ICCJ. Decizia nr. 255/2015. Civil. Acţiune în constatare. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE Şl JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 255/2015
Dosar nr. 3238/110/2012
Şedinţa publică de la 29 ianuarie 2015
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Reclamanţii U.S.S. şi U.R., prin acţiunea civilă înregistrată la 29 mai 2012 la Tribunalul Bacău, au solicitat în contradictoriu cu pârâta S.M., să se constate rezolutiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată prin încheierea din 4 septembrie 200 şi obligarea acesteia la restituirea sumei de 185.000 euro, în echivalent RON şi a sumei de 37.500 euro, în echivalent RON, reprezentând dobânda legală aferentă, cu cheltuieli de judecată.
Reclamanţii şi-au precizat ulterior acţiunea, arătând că solicită suma în cuantum de 183.000 RON.
Prin încheierea nr. 1528 din 20 martie 2013, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în Dosarul nr. 256/1/2013, s-a dispus strămutarea cauzei de la Tribunalul Bacău la Tribunalul Mureş, cu menţinerea tuturor actelor îndeplinite înainte de strămutare.
Tribunalul Mureş, secţia civilă, prin sentinţa civilă nr. 1496/2013 din 18 iunie 2012, a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocate de pârâta S.M.
A respins acţiunea formulată şi precizată de reclamanţii U.S.S. şi U.R. în contradictoriu cu pârâta S.M.
Tribunalul Mureş a respins ca neîntemeiată excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâtă, reţinând că în condiţiile în care reclamanţii prin acţiunea introductivă au cerut rezoluţiunea unui act juridic, această solicitare are caracterul unei acţiuni în realizare şi nu al unei acţiuni în constatare.
Referitor la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de asemenea de pârâtă, tribunalul a apreciat că, cererea dedusă judecăţii vizează o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare care conferă părţilor între care a intervenit drepturi şi obligaţii concurente personal-patrimoniale, astfel că acest caracter relativ al raporturilor juridice dintre contractanţi se imprimă acţiunilor în justiţie prin care se urmăreşte fie executarea, fie desfiinţarea contractului privat pentru neîndeplinirea sarcinilor asumate, cum este cazul în speţă.
În consecinţă, aceste acţiuni sunt supuse dispoziţiilor art. 1 şi art. 3 din Decretul nr. 167/1958, iar dreptul material de formulare a lor se prescrie în termen de 3 ani, astfel că până la momentul perfectării, acţiunile rezultate dintr-un antecontract, chiar dacă se referă la un bun imobil, sunt personale şi se supun prescripţiei.
S-a mai reţinut că problema care se ridică în cauză, sub aspectul prescripţiei dreptului material la acţiune o reprezintă data de la care începe să curgă termenul de prescripţie. În cazul promisiunii de vânzare-cumpărare intervenite între părţi, printre clauzele acesteia s-a inserat şi aceea prin care părţile au stabilit ca până la data de 1 noiembrie 2008 să depună toate diligentele pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum şi clauza de suspendare, care priveşte situaţiile în care, dacă în perioada de achitare a preţului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, suspendare care ar dura până la remedierea lor, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate, actul se rezoluţionează de drept.
Faţă de opinia pârâtei în sensul că termenul de la care curge prescripţia este cel determinat de emiterea dispoziţiei în temeiul Legii nr. 10/2001, respectiv de la data de 4 februarie 2009, prima instanţă a reţinut că simpla emitere a dispoziţiei de restituire nu poate fi acceptată ca termen de la care se poate determina curgerea termenului de prescripţie, întrucât în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică era necesară în prealabil înscrierea dispoziţiei în cartea funciară.
Înscrierea în cartea funciară a fost dispusă prin încheierea din 19 mai 2009 a O.C.P.I. Bucureşti sector 6, înscrierea fiind efectuată în Cartea funciară Bucureşti sector 6.
Instanţa a reţinut însă că nici data întabulării în cartea funciară nu poate fi privită ca punct de pornire a curgerii termenului de prescripţie, întrucât prin încheierea din 3 septembrie 2009 dată de O.C.P.I. Bucureşti sector 6, s-a constatat că ar exista o suprapunere a imobilului cu privire la care a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare cu alte terenuri.
