Partaj judiciar. Sentința nr. 4257/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4257/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 13-06-2013 în dosarul nr. 16232/55/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 4257
Ședința publică din 13.06.2013
Președinte: H. Ș.
Grefier: M. J.
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, acțiunea civilă formulată de reclamanții R. M. și R. C. în contradictoriu cu pârâtul M. A. având ca obiect partaj.
Văzând că mersul dezbaterilor a fost consemnat prin încheierea de ședință din data de 06.06.2013, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când pentru motivele arătate s-a amânat pronunțarea pentru termenul din 13.06.2013.
INSTANȚA
În deliberare asupra cererii civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la această instanță la data de 30.10.2012 sub nr._, reclamanții R. M. și R. C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul M. A., să se dispună sistarea stării de indiviziune prin atribuirea suprafeței de 1313 mp înscrisă în CF nr._ cu obligarea la plata unei sulte.
În motivare, reclamanții arată că sunt proprietari ai construcției situate pe trenul în suprafață de 1440 mp, din care dețin suprafața de 127/1440 mp. Pârâtul este proprietar pe restul suprafeței, aceasta fiind preluată în trei etape, anume în anul 1979 suprafața de 575 mp, iar în anul 1974 de câte două ori a câte 369 mp. Teren este folosit în fapt de reclamanți încă din anul 2001, timp în care au efectuat o . îmbunătățiri prin construirea unui gard și alte lucrări care urmează a fi scăzute din valoarea sultei ce se va stabili la valoarea de circulație a imobilului.
În drept, invocă art. 728 Cod civil.
Prin întâmpinare (f.18), pârâtul arată că nu se opune admiterii acțiunii de partaj.
În motivare, arată că investițiile efectuate de reclamanți au avut ca scop conservarea și menținerea în stare de funcționare a clădirii, precum și sporirea confortului. Acestea au fost efectuate de bunăvoie, fără a fi obligați de lege. De altfel, de acestea beneficiază exclusiv reclamanții. Pe cale de consecință, investițiile nu pot fi scăzute din valoarea de circulație a imobilului.
În probațiune, se depun înscrisuri conforme cu originalul: contract de vânzare-cumpărare nr. 4887/03.01.2001 (f.5), CF nr._ A. (f.6-7), adresa nr._/06.12.2012 (f.26), schiță și plan al imobilului (f.27-29). S-a administrat proba cu expertiza tehnică în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare (f.44-75) și completarea la acest raport de expertiză (f. 95-110).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
Terenul intravilan suspus partajului, în suprafață de 1.440 mp, situat în A., ., înscris în cartea funciară nr._ A. (nr. vechi 2852 Aradul Nou), nr. top 1911-1912/a/117,4327/20/6 (fila 6), se află în coproprietatea indiviză a părților din prezentul dosar, anume cota de 127/1440 mp în favoarea reclamanților, iar cota de 1313/1440 în favoarea pârâtului (575+369+369). Dreptul de proprietate a fost dobândit de către reclamanți prin contractul vânzare-cumpărare 4887/2001 (fila 5), o dată cu construcția situată pe acest teren (suprafața de 127 mp reprezentând de fapt ternul aferent construcției), iar de către pârât prin preluarea în baza Legii nr._, în anul 1974 și 1979.
Din suprafața totală de 1440 mp, 427 mp este reprezentată de curte și restul de 1.013 reprezintă grădină (filele 27-29, 50 și 57). Suprafața de 127 mp proprietatea reclamanților, ca teren aferent construcției cumpărate, ar reprezenta parte din curte.
Cu privire al realizarea unor investiții, existența acestora nefiind contestată de către pârât, conform raportului de expertiză (filele 95-110), acestea constau în platformă betonată curte interioară, cadru metalic de susținere a viței de vie, trotuar din beton simplu pentru acces grădină și lucrări desțelenire teren, reținându-se o valoare totală de 7.456,64 euro (32.574 lei).
În drept, sunt incidente prevederile art. 669 C.civ., conform căruia partajul poate fi cerut oricând, normă care consacră principiul că nimeni nu poate fi obligat să mențină starea de coproprietate.
