Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 6337/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6337/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 15-10-2013 în dosarul nr. 9062/55/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6337
Ședința publică din 15 octombrie 2013
Președinte: A. O.
Grefier: N. B.
S-a luat în examinare, cererea având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară, formulată de petenta . & Resort SRL, în contradictoriu cu intimata .>
La apelul nominal se prezintă reprezentanta petentei, avocat M. Hay, din Baroul A., lipsă fiind reprezentantul intimatei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Cererea este legal timbrată cu taxa judiciară de timbru, în cuantum de 8 lei și timbru judiciar, în valoare de 0,3 lei.
S-a făcut referatul cauzei, după care instanța, din oficiu, conform prev. art. 131 C. pr. civ. verifică competența generală, materială și teritorială de soluționare a cauzei, iar în conformitate cu art. 50 din L. nr. 7/1996., constată că este competentă să judece prezenta cauză.
Se constată depuse, prin serviciul registratură, în data de 09.10.2013, coala CF nr._ UAT Fântânele, dosarul OCPI în care s-a pronunțat încheierea CF nr._/2013 și dosarul OCPI în care s-a pronunțat încheierea nr._/2013.
Reprezentanta petentei arată că nu mai are alte cereri.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța declară terminată faza probatorie și acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Reprezentanta petentei solicită admiterea plângerii, astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată, depunând la dosar concluzii scrise și factură fiscală onorariu avocat.
INSTANȚA
În deliberare asupra cererii de față, constată următoarele.
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei A., la data de 12.06.2013, sub nr. de dosar_, petenta . & Resort SRL, în contradictoriu cu intimata . solicitat instanței, ca prin sentința pe care o va pronunța să dispună anularea încheierii de respingere nr._/24.05.2013, admiterea cererii de reexaminare și în consecință respingerea cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, aflat în proprietatea petentei, radierea notării ipotecii legale asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele.
În motivarea acțiunii, petenta arată că prin încheierea nr._ din 20.03.2013 a OCPI A. s-a dispus înscrierea dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei, în favoarea intimatei, asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, aflat în proprietatea petentei. Prin sentința civilă nr. 8235/29.03.2012, respectiv sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 a Tribunalului A., intimata a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei, pentru suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Temeiul legal invocat în încheierea OCPI, este temeiul general de la art. 29 din Legea nr. 7/1996, însă din cuprinsul încheierii dreptul a cărui înscriere s-a dispus este ipoteca legală a antreprenorului prevăzută de art. 2386 pct. 6 din Noul Cod Civil.
Împotriva acestei încheieri petenta a formulat cerere de reexaminare, respinsă de OCPI A. în mod greșit, cu motivarea că OCPI nu intervine în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cărțile funciare.
Petenta consideră că admiterea cererii de notare este nelegală, întrucât intimata nu beneficiază față de petentă de dreptul de ipotecă legală a antreprenorului prevăzut de art. 2386, pct. 6 din Noul cod civil, contractul în baza căruia pretinde creanța fiind supus prevederilor vechiului cod civil, deoarece s-a încheiat în luna aprilie 2011.
Se arată că sub imperiul vechiului cod civil, antreprenorul nu beneficiază de o ipotecă legală, ci de un privilegiu. De asemenea, privilegiul se acordă în condiții extrem de restrictive a căror îndeplinire nu a fost probată prin documentele anexate cererii în discuție. Astfel, intimata nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor și procedurilor prevăzute de art. 1737, pct. 4 din vechiul cod: să se fi încheiat un proces verbal înainte de începerea lucrărilor de către un expert numit de judecătorie; să se fi încheiat un proces verbal de către un expert numit de judecătorie cu situația lucrărilor realizate. În lipsa acestor condiții, o eventuală cerere de înscriere a privilegiului (care, de altfel, nici nu a fost făcută) este inadmisibilă.
De asemenea, privilegiul antreprenorului poartă asupra construcției realizate de acesta și nu asupra terenului pe care s-a realizat construcția. Atât sub regimul vechiului cod civil, cât și sub regimul noului cod civil, antreprenorul are privilegiu sau ipotecă legală, conform NCC, dosar asupra edificiului construit sau reparat. La art. 1737, pct. 4 se vorbește despre edificii zidite sau reparate, iar art. 2386 NCC vorbește despre imobilul edificat, reconstruit sau reparat. În același sens sunt și dispozițiile art. 35 din L nr. 7/1996. Ori, imobilul asupra căruia s-a înscris ipoteca legală a intimatei, este terenul petentei. Asupra terenului, antreprenorul nu are niciun privilegiu sau ipotecă legală.