Situaţia imobilului în cauză a fost clarificată doar la data de 3 noiembrie 2011, când prin încheierea din 19 mai 2009 a O.C.P.I. Bucureşti sector 6 s-a procedat la notarea în cartea funciară a referatului din 3 noiembrie 2011, emis de O.C.P.I. Bucureşti, Serviciul cadastru, prin care s-a constatat că suprapunerea de imobile fusese doar virtuală.
Instanţa a mai avut în vedere sub aspectul prescripţiei şi împrejurarea că prin notificarea pe care cei doi promitenţi vânzători au adresat-o reclamanţilor prin Biroul Executorilor Judecătoreşti C.E. la data de 16 martie 2012, aceştia au arătat la pct. 5, că „începând cu data de 4 martie 2009” au adus la îndeplinire toate obligaţiile prevăzute în antecontract în ceea ce-i priveşte, această dată fiind cea care, chiar şi în opinia pârâtei, este data la care obligaţia putea fi realizată.
Ca atare s-a apreciat că termenul de la care se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare curge de la data la care a fost clarificată situaţia de carte funciară, respectiv data de 3 noiembrie 2011.
Pe fondul cauzei, instanţa a respins acţiunea reclamanţilor, reţinând că în cauză nu a fost dovedită întrunirea condiţiilor de admisibilitate privind rezoluţiunea, în raport de prevederile art. 1020 C. civ., având în vedere următoarele:
Tribunalul a reţinut că cererea de rezoluţiune a promisiunii de vânzare-cumpărare, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară (în concret restituirea părţii din preţ pe care reclamanţii au susţinut că au achitat-o), a fost motivată prin aceea că imobilul cu privire la care a fost încheiat actul juridic este impropriu destinaţiei pe care reclamanţii doresc să i-o dea după perfectarea vânzării-cumpărării.
Analizând condiţiile de admisibilitate ale acţiunii în rezoluţiune, prima instanţă a reţinut că aspectele care au fost invocate de reclamanţi nu privesc o conduită improprie a promitentiior vânzători, respectiv refuzul acestora de a-şi îndeplini obligaţia de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare. Astfel chiar dacă obligaţia promitenţilor vânzători de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită, nu se poate reţine că această stare de fapt le este imputabilă, câtă vreme aceştia au dorit în continuare finalizarea convenţiei.
Nu a fost reţinută în cauză nici susţinerea că reclamanţii şi-au îndeplinit obligaţiile stabilite în sarcina lor şi că ar fi notificat promitenţii-vânzători în vederea perfectării contractului, câtă vreme notificările pe care într-adevăr le-au adresat au făcut referire direct la rezoluţiunea convenţiei, voinţa lor evidentă nefiind aceea de a-şi executa obligaţiile contractuale.
În ceea ce priveşte clauza potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a preţului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate prezentul act se rezoluţionează de drept, urmând ca părţile să fie repuse în situaţia anterioară” s-a apreciat că această clauză nu poate fi interpretată ca având caracterul unui pact comisoriu, care, ca şi clauză rezolutorie, priveşte conduita părţilor contractante, or menţiunea inserată în clauză face referire la aspecte exterioare manifestării de voinţă, respectiv la împrejurări care într-adevăr ar fi de natură a nu mai permite finalizarea tranzacţiei dintre părţi.
Având în vedere că obiectul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare este o obligaţie de a face şi nu de a da, s-a apreciat că actele sau faptele de natură a-i prejudicia pe promitenţii cumpărători nu pot privi decât eventuale impedimente care s-ar ivi în ceea ce priveşte executarea obligaţiei de a face.
Sub acest aspect prima instanţă a reţinut că reclamanţii invocă chestiuni care ţin de cauza actului juridic, scopul imediat fiind acela de a edifica construcţii pe terenul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, însă acestea nu pot fi analizate în cadrul unei acţiuni rezolutorii, care priveşte strict modul de îndeplinire al obligaţiilor părţilor şi nu fundamentele obligării acestora.
