Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5450/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5450/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 18-09-2013 în dosarul nr. 8339/55/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5450
Ședința publică din 18 septembrie 2013
Președinte: A. B. V.
Grefier: N. G. B.
S-a luat în examinare plângerea formulată de petenta . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. în contradictoriu cu intimata . ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta petentei, avocat M. Hay din Baroul A., lipsă fiind reprezentantul intimatei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Plângerea este timbrată cu 8 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se depus, prin registratura instanței la data de 17.09.2013, înscris din partea pârâtei intitulat concluzii scrise, în 2 exemplare. Instanța înmânează un exemplar reprezentantei petentei.
Nefiind formulate alte cereri ori probe de administrat, instanța declară cercetarea procesului încheiată și acordă cuvântul în fond.
Reprezentanta petentei solicită admiterea plângerii și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată. Depune la dosar concluzii scrise și dovada onorariului avocațial.
INSTANȚA
Constată că prin plângerea înregistrată la această instanță sub nr._ din data de 31.05.2013, petenta . & Resort SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu intimata . încheierii de respingere nr._/23.05.2013; admiterea cererii de reexaminare și pe cale de consecință respingerea cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele, aflate în proprietatea petentei și radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele aflate în proprietatea petentei.
În motivare, petenta a arătat că prin încheierea nr._ din 27.03.2013, la cererea intimatei, OCPI A. a dispus înscrierea dreptului de ipotecă legală în valoare de 61.461.513 lei în favoarea . imobilului înscris în CF_ Fântânele, aflate în proprietatea petentei.
Împotriva acestei încheieri petenta a formulat cerere de reexaminare, respinsă de OCPI A. cu motivarea că OCPI nu intervine în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cărțile funciare.
Petenta apreciază că admiterea cererii de notare este nelegală, deoarece intimată. nu beneficiază față de petentă de dreptul de ipotecă legală a antreprenorului prevăzut de art. 236, pct. 6 din Noul Cod Civil, întrucât contractul în baza căruia pretinde creanța este supus prevederilor vechiului Cod civil, fiind încheiat în luna aprilie 2011.
Conform art. 3 din Legea de aplicare a noului cod civil (Legea nr. 71/2011), actele încheiate înainte de . noului Cod civil nu pot produce decât efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lor. Noul Cod civil a intrat în vigoare la data de 01.10.2011, iar contractul părților a fost încheiat sub imperiul Vechiului cod civil. Sub imperiul vechiului cod civil, antreprenorul nu beneficiază de o ipotecă legală, ci de un privilegiu, prevăzut de art.1737 pct.4 vechiul Cod civil. De asemenea, privilegiul se acordă în condiții extrem de restrictive a căror îndeplinire nu a fost probată prin documentele anexate cererii.
În mod obligatoriu, cererii de înscriere trebuia să i se atașeze procesul verbal încheiat de expertul numit de Judecătoria A., iar art. 1737 pct. 4 arată că privilegiul se naște doar după întocmirea acestui proces verbal.
Astfel, atâta timp cât contractul dintre părți este supus vechiului cod civil, nu poate fi înscrisă ipoteca legală a antreprenorului, întrucât această noțiune este inexistentă sub imperiul vechiului cod civil. De asemenea, nu ar putea fi înscris nici privilegiul antreprenorului prevăzut de vechiul cod civil, întrucât nu s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor și procedurilor prevăzute de art. 1737 pct. 4 din vechiul cod civil.
În lipsa acestor condiții, o eventuală cerere de înscriere a privilegiului (care, de altfel, nici nu a fost făcută) este inadmisibilă.
Petenta a mai arătat că, antreprenorul Tehnodomus S.A. nu are ipotecă sau privilegiu asupra terenului, ci asupra edificiului construit.
Privilegiul antreprenorului poartă asupra construcției realizate de acesta și nu asupra terenului pe care s-a realizat construcția. Atât sub regimul vechiului cod civil, cât și sub regimul noului cod civil, antreprenorul are privilegiu doar asupra edificiului construit sau reparat. Art. 1737, pct. 4 vorbește despre edificii zidite sau reparate și art. 2386 NCC vorbește despre imobilul edificat, reconstruit sau reparat, în același sens fiind și art. 35 par. 16 din Legea nr. 7/1996.
Imobilul asupra căruia s-a înscris ipoteca legală a intimatei este terenul petentei, iar asupra terenului, antreprenorul nu are niciun privilegiu sau ipotecă legală, astfel că nu putea fi înscrisă ipotecă sau privilegiu decât asupra unei eventuale construcții, nu asupra terenului aflat în proprietatea petentei.
Se mai apreciază de către petentă că cererea nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, deoarece pentru a face obiectul înscrierii în cartea funciară, înscrisul trebuie să îndeplinească, pe lângă condițiile de formă cerute, alte prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului.
Ipoteca legală a antreprenorului, deși nu este aplicabilă în speță, trebuie să îndeplinească anumite condiții pentru a fi înscrisă în cartea funciară, condiții care sunt prevăzute de art. 2386 pct. 6 NCC.
