Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 6475/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6475/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 21-10-2013 în dosarul nr. 6836/55/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR. _
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6475
Ședința publică din 21 octombrie 2013
Președinte: R. A. C.
Grefier: P. S.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamanta M. C. în contradictoriu cu pârâta Asociația de proprietari Via R. . ca obiect constatare nulitate act juridic, obligația de a face.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 07 octombrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată și care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 21.10.2013.
JUDECĂTORIA
Constată că, prin acțiunea înregistrată la această instanță sub nr._ /07.05.2013, reclamanta M. C., în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari Via R. . solicitat instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună:
- nulitatea integrală a Hotărârii Adunării Generale a Asociației de proprietari din data de 20.03.2013, pentru motive de formă;
- nulitatea parțială a Hotărârii Adunării generale din 20.03.2013, privind împărțirea cheltuielilor de curent electric la părțile comune, ca și ilegală;
- obligarea pârâtei să calculeze aceste cheltuieli de energie electrică la părțile comune ale blocului, după numărul persoanelor care locuiesc în fiecare apartament, conform art. 34 și 37 din HG 1588/2007 reprezentând Normele de aplicare a Legii 230/2007 a Asociațiilor de proprietari;
- obligarea pârâtei la predarea acesteia, în copii, a următoarelor acte: acordul de asociere și Statutul Asociației de proprietari, procesul verbal de constituire a asociației și copia tuturor proceselor verbale ale adunărilor generale de până acum, cu cele hotărâte cu acele ocazii; listele de cheltuieli lunare întocmite de la începerea activității asociației în 2012; copia contractelor încheiate de asociație și furnizorii de utilități, apă, canalizare, gaz, salubritate și contractul dintre asociație și administrator; copia cărții de imobil, cu evidența locatarilor în fiecare apartament și a proprietarilor;
- cu cheltuieli de judecată.
În motivare, în ceea ce privește nulitatea formală a Hotărârii adunării generale, reclamanta a arătat că dintre 23 de persoane care au participat la adunarea generală a Asociației de proprietari din 20.03.2013, cel puțin 10 nu au avut calitatea de proprietari ai apartamentelor pentru care s-au prezentat la ședință (., 59, 81, 76, 71, 25, 24, 86).
Se menționează că apartamentele din blocul de pe . denumit și Via R., sunt în mare parte proprietatea ., care le vinde pe rând doritorilor, încheind de multe ori ante-contracte de vânzare-cumpărare, în situațiile când nu se plătește integral prețul.
În aceste cazuri, locatarii devin membrii asociației odată cu încheierea și intabularea contractului notarial de vânzare-cumpărare.
Astfel, se învederează că este de maximă importanță ca conducerea asociației să dețină o evidență a proprietarilor, distinct de cea a locatarilor care achită cheltuielile comune și locuiesc, dacă vor în apartamente. Nu vor avea însă dreptul de a vota la adunările generale ale asociației, cum s-a întâmplat și în data de 20.03.2013.
Nu s-a stabilit care dintre cei prezenți au calitatea de proprietari, și au deci drept de vot, în aceste condiții arătându-se că orice hotărâre sau decizie este nulă de drept. Nu s-a arătat o evidență a proprietarilor – mai ales datorită acestui specific al asociației este o condiție fundamentală ca la fiecare adunare generală să se actualizeze lista proprietarilor și să nu participe locatari care nu au încă calitatea de membru – ca și proprietar – al asociației de proprietari.
În acest sens au fost invocate art. 7, art. 9, art. 23 alin. 2, art. 24 alin. 1, art. 25 alin. 1, art. 27 din Legea 230/2007.
În privința calculării cheltuielilor comune vizând energia electrică consumată de instalațiile din părțile comune, reclamanta solicită nulitatea parțială a hotărârii adunării generale din 20.03.2013, în ipoteza în care nu se va constata nulitatea totală a hotărârii, întrucât s-a hotărât ca aceste cheltuieli să fie repartizate în mod egal la fiecare apartament din . locuiesc în apartament.
Reclamanta consideră că astfel s-au încălcat flagrant prevederile legale și cele din HG 1588/2007, care în art. 47 din Legea 230/2007 nu prevede nicio variantă a unor cheltuieli comune care să se împartă în mod egal la fiecare apartament – indiferente de mărimea acestuia, sau de numărul persoanelor care locuiesc în ele.
