ICCJ. Decizia nr. 2135/2015. Civil

Decizii civile ICCJ 2015


ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 2135/2015

Dosar nr. 68159/3/2011*

Şedinţa publică din 9 octombrie 2015

Prin Sentinţa civilă nr. 20.136 din 20 decembrie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în Dosarul nr. 68159/3/2011 a fost admisă în parte cererea reclamantei-pârâte Asociaţia de proprietari xxx, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL, în sensul că a fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtei de pe terenul situat la parterul blocului, Bucureşti. De asemenea, s-a dispus obligarea pârâtei-reclamante la plata unei chirii de 3 dolari/mp începând pentru luna ianuarie 2010 şi, în continuare, la o chirie de 3 dolari/mp pe lună, începând cu luna martie 2010 până la data de 20 decembrie 2012. S-a luat act de renunţarea reclamantei-pârâte la capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei să aducă, pe cheltuiala sa, terenul în situaţia anterioară edificării construcţiei; s-a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvenţională; s-a dispus obligarea pârâtei-reclamante la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut următoarele:

Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 15838/300/2010, reclamanta Asociaţia de proprietari xxx din Bucureşti, a chemat în judecată pe pârâta SC S.M.I. SRL, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună evacuarea acesteia de pe terenul situat în Bucureşti, în suprafaţă de 63,60 mp; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că deţine în proprietate terenul menţionat mai sus şi a învederat că între părţi a fost încheiat Contractul de închiriere nr. A din B mai 2001, perioada de valabilitate a acestuia fiind prelungită succesiv până la data de 31 decembrie 2009; întrucât termenul de închiriere a expirat, reclamanta a arătat că înţelege să solicite evacuarea pârâtei.

Reclamanta a susţinut că pârâta a ridicat pe acest teren o construcţie (cu destinaţie de spaţiu comercial) în baza Contractului înregistrat sub nr. B din 18 august 1997, prin care a închiriat şi terenul. De asemenea, s-a arătat de către reclamantă că a chemat-o pe pârâtă la conciliere în vederea soluţionării pe cale amiabilă a situaţiei create, propunându-i, totodată, şi încheierea unui nou contract de închiriere; pârâta a refuzat orice propunere susţinând că deţine în continuare, în mod legal, spaţiul comercial.

S-a mai susţinut că pârâta ocupă în prezent, în mod abuziv, terenul proprietatea reclamantei, întrucât aceasta nu deţine acte valabile care i-ar putea conferi vreun drept asupra acestei proprietăţi.

La data de 25 noiembrie 2010, reclamanta a depus la dosar, prin serviciul registratură, note scrise prin care a precizat ca obiectul principal al acţiunii este reprezentat de evacuarea pârâtei.

De asemenea, la termenul de judecată din 21 ianuarie 2011, reclamanta şi-a completat cererea introductivă solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună pe lângă evacuarea pârâtei, şi obligarea acesteia să aducă terenul, pe cheltuiala sa, în situaţia anterioară edificării construcţiei existente pe teren, obligarea la plata sumei de 5.342,40 euro (în echivalent lei), reprezentând contravaloarea chiriei aferente perioadei 1 ianuarie 2010 - 31 decembrie 2010, precum şi la plata unei chirii în valoare de 7 euro/mp/lună cu titlu de chirie, începând cu data de 1 ianuarie 2011, până la evacuarea sa de pe teren.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii promovate de reclamantă ca neîntemeiată, precum şi obligarea acesteia să îi restituie sumele încasate fără drept de la pârâtă, deoarece reclamanta nu deţine un titlu de proprietate asupra suprafeţei închiriate, întrucât acest teren face parte dintr-un pasaj pietonal aflat în folosinţă publică.

Pârâta a mai arătat că în urma unor controale efectuate de autorităţile competente, a fost sancţionată contravenţional pentru nedeclararea folosinţei suprafeţei de teren închiriate de la reclamantă, fiind astfel obligată să-şi deschidă rol fiscal, iar în baza Deciziei de impunere nr. 2.903 din 5 august 2010, a achitat impozit retroactiv, începând cu data de 1 ianuarie 2005.

De asemenea, pârâta a susţinut că a răspuns notificării adresate de reclamantă, fiind informată cu acea ocazie că, pentru viitor, i se solicită plata unei chirii majorate, cuantumul acesteia fiind fixat la 800 de euro pe lună. Mai mult, reclamanta a procedat la închiderea contului deschis la B.R., făcând astfel imposibilă plata chiriei în continuare.

La data de 21 ianuarie 2011, pârâta a depus cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 12.783 RON reprezentând chiria încasată pentru perioada ianuarie 2008 - februarie 2010, a invocat nulitatea absolută a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001 pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil, precum şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei; cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 9.269 din 1 iulie 2001, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis excepţia de necompetenţă materială, invocată de pârâta-reclamantă, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia comercială.

Pe rolul Tribunalului, cauza a fost înregistrată la data de 24 octombrie 2011 sub nr. 68159/3/2011.

Prin Încheierea din data de 15 iunie 2012, prima instanţă a respins excepţiile lipsei capacităţii de folosinţă, a lipsei dovezii calităţii de reprezentant, excepţia lipsei capacităţii procesuale active, excepţia lipsei coparticipării procesuale active obligatorii, ca şi excepţia lipsei de interes, pentru motivele indicate în considerentele respectivei încheieri de şedinţă.

În dovedirea pretenţiilor formulate, părţile au administrat proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriu.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prima instanţă a reţinut şi apreciat următoarele:

Prin Contractul de închiriere nr. A din 24 mai 2001, reclamanta-pârâtă a închiriat pârâtei-reclamante terenul în suprafaţă de 63,6 mp, situat în Bucureşti, xxx, pentru o perioadă de 1 an, începând cu data de 1 mai 2001, chiria lunară stabilită pentru stabilirea suprafeţei închiriate fiind de 3 dolari/mp (dosar Judecătoria sector 2).

Perioada de valabilitate a contractului de închiriere a fost prelungită succesiv prin încheierea unor noi contracte de locaţiune.

Cu acordul locatorului, reclamanta-pârâtă a executat pe acest teren lucrări de amenajare provizorie a unui spaţiu comercial, în porticul existent la parterul blocului.

Prin cererea dedusă judecăţii, reclamanta-pârâtă a solicitat, în principal, evacuarea de îndată a pârâtei de pe terenul pe care i l-a închiriat, ca urmare a expirării termenului de valabilitate al contractului la data de 31 decembrie 2009.

Într-adevăr, pe lângă acordul de voinţă al părţilor, contractul de închiriere încetează prin expirarea termenului.

Dacă termenul locaţiunii a fost determinat prin convenţia părţilor, locaţiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă, afară numai dacă a operat relocaţiunea tacită.

În cauza dedusă judecăţii, termenul închirierii a fost stabilit prin voinţa părţilor pe o durată determinată, ce a fost prelungită în mai multe rânduri prin încheierea unor acte adiţionale succesive. Astfel, prin actul adiţional la Contractul de închiriere nr. B din 18 august 1997, depus la dosarul cauzei, părţile au decis prelungirea duratei locaţiunii cu încă o perioadă de minim 5 ani, termenul final al locaţiunii fiind fixat la data de 31 decembrie 2019.

