Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 9514/2013. Judecătoria BAIA MARE
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9514/2013 pronunțată de Judecătoria BAIA MARE la data de 25-09-2013 în dosarul nr. 2259/182/2013
cod operator 4193
ROMÂNIA
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
JUDECĂTORIA BAIA M.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 9514
Ședința publică din 25 Septembrie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE Danuț Ș.
Grefier A. A.
Pe rol este judecarea cauzei civile privind pe reclamanții C. S. B., C. A. M. și pe pârâții I. I., I. E., O. C., O. A., COSMUȚA I., T. G., T. O., I. A., M. A. M., M. R., Z. I., Z. M., P. G., P. M., D. G., D. C., D. M., D. M., B. A., B. I., T. T., T. E., R. Ș., R. M., A. S. A., A. T., D. A., D. S. D., M. I. A., M. I., N. G., N. E., V. G., V. Ș. G., P. E. E., P. I., P. A., B. I. E., T. E. C., T. A. I., T. R. T., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Se constată că dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc la data de 18.09.2013, când susținerile și concluziile părților prezente au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi și care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru data de 25.09.2013.
În urma deliberării s-a pronunțat hotărârea de mai jos.
JUDECĂTORIA
Deliberând asupra cauzei de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 14.02.2013, sub dosar nr._, reclamanții C. S. B. și C. A. M., în contradictoriu cu pârâții I. I. și E., O. C. și A., C. I., T. G. și O., I. A., M. A. M. și R., Z. I. și M., P. G. și M., D. G. și C., D. M. și M., B. A. și I., T. T. și E., R. Ș. și M., A. S. A. și T., D. A. și S. D., M. I. A. și I., N. G. și E., V. G., V. Ș. G., P. E. E., P. I. și A., a solicitat să se valideze convenția de vânzare-cumpărare încheiată între reclamanți și pârâți cu privire la uscătoria în suprafață de 10,55 mp, situată în scara blocului nr. 7, . în C.F._-C1 Baia M., precum și să se dispună înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate al reclamanților asupra uscătoriei, cu titlu de drept cumpărare.
În motivarea cererii, reclamanții au învederat că între aceștia, în calitate de promitenți cumpărători și pârâți, în calitate de promitenți vânzători, s-a încheiat la data de 14.02.2009, convenția privind vânzarea uscătoriei situată pe scara pe care se află apartamentele proprietatea pârâților, prețul fiind achitat de către reclamanți anterior semnării convenției.
Au mai învederat reclamanții că pârâții chemați în judecată sunt proprietarii apartamentelor de pe scara pe care se află situată uscătoria, că aceasta este singura uscătorie de pe scară și că uscătoria s-a aflat în folosința reclamanților de la data încheierii convenției. Reclamanții sunt cei care au făcut, ulterior vânzării, demersurile pentru notarea uscătoriei în cartea funciară ca un corp separat.
Totodată, reclamanții a mai precizat că în ceea ce privește proprietarii apartamentului nr. 11, la cererea proprietarilor tabulari, cu care reclamanții au discutat și care au fost de acord cu înstrăinarea uscătoriei, convenția în formă scrisă s-a încheiat inițial cu fiica acestora în considerarea faptului că apartamentul nr. 11 urma să-i fie înstrăinat, însă, ulterior s-a consemnat în scris și acordul proprietarilor tabulari în considerarea faptului că nu s-a mai realizat transferul de proprietate al apartamentului către P. M. și Orin. Acordul pârâților de rândul 11 a existat la data înstrăinării uscătoriei, însă a fost consemnat în formă scrisă abia ulterior.
În ceea ce privește apartamentul nr. 18, proprietari tabulari sunt V. G. și soțul acesteia, decedat la data încheierii convenției. Raportat la aceasta, au fost chemați în judecată copiii defunctului, pârâții de rândul 19 și 20, în calitate de moștenitori, acordul lor la înstrăinarea uscătoriei fiind, de asemenea, consemnat în scris ulterior încheierii convenției.