În speță, s-a înscris ipotecă legală pentru suma de 61.461.513 lei care este suma totală a contractului încheiat între părți, însă această sumă nu îndeplinește niciuna dintre cele două condiții prevăzute la art. 2386 pct. 6 din Noul Cod Civil, care trebuie îndeplinite cumulativ.
Suma cu privire la care intimata a putut să prezinte un titlu de creanță este 14.076.997,98 lei cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere (în total 15.977.733,64 lei), adică mai puțin de un sfert din suma cu privire la care s-a înscris ipoteca. Mai mult decât atât, intimata nu a probat sporul de valoare adus imobilului prin lucrările sale, căci numai în limita acestui spor, antreprenorul beneficiază de ipotecă legală.
În consecință, chiar dacă ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 6 NCC ar fi aplicabilă, înscrierea este nelegală întrucât s-a făcut pentru o sumă cu mult mai mare decât cea pentru care antreprenorul poate proba un titlu de creanță. De asemenea, înscrierea s-a făcut fără ca antreprenorul să probeze niciun spor de valoare, deși existența acestuia este o condiție constitutivă a ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 6 NCC.
În plus, față de petentă a fost deschisă procedura insolvenței în data de 14.03.2013 prin sentința civilă nr. 177 pronunțată de către Tribunalul A., iar în considerarea prevederilor Legii 85/2006 privind procedura insolvenței, ulterior acestui moment nu mai pot opera înscrieri în cărțile funciare ale imobilelor proprietare acesteia. Or încheierea de înscriere a ipotecii legale a cărei anulare se solicită a fost emisă după data de 14.03.2013.
Pentru motivele expuse, petenta solicită admiterea plângerii astfel cum a fost formulată.
În drept, petenta a invocat dispozițiile art. 31 alin. 3 din Legea 18/1991 precum și celelalte dispoziții legale invocate.
În probațiune a depus la dosar înscrisuri în copie, respectiv încheiere de respingere nr._/23.04.2013, contract de achiziție publică nr. 949/11.04.2011, sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 a Tribunalului A., sentința civilă nr. 823/29.03.2012 a Tribunalului A., încheiere nr._/27.03.2013, cerere de reexaminare, încheiere civilă nr. 177 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._ .
Prin concluziile scrise depuse la dosar, prin serviciul registratură la data de 17.09.2013, intimata a solicitat respingerea plângerii, arătând că ipoteca ca și o garanție reală destinată să asigure îndeplinirea unei obligații patrimoniale, este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligații.
Ipoteca asupra unui imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară, iar constituirea garanțiilor este guvernată de legea în vigoare la data constituirii indiferent de legea în vigoare la data la care s-ar formula ori soluționa cererea privind valabilitatea constituirii.
Potrivit art. 168 din Legea nr.71/2011, ipotecile imobiliare constituite înainte de data intrării în vigoare a Codului civil sunt supuse, în ceea ce privește condițiile de valabilitate, dispozițiilor legale existente la data constituirii lor.
Și cu privire la privilegiile speciale imobiliare înscrise în cartea funciară până la . Codului civil, art. 78, al. 2 și 3 din Legea nr.71/2011, prevede că: privilegiile speciale imobiliare, înscrise fie în vechile registre de publicitate imobiliară, fie în noile cărți funciare până la . Codului civil sau, după caz, în condițiile prevăzute la al. 1, se convertesc de plin drept în ipoteci legale după expirarea unui termen de un an de la . Codului civil sau, după caz, de la data înscrierii și se vor supune dispozițiilor Codului civil. De la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci legale și vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale.
Astfel, intimata apreciază că legea aplicabilă ipotecii notată în cartea funciară este noul Cod civil, intimata beneficiind de prevederile art. 2386 Cod civil privind ipotecile legale.
Referitor la imobilul asupra căruia s-a constituit ipoteca, intimata arată că atât art. 2386 pct.6 Cod Civil cât și art. 35, pct. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată prevăd dreptul antreprenorului de a înscrie o ipotecă legală asupra imobilului obiect al lucrărilor.
Așa cum rezultă din contractul încheiat cu petenta, lucrările pe care intimata trebuia să le efectueze constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc.
Petenta atunci când spune că ipoteca nu se poate înscrie asupra terenului ci doar asupra construcțiilor sau edificiului se referă la construcții în sensul strict de clădiri or, însă, cea mai mare parte a lucrărilor intimatei nu o reprezintă clădirile ci amenajarea terenurilor cu destinația de teren de golf, teren de tenis, parcări, alei de acces.
Ipoteca legală poate fi înscrisă și asupra unui teren care, fără ca pe acest teren să se fi ridicat o construcție, a fost supus unei amenajări, primind o anumită destinație, lucrările care au fost efectuate pe acest teren sporindu-i valoarea.
De altfel acest proiect nu putea fi privit decât unitar, el presupunând un teren de golf cu 18 găuri dar și investiții accesorii, edificate ca facilități și utilități pentru buna funcționarea terenului de golf și a activității sportive, cum sunt vestiarele, clădirea administrativă, centrale de pompare, electrice. Cea de a doua fază a proiectului presupunea construirea de facilități de cazare pentru utilizatorii terenului, prin urmare, sub nici o formă investițiile presupuse de proiect nu puteau fi privite și tratate de sine stătător, ele separat neavând nici o rațiune, doar unitar.