Pe cale de consecinţă, Tribunalul a respins cererea de evacuare a pârâtei-reclamante, constatând că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru încetarea dreptului de folosinţă al chiriaşului, întrucât termenul contractual nu s-a împlinit, contrar celor susţinute de către reclamanta-pârâtă.

Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere având ca obiect obligarea pârâtei-reclamante, pe cheltuiala sa, să aducă terenul în situaţia anterioară edificării construcţiei, în temeiul art. 246 C. proc. civ., s-a luat act de renunţarea reclamantei-pârâte la judecarea acestuia, exprimată prin cerere scrisă, depusă la dosar.

Prin Contractul de închiriere nr. B din 18 august 1997 şi, ulterior, prin Contractul nr. A din 24 mai 2001, părţile au stipulat o chirie de 3 dolari/mp.

Preţul chiriei iniţial convenit a fost menţinut şi prin actul adiţional încheiat ulterior, când părţile au prevăzut că pe toată durata locaţiunii, cuantumul acestuia nu va putea fi modificat de niciuna dintre părţi.

În răspunsul la întrebarea nr. 5 din interogatoriul propus de reclamanta-pârâtă, pârâta-reclamantă a recunoscut că nu a achitat chiria începând cu luna martie 2010, ca urmare a închiderii contului bancar deschis de către Asociaţia de Proprietari la B.R., la data de 5 februarie 2010.

Această situaţie de fapt este confirmată de către reclamanta-pârâtă în răspunsul la întrebarea nr. 8 din interogatoriul luat acesteia, în care precizează, de asemenea, că a încercat în repetate rânduri o renegociere a clauzelor contractuale în vederea obţinerii acordului pârâtei de a plăti o chirie majorată de 7 euro/lună/mp.

Contrar celor susţinute la interogatoriu, pârâta-reclamantă nu a făcut dovada plăţii chiriei aferente lunii ianuarie 2010.

Prin urmare, Tribunalul a dispus obligarea acesteia la plata chiriei scadente, în cuantum de 3 dolari/mp, în echivalentul în lei la cursul BNR de la data plăţii, aferente lunii ianuarie 2010 şi lunilor martie 2010 - 20 decembrie 2012.

Cererea reconvenţională promovată de pârâta-reclamantă a fost apreciată ca neîntemeiată pentru următoarele considerente:

Pârâta-reclamantă a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută a Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001 pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil, motivat de faptul că obiectul actului juridic trebuie să aparţină celui ce se obligă la transferul sau grevarea lui.

Cum reclamanta-pârâtă nu este proprietara spaţiului din care se solicită evacuarea sa, aceasta nu putea transmite un drept pe care nu îl are sau mai mult decât are, neavând nicio calitate de a face vreun act sau fapt juridic, în speţă, de a încheia un contract de închiriere.

Instanţa a respins pretenţiile formulate de pârâta-reclamantă, având în vedere că prin încheierea unui contract de locaţiune nu se transmite dreptul de proprietate, astfel încât locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locaţiune. Ca atare, un uzufructuar sau un locatar poate închiria valabil bunul deţinut cu titlu de uzufruct sau de locaţiune. Deoarece contractul de închiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi încheiat şi de către titularul unui alt drept real sau chiar de creanţă, dacă prerogativele pe care le are asupra bunului îi conferă această posibilitate, cu sau fără încuviinţarea proprietarului.

În cazul închirierii lucrului altuia de către o persoană care nu are asupra lucrului un drept opozabil faţă de proprietar (drept care să-i confere posibilitatea închirierii), singura sancţiune este inopozabilitatea respectivei locaţiuni adevăratului proprietar, acest contract fiind pentru el un res inter alios acta; în speţă însă, pârâta-reclamantă nu a probat faptul că până la data introducerii cererii de chemare în judecată ar fi fost tulburată prin deţinerea lucrului, în drept sau în fapt, de vreun terţ care să fi invocat sau pretins un drept de proprietate asupra terenului închiriat.

Din probele administrate în cauză, instanţa a reţinut că pârâta-reclamantă deţine terenul în temeiul contractului încheiat cu Asociaţia de Proprietari, aceasta nefăcând dovada detenţiei terenului în litigiu în baza unui alt titlu locativ.

S-a apreciat că decizia de impunere şi chitanţele anexate la dosarul Judecătoriei Sector 2, nu constituie titlu locativ şi nu dau naştere raporturilor de închiriere, şi, ca atare, nu îndreptăţesc pe chiriaş să ocupe suprafaţa locativă în litigiu, cum eronat a susţinut pârâta-reclamantă, ci atestă plata impozitului datorat în temeiul Legii nr. 571/2003 privind C. fisc., pentru folosinţa terenului deţinut cu titlu de închiriere.

Numai dacă locatarul ar fi probat tulburarea în folosinţa bunului prin faptul exercitării de către un terţ a unui drept asupra lucrului, împiedicându-i folosinţa, s-ar fi putut pune în discuţie răspunderea locatorului pentru pierderea sau reducerea folosinţei bunului închiriat. Doar în acest fel locatarul ar fi putut solicita restituirea chiriei deja achitate. Or, în cauză pârâta-reclamantă nu a susţinut şi nici nu a probat o asemenea tulburare în folosinţa lucrului.

Tribunalul a mai constatat că pârâta-reclamantă nu a probat desfiinţarea titlului locatorului în baza căruia consimte la locaţiune. Mai mult, din probele administrate, s-a reţinut că pe toată durata locaţiunii, locatorul a fost în măsură să asigure locatarului folosinţa lucrului; prin urmare, instanţa a respins ca neîntemeiată şi cererea acestuia de restituire a chiriei încasată pentru perioada ianuarie 2008 - februarie 2010.

Cum pretenţiile reclamantei-pârâte nu au fost integral admise, în temeiul art. 276 C. proc. civ., instanţa a acordat numai în parte cheltuielile de judecată solicitate, pârâta-reclamantă fiind obligată să ramburseze reclamantei-pârâte suma de 1.000 RON, reprezentând parte din taxele judiciare de timbru şi din onorariul de avocat, raportat la valoarea pretenţiilor admise.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta, iar prin Decizia nr. 373 din 21 octombrie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL împotriva sentinţei şi împotriva încheierii de şedinţă prin care au fost respinse de către instanţa de fond excepţiile lipsei capacităţii de folosinţă, lipsei dovezii calităţii de reprezentant, lipsei calităţii procesuale active, lipsei coparticipării procesuale active obligatorii şi lipsei de interes.

Pentru a decide în acest sens, instanţa de apel a reţinut, pe fondul cauzei, că predarea folosinţei bunului nu este condiţionată de calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv.

Pentru încheierea valabilă a unui contract cu "acest obiect", nu apartenenţa sau natura dreptului este esenţială, ci o situaţie "de fapt" constând în predarea bunului, menţinerea acestuia în stare de întrebuinţare potrivit destinaţiei sale şi asigurarea neîmpiedicării folosinţei bunului pe toată durata contractului.

Instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că prima instanţă a analizat cauza în raport cu probatoriul administrat, dar şi cu dispoziţiile legale incidente, pronunţând o hotărâre temeinică şi motivată.

În cauză, cu înscrisurile aflate la dosar - adrese nr. x/2003 şi din 18 octombrie 2000, precum şi cu adresele ce se regăsesc la dosarul apel s-a făcut dovada că intimata-reclamantă deţine în proprietate şi posesie terenul pe care l-a închiriat apelantei pârâte.

Astfel, locatarii, proprietari ai imobilului construcţie, au primit în proprietate şi cotele de teren aferente, conform titlurilor de proprietate aflate la dosar şi adreselor emise de instituţiile statului, precum şi documentaţiei cadastrale elaborate pentru acest tronson, din care rezultă că terenul este proprietatea locatarilor din blocul ...

Sub aspectul susţinerilor apelantei referitoare la nulitatea absolută a Contractului de închiriere nr. A din 24 aprilie 2001 şi faţă de motivele de nulitate invocate, Curtea de Apel le-a respins, întrucât a apreciat că în cauză nu este incidentă niciuna dintre cauzele de nulitate invocate, având în vedere că apelanta cunoştea situaţia juridică a terenului ce face obiectul contractului şi situaţia de fapt, având în vedere litigiile anterioare derulate între părţi, dar şi situaţia de la momentul încheierii Contractului nr. B din 18 august 1997, prelungit ulterior, cu acordul şi la solicitarea apelantei-pârâte.

Faţă de natura juridică a contractului de închiriere şi dispoziţiile legale incidente acestuia, instanţa de apel a apreciat că motivele şi cauzele de nulitate invocate de către apelantă nu au suport juridic.

Totodată, s-a constatat că apelanta nu a motivat în concret şi în raport de fiecare cauză de nulitate invocată, aspectele asupra cărora instanţa ar urma să se pronunţe, ci a enumerat doar diverse cauze de nulitate a actului juridic, fără a le explicita în raport de actul ce se cere a fi declarat nul.

Pe de altă parte, a fost înlăturată susţinerea apelantei în sensul că sumele de bani plătite cu titlu de chirie către intimata-reclamantă în baza contractului de închiriere ar reprezenta o îmbogăţire fără justă cauză, având în vedere caracterul şi condiţiile impuse de textul de lege incident răspunderii civile delictuale.

Astfel, îmbogăţirea fără just temei nu îşi găseşte aplicare în materia contractuală, atunci când se pretinde că una dintre părţile contractante nu şi-a executat obligaţia.

De aceea, de o îmbogăţire lipsită de just temei, care să dea drept la restituire, nu poate fi vorba în sfera raporturilor contractuale, când foloasele realizate de o parte sunt consecinţa actului juridic consimţit şi de cealaltă parte şi care constituie temeiul lor legal.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL, solicitând casarea deciziei atacate în vederea administrării de noi probatorii pentru stabilirea situaţiei de fapt. În subsidiar, recurenta a solicitat modificarea deciziei şi, pe fond, respingerea acţiunii şi admiterea cererii reconvenţionale, astfel cum a fost formulată.

Prin Decizia nr. 1.723 din 3 iunie 2014, pronunţată în Dosarul nr. 68159/3/2011, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul declarat de pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL împotriva Deciziei nr. 373 din 21 octombrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

În esenţă, instanţa de casare a reţinut că din analiza actelor şi lucrărilor dosarului, s-a constatat că instanţa de apel a soluţionat cauza fără să procedeze la stabilirea pe deplin a situaţiei de fapt.

Astfel, potrivit susţinerilor reclamantei - Asociaţia de proprietari, terenul în litigiu se află în proprietatea sa şi acesta a făcut obiectul contractului de închiriere în baza căruia societatea pârâtă datorează chirie. La dosarul cauzei, au fost depuse titlurile de proprietate ale locatarilor, prin care terenul se atribuie în indiviziune - cota indiviză aferentă fiecărui apartament, în temeiul art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 republicată; de asemenea, s-a depus şi adresa emisă de Primăria municipiului Bucureşti prin care se comunică faptul că terenul pe care este situat pasajul pietonal şi subsolul tehnic este cota parte indiviză a tuturor proprietarilor spaţiilor din bloc.

Pârâta SC S.M.I. SRL a susţinut în mod constant faptul că terenul în litigiu este proprietate de stat, pentru care autoritatea locală a stabilit în sarcina sa plata unei redevenţe. În dovedire, a depus la dosar: Procesul-verbal de contravenţie emis de Consiliul Local al sectorului 2 prin care societatea este sancţionată pentru depunerea cu întârziere a declaraţiei de impunere pentru teren; declaraţia fiscală pentru stabilirea impozitului pe teren, precum şi Decizia de impunere din 5 septembrie 2010.

Totodată, Înalta Curte a mai constatat că în dosarul Tribunalului Bucureşti s-au depus: Adresa emisă la data de 25 aprilie 2001 de către Primăria sectorului 2 Bucureşti, prin care se menţionează cu privire la regimul juridic al porticului cu care a fost prevăzut blocul, că suprafaţa de teren aparţine domeniului privat al municipiului Bucureşti; Certificatul de urbanism din 12 august 1993 şi răspunsul comunicat petentului D.P., potrivit cărora terenul este proprietatea statului şi face parte din domeniul public al municipiului Bucureşti.

În fine, în dosarul Curţii de Apel Bucureşti s-au depus înscrisuri care atestă că terenul de 395,82 mp din suprafaţa totală de 1.330 mp aparţine Asociaţiei de proprietari, că imobilul constituie spaţiu de circulaţie şi că SC S.M.I. SRL este înscrisă cu nr. de rol pentru clădirea şi terenul în suprafaţă de 63 mp, începând cu data de 1 ianuarie 2005, în temeiul art. 256 alin. (3) din Legea nr. 571/2003.

Drept urmare, faţă de conţinutul contradictoriu al înscrisurilor ce emană de la autorităţi ale statului, Înalta Curte a apreciat că situaţia de fapt a imobilului în litigiu nu este pe deplin lămurită, ceea ce impune trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel pentru a dispune suplimentarea probatoriului administrat în cauză cu orice probe pe care le va considera pertinente şi utile pentru stabilirea regimului juridic al terenului şi pentru stabilirea titlului în baza căruia societatea recurentă-pârâtă plăteşte impozitul pentru imobil.

În baza întregului ansamblu probator administrat în cauză, instanţa de trimitere va stabili pe deplin situaţia de fapt, la care va face aplicarea dispoziţiilor legale incidente, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.

Criticile privind modul de soluţionare al excepţiilor invocate în cauză sunt nefondate şi au fost respinse.

Asociaţia de proprietari are personalitate juridică şi, prin urmare, capacitate de folosinţă, dobândită în baza legii (art. 5 din Anexa nr. 2 a Legii nr. 114/1996, modificată prin O.U.G. nr. 44/1998), prin înregistrarea acordului de asociere, a statutului şi a procesului-verbal al adunării constitutive la organul fiscal competent, urmate de eliberarea codului de înregistrare fiscală.

