Anulare act. Sentința nr. 1739/2014. Judecătoria BÂRLAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1739/2014 pronunțată de Judecătoria BÂRLAD la data de 01-07-2014 în dosarul nr. 5376/189/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
JUDB
Sentința civilă Nr. 1739/2014
Ședința publică de la 01 Iulie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE G. B.
Grefier V. M. B.
Pe rol judecarea cauzei Civile privind pe reclamanta ., cu sediul în B., . și pe pârâții U. A. TERITORIALĂ B. - PRIN PRIMAR, C. L. B., cu sediul în B., .. 21, jud. V., . B., cu sediul în B., .. 1, jud. V. și S.C. C. B. S.A, cu sediul în B., ., jud. V., având ca obiect anulare act constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumpărare.
Dezbaterile în prezenta cauză au avut loc în ședința publică din 24.06.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre când, din lipsă de timp pentru deliberare și pentru a da posibilitate reclamantei să depună concluzii scrise, s-a amânat pronunțarea pentru data de 01.07.2014.
Deliberând, s-a dat sentința de față:
INSTANȚA
După ce a deliberat în secret în Camera de Consiliu, conform art. 256 C.pr.civ., instanța a adoptat următoarea hotărâre:
I. Procedura de judecată
A. Cererea de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 01.11.2011 sub nr._ repartizat în mod aleatoriu completului C. civil 6, iar în urma desființării acestuia, prin repartizare manuală prezentului complet spre competentă soluționare (C. civil 2) reclamanta . chemat în judecată pe pârâta U. A. Teritorială B., prin Primar, C. L. B. și . B. solicitând instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 437 din 12.10.2008 al Biroului Notarului Public F. L..
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că în anul 2008 a promovat o acțiune la Judecătoria B. prin care a solicitat grănițuirea proprietății sale de proprietățile vecine. În cadrul dosarului nr._ s-a dispus efectuarea unei expertize topometrice, ocazie cu care a constat că terenul proprietatea sa a făcut obiectul unui contract de vânzare cumpărare de la pârâta U. A. Teritorială B. către pârâta . B., iar pentru această suprafață de teren, pârâta din urmă a prezentat un contract de vânzare cumpărare și certificate de atestare a dreptului de proprietate. Expertul a indicat faptul că, la data de 12.10.2008, Primăria B. a vândut terenul cu suprafața de 1750 m.p. cu număr cadastral provizoriu_ situat în . A, teren ce este proprietatea sa. Din verificările efectuate a rezultat că Primăria nu era și nici nu avea cum să fie proprietara suprafeței de teren. Arată că această suprafață de teren este înscrisă în certificatul de atestare a dreptului de proprietate cu . eliberat la data de 27.01.1995 în baza Legii 15/1990 pe numele său.
La data de 15.12.2011, reclamanta a completat acțiunea cu încă un capăt de cerere prin care a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 975 din 27.02.2008 pentru suprafața de 416,41 m.p. teren situat în intravilanul localității B., ., jud. V., chemând în judecată pe pârâta ..
În fapt, reclamanta arată că în urma efectuării unui supliment la expertiza tehnică efectuată în dosarul de grănițuire a constat că aceeași pârâtă, respectiv pârâta U. A. Teritorială B. a vândut terenul proprietatea sa, atât către pârâta . și către pârâta .>
Prin precizările depuse la dosar la fila 133, vol.II, reclamanta a indicat temeiul de drept al acțiunii, respectiv art. 948-968 C. civ., art. 1295 C. civ, motivul de nulitate vizând calitatea de proprietar al bunului vândut și cauza ilică a contractelor de vânzare cumpărare. Arată că, contractul de vânzare cumpărare fiind translativ de proprietate impune vânzătorului să fie proprietarul lucrului vândut. Arată că vânzarea făcută de neproprietar este nulă, având loc o eroare substanțială asupra obiectului contractului ceea ce conduce la nulitatea vânzării. Jurisprudența a început să facă distincția între buna credință și reaua credință. S-a stabilit că, dacă părțile au stabilit că bunul era proprietatea altei persoane ne aflăm în fața unei cauze ilicite, motiv de nulitate absolută. În cazul în care cumpărătorul cu diligențe minime putea să recunoască nevalabilitatea titlului de proprietar al înstrăinătorului, operează regula de drept, potrivit căreia, valabilitatea titlului de proprietar al vânzătorului atrage nulitatea titlului terțului achizitor. La dosarul cauzei vânzătorul UAT B. nu a depus actele în baza cărora a efectuat vânzarea. Ar trebui identificată suprafața de teren pentru care s-a pretins un drept de proprietate făcându-se dovada acestei proprietăți. O Hotărâre a Consiliului L. nu este suficientă pentru a face dovada proprietății în condițiile în care Primăria era obligată să prezinte modalitatea în care terenul ce a făcut obiectul vânzării a aparținut domeniului privat. Există îndoiala asupra faptului că terenul vândut ar fi făcut parte din islazul comunal sau pășune pentru a justifica proprietatea privată cu Ordinul nr. 81 din 20.08.1983, respectiv Ordinul nr. 62 din 02.04.2002.
Acțiunea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 412 lei, conform Legii 146/1997 privind taxele de timbru. Au fost aplicate timbre judiciare în valoare de 0,30 lei, conform art. 3 din O.G. 32/1995 privind timbrul judiciar.
B. Apărările formulate
Pârâta N. M. SRL Bacău-punct de lucru B. a formulat întâmpinare (fila 21) solicitând respingerea cererii, ca neîntemeiată.