În cazul de față se arată că este vorba despre curentul electric consumat pentru lift, senzori de iluminat în parcare și încălzirea automată a conductelor de alimentare cu apă rece a apartamentelor, conducte comune. Aceste conducte sunt învelite, conținând și rezistențe electrice care la sub 4 grade Celsius pornesc automat și asigură ca conductele să nu înghețe. Iarna, sistemul respectiv a consumat o cantitate relativ mare de energie electrică, și s-a decis la propunerea administratorului, ca cheltuiala comună privind această instalație electrică comună să se repartizeze la fiecare apartament, indiferent dacă este locuit sau câte persoane stau în ele.
Pe lângă faptul că se încalcă prevederile legale, reclamanta apreciază că se face și un abuz, pentru că plătesc la fel și proprietarii care nu locuiesc în apartament sau care sunt persoane singure. Reclamanta a făcut obiecții la această propunere, arătând și dispozițiile legale, dar nu s-a ținut cont de nimic.
În continuare, se mai arată că evidența persoanelor locatare este defectuoasă, nu s-a putut preciza câte persoane locuiesc în fiecare apartament și nu se urmărește modificarea numărului de persoane care ocupă fiecare apartament.
Reclamanta apreciază că deficiențele și neglijența în administrarea și gestionarea condominiului pot fi unele explicații pentru care s-a ales această nelegală și abuzivă modalitate de împărțire a curentului electric consumat de instalațiile comune ale blocului. Reclamanta apreciază totodată că afirmația potrivit căreia 80% din cheltuielile cu curentul electric comun reprezintă curentul consumat de sistemul de încălzire a conductelor de apă, este nefondată, nedemonstrată cu nimic.
Legat de acestea, reclamanta solicită ca pârâta să fie obligată, de a calcula și de a repartiza la fiecare apartament în parte, de acum înainte, cheltuielile privind curentul electric consumat de instalațiile comune, în raport cu nr. de persoane care locuiesc în fiecare lună într-un apartament.
Referitor la capătul de cerere privind predarea actelor solicitate, în urma acestor întâmplări, reclamanta, văzând numeroasele deficiențe a solicitat predarea, în copie, a diferitelor acte ale asociației de proprietari, copii la care are dreptul ca și membru.
Conform art. 10 din Legea 230/2007, art. 12 pct. A lit. c și d din HG 1588/2007, reclamanta a solicitat primirea acestor copii, dar nu a primit niciun răspuns favorabil nici la solicitarea verbală și nici la cererea scrisă, trimisă prin avocat, cu confirmare de primire.
În probațiune s-au depus înscrisuri, în copii, respectiv: proces verbal de ședință reconvocată încheiat în 20.03.2013, confirmare primire.
Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca nefondată a cererii formulată de reclamantă.
În ceea ce privește anularea Hotărârii Adunării Generale, pârâta arată că înțelege să invoce prevederile art. 26 din Legea nr. 230/2007 care dispune ca orice contestație sau cerere cu privire la o Hotărâre a Adunării Generale a Asociației de P. să fie introdusă în termen de 45 de zile de la data ținerii acesteia, sub sancțiunea decăderii.
În cazul de față, cererea reclamantei a fost introdusă în data de 07.05.2013 iar ședința Adunării Generale în care s-a luat hotărârea și care se atacă, a avut loc în data de 20.03.2013.
Pentru aceste motive și având în vedere că reclamanta a fost prezentă la ședința Adunării Generale, pârâta solicită să se constate decăderea din dreptul la acțiune al reclamantei împotriva Hotărârii Adunării Generale a Asociației de P..
Pe fondul cauzei, pârâta a învederat că prin Hotărârea Adunării Generale din data de 20.03.2013 s-a hotărât de către proprietari ca plata facturii la energie electrică utilizată pentru părțile comune să se achite pe număr de apartamente, având în vedere faptul că majoritatea acestei plăți o reprezintă energia electrică consumată cu menținerea unei temperaturi superioare a limitei de îngheț a instalației sanitare de apă, respectiv apa rece și canalizare.
În ceea ce privește solicitarea reclamantei de a i se preda în copie actele solicitate, pârâta arată că i-a invitat atât pe reclamantă cât și pe reprezentanții acesteia la o întâlnire pentru a i le prezenta, în data de 05.06.2013, ora 14, însă aceștia nu s-au prezentat.
