, Curtea de Apel Constanţa a respins ca nefondat apelul formulat de reclamaţii B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I. şi Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae şi de intervenienta D.I. în contradictoriu cu intimata pârâtă R.C.C.
A fost admis apelul intervenientei în interes propriu SC C.B. SA s-a schimbat în parte sentinţa civilă nr. 3506 pronunţată la 14 iunie 2012 pronunţată de Tribunalul Constanţa în sensul că s-a constatat că intervenienta societatea comercială este titulara unui drept de proprietate cu titlu de construire asupra edificatelor situate pe imobilul teren, proprietatea pârâtei R.C.C., înscris în C.F., Braşov, astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză tehnică topografică întocmit de expert ing. M.E. şi completat la termenul din 12 octombrie 2011, respectiv:
- pentru construcţiile cu suprafaţa totală de 195,00 mp (117 mp ocupaţi de restaurant, iar 78 mp de terasa restaurantului hotelului), situate pe parcela cu nr. top X, înscrisă în C.F., Braşov, în suprafaţă de 514,80 mp;
- pentru construcţiile cu suprafaţa totală de 252,85 mp (221 mp ocupaţi de restaurant, iar 31,85 mp de terasa şi scările de acces la restaurantul hotelului), situate pe parcela cu nr. top X, înscrisă în C.F., Braşov în suprafaţă de 489,60 mp;
- pentru construcţiile cu suprafaţa totală de 77 mp (66 mp ocupaţi de restaurant, iar 11 mp de copertina restaurantului), situate pe parcela nr. top X înscrisă în C.F., Braşov, în suprafaţă de 489,60 mp;
- pentru construcţia parcării auto a hotelului, ce ocupă integral parcela nr. top X, înscrisă în C.F., Braşov, în suprafaţă de 482,40 mp.
A fost dispusă dezmembrarea parcelelor cu nr. top iniţial X şi acordarea de numere top noi, conform expertizei (anexa 2), precum şi înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de construire, pentru edificatele arătate.
Au fost menţinute restul dispoziţiilor hotărârii apelate.
A fost obligată intimata pârâtă R.C.C. la plata, către apelanta intervenientă în interes propriu, a sumei de 10.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel și au fost respinse celelalte pretenţii ale apelantei interveniente, cu acest titlu.
Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea de Apel Constanţa a reţinut, în esenţă, că în cazul autoarei S.B. şi ulterior a fiicelor sale, nefiind exercitată o posesie utilă, în regimul de carte funciară nu poate fi invocată nici joncţiunea acestor pretinse posesii pentru a conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Pe de altă parte este real faptul că în sistemul uzucapiunii extratabulare, dreptul de proprietate se poate obţine şi fără înscrierea în C.F., cum este cazul C. civ. austriac sub imperiul căruia se presupune că a început pretinsa posesiune. Însă, împlinirea termenului aceste prescripţii achizitive nu duce, prin ea însăşi, la dobândirea dreptului de proprietate, ci naşte doar dreptul potestativ de acţiune în favoarea posesorului, pentru că numai în acest caz efectele uzucapiunii extratabulare retroactivează până la momentul începerii posesiei invocate.
Aceasta a constituit, de altfel, şi motivul demersurilor iniţiate în instanţă de B.S. în anul 1947, pentru că în regimul de C.F. intabularea prealabilă a dreptului de proprietate dobândit prin efectul prescripţiei achizitive, mai înainte de înscrierea drepturilor moştenitorului proprietarului tabular, opunea cu succes acestuia din urmă un titlu valid, cu efecte retroactive din momentul posesiei.
Proprietatea extratabulară nu este scutită de încorporare în cartea funciară, titularul având nevoie de aceasta pentru a se apăra în contra pierderii proprietăţii prin uzucapiune. Înscrierea îi procură aşa-numita posesiune tabulară, independentă de existenţa dreptului de proprietate dobândit mai înainte în regim extratabular, prin efectul legii. În mod corelativ, posesorul uzucapant are dreptul de opţiune în ce priveşte valorificarea posesiei sale generatoare de drepturi reale, pentru că pierderea acestui beneficiu (stingerea dreptului potestativ) constituie şi pentru el o sancţiune a legii aplicată pasivităţii sale (,,Dreptul de opţiune cu privire la uzucapiune’’, dr. V. Stoica - Rev. ,,Dreptul’’ nr. 4/2006).
Astfel fiind, în mod just s-a constatat, în primă instanţă, că pretinsa uzucapiune nu a fost valorificată (ca exerciţiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, R.C.C., cu titlu drept de moştenire pentru parcelele înscrise în C.F. Braşov.
Din această perspectivă, toate criticile din apel referitoare la incorecta ori incompleta interpretare a declaraţiilor martorilor, administrate inclusiv în apel pentru a răspunde chestiunii publicităţii şi netulburării folosinţei/posesiei familiei B. asupra acestor parcele, au fost apreciate ca neîntemeiate, devreme ce premisa existenţei unei posesii utile a fost înlăturată.
În fine, chestiunea achitării taxelor, într-o anumită perioadă, pentru acest imobil, intră în sfera actelor ce relevă un exerciţiu pozitiv al unui drept (asumat) de folosinţă, fără ca prin aceasta să fie conferit ori recunoscut atributul posesiei.
Referitor la apelul formulat de intervenientul în interes propriu SC C.H.B. SA s-a reţinut că sunt fondate, în parte, criticile apelantului în referire la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul proprietatea tabulară a pârâte R.C.
S-a reţinut, însă că, soluţia dispusă de prima instanţă cu privire la cererea intervenientei de recunoaştere în favoarea apelantei a unui drept de superficie este corectă în măsura în care coexistenţa celor două drepturi reale porneşte de le premisa acordului (explicit, ori tacit) al titularului dreptului asupra terenului - ceea ce în speţă nu s-a putut reţine, faţă de preluarea abuzivă a terenului de către stat, în regimul comunist şi edificarea construcţiei în perioada 1972-1976.
Împotriva acestei decizii au exercitat calea de atac a recursului toate părţile implicate în conflictul judiciar: reclamanţii, pârâta şi intervenienta.
Prin Decizia civilă nr. 5788 pronunţată la 12 decembrie 2013, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins, ca nefondat, recursul formulat de reclamanţii B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae şi intervenienta D.I.
Au fost admise recursurile formulate de pârâta R.C.C. şi intervenienta SC C.H.B. SA şi s-a casat, în parte, Decizia civilă nr. 23/C pronunţată la 4 martie 2013 de Curtea de Apel Constanţa, cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe numai în ceea ce priveşte apelul declarat de intervenienta SC C.H.B. SA Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.
Pentru a pronunţa această soluţie, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în referire la recursurile formulate de pârâtă şi de intervenienta SC C.H.B. SA, a reţinut că acestea sunt fondate sub aspectul criticilor ce vizau problemele de drept referitoare la recunoaşterea calităţii intervenientei de proprietară a construcţiilor edificate pe terenul proprietatea tabulară a pârâtei şi de titulară a unui drept de folosinţă pe terenul aferent acestor construcţii, altfel spus, cu privire la dobândirea unui drept de superficie în raport cu proprietarul tabular, pârâta R.C.C.
A reţinut instanţa de recurs că sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare nu permite deschiderea unei cărţi funciare distincte care să aibă ca obiect doar construcţia şi nici nu se poate înscrie, ca proprietar al construcţiei, în cartea funciară a terenului pe care aceasta este edificată, o altă persoană decât proprietarul terenului.
În materia dreptului de proprietate privată, singura situaţie în care dreptul de proprietate asupra construcţiei poate fi întabulat în mod separat în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului este aceea a înscrierii dreptului de superficie, caz în care, potrivit art. 94 alin. (1) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al A.N.C.P.I., dreptul de superficie se înscrie în partea C a cărţii funciare a terenului, cu deschiderea concomitentă a unei noi cărţi funciare a corpului de superficie, în care superficia este înscrisă ca un imobil de sine stătător.
În raport cu aceste prevederi legale, s-au reţinut ca fiind fondate criticile formulate de recurenta pârâtă, privind greşita dezmembrare a terenului şi înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea intervenientei, deşi capătul de cerere formulat de acesta din urmă, privind constituirea dreptului de superficie, a fost respins.
Pentru aceleaşi considerente, au fost găsite întemeiate şi criticile recurentei interveniente SC C.H.B. SA, de la punctul din motivele de recurs, privind imposibilitatea înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor, fără constituirea dreptului de superficie şi imposibilitatea aducerii la îndeplinire a dispozitivului deciziei recurate, în condiţiile în care dispoziţia privind dezmembrarea terenului şi înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea intervenientei, fără a se constitui un drept de superficie, nu-şi găseşte reglementare în normele tehnice privind înscrierea în cartea funciară.
S-a avut în vedere că, într-adevăr art. 94 alin. (2) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară prevede posibilitatea dezmembrării terenului ocupat de construcţiile proprietatea unui terţ, însă această reglementare este aplicabilă tot în contextul înscrierii dreptului de superficie (textul prevede că, „dacă dreptul de superficie se constituie pe o parte dintr-un imobil, acesta se va dezmembra formând un imobil distinct din porţiunea grevată de dreptul de superficie, iar cealaltă parte se va constitui într-un imobil neafectat de această sarcină”.
