ICCJ. Decizia nr. 478/2015. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 478/2015
Dosar nr. 37856/3/2012
Şedinţa publică din 18 februarie 2015
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, la data de 01 septembrie 2009, reclamanţii P.I. şi P.A. au chemat în judecată pe pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi Statul Român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună obligarea pârâţilor la plata preţului de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, str. B., corp A+B, sector 1, estimat provizoriu la suma de 450.000 RON, precum şi la plata daunelor-interese în cuantum de 30.000 RON, reprezentând cheltuielile necesare, utile şi voluptorii efectuate de aceştia.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 28 martie 1997, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu Primăria Municipiului Bucureşti, au dobândit dreptul de proprietate asupra corpului A din imobilul situat la adresa menționată, iar cel de-al doilea apartament al imobilului a intrat în patrimoniul acestora prin moştenire testamentară de la defunctul Ş.D. (care, la rândul său, îl cumpărase de la Primăria Municipiului Bucureşti, prin contractul din anul 1997, întocmit în baza aceluiași act normativ).
S-a mai arătat că prin decizia civilă nr. 1677A din 27 noiembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, au fost obligaţi reclamanţii să lase în deplină proprietate imobilul fostului proprietar, P.J.
Faţă de această împrejurare, s-a solicitat, în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Prin precizarea formulată ulterior, reclamanţii au arătat că înţeleg să se judece numai în contradictoriu cu Ministerul Finanţelor Publice, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate anularea unilaterală a contractelor de vânzare-cumpărare din anul 1997, precum și faptul că prin aplicarea legilor proprietăţii aceştia au calitatea de terţi vătămaţi în dreptul de proprietate asupra imobilului, ceea ce îi îndreptățește la restituirea valorii de piaţă actuale a imobilului.
Prin sentinţa nr. 24703 din 14 decembrie 2010, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis cererea, astfel cum a fost modificată şi precizată, a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamanţi a sumei de 1.346.357 RON reprezentând valoarea de piaţă, conform standardelor internaţionale de evaluare, pentru corpurile A și B ale imobilului din str. B.
Apelul declarat împotriva sentinței de către pârât a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 862/A din 21 octombrie 2011 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.
Prin decizia nr. 947 din 23 mai 2012, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis recursul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, a casat ambele hotărâri şi a trimis cauza Tribunalului Bucureşti spre competentă soluţionare, ca instanţă de fond, reținând incidența dispoz. art. 2 lit. b) C. proc. civ. (tribunalele judecă în primă instanţă procesele şi cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de 500.000 RON) și faptul că, potrivit cererii precizatoare formulate de reclamanţi în faţa instanţei de fond, aceştia au solicitat obligarea pârâtului la plata preţului de piaţă al imobilului estimată de expert la suma de 1.346.357 RON.
Astfel învestit, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a pronunțat sentința nr. 859 din 15 aprilie 2013, prin care a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, a admis cererea reclamanților, a obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei de 313.128 euro, în echivalent în RON la data plăţii reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului situat în Bucureşti, str. B., corp A (parter şi demisol) şi corp B, sectorul 1.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că reclamanţii P.I. şi P.A. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului de la adresa menționată, corp A+B parter şi demisol, în suprafaţă utilă de 131,93 mp, potrivit contractului de vânzare-cumpărare din 28 martie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti.
De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare din 28 martie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti‚ numitul Ş.D. a dobândit dreptul de proprietate asupra corpului A, situat la demisolul imobilului, în suprafaţă utilă de 19,88 mp.
De pe urma defunctului Ş.D. a rămas ca succesoare testamentară P.R., moștenită la rândul ei, de reclamanţii P.I. şi P.A.
S-a constatat că, potrivit deciziei nr. 1677A din 27 noiembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, (irevocabilă conform deciziei nr. 358R din 01 iunie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă), s-a admis acţiunea în revendicare formulată de reclamanta P.J., fiind obligaţi pârâţii P.I. şi P.A. să-i lase în deplină proprietate şi posesie, imobilul situat în Bucureşti, str. B., sector 1, corp A şi B, demisol şi parter, sector 1. Prin aceeaşi decizie, a fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare din anul 1997, reținându-se că la data încheierii acestora, cumpărătorii au fost de bună-credinţă. În același timp, procedând la compararea titlurilor, instanţa a dat câştig de cauză moştenitoarei fostului proprietar.