Reclamanții au mai precizat că din punct de vedere juridic sunt îndeplinite condițiile pentru validarea convenției de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu, existând acordul tuturor proprietarilor de pe scara pe care se află uscătoria, prețul a fost plătit și imobilul se află în posesia reclamanților. Prin exprimarea acordului la vânzarea uscătoriei, dreptul de coproprietate forțată a devenit, prin manifestarea de voință a locatarilor în sensul vânzării, unul pe cote părți, uscătoria a fost notată în cartea funciară ca un corp separat, neexistând nici un impediment pentru admiterea acțiunii.
Acțiunea nu a fost motivată în drept.
În probațiune s-au depus înscrisuri, reclamanților fiindu-le încuviințată și proba cu interogatoriul pârâților.
Formulând întâmpinare, pârâții au învederat că nu se opun la admiterea acțiunii reclamanților, așa cum a fost formulată.
În motivare, pârâții au arătat că toți locatarii au căzut de acord cu privire la vânzarea uscătoriei de la etajul patru, către reclamanți, sens în care s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, reclamanții achitând integral prețul uscătoriei încă din anul 2009, când s-a semnat contractul, moment de la care reclamanții o folosesc în mod exclusiv, astfel că sunt de acord ca aceștia să-și întabuleze dreptul de proprietate asupra uscătoriei.
Pentru termenul de judecată din data de 07.08.2013, reclamanții au formulat precizare de acțiune, prin care au solicitat chemare în judecată a numiților T. E., B. I. E., T. E. C., T. A. I. și T. R. T., în calitate de moștenitori ai pârâtului decedat T. T..
Pârâții T. E., B. I. E., T. E. C., T. A. I. și T. R. T. nu și-au precizat la dosar poziția procesuală cu privire la cauza de față.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În data de între reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători și pârâți, în calitate de promitenți vânzători, s-a încheiat la data de 14.02.2009, convenția privind vânzarea uscătoriei situat în Baia M., ., jud. Maramureș cu suprafața utilă de 10,55 m.p., înscris în CF_ Baia M., având nr. topo 2737/422-C1., cu suma de 3500 EURO, prețul fiind achitat de către reclamanți anterior semnării convenției așa cum se menționează în respectivul înscris(filele 7-8 dosar).
Din analiza înscrisurilor depuse la dosar (filele 10-75), instanța constată că pârâții I. I., I. E., O. C., O. A., COSMUȚA I., T. G., T. O., I. A., M. A. M., M. R., Z. I., Z. M., P. G., P. M., D. G., D. C., D. M., D. M., B. A., B. I., T. T., T. E., R. Ș., R. M., A. S. A., A. T., D. A., D. S. D., M. I. A., M. I., N. G., N. E., V. G., V. Ș. G., P. E. E., P. I., P. A., B. I. E., T. E. C., T. A. I., T. R. T. sunt proprietari ai apartamentelor nr.1-18-20 din imobilul constând în . în Baia M., ., județul Maramureș.
Potrivit art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 „În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.”
Conform art. 101 din Legea nr.114/1996 „ Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare.”
Potrivit art. 45 din Legea nr. 7/1996, în vigoare la data încheierii convenției părților, 14.02.2009 „(1) Dacă un imobil cu construcție - condominiu -, din care unele părți sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se întocmește o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție, și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate fi reprezentată din apartamente sau spații cu altă destinație decât cea de locuință; prin asimilare, poate fi definit condominiu și un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună.
(2) Dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă pe părțile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta”.