În atare situaţie, deşi în principiu, capătul de cerere al intervenţiei principale formulată de SC C.H.B. SA privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor situate pe terenul pârâtei, nu este accesoriu capătului de cerere privind constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece, dimpotrivă, cel care pretinde un drept de superficie trebuie să dovedească mai întâi faptul că este proprietarul construcţiilor), date fiind regulile în materie de publicitate imobiliară, aplicabile imobilului în speţă, posibilitatea concretă de valorificare a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în sensul întabulării în cartea funciară, este condiţionată de recunoaşterea dreptului de superficie, aşa încât cele două capete de cerere sunt strâns legate şi nu pot fi rezolvate decât printr-o soluţie unitară.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut că este întemeiată şi critica recurentei interveniente privind nemotivarea instanţei de apel sub aspectul respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.).
Apelanta intervenientă a invocat prezumţia de existenţă a acordului proprietarului terenului la edificare, prezumţie dedusă din inopoziţia manifestată pe parcursul efectuării lucrărilor. Singurul argument al instanţei de apel a fost acela că acordul proprietarului nu se poate reţine, faţă de împrejurarea că terenul a fost preluat de stat în mod abuziv. Or, aşa cum susţine recurenta, parcelele în litigiu au avut un regim juridic diferit, în sensul că doar parcele cu nr. din C.F., a fost preluată de stat în baza Decretului nr. 218/1960 şi a Decretului nr. 712/1968, făcându-se cuvenitele menţiuni în cartea funciară în proprietatea autorului pârâtei.
În aceste condiţii se impunea o analiză separată a susţinerilor intervenientei privind acordul tacit al proprietarului, în raport cu situaţia diferită a celor patru parcele de teren, respectiv, trebuia stabilit în ce măsură, pentru parcelele X, autorul pârâtei ar fi avut posibilitatea de a se opune la edificarea construcţiilor. Sub acest aspect, s-a constatat că situaţia de fapt nu a fost pe deplin lămurită.
În raport cu aceste constatări, în temeiul art. 304 pct. 7, art. 312 alin. (5) şi art. 314 C. proc. civ. s-a dispus casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare şi cu privire la modul de soluţionare a cererii privind dreptul de superficie. Faţă de această soluţie, instanţa de recurs nu a analizat pe fond susţinerile de la pct. 7 din motivele de recurs, privind existenţa acordului tacit al proprietarului, acestea urmând a fi examinate de instanţa de rejudecare. S-a dispus ca, în rejudecare, instanţa va avea în vedere şi argumentele invocate de recurenta intervenientă la pct. 8 din motivele de recurs, privind efectul pe care îl produce răsturnarea prezumţiei instituite de art. 492 C. civ., de recunoaştere a însuşi dreptului de superficie.
După casarea cu trimitere, cauza a fost reînregistrată pe rolul Curţii de Apel Constanţa la data de 25 iunie 2014, instanţa de apel fiind astfel reinvestită cu soluţionarea numai a apelului intervenientei SC C.H.B. SA.
În rejudecare, după casare, prin Decizia civilă nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă, a fost respins, ca nefondat, apelul intervenientei SC C.H.B. SA împotriva sentinţei civile nr. 3506 din 14 iunie 2012 pronunţată de Tribunalul Constanţa în Dosarul nr. 2140/62/2010, apelanta - intervenientă S.C. Complex Hotelier B. S.A fiind obligată către intimata pârâtă R.C.C. la plata sumei de 6.464,63 lei reprezentând cheltuieli de judecată apel şi recurs.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea de Apel a reţinut următoarele:
În cadrul analizei legalităţii hotărârii primei instanţe, în raport cu criticile apelantei interveniente, instanţa de apel a pornit de la dezlegarea dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie raportului de interdependenţă dintre cererile intervenientei; capătul de cerere al intervenienţei principale privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor situate pe terenul pârâtei, care, deşi nu este accesoriu capătului de cerere privind constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului, date fiind regulile în materie de publicitate imobiliară, aplicabile imobilului în speţă, posibilitatea concretă de valorificare a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în sensul întabulării în cartea funciară, este condiţionată de recunoaşterea dreptului de superficie, aşa încât cele două capete de cerere sunt strâns legate şi nu pot fi rezolvate decât printr-o soluţie unitară.
Instanța de apel a avut în vedere că, dreptul de superficie constă în dreptul de proprietate pe care o persoană îl are asupra construcţiei ce se află pe terenul aparţinând altuia. În cazul dreptului de superficie se suprapun două categorii de drepturi şi anume: pe de o parte, dreptul de proprietate al constructorului asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă al acestuia asupra terenului pe care se află amplasată construcţia; pe de altă parte dreptul proprietarului terenului pe care se află construcţia de a pretinde de la constructor să folosească terenul pe care se găseşte construcţia, potrivit destinaţiei la care acesta este obligat şi să-i plătească, dacă s-a convenit astfel, o indemnizaţie corespunzătoare pentru folosinţa terenului respectiv. Ca atare, dreptul de superficie constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care se află construcţia care ia fiinţă prin desprinderea din conţinutul juridic al acestuia a atributelor posesiei şi folosinţei, ce sunt, ulterior, conferite constructorului.
Până la adoptarea Legii nr. 287/2009 (C. civ.), act normativ care nu se aplică în speţă în raport cu data edificării construcţiilor ce fac parte din Complexul Hotelier B., dreptul de superficie nu a fost consacrat, în terminis, în C. civ., fiind dedus, pe cale de interpretare, din art. 492 C. civ.: „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”.
Aceasta înseamnă că textul art. 492 C. civ. instituie o prezumţie relativă cu privire la cuprinderea în dreptul proprietarului terenului, a construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor, însă cu putinţa de a se dovedi contrariul. Or a dovedi contrariul reprezintă a dovedi tocmai dreptul de superficie. Stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosinţă asupra terenului proprietatea unui terţ nu poate fi echivalată nici cu o expropriere în fapt şi nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificaţia unei „ingerinţe” legate de prima frază a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie. Conform jurisprudenţei constante, în sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor, iar simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior (C.E.D.O., Back şi Palade contra României, hotărârea din 15 februarie 2007, cererea nr. 21740/2002, parag. 63).
Prin urmare, pentru constituirea unui drept de superficie se cere, în primul rând, dovedirea edificării unei construcţii de către o persoană pe terenul altuia pe cheltuiala sa proprie, în scopul dobândirii unui drept de proprietate asupra construcţiei, iar în al doilea rând este necesar să se dovedească existenţa unei dispoziţii legale, a unui testament, a îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii sau a unei convenţii încheiate cu proprietarul terenului, în virtutea căreia se recunoaşte dreptul de folosinţă al proprietarului construcţiei asupra terenului cocontractantului.
Astfel, ori de câte ori există o înţelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului şi autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de al doilea să efectueze lucrarea, se iese de pe tărâmul aplicării dispoziţiilor art. 494 C. civ. şi se intră pe un tărâm contractual. Efectele juridice sunt diferite, în funcţie de voinţa internă a părţilor în momentul încheierii contractului indiferent dacă voinţa juridică este expresă sau tacită.
Referitor la condiţia edificării unei construcţii de către intervenienta SC C.H.B. SA, în calitate de succesoare cu titlu particular al fostei întreprinderi de stat beneficiară a autorizaţiei de construire pentru Complexul hotelier (hotel şi restaurant) „C.” din Predeal, pe terenul proprietatea pârâtei, Curtea de Apel a constat că aceasta este îndeplinită, prin hotărâri judecătoreşti irevocabile pronunţate în litigiile anterioare purtate între aceleaşi părţi, recunoscându-se calitatea intervenientei de constructor de bună-credinţă, atât asupra construcţiilor, hotel şi restaurant, cât şi asupra edificatelor accesorii ale acestora, cum ar fi decantoare, canalizare, trotuar de protecţie, edificate ce ocupă o suprafaţă totală de teren de 1796,40 mp, pentru folosinţa căruia s-a stabilit şi o despăgubire pentru proprietara tabulară.
Înscrisurile depuse la dosar dovedesc faptul că fostul O.J.T. Braşov, care a obţinut toate documentaţiile necesare edificării construcţiei în perioada 1972 - 1976, a administrat Hotelul ,,C.’’ care aparţinea la acea dată Statului român, odată cu apariţia Legii nr. 15/1990 şi înfiinţarea, conform H.G. nr. 805/1990 , a unităţilor economice din reţeaua comerţului interior şi turismului, organizate ulterior în societăţi comerciale pe acţiuni şi companii, aceste active ale statului au intrat în patrimoniul entităţilor cu capital de stat astfel constituite - Hotel ,,C.’’ fiind preluat în activul patrimonial al SC P. SA, constituită potrivit H.G. nr. 1041/1990.
Ordinul din 26 aprilie 1991 al Departamentului Turismului atestă această situaţie juridică, confirmând preluarea şi a acestui imobil de către SC P. SA, cu includerea valorii lui în capitalul social.
Reorganizarea acestei entităţi în urma aplicării Legii nr. 55/1995 şi a H.G. nr. 12/1997 a creat o societate comercială cu capital majoritar de stat (SC T. SA) şi ulterior, prin cesionarea pachetului de acţiuni al F.P.S., una cu capital privat, protocoalele de predare-primire a activului patrimonial reflectând fără echivoc transferul către noua societate a mobilizărilor corporale, cu datele de evidenţă contabilă privind valoarea acestora.
SC T. SA şi-a schimbat denumirea, conform actului adiţional autentificat sub nr. 294 din 11 mai 1998, în SC C.H.B. SA.