A reținut tribunalul că, așa cum rezultă din raportul de expertiză, valoarea de piaţă a imobilului este de 313.128 euro.
În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice, tribunalul a constatat că aceasta este neîntemeiată, cu referire la dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, care instituie un caz special de răspundere pentru evicţiune şi se aplică în mod prioritar faţă de normele generale C. civ. privind evicţiunea.
S-a reținut incidența în cauză a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, conform cărora chiriaşii care au cumpărat imobile cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în cazul în care contractele de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, valoarea despăgubirilor stabilindu-se prin expertiză.
Or, în speță, reclamanţii au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului ca efect al admiterii acţiunii în revendicare a fostului proprietar, prin hotărâre irevocabilă, reţinându-se totodată buna-credinţă a acestora la dobândirea imobilului, ceea ce îi îndreptățește la restituirea valorii de circulație a bunului.
Împotriva sentinţei a declarat apel pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, care a susținut greșita soluționare a excepţiei lipsei calităţii sale procesuale pasive, precum și greșita sa obligare la valoarea de circulație a imobilului
Pe acest aspect, s-a arătat că nu era îndeplinită în speță cea de-a doua condiţie imperativă prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost desfiinţat prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
De asemenea, în mod eronat, instanţa a obligat Ministerul Finanţelor Publice la „valoarea de circulaţie a imobilului” în condiţiile în care nu există în legislaţia în vigoare nicio referire la această sintagmă, ci potrivit art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, referirea se face la „preţul de piaţă al imobilelor”, care trebuie stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Instanţa de fond ar fi trebuit să aibă în vedere valoarea de piaţă a imobilului, ceea ce l-ar fi obligat pe expert să folosească în demersul său de evaluare doar metodele agreate potrivit standardelor internaţionale, în vreme ce o formulare ambiguă, fără acoperire legală, precum „valoare de circulaţie”, lasă loc de interpretări și poate „justifica” folosirea altor metode de calcul, cu ocolirea standardelor internaţionale.
Or, potrivit GN 1 „Evaluarea proprietăților imobiliare, pct 5.25.1 din Standardele Internaționale de Evaluare, atunci când se utilizează tehnica comparației vânzărilor pentru evaluare este necesară o comparație directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacționate recent pe piață, precum și faptul că „în parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară și în culegerea și selectarea informațiilor, expertul trebuie să colecteze informații privind cererea și oferta (GN 1- Evaluarea proprietății imobiliare pct 5.7.3).
În speță, însă, expertul nu a solicitat vreunei societăți de evaluare, bancă, notar public, birou de carte funciară, informații privind tranzacțiile imobiliare recente pentru imobile similare.
Pârâtul a mai arătat că preţul achitat de reclamanți, pentru cumpărarea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, a fost mult inferior valorii de piață, aşa încât suma acordată constituie o îmbogăţire fără justă cauză, fiind vorba de o diferență exagerată pe care ar primi-o chiriașii-cumpărători, raportat la prețul pe care ei înșiși l-au plătit.
A fost menţionată, în susţinere, jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, arătându-se că această cauză se deosebeşte de alte situaţii, în care titlul chiriaşului-cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătoreasca irevocabilă, de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulităţii contractului, fie în revendicare.
În ceea ce privește obligarea la plata cheltuielilor de judecată, apelantul-pârât a arătat că nu a dat dovadă de rea-credinţă, neglijență, nu se face vinovat de declanşarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancţionat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Apelul a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 74/A din 26 februarie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a constatat, mai întâi, pe aspectul excepției lipsei calității procesuale pasive, că aceasta a fost corect soluționată, față de dispoz. art. 50 alin. (21) şi alin. (3), art. 501 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora legiuitorul a înţeles să reglementeze în cuprinsul unui act normativ cu caracter special, derogatoriu de la dreptul comun al răspunderii pentru evicţiune, condiţiile în care operează obligaţia de garanţie pentru evicţiune, atât sub aspectul obiectului, cât şi al părţilor raportului juridic dedus judecăţii.