În fapt, pârâta a arătat că la data de 12.08.2008 a cumpărat de la primăria municipiului B., în urma licitației organizate suprafața de 1750 m.p., suprafață întabulată în Cartea funciară prin încheierea nr._/15.08.2008. Conform documentației cadastrale întocmită de U. A. Teritorială B., suprafața conform actului este de 1.750 m.p., real măsurat 1.756 m.p. Contractul de vânzare cumpărare a fost întocmit în formă autentică și a fost întabulat dreptul de proprietate în Cartea funciară. Actul autentic se bucură de prezumția de validitate, iar proba contară trebuie făcută de cel care îl contestă. Buna credință se prezumă. Fiind vorba de o licitație publică organizată de Primăria municipiului B. este prea puțin probabil ca terenul să nu fie proprietatea vânzătoarei. Din actele depuse la Biroul Notarului Public, Primăria B. a făcut dovada proprietății terenului respectiv. În aceste condiții, arată pârâta, ea a fost de bună credință în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare. Vânzarea bunului altuia nu este sancționată juridic cu nulitatea absolută a actului juridic decât în condițiile în care se probează fraudarea dreptului și interesului adevăratului proprietar, în sensul că ambele părți au cunoscut la momentul înstrăinării că se vinde, respectiv se cumpără bunul altuia, operațiunea având caracter speculativ. Susține că în prezenta speță nu se pune problema unei act speculativ. Din schițele existente în cadrul societății rezultă faptul că se învecinează în zona respectivă cu C. L., motiv pentru care, în momentul organizării licitației, nu s-a pus problema că respectivul teren nu ar fi proprietatea vânzătoarei.
2. Pârâtul Municipiul B., prin primar, a formulat întâmpinare (fila 32) prin care a solicitat respingerea acțiunii formulate de către reclamantă, ca neîntemeiată.
În fapt, pârâtul a arătat că a fost unul din semnatarii procesului verbal de vecinătate care a stat la baza eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . nr._ emis în favoarea . de către C. Județean V.. În temeiul acelui proces verbal de vecinătate a procedat la întocmirea documentației cadastrale pentru suprafețele învecinate terenului proprietatea societății reclamante. Terenurile ce fac obiectul prezentei cauze au fost vândute, prin licitație publică, în luna februarie, respectiv, august 2008 către . și . fiind încheiate la Biroul Notarului Public F. L., în baza Hotărârii CLM B. nr. 166/30.05.2007, a proceselor verbale de licitație publică nr. 6841/27.03.2008, nr._/25.10.2007 și a rapoartelor de expertiză efectuate de expertul tehnic evaluator G. V..
La încheierea contractelor de vânzare cumpărare, vânzătorul a făcut dovada dreptului de proprietate cu Ordinul Prefectului nr. 81/1993, Ordinul Prefectului nr. 63/2002 emise de Prefectura Județului V. și Hotărârea Consiliului L. al municipiului B. nr. 125/2008. Aceste acte au fost emise avându-se în vedere documentația depusă de reclamantă la sediul său. Apreciază că atâta timp cât a respectat vecinătățile însușite de reclamantă în anul 1995, prin procesul verbal de vecinătăți și că, în perioada 1995-2011, reclamanta nu i-a tulburat niciodată terenului, ambele părți respectând vecinătățile însușite odată cu emiterea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, motivele de nulitate nu pot fi primate de către instanță.
În drept, a invocat dispozițiile art. 115 C.proc. civ.
3. Pârâta . a formulat întâmpinare (fila 54), prin care a solicitat respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, a arătat că, contractul de vânzare cumpărare nr. 975 din data de 27.02.2008 a fost încheiat în formă autentică, municipiul B. prezentând toate actele necesare prin care să-și demonstreze calitatea de proprietar al terenului și anume Ordinul 81 din data de 20.08.1993, Ordinul nr. 63 din 02.04.2002 emis de Prefectura Județului V. și Hotărârea Consiliului L. al municipiului B. nr. 125/2008, precum și documentația cadastrală a terenului, acesta fiind înscris la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară sub nr. 9687, nr cadastral 4539. La data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietatea asupra terenurilor în favoarea reclamantei s-a încheiat un proces verbal de vecinătate semnat de ambele părți, iar în perioada 1995-2011 reclamanta nu a ridicat nicio pretenție asupra vreunei suprafețe de teren. Surprinzător este faptul că o primă expertiză efectuată în dosarul de grănițuire nr._ de către expertul C. V. M. nu evidențiază nicio suprafață de teren care s-ar suprapune peste terenul proprietatea sa, iar în urma obiecțiunilor depuse de reclamantă la cea dea doua expertiză realizată de ing C. L., aceasta subliniază faptul că din analiza Planului de situație prezentat de . constată că dimensiunile materializate nu sunt cele corecte, fiind trecute în creion și nu se poate face o identificare corectă a terenului. Tot expertul susține că a încercat să individualizeze întreaga suprafață de teren și a ajuns la concluzia că terenul proprietatea reclamantei se suprapune pe o lungime de 172,62 mp. și o lățime de 2,35 m peste terenul deținut în mod legal de pârâta .. Reclamanta nu și-a întabulat dreptul de proprietate până în luna decembrie 2008, în timp ce societatea a achiziționat terenul în februarie 2008, iar . în luna august 2008. Susține că în ipoteza în care există erori cu privire la stabilirea cu exactitate a suprafețelor de teren deținute de reclamantă și de pârâta U. A. Teritorială B. aceste erori nu sunt de ordine publică pentru a constata nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare încheiate în formă autentică.