Prin Decizia civilă nr. 1264/R din 03 noiembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Braşov s-a respins ca nefondată acţiunea promovată de proprietarul tabular R.C.C. în contradictoriu cu SC C.H.B. SA având ca obiect demolarea construcţiilor edificate de pârâtă pe terenul proprietatea reclamantei, instanţa stabilind, în mod irevocabil, că pârâta are calitatea de constructor de bună-credinţă cu privire la aceste edificate şi nu poate fi obligată să îşi ridice construcţiile de pe terenul reclamantei. În schimbul folosirii acestui teren, şi în condiţiile în care proprietarul nu şi-a manifestat dreptul de accesiune imobiliară prin preluarea construcţiilor şi despăgubirea constructorului conform art. 494 C. civ., s-a statuat că proprietarul terenului are dreptul la o despăgubire echivalentă cu lipsa de folosinţă a terenului (Decizia civilă nr. 93/Ap din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 6537/2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Dezlegările date în procesele anterioare purtate între aceleaşi părţi problemei ce viza persoana juridică ce a construit pe terenul în litigiu, reprezentând proprietatea tabulară a pârâtei şi anume parcelele având nr. topografic X, număr topografic X şi nr. topografic X nu pot fi repuse în discuţie în prezenta cauză raportat la efectul pozitiv al puterii de lucru judecat al hotărârii judecătoreşti mai sus-menţionate. Instanța de apel a reținut că, principiul autorităţii de lucru judecat împiedică nu numai judecarea din nou a unui proces terminat, având acelaşi obiect, aceeaşi cauză şi fiind purtat între aceleaşi părţi, ci şi contrazicerile dintre două hotărâri judecătoreşti, în sensul că drepturile recunoscute unei părţi sau constatările făcute printr-o hotărâre definitivă să nu fie contrazise printr-o hotărâre ulterioară dată în alt proces.
Or, în raport de hotărârile judecătoreşti anterioare, prin care s-a tranşat între părţi că SC C.H.B. SA este constructor de bună-credinţă al edificatelor de pe cele trei parcele de teren întabulate pe numele pârâtei, în prezentul litigiu, nu se mai poate contesta faptul că prezumţia instituită de art. 492 C. civ. a fost răsturnată, în sensul că altă persoană decât proprietarul terenului a construit, pe propria cheltuială, construcţiile componente ale complexului hotelier din Predeal.
Problema ce se impune a fi dezlegată în continuare este aceea de a şti dacă, urmare a realizării acestor construcţii intervenienta a dobândit şi un drept de superficie privit ca un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului proprietatea pârâtei, R.C.C. - parcele cu numere topografice X din C.F. a Oraşului Braşov, asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă, sau operaţiunea construirii conferă constructorului un simplu drept de creanţă în raport cu proprietarul terenului îndreptăţit să exercite dreptul de accesiune imobiliară asupra construcţiilor.
Instanța de apel a relevat că, deşi neconsacrat legislativ până la adoptarea Noului C. civ. (intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011, jurisprudenţa constantă a instanţelor judecătoreşti naţionale, echivalată de C.E.D.O. cu prevederea ingerinţei „în lege” a statuat că dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor.
În cadrul motivelor de apel, apelanta intervenientă a criticat legalitatea sentinţei Tribunalului Constanţa din perspectiva neanalizării apărărilor sale referitoare la dobândirea dreptului de superficie în baza acordului tacit al părţilor, iar prin decizia de casare pronunţată de Înalta Curte de Casaţiei şi Justiţie s-a dispus ca, în rejudecare, instanţa de trimitere să verifice existenţa acordului proprietarului terenului la construirea dreptului de superficie în beneficiul apelantei pârâte, avându-se în vedere regimul celor trei parcele de teren cu număr topo X, din C.F. X, care după anul 1945 au rămas înscrise în cartea funciară pe numele fostului proprietar, (autorul pârâtei) spre deosebire de parcela cu nr. X, care a fost întabulată abuziv pe numele Statului Român şi, ulterior, a fost restituită în natură pârâtei, în urma exercitării acţiunii în revendicare.
În raport de limitele casării, instanţa de apel a analizat dacă, în speţă, sunt îndeplinite condiţiile pentru dobândirea dreptului de superficie în beneficiul intervenientei SC C.H.B. SA în baza convenţiei încheiată cu proprietarul terenului.
S-a avut în vedere faptul că, în literatura de specialitate (V.Stoica, Drepturi reale Principale, vol. II, Editura Humanitas, pag. 280-281) s-a subliniat că, ori de câte ori există o înţelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului şi autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de al doilea să efectueze lucrarea se iese de pe tărâmul aplicării dispoziţiilor art. 494 C. civ. şi se intră pe un tărâm contractual. Efectele juridice sunt diferite în funcţie de voinţa internă a părţilor în momentul încheierii contractului indiferent dacă voinţa juridică este expresă sau tacită.
Prin Decizia de îndrumare nr. 13/1959 pronunţată de Plenul Tribunalului Suprem, invocată de către apelantă în susţinerea opiniei sale potrivit căreia a dobândit dreptul de superficie cu acordul tacit al proprietarului care nu s-a opus edificării construcţiilor în perioada 1972-1976, s-a statuat că pentru lămurirea raporturilor dintre părţi în cazul edificării unei construcţii pe terenul altuia, se impun a se „cerceta condiţiile în care s-au făcut construcţiile, plantaţiile sau lucrările” inclusiv sub aspectul pasivităţii sau acceptării proprietarului, acestea fiind elemente în funcţie de care se poate aprecia dacă a existat o înţelegere între proprietarul terenului şi autorul lucrării şi care este conţinutul acestei înţelegeri. Simpla cunoaştere a efectuării lucrărilor nu este suficientă pentru a dovedi consimţământul proprietarului terenului la efectuarea lor, dar dacă această luare la cunoştinţă este urmată de o pasivitate îndelungată, această pasivitate poate fi interpretată ca o acceptare în funcţie de circumstanţele în care s-au desfăşurat operaţiunile de ocupare a terenului proprietatea altuia şi de edificare a lucrărilor.
Instanța de apel a sublinit faptul că, această decizie de îndrumare şi jurisprudenţă naţională creată în temeiul acesteia au vizat raporturile pe orizontală între subiecţii raportului juridic de superficie, şi anume situaţia în care în raporturile de vecinătate, unul dintre proprietari a construit pe terenul altuia, iar proprietarul terenului ocupat, deşi a avut cunoştinţă de aceste lucrări a rămas în pasivitate, împrejurare în care, după finalizarea construcţiilor a fost sancţionată atitudinea sa de a cere demolarea lucrărilor prin calificarea acestei atitudini ca o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate.
Deşi textele constituţionale care garantează dreptul la proprietate privată au în vedere atât raporturile pe verticală, adică raporturile cu autorităţile, cât şi raporturile pe orizontală, adică raporturile de drept privat, totuşi modul în care operează garanţia constituţională este diferit în funcţie de natura acestor raporturi. Dacă în raporturile pe verticală legiuitorul nu poate să facă nicio excepţiei de la principiul garantării dreptului de proprietate privată fără a încălca legea fundamentală, în raporturile pe orizontală legiuitorului îi sunt îngăduite asemenea excepţii, printr-o lege organică. Asemenea excepţii sunt recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice în sens restrâns şi în considerarea principiului echităţii.
Astfel se explică de ce proprietarul terenului poate să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării făcută de un terţ, în condiţiile art. 494 C. civ.
În mod simetric, legiuitorul a putut să restrângă dreptul de proprietate asupra terenului, în ipoteza în care autorul lucrării este de bună-credinţă obligându-l pe primul să preia în proprietate lucrarea, în măsura în care îşi manifestă dorinţa de a relua stăpânirea terenului.
Această teză pune în lumină necesitatea de a asigura, un echilibru just între interesele proprietarului terenului şi interesele autorului lucrării, astfel încât să nu se realizeze o îmbogăţire a unuia în detrimentul celuilalt şi în acelaşi timp acordând prioritate principiului apărării dreptului de proprietate privată, titularul terenului având drept de opţiune cu privire la modalitatea de desdăunare a terţului constructor de bună-credinţă.
Curtea constată că în raporturile pe verticală dintre Statul Român - privit ca un ansamblu articulat cu toate autorităţile publice şi instituţiile implicate în realizarea construcţiilor pe cele trei loturi de teren proprietatea pârâtei - şi proprietarul tabular, simpla tăcere a proprietarului tabular (care a rămas în pasivitate în perioada regimului comunist, după realizarea lucrărilor) nu poate fi echivalată de plano cu acceptarea dobândirii de către stat a unui drept de proprietate asupra acestor construcţii şi, implicit, cu recunoaşterea unui drept de superficie - în beneficiul statului şi ulterior al succesorului său cu titlu particular (SC C.H.B. SA) impunându-se a se cerceta în prealabil condiţiile în care Statul a început stăpânirea terenului în litigiu şi dacă proprietarul terenului a avut posibilitatea reală, în contextul social-politic al perioadei în care a pierdut posesia asupra terenului să se opună măsurilor dispuse de stat, şi respectiv de a obţine anularea autorizaţiei de construire eliberată pentru fostul complex hotelier „C.” din Predeal sau încetarea lucrărilor de construire a acestui hotel pe un teren care la acel moment nu aparţinea statului, fiind întabulat în Cartea funciară pe numele unei persoane fizice - P.G.I.
Împrejurarea potrivit cu care cele trei parcele de teren având nr. topografic X, au rămas întabulate pe numele autorului pârâtei - I.G.P. (decedat), spre deosebire de parcela cu nr. X care a fost întabulată pe numele Statului nu e de natură a determina concluzia de plano, că toate atributele dreptului de proprietate au rămas proprietarului tabular, care putea dispune liber de teren şi se putea opune oricăror uzucapări din partea unui terţ, inclusiv din partea statului.
Din analiza înscrisurilor depuse la dosar în apel, în rejudecare, rezultă că terenul proprietatea autorului reclamantei, inclusiv parcelele cu nr. topografic X, preluate în fapt de către stat încă din perioada anului 1965 şi erau folosite în scop de utilitate publică - parcuri pentru Comitetul Central al P.C.R., fiind integrate Centrului de odihnă Predeal şi propuse spre expropriere.