Preşedintele Asociaţiei de proprietari are calitatea de reprezentant al reclamantei, în baza procesului-verbal de şedinţă prin care a fost desemnat să reprezinte asociaţia şi să angajeze apărător ales pentru promovarea acţiunii în justiţie.

Reclamanta-pârâtă are calitate procesuală activă, deoarece a formulat cererea de chemare în judecată în temeiul contractului de închiriere în care are calitate de locator şi potrivit căruia susţine că poate folosi terenul închiriat, solicitând despăgubiri şi evacuarea pârâtei.

Nu se poate reţine nici lipsa coparticipării procesuale active, atât timp cât locatarii din bloc, au calitatea de proprietari şi sunt legal reprezentaţi prin organe de conducere alese.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind evacuarea pârâtei, soluţia pronunţată de Tribunalul Bucureşti nu a fost contestată de părţi şi a intrat în puterea lucrului judecat, aspect ce nu mai poate fi reiterat omisso medio.

În apel, după casare, Curtea de Apel, având în vedere cele statuate prin decizia de casare, a procedat la emiterea unor adrese către mai multe autorităţi care au obligaţia legală de a evidenţia situaţia juridică a terenurilor proprietate privată, cât şi a celor proprietate publică, situate pe raza teritorială a municipiului Bucureşti.

În privinţa cadrului procesual şi a limitelor rejudecării, instanţa de apel a reţinut că, în raport cu ceea ce s-a soluţionat de prima instanţă, cu ceea ce s-a criticat în apel, cu ceea ce s-a dispus ca urmare a admiterii recursului şi a casării cu trimitere spre rejudecarea apelului, singurul aspect care nu a fost soluţionat irevocabil, în raport cu etapele parcurse de procesul de faţă, este cel referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei.

Pentru lămurirea situaţiei de fapt, potrivit celor ce rezultă din încheierea de la termenul de judecată din 10 noiembrie 2014, s-a dispus efectuarea unei adrese către Primăria municipiului Bucureşti - D.E.P., solicitându-se comunicarea situaţiei juridice a terenului - spaţiu pietonal (pasaj sau portic) situat în Bucureşti, adiacent blocului, sector 2, în suprafaţă de 63,60 mp. De asemenea, s-a dispus efectuarea unei adrese şi către D.V.B.L. Sector 2 în sensul de a se comunica temeiul şi titlul în baza căruia s-a procedat la stabilirea şi încasarea impozitului datorat de societatea pârâtă pentru acest spaţiu comercial.

Referitor la motivul de apel invocat de apelantă, în sensul că reclamanta nu ar fi îndreptăţită să solicite chirie, în ciuda contractului de închiriere dintre părţi, deoarece terenul închiriat ar fi aparţinut domeniului public, având în vedere probele administrate în cauză în toate etapele procesuale (fond, apel, recurs şi apel după casare), instanţa de apel l-a apreciat ca fiind nefondat.

Astfel, prin Adresa din 27 februarie 2015, comunicată de către Primăria Municipiului Bucureşti - D.E.P. - S.E.D.P.P., s-a comunicat că emitentul nu deţine date cu privire la suprafaţa de teren din care s-au calculat atât cotele indivize de teren pentru care au fost eliberate titlurile de proprietate proprietarilor de apartamente; în aprecierea instanţei de apel, acest răspuns nu dovedeşte susţinerea apelantei-pârâte în sensul că acesta ar aparţine domeniului public al statului.

Faţă de răspunsul nelămuritor al acestei instituţii, instanţa de apel a revenit cu adresă la acelaşi emitent, solicitând completarea adresei anterioare cu date referitoare la terenul - spaţiu pietonal (portic) ce face obiectul cauzei; prin completarea la adresa iniţială, s-au comunicat o serie de înscrisuri din care o parte se aflau deja la dosarul cauzei.

Curtea de Apel a constatat că nici aceste noi înscrisuri nu lămuresc situaţia juridică a terenului, însă a apreciat că dovedesc lipsa apartenenţei la domeniul public a acestui teren (spaţiu, pasaj, portic) adiacent blocului din Bucureşti, motiv pentru care s-a înlăturat ca nefondată critica apelantei-pârâte cu acest obiect.

În urma solicitării instanţei de apel, şi D.V.B.L. sector 2, a comunicat un răspuns în sensul că titlul în baza căruia s-a deschis rol fiscal pârâtei societate comercială, este Autorizaţia de construire din 3 iulie 2003; această autorizaţia de construire se află la dosar şi aceasta se referă la "reautorizarea lucrărilor de amenajare a unui spaţiu comercial, cu condiţia respectării prevederilor Certificatului de urbanism, ale C. civ. şi ale legislaţiei în vigoare". În Certificatul de urbanism din 24 septembrie 2002 se face menţiunea în sensul că terenul în suprafaţă de 63,60 mp pe care este autorizată amenajarea provizorie a unui spaţiu comercial, este proprietatea indiviză a proprietarilor apartamentelor din bloc.

Prin urmare, instanţa de apel a apreciat că apelanta-pârâtă nu poate pretinde că situaţia juridică a acestui teren s-a schimbat între momentul încheierii contractului de închiriere cu reclamanta şi momentul chemării sale în judecată pentru plata chiriei. Mai mult, aşa cum rezultă din Autorizaţia de construire din 29 decembrie 1997, pârâta SC S.M.I. SRL a fost autorizată să efectueze "amenajarea provizorie a unui spaţiu comercial în porticul existent la parterul blocului", cu obligaţia ca "la expirarea Contractului de închiriere din 18 august 1997 beneficiarul va aduce spaţiul amenajat la forma iniţială"; prin urmare, nici în acest caz apelanta-pârâtă nu poate pretinde un drept de proprietate şi nici (cel puţin) un drept de folosinţă născut dintr-o eroare de înregistrare a unui rol fiscal, independent de dreptul de proprietate al proprietarilor din bloc asupra terenului de sub bloc; pe de altă parte, nimeni nu poate invoca pentru protecţia unui drept al său propria culpă sau încălcarea legii.

Instanţa de apel a mai apreciat că din înscrisurile depuse la dosarul Judecătoriei sectorului 2 (titluri de proprietate eliberate de Prefectura Municipiului Bucureşti), rezultă că proprietarii din bloc deţin, în cotă indiviză corespunzătoare fiecărui apartament, dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc, în care este inclus în mod indiscutabil şi porticul, pasajul pietonal, terenul în suprafaţă de 63,60 mp, adiacent blocului, deoarece acesta este situat fizic sub apartamentele proprietarilor care deţin titluri de proprietate asupra terenului aferent blocului.

În atare situaţie, precum şi în raport cu dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenţionale prin care pârâta solicita nulitatea acestuia (soluţie necriticată în recurs), Curtea de Apel a apreciat că soluţia dată de prima instanţă este legală şi temeinică, astfel că în temeiul art. 296 raportat la art. 969 din vechiul C. civ., apelul formulat de pârâtă a fost respins ca nefondat; s-a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., astfel că, s-a dispus obligarea apelantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către intimata reclamantă.