C. Probe
Reclamanta au depus la dosar următoarele înscrisuri: raport de expertiză tehnică C. L., efectuat în dosarul nr._, anexa la raportul de expertiză, certificat de atestare a dreptului de proprietatea asupra terenurilor . nr. 0018 din data de 27.01.1995, situația suprafețelor rezultate în urma măsurătorilor topografice, conform HG 834/1991 (fila 153), proces verbal din data de 24.02.1994 (fila 154), extras din Monitorul Oficial privind evaluarea calitativă a terenurilor disponibilizate. Sentința civilă nr. 6048 din data de 02.12.1993 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr. 8022/1993 (fila 164).
Pârâta N. M. SRL Bacău a depus la dosar următoarele înscrisuri: contract de vânzare cumpărarea autentificat sun nr. 4379 din data de 12.08.2008 ( filele 46-49), încheiere nr._ din data de 25.08.2008, factura fiscală nr._ din data de 29.04.2008, plan de amplasament și delimitare a imobilului, plan de situație, planșă anexă nr. 8 a Hotărârii CLM, proces verbal încheiat la data de 22.10.1993 privind delimitarea incintei societății comerciale în vederea stabilirii și evaluării terenului (fila 98), schița întocmită cu ocazia eliberării titlului de proprietate întocmit în baza HG 834/1991 și recapitulația cu situația terenurilor, documentația cadastrală întocmită în momentul intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară, documentația ulterioară (filele 205- 231, vol. II), sentința civilă nr. 6918/1994 a Judecătoriei B., documentația întocmită conform HG 834/1991 pentru ..
Pârâta . a depus la dosar următoarele înscrisuri: contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 975 din data de 27.02.2008 la Biroul Notarului Public F. L. (filele 56-57), încheiere nr. 2571 din data de 10.03.2008, plan de amplasament și delimitare a imobilului, Ordinul nr. 81 din data de privind trecerea în administrarea Consiliului L. B. a suprafeței de 716 ha, izlaz comunal, conform prevederilor Legii 18/1991 (fila 103), Ordinul nr. 63/ 03.04.2001 privind rectificarea și completarea ordinului prefectului nr. 81 din data de 20.08.1993, tabel centralizator cu prețurile de evaluare, Adeverința nr._ din data de 28.11.2007 emisă de Primăria B., încheiere nr. 401 /16.01.2008 a Oficiului de Cadastru, Hotărârea nr. 166/30.05.2007 a Consiliului L. B., caietul de sarcini, tabel privind aprobarea vânzării la licitație, schițe teren, procesul verbal de licitație înregistrat sub nr._/25.10.2007.
Pârâta U. A. Teritorială B. a depus la dosar următoarele înscrisuri: certificat de atestare a dreptului de proprietatea asupra terenurilor . nr. 0018 din data de 27.01.1995 (fila 129), situația suprafețelor rezultate, schița anexă, Hotărârea nr. 166/30.05.2007 a Consiliului L. B. din data de 30.05.2007, tabel privind aprobarea vânzării prin licitație publică a unor terenuri aparținând domeniului privat al municipiului B., caiet de sarcini, schițe ale terenurilor vândute, raport de expertiză tehnică extrajudiciară imobiliară de evaluare, G. V. ( filele 141), ordinul nr. 63 03.04.2001 privind rectificarea și completarea ordinului prefectului nr. 81 din data de 20.08.1993, C. legalizată de pe situația terenurilor predate CAS-urilor pe bază de proces verbal de predarea primire –anexă la Decizia 1135/1963, Ordinul 81 din data de 20.08.1993, privind trecerea în administrarea Consiliului L. B. a suprafeței de 716 ha, izlaz comunal, conform prevederilor Legii 18/1991, extras documentație certificat de atestare fiscală ( 136, vol.II), fișa bunului imobil, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2066 din data de 23.04.2008 încheiat între Municipiul B. și C. C., extras documentație cadastrală municipiul B. (fila 141 bis, vol.II).
În cauză a fost administrată proba cu înscrisurile depuse a dosar, interogatoriul pârâtei . (fila 95-97), a pârâtei . ( filele 100-102), a pârâtei U. A. Teritorială B. (fila 118-120).
A fost administrată proba cu expertiză în specialitatea topografie F. G., raportul de expertiză fiind depus la dosar la filele 200-207, vol.I, răspunsul la obiecțiuni la filele 51-53, raportul de expertiză în specialitatea topografie B. O. P., raportul de expertiză în specialitatea topografie, fiind depus la dosar la filele 121, vol II, supliment la raportul de expertiză la filele 155-156, vol.II, supliment nr. 2 la raportul de expertiză – filele 240-248, vol.II, supliment la raportul de expertiză nr. 2- filele 89- 149, vol.III.
II. În fapt:
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Potrivit Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . nr. 0018 din data de 27.01.1995 emisă de C. Județean V. cu Anexa 2-Situația cu suprafețele rezultate în urma măsurătorilor și schița anexă întocmită conform HG 834/1991, s-a constituit dreptul de proprietate pentru reclamanta . asupra suprafeței totale de teren de 52.198,42 m.p. ( fila 152, vol.I).
Potrivit Situației cu suprafețele rezultate în urma măsurătorilor, conform HG 834/1991, anexă 2, rezultă că din totalul suprafeței de teren constituită, face parte și imobilul cu destinația Depozit combustibil 2 din zona industrială B. cu suprafața de 12.655,50 m.p. Prin Sentința civilă nr. 6048 din 02.12.1993 pronunțată în dosarul nr. 8022/1993 (fila 164, vol.I) s-a constatat că reclamanta . ocupă suprafața de teren de 12.800 m.p. din anul 1970, pe care se află amplasat depozitul de combustibil solizi nr. 2, având următoarele vecinătăți: la nord- . sud- . est- șosea și teren viran, la vest- .>
La data de 24.02.1994, s-a întocmit procesul verbal de vecinătate cu privire la spațiul ,,Depozit combustibil - zona industrială" (fila 154, vol.I), consemnându-se următorii vecini: Nord- ., Sud- . Primăria B.; Vest- .- SA Vigotext SA.
