ICCJ. Decizia nr. 713/2015. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 713 /2015
Dosar nr. 16658/3/2009
Şedinţa publică din 12 martie 2015
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la data de 22 aprilie 2009, sub nr. 16658/3/2009, întemeiată de dispoziţiile Legilor nr. 198/2004 şi nr. 33/1995, reclamanţii B.L.C., B.R., în calitate de proprietari, respectiv P.R.E., în calitatate de promitent-cumpărător, au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Compania Naţională de Drumuri şi Autostrăzi din România, anularea Hotărârii nr. 60/1 din 20 februarie 2009, emisă de Comisia pentru Aplicarea legii nr. 198/2004 comuna M.V., judeţul Ilfov, prin care a fost stabilit cuantumul despăgubirii pentru imobilul expropriat, precum şi acordarea unei despăgubiri de 406.638 RON.
Reclamanţii au arătat că prin H.G. nr. 1456/206, completată ulterior de H.G. nr. 244/2008, a fost aprobată declanşarea procedurii de expropriere a imobilului teren în suprafaţă de 3306 m.p. situat în comuna M.V., judeţul Ilfov, tarlaua XX, parcela AA.
Prin hotărârea contestată au fost stabilite despăgubiri în cuantum de 125.454,44 RON, sumă ce nu reprezintă valoarea reală a imobilului. În schimb, valoarea de 406.638 RON reprezintă preţul real cu care se vând imobilele în zona în care este amplasat imobilul supus exproprierii. Totodată, la stabilirea despăgubirii, trebuia avut în vedere faptul că terenul face parte dintr-o suprafaţă mai mare ce le aparţine şi a cărei valoare este diminuată, urmare a expropierii.
Prin sentinţa civilă nr. 234 din 20 februarie 2014, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a r espins contestaţia, ca neîntemeiată.
Instanţa de fond a reţinut că, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, întocmit cu opinia majoritară a comisiei de experţi, valoarea terenului supus exproprierii era de 13.300 RON, la momentul efectuării raportului de expertiză.
Din cuprinsul acestuia a rezultat că, la stabilirea acestei valori, a fost avută în vedere categoria de folosinţă a terenului-arabil situat în extravilanul agricol al comunei M.V., cât şi preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel. S-a constatat că, în zonă, preţurile practicate sunt cuprinse între 0,63 şi 4,91 euro/m.p, context în care experţii s-au orientat spre valoarea minimală de 1,10 euro/m.p., valoarea apropriată de preţurile cu care se vând în mod obişnuit terenurile în zonă, raportat la caracteristicile acestora.
În privinţa prejudiciului pretins a fi fost cauzat reclamanţilor, de diminuarea valorii terenului rămas în proprietatea acestora după exproprierea suprafeţei de 3306 m.p., Tribunalul a constatat că reclamanţii nu au prezentat dovezi în sensul scăderii valorii acestuia, astfel că solicitarea de a fi avută în vedere la stabilirea despăgubirii, este neîntemeiată.
În ce priveşte opinia separată, formulată de expert I.D.C., Tribunalul a înlăturat-o, întrucât acesta nu s-a bazat pe preţul tranzacţiilor efective privind imobile de acelaşi fel, ci pe oferte imobiliare, cum rezultă din anexele alăturate opiniei sale, punct de vedere care nu respectă art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Cum valoarea determinată conform raportului de expertiză, de 13.300 RON, este inferioară celei acordată reclamanţilor prin hotărârea contestată, de 124.454,44 RON, Tribunalul a respins plângerea ca neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr. 485A din 10 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanţii-reclamanţi.
S-a reţinut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, valoarea despăgubirilor trebuia calculată la data întocmirii raportului de expertiză, 14 iunie 2013, iar la stabilirea ei trebuie avute în vedere numai acte de vânzare-cumpărare cât mai apropiate de momentul efectuării raportului de expertiză, pentru imobile de acelaşi fel ori similare, din aceeaşi unitate administrativ teritorială.