În termen legal, împotriva acestei decizii, pârâta SC S.M.I. SRL a formulat recurs, prevalându-se de motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., solicitând respingerea acţiunii introductive de instanţă, astfel cum a fost precizată, şi admiterea cererii reconvenţionale astfel cum a formulat-o; de asemenea, recurenta a solicitat cheltuielile de judecată efectuate în toate fazele procesuale.

Într-o primă critică formulată în dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta susţine că instanţa de apel a reţinut, în mod greşit şi contradictoriu "dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenţionale prin care pârâta solicită nulitatea acestuia, soluţie necriticată în recurs (...)".

Această concluzie a instanţei de rejudecare nu corespunde istoricului soluţiilor pronunţate în cauză, sens în care reproduce dispozitivul şi mare parte din considerentele Deciziei de casare nr. 1.723 din 3 iunie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, soluţionând recursul anterior formulat în cauză de către pârâtă, în cuprinsul considerentelor deciziei indicate a apreciat, între altele, în sensul celor ce urmează:

"În ceea ce priveşte primul motiv de recurs, se constată că decizia instanţei de apel a fost pronunţată cu nesocotirea dispoziţiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., care consacră principiul general privind motivarea hotărârilor, potrivit cărora, judecătorii sunt datori să arate în cuprinsul hotărârii motivele de fapt şi de drept în temeiul cărora şi-au format convingerea şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

În speţă, instanţa de apel, deşi a reţinut ca pârâta a formulat un motiv de apel ce vizează respingerea cererii sale reconvenţionale, nu a analizat susţinerile apelantei sub acest aspect şi nu a arătat care sunt considerentele de fapt şi de drept care au stat la baza soluţiei pronunţate, de respingere a cererii reconvenţionale.

Faţă de cele ce preced, se impune admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca instanţa de trimitere să pronunţe o hotărâre care să respecte prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., asigurând astfel atât dreptul părţilor la un proces echitabil, conform art. 6 alin. (1) din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, cât şi posibilitatea exercitării unui control judiciar, în cazul promovării unei eventuale căi de atac." (alin. (2), (3) şi (8) din Decizia civilă nr. 1.723 din 3 iunie 2014, pronunţată de I.C.C.J.); de asemenea, în cuprinsul motivelor de recurs, recurenta a reprodus şi parag. 8 de la fila ..., ca şi parag. 6 de la fila ... ale aceleiaşi decizii (redate deja de instanţa de rejudecare, în considerentele deciziei sale, anterior expuse).

Recurenta mai arată că faţă de cele arătate, în mod indubitabil instanţa de control judiciar a ordonat instanţei de apel, ca urmare a admiterii recursului şi a casării cu trimitere spre rejudecarea apelului, să tranşeze juridic două aspecte, iar nu unul cum greşit a reţinut în decizia recurată - cel referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei.

Pe de altă parte, instanţa de apel a reţinut că "În atare situaţie, precum şi în raport cu dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenţionale prin care pârâta solicită nulitatea acestuia, soluţie necriticată în recurs, Curtea apreciază că soluţia dată de prima instanţa este legală şi temeinică (...)."

Recurenta susţine că instanţa de apel, în mod paradoxal şi contradictoriu, pe de o parte reţine că soluţia cu privire la cererea reconvenţională nu a fost criticată în recurs, pentru ca, pe de altă parte, ulterior să reţină faptul că "împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamanta SC S.M.I. SRL, solicitând casarea deciziei atacate în vederea administrării de noi probatorii pentru stabilirea situaţiei de fapt. În subsidiar, recurenta a solicitat modificarea deciziei şi, pe fond, respingerea acţiunii şi admiterea cererii reconvenţionale, astfel cum a fost formulată."

În aceste condiţii, arată recurenta, instanţa de rejudecare a încălcat dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ. text care prevăd că: "În caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului"; de asemenea, au fost încălcate dispoziţiile art. 315 alin. (3) C. proc. civ., întrucât nu a ţinut seama de toate motivele invocate înaintea instanţei a cărei hotărâre a fost casată" şi nu a stabilit corect limitele rejudecării.

Având în vedere cele anterior arătate, rezultă că hotărârea criticată cuprinde motive contradictorii, astfel încât recurenta învederează că în cauză devin incidente prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În dezvoltarea celui de-al doilea motiv de recurs invocat de recurentă - art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - se arată că, printr-o greşită aplicare a dispoziţiilor legale, instanţa de apel a concluzionat în sensul că terenul în litigiu este proprietatea intimatei reclamante-pârâte Asociaţia de Proprietari.

Astfel, Curtea de Apel nu a ţinut cont de toate înscrisurile depuse în cauză, dând prevalenţă unora dintre acestea şi neluându-le deloc în considerare pe altele, pe baza unor criterii necunoscute, cu toate că aceste înscrisuri aveau putere juridică cel puţin egală.

Cu toate ca instanţa de apel reţine faptul că "în raport cu răspunsul nelămuritor al acestei instituţii" (...) şi "departe de a lămuri situaţia juridică a terenului, aceste răspunsuri, în orice caz, dovedesc lipsa apartenenţei acestui teren (spaţiu, pasaj, portic) adiacent blocului" (...), totuşi, concluzionează ea "proprietarii din blocul deţin în cota indiviză corespunzătoare fiecărui apartament, dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc, în care este inclus indiscutabil, porticul, pasajul pietonul, terenul în suprafaţă de 63,60 mp adiacent blocului, deoarece acesta este situat fizic sub apartamentele proprietarilor care deţin titluri de proprietate asupra terenului aferent blocului".

În opinia recurentei, ceea ce este adiacent blocului, adică lângă bloc, nu poate fi, în acelaşi timp, şi terenul de sub bloc, situat fizic sub apartamentele proprietarilor din bloc; în plus, din planşele fotografice depuse în dosarul de apel, după casare se poate constata cu uşurinţă unde se afla acest portic, în suprafaţă de 63,60 mp.

Titlurile de proprietate depuse la dosar (pentru suprafeţele de teren de sub scările A şi D) sunt eliberate pentru întreg terenul situat sub bloc, amprenta blocului, care este în coproprietate forţată, codevalmaşă a tuturor proprietarilor de la toate cele 4 scări ale blocului, iar nu doar pentru scara C. Suma cotelor indivize de teren al întregului bloc (toate cele 4 scări) este de aproximativ 1.400 mp (amprenta blocului), iar a scării C este de 410 mp, pe când întreaga suprafaţă a porticului pe care funcţionează 4 societăţi comerciale este de aproximativ 150 mp.

Recurenta mai susţine că instanţa nu a ţinut cont de adresele emise de către Primăria sector 2 în care se specifică în mod clar faptul că terenul în litigiu este proprietatea statului, pentru a cărui folosire recurenta achită o redevenţă (retroactiv, din anul 2005); astfel, în perioada 2005 - 2008, recurenta a plătit atât redevenţa la stat, cât şi chirie intimatei.