Or, sub aspectul părţilor raportului juridic obligaţional, s-a instituit ex lege obligaţia de dezdăunare a cumpărătorului în sarcina Ministerului Finanţelor Publice, indiferent de ipoteza legală în care se încadrează cumpărătorii, respectiv atât în ceea ce priveşte restituirea valorii de piaţă, cât şi a preţului actualizat.
Referitor la critica neîndeplinirii în cauză a celei de-a doua condiții prevăzute imperativ de dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, adică aceea că actul de vânzare-cumpărare încheiat de intimaţii-reclamanţi în baza Legii nr. 112/1995 să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, Curtea a constatat, de asemenea, caracterul nefondat.
În mod corect, s-a reținut, a asimilat instanţa de fond situaţia reclamanţilor, ale căror contracte de vânzare-cumpărare din anul 1997, încheiate în procedura Legii nr. 112/1995, au fost lipsite de efecte juridice în urma admiterii acţiunii în revendicare a fostului proprietar, cu situaţia desfiinţării contractelor ca urmare a promovării unei acţiuni în anulare.
Această interpretare se fundamentează chiar pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin. (21) din lege, din care rezultă că s-a avut în vedere, în definirea noţiunii de „desfiinţare” a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil vândut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii acţiunii în anularea respectivului contract, cât şi ipoteza admiterii acţiunii în revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Deși contractele de vânzare-cumpărare încheiate de intimaţii-reclamanţi în procedura Legii nr. 112/1995 nu au fost anulate pe cale judiciară, totuși, este îndeplinită condiţia ca aceste contracte să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, având în vedere că prin obligarea reclamanţilor de a lăsa în deplină proprietate imobilele cumpărate, aceste acte juridice au fost lipsite de efecte.
În consecință, Curtea a constatat că în mod corect prima instanță a reţinut îndreptăţirea intimaţilor-reclamanţi la acordarea preţului de piaţă (valoare de circulaţie), conform dispoziţiilor art. 50 alin. (21) şi art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Totodată, instanța de apel a reținut că noţiunile de „preţ de piaţă” şi „valoare de circulaţie” a imobilului au aceeaşi semnificaţie, fiind echivalente, chiar dacă legislaţia în vigoare nu foloseşte cea de a doua sintagmă.
Ceea ce interesează este ca evaluarea, efectuată prin expertiza tehnică de specialitate, să se realizeze printr-o metodă agreată potrivit standardelor internaţionale, condiţie îndeplinită în speţă, conform conţinutului raportului de expertiză întocmit.
Soluţia acordării de despăgubiri, reprezentând preţul de piaţă al imobilului, este şi în concordanţă cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, care a stabilit că legislaţia ar trebui să permită să se ţină seama de circumstanţele speciale ale fiecărei speţe, pentru ca persoanele care şi-au dobândit bunurile cu bună-credinţă să nu fie puse în situaţia de a suporta povara responsabilităţii statului care confiscase, odinioară, aceste bunuri.
În ce privește modalitatea de aplicare a dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., Curtea a constatat că instanţa de fond a procedat corect interpretând situaţia pârâtului ca fiind aceea de parte căzută în pretenţii, căreia îi revine obligaţia de suportare a cheltuielilor procesului câştigat de partea adversă.
Împotriva deciziei a declarat recurs Ministerul Finanţelor Publice care a formulat critici sub următoarele aspecte:
- Hotărârea instanţei de apel a menţinut în mod greșit obligarea Ministerului Finanţelor Publice la plata valorii de piaţă, în condiţiile în care această instituţie nu are calitate procesuală pasivă.
Faţă de principiul relativităţii efectelor contractului şi de împrejurarea că Ministerul Finanţelor Publice este terţ, raportat la contractele încheiate de către intimaţii-reclamanţi, acesta nu putea fi obligat la plata sumei pretinse.
Potrivit dispoziţiilor art. 1337, art. 1341 şi urm. C. civ., trebuie să se angajeze răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, respectiv, a Primăriei Municipiului Bucureşti.
