ICCJ. Decizia nr. 377/2015. Civil. Rezoluţiune contract. Pretenţii, suspendare executare silită. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECTIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 377/2015
Dosar nr. 171/122/2010
Şedinţa publică de la 5 februarie 2015
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 171 din 13 martie 2013 Tribunalul Giurgiu, secţia civilă, cu prilejul rejudecării, a respins acţiunea promovată de reclamanta SC F.R. SRL având ca obiect rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 2 noiembrie 2007 de Biroul Notarial Public E. Bucureşti, restabilirea situaţiei anterioare şi obligarea pârâtei la restituirea preţului plătit, cu dobânda legală de la data plăţii sumei de 100.000 euro clauză penală, recunoaşterea dreptului de retenţie al reclamantei asupra imobilului vândut, până la realizarea creanţei, dar s-a admis acţiunea formulată de reclamanta SC A. SRL şi s-a dispus obligarea pârâtei SC F.R. SRL la plata sumei de 99.900 euro, diferenţă de preţ datorată potrivit contractului de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2007.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că dispoziţiile art. 1020-art. 1021 C. civ. dau dreptul părţii în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat să ceară rezoluţiunea contractului cu daune interes. Potrivit prevederilor art. 1312 C. civ., vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înţelege a şi le lua, orice clauză obscură interpretându-se în contra vânzătorului. Totodată, potrivit art. 1325 C. civ., obligatia de a preda lucrul cuprinde şi tot ceea ce a fost răspunzător de liniştita posesiune a lucrului, iar, conform dispoziţiilor art. 1361 C. civ. cumpărătorul este dator a plăti preţul la ziua stabil tă prin contract.
Părţile au convenit la 2 noiembrie 2007 vânzarea-cumpărarea imobilului teren amplasat în intravilanul satului B., scos din circuitul agricol şi destinat realizării de construcţii, cu preţul total de 199.800 euro plătibil în două tranşe, cea din urmă la data îndeplinirii de către vânzător a obligaţiilor stipulate conform art. IV alin. (2)-alin. (7) din contract.
La capitolul declaraţii, garanţii şi obligaţii ale vânzătorului, părţile au stipulat că intenţia cumpărătorului este de a construi pe teren o hală de producţie şi că vânzătorul se obligă să realizeze, până la 30 aprilie 2008, conectarea terenului la reţeaua de canalizare, apă, gaz, electricitate, cu specificarea datelor tehnice, realizarea unei căi de acces betonate şi conectarea la servicii de telefonie şi internet şi, pentru cazul în care reţelele ar traversa proprietăţi învecinate, să-i asigure cumpărătorului drept de servitute şi respectiv folosintă.
În cuprinsul contractului părţile au făcut referire la anexa 4 ataşată, din care reiese amplasamentul terenului, cu ieşire la drum comunal şi autostradă şi traversul cablului subteran de electricitate, a conductei de gaze, a liniei subterane de telefonia-internet şi a canalului de ape pluviale, respectiv la ieşirea spre autostrada A1.
După susţinerile cumpărătorului, nu s-a asigurat realizarea lucrărilor de conectare la utilităţi în conformitate cu specificaţiile şi planurile tehnice anexate contractului, în consecinţă fiind în drept să ceară desfiinţarea vânzării cu daune interese.
Vânzătorul a susţinut în apărare că a realizat lucrările de racordare în limitele convenţiei şi pentru a face posibilă edificarea construcţiei, rămânând în sarcina cumpărătorului să obţină autorizaţie de construcţie şi avize care să permită racordările efective destinate halei de producţie.
Din constatările lucrării de expertiză a reieşit că, la limita terenului, există alimentare cu energie electrică pentru organizare unică de şantier, reţea de canalizare ce deserveşte proprietarii învecinaţi, dar nu asigură colectarea de ape industriale uzate, reţea subterană de distribuţie gaze, nu a fost identificată instalaţie de telefonie sau internet.
Din înscrisuri depuse, s-a reţinut că vânzătorul s-a adresat E.-E.E. pentru realizarea racordului la reţeaua de energie electrică, comunicându-i-se că este posibil racordul pe baza autorizaţiei de construcţie pentru obiectivul în cauză, SC E.S.I. SRL pentru conectarea la reţeaua de distribuţie a gazelor naturale, precum şi cerinţele necesare şi marcându-se traseul corespunzător, cu menţiunea că partea-cumpărător nu a cerut autorizaţie de construire până la 29 iunie 2010.