În urma încheierii contractului de locaţiune, Asociaţia de Proprietari a încasat o sumă de bani de la recurentă cu titlu de chirie; or, la dosarul cauzei nu există niciun înscris din care să rezulte că intimata plăteşte impozit, potrivit C. fisc. pentru venitul realizat din chirie; ca atare, solicită instanţei de recurs a pune în vedere intimatei să depună la dosar declaraţiile de venit începând cu anul 1997 şi până în februarie 2010.

Un ultim aspect pe care recurenta îl semnalează - cel mai important în soluţionarea prezentei cauze şi stabilirea corectă a situaţiei juridice a terenului - care, în opinia sa a făcut de prisos emiterea atâtor adrese la instituţiile statului şi numeroase amânări ale cauzei - este reprezentat de dezlegarea situaţiei juridice a terenului în cauză cu putere de lucru judecat, anume prin Decizia civilă nr. 1.667 din 4 iunie 2001, a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă; astfel, prin această decizie s-a reţinut: "prin Decizia civilă nr. 494/1999 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a constatat că terenul în cauză a fost destinat ca pasaj pietonal, în acest loc fiind amplasate şi gurile de ventilaţie ale subsolului blocului.

(...) Este de reţinut că (...) s-au administrat probe din care rezultă că terenul pe care se află construcţia este domeniu public.

Astfel, conform Adresei din 18 octombrie 2000 de la dosarul de apel, terenul în cauză este prevăzut ca spaţiu pentru circulaţia pietonală şi constituie domeniul public al Municipiului Bucureşti, făcându-se deci corect aplicarea dispoziţiilor Legi nr. 213/1998, iar probele de la dosar fiind corect şi legal interpretate."

Faţă de cele arătate, având în vedere că instanţa de rejudecare a fost învestită să verifice situaţia juridică a terenului din cauză, întrucât se contestă nu numai dreptul de proprietate al intimatei reclamante-pârâte pentru această suprafaţă de teren, ci orice drept care să-i confere posibilitatea de a dispune de acest spaţiu, întrucât proprietar este Statul Român, aceasta nu a ţinut cont de aspectele dezlegate cu putere de lucru judecat şi a concluzionat, în mod eronat, eliptic şi contradictoriu, pe baza unor adrese contradictorii şi în temeiul unor prezumţii, că terenul în cauză, care este adiacent blocului, se află situat fizic sub bloc şi aparţine proprietarilor blocului, în cota indiviză corespunzătoare fiecărui apartament; în plus, instanţa de apel a fost învestită în rejudecare să verifice legalitatea şi temeinicia încheierii contractului de închiriere din cauză, în ce intimata reclamantă-pârâtă are vreun drept de a solicita evacuarea recurentei şi de a pretinde plata unei chirii, şi nu a făcut-o, întrucât a reţinut, în mod greşit, faptul că cererea reconvenţională ar fi fost tranşată în mod irevocabil, prin faptul necriticării în recurs a soluţiei date acesteia.

Or, instanţa a fost sesizată să anuleze contractul de închiriere pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic, motivat de faptul că obiectul actului juridic trebuie să aparţină celui ce se obligă la transferul sau grevarea lui, cerere care însă a rămas nesoluţionată.

Pe de altă parte, instanţa a fost învestită să dispună obligarea intimatei-reclamante-pârâte la restituirea chiriei încasate nelegal în ultimii trei ani de la data introducerii acţiunii, însă nici această cerere nu a fost soluţionată.

De asemenea, instanţa a fost sesizată, prin multitudinea probelor depuse la dosar, de către recurentă prin care demonstra că în nenumărate rânduri a fost tulburată în posesia şi folosinţa spaţiului, făcându-l impropriu scopului şi destinaţiei pentru care a fost închiriat, tulburare decurgând chiar prin acţiunile intimatei reclamante-pârâte (numeroase plângeri adresate instituţiilor statului, care au avut ca rezultat sistarea utilităţilor: apa, lumina etc.), aspect, de asemenea, netranşat de instanţa de apel.

În concluzie, recurenta-pârâtă solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei pentru rejudecarea apelului aceleiaşi Curţi de Apel, în vederea soluţionării cererii sale reconvenţionale, ca şi pentru efectuarea unei expertize topo.

Recurenta-pârâtă a anexat motivelor de recurs copii ale unor înscrisuri, astfel: decizie de impunere a utilizării temporare emis pentru SC E.T. SRL (terţ faţă de proces), Decizia civilă nr. 1.667 din 4 iunie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pronunţată între D.P., SC G. SRL şi Asociaţia de Proprietari, Adresa din 25 aprilie 2001 de Primăria sector 2, Serviciu Cadastru, Fond Funciar, Adresa din 18 octombrie 2000 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, D.P.I., D.E.P., Serviciul Evidenţa proprietăţii către numitul D.P.

Intimata reclamantă-pârâtă a formulat întâmpinare la motivele de recurs, solicitând menţinerea deciziei atacate, prin respingerea recursului ca nefondat.

Recursul formulat este fondat, potrivit celor ce succed.

Cauza de faţă are ca obiect, astfel cum rezultă din expozeul deciziei de faţă, cererea reclamantei pârâte Asociaţia de Proprietari privind evacuarea pârâtei din spaţiul de 63,60 mp închiriat acesteia, plata chiriei aferente acestui spaţiu, în sumă de 5.342,40 euro (în echivalent lei), pentru perioada 1 ianuarie 2010 - 31 decembrie 2010, precum şi cererea de obligare a pârâtei la plata unei chirii în valoare de 7 euro/mp/lună cu titlu de chirie, începând cu data de 1 ianuarie 2011, până la evacuarea sa de pe teren (astfel cum cererea a fost completată de către reclamantă şi, ulterior, restrânsă prin renunţarea la judecarea capătului de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante de a aduce spaţiul închiriat la starea iniţială).

De asemenea, în aceeaşi pricină, pârâta SC S.M.I. SRL a formulat cererea reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la restituirea chiriei încasate în mod necuvenit în perioada ianuarie 2008 - februarie 2010 şi de constatare a nulităţii absolute a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001 pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil; excepţiile procesuale invocate de către recurenta pârâtă-reclamantă prin întâmpinare au fost dezlegate cu autoritate de lucru judecat în cauza de faţă, astfel cum rezultă din considerentele deciziei de casare, anume Decizia civilă nr. 1.723 din 3 iunie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

În esenţă, prima instanţă, a admis în parte cererea principală, astfel: s-a respins cererea de evacuare a pârâtei-reclamantei şi s-a admis cererea privind obligarea acesteia la plata unei chirii de 3 dolari/mp/lună pentru intervalul ianuarie 2010 - 20 decembrie 2012; s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională.

Împotriva hotărârii primei instanţe a formulat apel doar pârâta-reclamantă, astfel încât, din acest punct de vedere, instanţa de apel în mod corect, în stabilirea limitelor rejudecării, a concluzionat că soluţia asupra cererii de evacuare este intrată în puterea lucrului judecat.