În considerarea acestei situaţii de fapt a terenului, prin Decizia nr. 81 din 09 noiembrie 1965 emisă de fostul Consiliu al Oraşului Raional Predeal s-a aprobat scăderea sumei de 167.416 lei reprezentând impozite pe terenuri particulare pe anii 1959-1965, „proprietatea a 68 de cetăţeni care nu au plătit impozite, urmare a faptului că terenurile sunt folosite ca parcuri pentru Comitetul Central al P.C.R. - Centrul de Odihnă Predeal” între aceşti proprietari fiind menţionate şi numita C.N.V. una dintre succesoarele defunctului P.G.I. şi autoare a pârâtei din prezenta cauză.
Prin urmare, deşi parcelele de teren cu numere topografice X, nu au fost întabulate în C.F. pe numele Statului Român, ca şi parcela alăturată întabulată sub nr. Y în realitate, Statul Român a ocupat anterior anului 1965 toate aceste loturi de teren, fără niciun titlu legal şi le-a dat o afectaţiune publică - mai întâi parcuri aferente Centrului de Odihnă Predeal, ce aparţinea Comitetului Central al P.C.R. şi ulterior au fost afectate de construcţia complexului hotelier „C.”, în prezent „B.”
Întreaga jurisprudenţă dezvoltată în urma adoptării după anul 1990, a legislaţiei cu caracter reparatoriu pentru imobilele preluate abuziv de stat în perioada regimului comunist (6 martie 1945-22 decembrie 1989) cum ar fi Legea nr. 18/1991, şi în special Legea nr. 10/2001 a calificat ca fiind preluare nelegală, contrară Constituţiei şi tratatelor internaţionale la care România este parte în perioada vizată, exproprierea de facto a imobilelor - terenuri, cu sau fără construcţii, proprietate particulară, fără plata unei compensaţii corespunzătoare.
În acest sens, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989), califică în terminis ca fiind „preluate abuziv”, „imobilele preluate fără titlu valabil sau fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la data preluării, precum şi cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziţie ale organelor locale ale puterii sau ale administraţiei de stat” (art. 2 lit. (i)).
Prin urmare, chiar şi în ipoteza în care cele trei parcele de teren ce fac obiectul cererii de recunoaştere a dreptului de superficie în beneficiul intervenientei, succesoare cu titlu particular a unei întreprinderi de stat, au rămas întabulate pe numele proprietarului P.G.I. autorul pârâtei, în fapt ele au fost preluate de stat în perioada 1945-1989 şi au avut o afectaţiune publică - mai întâi au constituit parcuri în incinta Centrului de Odihnă Predeal şi ulterior au fost afectate de construcţia unui ansamblu hotelier, „Hotel C.”, din Predeal.
Pasivitatea îndelungată a proprietarului şi ulterior a moştenitorilor acestuia a fost sancţionată şi valorificată de către succesorii statului în cadrul acţiunii ce a avut ca obiect demolarea acestor construcţii reţinându-se prin hotărâri irevocabile pronunţate în Dosarul nr. 62/2001 al Judecătoriei Braşov că deşi la momentul edificării acestor construcţii proprietarul terenului era cunoscut, imobilul fiind întabulat în C.F. pe numele P.I., lipsa acestuia de opoziţie la realizarea lucrărilor a condus la concluzia că terţul constructor a fost de bună-credinţă, cu toate consecinţele legale reglementate de art. 492 şi următoarele C. civ. (1964).
Calitatea de constructor de bună-credinţă pe terenul altuia nu echivalează însă cu calitatea de superficiar, pentru dobândirea dreptului de superficie fiind necesar să se dovedească pe lângă faptul construirii şi izvorul dreptului de superficie cu privire la terenul pe care s-a edificat, respectiv convenţia încheiată cu proprietarul terenului.
În acest sens în jurisprudenţă s-a reţinut constant că atunci când se susţine naşterea dreptului de superficie prin convenţia părţilor, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat şi-a exprimat în mod neechivoc şi fără posibilitatea de interpretare voinţa de a-şi greva proprietatea. S-a mai reţinut, de asemenea, că simplul fapt de a ridica o construcţie pe un teren care a fost preluat de către stat, în perioada în care acest teren se afla în detenţia statului, nu a fost de natură a determina naşterea unui drept de superficie, având în vedere că la momentul edificării construcţiei a lipsit acordul proprietarului real al terenului, iar simpla tăcere a proprietarului terenului nu are valoarea juridică a consimţământului, care, trebuie exteriorizat și s-a avut în vedere faptul că, dreptul de superficie nu este gratuit, pentru folosinţa terenului, superficiarul putând fi obligat la plata unei indemnizaţii, dacă prin convenţia părţilor nu s-a stabilit gratuitatea pentru folosinţa terenului.
Or, şi sub acest aspect convenţia părţilor trebuie să fie clară şi neechivocă, simpla tăcere a proprietarului terenului neechivalând cu acordul la constituirea unui drept de superficie gratuit pe toată durata existenţei construcţiilor.
Recunoaşterea dreptului de superficie rezultat dintr-o „simplă situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi”, ca efect al „aparenţei de drept” nu se încadrează în categoria actelor şi faptelor pe care se poate întemeia dreptul de superficie, această soluţie aducând atingere dreptului de proprietate, fără ca ingerinţa să aibă temei în dreptul intern (alineatul 63 teza finală şi paragraful 64 din Hotărârea Back şi Palade contra România).
Cum apelantul intervenient a susţinut existenţa unui acord tacit încheiat cu proprietarul terenului pentru naşterea dreptului său de superficie asupra construcţiilor edificate pe parcelele topo nr. X, conform art. 1169 C. civ. era ţinut să dovedească şi conţinutul acestui acord, şi mai ales împrejurările din care rezultă că proprietarul terenului, în perioada regimului comunist, putea să se opună cu succes preluării abuzive de către stat, iar în ipoteza în care nu era de acord cu edificarea unor lucrări de utilitate publică pe terenul său, nesupus exproprierii legale, putea să obţină anularea autorizaţiilor de construire şi sistarea lucrărilor.
Se constată că, deşi prin decizia de casare cu trimitere s-a dispus să se cerceteze dacă autorul pârâtei ar fi avut posibilitatea să se opună la edificarea construcţiilor, după reluarea judecăţii apelanta intervenientă nu a produs nicio probă din care să rezulte, că în situaţii similare, alţi proprietari de terenuri preluate în fapt de stat în perioada regimului comunist, au avut câştig de cauză, opunându-se măsurilor de preluare a terenului sau de grevare a acestuia cu sarcini sau că lucrările supuse autorizării şi finanţării de la bugetul centralizat al statului - cum a fost cazul complexului hotelier „C.” din Predeal - au fost sistate şi ulterior reamplasate în alte locaţii, proprietatea statului sau a altor particulari care şi-au exprimat un acord expres în acest sens.
Raportat la perioada în care terenul a intrat în posesia statului, intimata pârâtă a arătat că autorii săi s-au temut, pentru siguranţa şi viaţa lor, să se opună autorităţilor vremii care au dispus încă din perioada anilor 1960 preluarea în fapt a terenului şi ulterior afectarea acestuia unor utilităţi publice, dar această tăcere, impusă de condiţiile represive ale regimului comunist instaurat după 6 martie 1945 nu poate fi interpretată ca o acceptare a dezmembrării, fără nicio plată, a dreptului său tabular de proprietate asupra celor trei parcele de teren afectate de fostul hotel C. şi de anexele sale (canalizare, decantoare, trotuare de protecţie, spaţii verzi ambientale).
În raport de aceste statuări, Curtea de Apel a constat că intervenienta deşi are calitatea de constructor de bună-credinţă cu privire la edificatele realizate pe terenul proprietatea pârâtei, constând în clădiri complex hotelier, aceasta nu a dobândit şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra acestui teren, respectiv un drept de superficie, care să îi confere calitatea de proprietar asupra clădirilor edificate de autoarea sa - (o întreprindere de stat) şi un drept de folosinţă asupra terenului proprietatea pârâtei, toate criticile aduse sentinţei sub acest aspect fiind nefondate, drept pentru care, pentru considerentele expuse, în baza art. 296 C. proc. civ., apelul intervenientei a fost respins, ca nefundat, apelanta intervenientă fiind obligată, în baza art. 274 C. proc. civ., la plata sumei de 6.464,63 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata pârâtă.
Împotriva acestei decizii, în temeiul art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., a declarat recurs intervenienta SC C.H.B. SA., criticând hotărîrea atacată ca fiind nelegală.
În motivarea cererii de recurs, intervenienta a formulat, în esență, următoarele critici:
1. Hotărârea atacată încalcă prevederile art. 492 şi 494 alin. (2). C. civ., fiind înfrânt efectul pe care îl produce răsturnarea prezumţiei instituite de art. 492 C. civ., de recunoaştere a însuşi dreptului de superficie, motiv de recurs înscris în art. 304 pt. 9 C. proc. civ.
S-a argumentat că, din interpretarea literară şi teleologică a prevederilor art. 492 C. civ. rezultă că prezumţia instituită operează pe două aspecte distincte, respectiv, că lucrările au fost făcute de proprietarul fondului şi, că, sunt ale lui, astfel încât răsturnarea prezumţiei instituite de art. 492 C. civ. trebuie să aibă în vedere dubla sa valenţă, care confirmă dreptul terţei persoane asupra lucrărilor sale. Totodată, stabilirea calităţii de constructor de bună credinţă în beneficiul terţei persoane are ca prima consecinţă înlăturarea dreptului proprietarului fondului de a cere ridicarea lucrărilor, ceea ce confirmă o situare legitimă a lucrărilor asupra fondului şi care înseamnă tocmai dreptul de superficie.