- Lipsa calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice rezultă şi din neîndeplinirea condiţiilor art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, referitoare la existenţa unei hotărâri judecătoreşti irevocabile care să fi constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi cu Primăria Municipiului Bucureşti şi, pe de altă parte, la încheierea contractului cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, nefăcându-se dovada bunei-credinţe la momentul perfectării actului.
- În ce priveşte suma de 313.128 euro, la a cărei plată a fost obligat recurentul, valoarea este nejustificat de mare faţă de declinul imobiliar existent.
Valoarea stabilită nu a avut în vedere o dată recentă şi nici măcar data producerii evicţiunii.
S-a arătat că pentru stabilirea corectă a valorii trebuie ținut seama de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, conform cărora determinarea valorii de piaţă a imobilelor se realizează potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, fiind necesar să se ţină seama de anumite criterii.
Astfel, Standardele Internaţionale de Evaluare GN 1 precizează expres că în situaţia în care se utilizează metoda comparaţiilor este necesară o comparaţie directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacţionate recent pe piaţă, precum şi faptul că „în parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară şi în culegerea şi selectarea informaţiilor” evaluatorul trebuie să colecteze informaţii privind cererea şi oferta.
Or, în speţă, expertul a colectat informaţii referitoare exclusiv la oferte publicate în ziare şi pe site-uri de pe internet, omiţând informaţiile referitoare la tranzacţiile recente, precum şi la cererea de pe piaţă.
- S-a arătat pe de altă parte, că obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune valoarea de piaţă a imobilului - cu atât mai mult în ipoteza celor care au făcut obiectul Legii nr. 112/1995 - ci presupune o stabilire a sporului de valoare dobândit de imobil între momentul încheierii contractului şi cel al producerii evicţiunii.
Pe criterii de simetrie şi de echitate, întrucât aceste imobile n-au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
Chiar raportat la jurisprudenţa Curţii europene rezultă că reclamanţii nu erau îndreptăţiţi la valoarea de piaţă a imobilului, obţinerea preţului actualizat fiind un remediu adecvat şi suficient. Aceasta, întrucât preţul imobilelor vândute în baza Legii nr. 112/1995 era mult inferior valorii de piaţă a acestora, aşa încât îndemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă a imobilelor reprezintă o îmbogăţire fără justă cauză a acestora.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Intimaţii-reclamanţi au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, arătând că legitimarea procesuală a Ministerului Finanţelor a fost corect reţinută faţă de dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, iar îndreptăţirea reclamanţilor la despăgubiri constă în valoarea de piaţă a imobilului, fiind întrunite cerinţele art. 501 din Legea nr. 10/2001. În ce priveşte valoarea imobilului, câtă vreme n-au fost formulate obiecţiuni la raportul de expertiză, nu mai pot fi invocate motive care să privească acest aspect.
Analizând criticile deduse judecăţii, Înalta Curte constată următoarele:
- Susţinerea referitoare la lipsa calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice este lipsită de orice fundament.
Nesocotind dezlegările date pe acest aspect de instanţa de apel şi fără să le combată în vreun fel, recurentul reia aceleaşi argumente referitoare la principiul relativităţii efectelor contractului şi la faptul că vânzătorul, Primăria Municipiului Bucureşti, este cel care trebuie să răspundă pentru evicţiune.
Or, justificând legitimarea în proces a Ministerului Finanţelor Publice, instanţa de apel a constatat în mod corect că aceasta este dată de dispoziţiile legii speciale care, derogând de la dreptul comun, instituie în sarcina acestei instituţii, obligaţia de dezdăunare în cazul evicţiunilor produse cumpărătorilor pe temeiul Legii nr. 112/1995.
Fără să observe cadrul normativ special şi principiul specialia generalibus derogant, recurentul-pârât îşi motivează critica, în mod eronat, prin trimitere la regulile dreptului comun, în condiţiile în care dezlegarea corectă a problemei şi pe care, de altfel, nu o combate, se regăseşte în considerentele deciziei din apel.
- Tot astfel, în mod eronat recurentul susţine că lipsa calităţii sale procesuale ar fi determinată de neîndeplinirea condiţiilor art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001.