Curtea de apel a apreciat că raportul de expertiză, efectuat la instanţa de fond, întruneşte toate cerinţele dispoziţiilor legale sus-menţionate, întrucât a avut la bază acte de vânzare-cumpărare cât mai apropiate de momentul 14 iunie 2013, respectiv din 2010 – 2011.
Stabilirea valorii despăgubirilor nu se poate întemeia pe oferte de vânzare-cumpărare, chiar credibile, deoarece, astfel cum s-a stabilit în jurisprudenţă, singurele valori certe referitoare la valoare de piaţă a imobilelor este cea tranzacţionată efectiv prin intermediul unor acte de vânzare-cumpărare.
De asemenea, Curtea a constatat că, în raportul de expertiză efectuat de Comisia de experţi, nu s-a avut în vedere grila notarilor publice, ci contracte de vânzare-cumpărare autentificate de notar pentru terenuri din aceeaşi zonă, împrejurare ce rezultă din dosarul de fond.
Din acest punct de vedere, instanţa de fond a procedat corect înlăturând opinia expertului parte I.D.C., întrucât acesta şi-a bazat opinia pe oferte de tranzacţionare şi nu pe acte de vânzare-cumpărare.
Critica referitoare la faptul că nu s-a luat în calcul prejudiciul produs prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii a fost apreciată ca fondată, întrucât apelanţii nu au dovedit o altă stare de fapt a terenului decât cea reţinută prin raportul de expertiză, adică caracterul de teren agricol pentru suprafaţa rămasă neexpropriată, suprafaţă care datorită caracteristicilor sale poate fi folosită în acelaşi scop şi pentru aceeaşi destinaţie, fără să fie afectată de realizarea autostrăzii.
Prin recursul declarat la data de 30 decembrie 2014 împotriva hotărârii pronunţate de instanţa de apel, întemeiat de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reclamanţii au solicitat, în principal, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei aceleiaşi instanţe spre rejudecarea apelului pentru refacerea expertizei iar, în secundar, modificarea, în tot a sentinţei apelate, în sensul omologării opiniei separate a expertului parte şi admiterea plângerii reclamanţilor.
În sinteză, recurenţii-reclamanţi au invocat faptul că au fost încălcate prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, recurenţii au susţinut că, din analiza conţinutului raportul de expertiză, rezultă că experţii nu au ţinut seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, la data întocmirii raportului de expertiză şi nici la data exproprierii.
Potrivit art. 7 pct. 7.1 din raportul de expertiză, au fost avute în vedere preţuri de tranzacţionare, conform contractelor de vânzare încheiate în perioada 2010-2011 şi, deşi au fost formulate obiecţiuni de către reclamanţi, care în esenţă vizau faptul că nu au fost avute în vedere toate contractele depuse la dosarul cauzei, iar cele analizate nu sunt încheiate în perioada mai 2008 sau iunie 2013, acestea au fost respinse de instanţa de fond, cu motivarea că experţii au prezentat un tabel ce conţine un număr de 6 contracte, în cadrul căruia au fost analizate preţurile de tranzacţionare, conform obiectivelor stabilite, cât şi prevederilor legale.
S-a mai invocat faptul că:
- Raportul întocmit în cauză nu respectă nici obiectivele stabilite de instanţe de judecată şi nici prevederile legale, contractele analizate nefiind relevante în stabilirea preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la cele două date de referinţă stabilite de instanţa de judecată, respectiv mai 2008 şi data efectuării raportului de expertiză. Prin „imobile de acelaşi fel", în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, se înţeleg imobile cu aceleaşi caracteristici fizice, de localizare şi utilizare, iar potrivit aceleiaşi norme legale, la stabilirea despăgubirilor, instanţa trebuie să aibă în vedere imobile din aceeaşi „unitate administrativ-teritorială".
- În mod greşit, instanţa de fond a înlăturat concluziile expertului parte I.D.C., motivat de faptul că acesta nu a reţinut preţul tranzacţiilor efective referitoare la imobile de acelaşi fel, ci oferte imobiliare din moment ce nu există nicio dispoziţie legală care să impună instanţei obligaţia ca, în aplicarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să aibă în vedere preţurile de tranzacţionare stabilite prin grila notarilor publici, iar textul legale impune numai condiţia ca instanţa să aibă în vedere preţurile de tranzacţionare, rămânând la latitudinea instanţei administrarea probelor din care să rezulte acest preţ.