Prin urmare, pentru a se putea considera că în speţă există acte sau fapte de natură a prejudicia drepturile promitentului cumpărător, acestea trebuie să fie legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi nu aspecte referitoare la modul de executare a contractului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte impedimentele invocate de reclamanţi generate de situaţia juridică a imobilului, tribunalul a apreciat că acestea nu pot fi reţinute, întrucât imobilul ce face obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare este înscris în cartea funciară pe numele promitenţilor vânzători şi poate fi înstrăinat.
Referitor la impedimentele datorate situaţiei de fapt, respectiv existenţa unor lucrări de utilităţi publice (conductă de apă potabilă şi racorduri, reţea de termoficare, conductă de gaze naturale, instalaţii telefonice subterane) s-a reţinut că potrivit adreselor emise ca urmare a demersurilor reclamanţilor de a obţine avize, atât SC A.N.B. SA, cât şi Regia Autonomă de Distribuţie a Energiei Termice Bucureşti, SC R. SA şi SC D.S. SRL au confirmat existenţa acestora, precizându-se în conţinutul acestor adrese că edificarea unei construcţii, raportat la conductele şi reţelele ce se află pe teren impun restricţii de distanţă.
Totodată s-a mai reţinut că din probele administrate în cauză rezultă că din suprafaţa totală de 1000 mp, situată în str. S.I., o porţiune din teren de 550 mp nu este afectată de utilităţi, este liberă de construcţii şi are destinaţia de spaţiu verde, cu privire la această suprafaţă fiind emisă în temeiul Legii nr. 10/2001 dispoziţie de restituire în natură în favoarea promitentilor vânzători.
Ca atare instanţa a apreciat că afirmaţiile reclamanţilor nu sunt concludente, în condiţiile în care utilităţile publice se află pe partea de teren care nu a fost restituită în baza legii reparatorii promitenţilor vânzători.
Prima instanţă a apreciat, de asemenea, că ceea ce contrazice edificator susţinerile reclamanţilor cu privire la existenţa unor impedimente (atât de natură juridică, cât şi de natură factuală) în ceea ce priveşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este tocmai încheierea de către aceştia a unui contract de tranzacţie cu unul dintre promitenţii vânzători, iar faptul că acest contract de tranzacţie este contestat la acest moment în instanţă de către promitenţii vânzători nu afectează manifestarea de voinţă exprimată de reclamanţi în încheierea acestui act juridic.
Având în vedere că acest contract de tranzacţie face obiectul unuia alt litigiu, urmând ca instanţa competentă să se pronunţe asupra validităţii sale, fără a impieta asupra respectivului litigiu, instanţa investită cu soluţionarea prezentei cauze a reţinut că în fapt contractul de tranzacţie reprezintă o executare a promisiunii de vânzare-cumpărare, care avea ca obiect tocmai obligaţia de transfer a dreptului de proprietate.
În condiţiile în care reclamanţii au „acceptat să primească” în schimbul sumei de bani pe care afirmativ o datorează N.N. chiar cota de proprietate asupra terenului cu privire la care susţin că este impropriu destinaţiei pe care doreau să i-o dea, sunt paradoxale susţinerile acestora potrivit cărora promisiunea de vânzare-cumpărare nu se poate finaliza prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentificată.
Curtea de Apel Târgu-Mureş, secţia I civilă, prin decizia nr. 209/A din 8 aprilie 2014 a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanţii U.S.S. şi U.R. împotriva sentinţei civile nr. 1496 din 18 iunie 2013 pronunţată de Tribunalul Mureş. Curtea, pentru a pronunţa această decizie a avut în vedere următoarele considerente:
În ceea ce priveşte promisiunea de vânzare-cumpărare a cărei rezoluţiune s-a solicitat, din actele dosarului a rezultat că aceasta s-a încheiat între N.N. şi S.M., în calitate de promitenţi-vânzători şi U.S.S., căsătorit cu U.R., în calitate de promitent-cumpărător, prin această convenţie promitenţii-vânzători obligându-se să înstrăineze imobilul situat în Bucureşti, S.I., sector 6, în suprafaţă de 250 mp, valoarea contractului convenită de părţi fiind de 550.000 de euro.