Având în vedere faptul că pârâta și-a exprimat disponibilitatea de a prezenta și preda în copie actele solicitate, iar reclamanta nu s-a prezentat să le ridice, aceasta solicită, în cazul în care se va admite acest capăt de cerere, să se dispună obligarea acesteia la achitarea contravalorii operațiunilor de multiplicare a acestor acte, mai puțin în ceea ce privește Cartea de imobil, întrucât potrivit prevederilor OUG nr. 97/2005 acesta este un document nepublic și poate fi prezentat doar autorităților publice, respectiv Poliției.
În drept au fost invocate prevederile Legii nr. 230/2007, HG nr. 1588/2007, OUG nr. 97/2005.
S-au anexat întâmpinării, în copii, următoarele înscrisuri: proces verbal de ședință reconvocată/20.03.2013, împuternicire, proces verbal de ședință încheiat în 13.03.2013, proces verbal încheiat în 13.03.2013 cu ocazia afișării anunțului datei ținerii Adunării Generale a Asociației de P., factura nr. 122/28.03.2013, factura nr. 3 F_/24.01.2013, factura nr. 3 F_/21.03.2013, Statutul Asociației de proprietari Via R., certificat de înregistrare fiscală . NR._, proces verbal/05.06.2013.
Reclamanta a depus note de ședință cu caracter de răspuns la întâmpinare cu privire la susținerile pârâtei în întâmpinare referitor la termenul de atacare a hotărârii adunării generale, arătând astfel că chiar prin Statutul Asociației, prin art. 24 lit. c se prevede că se poate ataca o hotărâre a adunării generale, în termen de 60 de zile de la adoptare. Reclamanta arată că și dacă nu ar exista și alte motive de respingere a excepției de tardivitate, aceasta ar fi suficient, din 20.03.2013 până la 07.05.2013 nu sunt 60 de zile.
Calculate pe zile libere, ultima zi din cele 45 ar fi fost 05.05.2013 zi de duminică și Paștele ortodox, dar și ziua de 06.05 a fost zi liberă, deci s-a lungit termenul până la 07.05.2013.
Reclamanta arată că prin Decizia nr. 670/2011 a Curții Constituționale s-a declarat neconstituționalitatea art. 26 din Legea 230/2007, privind termenul de 45 de zile de atac al hotărârii adunării generale.
Referitor la nulitatea formală a Hotărârii atacate, reclamanta arată că aceasta reiese din faptul că prin întâmpinare nu se răspunde și nu se lămurește defel aspectele privind calitatea de proprietari sau a participanților, mai mult, consideră că se încearcă introducerea în eroare a instanței prin prezentarea unei așa zise împuterniciri date de . președinte B., dar care nu a fost valorificată sau măcar prezentată în adunarea generală, chiar în procesul verbal al adunării arătându-se că s-a votat de către 23 de persoane, dintre care 21 au fost de acord, iar cele 23 de persoane sunt exact persoanele fizice prezente la adunare. . a fost nici măcar menționată. Calitatea de propritar al participanților nu a fost verificată și nu s-a răspuns prin întâmpinare în niciun fel la aceste aspecte.
Referitor la oferta de a ridica actele, reclamanta arată că nu crede că este reală, întrucât dacă s-ar fi deplasat după cum i s-a solicitat, ar fi spus că în prealabil plătește copiile efectuate, care consideră că nu au fost făcute, întrucât dacă erau făcute acestea puteau fi trimise chiar și prin poștă.
Pârâta a depus note de ședință intitulate răspuns la întâmpinare prin care a arătat referitor la solicitarea reclamantei privind anularea Hotărârii Adunării Generale pentru motivul că aceasta nu ar fi fost votată de majoritatea proprietarilor prezenți, că această susținere este inexactă, întrucât la ședință au participat mai mulți proprietari, personal, sau prin reprezentare.
Despre existența împuternicirii depusă la dosar, pârâta arată că aveau cunoștință membrii Asociației prezenți, cunoșteau și faptul că și la alte ședințe doamna Bozintan D. a reprezentat pe proprietarul tabular ..
Din copia CF a imobilului depusă, se arată care sunt proprietarii tabulari ai unităților imobiliare separate, care compun Asociația, precum și data la care aceștia au dobândit respectiva unitate imobiliară separată, deasemenea se mai menționează că se poate observa că proprietarul tabular . în proprietate majoritatea unităților imobiliare separate, care compun Asociația.