Expertul parte şi-a argumentat alegerea, arătând că sursele de informare pe care le-au avut la dispoziţie, posibile şi credibile, nu au oferit informaţii despre tranzacţiile încheiate, contractele analizate de ceilalţi doi experţi fiind fără relevanţă faţă de data încheierii. S-a mai susţinut că informaţiile despre preţ din oferte de pe o piaţă pot fi o dovadă a valorii de piaţă deoarece, chiar pe pieţele în declin, existând vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde; a nu ţine cont de dovada preţurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realităţii pieţei. În plus, expertul a efectuat corecţiile de rigoare, conform opiniei separate.
- Nu există nicio dispoziţie legală care să impună instanţei obligaţia ca, în aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, să aibă în vedere preţurile de tranzacţionare stabilite prin grila notarilor publici. Textul legal impune numai condiţia ca instanţa să aibă în vedere preţurile de tranzacţionare, rămânând la latitudinea instanţei administrarea probelor din care să rezulte acest preţ. În cauză, instanţa de apel a apreciat că se impune administrarea unui probatoriu suplimentar, constând într-o expertiză tehnică de evaluare a imobilului supus exproprierii. În vederea întocmirii expertizei de evaluare, instanţa a dispus administrarea probei cu înscrisuri constând în contracte de vânzare-cumpărare ale unor imobile similare cu cel expropriat, atât la momentul întocmirii primului raport de expertiză, cât şi la momentul efectuării expertizei în apel.
- Instanţa nu a luat în calcul prejudiciul produs reclamanţilor prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
Experţii au concluzionat că suprafaţă rămasă neexpropriată nu va fi afectată de autostradă, având în vedere categoria de folosinţă a terenului, respectiv arabil, fără a fi ţinut cont de destinaţia terenului şi de posibilităţile de utilizare a acestuia. Prejudiciul trebuie raportat şi la cea mai bună utilizare pe care ar fi primit-o dacă nu ar fi fost expropriat şi de caracterul parţial al exproprierii, respectiv de prejudiciul creat prin limitarea posibilităţilor de utilizare a terenului rămas în proprietate. Reclamanţii nu pot folosi terenul rămas în urma exproprierii conform destinaţiei sale, arabil extravilan, iar aspectele legate de pierderi rezultate din recolta neadunată şi pierderi legate de subvenţii, nu au fost analizate.
Comisia de experţi nu a avut în vedere câştigul nerealizat, ţinând seama că investiţia într-un teren arabil aduce un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creşterii valorii pământului, dar şi prin câştigul realizat din obţinerea recoltei sau din arendarea terenului, câştig ce nu depinde de piaţa imobiliară.
Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate în motivele de recurs, Înalta Curte constată caracterul fondat al recursului, având în vedere următoarele considerente:
Înalta Curte constată că este fondată critica privind încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Se ţine că, în materia specială a expropierii, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanţa trebuia să se conformeze normei imperative ce decurge din dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora «la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de acestea».
În speţă, prin încheierea din data de 4 septembrie 2009, instanţa de fond a dispus efectuara unei expertize având ca obiectiv identificarea suprafeţei de teren expropriate, precizarea suprafeţei de teren rămase ce va fi afectată de autostradă, stabilirea sporului de valoare ce ar rezulta pentru restul de proprietate şi stabilirea valorii de circulaţie a terenului la data efectuării raportului de expertiză.
Prin raportul de expertiză întocmit de comisia de experţi, ţinând seama de contracte de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică încheiate în perioada 30 martie 2010 – 3 iunie 2011, s-a stabilit valoarea de piaţă a imobilului la suma de 13.300 RON, la data expropierii, respectiv luna mai 2008 şi la suma de 11.800 RON la data de 14 iunie 2013, data efectuării expertizei.