Reclamanţii au solicitat rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, invocând faptul că ulterior încheierii promisiunii au intervenit impedimente care fac imposibilă utilizarea terenului potrivit destinaţiei în vederea căreia această promisiune a fost încheiată, respectiv pentru realizarea unor investiţii pe terenul în litigiu.
Faţă de motivele invocate de reclamanţi trebuie avut în vedere că prin convenţia încheiată nu s-a prevăzut faptul că terenul cu privire la care s-a încheiat această convenţie trebuie să îndeplinească anumite calităţi, respectiv să fie apt pentru a se edifica construcţii şi ca atare susţinerile reclamanţilor în sensul că este imposibilă utilizarea acestui teren în scopul pentru care s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare nu pot fi luate în considerare la analizarea condiţiilor prevăzute de art. 1020-art. 1021 C. civ. pentru desfiinţarea contractului.
Pe de altă parte, chiar dacă în promisiunea de vânzare-cumpărare s-ar fi prevăzut că terenul trebuie să fie apt pentru realizarea de investiţii, din actele de care se prevalează reclamanţii (adrese emise de SC A.N.B. SA, Regia Autonomă de Distribuţie a Energiei Termice Bucureşti, SC R. SA, SC D.S. SRL) nu rezultă că pe terenul respectiv nu se pot edifica construcţii, ci doar faptul că edificarea de construcţii este supusă unor restricţii, fiind posibilă doar în anumite condiţii, inclusiv prin devierea reţelelor de utilităţi pe cheltuiala beneficiarului.
Totodată în cadrul analizării cererii de rezoluţiune trebuie să se ţină seama de faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul prin care părţile, se obligă să încheie, în viitor, un contract translativ de proprietate. În acest caz promitenţii-vânzători îşi exprimă consimţământul pentru încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, iar contraprestaţia urmărită de promitenţii-cumpărători este executarea obligaţiei de a face, respectiv de a încheia în viitor un astfel de contract.
Ca atare, în mod justificat a reţinut prima instanţă că în condiţiile în care terenul în litigiu este întabulat în cartea funciară pe numele promitenţilor-vânzători şi poate fi înstrăinat, iar prin notificarea trimisă reclamantului U.S.S. promitenţii-vânzători şi-au exprimat voinţa în sensul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu există impedimente juridice pentru îndeplinirea obligaţiei de încheiere a acestui contract.
Împrejurarea că în urma notificării din 16 martie 2012, prin care promitenţii-cumpărători au fost somaţi să achite diferenţa de preţ, pârâta S.M. nu i-a acţionat pe aceştia în judecată pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate fi interpretată în sensul că aceasta refuză să îşi îndeplinească obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că pârâta şi-a exprimat disponibilitatea faţă de încheierea acestui contract.
Acţiunea introductivă promovată de reclamanţi a fost analizată prin prisma motivelor de fapt şi de drept invocate de aceştia şi în aceste condiţii nu i se poate imputa primei instanţe că nu a procedat la recalificarea acţiunii din acţiune în constatarea rezoluţiunii în constatarea nulităţii, în condiţiile în care procesul civil este guvernat de principiul disponibilităţii părţilor, iar instanţa este ţinută de cadrul procesual fixat de reclamanţi. De altfel pe parcursul procesului nici nu s-a pus problema nulităţii promisiunii de vânzare-cumpărare, aspectele invocate de părţi vizând doar rezoluţiunea convenţiei intervenite între ele.
În condiţiile în care în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare consimţământul exprimat poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare şi ca atare obiectul acesteia îl constituie o obligaţie de a face, în mod justificat a reţinut prima instanţă că aspectele invocate de reclamanţi referitoare la faptul că terenul ar fi impropriu pentru investiţii nu ţin de executarea acestei obligaţii.