În ce privește critica modului de repartizare a cheltuielilor cu unitățile pe părțile comune, pârâta arată că Adunarea generală a respectat prevederile legale în vigoare, legea neinterzicând ca membrii unei Asociații de proprietari să decidă în sensul ca anumite utilități să fie facturate într-un anumit fel și, cel mai important doar o perioadă scurtă de timp. Modalitatea de repartizare a cheltuielilor cu energia electrică pentru părțile comune a fost hotărâtă doar pentru o singură factură și pentru o singură lună și anume luna Februarie 2013, ulterior repartizarea cheltuielilor comune cu energia electrică, fiind efectuată pe persoane, iar nu pentru apartamente.
Se învederează că singurul căruia îi profită anularea hotărârii este proprietarul tabular . a fost de acord cu votarea Hotărârii Adunării generale.
În cazul în care se va admite acțiunea, pârâta învederează că lista de cheltuieli aferentă lunii februarie 2013, va fi refăcută iar cheltuielile cu utilitățile, vor trebui recalculate, situație în care reclamanta va trebui să achite o sumă mai mare cu titlu de cheltuieli de întreținere, având în vedere faptul că proprietarul tabular . va avea de achitat cheltuieli cu energia electrică pe părțile comune aferente unităților imobiliare separate, pe care le deține în proprietate și care în luna Februarie nu erau ocupate.
În drept au fost invocate prevederile Legii nr. 230/2007 iar în probațiune s-au depus următoarele înscrisuri: lista cheltuieli comune februarie 2013, chitanța ._/09.09.2013, factura . nr._/09.09.2013, factura . nr. 1033/12.09.2013, copie coală carte funciară nr._-C2.
Prin note de ședință reclamanta a arătat, referitor la prezența proprietarilor la adunarea generală, din 23 de persoane fizice afirmate a fi prezente la adunarea generală a asociației, din data de 20.03.2013, că la acel moment nu au avut calitatea de proprietari următorii: P. . .. 28, I. .. 62, S. .. 71, Coardos . indicarea apartamentului, Nemita . . pe listă, P. A. nu s-a putut identifica ce apartament are.
Din 23 de persoane doar 11 au fost identificate că ar fi avut calitatea de proprietar la data de 20.03.2013. . nu a fost reprezentată de nimeni, nici doamna Bozantan nici altcineva nu a prezentat niciun fel de împuternicire, care trebuia să fie menționată expres în procesul verbal al ședinței. Deasemenea, în data de 20.03.2013 când s-a hotărât ca fiecare apartament să plătească la fel pentru curentul electric comun, . a avut nicio manifestare de voință în această problemă. Reclamanta menționează că nu a solicitat recalcularea cheltuielilor deja repartizate ci numai calcularea de acum înainte a acestora conform legii și normelor de aplicare a legii asociațiilor de proprietari.
Excepția tardivității a fost respinsă la termenul din 02.09.2013.
Din probele administrate în cauză, instanța reține, în fapt, următoarele:
La data de 20 martie 2013 a avut loc Adunarea Generală a Asociației de P. la care au participat 23 de persoane. Conform procesului verbal încheiat cu acea ocazie au fost dezbătute următoarele probleme: alegerea a 3 membri în comitetul executiv al asociației; stabilirea modului de împărțire a curentului electric pentru iluminatul comun și lift; stabilirea modului de împărțire a cheltuielilor la lift; stabilirea plafonului de bani necesari pentru mici reparații.
În ceea ce privește modul de împărțire a curentului electric pentru iluminatul comun și lift, în ședința Adunării s-a menționat că factura pentru energie este de 4337,63 lei reprezentând consumul pe perioada 03.11._13, iar din cele 23 de persoane prezente la ședință, 21 dintre acestea au votat pentru împărțirea acestei valori pe apartamente, în mod egal, 2 persoane fiind împotrivă.
Prin acțiunea formulată reclamanta a solicitat nulitatea integrală a Hotărârii Adunării Generale a Asociației de proprietari din data de 20.03.2013, pentru motive de formă; nulitatea parțială a Hotărârii Adunării generale din 20.03.2013, privind împărțirea cheltuielilor de curent electric la părțile comune, ca și ilegală; obligarea pârâtei să calculeze aceste cheltuieli de energie electrică la părțile comune ale blocului, după numărul persoanelor care locuiesc în fiecare apartament, conform art. 34 și 37 din HG 1588/2007 reprezentând Normele de aplicare a Legii 230/2007 a Asociațiilor de proprietari; obligarea pârâtei la predarea acesteia, în copii, a următoarelor acte: acordul de asociere și Statutul Asociației de proprietari, procesul verbal de constituire a asociației și copia tuturor proceselor verbale ale adunărilor generale de până acum, cu cele hotărâte cu acele ocazii; listele de cheltuieli lunare întocmite de la începerea activității asociației în 2012; copia contractelor încheiate de asociație și furnizorii de utilități, apă, canalizare, gaz, salubritate și contractul dintre asociație și administrator; copia cărții de imobil, cu evidența locatarilor în fiecare apartament și a proprietarilor.