Din analiza criticilor formulate prin motivele de apel însă, se constată că pârâta reclamantă a exercitat calea de atac atât împotriva soluţiei de admitere în parte a cererii principale, cât şi împotriva soluţiei tribunalului de respingere în totalitate a cererii sale reconvenţionale (restituirea chiriei achitate nedatorat, potrivit susţinerilor pârâtei-reclamante, dar cererea privind constatarea nulităţii absolute a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001, încheiat cu reclamanta-pârâtă, pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil).

Împotriva Deciziei civile nr. 373 din 21 octombrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin care a fost respins, ca nefondat, apelul pârâtei-reclamante, aceeaşi parte a exercitat recurs care a fost soluţionat prin Decizia civilă nr. 1.723 din 3 iunie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, decizia recurată fiind casată, iar cauza trimisă spre rejudecare instanţei de apel.

În raport de criticile cu care instanţa de recurs a fost învestită, în decizia de casare, Înalta Curte a dat dezlegări unor probleme de drept (criticile referitoare la soluţionarea excepţiilor procesuale invocate de către pârâta reclamantă prin apelul formulat împotriva încheierii primei instanţe din 15 iunie 2012), dar, în acelaşi timp a reţinut că în cauză situaţia de fapt nu era complet stabilită, date fiind relaţiile contradictorii comunicate de instituţiile statului cu privire la situaţia juridică a terenului în litigiu în suprafaţă de 63,60 mp; totodată, în analiza primului motiv de recurs conceput de către recurentă cu privire la neanalizarea de instanţa de apel a criticilor sale referitoare la respingerea cererii reconvenţionale, instanţa de casare a statuat că decizia recurată nu întrunea exigenţele art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Din acest punct de vedere, Înalta Curte constată că prin decizia de casare, astfel cum corect indică recurenta, s-a reţinut:

"În speţă, instanţa de apel, deşi a reţinut ca pârâta a formulat un motiv de apel ce vizează respingerea cererii sale reconvenţionale, nu a analizat susţinerile apelantei sub acest aspect şi nu a arătat care sunt considerentele de fapt şi de drept care au stat la baza soluţiei pronunţate, de respingere a cererii reconvenţionale.

Faţă de cele ce preced, se impune admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca instanţa de trimitere să pronunţe o hotărâre care să respecte prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. (...)".

În consecinţă, instanţa de apel, în rejudecare, în mod nelegal a stabilit că limitele rejudecării nu includeau şi analizarea criticilor apelantei susţinute cu privire la respingerea cererii sale reconvenţionale şi în privinţa cererii privind constatarea nulităţii absolute a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001 încheiat între părţi şi, în consecinţă, că valabilitatea contractului ar fi fost tranşată în cauză în mod irevocabil.

Date fiind aceste constatări, Înalta Curte apreciază caracterul fondat al primului motiv de recurs prin care s-a susţinut încălcarea dispoziţiilor art. 315 alin. (1) şi (3) C. proc. civ.

Cu toate că recurenta-pârâtă reclamantă a încadrat aceste critici în ipoteza de nelegalitate de la art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte apreciază că încălcarea dispoziţiilor procedurale imperative ale art. 315 alin. (1) şi (3) C. proc. civ. reprezintă critici susceptibile de analiză pe temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., întrucât nesocotirea acestora conduce la reţinerea în cauză a dispoziţiilor art. 105 alin. (2) rap. la art. 108 alin. (1) C. proc. civ., câtă vreme instanţa de rejudecare nu s-a conformat celor stabilite irevocabil în cauză de către instanţa de casare, ci, dimpotrivă, pe baza unor evaluări proprii, a ajuns la o concluzie contrară - "dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenţionale prin care pârâta solicită nulitatea acestuia, soluţie necriticată în recurs (...)"; în plus, chiar dacă referitor la aceeaşi critică sunt întrunite şi cerinţele art. 304 pct. 7 C. proc. civ., date fiind considerente contradictorii sub aspectul celor reţinute de instanţa de rejudecare prin raportare la diferitele acte procedurale ale cauzei (decizia de casare, motivele de recurs şi stabilirea limitelor rejudecării), Înalta Curte reţine că motivul de casare (pct. 5) are prioritate în raport cu cel de modificare a deciziei recurate (pct. 7).

Într-un alt motiv de recurs, întemeiat pe teza descrisă de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta susţine că instanţa de apel, în mod nelegal, a concluzionat în sensul că terenul în litigiu este proprietatea intimatei reclamante-pârâte Asociaţia de Proprietari, susţinând, totodată, că spaţiul în litigiu a fost reţinut (de asemenea, în mod contradictoriu) ca fiind adiacent blocului, dar şi aferent acestuia (noţiuni care, potrivit susţinerilor recurentei, nu se suprapun), în sensul că instanţa de apel a concluzionat că acesta, fizic, este situat sub apartamentele proprietarilor care deţin titluri de proprietate asupra terenului aferent blocului.

Analizând această critică, Înalta Curte constată, contrar celor susţinute de recurentă, că instanţa de apel a reţinut că dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc (în care a inclus şi "porticul, pasajul pietonal în litigiu în suprafaţă de 63,60 mp, adiacent blocului") aparţine proprietarilor din bloc care deţin în cotă indiviză corespunzătoare fiecărui apartament, iar nu Asociaţiei de Proprietari a Blocului, în condiţiile în care Asociaţia de Proprietari şi proprietarii din bloc sunt subiecte de drept diferite.

Cu toate acestea, Înalta Curte apreciază că recurenta susţine, în mod întemeiat, că ceea ce este reprezintă teren aferent unei clădiri (adică "alăturat, învecinat, vecin", conform DEX) sau adiacent (alăturat, continuu, potrivit aceleiaşi surse) nu poate fi, în acelaşi timp, situat şi sub clădirea edificată pe acel teren, conţinutul semantic al acestor sintagme fiind diferit.

Pe de altă parte, noţiunea de "portic" reprezintă (conform aceluiaşi DEX) o "galerie exterioară, mărginită de o colonadă, uneori cu arcade, care serveşte ca loc de adăpost sau de plimbare în jurul unei pieţe, al unei clădiri etc. sau ca intrare monumentală într-un edificiu"; în aceste condiţii, doar în anumite circumstanţe, pasajul pietonal poate fi o expresie identică sau similară celei de portic, în timp ce în argumentarea instanţei de apel noţiunile par a fi echivalente în orice condiţii.

Aşa fiind, Înalta Curte reţine că prin decizie recurată nu s-a stabilit cu certitudine amplasamentul terenului în litigiu - fie sub bloc, fie aferent/adiacent blocului (învecinat cu acesta), chiar în situaţia suplimentării probatoriului în rejudecare, potrivit îndrumărilor date de instanţa de casare; în acelaşi timp, se poate constata că instanţa de casare nu a stabilit decât necesitatea suplimentării probatoriului în scopul stabilirii depline a situaţiei de fapt a cauzei, fără a indica şi probele ce pot conduce la o atare finalitate; prin urmare, instanţa de apel, în rejudecare, a avut la îndemână exerciţiul deplin al atributului de apreciere a pertinenţei, concludenţei şi utilităţii probelor pe care urma să le administreze în acest scop.