Separat de faptul că aspectul relevat nu este unul care să privească legitimarea procesuală ci vizează împrejurări de fond ale pricinii, se constată că acesta este, de asemenea, lipsit de orice fundament juridic.
Pe de o parte, recurentul pretinde în mod contradictoriu că nu s-a făcut dovada încheierii contractului cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi, în acelaşi timp, că nu există o hotărâre judecătorească irevocabilă care să fi constatat nulitatea contractului.
Or, încheierea actului juridic cu respectarea dispoziţiilor legale nu poate constitui premisa desfiinţării acestuia ca efect al nulităţii, aşa cum pretinde recurentul, aceasta fiind sancţiunea care intervine tocmai pentru nesocotirea prevederilor legale.
În speţă, împrejurarea că încheierea contractelor s-a făcut cu respectarea Legii nr. 112/1995, iar cumpărătorii au fost de bună-credinţă a fost statuată cu autoritate de lucru judecat în cadrul litigiului anterior (decizia nr. 1677/A din 27 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, irevocabilă prin decizia nr. 358 din 1 iunie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă), aşa încât nu mai poate fi pusă în discuţie de către recurent.
În ce priveşte lipsirea de efecte a contractelor de vânzare-cumpărare, aceasta a intervenit pe cale incidentală, ca rezultat al admiterii acţiunii în revendicare promovate de fostul proprietar al cărui titlu a fost preferat faţă de cel deţinut de pârâţi.
Sub acest aspect, instanţa de apel a stabilit în mod corect că prevederile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, precum şi cele ale art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 au în vedere, atunci când instituie condiţia desfiinţării contractului pentru a deschide calea acţiunii în dezdăunare, lipsirea de efecte a acestuia, deopotrivă ca urmare a pronunţării nulităţii sau a admiterii revendicării (în ambele ipoteze intervenind evicţiunea).
- Critica recurentului are însă caracter întemeiat în ce priveşte modalitatea în care instanţele fondului au procedat la determinarea preţului de piaţă la care sunt îndreptăţiţi reclamanţii ca urmare a evicţiunii produse.
Confirmând soluţia primei instanţe care a obligat pârâtul, cu acest titlu, la plata sumei de 313.128 euro, Curtea de Apel a reţinut, într-un considerent lapidar, că aceasta ar corespunde standardelor internaţionale, aşa cum rezultă din raportul de expertiză.
Această simplă apreciere a instanţei s-a realizat cu nesocotirea devoluţiunii specifice căii de atac a apelului, care impunea completarea probaţiunii pe acest aspect mai ales în condiţiile în care, prin criticile deduse judecății, pârâtul arătase, motivat, cu trimitere la Ghidul de evaluare a proprietăților imobiliare, de ce nu au fost respectate Standardele Internaționale care trebuie să fundamenteze valoarea de piaţă a imobilului (lipsind comparaţia directă cu imobile similare tranzacţionate recent pe piaţă, precum şi faptul că expertul nu a solicitat informații privind tranzacţii imobiliare recente, de la bancă, notar public, birou de carte funciară, limitându-se la informaţiile vizând oferte de vânzare luate din presă).
Procedând ca o instanţă învestită cu o cale extraordinară de atac, curtea de apel nu a făcut verificările de fapt care se impuneau pentru a răspunde criticilor ce o învestiseră, limitându-se să valideze raportul de expertiză, întrucât în conţinutul lui „s-a menționat că au fost respectate standardele internaţionale”.
Aceasta, în condiţiile în care raportul de expertiză fusese efectuat în faţa primei instanţe (Judecătoria sectorului 1) a cărei hotărâre a fost anulată pentru necompetenţă, iar la reluarea judecății de către tribunal, ca instanţă competentă să judece fondul, solicitarea pârâtului de refacere a probatoriului a fost respinsă cu simpla motivare că, potrivit art. 160 C. proc. civ., probele administrate de o instanţă necompetentă rămân câştigate cauzei, ignorându-se teza conform căreia pentru motive temeinice se va dispune refacerea lor.