Așa cum s-a statuat în mod constant în practica judiciară, uscătoria dintr-un . parte din categoria bunurilor în privința cărora este stabilit un drept de proprietate în co-indiviziune forțată și perpetua pentru proprietarii apartamentelor din respectivul imobil. O atare calificare este apreciată ca fiind corectă de către instanță, întrucât prin natura lor, spatiile comune pot fi și sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulți proprietari, neputând fi împărțite. Dacă acestea ar fi împărțite, de regulă, ar deveni improprii folosinței căreia i-au fost destinate. Scopul amenajării în cadrul imobilelor cu mai multe locuințe a unor spații cu destinația de uscătorii a vizat deservirea prin aceste spații a tuturor proprietarilor de apartamente din respectivul imobil, la origini dreptul de proprietate fiind unul specific coproprietății forțate.
Cu toate acestea apreciază instanța că transformarea acestei forme de coproprietate într-o coproprietate vremelnică prin raportare la data încheierii contractului era posibilă, însă numai cu acordul tuturor persoanelor interesate, respectiv, a tuturor proprietarilor apartamentelor potențial deservite de acel spațiu. Fiind vorba despre o proprietate privată, nimic nu-i împiedica pe proprietari să convină asupra unei atari modificări. În lipsa unui acord unanim, însă, forma de proprietate comună va rămâne cea inițial concepută, neputându-se vorbi despre transferul cotelor de proprietate independent de un transfer de proprietate asupra apartamentului si nici despre vreo sistare a stării de indiviziune specifice doar coproprietății temporare.
În cauză reclamanții au pretins că prin înscrisul de care se prevalează în prezenta cauză vânzătorii s-au obligat să le transfere dreptul de proprietate asupra spațiului având destinația de uscătorie fiind exprimat consimțământul tuturor proprietarilor de apartamente la înstrăinarea cotelor lor indivize deținute din respectiva uscătorie.
O parte din pârâți prin întâmpinarea depusă la dosar, fila 159, au confirmat starea de fapt reținută mai sus, respectiv încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare scris, acordul părților vizând vânzarea, încasarea integrală a prețului din anul 2009 și predarea către reclamanții cumpărători a bunului și folosirea de către aceștia de atunci în mod exclusiv a uscătoriei.
Cât îi privește pe pârâții care nu și-au făcut cunoscută poziția procesuală prin întâmpinare, instanța urmează să facă aplicarea dispozițiilor art. 225 Cod procedură civilă, considerând neprezentarea lor în instanță pentru a răspunde la interogatoriu drept o recunoaștere a susținerilor reclamanților.
Actul juridic încheiat de părți, având în vedere prevederile art. 101 din Legea nr. 114/1996, a fost calificat de instanță ca un antecontract de vânzare – cumpărare, întrucât în acest sens s-a manifestat voința și părților de a transmite în favoarea reclamantului dreptul de proprietate asupra acelui spațiu comun, întrunind condițiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod. civil, inclusiv calitatea de coproprietari a vânzătorilor, acordul exprimat în unanimitate și plata prețului, pentru o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, lipsind insă forma autentică, necesară ad-valididatem.
Astfel, în primul rând, instanța va constata că prin înscrisul încheiat la data de 14.02.2009, înscris fără dată certă, însușit de părți prin semnătură, pârâții în calitatea acestora de proprietari ai apartamentelor nr.1-18-20, din imobilul constând în . în Baia M., ., județul Maramureș au consimțit la vânzarea cotelor lor părți indivize din bunul coproprietate acestora reprezentat de uscătorie situat la aceeași adresă, cu suprafața utilă de 10,55 m.p., înscris în CF_ Baia M., având nr. topo 2737/422-C1, contra sumei de 3500 EURO, iar reclamanții au consimțit la cumpărarea respectivului bun imobil.
Totodată, întrucât se încearcă transferul asupra unei unități individuale, fiind necesară forma autentică, va dispune ca prezenta hotărâre să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare între pârâți, în calitate de vânzători și reclamanți, în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul uscătorie situat în Baia M., ., jud. Maramureș cu suprafața utilă de 10,55 m.p., înscris în CF_ Baia M., având nr. topo 2737/422-C1.
