ICCJ. Decizia nr. 1816/2015. Civil

Decizii civile ICCJ 2015


ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 1816/2015

Dosar nr. 37684/3/2013

Ședința publică din 24 septembrie 2015

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București, la data de 22 noiembrie 2010, sub nr. 40548/300/2010, reclamanta S.E. a chemat în judecată pe pârâții S.R. prin M.F.P., M.B. prin P.G. și SC F. SA, solicitând obligarea acestora la plata sumei de 26.237.414 lei vechi, reprezentând preţul achitat pentru imobilul situat în Bucureşti, str. Ştefan Mihăileanu şi la plata de daune interese reprezentând diferenţa dintre valoarea pe piață a unui imobil situat într-o zonă similară şi preţul actualizat al imobilului în cauză.

În motivare, reclamanta a arătat că prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută a contractului său de vânzare-cumpărare, încheiat în baza Legii nr. 112/1995 cu P.M. București prin mandatar SC F. SA, susținând că în această situație pârâții trebuie să răspundă pentru evicțiune.

În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1337 C. civ.

Pârâtul S.R. prin M.F.P. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive; în subsidiar, a formulat cerere de chemare în garanție a SC F. SA și a M. București pentru restituirea comisionului de 1 % încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în litigiu.

În ședința publică din 07 iunie 2011, reclamanta, prin avocat, a precizat că înțelege să se judece pe calea dreptului comun reglementată de dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ., iar prin precizările scrise depuse în ședința publică din 27 septembrie 2011 a arătat că solicită obligarea pârâţilor la plata sumei de 690.000 lei, reprezentând valoarea de piaţă a imobilului în litigiu.

Prin sentinţa civilă nr. 12631 din 26 octombrie 2011, Judecătoria Sectorului 2 București a respins acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâții S.R. prin M.F.P. și SC F. SA, ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul M.B. prin P.G., ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta.

Prin decizia civilă nr. 252/ A din 13 martie 2013, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis apelul, a anulat sentința și a constatat competența de primă instanță a Tribunalului București.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul S.R. prin M.F.P.

Prin decizia civilă nr. 1399/ R din 11 septembrie 2013, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins recursul, ca nefondat.

Cauza a fost astfel înregistrată, la data de 26 noiembrie 2013, în fond, pe rolul Tribunalului București, sub nr. 37684/3/2013, fiind repartizată spre soluționare secției a V-a civilă.

Prin cererea depusă, la dosar la data de 18 februarie 2014, reclamanta a precizat temeiul de drept al cererii de chemare în judecată, învederând că primul capăt de cerere, respectiv obligarea pârâţilor la plata sumei de 70.657 lei, reprezentând preţul achitat pentru apartamentul în litigiu, actualizat cu indicele de inflaţie, se întemeiază pe dispoziţiile art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001, iar capătul doi de cerere, privind obligarea pârâţilor la plata sumei de 619.343 lei, reprezentând diferenţa dintre valoarea de piaţă a imobilului şi preţul actualizat cu indicele de inflație, se întemeiază pe dispozițiile art. 1337 şi urm. C. civ., privind răspunderea pentru evicţiune.

Prin aceeași cerere, reclamanta a solicitat introducerea în cauză şi a pârâtului M.F.P., în baza dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Prin sentinţa civilă nr. 1197 din 17 octombrie 2014, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în parte acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu M.F.P. ce prin D.G.F.P., sens în care a obligat pe pârâtul M.F.P. să plătească reclamantei suma de 70.657 lei, reprezentând preț actualizat plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 01 ianuarie 1997 și a respins restul pretențiilor față de M.F.P., ca neîntemeiate.

A respins acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul M.B., ca neîntemeiată.

A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților S.R. prin M.F.P. și SC F. SA și a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu acești pârâți, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul S.R. prin M.F.P. în contradictoriu cu SC F. SA, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală pasivă în cauză.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut, în esenţă, următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 încheiat între P.M. București, reprezentată prin SC F. SA, și reclamantă, aceasta din urmă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, str. Ştefan Mihăileanu, în schimbul preţului de 26.237.414 lei vechi.

Prin decizia civilă nr. 106/ A din 30 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul formulat împotriva sentinţei civile nr. 860 din 07 octombrie 2004 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a fost schimbată sentinţa apelată, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată şi constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 încheiat între P.M.B., reprezentată prin SC F. SA, și reclamantă.

Această decizie a rămas irevocabilă prin decizia nr. 1014/ R din 29 iunie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția IV-a civilă.