S-a mai constatat că reclamanta cumpărător a beneficiat de un studiu geotehnic pentru amplasamentul unei hale industriale în luna februarie 2008, la aceeaşi dată a emis un draft de contract pentru proiect de construcţie, la 13 noiembrie 2007 i s-a eliberat certificat de urbanism pentru construcţie unitate de depozitare comercială şi de producţie, urmând a obţine avize şi acorduri privind utilităţile urbane şi infrastructură.
În fişa tehnică anexă se menţiona că alimentarea cu apă se realizează printr-un puţ forat, energia electrică se va asigura din reţeaua publică aflată în imediata apropriere a incintei, alimentarea cu gaze se va face din reţeaua stradală.
Punctul de vedere al expertului parte S.M.I. a fost în sensul că la limita terenului există construit canal de scurgere a apelor pluviale, că pe teren nu au fost edificate construcţii, dar că pentru evacuarea apelor uzate este necesară respectarea anumitor normative, în zonă există reţea electrică de medie tensiune, dar pentru stabilirea necesarului pretins de cumpărător dimensionarea este posibilă după obţinerea autorizaţiei de construcţie şi a avizelor corespunzătoare.
Punctul de vedere al expertului parte D.M. a fost în sensul că la limita terenului există numai canalizare publică şi reţea simplă de electricitate, linie electrică aeriană, conducta de gaz nu este adusă până la limita proprietăţii, vânzătorul a asigurat posibilitatea racordării unui viitor obiectiv cu destinaţia hală de producţie.
Prin urmare, Tribunalul a reţinut că, potrivit cu intenţia cumpărătorului de a edifica pe teren o construcţie hală de producţie circuite imprimate, vânzătorul a asigurat cale de acces betonată şi posibilitate de racord la reţeaua de energie electrică, conducta de alimentare cu gaz şi reţeaua de canalizare, că specificaţiile şi normele tehnice la care se face referire în contract implică soluţii tehnice de racord în condiţiile autorizării unei construcţii încât, ce privesc exclusiv raporturile dintre constructor şi executanţii autorizaţi ai lucrărilor cum şi încheierea unor contracte cu furnizorii de utilităti, în cadrul cărora să fie posibilă realizarea unor racorduri corespunzătoare activităţii industriale, în consecinţă că vânzătorul şi-a îndeplinit obligaţia de a preda imobilul în starea corespunzătoare folosirii lui potrivit cu intenţia cumpărătorului.
Asumarea unei obligaţii care să asigure funcţionarea efectivă a unui obiectiv industrial implică, potrivit şi cu clauzele contractuale, obţinerea autorizaţiei de construcţie şi organizarea unui şantier, iar, în măsura în care vânzătorul ar fi inteles să achite toate costurile ocazionate de realizarea racordurilor ca atare avizate şi autorizate, aceasta ar fi dat drept cu pretenţia cumpărătorului sau, cel mult, dacă s-ar fi apreciat că se împiedică ori este dificilă realizarea construcţiei, o reducere corespunzătoare de preţ.
Din dovezi nu au rezultat însă impedimente ale folosirii terenului potrivit cu scopul şi intenţia cumpărătorului, nici imposibilitatea autorizării sau obţinerii avizelor necesare, dimpotrivă vânzătorul efectuând demersuri corespunzătoare în privinţă, iar cumpărătorul obţinând studiu geotehnic şi negociind realizarea proiectului de execuţie.
Instalarea unui traseu pentru servicii de telefonie şi internet presupunea, de asemenea, încheierea unui contract de către beneficiar, respectiv cumpărător.
Probatoriul a evidenţiat că vânzătorul a solicitat avize de principiu şi, raportat la reglementările legale specifice, era evident că avizele finale şi realizarea conexiunilor la anume cerinţe tehnice presupunea parcurgerea unor etape de către proprietarul terenului, executantul şi beneficiarul construcţiei şi al serviciilor de utilităţi, prin urmare cumpărătorul pretinzând în mod nerezonabil executarea unor lucrări care, legal şi tehnic, nu pot fi asumate de vânzător.
În consecinţă, neregăsindu-se elemente de neexecutare a obligaţiei de predare a bunului vândut într-o măsură care să permită aprecierea că se impune desfiinţarea contractului şi fiind dovedit că partea cumpărătoare refuză nejustificat plata diferenţei de preţ, Tribunalul a respins acţiunea reclamantei-cumpărător şi a admis acţiunea formulată de pârâta-reclamantă vânzător.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 146/2014 din 5 martie 2014, cu majoritate, a admis apelul promovat de SC F.R. SRL, a schimbat sentinta civilă nr. 171 din 13 martie 2013 pronunţată de Tribunalul Giurgiu, secţia civilă, în sensul că a admis actiunea formulată de reclamanta SC F.R. SRL.