În ce privește procedura și modalitatea de împărțeală, sunt aplicabile art. 6731 și urm. C.proc.civ. și art. 676 C.civ. După ce instanța a stabilit bunul supus împărțelii, respectiv imobilul constând în terenul menționat mai sus, calitatea de proprietar și cota-parte ce revine fiecăruia, anume 127 și 1313, trebuie analizată posibilitatea efectuării partajului în natură, conform art. 676 alin. 1 NCC și art. 673 3 C.proc.civ, precum și existența unei înțelegeri dintre coproprietari, conform art. 6734 C.proc.civ. Pentru stabilirea modalității de partajare a imobilului, instanța are în vedere opțiunea pârâților în sensul atribuirii imobilului către reclamanți. Pe cale de consecință, în baza art. 676 alin. 2 lit. a C.civ., instanța apreciază este posibilă partajarea bunului în litigiu prin atribuirea către reclamanți.
În ce privește valoarea imobilului, în cauză a fost efectuată o expertiză în specialitatea evaluare imobile (f. 44-75) prin care a fost stabilită o valoare de piață a terenului de 89.923,45 lei (20.593 euro), din care suprafața de 1.313 reprezentând cota pârâtului la valoarea de 74.334 lei (17.023 euro).
Având în vedere capătul de cerere formulat de către reclamanți privind scăderea valorii investiților realizate de către aceștia, în cauză s-a întocmit raportul de expertiză (f. 95-110), care a identificat existența unor investiții de o valoare totală de 7.456,64 euro (32.574 lei).
În ce privește reținerea valorii arătate de expert, și valorificarea raportului întocmit în cauză, astfel cum instanța a precizat și prin încheierea din data de 16.05.2013 (filele 116-117), expertul a valorificat în cadrul expertizei acea valoare pe care a considerat-o ca reprezentând valoarea reală de piață, în cuprinsul raportului oferind explicațiile necesare în folosirea atât a metodei comparației directe (fila 53), cât și a metodei tehnice reziduale, ambele având la bază conceptul de cea mai bună utilizare. Astfel, chiar dacă s-a avut în vedere valoarea de 33,87 euro/mp, luând în considerare anumite elemente specifice ale ternului ce face obiectul partajului, valoarea avută efectiv în vedere pentru suprafața de 1.313 mp (1.440mp-127 mp al reclamanților) este de 12,96 euro/mp (17.023 euro). Aspectele pe care însăși reclamanții le-au invocat ca argumente în reținerea unei valori mai mici (și care tind la stabilirea unei valori minime a terenului), sunt avute în vedere de către expert și valorificate de către acesta prin aplicarea coeficientului de 0,20 la suprafața de 1.013 mp (fila 57), reducându-se astfel valoarea terenului în mod proporțional și justificat. La stabilirea acestei suprafețe „în surplus” s-a luat în considerare că, prin modalitatea partajării în natură prin crearea a două loturi, s-ar obține o suprafață de teren reprezentată de grădină care ar avea unele caracteristici ce determină o valoare mai mică (lipsa frontului stradal, acces, teren ce nu ar putea fi separat de proprietatea reclamanților care dețin construcția și parte din curte, vânzarea fiind greu sau chiar imposibil de realizat – fila 57). Reclamanții nu au mai solicitat ulterior o contraexpertiză, făcând referire în cadrul concluziilor pe fond la acest raport.
În ce privește scăderea valorii investiților din valoarea terenului, instanța arată că obiectul litigiului este partajarea terenului, nu și a construcțiilor existente pe acesta. Investițiile constând în platformă betonată curte interioară, cadru metalic de susținere a viței de vie, trotuar din beton simplu pentru acces grădină și lucrări desțelenire teren au fost doar identificate și evaluate de către expert și necontestate de părți ca fiind realizate de către reclamanți. În ce privește împrejmuirea terenului (gard), la fila 96 se arată că acestea au fost executate de către vecini, nefiind proprietatea reclamanților.
De menționat este că, inițial, la stabilirea valorii terenului expertul nu a luat în calcul aceste investiții, afirmând că nu există astfel de investiții asupra terenului (fila 73), iar prin completare la raportul de expertiză a indicat unele investiții indicate de către reclamant (a căror valoare a fost scăzută), oferind astfel o variată alternativă de lucru.
Prin urmare, se pune problema dacă aceste investiții trebuie scăzute din valoarea terenului stabilită inițial de către expert, dacă sunt de natură să ridice valoarea terenului și reclamanții sunt îndreptățiți la valorificarea unui drept de creanță.