În considerentele deciziilor anterior menționate s-a reținut că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995, întrucât foştii proprietari formulaseră o cerere de restituire în natură a imobilului, cerere ce nu fusese soluționată de autoritățile administrative.

Mai mult, Curtea de Apel a reţinut în considerentele deciziei pronunţate în recurs că intimata-pârâtă, respectiv reclamanta din prezenta cauză, nu a făcut dovada că prin minime diligențe a efectuat demersuri pentru a cunoaște situația juridică reală a imobilului, astfel că în mod întemeiat în apel s-a dat eficienţă dispoziţiilor art. 46 alin. (2), actual art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997.

Art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, text legal pe care reclamanta și-a întemeiat primul capăt de cerere, face referire la cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul doar la restituirea preţului actualizat plătit.

În cazul acestui tip de acţiune, calitate procesuală pasivă are M.F.P., conform art. 50 alin. (3) din aceeaşi lege, care prevede că „Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2^1) se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.”

Primul capăt din prezenta acţiune a fost formulat după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 şi este întemeiat pe dispozițiile art. 50 alin. (2) și (3) din acest act normativ, iar nu pe dispoziţiile de drept comun din materia garanției vânzătorului pentru evicțiune (art.1337 și urm. C. civ.).

Pe fond, tribunalul a avut în vedere și art. 50¹ din Legea 10/2001, reținând că pentru incidența acestei norme este necesar ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a constatat prin hotărâre judecătorească să se fi realizat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Singurul criteriu menţionat de legiuitor pentru a diferenţia întinderea drepturilor ce se cuvin cumpărătorilor este acela vizând încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ulterior anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, cu eludarea, pentru aplicarea art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, respectiv cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, pentru aplicarea art. 501 din același act normativ.

Or, în speţă, s-a reţinut în mod irevocabil faptul că încheierea contractului nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 a avut loc cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, reclamanta nefiind astfel îndreptățită la restituirea prețului de piață al imobilului, în prezenta cauză nemaiputând fi analizate aspecte care ţin de modalitatea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv de buna sau reaua credinţă a părţilor.

Față de încheierea contractului cu eludarea Legii nr. 112/1995, reclamanta are dreptul la prețul actualizat, stabilit prin raportul de expertiză efectuat în cauză de expert T.P. la suma de 70.657 lei (RON).

În ceea ce privește cererea de chemare în judecată îndreptată împotriva pârâtului M.B., ce are ca obiect obligarea acestuia la plata prețului de circulație al imobilului în temeiul garanției pentru evicțiune de drept comun, art. 1337 C. civ., aceasta este neîntemeiată, nefiind îndeplinită condiția ca, la momentul încheierii contractului, cumpărătorul să nu fi cunoscut pericolul evicțiunii. În acest sens s-a avut în vedere hotărârea irevocabilă prin care s-a reținut că reclamanta nu a dat dovadă de minime diligenţe la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, neverificând dacă a fost formulată o cerere de restituire a imobilului de către foştii proprietari sau de către moştenitorii acestora, fapt care sub aspectul condiţiilor ce trebuiesc îndeplinite pentru a opera garanția pentru evicțiune înseamnă că reclamanta a acceptat riscul producerii evicţiunii, respectiv riscul ca imobilul naţionalizat pe care îl achiziţiona să fie restituit către foştii proprietari, contractul încheiat fiind astfel unul aleatoriu.

Relativ la acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâții S.R. prin M.F.P. și SC F. SA, date fiind considerentele anterioare referitoare la calitatea M.F.P. de a sta în proces în nume propriu în cauzele ce se întemeiază pe dispoziţiile art. 50 alin. (2) și (3), respectiv art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, faptul că aceşti pârâţi nu au calitatea de vânzători ai imobilului în litigiu (SC F. SA acționând doar ca mandatar al vânzătorului), tribunalul a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestora şi a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu aceştia ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

Față de soluția pronunțată în ceea ce-l priveşte pe pârâtul S.R. prin M.F.P., tribunalul a respins cererea de chemare în garanţie pe care acesta a formulat-o față de SC F. SA și M.B., ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală în cauză.

Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanta și pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. București.

Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, învestită cu soluționarea căii de atac, a calificat-o ca fiind apel, în raport de valoarea obiectului pricinii, care este situată peste limita prevăzută de art. 282 ¹ C. proc. civ.

Prin decizia civilă nr. 219/ A din 21 aprilie 2015, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins ambele apeluri, ca nefondate.