Prin Ordinul nr. 81 din data de 20.08.1993 privind trecerea în administrarea Consiliului L. al Municipiului B. Județul V. a suprafeței de 716 ha, islaz comunal, conform prevederilor Legii 18/1991, a Prefectului județului V. (fila 103 vol.I) s-a dispus restituirea în administrarea Consiliului L. al municipiului B. suprafețele de pășune comunală din administrarea actualilor deținători, conform anexei parte integrantă din ordin.
Prin Ordinul 63 din data de 02.04.2002, privind rectificarea și completarea Ordinului prefectului nr. 81 din 20.08.1993 (fila 104, vol.I) s-a dispus rectificarea și completarea art. 1 din Ordinul prefectului nr. 81/20.08.1993, în sensul că restituie în proprietatea municipiului B. și în administrarea Primăriei municipiului B. suprafețele de pășune comunală. Potrivit aceluiași Ordin s-a modificat și completat la titulatură, Anexa la ordin nr. 81/1993, în sensul că Anexa 16 la Ordinul Prefectului nr. 81 din_ privind trecerea în proprietatea municipiului B. și administrarea Primăriei municipiului B. a suprafeței de 716,00 ha islaz comunal.
În cursul procesului, la termenul din data de 29.04.2014 (fila 253, vol.II), reprezentantul Unității A. Teritoriale B. a arătat că nu deține anexele la cele două ordine.
Prin Hotărârea Consiliului L. al municipiului B. nr. 166/2007 privind aprobarea vânzării la licitație publică a unor terenuri aparținând domeniului privat al municipiului B. s-au aprobat condițiile de desfășurare a licitației, iar în urma licitației publice organizate de Primăria municipiului B. la data de 25.10.2007, terenul cu suprafața de 6150 m² situat în intravilanul municipiului B., ., jud. V. a fost adjudecat de ..
Potrivit încheierii nr. 401 din data de 06.02.2008 a Oficiului de Cadastru și publicitatea Imobiliară V., imobilul a fost întabulat în cartea funciară nr. 9687/specială a Unității A. Teritoriale B. cu numărul cadastral 4539 proprietatea Unității A. Teritoriale B., dreptul de proprietate privată asupra terenului cu suprafața de 6.292 m.p. determinată topografic și 6150 m.p. conform actului.
Prin Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 975 din data de 27.02.2008, al Biroului Notarului Public F. L., Municipiul B. în calitate de vânzător, a transmis pârâtei ., în calitate de cumpărător, dreptul de proprietate asupra terenului cu suprafața de 6.150 m.p. conform actelor de proprietate și real măsurat 6292 m.p. cu nr. Cadastral provizoriu 4539, situat în Municipiul B., ., jud. V., categoria curți construcții, între vecinii: la nord- ., la est- ., la sud-zona rampă acces .- cale ferată Vigonia.
Prin încheierea nr. 2571 de la data de 10.03.2008, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren de 6.150 m.p. conform actelor de proprietate, real măsurată de 6.292 m.p. înscris în cartea funciară, 9687 a localității B. cu nr. Cadastral 4539, categoria de folosință curți construcții, în proprietatea pârâtei . B..
Din răspunsul al interogatoriu luat de reclamantă pârâtei . (fila 100, vol.I), rezultă că nu s-a semnat un proces verbal de vecinătate, suprafețele de teren din B., . aparținând . N. M. SRL, . delimitate pe toate laturile cu garduri. Pârâta . că este vecină cu reclamanta . precizează că la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare a avut o schiță întocmită de domnul Motohoi.
Prin Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4379 din data de 12.08.2008 al Biroului Notarului Public F. L. (fila 46) Municipiul B. în calitate de vânzător, a transmis, pârâtei ., în calitate de cumpărător, dreptul de proprietate asupra terenului cu suprafața de 1.750 m.p. conform actelor de proprietate și real măsurat 1756 m.p. cu nr. Cadastral provizoriu 4777, înscris în cartea funciară nedefinitivă numărul_ a localității B. situat în Municipiul B., ., jud. V., categoria curți construcții, între vecinii: la nord și vest- . est- . sud- . de vânzare cumpărare s-a întocmit în baza Hotărârii numărul 166 din 30.05.2007 de C. L. B., procesului verbal de licitație publică încheiat la data de 27.03.2008 înregistrat sub nr. 6841 la aceeași dată și a raportului de expertiză tehnică de evaluarea întocmit în luna mai 2007 întocmit de expertul G. V., potrivit mențiunii din contract.
Prin încheierii nr._ de la data de 25.08.2008, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren de 1750 m.p. conform actelor de proprietate, real măsurată de 1756 m.p. înscris în cartea funciară,_ a localității B. cu nr. Cadastral 4777, categoria de folosință curți construcții, în proprietatea pârâtei . B..
Pe de altă parte, potrivit Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . nr. 1674 din data de 24.02.1995, emis de C. Județean V. s-a constituit dreptul de proprietate pentru reclamanta . suprafeței totale de teren de 63.434,00 m.p. ( fila 5, vol.III).
Din documentația pentru obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor pentru . ( fila 11, vol.III), rezultă că partea de nord a proprietății constituite este menționat ca vecin- Primăria.
De asemenea, potrivit documentației cadastrale a terenului cu suprafața de 63.434,00 m.p. constituit în baza Legii 15/1990 și HG 834/1991 (fila 25, vol.III), în zona în litigiu, este menționată ca fiind a CLM B. acesta figurând ca vecin.