Cum proprietarul fondului are dreptul de a păstra pentru sine lucrările terţei persoane, de aici decurge a doua consecinţă, menită să rezolve în mod echitabil situaţia juridică rezultată din existenţa celor două drepturi diferite, respectiv dreptul terţei persoane asupra lucrărilor sale şi dreptul proprietarului fondului afectat de aceste construcţii. Acest lucru presupune, odată cu stabilirea bunei credinţe, fie aproprierea lucrărilor prin efectul accesiunii imobiliare artificiale de către proprietarul fondului, cu consecinţa despăgubirii terţei persoane, fie existenţa dreptului de superficie, în beneficiul acesteia din urmă.
În prima situaţie, s-a considerat că dreptul proprietarului fondului asupra lucrărilor se naşte pe măsura încorporării materialelor în sol şi, astfel, cele două drepturi se întregesc prin confuziune, iar în cea de-a doua, se confirmă constituirea superficiei, ca drept real imobiliar.
Lipsa intenţiei proprietarului fondului de apropriere a construcţiilor, determină, în consecinţă, constituirea dreptului de superficie, recurenta apreciind că, lipsa nejustificată a opţiunii de exercitare a dreptului de accesiune de către proprietarului fondului echivalează cu renunţarea la dreptul de a invoca accesiunea, ceea ce transforma dreptul condiţional al autorului construcţiilor, într-un drept pur şi simplu, moment în care se naşte în favoarea autorului lucrării, un drept de superficie.
Apreciază că, prezumţia instituita de art. 492 C. civ. va fi răsturnată, pe deplin, numai în cazul în care s-a stabilit calitatea de constructor de bună credinţă în beneficiul terţei persoane, iar proprietarul fondului nu a exercitat dreptul de accesiune. Altfel, dacă s-ar fi invocat accesiunea, prezumţia nu putea fi răsturnată pe de-a-ntregul, întrucât în acest caz, chiar dacă s-ar demonstra că lucrările au fost făcute de o terţă persoană, nu ar fi ale acesteia, ci ale proprietarului fondului. De aceea ".operaţiunea construirii conferă constructorului un simplu drept de creanţă în raport cu proprietarul terenului îndreptăţit să exercite dreptul de accesiune imobiliară asupra construcţiilor" numai dacă acesta a exercitat dreptul de accesiune.
Prin urmare, consideră că simpla răsturnare a prezumţiei instituite de art. 492 C. civ. în beneficiul proprietarului fondului, conferă dreptul de superficie, respectiv dreptul terţei persoane asupra lucrărilor şi dreptul de situare al acestora pe terenul proprietarului fondului.
Recurenta arată că prin Decizia nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov s-a decis, cu putere de lucru judecat, că edificiile complexului hotelier B. au fost realizate cu bună credinţă şi aparţin societăţii B., însă în cauza respectivă pârâta R.C.C. nu a invocat accesiunea, fiind astfel răsturnată prezumţia instituită de art. 492 C. civ., ceea ce confirmă dreptul societăţii asupra construcţiilor. Acest fapt a avut, drept consecință, și respingerea cererii pârâtei de ridicare a acestor edificii, cu atât mai mult cu cât a fost respinsă şi cererea acesteia de despăgubire pentru lipsa de folosinţă asupra terenului ocupat. Cu toate acestea, prin decizia recurată a fost infirmată situția legală a construcţiilor societăţii B., contrar celor reținute, cu autoritate de lucru judecat, prin Decizia nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov.
Arată că, deși instanţa de rejudecare a reţinut că edificiile complexului hotelier B. aparţin societăţii interveniente, pe de o parte, raportat la conţinutul autorităţii de lucru judecat a Deciziei nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov, iar pe de altă parte, întrucât i-au revenit în patrimoniu prin efectul Legii nr. 15/1991, odată cu reorganizarea fostei O.J.T. Braşov în societate comercială pe acţiuni, însă a nega efectul pe care îl produce răsturnarea prezumţiei instituite de art. 492 C. civ., de recunoaştere a însuşi dreptului de superficie, devine contradictoriu şi trebuie sancţionat şi în condiţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., pentru că dreptul de proprietate al constructorului de bună credinţă asupra construcţiilor edificate pe terenul altuia, nu poate fi separat de dreptul de superficie.
2. Hotărârea atacată ignoră prevederile de excepţie ale art. 494 alin. (2). C. civ., respectiv caracterul lor special în privinţa constituirii dreptului de superficie, fără a fi necesar acordul explicit al proprietarului fondului, motiv de recurs înscris în art. 304 pt. 9 C. proc. civ.
Se argumentează că, opinia instanţei potrivit căreia "pentru constituirea unui drept de superficie se cere, în primul rând, dovedirea edificării unei construcţii de către o persoană pe terenul altuia pe cheltuiala sa proprie, în scopul dobândirii unui drept de proprietate asupra construcţiei, iar în al doilea rând, este necesar să se dovedească existenţa unei convenţii încheiate cu proprietarul terenului, în virtutea căreia se recunoaşte dreptul de folosinţă al proprietarului construcţiei asupra terenului cocontractantului" exclude incidenţa prevederilor art. 494 alin. (2) C. civ., având ca temei juridic exclusiv convenţia părţilor ca izvor de drept comun al superficiei şi nu faptul juridic al edificării unor construcţii de terţa persoană de bună credinţă, pe terenul proprietarului fondului.
Susține că, prevederile art. 494 alin. (2) C. civ. sunt aplicaţia specifică în materie, a aparenţei în drept, fiind eronată opinia de a pretinde necesitatea acordului proprietarului fondului, cât timp constructorul a fost de bună-credinţă, fiind greşit a se aprecia că această calitate, de constructor de bună credinţă necesită „. să se dovedească pe lângă faptul construirii şi izvorul dreptului de superficie cu privire la terenul pe care s-a edificat, respectiv convenţia încheiată cu proprietarul terenului."
În ceea ce priveşte aparenţa în drept, la rejudecarea apelului a arătat că la data edificării O.J.T. Braşov a avut convingerea că statul este proprietarul fondului afectat, organele locale fiind cele care administrau terenurile. Or, autorizând edificarea construcţiilor din poziţia proprietarului aparent, în mod implicit se manifesta şi acordul de ocupare a terenului, ceea ce corespunde întocmai dreptului de superficie, situaţia juridică din cauză fiind similară celor intervenite cu prilejul aplicării Legii nr. 18/1991.
Apreciază că trebuie înlăturate susţinerile instanţei de apel potrivit cărora nu se poate reţine existenţa acordului proprietarului terenului întrucât, la edificarea construcţiei raportat la faptul preluării abuzive a terenului de către stat, deşi asupra parcelelor top nr. X, nu a fost înscris niciodată titlu de proprietate al Statului roman, aceste terenuri au fost considerente proprietate de stat de la data intrării în posesia Consiliului Popular al Oraşului Predeal, iar constructorul a avut convingerea ferma că aparţin statului.
Aparenţa în drept este confirmată cu atât mai mult cu cât chiar instanța de apel, care a reţinut prin decizia recurată, însă contrar realităţii, că statul român a ocupat anterior anului 1965 loturile litigioase, fără niciun titlu legal şi că "le-a ar fi dat o afectațiune publică - mai întâi parcuri aferente Centrului de Odihnă Predeal, ce aparţinea Comitetului Central al P.C.R., mai apoi afectate de construcţia complexului hotelier C., în prezent B.", de vreme ce pe amplasamentul actual al Hotelului B. s-a aflat până la începerea lucrărilor complexului hotelier, stâna familiei B. - autorii reclamanţilor din cauza de uzucapiune, așa cum s-a declarat de către martorii audiaţi în proces. Deci, potenţiala afectaţiune publică anterioară edificării hotelului a fost doar formală, şi nu valorificată şi în fapt.
Prin urmare, întrucât în mod corect instanţele au considerat că buna credinţă a constructorului nu poate fi pusă la îndoială, şi pe cale de consecinţă, având în vedere că proprietarul tabular sau succesorii acestuia nu au manifestat niciun fel de opoziţie la edificarea construcţiei, apreciază că soluţia de respingere a cererii de constatare a dreptului de superficie apare ca fiind lipsită de temei legal.
3. Hotărârea este nelegală întrucât instituie condiţii inexistente în privinţa determinării acordului tacit, motiv de recurs înscris în art. 304 pt. 9 C. proc. civ.
Se arată că, prin Decizia nr. 406/1958 pronunţată de fostul Tribunal Suprem, s-a stabilit că dreptul de superficie se dobândeşte "dacă proprietarul terenului nu se opune la ridicarea construcţiei." și că, „acest drept implică şi accesul pentru folosirea construcţiei." Decizia a fost analizată în literatura de specialitate, arătându-se că "în situaţia particulară a ridicării construcţiei cu încălcarea terenului învecinat, s-a dedus că, din cauza pasivităţi manifestate de proprietarul terenului în perioada lucrărilor de construcţie, se realizează, prin intermediul bunei-credinţe, o intervertire a regulilor accesiunii." Pentru aceasta s-a considerat că " dreptul de superficie se dobândeşte, în acest caz, prin efectul combinat al aplicării unor principii de drept, valorificându-se în mod particular ideea abuzului de drept".