Pentru a respinge apelul pârâtului M.F.P., Curtea a reținut că în mod corect tribunalul a stabilit că acest pârât are calitate procesuală pasivă în cauză, în raport de dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, care stabilesc că restituirea prețului prevăzut la alin. (2), anume prețul actualizat plătit de chiriași, și alin. (21), anume prețul de piață al imobilelor, se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Aceste dispoziții ale Legii nr. 10/2001 sunt dispoziții speciale în raport de dispozițiile de drept comun conținute în Codul civil pe care le invocă pârâtul (art. 969, art. 1337, art. 1341 și urm., art. 1344 C. civ.), iar potrivit regulilor aplicabile concursului dintre legea specială și legea generală, acestea se aplică prioritar față de Codul civil.

S-au înlăturat astfel toate criticile apelantului-pârât întemeiate pe instituţia de drept comun a răspunderii pentru evicțiune, întrucât în această materie există lege specială care se aplică cu prioritate, respectiv Legea nr. 10/2001.

Au fost considerate nefondate susținerile apelantului-pârât în sensul că legiuitorul nu ar fi putut interveni asupra raportului juridic de drept privat, în realitate contractul dintre P.M.B. și reclamantă nefiind un simplu contract consensual reglementat de Codul civil, ci un contract încheiat în condițiile speciale impuse prin Legea nr. 112/1995, iar în mod simetric legiuitorul a stabilit și efectele juridice ale acestor contracte și ale desființării lor, prin textele legale menționate mai sus.

Prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu sunt doar norme de drept procesual, ci norme de drept material, stabilind în mod direct debitorul obligației de plată în persoana M.F.P.

În concluzie, Curtea a apreciat că în mod corect tribunalul a stabilit că răspunderea pentru plata preţului actualizat, în condiţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, trebuie analizată în persoana pârâtului M.F.P.

Curtea a respins, ca nefondate, și criticile referitoare la comisionul de 1 % din preţ, văzând că dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 reglementează dreptul la restituirea preţului actualizat, fără vreo restrângere a acestui drept care să aibă în vedere acel comision de 1 %.

Pentru a respinge apelul reclamantei, Curtea a reținut caracterul nefondat al criticilor referitoare la angajarea răspunderii pârâtului M. București în virtutea garanției pentru evicțiune reglementată de Codul civil, constatând că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun referitoare la răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, în această materie specială existând reglementări speciale, reprezentate de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, care se aplică cu prioritate dreptului comun reprezentat de Codul civil.

Nu pot fi invocate, așadar, de către apelanta-reclamantă dispozițiile dreptului comun conținute în art. 1337 şi urm. C. civ., aplicarea acestora fiind înlăturată de existenta unor dispoziţii speciale care îi reglementează situaţia.

În aplicarea dispozițiilor legale speciale, Curtea a apreciat că în mod judicios tribunalul a respins cererea reclamantei de a fi obligat pârâtul M. București la excedentul de valoare, motivarea tribunalului urmând a fi înlocuită cu argumentele din prezenta decizie.

Astfel, în raport de situaţia de fapt existentă în cauză, anume în sensul că actul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă în condițiile Legii nr. 112/1995 a fost declarat nul printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, Curtea a constatat că în cauză este aplicabil art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, faţă de care pretenţia reclamantei este întemeiată numai pentru preţul actualizat, iar nu şi pentru excedentul de valoare sau sporul de valoare până la prețul de circulație.

Faptul că actul de vânzare-cumpărare în discuție a fost încheiat cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 a fost tranșat irevocabil, cu putere de lucru judecat, prin hotărârile judecătoreşti reţinute de tribunal, anume decizia civilă nr. 106/ A din 30 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, hotărâre rămasă irevocabilă prin decizia nr. 1014 R/2010 pronunțată de C.A.B., secția a IV-a civilă.

În contextul Legii nr. 10/2001 există reglementate două ipoteze: una este a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate „cu respectarea Legii nr. 112/1995”, care nu au fost declarate nule, dar care nu își mai produc efectele ca urmare a admiterii, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, a acţiunii în revendicare intentată de foștii proprietari, ipoteză reglementată de art. 50 alin. (21) și art. 501; a doua ipoteză este cea a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, anume acele contracte care au fost declarate nule printr-o hotărâre judecătorească, ipoteză avută în vedere de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 modificată.

Or, în raport de situaţia din speţă, reclamantei i se cuvine doar preţul actualizat, datorat de M.F.P., iar nu preţul de piaţă al imobilului, aceasta în aplicarea art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, text care reia principiul general al efectelor nulităţii, conform căruia declararea nulităţii unui contract atrage restituirea prestaţiilor. Aceasta spre deosebire de situaţia evicţiunii consumate, care are drept ipoteză un contract pe deplin valabil, nedeclarat nul, caz în care se aplică nu principiul restituirii prestaţiilor, ci răspunderea pentru evicţiune întemeiată pe art. 1337 și urm. C. civ.