A fost constatată rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2 noiembrie 2007, s-a respins cererea de instituire a dreptului de retenţie şi s-a constatat suspendată judecata pentru capetele de cerere privind pretenţiile din acţiunea reclamantei SC F.R. SRL în baza art. 36 din Legea nr. 85/2006.
A fost respinsă acţiunea formulată de reclamanta SC A. SRL ca neîntemeiată.
Cu opinia separată în sensul respingerii apelului şi menţinerea hotărârii atacate ca temeinică şi legală.
În argumentarea opiniei majoritare, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că soluţia asupra apelului de faţă sub aspectul ambelor acţiuni este determinată de modalitatea de interpretare şi finalitatea recunoscută clauzelor expres inserate în contractul părţilor.
Astfel, cunoscând „intenţia cumpărătoarei de a construi pe terenul ce forma obiectul contractului o hală de producţie”, conform art. IV lit. s) din contract, vânzătoarea a declarat că „nu cunoaste motive care ar putea împiedica sau îngreuna acest plan” şi s-a angajat totodată să îndeplinească până la data de 30 aprilie 2008 o serie de obligaţii privind „conectarea terenului” la reţeaua de canalizare, apă epurată, gaz, electricitate la anumiţi parametrii, la calea publică de acces, la serviciile de telefonie şi internet, toate conform specificaţiilor şi planurilor tehnice ataşate şi cu respectarea normelor legale în vigoare. Cea de a doua rată în cuantum de 99.900 euro urma a fi achitată de cumpărătoare în termen de 3 zile lucrătoare de la data îndeplinirii de către vânzătoare în totalitate şi în mod corespunzător a tuturor obligaţiilor asumate.
S-a constatat că în cazul neîndeplinirii de către vânzătoare a vreunei obligaţii, indiferent din ce motiv, părţile au convenit prin art. IV pct. 13 rezoluţiunea de plin drept a contractului, fără punerea în întârziere şi fără intervenţia vreunei instanţe judecătoreşti, cumpărătoarea fiind singura care se putea prevala de această clauză calificată în mod expres drept pact comisoriu de gradul IV, putând opta însă şi pentru solicitarea de despăgubiri fără rezoluţiunea contractului. Totodată, părţile au prevăzut că dreptul cumpărătoarei de a rezoluţiona contractul şi/sau de a cere despăgubiri nu presupune vreo culpă din partea vânzătoarei. În aceiaşi clauză, părţile au stabilit şi efectele rezoluţiunii contractului constând în restituirea de către vânzătoare a preţului încasat, a cheltuielilor legate de încheierea contractului şi intabularea imobilului, cu dobânda legală aferentă, precum şi plata unor despăgubiri evaluate anticipat la 100.000 euro.
Instanţa de apel a apreciat că, instanţa de fond a analizat acţiunea apelantei ca pe o rezoluţiune judiciară, lipsind astfel de efecte lauzele asumate în mod expres de părţi, care, în calitate de comercianţi, trebuiau să cunoască conţinutul şi consecinţele acestora pe termen lung. Asta în condiţiile în care regula de interpretare a convenţiilor prevăzută la art. 978 C. civ. spune că, şi atunci „când o clauză este primitoare de două înţelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce niciunul.
Părţile au înţeles însă să insereze în contract un pact comisoriu definit şi enunţat în mod clar drept pact comisoriu de grad IV, acceptând ca rolul instanţei să fie limitat la verificarea condiţiilor prevăzute în acest pact. O asemenea stipulaţie are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului deîndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligaţia debitoarei să fi fost dusă la îndeplinire.
Instanţa de apel aplicând aceste reguli la cazul de speţă, a censtatat că vânzătoarea şi-a asumat, în contextul cunoscut la data încheierii contractului, o serie de obligaţii precise, cu un conţinut clar, precum şi executarea acestora până la data de 30 aprilie 2008, sub sancţiunea expresă de rezoluţiunii necondiţionate a contractului. În continutul detaliat al clauzelor contractuale obligaţiile asumate nu sunt supuse niciunei condiţii, nu apar a fi afectate de o anumită conduită din partea cumpărătoarei, deşi se cunoştea sau ar fi trebuit să se cunoască ce presupunea executarea întocmai a unor asemenea obligaţii. Mai mult, până la momentul invocării rezoluţiunii de către cumpărătoare în condiţiile acestor clauze, vânzătoare nu a le-a contestat conţinutul, finalitatea şi aplicabilitatea. Pe de altă parte, orice aspect privind valabilitatea, legalitatea unei asemenea clauze se apreciază în raport de momentul încheierii actului şi doar în cazul invocării nulitătii acestora.