Petenta mai arată că cererea nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, întrucât înscrisul nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 2386 pct. 6, din NCPC, respectiv ca sumele pentru care se înscrie ipoteca, să fie efectiv datorate, iar acestea să nu depășească sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor. În cauză s-a înscris o ipotecă legală în sumă de 61.461.513 lei, ce reprezintă suma totală a contractului încheiat de petentă cu intimata, însă această sumă nu îndeplinește cele două condiții.
În drept, petenta invocă dispozițiile art. 31 alin.3 din Legea nr. 18/1991.
Petenta, prin concluzii scrise, solicită admiterea plângerii, astfel cum a fost formulată, arătând că intimata nu beneficiază de dispozițiile art. 2386 din noul Cod civil, privind ipoteca legală, întrucât contractul în baza căruia pretinde creanța, este supus prevederilor vechiului Cod civil, fiind încheiat în luna aprilie 2011. Astfel, se relevă că intimata, în mod greșit invocă prevederile art. 237 alin. 1 din noul Cod civil, susținând că înscrierea în cartea funciară a ipotecii imobiliare are efect constitutiv, în realitate, potrivit art. 56 din L. nr. 71/2011, efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară este amânat până la un termen incert, în prezent singurul efect al înscrierii în cartea funciară, fiind opozabilitatea față de terți.
De asemenea, intimata nu a făcut dovada îndeplinirii procedurilor prevăzute de art. 1737 pct. 4 din vechiul cod civil, și anume: încheierea unui proces verbal înainte de începerea lucrărilor de către un expert numit de judecătorie și încheierea unui proces verbal de către un expert numit de judecătorie, cu situația lucrărilor realizate. În plus, conform art. 155 din L. nr. 71/2011, conținutul, constituirea și opozabilitatea privilegiilor sunt supuse dispozițiilor legale în vigoare la data când s-au născut.
Față de neîndeplinirea condițiilor mai sus arătate, în ceea ce privește invocarea de către intimată a art. 78 alin. 2 și 3 din L. nr. 71/2011, petenta apreciază că nu se poate vorbi despre convertirea privilegiului imobiliar în ipotecă legală, în condițiile în care intimata nu beneficiază de un privilegiu legal. Pe de altă parte, alin. 3 al art. 78 din L. nr. 71/2011 se referă la privilegiile speciale, prevăzute în legi speciale, or în speță, privilegiul intimatei este prevăzut de art. 1737 pct. 4 Cod civil, care reprezintă dreptul comun.
Se arată că intimata, în calitate de antreprenor, atât potrivit dispozițiilor vechiului cod civil (art. 1737 pct. 4) cât și ale noului cod civil (art. 2386), nu are ipotecă sau privilegiu asupra terenului, ci doar asupra edificiului construit, în același sens fiind și art. 35 din L. nr. 7/1995.
De asemenea, petenta susține că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 29 din L. nr. 7/1996, referitoare la înscrierea ipotecii legale în cartea funciară, și anume: sumele pentru care se înscrie ipoteca să fie efectiv datorate și sumele pentru care se înscrie ipoteca să nu depășească sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor. Ori, suma de 61.461,513 lei, care este suma totală a contractului încheiat între părți, nu îndeplinește niciuna dintre cele două condiții de mai sus.
Pentru toate acestea, petenta solicită admiterea plângerii, astfel cum a fost formulată.
Intimata, legal citată, nu s-a prezentat în instanță și nu a depus la dosar întâmpinare.
În probațiune se depun înscrisuri, semnate pentru conformitate cu originalul: cererea de reexaminare, contract de achiziție publică din 2011, sentințe, încheierea de notare a ipotecii legale și încheierea de respingere a cererii de reexaminare, dosarul OCPI în care s-a pronunțat încheierea CF nr._/2013 și dosarul OCPI în care s-a pronunțat încheierea nr._/2013.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele.În fapt, petenta S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L. are calitatea de proprietar tabular al imobilelor înscrise în CF_ Fântânele iar prin încheierea nr._ din 20.03.2013 dată de O.C.P.I. A. s-a dispus, la cererea intimatei S.C. T. S.A., înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei, în favoarea acesteia.
Prin sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, în cererea în anulare formulată împotriva sentinței civile nr. 823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, intimata S.C. T. S.A. a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei, pentru suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere – pretenție decurgând din contractul de achiziție publică 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011 încheiată de aceasta în calitate de antreprenor.
Împotriva încheierii de carte funciară, petenta a formulat cerere de reexaminare în temeiul art. 31 al. 2 din Legea 7/1996 republicată, soluționată de către OCPI A. prin încheierea de carte funciară nr._/24.05.2013, în sensul respingerii cererii de reexaminare.