Rezultă că acordul proprietarului fondului este prezumat numai prin inopoziţia manifestată și nu poate să conţină expresia voinţei proprietarului fondului asupra întinderii sau contraprestaţiei superficiei, cât timp, acesta nu a opus dreptul sau constructorului edificiilor şi nu a pretins o contraprestaţie corespunzătoare întinderii dreptului de superficie. A impune probarea unui acord de voinţă complet relativ la întinderea dreptului de superficie, ar conduce la înlăturarea aplicării prevederilor art. 492 şi 494 alin. (2) C. civ., plasând din nou raportul juridic exclusiv în materie contractuală.
4. Hotărârea este nelegală întrucâr au fost încălcate prevederile art. 1169 şi art. 1899 alin. (2) C. civ., precum și art. 129 C. proc. civ., răsturnându-se sarcina probei din materia bunei credinţe.
În mod excesiv s-a impus societăţii B. să probeze dacă proprietarul terenului a avut posibilitatea reală să se opună măsurilor dispuse de stat şi, respectiv, de a obţine anularea autorizaţiei de construire eliberată pentru fostul complex hotelier C. din Predeal sau încetarea lucrărilor de construire a acestui hotel pe un teren care la acel moment nu aparţinea statului, fiind intabulat în C.F. pe numele unei persoane fizice P.G.I."
Apreciază că, procedând în acest mod, Curtea de Apel s-a subordonat intereselor pârâtei și, adoptând o poziţie vădit părtinitoare, a analizat acordul tacit invocat de societatea B. peste conţinutul deciziei de casare, invocând lipsa unor probe pe care nu le-a cerut şi a căror necesitate specifică nu a fost pusă în discuţia părţilor. Dacă instanţa a considerat necesar să cerceteze condiţiile în care statul a început stăpânirea terenului pentru a analiza în ce măsură se putea exprima un acord de către proprietarul fondului, era datoare sa pună în discuţie, chiar din oficiu, o asemenea teză probatorie, sarcina probei revenind însă pârâtei.
Consideră că, proprietarul fondului era dator la diligente, chiar dacă nu acţiona în mod efectiv în sensul anulării autorizaţiilor de construire sau sistării lucrărilor. Fiind înscris în cartea funciară, dreptul său era pe deplin recunoscut. Era suficient doar să sesizeze încălcarea dreptului său autorităţilor competente, ceea ce nu ar fi atras consecinţe împotriva sa. Pârâta avea posibilitatea să acţioneze imediat după anul 1990, când a încetat pretinsa împiedicare. Putea atunci să exercite acţiunile specifice, fie să preia construcţiile prin accesiune, fie să ceară într-o acţiune în revendicare, dezdăunarea prin echivalent pentru terenul preluat de către stat şi imposibil de restituit în natură. Dacă terenurile au fost preluate de către stat, fie chiar abuziv, autorizarea edificării construcţiilor presupune implicit acordul de instituire a dreptului de superficie, de situare a construcţiilor pe terenul ocupat, drept ce este opozabil şi pârâtei, beneficiar al restituirii reparatorii.
5. Hotărârea este nelegală întrucât au fost greşit aplicate prevederile art. 1 din Primul Protocol adiţional al C.E.D.O., cu referire la cauza Bock şi Palade contra României, motiv de recurs înscris în art. 304 pt. 9 C. proc. civ.
Arată că, situaţia din speţă nu este echivalentă premisei cauzei Bock şi Palade contra României, susţinând că dreptul său de superficie are o natură complexă, întrucât s-a născut prin efectul combinat al prevederilor art. 492 şi 494 alin. (2) C. civ., al acordului tacit prezumat din inopoziţia proprietarului terenului la edificarea construcţiilor și nu s-a născut prin hotărâre judecătorească sau din simplul fapt al edificării unor lucrări pe terenul altuia.
Prin reorganizarea întreprinderilor de stat în temeiul Legii nr. 15/1990, societatea comercială rezultată, dobândeşte în patrimoniu toate mijloacele fixe aflate în administrarea unităţii socialiste de stat. Prin efectul normativ, SC C.H.B. SA, este proprietara tuturor construcţiilor aferente complexului hotelier edificat de stat, făcând astfel dovada contrară în privinţa prezumţiei instituită de legiuitor în beneficiul proprietarului terenului. Altfel, ar fi lipsite de conţinut prevederile Legii nr. 15/1990 dar şi ale O.U.G. nr. 88/1997, Legea nr. 99/199, Legea nr. 137/2002, precum ar fi lipsite de efect şi legile speciale de reparaţie, potrivit cărora pârâta putea obţine compensaţii pentru ingerinţa în dreptul său, întrucât, legiuitorul nu a lăsat nesoluţionate nici drepturile foştilor proprietari deposedaţi abuziv de bunurile lor afectate de detalii de sistematizare, mai cu seama când acestea aparţin societăţilor privatizate. Scopul acestor norme vizează tocmai soluţionarea unor asemenea situaţii juridice, în acord cu interesului general, însă pârâta a rămas din nou în pasivitate, fără să beneficieze de compensaţiile oferite de Legea nr. 10/2001 și a preferat să speculeze situaţia juridică incertă prin promovarea unor multiple acţiuni în despăgubire.
Consideră că instituirea dreptului de superficie este consecinţa construirii cu bună credinţă, fondat pe acordul tacit prezumat al proprietarului terenului la edificarea construcţiilor. Astfel, ingerinţa în dreptul pârâtei este în acord cu interesul general, iar compensaţia va opera prin plata unei redevenţei corelative întinderii dreptului de superficie, păstrându-se astfel un echilibru just între cerinţele de interes general ale comunităţii şi imperativele apărării drepturilor individuale în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 al C.E.D.O.
Se solicită admiterea recursului și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Intimata - pârâta R.C.C. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat de intervenientă, ca nefondat. A susținut faptul că motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 7 C. proc. civ. a fost invocat doar formal în cererea de recurs, apreciind că motivul înscris în pct. 9 al aceluiași articol nu este incident deoarece nu sunt îndeplinite cerințele privind recunoașterea unui drept de superficie în favoarea intervenientei, instanța de apel pronunțând o hotărâre legală şi temeinică, astfel încât solicită menținerea Deciziei civile nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 a Curții de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Analizând decizia recurată, în cadrul controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi dispoziţiile legale incidente în cauză, Înalta Curte va constat că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerentele:
Cu titlu preliminar, trebuie obsevat că deşi intervenienta SC C.H.B. SA a arătat că îşi întemeiază, în drept, cererea de recurs pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., aceasta nu a dezvoltat critici care să poate fi circumscrise motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., referitor la nemotivarea hotărârii atacate, motivarea contradictorie sau străină de natura pricinii, întrucât nu au fost conturate critici în susținerea acestui motiv.
Astfel, pentru ca recursul să poată fi considerat motivat, nu este suficientă doar enunţarea motivului de recurs, ci este necesar a se realiza şi dezvoltarea acestuia, în sensul expunerii argumentelor logico - juridice de natură a contura ipotezele pe care le reglementează motivul de nelegalitate și, care, să justifice exercitarea controlului judiciar de către instanţa de recurs. Or, simpla indicare formală de către recurentă a dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu este susceptibilă de încadrare în motivul de recurs evocat în lipsa prezentării argumentelor care să întrunească exigenţele unei critici de nelegalitate de natură a fi examinată de instanţa de recurs.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta - intervenientă a invocat nelegalitatea deciziei atacate susținând, în esenţă, încălcarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 492 şi 494 alin. (2) C. civ. şi negarea efectului pe care îl produce răsturnarea prezumţiei instituite de art. 492 C. civ., de recunoaştere a însuşi dreptului de superficie, în pofida celor statuate, cu autoritate de lucru judecate, prin Decizia nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov. Critica astfel formulată va fi examinată din perspectiva încadrării acesteia în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct 9 C. proc. civ. și nu în pct. 7 al aceluiași articol, întrucât recurenta vizează, prin aceste susțineri, încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Critica formulată nu este întemeiată.
În conformitate cu dezlegările şi îndrumările obligatorii date de instanţa de recurs prin decizia de casare problemei de drept relativ la raportul de interdependenţă dintre cererile intervenientei, în rejudecarea cauzei, instanța de apel a procedat judidicios, în conformitate cu dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., la examinarea legalităţii hotărârii instanței de fond sub aspectul verificării îndeplinirii cerinţelor necesare privind constatarea unui drept de superficie în favoarea intervenientei principale.
Din această perspectivă, pornind de la consideraţiile de ordin teoretic și ținând cont de circumstanţele particulare speţei, precum și de statuările obligatorii ale hotărârilor judecătoreşti pronunţate anterior între aceleaşi părţi, instanţa de apel a examinat corect premisele constituirii dreptului de supeficie, analiza fiind realizată atât din perspectiva examinării condiţiei privind edificarea unor construcţii de către intervenienta SC C.H.B. SA pe terenul pârâtei R.C.C., cât şi a verificării cerinţei referitoare la existenţa acordului proprietarului terenului la constituirea dreptului de superficie în beneficiul intervenientei SC C.H.B. SA.
Din situația de fapt reținută de instanţa de apel, rezultă împrejurarea că intervenienta este succesoarea cu titlu particular a fostei întreprinderi de stat Oficiu Judeţean de Turism Braşov care a obţinut documentaţiile necesare edificării, în perioada 1972 - 1976, a Complexului hotelier (hotel şi restaurant) „C.” din Predeal, pe terenul proprietatea pârâtei, fiindu-i recunoscut intervenientei calitatea de constructor de bună credinţă, în raport de efectele juridice ale Deciziei civile nr. 1264/R din 03 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov.