Interesul promovării acțiunii este justificat și de numărul mare al pârâților din prezenta cauză, al actelor de proprietate aferente fiecărui apartament, reclamanții fiind în imposibilitate să-i reunească pe toți la notar și totodată să îndeplinească formalitățile de publicitate imobiliară pentru a asigura opozabilitatea vânzării – cumpărării față de terți.
Față de cele reținute mai sus, ținând seama de prevederile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 de cele ale art. 101 din Legea 114/1996, coroborate cu prevederile art. 969, art. 1073și art. 1077 Cod civil, văzând că în speță s-a dat curs principiului unanimității ce caracterizează proprietatea comună, potrivit căruia, nici un coproprietar nu poate face acte de înstrăinare a bunului indiviz fără acordul unanim al celorlalți coproprietari, instanța va admite acțiunea formulată conform dispozitivului, dispunând totodată în baza art. 26 din Legea nr 7/1996 intabularea dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilului-uscătorie indicat și identificat mai sus, cu titlu de vânzare-cumpărare.
Potrivit prevederilor art. 274 Cod proc. civ., partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată, la baza obligației de restituire stând tocmai culpa procesuală a părții care a căzut în pretenții.
Instanța reține că, în cauză, părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată motiv pentru care va lua act de acest fapt prin dispozitiv.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE :
Admite acțiunea formulată de reclamanții C. S. B. și C. A. M., ambii domiciliați în Baia M., .. 7 . în contradictoriu cu pârâții I. I. și I. E., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., O. C. și O. A., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., COSMUȚA I., cu domiciliul în Lucăcești, nr.215, jud. Maramureș T. G. și T. O., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 . I. A., cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., M. A. M. și M. R., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 . Z. I. și Z. M., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 . P. G. și P. M., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., D. G. și D. C., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., D. M. și D. M., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 . B. A. și B. I., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., T. E., T. E. C., T. A. I., T. R. T., B. I. E. toți cu domiciliul în Baia M., .. 7 . R. Ș. și R. M., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., A. S. A. și A. T., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 . D. A. și D. S. D., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., M. I. A. și M. I., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 . N. G. și N. E., ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 . V. G. cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., V. Ș. G. cu domiciliul în Cluj-N., ., ., P. E. E., cu domiciliul în Baia M., ., ., P. I. și P. A. ambii cu domiciliul în Baia M., .. 7 ., având ca obiect acțiune care să țină loc de act autentic și înscriere în cartea funciară.
Constată că prin înscrisul încheiat la data de 14.02.2009, înscris fără dată certă, însușit de părți prin semnătură, pârâții în calitatea acestora de proprietari ai apartamentelor nr.1-18-20, din imobilul constând în . în Baia M., ., județul Maramureș au consimțit la vânzarea cotelor lor părți indivize din bunul coproprietate acestora reprezentat de uscătorie situat la aceeași adresă, cu suprafața utilă de 10,55 m.p., înscris în CF_ Baia M., având nr. topo 2737/422-C1, contra sumei de 3500 EURO, iar reclamanții au consimțit la cumpărarea respectivului bun imobil.
Dispune ca prezenta hotărâre să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare între pârâți, în calitate de vânzători și reclamanți, în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul uscătorie situat în Baia M., ., jud. Maramureș cu suprafața utilă de 10,55 m.p., înscris în CF_ Baia M., având nr. topo 2737/422-C1.
Dispune înscrierea în CF_ Baia M., a dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilului uscătorie descris mai sus, cu titlu de vânzare-cumpărare.
Ia act că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi, 25 septembrie 2013.
PREȘEDINTE,GREFIER,
D. Ș. A. A.
Red. D.Ș./25.10.2013
Trd. A.A./5 ex./29.10.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 7118/2013.... | Pretenţii. Încheierea nr. 5803/2013. Judecătoria BAIA MARE → |
|---|