Reclamanta a învestit instanța cu o acțiune privind constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare cumpărare nr. 4379 din data de 12.08.2008 al Biroului Notarului Public F. L., prin care, pârâta . a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1750 m.p. conform actelor de proprietate și real măsurat 1756 m.p. din B., cu număr cadastral provizoriu 4777 situat în . A.
Reclamanta a invocat raportul de expertiză extrajudiciară C. L., efectuat în dosarul_, prin care s-a stabilit că în urma măsurătorilor efectuate s-a constatat că . deține mai puțin cu 3139,51 m.p. decât prevede Certificatul de atestare a dreptului de proprietate cu . nr. 0018 eliberat la data de 27.01.1995în baza Legii 15/1990 privind reorganizarea societăților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale și a Hotărârii Guvernului nr. 834/1991 privind stabilirea și evaluarea unor terenuri aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capitat de stat ,suprafața reală de teren de 1756,18 m.p. fiind deținută de pârâta N. M. SA, suprafață dispusă în intravilanul loc. B., ., jud. V., categoria de folosință ,,curți construcții" fără construcții pe el, cu nr. Cadastral provizoriu 4777, înscris în cartea funciară nedefinitivă nr._ cu următoarele vecinătăți: Nord- ., Est- ., Sud-S.C. N. M. SA; Vest - ..
Tot astfel, reclamanta solicită anularea Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 975 din data de 27.02.2008, al Biroului Notarului Public F. L., prin care pârâta . a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului cu suprafața de 6.150 m.p. conform actelor de proprietate și real măsurat 6292 m.p. cu nr. Cadastral provizoriu 4539, situat în Municipiul B., ., jud. V., între vecinii: la nord- ., la est- ., la sud-zona rampă acces .- cale ferată Vigonia, pentru suprafața de 416,41 m.p., motivat de faptul că, în urma efectuării suplimentului de expertiză efectuat în dosarul de grănițuire, Municipiul B. a vândut suprafața de teren proprietatea sa.
În cauză au fost efectuate două expertize în specialitatea topometrie, respectiv expertiza F. G. și expertiza B. O. P..
Instanța va reține pentru soluționarea cauzei expertiza B. O. P. având în vedere că aceasta este mai documentată, precum și pentru faptul că părțile expres, precum și tacit și-au însușit această expertiză.
Astfel, prin raportul de expertiză B. O. P. s-a stabilit că suprafața constatată lipsă în posesia reclamantei este de 2.653 m.p. și este formată din:
- suprafața de 1756 m.p. identificată cu NCP 4777, intrată în proprietatea pârâtei . B. în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4379 din data de 12.08.2008 la BNP F. L., respectiv întreg imobilul identificat cu nr 4 în raportul de expertiză, Anexa nr. 1 fila 129, vol.2 ;
- suprafața de 897 m.p. parte din NCP 5031 (atribuit în urma dezmembrărilor numărului cadastral 1045), intrată în proprietatea pârâtei . în baza Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . nr. 1674 din data de 24.02.1995 respectiv parte din imobilul nr.3 prezentat în cadrul raportului de expertiză și identificat în cadrul anexei nr.3 cu culoarea verde de perimetrul format din punctele 9-10-54-109-9.
Prin suplimentul de expertiză expertul a explicat că în urma digitalizării planșelor întocmite în baza HG 834/1991 a constat înscrierea unor erori la detaliile de planimetrie înscrise în schița care indică suprafața de_ m.p. proprietatea reclamantei ., pe latura de nord, cu vecinul . reprezentat un rezervor de capacitate mare semiîngropat cu cameră tehnică de exploatare indicat în afara proprietății . în urma digitalizării a constat că acest bazin se află în incinta proprietății. De asemenea, în teren, la aproximativ 25 m vest de rezervorul semiîngropat s- a identificat un bazin din beton cu o suprafață construită de 27 m.p. neînscris în niciuna din schițele întocmite pentru . .>
Expertul a apreciat că, diferența de 2653 m.p. (21%) nu poate fi pusă pe seama măsurătorilor eronate efectuate de cei care au întocmit documentația care a stat la baza eliberării Certificatului VS nr. 0018/1995, întrucât diferențele provocate de instrumentele și metodele folosite în timp nu pot ajunge niciodată până la 21 %, practica indicând un procent de 2-5% în plus sau în minus. Expertul a arătat că schița întocmită în vedere emiterii Certificatului de atestare fiscală prezintă erori, printre care și aceea că rezervorul de apă nu este reprezentat conform realității în teren.
III. În drept:
În ceea ce privește legea aplicabilă speței, potrivit art. 4 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii 287/2009 C. civil, la data intrării în vigoare a codului civil, actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate, prevăzute de Codul civil din 1864, precum și alte acte normative, rămân supune dispozițiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit Codului civil sau dispozițiilor prezentei legi
Întrucât contractele de vânzare cumpărare contestate sunt încheiate înainte de . Noului cod civil (01.10.2011) sunt incidente dispozițiile legii sub imperiul căruia a fost încheiat.
În soluționarea prezentei cauze sunt incidente următoarele texte de lege, în vigoare la data încheierii contractului dintre părți:
Potrivit art. 948 Cod civil, condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Art. 954 c. civ stabilește că eroarea nu produce nulitate decât când cade asupra substanței obiectului convenției. Eroarea nu produce nulitate când cade asupra persoanei cu care s-a contractat, afară numai când considerația persoanei este cauza principală pentru care s-a făcut convenția.
Potrivit art. 966 C. civ. Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect.