În consecinţă, cererea reclamantei de obligare a pârâtului M. București la plata excedentului de valoare până la valoarea de piaţă este neîntemeiată, întrucât nu sunt incidente situaţiei sale juridice dispoziţiile dreptului comun invocate de reclamantă, ci dispoziţiile speciale menţionate mai sus, din perspectiva cărora reclamanta are dreptul doar la preţul actualizat.

În ce privește susținerile apelantei-reclamante referitoare la respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, Curtea nu le-a acordat nicio relevanță juridică în economia cauzei, singura distincție relevantă fiind cea referitoare la declararea sau nu a nulității contractului printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, iar la acest moment hotărârea judecătorească care a declarat nulitatea contractului se impune cu autoritate de lucru judecat și o plasează pe reclamantă în ipoteza prevăzută de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, fără nicio nuanță referitor la circumstanțele în care a fost încheiat contractul.

Împotriva acestei din urmă decizii a curții de apel au declarat recurs, în termen legal, reclamanta și pârâtul M.F.P.

I. Recurenta-reclamantă a criticat decizia atacată sub aspectul soluției date capătului de cerere referitor la răspunderea pentru evicțiune, susținând că este dată cu aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

În dezvoltarea acestui motiv, s-a arătat că, în ceea ce privește capătul doi din cererea de chemare în judecată, nu se poate reține principiul specialia generalibus derogant, instanța de judecată putând să se pronunțe cu privire la acest capăt de cerere raportat la dispoziţiile prevăzute de dreptul comun.

De altfel, primul capăt din cererea de chemare în judecată a fost întemeiat pe dispoziţiile prevăzute de legea specială, iar cel de-al doilea capăt de cerere a fost întemeiat pe dispoziţiile prevăzute de dreptul comun, în vederea stabilirii unei juste despăgubiri a reclamantei.

În situaţia în care s-ar aplica principiul specialia generalibus derogant cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanta nu ar mai putea beneficia de o justă despăgubire, rezultată din anularea unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile Legii nr. 112/1995.

În speţă, atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel aveau de analizat dacă sunt îndeplinite condiţiile antrenării răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, astfel cum acestea sunt reglementate de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune, respectiv dacă este vorba de o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării, să nu fi fost cunoscută de cumpărător şi să existe o acţiune în justiţie intentată de un terţ împotriva cumpărătorului.

Din probele administrate în dosar, rezultă că sunt îndeplinite condiţiile legale enunţate, existând atât acţiunea terţului, tulburarea de drept, materializată în pierderea proprietăţii asupra bunului, cât şi cauza anterioară, respectiv deţinerea proprietăţii asupra bunului anterior transmisiunii de către stat. În ceea ce privește condiția constând în necunoașterea cauzei de evicțiune, în speță nu s-a făcut dovada că reclamanta ar fi cunoscut cauza evicţiunii, iar simpla menţiune referitoare la faptul că nu ar fi depus diligente pentru a verifica dacă foştii proprietari sau moştenitorii acestora au formulat cerere de restituire a imobilului nu poate fi calificată ca o nesocotire a Legii nr. 112/1995.

Aceasta cu atât mai mult cu cât, la epoca încheierii actului, imobilul se încadra în categoria celor prevăzute de Legea nr. 112/1995.

Pentru a înțelege sensul sintagmei „respectarea Legii nr. 11211995”, chiar dacă nu se mai poate repune în discuţie valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, este necesară trimiterea la dispozițiile Legii nr. 112/1995 pentru a se putea reaminti ce anume prevedea acest act normativ cu privire la posibilitatea acordată chiriașilor de a cumpăra apartamentele ce făceau obiectul legii.

Astfel, potrivit art. 1, făceau obiectul acestei legi imobilele cu destinația de locuințe, fostă proprietate a unor persoane fizice, trecute cu destinaţia de locuinţe în proprietatea Statului, după 6 martie 1945, cu titlu şi care se aflau în posesia Statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, în noţiunea de titlu fiind inclus, prin textul art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 20/1996, modificată prin H.G. nr. 11/1997, şi Decretul nr. 92/1950, în baza căruia S.R. a preluat imobilul litigios.

Apoi, era necesar ca persoana care cumpăra un apartament ce făcea obiectul Legii nr. 112/1995 să fie titularul unui contract de închiriere valabil încheiat la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, în acest sens dispunând art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, să opteze pentru cumpărarea apartamentului pe care îl ocupa cu titlu de chirie după expirarea termenului prevăzut la art. 14 din lege (termenul de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii în care persoanele îndreptăţite puteau depune cereri în temeiul Legii nr. 112/1995), imobilul să nu fie exceptat de la vânzare în temeiul art. 10 din Legea nr. 112/1995 şi să nu fie prezentă interdicţia de cumpărare prevăzută de art. 9 alin. (5) din lege.