Referitor la neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, intimata arată că ipoteca legală s-a înscris pentru suma care rezultă din contractul încheiat cu petenta, iar conform art. 36 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil în întregul său.
Lucrările pe care intimata le-a efectuat se regăsesc pe parcele de teren înscrise în cărți funciare diferite situație în care, fără a avea posibilitatea de a fracționa suma totală pentru fiecare imobil în parte, a trebuit să noteze ipoteca în fiecare carte funciară unde sunt înscrise terenuri pe care a efectuat diferite lucrări, ipoteca referindu-se la toate lucrările efectuate și nu doar la .-o carte funciară oarecare.
Ipoteca reglementată de art. 2386 pct. 6 Cod Civil a existat din momentul nașterii datoriei petentei față de intimată, deci anterior deschiderii procedurii insolvenței față de petentă, iar notarea ei în cartea funciară are doar rol de opozabilitate față de terți.
Cu ocazia înscrierii ipotecii în cartea funciară au fost respectate toate prevederile legale, deschiderea procedurii insolvenței față de petentă neconstituind o piedică la notarea în cartea funciară a acestei ipoteci legale.
Prin concluzii scrise, petenta a solicitat admiterea plângerii.
Din actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin încheierea de carte funciară nr._/27.03.2013, emisă de O.C.P.I. A., s-a dispus, la cererea intimatei S.C. Tehnodomus S.A., asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, proprietatea petentei S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei, în favoarea intimatei. Conform încheierii de CF, actele care au stat la baza înscrierii au fost sentința civilă nr. 823/29.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ și Contractul de achiziție publică nr. 949/11.04.2011 referitor la realizarea G. Butterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, încheiat între S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., în calitate de achizitor, și S.C. Tehnodomus S.A., în calitate de antreprenor.
Împotriva acestei încheieri, petenta a formulat cerere de reexaminare, în baza art. 31 al. 2 din Legea 7/1996, respinsă de OCPI A. prin încheierea de carte funciară nr._/23.05.2013 împotriva căreia petenta a formulat plângerea care formează obiectul prezentului dosar.
Criticile aduse de către petentă cu privire la faptul că intimata nu beneficiază de un drept de ipotecă legală nu sunt întemeiate. Astfel, potrivit art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009, privilegiile speciale imobiliare, născute înainte de . Codului civil din 2009, se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse noului regim juridic reglementat de Noul Cod civil, putând fi înscrise în cărțile funciare în conformitate cu prevederile Legii nr.7/1996. Prin urmare, față de aceste dispoziții legale, instanța va reține că privilegiul imobiliar prevăzut de art.1737 pct.4 din Codul civil din 1864 în favoarea antreprenorului s-a convertit de drept în ipoteca legală prevăzută de art.2380 din Noul Cod civil care reglementează ipoteca asupra unei construcții viitoare, și care poate fi înscrisă în cartea funciară potrivit dispozițiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996.
Analizând însă condițiile legale în care se efectuează înscrierea în cartea funciară a unei ipoteci asupra unei construcții viitoare, instanța reține că potrivit art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor poate fi înscris în cartea funciară cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire, în speță autorizația de construire cu privire la realizarea G. Butterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, menționată în contractul de achiziție publică la capitolul „Premize” lit.A.
Prin urmare, atâta timp cât în cartea funciară a imobilului nu există notată autorizația de construire anterior înscrierii dreptului de ipotecă legală în favoarea intimatei, instanța constată că înscrierea acestui drept de ipotecă s-a făcut cu încălcarea prevederilor art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 actualizat, fapt pentru care în temeiul art.31 din Legea nr.7/1996 se va admite plângerea formulată, se va anula încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._/23.05.2013 pronunțată de O.C.P.I. A., cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3006 Fântânele) și se va dispune radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3006 Fântânele).
În temeiul art.453 Cod de procedură civilă, intimata aflată în culpă procesuală, va fi obligată la plata sumei de 132,30 lei reprezentând cheltuieli de judecată formate din taxe judiciare de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară formulată de petenta . & RESORT SRL, J_, CUI_, aflată în insolvență, prin administrator judiciar FIDES ADVISOR I.P.U.R.L., cu sediul procesual ales în Timișoara, ., județul T.-la S.C.A. V. & Asociații, în contradictoriu cu intimata . sediul în A., .. 28, județul A., J._, CUI_.
Anulează încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._/23.05.2013 pronunțată de O.C.P.I. A., cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3006 Fântânele). Dispune radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3006 Fântânele).
Obligă intimata la plata către petentă a cheltuielilor de judecată în sumă de 132,30 lei.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică din data de 18 septembrie 2013.
Președinte,Grefier,
A. B. V. N. G. B.
ABV/NGB/18.10.2013/ 4 ex. din care 2 ex. se .> - . & Resort SRL -Timișoara, ., jud. T., prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L-la S.C.A. V. & Asociații
- ., .. 28, jud. A..
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2430/2013. Judecătoria... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