În ceea ce priveşte clauza potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a preţului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate prezentul act se rezoluţionează de drept”, în mod corect s-a apreciat că aceasta nu poate fi interpretată ca având caracterul unui pact comisoriu, în contextul în care pe de o parte nu s-a menţionat în ce constau actele sau faptele în discuţie şi pe de altă parte actele sau faptele respective nu ţin de obligaţia de a face care constituie obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aceea de a perfecta în viitor un contract de vânzare-cumpărare.
Prin acţiunea introductivă reclamanţii au solicitat rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare doar în contradictoriu cu pârâta S.M., arătând că celălalt promitent vânzător a fost de acord cu rezoluţiunea promisiunii şi în locul sumei de bani pe care trebuia să o restituie Ie-a transmis reclamanţilor proprietatea asupra cotei de ½ parte din terenul în litigiu, fiind încheiat în acest sens un contract de tranzacţie între persoanele respective. în aceste condiţii, având în vedere că reclamanţii au acceptat ca în urma rezoluţiunii convenţiei încheiate cu N.N. să le fie transmisă cota de ½ parte dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu apar ca fiind lipsite de sens susţinerile acestora în sensul că terenul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare este impropriu destinaţiei pe care doreau să i-o dea.
Rezoluţiunea unui contract reglementată de art. 1020-art. 1021 C. civ., prevederi prin prisma cărora a fost analizată acţiunea dedusă judecăţii, constă în desfiinţarea unui contract sinalagmatic, la cererea uneia dintre părţi, pe motiv că cealaltă parte nu a executat culpabil obligaţiile la care s-a îndatorat.
În condiţiile în care în speţă reclamanţii au fost cei care au refuzat încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, iar pârâta nu este în culpă pentru neperfectarea acestui contract, instanţa de apel apreciază că în mod justificat s-a reţinut de către prima instanţă că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1020-art. 1021 C. civ. pentru desfiinţarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu privire la terenul în litigiu.
Împotriva deciziei nr. 209/A din 8 aprilie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Târgu.Mureş, secţia I civilă, au declarat recurs reclamanţii U.S.S. şi U.R., întemeiat pe art. 304 pct. 7, pct. 8 şi pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, fie casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare, fie modificarea deciziei, admiterea apelului şi a acţiunii sale.
În criticile formulate, recurenţii reclamanţi după o prezentare amănunţită a situaţiei de fapt, au susţinut în esenţă următoarele:
- Sub aspectul motivării deciziei, a susţinut că instanţa nu face referire la motivele de fapt şi de drept care să justifice soluţia de respingere a apelului lor, aceasta preluând argumentaţia instanţei de fond, fără să motiveze în vreun fel legalitatea sau temeinicia acesteia, art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
- Decizia din apel este nelegală şi prin prisma art. 304 pct. 8 C. proc. civ., urmare a interpretării greşite a antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii.
A arătat că în considerarea naturii juridice a actului încheiat, instanţa a minimalizat efectele obligatorii stabilite în sarcina promitentilor vânzători, apreciind că singura obligaţie era aceea de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului, fără să ţină cont de angajamentul reciproc viitor de a face tot ceea ce era necesar pentru încheierea vânzării cumpărării propriu-zise a terenului în formă autentică.
A arătat că pârâta este în culpă, întrucât nu este în posesia terenului ce face obiectul vânzării care să îndeplinească condiţiile specifice efectuării investiţiei aşa cum s-a convenit.
Arată că actul încheiat este un contract nenumit, întrucât conţine şi alte clauze în sarcina promitentilor vânzători, tocmai în realizarea scopului urmărit de părţi la momentul semnării actului, în acest scop a fost înserată şi clauza rezolutorie a contractului, cu privire la care instanţa a apreciat greşit că aceasta nu reprezintă nici clauză rezolutorie şi nici pact comisoriu, despre care face vorbire, astfel că soluţia care se impunea era de declarare a rezolutiunii convenţiei încheiate, raportat la art. 1020-art. 1021 C. civ.