Dacă toate aceste cerinţe au fost respectate cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare se poate aprecia în sensul că respectivul contract a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Împrejurarea că pentru apartamentul în litigiu a fost formulată cerere de restituire în temeiul Legii nr. 112/1995, în niciun caz nu putea constitui un impediment la vânzarea apartamentului, dat fiindcă în temeiul Legii nr. 112/1995 petenta putea beneficia doar de despăgubiri, nu de restituirea în natură, întrucât imobilul nu era liber, fiind ocupat de chiriaşi, iar petenta nu locuia în imobil, în calitate de chiriaş.

În speță, reclamanta a locuit în imobil din anul 1981, timp de 29 de ani, mai întâi în calitate de detentor precar, în baza unui contract de închiriere, apoi din anul 1997 în calitate de proprietară, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilul nefiind exceptat de la vânzare nici în temeiul art. 10 din Legea nr. 112/1995 și nici pentru vreun alt considerent.

De asemenea, nu se aplicau dispoziţiile art. 9 alin. (5) din Legea nr. 112/1995, întrucât nu avea interdicție de a cumpăra în baza acestei legi apartamentul pe care îl ocupa în calitate de chiriaşă, dat fiindcă nu dobândise și nici nu înstrăinase, după data de 1 ianuarie 1990, o locuinţă proprietate personală în localitatea de domiciliu.

Se poate aprecia, așadar, că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 20 ianuarie 1997 au fost respectate dispoziţiile, atunci în vigoare, ale Legii nr. 112/1995, iar conform acestei legi, reclamanta nu avea obligația de a depune minime diligente în sensul celor reținute prin hotărârea recurată.

În concluzie, recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, în sensul admiterii apelului său și modificarea în parte a sentinței recurate, prin admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și precizată, dispunând și o bligarea pârâtului M. București la plata sumei de 619.343,00 lei, reprezentând diferenţa dintre valoarea de piață a imobilului și prețul actualizat cu indicele de inflație, în temeiul art. 1337 şi urm. C. civ., privind răspunderea pentru evicțiune.

II. Recurentul-pârât M.F.P. a invocat pronunțarea hotărârii atacate cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

În dezvoltarea acestui motiv, s-a arătat că în mod eronat instanța de apel a menținut sentința de fond prin care M.F.P. a fost obligat la plata prețului actualizat al imobilului, având în vedere că M.F.P. nu are calitate procesuală pasivă în cauză.

Astfel, M.F.P. nu poate avea calitate procesuală pasivă în cauză, întrucât prin calitate procesuală se înţelege titlul sau modul în care o persoană participă în raportul juridic, îndreptăţind-o să fie parte în proces.

Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ.

Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului dintre P.M. București și reclamantă, este terț față de acest contract.

În situaţia evingerii cumpărătorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe care l-au deţinut în baza contractului de vânzare- cumpărare, trebuia să fie instituită obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătoarei P.M. București, în conformitate cu dispozițiile art. 1337 C. civ.

Această dispoziție de drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară, fiind aşadar pe deplin aplicabilă între părţile din prezentul litigiu.

De asemenea, trebuie avute în vedere și dispozițiile art. 1344 C . civ., potrivit cărora „Dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator sa plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii.”

Dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 referitoare la constituirea fondului extrabugetar la dispoziţia M.F.P., care a devenit astfel un simplu depozitar al acestor sume, nu justifică în niciun fel obligarea M.F.P. la achitarea preţului actualizat al imobilului.

Prin urmare, în prezentul litigiu, pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea decât unitatea administrativ- teritorială vânzătoare (în speță M. București), nicidecum M. F.P., atât pentru faptul că acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecaţii, nerevenindu-i obligaţia de restituire a prestaţiilor efectuate în baza actului atacat, cât şi pentru dispoziţiile imperative prevăzute de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Așa fiind, acțiunea formulată împotriva pârâtului M.F.P. trebuia r espinsă ca fiind îndreptată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Pe fondul cauzei, î n mod eronat s-a reținut în considerentele hotărârii recurate faptul că preţul contractului de vânzare- cumpărare urmează să fie suportat de M.F.P.

Astfel, în speță, în conformitate cu art. 1337 C. civ., instanța ar fi trebuit să instituie răspunderea vânzătorului pentru evicţiune totală sau parţială prin fapta unui terţ.