IV. Soluția instanței
Raportând dispozițiile legale la situația de fapt reținută în speță, instanța apreciază că prezenta acțiune cu cele două capete de cerere, respectiv cererea privind constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare cumpărare nr. 4379 din data de 12.08.2008 al Biroului Notarului Public F. L. și cererea privind constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 975 din data de 27.02.2008 ale Biroului Notarului Public F. L. este neîntemeiată, soluție care se întemeiază pe următoarele argumente:
Reclamanta a invocat ca motiv de nulitate, cauza ilicită a contractelor, cât și lipsa calității de proprietar al vânzătorului U. A. Teritorială B. denumită de reclamantă ca fiind o eroare substanțială asupra obiectului contractului.
Instanța reține că nulitatea este sancțiunea de drept civil care lipsește actul juridic civil de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă. Nulitatea intervine în cazul în care la încheierea actului juridic civil nu se respectă dispozițiile legale referitoare la condițiile de validitate ale actului juridic (de fond sau de formă). Sunt condiții de validitate de fond: capacitatea de a contracta, consimțământul, obiectul și cauza.
În ceea ce privește Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 975 din data de 27.02.2008 al Biroului Notarului Public F. L. încheiat între Municipiul B. și pârâta ., din probele administrate în cauză nu rezultă că suprafața de teren proprietatea reclamantei se suprapune cu suprafața de teren deținută de pârâta .. Relevant este raportul de expertiză inițial efectuat în cauză -B. O. P. prin care s-a stabilit că suprafața proprietatea reclamantei se suprapune numai peste proprietate pârâtei ., nerezultând că suprafața de teren a reclamantei se suprapune și cu terenul proprietatea pârâtei ..
Tot astfel, prin suplimentul de expertiză (filele 155-156) expertul a explicat că neconcordanța între opinia prezentată în raportul de expertiză și opinia expertului C. L. din suplimentul de expertiză efectuat în dosarul de grănițuire, și care a determinat introducerea cererii privind constatarea nulității absolute a contractului încheiat de ., provine din faptul că la întocmirea raportului de expertiză a avut la dispoziție un exemplar original al Planului de situație care stat la baza emiterii Certificatului . nr. 0018/1995 pus la dispoziție de reclamanta ., document fără înscrisuri suplimentare (eventuale distanțe cu creionul), dar și metoda diferită de interpretare a datelor grafice ( metode informatice-scanare, digitalizare și georeferențiere).
În ceea ce privește cererea privind nulitatea absolută a Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4379 din data de 12.08.2008 al Biroului Notarului Public F. L. (fila 46) încheiat între Municipiul B. și pârâta . B.
Motivul de nulitate invocat de către reclamantă referitor la cauza ilicită, în raport de probele administrate în cauză, apreciază instanța că, este neîntemeiat.
Instanța reține că pentru a fi valabilă, cauza actului juridic civil trebuie să îndeplinească următoarele cerințe, cumulative: să existe; să fie reală, să fie licită și morală.
În sistemul legislației noastre nu este reglementată vânzarea lucrului altuia. În raport cu principiile care guvernează materia convențiilor, proprietarul care pretinde că este proprietarul lucrului vândut poate introduce acțiune în nulitatea actului pentru motivul că vânzarea s-a făcut în frauda sa, urmărindu-se scoaterea bunului din proprietate sa, ca adevărat titular al dreptului. Practica a stabilit că vânzarea făcută în frauda dreptului proprietarului este un caz de nulitate absolută potrivit adagiului ,,frauda corupe totul", iar frauda vânzătorului, precum și complicitatea cumpărătorului sunt împrejurări de fapt ce pot fi dovedite cu orice mijloc de probă (CA Iași S civ., Dec nr. 1201/1998).
Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea că părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane. În acest caz, contractul încheiat ascunzând intenția de a aduce altuia o pagubă este un act juridic intențional, fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua credință a părților. Sub incidența art. 1080 C. civ. are importanță juridică minima neglijență a cumpărătorului care încălcând obligația de a se convinge că a contractat cu un verus dominis, răspunde pentru culpa lata ( ICCJ, s civ, Dec nr.632/2004).
Prin urmare, ceea ce este necesar a stabili în prezenta cauză este faptul dacă Municipiul B. și pârâta . B. au cunoscut la data încheierii contractului contestat că suprafața de teren de 1.750 m.p. ce a făcut obiectul contractului se suprapune cu suprafața de teren proprietatea reclamantei, astfel cum rezultă din raportul de expertiză B. O. P..
Prin răspunsurile la interogatorii luate de reclamanta . pârâtelor . B. și Unității A. Teritoriale B. nu rezultă această împrejurare. Pârâtele nu au recunoscut că peste suprafața de teren cuprinsă în certificatul de atestare a dreptului de proprietate emis în favoarea reclamantei a fost întabulată suprafața de teren conform contractului încheiat ( întrebarea nr. 5 fileel 96, respectiv 119, vol.I).
Tot astfel, pârâtele au recunoscut că nu au întocmit proces verbal de vecinătate sau proces verbal de punerea în posesie la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare contestat. Instanța apreciază că această împrejurare, neîncheierea unui proces verbal de vecinătate, analizată singular, nu face dovada că pârâtele au cunoscut că terenul ar aparține reclamantei.
Pârâta . B. a recunoscut că nu s-a întocmit un proces verbal de vecinătate, însă a precizat că în anul 1993 au fost încheiate procese verbale de vecinătate între societate și proprietarii terenurilor vecine, aceasta fiind semnată și ștampilată ( întrebarea nr. 3 la interogatoriu-fila 95, vol.I). La momentul cumpărării era întocmită o documentație cadastrală ( întrebarea nr. 7, fila 96, vol.I).