În mod eronat s-a apreciat în cauză, că şi contractul de tranzacţie încheiat cu N.N. dovedeşte inexistenţa impedimentelor de fapt cu privire la teren, fără să aibă în vedere că prin încheierea lui s-a urmărit soluţionarea diferendului dintre părţi şi recuperarea unei părţi din banii plătiţi promitenţilor vânzători.
Legat de actele juridice referitoare la situaţia terenului, este de menţionat faptul că terenul care a fost intabulat pe numele vânzătorilor, trebuie remarcat faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu un scop declarat şi asumat de către părţi şi anume acela al efectuării unor investiţii.
Sub acest aspect s-a invocat faptul că în mod greşit instanţa a concluzionat că promitenţii vânzători nu au refuzat îndeplinirea obligaţiei asumate, aceea de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare şi că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, terenul era identificat în fapt în baza raportului de expertiză întocmit de expert S.C. în Dosarul nr. 31431/3/2005 al Curţii de Apel Bucureşti, astfel încât cumpărătorii ştiau că vor cumpăra acel teren, aşa cum era descris în schiţa anexă la raportul de expertiză şi pentru a se evita apariţia unor alte coordonate ale terenului s-a inserat şi pactul comisoriu în conţinutul promisiunii de vânzare.
A susţinut că raportul de expertiză menţionat a fost întocmit în fals, întrucât nu au existat utilităţi pe acesta, vecinătăţile trasate şi avizele de construire nefiind reale, că acesta se suprapunea pe alt teren cu alt număr cadastral, că nu avea cale de acces, aspecte care se încadrează tocmai în categoria actelor de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, motiv care a condus la activarea clauzei rezolutorie din convenţie.
În mod neîntemeiat instanţa a reţinut că terenul care a făcut obiectul promisiunii de vânzare ar fi fost intabulat, fără să aibă în vedere faptul că terenul intabulat se află situat în municipiul Bucureşti, str. S.I., sector 6, în timp ce terenul care a făcut obiectul acestei promisiuni se află situat în municipiul Bucureşti, str. S.I.
Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 969 C. civ., referitoare la forţa obligatorie a contractelor, în sensul că interpretarea lui trebuia să se facă în spiritul voinţei părţilor, dar şi ale art. 1020-art. 1021 C. civ., referitoare la rezoluţiunea contractului.
Instanţa a apreciat greşit că actul dedus judecăţii a fost analizat exclusiv prin prisma dispoziţiilor legale incidente la perfectarea promisiunii de vânzare-cumpărare, reţinând că niciuna din părţi nu se află în culpă, motivul principal pentru care nu s-a perfectat convenţia fiind acela că terenul a devenit necorespunzător prin neîndeplinirea scopului pentru care a fost contractat, ceea ce nu constituie motiv de rezoluţiune.
În opinia sa, a susţinut că în condiţiile în care instanţa considera incident un motiv de nulitate absolută, cum ar fi eroarea sau lipsa cauzei, avea posibilitatea de a recalifica acţiunea principală, în baza rolului activ al judecătorului, dar consideră că întrucât sunt nu sunt semnatarii unui contract de vânzare-cumpărare nu au la îndemână o acţiune în anulare a contractului pe acest considerent.
Faţă de această situaţie, arată că se impune analiza şi aplicarea clauzei potrivit căreia în cazul în care apar acte sau fapte de natură a-i prejudicia pe promitenţii cumpărători, contractul este rezoluţionează de plin drept, indiferent dacă este clauză rezolutorie sau pact comisoriu, fiind încălcată astfel de către instanţă atât regula generală de interpretare a clauzelor contractuale, cât şi antecontractul încheiat, care reprezintă legea părţilor.
A apreciat că faţă de situaţia de fapt expusă, pârâta S.M. este în culpă cu privire la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu este în posesia terenului cu privire la care s-a convenit sau care să îndeplinească condiţiile specifice unor investiţii aşa cum s-a convenit. Pe de altă parte, acţiunile acesteia de a intra în posesia preţului în baza unui antecontract care nu este titlu executoriu nu poate fi interpretat decât ca un refuz de a-şi îndeplini propria obligaţie.