Această dispoziţie de drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară, fiind aşadar pe deplin aplicabilă între părţile din prezentul litigiu.

Nici dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a M. F.P. și să îi acorde acestuia calitate procesuală pasivă, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a preţului.

Deposedarea cumpărătorilor de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, în urma anulării contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terţ.

Această tulburare de drept este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicţiune totală a vânzătorului, respectiv M. București, față de pretențiile privind restituirea prețului actualizat al imobilului.

Nicidecum nu poate fi antrenată răspunderea M.F.P., având în vedere că în prezenta acţiune nu există culpa acestei instituţii.

Prin urmare, trebuie avute în vedere și dispozițiile art. 1344 C. civ., potrivit cărora „Dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul (P.M. Bucureşti) este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii.”

Față de această situație, în mod eronat s-a reținut în considerentele hotărârii recurate faptul că preţul contractului de vânzare-cumpărare urmează să fie suportat de M.F.P.

Recurenta-reclamantă a depus întâmpinare la recursul pârâtului, solicitând respingerea acestuia.

Examinând recursurile exercitate în cauză în ordinea în care desfășurarea judecății o impune, în raport de criticile formulate, Înalta Curte reține următoarele:

I. Cu privire la recursul pârâtului M.F.P.:

În cadrul acestui recurs se contestă soluția de obligare a pârâtului M.F.P. la plata prețului actualizat al imobilului, pe considerentul că M.F.P. nu are calitate procesuală pasivă în cauză raportat la dispozițiile de drept comun din materia garanției pentru evicțiune, susținându-se că aceste dispoziții de drept comun nu pot fi înlăturate prin nicio dispoziție specială contrară, fiind pe deplin aplicabile în speță, unde trebuia instituită răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, în conformitate cu art. 1337 și 1344 C. civ.

Susținerile recurentului-pârât privind lipsa calității sale procesuale pasive în raport de normele de drept comun în materie de evicțiune nu pot fi primite, deoarece el nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicțiune potrivit dreptului comun, ca parte contractantă, ceea ce nici nu este, ci în temeiul legii speciale, respectiv a dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

Prin derogare de la dreptul comun, modalitatea și condițiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt reglementate prin art. 50 și art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. Aceste dispoziții ale Legii nr. 10/2001 au caracter special față de dispozițiile de drept comun în materie de evicțiune, prevăzute de art. 1337 și următ. C. civ., și, ca atare, contrar susținerilor recurentului-pârât, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale Codului civil, conform principiului de drept specialia generalibus derogant.

Or, față de dispozițiile legii speciale, aplicabile în cauză, pârâtul M.F.P. are calitate procesuală pasivă.

Astfel, art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, prevede că în ipoteza contractor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, chiriașii-cumpărători au dreptul la restituirea prețului actualizat, iar art. 50 alin. (2¹) și art. 50¹ din aceeași lege, prevăd că în ipoteza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se restituie prețul de piață al imobilelor. Pentru ambele ipoteze, obligația de restituire revine M.F.P., sens în care art. 50 alin. (3) prevede că „Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2¹) se face de către M.E.F. (în prezent M.F.P.) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.”

Rezultă că, potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, M.F.P. apare ca plătitor al prețului actualizat din contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile, și în această calitate el se legitimează procesual pasiv în cauză.

Raportat la dispozițiile enunțate, participarea în proces a M.F.P. nu se fundamentează pe ideea de culpă, ci pe calitatea acestuia de gestionar al fondului extrabugetar alimentat cu sumele de bani constând în prețul plătit de chiriașii-cumpărători și din care, corelativ, se restituie prețul plătit, în cazul în care cumpărătorii pierd bunul.

În consecință, criticile recurentului-pârât privind lipsa calității sale procesuale pasive sunt nefondate, legitimarea sa procesuală pasivă justificându-se, în cauză, în temeiul legii speciale, respectiv a dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Recurentul-pârât a mai invocat că, pe fondul cauzei, în mod eronat s-a reținut în considerentele hotărârii atacate că prețul contractului de vânzare-cumpărare urmează să fie suportat de M.F.P. Dezvoltarea criticilor pe acest aspect reia însă, în fapt, tot problema lipsei calității procesuale pasive a M.F.P. raportat la dispozițiile de drept comun ale Codului civil privind obligația de garanție pentru evicțiune, dispoziții care, în opinia recurentului, nu pot fi înlăturate prin nicio dispoziție specială contrară și în temeiul cărora se impunea angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, iar nicidecum a M.F.P.