Astfel, în conformitate cu Decizia civilă nr. 93/ Ap din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov, irevocabilă prin Decizia nr. 6537/2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a statuat că terenul proprietatea pârâtei este afectat de construcţiile definitive aparţinând intervenientei și, că, în litigiul privind demolarea construcţiilor, întemeiat pe prevederile art. 494 C. civ., finalizat prin Decizia civilă nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, s-a statuat irevocabil asupra solicitării formulată de reclamanta R.C.C. în contradictoriu cu pârâta SC C.H.B. SA privind demolarea construcţiilor edificate de pârâtă pe terenul proprietatea tabulară a reclamantei și, anume, parcelele având nr. topografic X, nr. topografic X şi nr. Y, cererea proprietarei terenului R.C.C. privind demolarea construcțiilor edificate de SC C.H.B. SA pe terenul acesteia, fiind respinsă.
În acest context al analizei, în cadrul raționamentului de verificare a cerințelor constituirii dreptului de superficie în favoarea intervenientei, a fost corect valorificat efectul pozitiv al puterii lucrului judecat raportat la hotărârile judecătoreşti irevocabile pronunţate în litigiile anterioare, astfel încât problema care vizează calitatea de constructor de bună credinţă a intervenientei recurente nu mai poate fi repusă în discuţie în prezenta cauză. Drept urmare, s-a reținut corect ca fiind îndeplinită cerința referitoare la edificarea construcțiilor de către o terță persoană pe terenul altuia, respectiv calitatea intervenientei SC C.H.B. SA. de constructor de bună credinţă asupra construcţiilor (hotel şi restaurant) şi a edificiilor accesorii acestora pe terenul pârâtei R.C.C.
Ca atare, contrar susţinerilor recurentei, se vădește a fi corectă concluzia instanţei de apel relativ la imposibilitatea contestării faptului că prezumţia legală instituită de art. 492 C. civ. a fost răsturnată, în sensul că, o altă persoană decât proprietarul terenului a construit, pe propria cheltuială, construcţiile componente ale complexului hotelier. Cu toate acestea, însă, consecințele juridice determinate de răsturnarea prezumției instituită de art. 492 C. civ., deși sunt de natură a confirma proprietatea edificiilor în favoarea constructorului de bună credință, nu sunt suficiente pentru nașterea dreptului de superficie.
Clarificarea problemei de drept dacă, în urma edificării cu bună credinţă a construcţiilor, intervenienta a dobândit şi un drept de superficie asupra tenului pârâtei, contrar susținerilor recurentei și fără a nega efectul pe care l-ar putea produce răsturnarea prezumţiei instituită de art. 492 C. civ., a impus instanței de apel de a a examina, în limitele deciziei de casare, şi îndeplinirea cerinţei referitoare la existenţa acordului dintre proprietarul fondului și constructor la constituirea dreptului de superficie, deoarece existența unei atare convenții încheiată cu proprietarul tabular, invocată în apărare de către intervenientă, constituind condiția premisă a dobândirii de către aceasta a dreptului de superficie.
În cauză, recurenta a susţinut că a dobândit dreptul de superficie în baza art. 492 C. civ. şi a acordului prezumat rezultat din inopoziția proprietarului terenului la edificarea construcțiilor, susținând totodată și faptul că, nu se poate concepe ca edificarea construcțiilor să fie neapărat dublată de existența unei convenții pentru nașterea dreptului de superficie, pentru că, astfel, prevederile de excepție ale art. 494 alin. (2) C. civ. ar fi lipsite de conținut și ar plasa raportul juridic exclusiv în materie contractuală, ceea ce exclude buna credință ab initio. S-a argumentat că, textul normativ valorifică buna credință, dă eficiență faptului juridic al edificării cu bună credință, prin instituirea dreptului de situare legitimă asupra fondului.
Susținerile recurentei nu pot fi primite, atât timp cât nu poate fi pus semnul egalității între calitatea de constructor de bună credință asupra edificiilor realizate pe terenul altei persoane și calitatea de superficiar, aceste noțiuni neavând aceeași valoare juridică, iar o eventuală suprapunere a acestora nu dă naștere, prin ea însăși, unui drept de superficie. Concluzia desprinsă are la bază natura și regimul juridic statuat unitar jurisprudențial și doctrinar, sub imperiul C. civ. de la 1864, potrivit căruia dreptul de superficie nu se constituie prin simplul fapt al deținerii sau ridicării unei construcții pe terenul altuia, acest drept neputând fi constituit decât prin titlu, prescripție sau ex lege, în cauză nefiind confirmată niciuna dintre aceste modalități de constituire.
Prin Decizia de casare nr. 5788 din 12 decembrie 2013 pronunțață de instanța supremă în primul ciclu procesual s-a dispus ca instanța de rejudecare să procedeze, în funcție de regimul juridic a parcelelor de teren afectate de edificii, la verificarea acordului proprietarului terenului la constituirea dreptului de surerficie în beneficiul intervenientei. Astfel, relativ la modalitatea de constituire a dreptului de superficie în baza acordului părților, în raport de limitele și îndrumările deciziei de casare, instanța de apel a procedat corect la verificarea existenței acordului tacit dintre proprietarul terenului și autorul edificiilor referitor la dobândirea dreptului de superficie de cel din urmă.
Cercetarea condițiile în care au fost edificate construcțiile pe terenul proprietatea autorului pârâtei, dat fiind natura raportului juridic pe verticală născut între un particular și o autoritate statală, a impus examinarea, la momentul edificării construcțiilor, a voinței juridice interne a proprietarului terenului la constituirea unui drept de superficie în beneficiul antecesoarei intervenientei, dar și a posibilității reale a autorului pârâtei de a se opune la edificarea respectivelor construcții în raport de circumstanțele concrete în care Statul român a început stăpânirea terenului proprietatea tabulată a autorului pârâtei, P.G.I.
Astfel, deși legalitatea edificării construcțiilor cu destinație hotelieră a fost confirmată prin statuările irevocabile ale Deciziei civile nr. 1264R/2010 a Curții de apel Brașov, situația de fapt reținută de instanța de apel (care nu mai poate fi reevaluată în recurs față de configurația actuală a art. 304 C. proc. civ.) relevă faptul că, terenul proprietatea autorului reclamantei, inclusiv parcelele cu nr. X fuseseră preluate de către stat încă din perioada anului 1965 și erau folosite, în fapt, chiar anterior acestei perioade, în scop de utilitate publică, iar, apoi, propuse spre expropriere. Prin urmare, spre deosebire de parcela X în privința căreia au fost efectuate mențiuni în cartea funciară în proprietatea autorului pârâtei, se reține că, deşi parcelele de teren cu numere topografice nr. X, nu au fost întabulate în C.F. pe numele Statului român, în realitate Statul a ocupat anterior anului 1965 toate aceste loturi de teren, fără niciun titlu legal, cărora le-a dat o afectaţiune publică - mai întâi parcuri aferente Centrului de Odihnă Predeal, ce aparţinea Comitetului Central al P.C.R. şi, ulterior, au fost afectate de construcţia complexului hotelier „C.", în prezent „B.". În acest context al analizei, premisa constituirii dreptului de superficie, respectiv existența acordului care să fi dat naștere convenției încheiată cu proprietarul terenului având ca obiect dreptul de superficie, a fost corect înlăturată atât timp cât situația de fapt stabilită de instanța de apel relevă imposibilitatea obiectivă a proprietarului, în perioada statului totalitar, de a contesta preluarea terenului ori de a-și exprima dezacordul la edificarea construcțiilor pe terenul său.
În cuprinsul motivelor de recurs, s-a invocat împrejurarea potrivit căreia, pe ampasamentul actual al hotelului B. s-ar fi aflat, până la începerea lucrărilor complexului hotelier, stâna familiei B. - autorii reclamanților din cauza de uzucapiune, astfel cum rezultă din declarațiile martorilor audiați în proces, însă această susținere nu poate face obiect al analizei în recurs întrucât aspectele semnalate vizează netemeinicia hotărârii și reclamă analiza probelor și reevaluarea situației de fapt, procedeu incompatibil cu exercitarea controlului judiciar de legalitate configurat de art. 304 C. proc. civ.
În cauză, situația de fapt stabilită de instanța de apel pe baza evaluării materialului probator, relevă calitatea de proprietar tabular al autorului pârâtei asupra celor patru parcele de teren, din care parcela cu nr. topo X, a fost preluată de stat în baza Decretului nr. 218/1960 și a Decretului nr. 712/1968, iar suprafețele de teren identificate în parcelele de teren cu numere topografice Y, au fost preluate în fapt, fără titlu legal, de către stat, terenuri care au primit, de la preluare, o afectațiune publică. În acest contex circumstanțial, raportat la perioada în care terenul a intrat în posesia statului, a rezultat că fostul proprietar (autorul pârâtei) a suferit o ingerință în dreptul său de proprietate asupra terenului litigios care a fost transformat ireversibil de lucrările efectuate de instituțiile, exponente ale regimului comunist, implicate în realizarea construcțiilor pe cele trei loturi de teren, proprietatea tabulară a numitului P.G.I., situație care a permis autorităților regimului totalitar să tragă foloasele din ocuparea terenurilor respective, cu neglijarea tuturor regulilor în materia protecției oferite dreptului de proprietate.
Din această perspectivă, în raport de perioada în care suprafețele de teren au fost preluate de către stat fără titlu, în aplicarea corectă a regulilor prevăzute de art. 1169 C. civ., instanța de apel a reținut că intervenienta nu a probat posibilitatea autorului pârâtei (ori a altor proprietari de terenuri preluate în fapt în timpul regimului comunist) de a se opune măsurilor de preluare sau de grevare a terenurilor. În considerarea situației de fapt a celor trei parcele de teren, care au rămas intabulate pe numele autorului pârâtei, nu se poate concluziona în sensul că lipsa oricăror demersuri întreprinse în condițiile instaurării regimului comunist după 6 martie 1945 ar conduce la recunoașterea și acceptarea tacită a unui drept de superficie, dat fiind contextul socio-politic al perioadei regimului comunist în care proprietarul tabular s-a aflat în imposibilitate reală de a reacționa și opune statului totalitar.