Analizând recursul declarat de reclamanţii U.S.S. şi U.R. împotriva deciziei nr. 209/A din 8 aprilie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Târgu-Mureş, secţia I civilă, prin prisma criticilor formulate şi a temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte, urmează a-l respinge ca nefondat pentru următoarele considerente:
Potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.
Faţă de textul de lege evocat, motivarea unei hotărâri este contradictorie atunci când există considerente contradictorii, din care să rezulte atât temeinicia cât şi netemeinicia cererii de chemare în judecată, ori atunci când există contradicţie între considerente şi dispozitiv.
Înalta Curte, constată că această critică este nefondată, întrucât contrar susţinerilor recurenţilor motivele invocate de părţi au făcut obiectul examinării de către instanţă, iar hotărârea este pronunţată cu respectarea dispoziţiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât cuprinde motivele de fapt şi de drept pe care se sprijină şi care au format convingerea instanţei, cât şi cele pentru care au fost înlăturate cererile părţilor.
În raport de acest aspect, se poate observa fără dubii că instanţa de apel a analizat toate criticile invocate de reclamanţi prin cererea de apel, argumentând motivele avute în vedere pentru care nu a fost reţinută răspunderea pârâtei, ţinând cont de obligaţiile asumate prin convenţia încheiată în condiţiile art. 969 C. civ.
Înalta Curte, constată că, criticile formulate de recurenţi încadrate în prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., se referă, în fapt la lipsa temeiului legal şi la greşita aplicare şi interpretare a clauzelor contractuale, contract care în baza art. 969 C. civ., reprezintă legea părţilor, astfel că aceste critici vor fi analizate din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., poate fi invocat atunci când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu aplicarea greşită a legii.
Este de necontestat că între N.N. şi S.M., în calitate de promitenţi-vânzători şi U.S.S., căsătorit cu U.R., în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată la data de 4 septembrie 2008, prin încheierea de autentificare, prin care promitenţii-vânzători s-au obligat să înstrăineze imobilul situat în Bucureşti, S.I., sector 6, în suprafaţă de 250 mp, valoarea contractului convenită de părţi fiind de 550.000 de euro.
Pornind de la cadrul legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convenţiile legale au putere de lege între părţile contractante, este în obligaţia instanţei de apel să examineze în mod real voinţa părţilor semnatare ale contractului încheiat, or, în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, instanţa de apel făcând o corectă interpretare a actului dedus judecăţii, respectiv a clauzelor contractuale, în considerarea dispoziţiilor art. 977, precum şi ale art. 982 C. civ.
Instanţa de apel a făcut o corectă aplicare şi interpretare a dispoziţiilor art. 969 şi urm. C. civ., sub aspectul interpretării clauzelor stabilite de părţi, dându-le înţelesul şi finalitatea urmărită la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare supus spre analiză instanţelor.
Astfel, prin antecontractul menţionat părţile au stabilit drepturi şi obligaţii reciproce, iar caracteristica esenţială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor ce revin părţilor.
Clauza contractuală expresă din antecontract privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, se referă la faptul că ulterior încheierii promisiunii au intervenit impedimente care fac imposibilă utilizarea terenului potrivit destinaţiei în vederea căreia această promisiune a fost încheiată, respectiv pentru realizarea unor investiţii pe terenul în litigiu.
Sub un prim aspect se impune a se avea în vedere că prin convenţia încheiată nu s-a prevăzut faptul că terenul cu privire la care s-a încheiat această convenţie trebuie să îndeplinească anumite calităţi, respectiv să fie apt pentru a se edifica construcţii şi ca atare susţinerile reclamanţilor în sensul că este imposibilă utilizarea acestui teren în scopul pentru care s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare.