Instanța are în vedere că pârâtei . (. s-a constituit dreptul de proprietate, în zona respectivă, conform Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . nr. 1674 din data de 24.02.1995, emis de C. Județean V. pentru suprafața totală de teren de_,00 m.p. (fila 5, vol.III) și este vecină cu reclamanta, astfel cum rezultă din procesul verbal de vecinătate din data de 24.02.1994 întocmit la momentul constituirii dreptului de proprietate al reclamantei.
Analizând documentația pentru obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor a pârâtei . (fila 11, vol.III) rezultă că partea de nord a proprietății constituite, în zona în care expertul desemnat în cauză a constatat suprapunerea de terenuri, este menționat ca vecin- Primăria.
Tot astfel, potrivit documentației cadastrale întocmit de expert R. L. V. a terenului cu suprafața de 63.434,00 m.p. constituit pârâtei, în baza Legii 15/1990 și HG 834/1991 (fila 25, vol.III), este menționat având ca vecin CLM B., rezultând că zona în litigiu ar aparține acestuia.
Pe de altă parte, pârâta Municipiul B., prin răspunsul la interogatoriu luat de reclamantă, a recunoscut indirect că nu a fost întocmit un proces verbal de vecinătate, afirmând că s-a întocmit o schiță (întrebarea nr. 3), fiind respectată schița prezentată și avizată de instituție ce reprezintă anexa la Certificatul de atestare a dreptului de proprietate eliberat în favoarea . ( întrebarea nr. 5 la interogatoriu-fila 119, vol.I).
Relevante în soluționarea cauzei, în analizarea bunei credințe a pârâtei Municipiul B. sunt și concluziile suplimentului de expertiză B. O. P., depus la dosar la filele 89- 149, vol.III, mai exact răspunsul la obiectivul nr. 3 și 4. Astfel, expertul a prezentat schița întocmită în coordonate stereo 70 având în vedere documentațiile de urbanism existente la nivelul UAT B., precum și fișele bunurilor imobile, ce fac parte din cadastrul de specialitate imobiliar edilitar și constituirea băncii de date a municipiului B.. În urma analizării documentației expertul a constatat că suprafața de 1756 m.p. identificată cu NCP 4777, intrată în proprietate pârâtei . B. în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4379 din data de 12.08.2008 la BNP F. L. din mun B., respectiv întreg imobilul nr. 4 prezentat în cadrul raportului de expertiză și identificat în cadrul anexei 3 cu culoarea portocalie nu este inclusă în proprietate reclamantei P. SA B., dar acest fapt nu face decât să explice de ce C. L. a inclus această suprafață în domeniul privat al municipiului, pentru ca ulterior să fie transmisă pârâtei . B. (anexa nr. 3 la supliment- vol.III).
Prin urmare, rezultă că în evidențele pârâtei UAT B., terenul în litigiu este reprezentat ca fiind în proprietatea sa, împrejurare care exclude reaua credință. În prezenta cauză nu s-a făcut dovada că includerea în evidențe a aceste suprafețe s-a făcut cu intenție sau din neglijență.
Practica judiciară a stabilit că, pentru a cunoaște dacă o persoană a acționat cu bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare trebuie să se aibă în vedere toate acțiunile care se referă la prudență și diligență la data încheierii actului juridic, respectiv informarea asupra situației juridice a imobilului.
Este adevărat că, potrivit procesului verbal de vecinătate din data de 24.02.1994, cu privire la spațiul ,,Depozit combustibil - zona industrială" (fila 154, vol.I), proprietatea reclamantei, întocmit la momentul constituirii dreptului de proprietate, Primăria Municipiului B. figurează ca fiind vecin al reclamantei, numai la Sud, însă această împrejurare nu putea fi cunoscută de pârâta . B., atâta timp cât potrivit schiței sale de la momentul constituirii dreptului de proprietate și a documentației cadastrale R. L. V., în zona în litigiu figurează Primăria B..
Tot astfel, prin minime diligențe pârâtele din prezenta cauză, părți în contractul de vânzare cumpărare contestat, nu puteau să cunoască eventuala suprapunere de terenuri, atâta timp cât, suprafața de teren a reclamantei . nu este delimitată în teren cu semne de hotar vizibile sau împrejmuiri și nu este realizată publicitatea imobiliară prin înscrierea geometriei în baza de date a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară V.. Se remarcă că la momentul vânzării, a fost întocmită schița anexa nr. 8 a Hotărârii CLM (fila 54), imobilul fiind intabulat fără probleme în cartea funciară.
Instanța mai are în vedere că, potrivit art. 1899 C civ. buna credință se prezumă întotdeauna și sarcina probei cade asupra celui care invocă reaua credință.
În raport de probele existente la dosar instanța apreciază că reclamanta . nu a făcut dovada conjugată a relei credințe a pârâtelor U. A. Teritorială B. și . B. la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4379 din data de 12.08.2008 al Biroului Notarului Public F. L..
Cu privire la motivul de nulitate privind lipsa calității de proprietar a vânzătorului U. A. Teritorială B.
Reclamanta invocă faptul că pârâta U. A. Teritorială B. nu este proprietarul terenului vândut pârâtei . B. cu suprafața de 1750 m.p., întrucât Ordinul nr. 81 din data de 20.08.1993 privind trecerea în administrarea Consiliului L. al Municipiului B. Județul V. a suprafeței de 716 ha, islaz comunal, conform prevederilor Legii 18/1991, a prefectului județului V. (fila 103 vol.I), precum și Ordinul 63 din data de 02.04.2002, privind rectificarea și completarea Ordinului prefectului nr. 81 din 20.08.1993 (fila 104, vol.I) s-a dispus rectificarea și completarea art. 1 din Ordinul prefectului nr. 81/20.08.1993, neconstituind titluri care să facă dovada dreptului de proprietate, întrucât acestea fac vorbire de teren pășune, în timp ce categoria de folosință a terenului vândut prin contractul contestat este curți construcții.