Prin încheierea din 21 noiembrie 2013, au fost respinse obiecţiunile reclamanţilor privind faptul că se impune refacerea expertizei motivat de faptul că experţii trebuia să aibă în vedere preţul de piaţă la momentul expropierii, respectiv al efectuării raportului de expertiză, însă preţurile tranzacţionate au fost preluate din contracte încheiate în perioada 2010-2011.
În apel, reclamanţii au reiterat critica concluziilor raportului de expertiză, în sensul că, î n mod greşit instanţa de fond a omologat concluziile raportului de expertiză, faţă de dispoz. art. 9 din Legea nr. 198/2004 şi art. 26 din Legea nr. 33/1994, deşi nu au ţinut seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel nici la data întocmirii raportului de expertiză, nici la data exproprierii.
Se mai reţine faptul că, la termenul de judecată din data de 10 octombrie 2014, instanţa a respins cererea reclamanţilor, de efectuare a unei noi expertize în cauză, cu motivarea că proba administrată la instanţa de fond a răspuns tuturor obiectivelor solicitate şi în calea de atac cu privire la stabilirea despăgubirilor, fiind realizată potrivit dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, iar proba încheierii unor acte juridice de vânzare la nivelul anului 2014, când a fost solicitată administrarea unei noi probe cu expertiza tehnică, nu a fost realizată de reclamanţi.
Procedând astfel, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum şi dispoziţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora «Instanţa va putea încuviinţa refacererea sau completarea probelor administrate la prima instanţă (...) dacă consideră că sunt necesare pentru soluţionarea cauzei».
Faţă de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum şi în raport de conţinutul motivelor de apel, instanţa de apel trebuia să aibă în vedere necesitatea efectuării unei noi expertize în cauză având ca obiectiv şi finalitate stabilirea cuantumului despăgubirii în funcţie de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel cu imobilul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, respectiv la data realizării exproprierii, deoarece, contrar celor reţinute de instanţă, raportul de expertiză efectuat în cauză nu răspunde criteriilor de întocmire cerute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, deşi se reţin ca perioade relevante anul 2008 şi respectiv anul 2013, pentru stabilirea valorii de circulaţie a imobilului supus exproprierii, experţii se raportează la tranzacţii concrete încheiate în anii 2010-2011, tranzacţii nerelevante pentru perioada de referinţă a raportului de expertiză.
În aceste condiţii, văzând şi dispoziţiile art. 305 C. proc. civ., în temeiul prevederilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ., se impune casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.
Cu ocazia rejudecării, instanţa de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, interpretat şi aplicat în lumina Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, publicată în M. Of. nr. 152/03.03.2015 şi va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea aceloraşi prevederi legale, şi prin care să poată fi determinat preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenurile în litigiu, aşa cum rezultă din contracte de vânzare-cumpărare ce au fost efectiv încheiate la data trasferului dreptului de proprietate, solicitând, în acest sens, relaţii de la Camera Notarilor Publici, Serviciul de taxe şi impozite locale al Primăriei şi Oficiul de cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Pentru toate aceste considerente, reţinându-se incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 9 şi art. 315 C. proc. civ., în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare la instanţa de apel.
Totodată, Înalta Curte apreciază asupra caracterului fondat al motivelor de recurs referitoare privitoare la prejudiciului acordat în temeiul dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca instanţa de apel să administreze probe, inclusiv prin intermediul noii expertize ce va fi efectuată în cauză, din care să rezulte existenţa prejudiciului şi întinderea acestuia.
Faţă de soluţia casării cu trimitere spre rejudecare, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune cercetarea celorlalte motive de recurs invocate, urmând a fi analizate de instanţa de apel, în măsura în care au fost invocate în cadrul unui motiv de apel.
Pentru toate aceste considerente, reţinându-se incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. (9) şi art. 315 C. proc. civ., în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare la instanţa de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanţii B.L.C., B.R. şi P.R.E. împotriva deciziei civile nr. 485 A din 10 noiembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 12 martie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 711/2015. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 714/2015. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