Acţiunea în rezoluţiune a contractului poate fi invocată numai de partea care a executat sau s-a declarat gata să execute contractul, pe motiv că cealaltă parte nu a executat culpabil obligaţiile la care s-a îndatorat, or în cauză instanţa de apel, în virtutea caracterului devolutiv al apelului, pornind de la interpretarea prevederilor art. 1020-art. 1021 C. civ., în raport de clauzele contractuale a analizat succesiunea obligaţiilor prevăzute, stabilind că, chiar dacă în promisiunea de vânzare-cumpărare s-ar fi prevăzut că terenul trebuie să fie apt pentru realizarea de investiţii, din actele de care se prevalează reclamanţii, adrese emise de SC A.N.B. SA, Regia Autonomă de Distribuţie a Energiei Termice Bucureşti, SC R. SA, SC D.S. SRL, nu rezultă că pe terenul respectiv nu se pot edifica construcţii, ci doar faptul că edificarea de construcţii este supusă unor restricţii, fiind posibilă doar în anumite condiţii, inclusiv prin devierea reţelelor de utilităţi pe cheltuiala beneficiarului.
Mai mult decât atât, s-a avut în vedere şi faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul prin care părţile, se obligă să încheie, în viitor, un contract translativ de proprietate, sens în care promitenţii-vânzători îşi exprimă consimţământul pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, iar contraprestaţia urmărită de promitenţii-cumpărători este executarea obligaţiei de a face, respectiv de a încheia în viitor un astfel de contract.
În cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare consimţământul exprimat poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare şi ca atare obiectul acesteia îl constituie o obligaţie de a face, astfel că aspectele invocate de reclamanţi referitoare la faptul că terenul ar fi impropriu pentru investiţii nu ţin de executarea acestei obligaţii, după cum corect s-a reţinut.
Or, în condiţiile în care terenul în litigiu este întabulat în cartea funciară pe numele promitenţilor-vânzători şi poate fi înstrăinat, iar prin notificarea trimisă reclamantului U.S.S. promitenţii-vânzători şi-au exprimat voinţa în sensul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu există impedimente juridice pentru îndeplinirea obligaţiei de încheiere a acestui contract.
Legat de clauza potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a preţului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate prezentul act se rezoluţionează de drept”, instanţa de apel în mod just a constatat că aceasta nu poate fi interpretată ca având caracterul unui pact comisoriu, în contextul în care pe de o parte nu s-a menţionat în ce constau actele sau faptele în discuţie, iar pe de altă parte pentru că actele sau faptele respective nu ţin de obligaţia de a face care constituie obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aceea de a perfecta în viitor un contract de vânzare-cumpărare.
De altfel nici încheierea contractului de tranzacţie cu numitul N.N., nu constituie un impediment în ceea ce priveşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât acesta nu afectează manifestarea de voinţă exprimată de reclamanţi la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.
În cauză nu poate fi reţinută nici critica prin care recurenţii au susţinut că, în condiţiile în care instanţa considera incident un motiv de nulitate absolută, cum ar fi eroarea sau lipsa cauzei, aceasta avea posibilitatea să recalifice acţiunea din acţiune în constatarea rezoluţiunii în acţiune în constatarea nulităţii, ştiut fiind că procesul civil este guvernat de principiul disponibilităţii părţilor, iar instanţa este ţinută de cadrul procesual stabilit de părţi.
Culpa în neexecutarea contractului este un element esenţial pentru rezoluţiune, dar avându-se în vedere că în speţă reclamanţii au fost cei care au refuzat încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, că pârâta nu este vinovată pentru neperfectarea acestui contract, se apreciază că în mod justificat instanţa de apel a concluzionat neîndeplinite condiţiilor prevăzute de art. 1020-art. 1021 C. civ. pentru desfiinţarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu privire la terenul în litigiu.
Faţă de cele ce preced, pentru considerentele arătate, cum în cauză nu se poate reţine incidenţa prevederilor art. 304 pct. 7 şi pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte, în aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţi.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţii U.S.S. şi U.R. împotriva deciziei nr. 209/A din 8 aprilie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Târgu-Mureş, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 ianuarie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 178/2015. Civil | ICCJ. Decizia nr. 254/2015. Civil. Acţiune în anulare. Recurs → |
|---|