Nelegalitatea deciziei atacate a fost invocată și din perspectiva faptului că au fost ignorate prevederile de excepţie ale art. 494 alin. (2) C. civ. în privinţa constituirii dreptului de superficie, recurenta apreciind că dispozițiile legale evocate sunt aplicaţia specifică în materie, a aparenţei în drept. În dezvoltarea acestui motiv de recurs, s-a arătat că opinia instanței de apel de a pretinde pentru recunoașterea dreptului de superficie acordul proprietarului fondului, cât timp constructorul a fost de bună-credinţă, este greşită, iar relativ la aparenţa în drept, recurenta a arătat că la data edificării, O.J.T. Braşov a avut convingerea că statul este proprietarul fondului afectat, organele locale fiind cele care administrau terenurile. Edificarea construcţiilor fiind autorizată din poziţia proprietarului aparent, în mod implicit s-a manifestat şi acordul de ocupare a terenului, ceea ce corespunde întocmai dreptului de superficie, recurenta făcând trimitere și la prevedrile Legii fondului funciar.
Argumentele recurentei subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct 9 C. proc. civ. nu sunt întemeiate, urmând a fi respinse, întrucât principiul evocat relativ la "aparenţa în drept", transpusă în adagiul "error communis facit jus" nu are relevență juridică în privința recunoașterii dreptului de superficie, iar prevederile Legii nr. 18/1991, invocate în susținerea motivului de recurs, nu își găsesc aplicabilitatea în cauză de vreme ce situația juridică nu este similară ipotezelor reglementate de normele legale la care recurenta face referire.
Relativ la principiul validității aparenței în drept, deși este cumoscut ca fiind menit să protejeze pe terții care au crezut, în mod onest, în veridicitatea titlului de proprietate al cocontractantului lor și cărora nu li se poate reproșa nicio culpă (cu condiția ca orice persoană aflată în situația lor să se fi încrezut în aparența de proprietar a transmițătorului), principiul evocat nu își găsește aplicabilitate deoarece în materie imobiliară nu este posibilă justificarea tehnico-juridică a dobândirii unui dezmembrământ al dreptului de proprietate doar prin invocarea bunei credințe a constructorului, atât timp cât buna credință nu poate valora, prin ea însăși, dobândirea unui drept de superficie.
Concluzia desprinsă are în vedere faptul că, buna credință nu poate fi creator de drept în favoarea intervenientei deoarece pe lângă faptul construirii trebuie să se dovedească și izvorul dreptului de superficie. Or, potrivit sistemului de drept românesc, un atare drept, ca dezmembrământ al dreptului proprietarului terenului pe care se află construcția, nu poate fi constituit decât prin lege, prescripție achizițivă, legat sau prin convenția încheiată între proprietarul terenului și autorul lucrării. Prin urmare, aparența în drept nu poate valora, în sine, un mod de constituire a dreptului de superficie și nu intră în categoria acțiunilor și faptelor care ar putea justifica un atare drept, fiind astfel incompatibilă cu respectarea bunurilor pârâtei, deoarece o atare ingerință în dreptul de proprietate a pârâtei nu ar avea o bază juridică în dreptul român, în sensul art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Nu pot fi primite nici argumentele recurentei referitoare la aplicarea greșită a jurisprudenței C.E.D.O., cu referire la cauza Bock și Palade contra României întrucât cauzele reclamă, în esență, situații juridice în care se ridică aceeași problemă de drept. Astfel, a bordarea jurisprudenţială a instanţei de contencios european evocată în hotărârea din 15 februarie 2007 în cauza Bock și Palade contra României subliniază cerința premisă în cadrul examinării cererilor referitoare la constituirea dreptului de superficie în sensul că, dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin lege, convenția părților sau prin prescripție achizitivă. Simplul fapt de a ridica o construcție pe terenul altuia, chiar de bună credință (constructorul având convingerea că este proprietarul terenului pe care constuiește) nu este de natură să conducă la recunoașterea unui drept de superficie în favoarea celui ce construiește pe terenul ce nu este proprietatea sa, în absența posibilității aplicării unuia dintre modurile de dobândire amintite. Curtea a luat în considerare jurisprudența constanța a instanțelor interne și a remarcat că aparența de drept nu intră în categoria actelor și faptelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de superficie, astfel că recunoașterea dobândirii dreptului de superficie pe cale judiciară ar reprezenta o ingerință în dreptul de proprietate ce nu are o bază legală în dreptul intern și, prin urmare, o încălcare a dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional Convenţiei.
Recurenta a mai criticat decizia atacată și din perspectiva instituirii unor condiții inexistente relativ la determinarea acordului tacit, evocat în apărare, peste conținutul deciziei de casare. S-a invocat, totodată, și încălcarea prevederilor art. 1169 și art. 1899 alin. (2) C. civ., coroborat cu art. 129 C. proc. civ., sub aspectul răsturnării sarcinii probei în materia bunei credințe.
Contrar criticilor formulate, astfel cum s-a evocat în precedent, prin decizia de casare din primul ciclu procesual, care se opune cu putere obligatorie pentru instanța de rejudecare, s-a stabilit ca examinarea îndeplinirii condiţiilor constituirii dreptului de superficie în beneficiul intervenientei SC C.H.B. SA să se realizeze din perspectiva verificării acordului proprietarului terenului la edificarea construcțiilor în raport cu regimul juridic diferit al celor patru parcele de teren, urmând a se verifica măsura în care, pentru parcelele X, autorul pârâtei a avut posibilitatea de a se opune la edificarea respectivelor construcţii. Astfel, în rejudecare, în scopul determinării complete a situației de fapt, instanța de trimitere a procedat, cu respectarea principiului contradictorialității, la încuviințarea și administrarea unor probe noi sub aspectul verificării condiţiilor în care statul a început stăpânirea terenurilor litigioase și a posibilității proprietarului tabular de a se opune măsurilor de preluare a terenului și actelor de uzurpare a proprității sale, verificări întreprinse în conformitate cu îndrumările obligatorii ale deciziei de casare.
De altfel, prin criticile formulate, recurenta nu susţine că instanţa de apel ar fi încălcat anumite reguli cu privire la încuviinţarea şi administrarea probelor, ci invocă încălcarea prevederilor art. 1169 C. civ., fără a observa faptul că verificarea modului în care intervenienta ar fi benediciara unui drept de superficie, în sensul textului de lege invocat implică aplicarea regulii potrivit căreia „cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească”. Regulile în materie de probațiune nu impun dovedirea unui fapt negativ, respectiv dovedirea de către pârâtă a inexistenței convenției tacite în constituirea dreptului de superficie. Cum recurenta este, în accepțiunea art. 1169 C. civ., „cel ce face o propunere înaintea judecăţii”, rezultă că îi revine sarcina de a proba existența pretinsului acord tacit a proprietarului terenului și nu pârâtei, principiu ce a fost corect aplicat în cadrul raționamentului judiciar de către instanța de apel, fiind exclusă orice posibilitate de reevaluare a situației de fapt determinată pe baza analizării probatoriului administrat de către instanța de apel.
Și critica recurentei referitoare la pretinsa încălcare a dispozițiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. referitoare la buna credință se vădește a fi nefondată în raport de modurile de constituire a dreptului de supeficie. Or, în contextul limitelor rejudecării apelului declarat de intervenientă și a situației factuale determinate de instanța de apel, cum deja s-a evocat în precedent, în mod corect s-a reținut, în raport de efectele juridice ale Deciziei civile nr. 1264/R din 03 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov că, deși intervenienta are calitatea de constructor de bună credință cu privire la edificiile realizate pe terenul proprietatea pârâtei, această premisă nu este suficientă pentru dobândirea dreptului de superficie, atât timp cât între proprietarul tabular și autoarea intervenientei nu există niciun raport juridic generator al unui drept de superficie.
Constiuirea dreptului de superficie presupune o convenție expresă ori tacită prealabilă sau concomitentă edificării construcției pe terenul aservit al superficiarului având ca obiect nașterea acestui drept și stabilirea întinderii sale, astfel încât voința părților nu poate fi substituită în sensul pronunțării unei hotărâri constitutive a unui atare dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului proprietatea altei persoane, deoarece soluția ar fi contrară garanțiilor conferite de art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană.
În acest context, întrucât existența unei convenții între proprietarul terenului și persoana care a edificat construcțiile este indispensabilă pentru a obține recunoașterea dreptului de superficie, este corectă concluzia instanței de apel potrivit căreia intervenienta deși are calitatea de constructor de bună credință cu privire la construcțiile edificate pe terenul proprietatea pârâtei, aceasta nu a dobândit și un drept de superficie care să îi confere calitatea de proprietar asupra clădirilor edificate de antecesoarea sa și un drept de folosință asupra terenului proprietatea pârâtei, drept pentru care toate criticile recurentei, formulate sub acest aspect, se vădesc a fi neîntemeiate.
În consecință, constatându-se că instanţa de apel a realizat o aplicare şi interpretare corectă a dispoziţiilor legale incidente în cauză, definind judicios natura şi întinderea raportului juridic dintre părţile litigante, Înalta Curte va constata că motivele de recurs înscrise în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu îşi găsesc incidenţă și drept urmare, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul formulat de intervenienta SC C.H.B. SA împotriva Deciziei nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de intervenienta SC C.H.B. SA împotriva Deciziei nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 mai 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1184/2015. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1189/2015. Civil → |
|---|