Instanța are în vedere că, pentru a fi valabil obiectul actului juridic trebuie să îndeplinească anumite cerințe: a).să existe; b) să fie în circuitul civil; c). să fie determinat sau determinabil; c). să fie posibil; d) să fie licit și moral.
În cazul actelor constitutive sau translative de drepturi, cel care se obligă, trebuie să fie titularul dreptului transmis, fiind o aplicație a principiului potrivit căruia nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are.
În cazul în care vânzarea privește un bun individual determinat trebuie făcută următoarele distincții:
a). când părțile au fost de bună credință sau cel puțin cumpărătorul a fost de bună credință;
b), când ambele părți au fost de rea credință, adică au știut că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, caz în care, actul juridic este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilică:
Față de considerentele mai sus menționate și reținute de instanță rezultă că nu s-a făcut dovada că pârâții U. A. Teritorială B. și . B. au fost de rea credință la încheierea contractului contestat, rezultând că cel puțin aceasta din urmă, a fost de bună credință la încheierea vânzării cumpărării, întrucât cu minime diligențe nu putea să cunoască eventualitatea suprapunerii de terenuri.
În acest caz, doctrina și practica judiciară a stabilit că actul juridic este lovit de nulitatea relativă, vânzătorul fiind socotit proprietar de către cumpărător. Nulitatea relativă a actului juridic nu poate fi invocată de proprietarul care nu este parte în actul juridic respectiv, ci aceasta are la îndemână acțiunea în revendicare, compararea titlurilor de proprietate fiind specifică acestei acțiuni.
Prin urmare, reclamanta ., terț față de Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4379 din data de 12.08.2008 al Biroului Notarului Public F. L. încheiat între Municipiul B. și pârâta . B. nu poate invoca nulitatea relativă pentru eroarea asupra calității proprietarului, ci are deschisă alte căi pentru restituirea terenului asupra căruia se pretinde proprietar.
Pentru toate motivele de fapt și de drept mai sus invocate, instanța urmează să respingă acțiunea cu cele două capete de cerere, respectiv cererea privind constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare cumpărare nr. 4379 din data de 12.08.2008 al Biroului Notarului Public F. L. și cererea privind constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 975 din data de 27.02.2008 ale Biroului Notarului Public F. L., ca neîntemeiată.
Asupra cheltuielilor de judecată
Față de soluția la care a ajuns instanța în urma deliberării, în temeiul art. 274 C.proc. civ, întrucât reclamanta a căzut în pretenții, instanța urmează să respingă cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Pârâta . B. a efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 1.594 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Municipiul B. a efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 394 lei reprezentând onorariu expertului B. O. P..
Pârâta . a efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 394 lei reprezentând onorariu expertului B. O. P..
Analizând actele dosarului se constată că pârâtele . B. și U. A. Teritorială B. nu au formulat cereri de restituire a cheltuielilor de judecată, pentru ca instanța să se pronunțe cu privire la acestea.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată efectuate de pârâta ., după închiderea dezbaterilor și rămânerea în pronunțare, iar reprezentantul reclamantei a părăsit sala de judecată, pârâta a depus la dosar copii de pe chitanțe privind onorariului de avocat în cuantum de 1.000 lei.
Conform art. 112 C.pr.civ., când dovada se face prin înscrisuri, se vor alătura la cerere atâtea copii câți pârâți sunt, mai mult câte o copie de pe fiecare înscris, pentru instanță; copiile vor fi certificate de reclamant că sunt conforme cu originalul.
Din acest text de lege reiese că documentele justificative ale cheltuielilor de judecată pretinse a fi fost efectuate în timpul și pentru procesul ce se judecă trebuie atașate cererii de chemare în judecată, întocmai ca și celelalte înscrisuri.
Or, în condițiile în care instanța a declarat dezbaterile închise, a reținut cauza spre soluționare, a soluționa o cerere în baza unor înscrisuri depuse la dosar care nu sunt cunoscute de partea adversă, echivalează cu încălcarea dreptului la un proces echitabil, dreptului la apărare, principiilor oralității, contradictorialității procesului civil.
Pentru aceste motive, instanța nu va lua în considerare chitanțele depuse la dosar după închiderea dezbaterilor și va obliga reclamanta să ramburseze pârâtei suma de 394 lei reprezentând onorariu expert, partea vând posibilitatea introducerii unei cereri separate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
JUDECĂTORIA
HOTĂRÂȘTE:
1. Respinge acțiunea cu cele două capete de cerere, respectiv cererea privind constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare cumpărare nr. 4379 din data de 12.08.2008 al Biroului Notarului Public F. L. și cererea privind constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 975 din data de 27.02.2008 ale Biroului Notarului Public F. L., acțiune formulată de reclamanta . contradictoriu cu pârâții U. A. Teritorială B., prin primar, C. L. B., . B. și ., ca neîntemeiată.
2. Respinge cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată formulată de reclamanta . neîntemeiată.
3. Obligă reclamanta . ramburseze pârâtei . suma de 394 lei reprezentând parte din cheltuieli de judecată.
4. Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicarea hotărârii, potrivit art. 282 rap la art. 299 C.proc. civ.
5. Pronunțată în ședința publică de astăzi, 01.07.2014.
Președinte, G. B. | ||
Grefier, V. M. B. |
Red. B.G.
Tehnored. V.B. 03 Iulie 2014/7 ex.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2025/2014.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2737/2014.... → |
|---|