Asemenea motive temeinice care obligau instanţa de apel la readministrarea, completarea probatoriului, se regăsesc în criticile formulate de pârât, care susţineau o greşită aplicare a Standardelor Internaționale pentru neutilizarea în evaluare, ca termen pentru comparaţia directă, a unor tranzacţii efective, precum şi a unor informaţii de la instituţii deținătoare de date certe privind tranzacţiile imobiliare.
Simpla referire, pe care o face instanţa de apel, la împrejurarea că raportul de expertiză respectă standardele internaţionale de evaluare, se bazează pe menţiunea în acest sens a expertului și nu reprezintă o analiză a criticii pârâtului care aducea în dezbatere aspecte punctuale şi arăta pentru ce considerente un raport de expertiză, efectuat doar pe baza ofertelor culese din mass-media, nu respectă exigenţele standardelor internaţionale.
Aceste critici, reluate de către pârât în recurs, nu pot face obiect de analiză în această fază procesuală, întrucât vizează împrejurări de fapt legate de modalitatea în care instanţele fondului au procedat la evaluarea bunului imobil pentru determinarea preţului de piaţă al acestuia şi, deci, a conţinutului dezdăunării.
În acelaşi timp, Înalta Curte constată, potrivit celor menţionate anterior, că aceste elemente de fapt au rămas nelămurite în instanţa de apel care, în loc să cerceteze critica formulată şi în cadrul controlului devolutiv să procedeze la completarea/refacerea probatoriului, şi-a bazat raţionamentul pe menţiunea care apare în raportul de expertiză în legătură cu standardele internaționale de evaluare.
Această menţiune, care a fost suficientă pentru Curtea de Apel, substituindu-i propria analiză şi propriile verificări, este cu atât mai puţin relevantă și convingătoare în justificarea soluției cu cât expertul nu a făcut decât să enunţe care sunt exigenţele unei asemenea evaluări (respectiv, suma la care ar putea fi vândută proprietatea imobiliară printr-o tranzacţie liberă între părţi), pentru ca apoi, nesocotind propriul criteriu, să calculeze valoarea tehnică a construcţiei şi, ulterior, valoarea de piaţă pe baza ofertelor de vânzare.
Cum, potrivit art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte hotărăşte asupra fondului pricinii, verificând corecta aplicare a legii la împrejurări de fapt care au fost deplin stabilite, iar în speţă aceste împrejurări de fapt, legate de evaluarea imobilului, nu sunt lămurite, recursul pârâtului va fi admis, decizia casată şi cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
La reluarea judecății se va dispune refacerea probatoriului pe aspectul evaluării imobilului la preţul de piaţă, conform standardelor internaționale de evaluare, aşa cum prevede art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Pentru aceasta, raportul de expertiză ce se va întocmi va avea în vedere criteriile utilizate de Standardul Internaţional de Practică în Evaluare - GN 1, Evaluarea proprietăţii imobiliare şi care fac referire, în principal, la comparaţia vânzărilor, ca fiind „cea mai directă şi sistematică abordare pentru estimarea valorii”, iar „cercetarea insuficientă de către evaluator nu reprezintă o scuză pentru omisiunea acestei abordări, atunci când există informaţii disponibile sau când acestea pot fi procurate în mod rezonabil” (5 noiembrie 1).
De asemenea, se va solicita expertului ca în aplicarea abordării prin comparaţia vânzărilor să parcurgă procedura sistematică (5.23) referitoare la analiza pieţei, verificarea informaţiilor asupra termenilor şi condiţiilor vânzării, selectarea criteriilor de comparaţie relevante, compararea proprietăţilor vândute cu proprietatea evaluată (5.23.1 - 5.23.4).
Doar în măsura în care se va demonstra în conţinutul raportului că, în pofida demersurilor efectuate, nu au fost identificate elementele care să facă posibilă metoda comparaţiei vânzărilor, a tranzacţiilor efective, vor putea fi folosite celelalte criterii (nebazate pe o piaţă activă) legate de oferte de vânzare, cu corecțiile ce se impun.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti împotriva deciziei nr. 74/A din 26 februarie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 18 februarie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 46/2015. Civil. Recalculare pensie.... | ICCJ. Decizia nr. 479/2015. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