Instanța constată că acțiunea reclamantei este nefondată pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește nulitatea absolută a Hotărârii, motivat de faptul că la Adunarea Generală o parte dintre cei prezenți nu au avut calitatea de proprietar, neavând astfel drept de vot, instanța reține că din înscrisurile depuse la dosar, s-a făcut dovada că cei prezenți sunt proprietarii apartamentelor din cadrul Asociației pârâte. De asemenea, pârâta a făcut dovada că ..A. împuternicise pe Bozintan D. să reprezinte societatea la Adunarea Generală din 20.03.2013.
Astfel, potrivit art. 24 din legea 230/2007 adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociației de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenți personal sau prin reprezentant legal.
Cererea reclamantei privind nulitatea parțială a Hotărârii în ceea ce privește împărțirea cheltuielilor de curent electric la părțile comune este de asemenea nefondată câtă vreme Legea nr.230/2007 permite proprietarilor să adopte hotărâri cu votul majorității membrilor asociației de proprietari prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată, după caz. Ori, chiar dacă prin HG 1588/2007 s-a prevăzut o modalitate de împărțire a cheltuielilor comune, prin voința majorității proprietarilor se poate stabili o altă modalitate de împărțire a acestor cheltuieli. Pe de altă parte, reclamanta nu a arătat pe tot parcursul litigiului care a fost vătămarea cauzată prin Hotărârea a cărei anulare se solicită, respectiv care ar fi fost cota ce trebuia achitată în situația repartizării sumei de 4337,63 lei în funcție de numărul de persoane, iar nu pe numărul de apartamente, așa cum s-a stabilit.
În ceea ce privește solicitarea reclamantei ca, în viitor, pârâta să calculeze cheltuielile de energie electrică la părțile comune ale blocului, după numărul persoanelor care locuiesc în fiecare apartament, instanța reține că așa cum a subliniat și pârâta, cheltuielilor cu energia electrică pentru părțile comune a fost hotărâtă doar pentru o singură factură și pentru o singură lună și anume luna Februarie 2013, ulterior repartizarea cheltuielilor comune cu energia electrică, fiind efectuată pe persoane, iar nu pentru apartamente.
Cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la predarea în copii, a înscrisurilor menționate în acțiune va fi respinsă întrucât deși pârâta și-a manifestat disponibilitatea de a preda un exemplar din aceste înscrisuri, invitând-o la sediul asociației în acest scop, reclamanta a refuzat să se prezinte. Prin notele de ședință reclamanta a susținut că oferta pârâtei nu este reală, iar pârâta trebuia să îi transmită prin serviciul poștal aceste înscrisuri, nu să o invite la sediul acesteia pentru a i se înmâna înscrisurile.
Într-adevăr, potrivit art. 10 din Legea 230/2007 se prevede că proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au acces, la cerere, la orice document al acesteia, însă nu se stipulează obligația Asociației de a xerocopia documentele și de a le transmite la domiciliul proprietarului.
Față de aceste considerente de fapt și de drept, instanța va respinge acțiunea civilă având ca obiect nulitate act și obligația de a face formulată de reclamanta M. C. în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari Via R..
În temeiul art.453 NCPC, instanța va obliga reclamanta la plata sumei de 760 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea civilă având ca obiect nulitate act și obligația de a face formulată de reclamanta M. C. având CNP_, cu domiciliul în A., ., . în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari Via R., . având CUI_ .
Obligă reclamanta la plata sumei de 760 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare, prin depunerea cererii la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică din 21.10.2013.
Președinte, Grefier,
R. A. C. P. S.
R./PS/ 26.11.2013
4 ex. din care 2 ex. se .> - reclamanta M. C. - A., ., .
- Asociația de Proprietari Via R., .
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 4875/2013. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 7699/2013. Judecătoria... → |
|---|