În motivarea încheierii de respingere, OCPI A. a reținut că, verificând actele dosarului, ce au stat la baza cererii supusă reexaminării, respectiv sentința civilă nr.823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, contractul de achiziție publică referitor la realizarea G. Batterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, încheiat între societatea S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., în calitate de achizitor și S.C. T. S.A., în calitate de antreprenor, cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, conform prevederilor art. 2380 din Codul Civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi întabulată ci numai înscrisă în mod provizoriu în cartea funciară în condițiile legii. Potrivit dispozițiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, republicată, arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări. De asemenea, O.C.P.I. a apreciat că nu intervine, prin operațiunile de înscriere în cărțile funciare, în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cuprinsul acestora, înscrierile fiind efectuate de către registratorul de carte funciară în exercițiul atribuțiilor legale, acesta neputându-se substitui instanței de judecată în efectuarea controlului de legalitate.
Împotriva încheierii de carte funciară nr._/24.05.2013 - de respingere a cererii de reexaminare, petenta a formulat în termen legal plângere în temeiul art. 31 al. 3 din Legea 7/1996 republicată.
Analizând încheierea de respingere a cererii de reexaminare, prin prisma motivelor invocate prin plângerea formulată de petentă, instanța reține, în primul rând, că intimata beneficiază de un drept de ipotecă legală. În acest sens, instanța arată că potrivit dispozițiilor art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009, privilegiile speciale imobiliare, născute înainte de . Codului civil din 2009, se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse noului regimul juridic, reglementat de noul cod civil (Legea 287/2009). Cu alte cuvinte, persoanelor care, sub imperiul vechiului cod civil, beneficiau de un privilegiu special imobiliar, le este recunoscut acest drept real de garanție și sub imperiul noului cod civil, sub forma ipotecii legale. Ori, în cauză, chiar dacă intimata nu deținea, la data încheierii contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, un drept de ipotecă legală, sub imperiul vechiului cod civil, cu toate acestea, ea deținea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului cod civil, într-o veritabilă ipotecă legală. Ca atare, dreptul de ipotecă legală al intimatei subzistă în baza unei convertiri a drepturilor de garanție imobiliară, realizată de legiuitor prin punerea în aplicare a Noului cod civil.
Instanța observă însă că înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al intimatei s-a făcut cu nerespectarea normelor în vigoare la data cererii de înscriere. Astfel cum s-a arătat mai sus, potrivit dispozițiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”.
Din analiza contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, încheiat între petentă, în calitate de achizitor și intimată, în calitate de antreprenor, se observă că obiectul acestui contract constă în realizarea unor construcții viitoare de către antreprenor, rezultă că petenta beneficia de un bun viitor, respectiv de construcțiile viitoare, iar intimata de un drept de ipotecă legală asupra unui bun viitor, convertit dintr-un privilegiu special imobiliar. Or, în această situație, sunt pe deplin aplicabile dispozițiile art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, motiv pentru care dreptul de ipotecă legală al antreprenorului se putea înscrie în cartea funciară numai dacă, în prealabil, ar fi fost notată existența autorizației de construire. per a contrario, în situația în care nu s-a notat în prealabil autorizația de construire, dreptul de ipotecă legală asupra unui bun viitor nu putea fi înscris în cartea funciară, iar înscrierea astfel efectuată este nelegală.
Așadar, instanța constată că în CF_ Fântânele, unde este înscris imobilul proprietatea petentei, nu există notată nici o autorizație de construcție anterior înscrierii dreptului de ipotecă legală al intimatei, motiv pentru care apreciază că această înscriere a dreptului de ipotecă s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat și că plângerea petentei fiind întemeiată.
Astfel fiind, în temeiul art. 31 din Legea 7/1996, instanța va admite plângerea formulată de petentă, va anula încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._/24.05.2013 pronunțată de O.C.P.I. A., cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 2948 Fântânele) și va dispune radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 2948 Fântânele).
În temeiul art. 453 N. C. pr. civ, intimata fiind în culpă procesuală, va fi obligată la plata sumei de 108, 3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat și taxe de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea formulată de petenta . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. RFO II-0665, cu sediul în A., .. 6, ., cod fiscal_, nr. ORC J_, cu sediul procesual ales la S.C.A. ,,V. & Asociații’’, cu sediul în Timișoara, ., județul T., în contradictoriu cu intimata . sediul în A., .. 28, județul A., având CUI_, J_ și, în consecință:
Anulează încheierea de respingere nr._/24.05.2013 a O.C.P.I. A., cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele.
Dispune radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele.
Obligă intimata să plătească petentei cheltuieli de judecată în sumă de 108, 3 lei.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică din data de 15.10.2013.
Președinte Grefier
A. O. N. B.
Red.AO/NB/12.11.2013
4 ex./2 . comunică cu:
- petenta . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. cu sediul procesual ales la S.C.A. ,,V. & Asociații’’, cu sediul în Timișoara, ., județul T.
- intimata . sediul în A., .. 28, județul A.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Pretenţii. Sentința nr. 741/2013. Judecătoria ARAD → |
|---|