S-a reţinut că termenul stabilit a expirat fără ca obligaţiile să fie duse la îndeplinire, ele nefiind realizate în parametrii stabiliţi nici până la acest moment şi s-a apreciat că în cauză a operat pactul comisoriu, fiind întrunite condiţiile pentru rezoluţiunea convenţională a contractului. Efectele acesteia vor fi retroactive şi nu mai dau dreptul vânzătoarei la încasarea celei de a doua rate de preţ.
Astfel instanţa de apel a apreciat că se impune schimbarea soluţiei primei instanţe sub aceste aspecte, şi a se constata conform solicitărilor reclamantei SC F.R. SRL că a operat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2007 în temeiul pactului comisoriu inserat de părţi. În mod implicit, acţiunea reclamantei SC A. SRL privind executarea acestui contract va fi respinsă ca neîntemeiată ca urmare a desfiinţării contractului.
În ceea ce priveşte capetele de cerere accesorii invocate de reclamanta SC F.R. SRL ca efecte ale rezoluţiunii, s-a subliniat cu prioritate faptul că societatea pârâtă SC A. SRL este în insolvenţă, iar, în raport de această situaţie juridică, toate acţiunile în realizarea creanţelor asupra averii sale sunt suspendate de drept în baza art. 36 din Legea nr. 85/2006. Această măsură va afecta cererile în pretenţii formulate de SC F.R. SRL privind restituirea ratei de preţ, cu dobânda legală aferentă, a cheltuielilor de intabulare, cu dobânda legală acumulată, şi plata penalităţilor determinate potrivit clauzei contractuale. Măsura suspendării nu putea afecta întregul apel deoarece prin sentinţa atacată s-au soluţionat două acţiuni conexe dintre care în una dintre ele debitoarea aflată în procedura insolvenţei deţinea calitatea de reclamantă şi, chiar şi în acţiunea în care era pârâtă, acţiunea în constatarea rezoluţiunii nu era afectată de dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 85/2006.
În ceea ce priveşte instituirea unui drept de retenţie, s-a constatat, pe de o parte, că acesta ar fi fost condiţionat de recunoaşterea unei creanţe în patrimoniul pârâtei, iar, pe de altă parte, prin art. IV pct. 13 din contract, cumpărătoarea s-a angajat să restituie terenul în cazul în care invoca rezoluţiunea, iar vânzătoarea nu a solicitat încă recunoaşterea legală a dreptului corelativ.
Împotriva acestei decizii pârâta SC F.R. SRL a declarat recurs întemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 8 şi pct. 9 C. proc. civ.
În susţinerea motiv lor invocate, recurenta după o prezentare detaliată a situaţiei de fapt, a susţinut, în esenţă, că instanţa de apel cu interpretarea greşită a contractului şi a legii, se mărgineşte la a constata, fără nicio nuanţare, suspendarea judecăţii pentru capetele de cerere privind pretenţiile sale împotriva SC A. SRL, respinge cererea de instituire a dreptului de retenţie şi omite să se pronunţe asupra cererii pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecată.
Recurenta susţine că instanţa de apel nu a reţinut că în speţa de faţă există o corelaţie specifică între prezenta cauză şi procedura insolvenţei societăţii intimate, pronunţându-se asupra capetelor de cerere privind repunerea părţilor în situaţia anterioară ca şi cum ne-am afla în prezenţa unor pretenţii care ignoră procedura insolvenţei, ori tind să o ocolească.
Recurenta solicită instanţei de recurs să reconfirme legalitatea şi temeinicia pretenţiilor pecuniare ale sale împotriva SC A. SRL, astfel încât înscrierea sa în tabelul creanţelor din cadrul procedurii insolvenţei să rămână în mod irevocabil recunoscută şi reconsolidată.
În opinia recurentei, reţinerile instanţei de apel privind faptul că dreptul de retenţie ar fi condiţionat de recunoaşterea unei creanţe în patrimoniul său, că pârâta s-a angajat să restituie terenul în cazul în care ar invoca rezoluţiunea şi că vânzătoarea nu a solicitat încă recunoaşterea legală a dreptului corelativ acestei obligaţii de restituire, sunt greşite şi vădesc o interpretare greşită a actului juridic dedus judecăţii, precum şi o aplicare greşită a normelor legale incidente.