Contrar susținerilor recurentului-pârât, pentru argumentele deja prezentate cu referire la legea aplicabilă raportului juridic dedus judecății, Legea nr. 10/2001, în speță nu se putea angaja răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, obligația de restituire a prețului din contract fiind instituită de legea specială aplicabilă cauzei în sarcina M.F.P., astfel că în mod corect instanța de apel a apreciat că pârâtul M.F.P. are calitate procesuală pasivă și a confirmat soluția fondului de obligare a acestui pârât la plata prețului din contract.

În concluzie, recursul pârâtului M.F.P. apare ca nefondat, urmând ca în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., să fie respins ca atare, nefiind întrunite cerințele cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

II. Cu privire la recursul reclamantei:

Recurenta-reclamantă impută instanței de apel că a soluționat greșit capătul de cerere având ca obiect plata diferenței dintre valoarea de piață a imobilului și prețul actualizat din contract în raport de dispozițiile Legii nr. 10/2001, susținând că nu se poate reține principiul specialia generalibus derogant și că instanța de judecată putea să se pronunțe cu privire la acest capăt de cerere în raport de dispozițiile de drept comun privind garanția pentru evicțiune, cât timp acestea au fost invocate prin acțiune ca temei al capătului de cerere în discuție.

Criticile pe acest aspect sunt nefondate, instanța de apel aplicând în mod corect principiul specialia generalibus derogant în determinarea legii aplicabile pretențiilor reprezentând excedentul de valoare până la prețul de piață al imobilului.

Astfel, faptul că reclamanta și-a întemeiat pretențiile vizând excedentul de valoare pe dispozițiile de drept comun privind garanția pentru evicțiune nu constituie un argument în sensul că instanța trebuia să soluționeze aceste petenții în raport de dreptul comun, cum neîntemeiat se pretinde în recurs.

În esență, temeiul juridic al cererii de chemare în judecată îl reprezintă situația de fapt expusă de reclamant, încadrată în drept.

Încadrarea juridică reprezintă atributul exclusiv al instanței și nu constituie o modificare de temei juridic, cu consecința încălcării principiului disponibilității părților în ceea ce privește limitele de învestire a instanței.

În speță, reclamanta, al cărei contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 a fost constatat nul prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a solicitat prin acțiunea dedusă judecății, pe lângă prețul actualizat din contract, și excedentul de valoare până la prețul de piață al imobilului, această din urmă pretenție fiind întemeiată pe dispozițiile Codului civil privind răspunderea pentru evicțiune.

Existența unei legi speciale însă, în al cărei domeniu de reglementare intră și situația despăgubirilor cuvenite cumpărătorilor pe Legea nr. 112/1995 ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, nu poate fi ignorată de instanță doar pentru faptul că partea interesată nu solicită aplicarea acesteia, ci își întemeiază pretențiile exclusiv pe dispozițiile dreptului comun.

Astfel, în materia despăgubirii cumpărătorilor pe Legea nr. 112/1995 ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile există o reglementare specială, dată de dispozițiile art. 50 și art. 50¹ ale Legii nr. 10/2001. Aceste dispoziții ale Legii nr. 10/2001 au caracter special față de dispozițiile de drept comun în materie de evicțiune, prevăzute de art. 1337 și următ. C. civ., și, ca atare, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale Codului civil, conform principiului de drept specialia generalibus derogant.

Susținerea recurentei-reclamante în sensul inaplicabilității acestui principiu, pe motiv că legea specială nu i-ar asigura o justă despăgubire, nu poate fi primită, deoarece aplicarea principiului enunțat, care consacră regula priorității legii speciale față de legea generală, este obligatorie independent de conținutul celor două categorii de norme juridice aflate în concurs.

În concluzie, în mod corect instanța de apel, procedând la calificarea juridică a pretențiilor referitoare la excedentul de valoare, a stabilit că acestea sunt supuse dispozițiilor legii speciale nr. 10/2001, iar nu dispozițiilor de drept comun privind garanția pentru evicțiune, soluție ce își are fundamentul în principiul specialia generalibus derogant.

Pe cale de consecință, dat fiindcă legea aplicabilă raportului juridic dedus judecății este Legea nr. 10/2001, dezvoltările recurentei referitoare la angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune în raport de normele de drept comun nu pot fi primite.

Pe de altă parte, recurenta face dezvoltări cu privire la interpretarea sintagmei „respectarea Legii nr. 112/1995”, concluzionând că este îndreptățită să primească și diferența dintre valoarea de piață a imobilului și prețul actualizat, întrucât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare au fost respectate dispozițiile în vigoare ale Legii nr. 112/1995, aducând practic în discuție problema îndeplinirii condiției impuse de legea aplicabilă cauzei, Legea nr. 10/2001, pentru acordarea prețului de piață.