Instanța de față apreciază că posibilitatea scăderii contravalorii investițiilor din valoarea finală a terenului ar fi justificată doar dacă terenul însuși ar fi fost evaluat prin includerea acestor investiții prețul de piață al terenului. În speță însă, valoarea stabilită de către expert (17.023 euro) nu se referă la aceste investiții, ci criteriile (extrinseci și intrinseci) avute în vedere se referă strict la terenul însuși, anume la aspecte privind destinația (curți, construcții), traversarea terenului de rețele magistrale, amplasament (vecinătăți), zonă, caracteristici fizice (suprafață, front stradal, topografie), drum de acces, potențial de dezvoltare, utilități existente sau aflate în imediata apropriere, ambient (poluare). De asemenea, sub aspectul investițiilor realizate asupra solului, instanța reține că expertul a stabilit valoarea terenului în funcție de cea mai bună utilizare, anume ca „teren liber pentru construcții de locuințe și comerciale” (fila 54), stabilind că terenul are destinație rezidențială, iar nu teren agricol. Acest criteriu de teren liber, cu construcții oferă cea mai bună utilizare și determină valoarea de piață reală ce trebuie avută în vedere. Investițiile indicate de către reclamanți au fost evaluate ulterior și nu au fost avute în vedere la stabilirea prețului de piață real, astfel că nu este posibilă scăderea acestora din moment ce nu au fost incluse în valoarea terenului.
Astfel, se pune problema existenței unui drept de creanță al reclamanților pentru sumele cheltuite cu aceste investiții, însă instanța reține că acestea au fost executate de bună-voie de către reclamanți și fără a se solicita acordul pârâtului. De asemenea, în urma partajului prin atribuirea terenului către reclamanților aceste investiții revin în exclusivitate tot acestora, deci celui care le-a realizat și de care beneficiază în exclusivitate. Prin urmare, problema juridică a valorificării dreptului de creanță s-ar fi ridicat în cazul în care aceste investiții ar fi căzut în lotul celuilalt coproprietar și, bineînțeles, dacă ar fi fost incluse în valoarea acestui lot, situație care nu poate fi însă reținută în prezenta cauză.
Față de toate cele arătate, instanța va admite cererea și va dispune sistarea stării de coproprietate prin atribuirea terenul situat în A., ., jud. A., înscris în CF nr._ A., nr. top. 1911-1912/a/117,4327/20/6 prin atribuirea în natură a acestuia către reclamanți. De asemenea, în baza art. 67310 alin. 4 C.proc.civ, va obliga reclamanții la plata către pârât a sumei de 17.023 euro (74.334 lei) cu titlul de sultă, reprezentând contravaloarea cotei de 1313/1440 în termen de 12 luni.
În baza art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 va îndruma OCPI A. ca, ulterior rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri, să procedeze la înscrierea dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilului (teren), respectiv, conform art. 2386 pct. 5 C.civ. la înscrierea din oficiu a ipotecii legale asupra imobilului în favoarea pârâtului pentru garantarea plății sultei.
În baza art. 274 C.proc.civ. rap. la art. 67314 C.proc.civ, instanța va obliga pârâtul la plata către pârâtă a sumei de 1.241,74 lei reprezentând cheltuieli de judecată, parte din taxa judiciară de timbru și onorariu expert.
PENTRU ACESTE MOLTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea formulată de către reclamanții R. M. și R. C. ambii cu domiciliul în A., ./A, jud. A. în contradictoriu cu pârâtul M. A. cu sediul în A., ., jud. A., având ca obiect partaj bunuri imobile.
Dispune sistarea stării de coproprietate a părților cu privire la terenul situat în A., ., jud. A., înscris în CF nr._ A. nr. top. 1911-1912/a/117,4327/20/6 prin atribuirea în natură a acestuia către reclamanți. Obligă reclamanții la plata către pârât a sumei de 17.023 euro (74.334 lei) cu titlul de sultă, reprezentând contravaloarea cotei de 1313/1440 în termen de 12 luni.
Dispune ca OCPI A. să procedeze, ulterior rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri, la înscrierea dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilului (teren), respectiv la înscrierea din oficiu a ipotecii legale asupra imobilului în favoarea pârâtului pentru garantarea plății sultei.
Obligă pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 1.241,74 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 13.06.2013.
Președinte, Grefier,
H. Ș. M. J.
Red./tehn./HȘ/MJ/11.07.2013
Ex. 6/3 . comunică cu:
R. M.
R. C. ambii cu domiciliul în A., ./A, jud. A.
M. A. cu sediul în A., ., jud. A.
După rămânerea irevocabilă, prezenta se va mai comunica și cu OCPI A..
| ← Pretenţii. Încheierea nr. 8870/2013. Judecătoria ARAD | Validare poprire. Sentința nr. 5935/2013. Judecătoria ARAD → |
|---|