Astfel, susţine recurenta, recunoaşterea unei creanţe în patrimoniul său nu este absentă, ci dimpotrivă s-a realizat atât implicit prin constatarea rezoluţiunii contractului prin chiar decizia atacată, cât şi explicit, prin înscrierea sa în tabelul creanţelor în cadrul procedurii de insolvenţă, iar obligaţia de restituire în caz de rezoluţiune era supusă condiţiei implicite ca şi cealaltă parte să-şi execute obligaţia corelativă de returnare a primei rate de preţ şi a cheltuielilor şi penalităţilor aferente.
În ce priveşte nesolicitarea recunoaşterii acestui drept de către SC A. SRL recurenta susţine că era logic în condiţiile în care SC A. SRL se opunea rezoluţiunii.
Recurenta susţine că instanţa de apel a omis să se pronunţe asupra cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, deşi a fost formulată şi probată corespunzător la ultimul termen de judecată.
Pentru aceste motive recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul reconfirmării legalităţii şi temeiniciei pretenţiilor pecuniare, recunoaşterea dreptului de retenţie asupra terenului şi obligarea intimatei SC A. SRL la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând decizia recurată, în limitele permise de această cale extraordinară de atac, se constată că recursul reclamantei este nefondat pentru următoarele considerente:
Critica întemeiată pe art. 304 alin. (8) C. proc. civ. este nefondată întrucât nu s-a demonstrat că în cauză, instanţa a schimbat natura şi înţelesul lămurit al actului dedus judecăţii.
Astfel, se constată, că instanţa de apel a apreciat în mod corect că vânzătoarea şi-a asumat, în contextul cunoscut la data încheierii contractului, o serie de obligaţii precise, cu un conţinut clar, precum şi executarea acestora până la data de 30 aprilie 2008, sub sancţiunea expresă a rezoluţiunii necondiţionate a contractului.
Aşadar, cenzura instanţei de recurs, potrivit motivului invocat se reduce la a constata că instanţa, nu a denaturat actul juridic dedus judecătii, ci, a constatat, în mod corect, că în cauză a operat pactul comisoriu fiind întrunite condiţiile pentru rezoluţiunea convenţională a contractului.
Totodată se reţine, că obiectul prezentului litigiu are la bază contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţile litigante, la data de 2 noiembrie 2007 cu privire la terenul cu suprafaţa de 5400 mp amplasat în intravilanul localităţii B.D. sat B., jud. Giurgiu, în raport de care reclamanta a formulat mai multe capete de cerere, printre care şi instituirea unui drept de retenţie.
Din sinteza motivelor de recurs, se constată că recurenta critică decizia recurată în ceea ce priveşte respingerea cererii de instituire a dreptului de retenţie şi respingerea, cererii de acordare a cheltuielilor de judecată.
Întreaga argumentare a recurentei privind instituirea dreptului de retenţie va fi respinsă ca nefondată având în vedere faptul că nu există o creanţă pentru instituirea acestui drept, chiar dacă SC F.R. SRL, dată fiind declararea stării de insolvenţă a SC A. SRL, s-a înscris în tabelul creditorilor, creanţa nu a fost recunoscută în patrimoniul debitoarei.
Dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 85/2006 reglementează suspendarea de drept a judecăţii cauzei, care operează ex lege în ipoteza în care procesul poartă asupra unui drept de creanţă al creditorului asupra averii debitorului, scopul declarat al acestui text de lege fiind menţinerea averii debitorului aflat sub incidenţa legii insolvenţei în starea existentă, la momentul declanşării procedurii.
Astfel încât în mod corect instanţa de apel a constatat că cererile în pretenţii formulate de SC F.R. SRL privind restituirea ratei de preţ, cu dobânda legală aferentă, a cheltuielilor de intabulare, cu dobânda legală acumulată şi plata penalităţilor determinate potrivit clauzei contractuale, sunt afectate de măsura suspendării prevăzută de dispozitiile art. 36 din Legea nr. 85/2006.
În ce priveşte critica prin care recurenta susţine că instanţa de apel a omis să se pronunţe asupra cererii sale privind acordarea cheltuielilor de judecată, se reţine că această chestiune priveşte aspecte de netemeinicie, de analiză a probatoriului administrat în dovedirea cheltuielilor, aspecte ce nu pot fi analizate în această etapă procesuală.
Pentru această situaţie partea avea la dispoziţie prevederile art. 281 C. proc. civ., prin care instanţa putea analiza înscrisurile doveditoare şi temeinicia solicitărilor efectuate de către parte.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC F.R. SRL împotriva deciziei civile nr. 146/2014 din 5 martie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 februarie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 376/2015. Civil. Anulare act. întoarcere... | ICCJ. Decizia nr. 381/2015. Civil. Pretenţii. Obligatia de a... → |
|---|