Astfel, sintagma la care face referire recurenta se regăsește în cuprinsul art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001, care statuează că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Rezultă că legiuitorul condiționează restituirea prețului de piață al imobilelor, către proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, de încheierea respectivelor contracte cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea ce nu este cazul în speță.

În verificarea îndeplinirii acestei condiții, instanța de apel s-a raportat, în mod corect, la decizia civilă nr. 106/ A din 30 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă. Prin această decizie, rămasă irevocabilă în urma respingerii recursului, prin decizia civilă nr. 1014/ R din 29 06 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997, prin care reclamanta a dobândit, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul în litigiu.

În considerentele ambelor decizii s-a reținut că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995, întrucât foștii proprietari formulaseră, în termen legal, cerere de restituire în natură a imobilului, cerere ce nu fusese soluționată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În acest sens, în considerentele deciziei din recurs nr. 1014/ R din 29 iunie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București s-a reținut, în mod expres, că, „contractul de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 s-a încheiat prin înfrângerea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, respectiv art. 9 din lege, întrucât reclamanții (foștii proprietari – s.n.) au formulat în termen legal cerere de restituire în natură a imobilului și fără ca aceasta să fie soluționată s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare enunțat, contrar prevederilor conform cărora puteau cumpăra locuințele doar chiriașii ale căror apartamente nu se restituiau în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora (…).”

Or, asemenea considerente, determinante, care au fundamentat soluția de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997, se bucură de autoritate de lucru judecat ca și dispozitivul, impunându-se unei judecăți ulterioare care, chiar și de o manieră incidentală readuce judecății același aspect.

Este vorba despre efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, care presupune că ceea ce a stabilit o instanță nu poate fi nesocotit sau contrazis de o instanță ulterioară.

Așa fiind, în actualul litigiu vizând pretențiile derivate din admiterea acțiunii în nulitate, reclamanta nu poate pretinde că a achiziționat imobilul cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar instanța nu ar putea reaprecia asupra acestui aspect altfel decât a făcut-o judecata anterioară, pentru că ar nesocoti funcția normativă și efectul pozitiv al lucrului deja judecat [(art. 1200 pct. 4 cu referire la art. 1202 alin. (2) C. civ.)].

De aceea, toate susținerile recurentei-reclamante în legătură cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului vin să ignore verificarea jurisdicțională realizată deja.

Fundamentându-și soluția pe ceea ce s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat în litigiul anterior, instanța de apel a tras consecințele juridice care se impuneau la speță.

Astfel, potrivit art. 1200 pct. 4 cu referire la art. 1202 alin. (2) C. civ., în relația dintre părți, prezumția lucrului judecat are caracter absolut, ceea ce înseamnă că ce s-a dezlegat jurisdicțional într-un prim litigiu va fi opus părților din acel litigiu, fără posibilitatea dovezii contrarii din partea acestora, într-un proces ulterior, care are legătură cu chestiunea de drept sau cu raportul juridic deja soluționat.

Cum în litigiul anterior de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare, în care reclamanta din prezenta cauză a fost parte, s-a statuat în mod irevocabil că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 s-a făcut prin înfrângerea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, această statuare se impune în prezenta cauză cu valoarea unei prezumții absolute de adevăr, nemaiputând fi combătută.

Altfel spus, având în vedere puterea de lucru judecat a hotărârii pronunțate în acțiunea în nulitate, reclamanta nu mai poate repune în discuție în prezenta cauză problema respectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, criticile formulate pe acest aspect neputând fi astfel primite.

În concluzie, față de elementele expuse anterior, rezultă că instanța de apel a stabilit corect, ținând seama și de statuările jurisdicționale anterioare, că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 s-a făcut cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

În consecință, reclamantei nu îi erau incidente dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, care să îi permită obținerea prețului de piață al imobilului. Față de încheierea contractului cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, reclamanta este îndreptățită numai la restituirea prețului actualizat plătit, conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, după cum corect s-a reținut și prin decizia recurată.

Având în vedere considerentele prezentate, recursul reclamantei apare ca nefondat și va fi respins ca atare, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ., nefiind întrunite cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta S.E. şi de pârâtul M.F.P. reprezentat de D.G.R.F.P. Bucureşti împotriva deciziei nr. 219/ A din 21 aprilie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 septembrie 2015.

← ICCJ. Decizia nr. 2292/2015. Civil  ICCJ. Decizia nr. 1820/2015. Civil. Expropriere. Pretenţii.... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 1816/2015. Civil