Totodată, lămurirea amplasamentului terenului în litigiu (situaţie de fapt) nu reprezenta decât premisa de analiză pentru determinarea regimului juridic al acestuia (problemă de drept), cu consecinţe în evaluarea criticilor pârâtei-reclamante formulate prin motivele de apel, astfel cum deja s-a arătat.

Cu referire la lămurirea în cauză a tuturor aspectelor de fapt relevante, instanţa de casare a evidenţiat instanţei de rejudecare existenţa unor înscrisuri contradictorii între cele administrate în cauză până la acel moment procesual, iar clarificarea acestora era sarcina instanţei de apel în rejudecare care trebuia să dispună de toate elementele necesare pentru a stabili situaţia juridică a terenului şi regimul juridic aplicabil; or, chiar prin suplimentarea probatoriului, aceste aspecte nu au fost lămurite de Curtea de Apel.

Mai mult decât atât, şi în condiţiile unei premise de fapt indecise (teren aferent/adiacent şi, simultan, teren situat sub bloc), Înalta Curte constată că instanţa de apel nu a indicat niciun temei juridic pentru a conchide în sensul stabilirii regimului juridic al terenului şi a justifica, în drept, concluzia la care a ajuns - că terenul ar aparţine în cote indivize proprietarilor apartamentelor din bloc (sau ai unei/unor scări ale blocului), fără a califica juridic titlul acestora: proprietate exclusivă, coproprietate forţată, folosinţă comună etc.

Către o atare finalitate şi pentru o justă soluţionare a cauzei, instanţa de apel era ţinută a observa că astfel de dezlegări în drept puteau fi furnizate fie de actele normative adoptate în această materie, fie de dispoziţiile dreptului comun, în absenţa unor soluţii proprii în cuprinsul legilor speciale; aşa fiind, după clarificarea situaţiei de fapt a pricinii, Legea locuinţei nr. 114/1996 (care, de exemplu, în anexa nr. 1, lit. G enumeră spaţiile şi instalaţiile de folosinţă comună pentru clădiri cu mai multe locuinţe etc.), ca şi Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari reprezintă legi speciale de natură a oferi instrumentele juridice utile instanţei de apel în dezlegarea chestiunilor litigioase ale cauzei; de asemenea, puteau fi consultate şi actele constitutive ale Asociaţiei de Proprietari (dintre care, statutul Asociaţiei, de exemplu, se regăseşte la dosarul Judecătoriei sector 2 etc.).

Pe de altă parte, în rejudecare, Curtea de Apel urmează a stabili dacă există identitate între obiectul contractului de închiriere (terenul în suprafaţă de 63,60 mp) şi obiectul raportului de drept fiscal generat prin emiterea Deciziei de impunere nr. 2.093 din 5 august 2010, respectiv, dacă acesta vizează numai clădirea provizorie (exclusiv spaţiul comercial pentru care recurenta pârâtă deţine Autorizaţia de construire din 29 decembrie 1997 şi reautorizată prin Autorizaţia din 3 iulie 2003) ori atât clădirea provizorie, cât şi terenul pe care este plasată (având în vedere, de exemplu, că la dosar rejudecare se regăseşte declaraţia fiscală a recurentei referitoare la impozitul pe clădiri, ceea ce vine în contradicţie cu Adresa din 4 martie 2015 emisă de D.I.T.L. sector 2 - dosar rejudecare din care rezultă că impozitul ar fi colectat atât pentru teren, cât şi pentru clădire).

Pe de altă parte, Înalta Curte constată că deşi Primăria Municipiului Bucureşti prin Adresa din 27 februarie 2015 a îndrumat instanţa de apel a se adresa A.D.P., la termenul de dezbatere pe fond a apelului, a respins această cerere a apelantei pârâte "în raport de ceea ce a mai rămas de judecat în apel după ciclurile procesuale parcurse", iar stabilirea greşită a limitelor rejudecării a fost deja arătată în cele ce preced.

Totodată, la dosarul de apel se regăseşte Adresa din 8 iunie 1998 (emisă cu mult anterior litigiului de faţă) de către SC P.B. SA la solicitarea Asociaţiei de Locatari a Blocului, instituţie la care s-a adresat şi Primăria Municipiului Bucureşti, D.P., S.E.D.P.P., astfel cum reiese din Adresa de la dosar şi al cărei răspuns instanţa de apel nu l-a mai solicitat, pentru finalizarea demersului său; în plus, deşi este real că la termenul din 30 martie 2015, apelanta-reclamantă a renunţat la proba cu efectuarea unei expertize topo, instanţa de apel, dacă nu se considera lămurită asupra elementelor ce interesau situaţia de fapt a cauzei, avea posibilitatea de a dispune administrarea probei din oficiu, chiar dacă părţile se împotriveau, conform dispoziţiilor art. 129 alin. (5) teza finală C. proc. civ.

În sfârşit, în ceea ce priveşte pretinsa încălcare a puterii de lucru judecat a Deciziei civile nr. 1.667 din 4 iunie 2001, a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, invocată de către recurentă prin motivele de recurs, aceasta reprezintă o chestiune asupra căreia Înalta Curte nu se poate pronunţa omisso medio, având în vedere că pârâta-reclamantă (terţ faţă de procedura derulată în acel litigiul) a invocat această apărare încă de la prima instanţă, a reiterat-o prin motivele de apel, ca şi la momentul concluziilor scrise, însă instanţa de apel nu a analizat-o prin decizia supusă prezentului recurs, acesta nefiind un motiv invocat pentru prima dată în această etapă procesuală, astfel încât această instanţă de recurs să îl poată analiza.

Având în vedere toate aceste considerente, Înalta Curte, în baza art. 312 alin. (1) şi (3) teza finală rap. la art. 304 pct. 5 şi pct. 9 C. proc. civ., văzând şi prevederile art. 314 C. proc. civ. (interpretate per a contrario), va admite recursul pârâtei-reclamante, va casa decizia recurată şi va trimite cauza aceleiaşi instanţe pentru rejudecarea apelului.

În rejudecare, instanţa de apel, pe lângă cele arătate în decizia de faţă, va administra orice alte probe va considera că pot conduce la stabilirea elementelor de fapt relevante ale pricinii, în vederea lămuririi regimului juridic al spaţiului în litigiu, urmând ca, pe baza acestor premise, să analizeze în mod efectiv criticile formulate de pârâta reclamantă prin motivele de apel, mai puţin acelea intrate sub puterea lucrului judecat prin neatacare (soluţia asupra evacuării) ori dezlegate deja în ciclul procesual anterior (excepţiile procesuale confirmate prin anterioara decizie de casare).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul declarat de pârâta SC S.M.I. SRL împotriva Deciziei nr. 561 din 6 aprilie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 9 octombrie 2015.

← ICCJ. Decizia nr. 2073/2015. Civil  ICCJ. Decizia nr. 2145/2015. Civil →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 2135/2015. Civil